Oba är en stadsdel i Alanya i provinsen Antalya, cirka 4,6 km öster om centrum i Güller Pınarı, med distriktets statliga undervisningssjukhus i själva stadsdelen och kommunens huvudbyggnad 1,9 km bort. Den 14 oktober 2026 hade de 374 lägenheter som var till salu på Emlakjet ett medianpris på 4 082 500 TRY (cirka 74 100 EUR) för en lägenhet med ett sovrum och 6 700 000 TRY (cirka 121 600 EUR) för en lägenhet med två sovrum, och en median på 68 149 TRY per kvadratmeter, 17 % mer än Mahmutlar mätt på samma sätt en dag tidigare. Långtidshyrorna låg mellan juli och oktober 2026 på en median av 20 000 TRY i månaden för en lägenhet med ett sovrum, oftast omöblerad, och 33 750 TRY för en med två sovrum; en möblerad lägenhet med ett sovrum gav en bruttoavkastning på cirka 7,4 % och i räkneexemplet en nettoavkastning på cirka 5,9 % efter lagfartsavgift, avgift till förvaltningen, försäkring, fastighetsskatt och en månad utan hyresgäst. Beståndet är ungt och lågt: 64 % av lägenheterna till salu låg i hus upp till fem år gamla och 90 % i hus med fyra eller fem våningar, medan de 16 annonserna inom 200 m från havet begärde cirka 48 % mer per kvadratmeter än de mer än 1 km längre upp, nästan alla i äldre hus. Oba har aldrig stått på migrationsmyndighetens (Göç İdaresi Başkanlığı) stängningslista från 2022, som i Alanya nämner Mahmutlar, Kestel, Kargıcak och Avsallar, men ett uppehållstillstånd baserat på fastighetsägande kräver en bostad värd minst 200 000 amerikanska dollar som ägaren inte hyr ut, och bara 26 % av lägenheterna till salu begärde så mycket. Hälften av annonserna som angav typ av lagfart stod fortfarande på kat irtifakı, lagfarten från byggskedet som oftast betyder att inget slutbesked finns registrerat.
Var ligger Oba, och hur långt är det till Alanyas centrum och flygplatserna?
Oba är en stadsdel (mahalle) i distriktet Alanya i provinsen Antalya, cirka 4,6 km på väg öster om Alanyas centrum i Güller Pınarı och 37,8 km från Gazipaşa-Alanya flygplats, enligt ruttberäkning i OpenStreetMap den 14 oktober 2026. Oba blev 1999 en småstad (belde) med egen kommun och lades in i Alanya som stadsdel när lag 6360, storstadslagen från 2012, trädde i kraft vid lokalvalen i mars 2014. Alanyas kommuns huvudbyggnad ligger i dag 1,9 km från Obas centrum, på Eğri Köprü Caddesi i grannstadsdelen Cumhuriyet.
Samma ruttberäkning ger de avstånd som en boende faktiskt kör.
| Från Obas centrum till | Avstånd på väg | Körtid utan trafik |
|---|---|---|
| Tosmur (grannstadsdel i öster) | 1,3 km | 2 minuter |
| ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi (undervisningssjukhus) | 1,7 km | 4 minuter |
| Alanyas kommuns huvudbyggnad, Cumhuriyet | 1,9 km | 3 minuter |
| Köpcentret Alanyum | 2,1 km | 3 minuter |
| Cikcilli | 2,8 km | 3 minuter |
| Alanyas centrum (Güller Pınarı) | 4,6 km | 6 minuter |
| Kestel | 4,9 km | 5 minuter |
| Başkent-universitetets sjukhus, Saray | 5,5 km | 7 minuter |
| Mahmutlar | 7,7 km | 8 minuter |
| Alanyas borg | 8,5 km | 14 minuter |
| Gazipaşa-Alanya flygplats (GZP) | 37,8 km | 37 minuter |
| Antalyas flygplats (AYT) | 133,7 km | cirka 104 minuter |
Körtiderna är ruttjänstens uppskattningar utan trafik, och sommartrafiken läggs till på varje rad. Alanyas nya östra ringled, vars första 12 km från Hasbahçe till Mahmutlar transportministeriet öppnade den 20 december 2025, passerar Oba i en 653 m lång dubbel tunnel och ger genomfartstrafiken en väg förbi kustvägen D-400. En separat motorväg byggs från Antalya mot Alanya och beskrivs under motorvägen Antalya-Alanya.
Stadsbussar går mellan Oba och Alanyas centrum. Fullt pris enligt den taxa som tillkännagavs den 2 december 2025 är 35 TRY med Kent Kart, det laddningsbara resekortet.
Vilka bor i Oba?
TÜİK, Turkiets statistikmyndighet, räknade 28 864 invånare i Oba i sitt adressbaserade befolkningsregister den 31 december 2022, den senaste siffran på stadsdelsnivå som gick att hämta i oktober 2026. Siffran räknar personer med registrerad adress i Oba, alltså även utländska invånare med registrerad adress, men inte ägare av fritidsbostäder som bor någon annanstans.
Ingen officiell källa publicerar antalet utländska invånare per stadsdel. Migrationsmyndigheten publicerar däremot sin stängningslista från 2022, de stadsdelar som är stängda för vissa nya registreringar av utlänningar, och Oba har aldrig stått på den.
Försäljningsannonserna säger lite om vem som bor i Oba året runt, eftersom det mesta som säljs är nytt. Av de 374 lägenheter som var till salu den 14 oktober 2026 beskrevs 328, eller 88 %, som tomma, 30 som bebodda av ägaren och 16 som uthyrda. I hus upp till fem år gamla var andelen tomma 91 %, mot 82 % i äldre hus, där fler av lägenheterna till salu beboddes av sina ägare eller var uthyrda.
Vad kostar det att köpa lägenhet i Oba?
Lägenheter som var till salu i Oba den 14 oktober 2026 hade ett medianpris på 6 500 000 TRY, cirka 117 900 EUR, och en median på 68 149 TRY per kvadratmeter bruttoyta, cirka 1 237 EUR. Medianerna kommer från 374 lägenhetsannonser som låg ute på Emlakjet, en rikstäckande turkisk bostadsportal, den dagen, och varje annonssida lästes för sig. Beloppen i euro bygger på köpkursen för euro på 55,1128 TRY i Turkiets centralbanks (TCMB) bulletin från den 13 oktober 2026. Det här är begärda priser, inte försäljningspriser; skillnaden mellan dem behandlas under pruta på priset för en lägenhet i Alanya. Aktuella lägenheter till salu i Oba listas separat.
Lägenhetens storlek styr totalpriset mer än någon annan egenskap som annonserna anger.
| Lägenhetstyp | Annonser | Medianpris | Mittersta hälften av annonserna | Median bruttoyta | Median per m² | Median i euro |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 118 | 4 082 500 TRY | 3 490 000 till 5 280 000 TRY | 55 m² | 74 700 TRY | 74 100 EUR |
| 2+1 | 162 | 6 700 000 TRY | 5 700 000 till 8 750 000 TRY | 110 m² | 64 226 TRY | 121 600 EUR |
| 3+1 | 54 | 12 050 000 TRY | 8 500 000 till 14 000 000 TRY | 160 m² | 67 229 TRY | 218 600 EUR |
| 4+1 | 22 | 9 860 000 TRY | 8 500 000 till 11 375 000 TRY | 177,5 m² | 56 583 TRY | 178 900 EUR |
Turkiska annonser räknar sovrum plus vardagsrum: en 1+1 har ett sovrum och ett separat vardagsrum, en 2+1 har två sovrum. Bruttoytan inkluderar en andel av väggar och balkonger; i urvalet var nettoytan i median 90,9 % av bruttosiffran. Raden för 3+1 ligger över raden för 4+1 delvis för att 3+1-lägenheterna är nyare: 29 av de 54 låg i hus upp till fem år gamla, mot 6 av de 22 annonserna för 4+1.
Mätt på samma sätt är Oba dyrare än Mahmutlar. Medianpriset per kvadratmeter i Oba var 68 149 TRY den 14 oktober 2026, mot 58 289 TRY i Mahmutlar den 13 oktober, 17 % mer; för en 1+1 var skillnaden 5 % och för en 2+1 13 %.
Möbler flyttar också priset. I oktober 2026 begärde möblerade 1+1 i median 4 300 000 TRY över 49 annonser, mot 3 750 000 TRY för 57 omöblerade, 15 % mer. Möblerade 2+1 begärde 8 125 000 TRY mot 6 100 000 TRY omöblerade, en skillnad på 33 % som möblerna ensamma inte förklarar: de flesta annonserna för möblerade 2+1 låg i hus äldre än fem år, och i Oba är det de äldre husen som ligger närmare havet.
Annonser som lagts ut sedan den 1 juli 2026 begärde 4 257 500 TRY för en 1+1 och 6 762 500 TRY för en 2+1. De flesta annonserna lades ut 2026, men 51 hade legat ute sedan 2025 eller tidigare, och en lägenhet som fortfarande är till salu efter ett år har inte sålts till det begärda priset.
Hur byggnadens ålder påverkar priset
Beståndet i Oba är ungt: 239 av de 374 annonserna, 64 %, låg i hus upp till fem år gamla, bland dem 86 nybyggda lägenheter, 81 inflyttningsklara och 5 fortfarande under byggnad.
| Byggnadens ålder | Annonser | Median per m² | I euro | Medianpris |
|---|---|---|---|---|
| Ny (färdig eller under byggnad) | 86 | 66 056 TRY | 1 199 EUR | 5 300 000 TRY |
| 1 till 5 år | 153 | 73 684 TRY | 1 337 EUR | 6 152 000 TRY |
| 6 till 10 år | 57 | 70 408 TRY | 1 278 EUR | 9 970 000 TRY |
| 11 till 15 år | 41 | 66 364 TRY | 1 204 EUR | 8 500 000 TRY |
| 16 till 20 år | 26 | 53 708 TRY | 975 EUR | 6 595 000 TRY |
| 21 år eller äldre | 11 | 49 565 TRY | 899 EUR | 5 700 000 TRY |
En lägenhet i ett hus äldre än 20 år begärde cirka 33 % mindre per kvadratmeter än en i ett hus som var ett till fem år gammalt, men bara 11 sådana annonser fanns. Nybyggda lägenheter begärde något mindre per kvadratmeter än lägenheter som var ett till fem år gamla.
Byggnadens ålder är ingen pålitlig vägledning till vilken jordbävningsnorm huset följer. Den gällande turkiska jordbävningsnormen för byggnader (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trädde i kraft den 1 januari 2019, och om den gällde avgörs av datumet för bygglovet, inte av året då huset blev klart.
Vid havet eller längre upp: prisskillnaden
Till skillnad från i Mahmutlar har närheten till havet ett tydligt påslag i Oba, även om få annonser anger avståndet. Av de 57 annonserna den 14 oktober 2026 som angav ett avstånd begärde de 16 inom 200 m från havet i median 95 167 TRY per m², mot 64 242 TRY för de 25 mer än 1 km längre upp, cirka 48 % mer. Påslaget håller trots åldern: bara en av de 16 annonserna vid havet låg i ett hus upp till fem år gammalt, mot 21 av de 25 annonserna mer än 1 km upp. De nya husen som får Oba att se ungt ut står mest i gatorna bakom kusten, och en köpare som vill ha både ett nytt hus och nära till stranden betalar för båda.
Vad kostar det att hyra lägenhet i Oba?
Lägenheter i Oba som annonserades för långtidsuthyrning mellan den 1 juli och den 8 oktober 2026 hade en begärd medianhyra på 20 000 TRY i månaden för en 1+1 och 33 750 TRY för en 2+1, cirka 363 och 612 EUR. Medianerna kommer från 84 annonser på Emlakjet i Oba, en del av urvalet för levnadskostnader i Alanya.
| Lägenhetstyp | Annonser | Begärd medianhyra | Mittersta hälften av annonserna | Möblerad, median | Omöblerad, median |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 50 | 20 000 TRY | 16 000 till 26 000 TRY | 26 500 TRY (18 annonser) | 16 500 TRY (32 annonser) |
| 2+1 | 23 | 33 750 TRY | 25 000 till 45 000 TRY | 40 000 TRY (13 annonser) | 31 875 TRY (10 annonser) |
Hyresmarknaden i Oba är den omvända mot Mahmutlar. De flesta 1+1 som erbjöds i Oba var omöblerade, 32 av 50, vilket drar ner medianen för 1+1 till 20 000 TRY, medan en 2+1 begärde 33 750 TRY mellan juli och oktober 2026, mot 25 000 TRY i Mahmutlar. Över alla storlekar begärde Oba i median 318 TRY i hyra per kvadratmeter, Mahmutlar 272 TRY.
Av de 84 hyresannonserna värmdes 72 med luftkonditionering, och 32 låg i en site (ett inhägnat bostadsområde). De 53 annonser som angav en aidat, den månatliga avgiften till förvaltningen, gav en median på 2 000 TRY mellan juli och oktober 2026, med 2 000 TRY för en 1+1 och 1 500 TRY för en 2+1. Av de 49 som angav en deposition begärde 35 en månadshyra.
Vilken hyresavkastning ger en lägenhet i Oba?
En möblerad 1+1 i Oba visade en bruttoavkastning på cirka 7,4 % vid begärda priser och hyror i oktober 2026, den högsta av de fyra vanliga kombinationerna av storlek och möblering. Bruttoavkastning är här tolv månaders begärd medianhyra delat med det begärda medianpriset för samma typ av lägenhet.
| Lägenhet | Begärd medianhyra | Medianpris | Bruttoavkastning |
|---|---|---|---|
| Möblerad 1+1 | 26 500 TRY | 4 300 000 TRY | 7,4 % |
| Omöblerad 1+1 | 16 500 TRY | 3 750 000 TRY | 5,3 % |
| Möblerad 2+1 | 40 000 TRY | 8 125 000 TRY | 5,9 % |
| Omöblerad 2+1 | 31 875 TRY | 6 100 000 TRY | 6,3 % |
Två förbehåll gäller varje rad. Båda beloppen är begärda belopp, så den verkliga avkastningen beror på vad en köpare betalar och vad en hyresgäst skriver under på. Raden för möblerad 1+1 och de två raderna för 2+1 vilar var och en på 10 till 18 hyresannonser.
Nettoavkastningen är lägre. Aidat, fastighetsskatt, den obligatoriska jordbävningsförsäkringen DASK och de månader en lägenhet står tom mellan hyresgäster dras från hyran, och räkneexemplet längre ner gör den kalkylen för en möblerad 1+1. Hyresintäkter beskattas också i Turkiet, och reglerna skiljer sig för den som är bosatt i landet och den som inte är det.
Korttidsuthyrning till turister är ett eget regelverk. Enligt lag 7464 om turistisk uthyrning av bostäder krävs tillstånd från ministeriet för kultur och turism för att hyra ut en bostad i perioder på upp till 100 dagar, och ansökan måste innehålla ett enhälligt beslut av alla ägare i den byggnad där lägenheten ligger. Författningsdomstolen avslog en talan mot den regeln den 25 december 2025, i ett beslut som publicerades i den officiella tidningen den 2 april 2026.
Den regionala trenden går hyresvärdarnas väg för tillfället. I regionen Antalya, Burdur och Isparta steg TCMB:s hyresindex för nya hyresgäster (Yeni Kiracı Kira Endeksi) med 22,8 % under året fram till augusti 2026, medan bostadsprisindexet steg med 19,5 %.
Kan utlänningar få uppehållstillstånd på en adress i Oba 2026?
Ja: Oba har aldrig stått på migrationsmyndighetens stängningslista från 2022, så svaret för en adress i Oba beror inte på hur stängningen är formulerad, men ett uppehållstillstånd baserat på fastighetsägande kräver fortfarande en bostad värd minst 200 000 amerikanska dollar som ägaren själv bor i och inte hyr ut. Listan, daterad den 31 augusti 2022 och fortfarande bifogad till myndighetens sida om stängda stadsdelar när den kontrollerades den 17 oktober 2026, nämner Kargıcak, Mahmutlar, Kestel och Avsallar i Alanya och inte Oba.
Mellan april och september 2026 skrev myndigheten om sin nationella kungörelse om stängningen, som inte längre räknar upp uppehållstillstånd bland de förfaranden stängningen omfattar; den nämner nu registrering av tillfälligt och internationellt skydd och byte av provins för skyddade personer. De fyra stadsdelarna i Alanya står fortfarande på listan. För en adress i Oba gör ändringen ingen skillnad, eftersom stängningen aldrig gällde där.
Det är värdekravet som de flesta lägenheter i Oba inte klarar. Den lista över handlingar för ett kortvarigt uppehållstillstånd som myndigheten publicerar på sin ansökningssajt e-İkamet, kontrollerad den 13 oktober 2026, kräver att en bostad som ett uppehållstillstånd baserat på fastighetsägande bygger på var värd minst 200 000 amerikanska dollar i turkiska lira vid förvärvsdagen och används som utlänningens egen bostad, inte för uthyrning eller annan inkomst. Till TCMB:s köpkurs för dollar den 13 oktober 2026, 49,2794 TRY, låg gränsen på cirka 9 856 000 TRY. Bara 99 av de 374 lägenheterna till salu i Oba, 26 %, begärde så mycket; den mediana 3+1-lägenheten låg över med 12 050 000 TRY, medan medianerna för 1+1 och 2+1 låg långt under. En lägenhet som köps för att hyras ut kan inte samtidigt vara grunden för ägarens tillstånd. Samma dokument anger andra grunder för ett kortvarigt tillstånd, som vistelse för turism, som inte bygger på fastighetsägande.
Listan, och vad den omfattar, kan ändras genom ett administrativt beslut, som den gjorde 2022 och igen 2026. Den egna sidan hos provinsdirektoratet för migrationsförvaltning i Antalya (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) hade fortfarande den äldre lydelsen, uppehållstillstånd inräknade, när den kontrollerades den 17 oktober 2026, och någon separat kungörelse om ändringen har inte publicerats, så den säkra ordningen är fortfarande att skriftligen fråga provinsens migrationskontor om en första ansökan om uppehållstillstånd på exakt den adressen skulle godtas, och att göra svaret till ett villkor för köpet. Hur själva ansökan går till beskrivs under uppehållstillstånd.
Hur ser bostadsbeståndet ut i Oba?
Oba är en stadsdel med låga flerbostadshus, oftast fyra eller fem våningar, som värms med luftkonditionering, och fyra av fem annonser nämner en pool. Detaljsidorna för de 374 försäljningsannonserna den 14 oktober 2026 ger den här bilden, och byggnadshöjden är den tydligaste skillnaden mot Mahmutlar, där hälften av lägenheterna till salu låg i hus med nio till tolv våningar.
| Vad annonsen anger | Annonser | Andel av 374 |
|---|---|---|
| Hus med fyra eller fem våningar | 338 | 90 % |
| Hus med nio till tolv våningar | 5 | 1 % |
| Luftkonditionering som uppvärmning | 342 | 91 % |
| Golvvärme | 15 | 4 % |
| Pool nämns i beskrivningen | 300 | 80 % |
| Lägenhet i en site (inhägnat bostadsområde) | 143 | 38 % |
| Möblerad | 170 | 45 % |
| Omöblerad | 170 | 45 % |
De 89 försäljningsannonser som angav en aidat i oktober 2026 gav en median på 2 100 TRY i månaden.
Typen av lagfart är raden en köpare bör kontrollera först. Av de 266 annonser som angav lagfarten som kat irtifakı eller kat mülkiyeti angav 134, eller 50 %, kat irtifakı, lagfarten från byggskedet. Enligt lagen om ägarlägenheter (Kat Mülkiyeti Kanunu) övergår en byggnad till full ägarlägenhetsrätt (kat mülkiyeti) på grundval av sitt slutbesked (iskan), så en lagfart som fortfarande lyder på kat irtifakı betyder oftast att byggnaden som helhet saknar registrerat slutbesked. I en stadsdel där det mesta är nybyggt är den andelen väntad, men slutbeskedet bör kontrolleras före varje bud, och det hör till kontrollerna under en visningsresa för att köpa lägenhet i Alanya.
Hur är vardagen i Oba: sjukhus, köpcentrum, skolor, marknad?
Vardagen i Oba ligger nära distriktets viktigaste service: det statliga undervisningssjukhuset ligger i själva stadsdelen, och kommunens huvudbyggnad och köpcentret Alanyum ligger vardera cirka 2 km bort.
- Vård: ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi, det statliga undervisningssjukhuset, ligger 1,7 km från Obas centrum, och Başkent-universitetets privatsjukhus i Saray 5,5 km bort.
- Handel: köpcentret Alanyum på Keykubat Bulvarı ligger 2,1 km bort. Obas veckomarknad (pazar) hålls på måndagar på Hacıkadiroğlu Caddesi, bredvid grundskolan Hacıkadiroğlu, enligt marknadslistor för Alanya som publicerades 2020 och 2021, och annonser för lägenheter i Oba anger samma dag. De närmaste andra marknaderna är Tosmurs på torsdagar och Cikcillis på lördagar.
- Skolor: statliga skolor under utbildningsministeriet finns i själva stadsdelen, bland dem det statliga gymnasiet Oba Nazmi Yılmaz Anadolu Lisesi.
- Havet: Oba sträcker sig långt in från kusten; bara 16 av de 57 försäljningsannonser som angav avstånd till havet låg inom 200 m, medan 25 låg mer än 1 km upp.
Taxor för el och vatten och priser i livsmedelsbutiker är desamma som i övriga Alanya, så månadsbudgetarna i texten om levnadskostnader som länkas ovan gäller också i Oba; det är hyran som skiljer sig.
Vilka är nackdelarna med att bo i Oba?
De största nackdelarna med Oba är det högre priset än i de östra stadsdelarna, kostnaden för att kombinera ett nytt hus med ett läge vid havet, ett värdekrav för uppehållstillstånd som tre fjärdedelar av lägenheterna till salu inte klarar, och en stor andel lägenheter som fortfarande står på lagfarten från byggskedet. Ingen av dem utesluter Oba, men var och en ändrar vad en köpare bör kontrollera.
- Pris: Oba begärde i oktober 2026 cirka 17 % mer per kvadratmeter än Mahmutlar.
- Vid havet eller nytt, sällan båda: de 16 annonserna inom 200 m från havet begärde cirka 48 % mer per kvadratmeter än de mer än 1 km upp, och alla utom en låg i hus äldre än fem år.
- Uppehållstillstånd: Oba har aldrig stått på stängningslistan, men 74 % av lägenheterna till salu den 14 oktober 2026 begärde mindre än de 200 000 amerikanska dollar som ett tillstånd baserat på fastighetsägande kräver.
- Lagfart och tillstånd: 50 % av annonserna som angav typ av lagfart angav kat irtifakı, så slutbeskedet måste kontrolleras hus för hus.
- Tomma nya hus: 91 % av lägenheterna till salu i hus upp till fem år gamla beskrevs som tomma, vilket tyder på att många nya hus fortfarande fylls.
Vem passar Oba för, och hur står det sig mot Mahmutlar, Kestel och Tosmur?
Oba passar köpare som vill ha ett nyare, lågt hus nära sjukhuset, kommunen och centrum, och köpare som behöver uppehållstillstånd på adressen, förutsatt att lägenheten klarar gränsen på 200 000 amerikanska dollar som gällde i oktober 2026 och inte hyrs ut. Oba, Tosmur och Demirtaş är de tre av de fem jämförda stadsdelarna som aldrig har stått på stängningslistan från 2022, så deras svar beror inte på hur stängningen är formulerad. Annonsurvalen ställer de fem bredvid varandra.
| Stadsdel | Median per m², oktober 2026 | Begärd medianhyra, alla storlekar | Median 1+1 | Median 2+1 | Hyresannonser | Till Alanyas centrum | Till Gazipaşa flygplats | Nämns på 2022 års stängningslista |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oba | 68 149 TRY | 25 000 TRY | 20 000 TRY | 33 750 TRY | 84 | 4,6 km | 37,8 km | Nej |
| Tosmur | 65 424 TRY | 26 000 TRY | för få | 25 000 TRY | 25 | 5,3 km | 36,9 km | Nej |
| Kestel | 75 909 TRY | 30 000 TRY | 25 000 TRY | 32 000 TRY | 47 | 8,6 km | 33,9 km | Ja |
| Mahmutlar | 58 289 TRY | 25 000 TRY | 24 500 TRY | 25 000 TRY | 89 | 11,6 km | 31,3 km | Ja |
| Demirtaş | 57 556 TRY | 18 500 TRY | för få | för få | 10 | 24,9 km | 22,6 km | Nej |
Försäljningspriserna mättes för Oba och Tosmur den 14 oktober, för Mahmutlar den 13 oktober, för Kestel den 21 oktober och för Demirtaş den 22 oktober 2026. Hyrorna för Oba, Kestel och Mahmutlar kommer från annonser som lagts ut mellan juli och oktober 2026, Tosmurs från alla 25 annonser som låg ute den 14 oktober 2026 och de för Demirtaş från alla 10 som låg ute den 22 oktober 2026; "för få" betyder färre än tio annonser av den storleken. Avstånden till centrum är mätta till Güller Pınarı. Kestel och Mahmutlar står fortfarande på stängningslistan, men sedan ändringen 2026 räknar myndighetens nationella kungörelse inte längre upp uppehållstillstånd bland de förfaranden den omfattar.
Utifrån de här siffrorna passar Oba en familj som hyr eller köper en 2+1, den storlek där hyrorna i Oba ligger längst över Mahmutlar, och en hyresvärd som hyr ut en möblerad 1+1, kombinationen med högst bruttoavkastning. En uthyrd lägenhet kan inte vara grunden för ägarens uppehållstillstånd, så de två målen går inte att förena i en lägenhet. Oba passar sämre för en köpare med snävast budget, som hittar Mahmutlar och Demirtaş cirka 14 % respektive 16 % billigare per kvadratmeter, eller för den som vill ha en högt belägen lägenhet med vid havsutsikt.
Räkneexempel: köpa och hyra ut en möblerad 1+1 i Oba
En möblerad 1+1 som köps till medianpriset i oktober 2026 på 4 300 000 TRY och hyrs ut till den begärda medianhyran på 26 500 TRY i månaden skulle ge cirka 5,9 % om året netto före inkomstskatt, om köparen betalar hela lagfartsavgiften och ingen mäklararvode. Kalkylen använder medianerna från annonsurvalen och de avgifter som gäller 2026, fullständigt redovisade under köpkostnader i Turkiet.
| Post | Belopp | Underlag |
|---|---|---|
| Köpeskilling | 4 300 000 TRY | Medianpris möblerad 1+1, 14 oktober 2026 |
| Lagfartsavgift (tapu harcı) | 172 000 TRY | 4 % av det deklarerade priset; lagen delar den 2 % köpare och 2 % säljare, men ofta betalar köparen allt |
| Mäklararvode | 0 till 206 400 TRY | Högst 4 % plus 20 % moms; betalas ofta av säljaren eller byggherren |
| Total utgift | 4 472 000 till 4 678 400 TRY | Cirka 81 100 till 84 900 EUR |
| Årshyra | 318 000 TRY | 26 500 TRY × 12 |
| Aidat | − 24 000 TRY | 2 000 TRY i månaden, median för hyresannonser för 1+1 i Oba |
| DASK jordbävningsförsäkring | − 1 942 TRY | Medianpremie i provinsen Antalya, juni 2026 |
| Fastighetsskatt | − 3 000 TRY | 0,2 % av kommunens taxeringsvärde, här antaget till 1 500 000 TRY |
| En månad tom | − 26 500 TRY | En månadshyra förlorad mellan hyresgäster |
| Nettointäkt per år | 262 558 TRY | Cirka 4 760 EUR |
Till priserna i oktober 2026 är nettointäkten på 262 558 TRY 5,9 % av en utgift på 4 472 000 TRY och 5,6 % av 4 678 400 TRY om köparen också betalar det högsta mäklararvodet. Mindre kostnader har utelämnats: lantmäteriets expeditionsavgift, den auktoriserade tolken vid lantmäteriet, utbyte av möbler och inkomstskatten på hyran, som beror på ägarens skatterättsliga hemvist. Raden för fastighetsskatt är ett antagande, eftersom kommunens taxeringsvärde för en lägenhet sätts av Alanyas kommun, inte av marknaden. Samma kalkyl gav 5,3 % för Mahmutlar i oktober 2026, eftersom den möblerade 1+1-lägenheten där begärde ett liknande pris men en lägre hyra.
Hur snabbt rör sig priser och hyror i Oba?
Officiella siffror går inte under regionnivå: i regionen Antalya, Burdur och Isparta steg TCMB:s bostadsprisindex med 19,5 % och hyresindexet för nya hyresgäster med 22,8 % under året fram till augusti 2026. Den årliga konsumentprisinflationen var 31,51 % i augusti 2026 enligt TÜİK, så båda siffrorna var reala nedgångar, med ungefär 9 % för priserna och 7 % för hyrorna.
Varken TCMB eller TÜİK publicerar ett index för Alanya eller för en enskild stadsdel. Annonsmedianerna ovan är en ögonblicksbild av begärda priser en enda dag, den 14 oktober 2026, och förnyas i januari 2027 med samma metod som för Mahmutlar, så att förändringen i själva Oba kan mätas från och med då.