Оба є районом Аланії в провінції Анталія, приблизно за 4,6 км на схід від центру міста біля Гюллер Пинари; державна навчальна лікарня округу розташована в самому районі, а головна будівля муніципалітету за 1,9 км. 14 жовтня 2026 року медіанна ціна пропозиції 374 квартир, виставлених на продаж на Emlakjet, становила 4 082 500 TRY (близько 74 100 EUR) за квартиру з однією спальнею і 6 700 000 TRY (близько 121 600 EUR) за квартиру з двома спальнями, а медіана за квадратний метр 68 149 TRY, на 17% більше, ніж у Махмутларі, виміряному так само на день раніше. Медіанна довгострокова оренда з липня по жовтень 2026 року становила 20 000 TRY на місяць за квартиру з однією спальнею, здебільшого без меблів, і 33 750 TRY за квартиру з двома спальнями; мебльована квартира з однією спальнею давала валову дохідність близько 7,4%, а в розрахунковому прикладі чисту дохідність близько 5,9% після мита за тапу, айдату, страховки, податку на нерухомість і одного місяця без орендаря. Житловий фонд молодий і невисокий: 64% квартир у продажу були в будинках віком до п'яти років і 90% у будинках на чотири або п'ять поверхів, тоді як 16 оголошень у межах 200 м від моря просили за квадратний метр приблизно на 48% більше, ніж оголошення далі ніж за 1 км від нього, і майже всі вони були в старіших будинках. Оба ніколи не входила до списку закритих районів 2022 року Управління у справах міграції (Göç İdaresi Başkanlığı), де з районів Аланії названо Махмутлар, Кестель, Каргиджак і Авсаллар, однак посвідка на проживання на підставі нерухомості вимагає житла вартістю щонайменше 200 000 доларів США, яке власник не здає в оренду, а стільки просили лише за 26% квартир у продажу. У половині оголошень із зазначеним типом тапу значився kat irtifakı, документ етапу будівництва, який зазвичай означає, що дозвіл на експлуатацію не зареєстровано.
Де розташована Оба і як далеко вона від центру Аланії та аеропортів?
Оба є районом (mahalle) округу Аланія в провінції Анталія, приблизно за 4,6 км дорогою на схід від центру Аланії біля Гюллер Пинари і за 37,8 км від аеропорту Газіпаша-Аланія, за даними маршрутизації OpenStreetMap на 14 жовтня 2026 року. У 1999 році Оба стала селищем (belde) з власним муніципалітетом і увійшла до Аланії як район, коли закон 6360, закон про столичні муніципалітети 2012 року, набув чинності на місцевих виборах у березні 2014 року. Головна будівля муніципалітету Аланії сьогодні розташована за 1,9 км від центру Оби, на вулиці Eğri Köprü Caddesi в сусідньому районі Джумхурієт.
Та сама маршрутизація дає відстані, які мешканець справді долає.
| Від центру Оби до | Відстань дорогою | Час у дорозі без заторів |
|---|---|---|
| Тосмур (сусідній район на сході) | 1,3 км | 2 хвилини |
| ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi (навчальна лікарня) | 1,7 км | 4 хвилини |
| Головна будівля муніципалітету Аланії, Джумхурієт | 1,9 км | 3 хвилини |
| Торговий центр Alanyum | 2,1 км | 3 хвилини |
| Джикджиллі | 2,8 км | 3 хвилини |
| Центр Аланії (Гюллер Пинари) | 4,6 км | 6 хвилин |
| Кестель | 4,9 км | 5 хвилин |
| Лікарня університету Башкент, Сарай | 5,5 км | 7 хвилин |
| Махмутлар | 7,7 км | 8 хвилин |
| Фортеця Аланії | 8,5 км | 14 хвилин |
| Аеропорт Газіпаша-Аланія (GZP) | 37,8 км | 37 хвилин |
| Аеропорт Анталії (AYT) | 133,7 км | близько 104 хвилин |
Час у дорозі є оцінкою маршрутизатора без заторів, і літній трафік додається до кожного рядка. Нова східна кільцева дорога Аланії, перші 12 км якої від Хасбахче до Махмутлара Міністерство транспорту відкрило 20 грудня 2025 року, минає Обу через двотрубний тунель завдовжки 653 м і дає транзитному потоку шлях в обхід прибережної дороги D-400. Окрема автомагістраль будується від Анталії в бік Аланії й описана в матеріалі автомагістраль Анталія-Аланія.
Між Обою і центром Аланії курсують міські автобуси. Повний тариф за ставками, оголошеними 2 грудня 2025 року, становить 35 TRY з Kent Kart, поповнюваною транспортною карткою.
Хто живе в Обі?
TÜİK, турецька статистична служба, нарахувала в Обі 28 864 мешканці в адресному реєстрі населення на 31 грудня 2022 року; це найсвіжіша цифра на рівні району, доступна в жовтні 2026 року. Цифра враховує людей із зареєстрованою адресою в Обі, тобто й іноземних мешканців із зареєстрованою адресою, але не власників житла для відпочинку, які живуть деінде.
Жодне офіційне джерело не публікує кількість іноземних мешканців за районами. Натомість Управління у справах міграції публікує свій список закритих районів 2022 року, тобто районів, закритих для деяких видів нової реєстрації іноземців, і Оба до нього ніколи не входила.
Оголошення про продаж мало кажуть про те, хто живе в Обі цілий рік, бо більшість житла, що продається, нове. Із 374 квартир у продажу на 14 жовтня 2026 року 328, або 88%, були описані як порожні, 30 як зайняті власником і 16 як здані в оренду. У будинках віком до п'яти років частка порожніх становила 91% проти 82% у старіших будинках, де більше квартир у продажу були зайняті власниками або здані.
Скільки коштує купити квартиру в Обі?
Квартири, виставлені на продаж в Обі 14 жовтня 2026 року, мали медіанну ціну пропозиції 6 500 000 TRY, близько 117 900 EUR, і медіану 68 149 TRY за квадратний метр загальної площі, близько 1 237 EUR. Медіани отримано за 374 оголошеннями про продаж квартир, розміщеними того дня на Emlakjet, загальнонаціональному турецькому порталі нерухомості, причому кожну сторінку оголошення прочитано окремо. Суми в євро розраховано за курсом купівлі євро 55,1128 TRY з бюлетеня Центрального банку Турецької Республіки (TCMB) від 13 жовтня 2026 року. Це ціни пропозиції, а не ціни угод; різницю між ними розібрано в матеріалі торг щодо ціни квартири в Аланії. Актуальні квартири на продаж в Обі зібрано окремо.
Розмір квартири визначає загальну ціну сильніше за будь-яку іншу характеристику, зазначену в оголошеннях.
| Тип квартири | Оголошень | Медіанна ціна | Середня половина оголошень | Медіанна загальна площа | Медіана за м² | Медіана в євро |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 118 | 4 082 500 TRY | від 3 490 000 до 5 280 000 TRY | 55 м² | 74 700 TRY | 74 100 EUR |
| 2+1 | 162 | 6 700 000 TRY | від 5 700 000 до 8 750 000 TRY | 110 м² | 64 226 TRY | 121 600 EUR |
| 3+1 | 54 | 12 050 000 TRY | від 8 500 000 до 14 000 000 TRY | 160 м² | 67 229 TRY | 218 600 EUR |
| 4+1 | 22 | 9 860 000 TRY | від 8 500 000 до 11 375 000 TRY | 177,5 м² | 56 583 TRY | 178 900 EUR |
Турецькі оголошення рахують спальні плюс вітальню: у 1+1 одна спальня й окрема вітальня, у 2+1 дві спальні. Загальна площа включає частку стін і балконів; у вибірці житлова площа становила в медіані 90,9% від загальної. Рядок 3+1 стоїть вище за рядок 4+1 зокрема тому, що квартири 3+1 новіші: 29 із 54 були в будинках віком до п'яти років проти 6 із 22 оголошень 4+1.
За однакового способу вимірювання Оба дорожча за Махмутлар. Медіанна ціна квадратного метра в Обі становила 68 149 TRY на 14 жовтня 2026 року проти 58 289 TRY у Махмутларі на 13 жовтня, на 17% більше; для 1+1 різниця становила 5%, для 2+1 13%.
Меблі теж зсувають ціну. У жовтні 2026 року за мебльовані 1+1 просили в медіані 4 300 000 TRY за 49 оголошеннями проти 3 750 000 TRY за 57 квартир без меблів, на 15% більше. Мебльовані 2+1 пропонували за 8 125 000 TRY проти 6 100 000 TRY без меблів, різниця в 33%, яку самі меблі не пояснюють: більшість оголошень про мебльовані 2+1 стосувалися будинків, старших за п'ять років, а в Обі найближче до моря стоять саме старіші будинки.
Оголошення, розміщені з 1 липня 2026 року, просили 4 257 500 TRY за 1+1 і 6 762 500 TRY за 2+1. Більшість оголошень розміщено у 2026 році, але 51 висіло з 2025 року або довше, а квартира, яка досі продається через рік, не продалася за ціною пропозиції.
Як вік будинку змінює ціну
Житловий фонд Оби молодий: 239 із 374 оголошень, 64%, були в будинках віком до п'яти років, зокрема 86 новобудов, із них 81 готова до заселення і 5 ще в будівництві.
| Вік будинку | Оголошень | Медіана за м² | У євро | Медіанна ціна |
|---|---|---|---|---|
| Новобудова (готова або в будівництві) | 86 | 66 056 TRY | 1 199 EUR | 5 300 000 TRY |
| Від 1 до 5 років | 153 | 73 684 TRY | 1 337 EUR | 6 152 000 TRY |
| Від 6 до 10 років | 57 | 70 408 TRY | 1 278 EUR | 9 970 000 TRY |
| Від 11 до 15 років | 41 | 66 364 TRY | 1 204 EUR | 8 500 000 TRY |
| Від 16 до 20 років | 26 | 53 708 TRY | 975 EUR | 6 595 000 TRY |
| 21 рік і старше | 11 | 49 565 TRY | 899 EUR | 5 700 000 TRY |
Квартиру в будинку, старшому за 20 років, пропонували приблизно на 33% дешевше за квадратний метр, ніж у будинку віком від одного до п'яти років, але таких оголошень було лише 11. Новобудови пропонували за квадратний метр трохи дешевше, ніж квартири віком від одного до п'яти років.
Вік будинку не є надійним показником того, яким сейсмічним нормам він відповідає. Чинні турецькі сейсмічні норми для будівель (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) набули чинності 1 січня 2019 року, і їхнє застосування визначає дата дозволу на будівництво, а не рік завершення будинку.
Біля моря чи далі: різниця в ціні
На відміну від Махмутлара, в Обі близькість до моря дає явну надбавку, хоча відстань зазначають небагато оголошень. Із 57 оголошень на 14 жовтня 2026 року, де вказано відстань, 16 у межах 200 м від моря просили в медіані 95 167 TRY за м² проти 64 242 TRY у 25 оголошень далі ніж за 1 км від моря, приблизно на 48% більше. Надбавка зберігається всупереч віку: лише одне з 16 оголошень біля моря стосувалося будинку віком до п'яти років проти 21 із 25 оголошень далі ніж за 1 км. Нові будинки, через які Оба виглядає молодою, стоять переважно на вулицях за узбережжям, і покупець, якому потрібні і новий будинок, і короткий шлях до пляжу, платить за обидві якості.
Скільки коштує орендувати квартиру в Обі?
Квартири в Обі, запропоновані в довгострокову оренду з 1 липня по 8 жовтня 2026 року, мали медіанну запитувану оренду 20 000 TRY на місяць за 1+1 і 33 750 TRY за 2+1, близько 363 і 612 EUR. Медіани отримано за 84 оголошеннями на Emlakjet в Обі, частиною вибірки для матеріалу вартість життя в Аланії.
| Тип квартири | Оголошень | Медіанна оренда | Середня половина оголошень | З меблями, медіана | Без меблів, медіана |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 50 | 20 000 TRY | від 16 000 до 26 000 TRY | 26 500 TRY (18 оголошень) | 16 500 TRY (32 оголошення) |
| 2+1 | 23 | 33 750 TRY | від 25 000 до 45 000 TRY | 40 000 TRY (13 оголошень) | 31 875 TRY (10 оголошень) |
Орендний ринок Оби протилежний Махмутлару. Більшість 1+1, запропонованих в Обі, були без меблів, 32 із 50, що опускає медіану 1+1 до 20 000 TRY, тоді як за 2+1 з липня по жовтень 2026 року просили 33 750 TRY проти 25 000 TRY у Махмутларі. За всіма розмірами разом Оба просила в медіані 318 TRY оренди за квадратний метр, Махмутлар 272 TRY.
Із 84 оголошень про оренду 72 опалювалися кондиціонером, а 32 були в сайті (огородженому житловому комплексі). 53 оголошення, де вказано айдат, щомісячний платіж за утримання будинку, дали медіану 2 000 TRY з липня по жовтень 2026 року: 2 000 TRY для 1+1 і 1 500 TRY для 2+1. Із 49 оголошень із зазначеною заставою 35 просили оренду за один місяць.
Яку орендну дохідність дає квартира в Обі?
Мебльована 1+1 в Обі показувала валову орендну дохідність близько 7,4% за цін пропозиції та оренди жовтня 2026 року, найвищу з чотирьох звичайних поєднань розміру й мебльованості. Валова дохідність тут дорівнює медіанній оренді за дванадцять місяців, поділеній на медіанну ціну пропозиції квартири того самого типу.
| Квартира | Медіанна оренда | Медіанна ціна | Валова дохідність |
|---|---|---|---|
| Мебльована 1+1 | 26 500 TRY | 4 300 000 TRY | 7,4% |
| 1+1 без меблів | 16 500 TRY | 3 750 000 TRY | 5,3% |
| Мебльована 2+1 | 40 000 TRY | 8 125 000 TRY | 5,9% |
| 2+1 без меблів | 31 875 TRY | 6 100 000 TRY | 6,3% |
До кожного рядка належать два застереження. Обидві суми є запитуваними, тож реальна дохідність залежить від того, скільки заплатить покупець і на що погодиться орендар. Рядок мебльованої 1+1 і обидва рядки 2+1 спираються кожен на 10-18 оголошень про оренду.
Чиста дохідність нижча. Айдат, податок на нерухомість, обов'язкова страховка від землетрусів DASK і місяці простою між орендарями віднімаються від оренди, і розрахунковий приклад нижче робить цей розрахунок для мебльованої 1+1. Дохід від оренди оподатковується і в Туреччині, причому правила різняться для резидентів і нерезидентів.
Короткострокова оренда туристам має окремі правила. За законом 7464 про туристичну оренду житла здача житла на строк до 100 днів потребує дозволу Міністерства культури і туризму, а заява має містити одностайне рішення всіх власників будинку, у якому розташована квартира. Конституційний суд відхилив позов проти цього правила 25 грудня 2025 року рішенням, опублікованим в офіційній газеті 2 квітня 2026 року.
Регіональна тенденція поки на боці орендодавців. У регіоні Анталія, Бурдур і Іспарта індекс оренди для нових орендарів TCMB (Yeni Kiracı Kira Endeksi) зріс на 22,8% за рік по серпень 2026 року, а індекс цін на житло на 19,5%.
Чи можуть іноземці отримати посвідку на проживання за адресою в Обі у 2026 році?
Так: Оба ніколи не входила до списку закритих районів 2022 року Управління у справах міграції, тому відповідь для адреси в Обі не залежить від того, як сформульовано закриття, але посвідка на підставі нерухомості й надалі вимагає житла вартістю щонайменше 200 000 доларів США, у якому власник живе сам і яке не здає в оренду. Список датовано 31 серпня 2022 року, і під час перевірки 17 жовтня 2026 року він і далі був доданий до сторінки управління про закриті райони; у ньому з районів Аланії названо Каргиджак, Махмутлар, Кестель і Авсаллар, а Обу не названо.
У період із квітня по вересень 2026 року управління змінило формулювання свого загальнонаціонального оголошення про закриття: посвідку на проживання більше не названо серед процедур, на які поширюється закриття, тепер у ньому названо реєстрацію тимчасового і міжнародного захисту та зміну провінції проживання для осіб під захистом. Чотири райони Аланії й далі названо в списку. Для адреси в Обі ця зміна не має значення, бо закриття на Обу ніколи не поширювалося.
Саме вимозі щодо вартості не відповідає більшість квартир в Обі. Перелік документів для короткострокової посвідки на проживання, який управління публікує на порталі e-İkamet і який було перевірено 13 жовтня 2026 року, вимагає, щоб житло, на якому ґрунтується посвідка за нерухомістю, на дату придбання коштувало щонайменше 200 000 доларів США в турецьких лірах і використовувалося як власне житло іноземця, а не для оренди чи іншого доходу. За курсом купівлі долара TCMB на 13 жовтня 2026 року, 49,2794 TRY, поріг становив близько 9 856 000 TRY. Із 374 квартир у продажу в Обі стільки просили лише за 99, або 26%; медіанна 3+1 перевищувала поріг із ціною 12 050 000 TRY, а медіани 1+1 і 2+1 були значно нижчими. Квартира, куплена для здачі в оренду, не може водночас бути підставою для посвідки власника. Той самий документ називає й інші підстави для короткострокової посвідки, наприклад туризм, які не залежать від нерухомості.
Список і те, на що він поширюється, можуть змінитися адміністративним рішенням, як це було у 2022 році і знову у 2026 році. Власна сторінка Провінційного управління у справах міграції Анталії (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) під час перевірки 17 жовтня 2026 року все ще містила попереднє формулювання, разом із посвідкою на проживання, а окремого оголошення про зміну не опубліковано, тому надійний порядок і далі такий: письмово запитати провінційне управління у справах міграції, чи буде прийнято першу заяву на посвідку саме за цією адресою, і зробити відповідь умовою угоди. Як відбувається сама подача заяви, описано в розділі посвідка на проживання.
Який житловий фонд в Обі?
Оба є районом невисоких житлових будинків, найчастіше на чотири або п'ять поверхів, з опаленням кондиціонерами, і чотири оголошення з п'яти згадують басейн. Таку картину дають детальні сторінки 374 оголошень про продаж на 14 жовтня 2026 року, і поверховість є найпомітнішою відмінністю від Махмутлара, де половина квартир у продажу була в будинках на дев'ять-дванадцять поверхів.
| Що зазначено в оголошенні | Оголошень | Частка від 374 |
|---|---|---|
| Будинок на чотири або п'ять поверхів | 338 | 90% |
| Будинок на дев'ять-дванадцять поверхів | 5 | 1% |
| Опалення кондиціонером | 342 | 91% |
| Тепла підлога | 15 | 4% |
| Басейн згаданий в описі | 300 | 80% |
| Квартира в сайті (огородженому житловому комплексі) | 143 | 38% |
| З меблями | 170 | 45% |
| Без меблів | 170 | 45% |
89 оголошень про продаж, де було вказано айдат, дали в жовтні 2026 року медіану 2 100 TRY на місяць.
Тип тапу є рядком, який покупцеві варто перевірити першим. Із 266 оголошень, де тапу зазначено як kat irtifakı або kat mülkiyeti, 134, або 50%, вказували kat irtifakı, документ етапу будівництва. За законом про право власності на квартири (Kat Mülkiyeti Kanunu) будинок переходить у повну квартирну власність (kat mülkiyeti) на підставі дозволу на експлуатацію (iskan), тому тапу, який досі оформлено як kat irtifakı, зазвичай означає, що в будинку загалом не зареєстровано дозволу на експлуатацію. У районі, де більшість житла нова, така частка очікувана, але дозвіл на експлуатацію варто перевірити до будь-якої пропозиції ціни, і він входить до перевірок під час перегляду нерухомості в Аланії.
Яке повсякденне життя в Обі: лікарня, торговий центр, школи, ринок?
Повсякденне життя в Обі проходить поруч із головними службами округу: державна навчальна лікарня розташована в самому районі, а головна будівля муніципалітету й торговий центр Alanyum приблизно за 2 км.
- Здоров'я: ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi, державна навчальна лікарня, розташована за 1,7 км від центру Оби, а приватна лікарня університету Башкент у Сараї за 5,5 км.
- Покупки: торговий центр Alanyum на бульварі Keykubat Bulvarı розташований за 2,1 км. Щотижневий відкритий ринок (pazar) Оби працює щопонеділка на вулиці Hacıkadiroğlu Caddesi, поруч із початковою школою Хаджикадіроглу, згідно зі списками ринків Аланії, опублікованими у 2020 і 2021 роках, і оголошення про квартири в Обі називають той самий день. Найближчі інші ринки працюють у Тосмурі по четвергах і в Джикджиллі по суботах.
- Школи: державні школи Міністерства національної освіти працюють у самому районі, серед них державний ліцей Oba Nazmi Yılmaz Anadolu Lisesi.
- Море: Оба далеко заходить углиб від узбережжя; із 57 оголошень про продаж із зазначеною відстанню до моря лише 16 були в межах 200 м, а 25 далі ніж за 1 км.
Тарифи на електрику й воду та ціни в супермаркетах такі самі, як в іншій частині Аланії, тож місячні бюджети з матеріалу про вартість життя, посилання на який дано вище, діють і в Обі; відрізняється оренда.
Які мінуси життя в Обі?
Головні мінуси Оби: вища ціна, ніж у східних районах, вартість поєднання нового будинку з близькістю до моря, вимога щодо вартості для посвідки на проживання, якій не відповідають три чверті квартир у продажу, і велика частка квартир, досі оформлених за тапу етапу будівництва. Жоден із них не виключає Обу, але кожен змінює те, що покупцеві треба перевірити.
- Ціна: у жовтні 2026 року в Обі просили за квадратний метр приблизно на 17% більше, ніж у Махмутларі.
- Біля моря або нове, рідко і те й інше: 16 оголошень у межах 200 м від моря просили за квадратний метр приблизно на 48% більше, ніж оголошення далі ніж за 1 км, і всі, крім одного, були в будинках, старших за п'ять років.
- Посвідка на проживання: Оба ніколи не входила до списку закритих районів, але 74% квартир у продажу на 14 жовтня 2026 року коштували менше за 200 000 доларів США, яких вимагає посвідка на підставі нерухомості.
- Тапу і дозволи: у 50% оголошень із зазначеним типом тапу значився kat irtifakı, тому дозвіл на експлуатацію треба перевіряти щодо кожного будинку.
- Порожні новобудови: 91% квартир у продажу в будинках віком до п'яти років були описані як порожні, що свідчить про те, що багато нових будинків ще заповнюються.
Кому підходить Оба і який вигляд вона має поруч із Махмутларом, Кестелем і Тосмуром?
Оба підходить покупцям, яким потрібен новіший невисокий будинок поруч із лікарнею, муніципалітетом і центром, і покупцям, яким потрібна посвідка на проживання за адресою, за умови що квартира сягає порогу в 200 000 доларів США, чинного в жовтні 2026 року, і не здається в оренду. Оба, Тосмур і Демірташ є трьома з п'яти порівнюваних районів, які ніколи не входили до списку закритих районів 2022 року, тому відповідь для них не залежить від того, як сформульовано закриття. Вибірки оголошень ставлять ці п'ять районів поруч.
| Район | Медіана за м², жовтень 2026 | Медіанна оренда, усі розміри | Медіана 1+1 | Медіана 2+1 | Оголошень про оренду | До центру Аланії | До аеропорту Газіпаша | Названо в списку закритих районів 2022 року |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Оба | 68 149 TRY | 25 000 TRY | 20 000 TRY | 33 750 TRY | 84 | 4,6 км | 37,8 км | Ні |
| Тосмур | 65 424 TRY | 26 000 TRY | замало даних | 25 000 TRY | 25 | 5,3 км | 36,9 км | Ні |
| Кестель | 75 909 TRY | 30 000 TRY | 25 000 TRY | 32 000 TRY | 47 | 8,6 км | 33,9 км | Так |
| Махмутлар | 58 289 TRY | 25 000 TRY | 24 500 TRY | 25 000 TRY | 89 | 11,6 км | 31,3 км | Так |
| Демірташ | 57 556 TRY | 18 500 TRY | замало даних | замало даних | 10 | 24,9 км | 22,6 км | Ні |
Ціни продажу виміряно для Оби та Тосмура 14 жовтня, для Махмутлара 13 жовтня, для Кестеля 21 жовтня і для Демірташа 22 жовтня 2026 року. Оренду по Обі, Кестелю і Махмутлару взято з оголошень, розміщених з липня по жовтень 2026 року, по Тосмуру з усіх 25 оголошень, активних 14 жовтня 2026 року, а по Демірташу з усіх 10 оголошень, активних 22 жовтня 2026 року; "замало даних" означає менше десяти оголошень такого розміру. Відстані до центру виміряно до Гюллер Пинари. Кестель і Махмутлар і далі названо в списку закритих районів, але після зміни 2026 року загальнонаціональне оголошення управління більше не називає посвідку на проживання серед процедур, на які воно поширюється.
За цими цифрами Оба підходить родині, яка орендує або купує 2+1, розмір, за якого оренда в Обі найбільше перевищує Махмутлар, і орендодавцеві, що здає мебльовану 1+1, поєднання з найвищою валовою дохідністю. Квартира, здана в оренду, не може бути підставою для посвідки власника, тож ці дві мети не поєднуються в одній квартирі. Оба гірше підходить покупцеві з найтіснішим бюджетом, який знайде в Махмутларі та Демірташі квадратний метр приблизно на 14% і 16% дешевше, або тому, хто хоче квартиру на високому поверсі з широким видом на море.
Розрахунковий приклад: купити й здати мебльовану 1+1 в Обі
Мебльована 1+1, куплена за медіанною ціною пропозиції жовтня 2026 року 4 300 000 TRY і здана за медіанною запитуваною орендою 26 500 TRY на місяць, приносила б близько 5,9% на рік чистими до податку на доходи, якщо покупець сплачує все мито за тапу і не платить комісію агентові. Розрахунок використовує медіани вибірок оголошень і збори, чинні у 2026 році, повністю перелічені в матеріалі витрати на купівлю в Туреччині.
| Стаття | Сума | Підстава |
|---|---|---|
| Ціна купівлі | 4 300 000 TRY | Медіанна ціна мебльованої 1+1, 14 жовтня 2026 року |
| Мито за тапу (tapu harcı) | 172 000 TRY | 4% від заявленої ціни; закон ділить його на 2% покупцеві і 2% продавцеві, але часто все сплачує покупець |
| Комісія агента | від 0 до 206 400 TRY | Не більше 4% плюс 20% ПДВ; часто сплачує продавець або забудовник |
| Усього витрат | від 4 472 000 до 4 678 400 TRY | Близько 81 100 - 84 900 EUR |
| Річна оренда | 318 000 TRY | 26 500 TRY × 12 |
| Айдат | − 24 000 TRY | 2 000 TRY на місяць, медіана оголошень про оренду 1+1 в Обі |
| Страховка від землетрусів DASK | − 1 942 TRY | Медіанний поліс у провінції Анталія, червень 2026 року |
| Податок на нерухомість | − 3 000 TRY | 0,2% муніципальної вартості, тут прийнятої за 1 500 000 TRY |
| Один місяць простою | − 26 500 TRY | Оренда за місяць, втрачена між орендарями |
| Чистий річний дохід | 262 558 TRY | Близько 4 760 EUR |
У цінах жовтня 2026 року чистий дохід 262 558 TRY становить 5,9% від витрат 4 472 000 TRY і 5,6% від 4 678 400 TRY, якщо покупець сплачує ще й максимальну комісію агентові. Дрібні витрати не враховано: збір кадастрової служби, присяжний перекладач у кадастрі, заміна меблів і податок на доходи з оренди, який залежить від податкового резидентства власника. Рядок податку на нерухомість є припущенням, бо муніципальну вартість квартири встановлює муніципалітет Аланії, а не ринок. Той самий розрахунок дав 5,3% для Махмутлара в жовтні 2026 року, бо мебльовану 1+1 там пропонували за схожою ціною, але з нижчою орендою.
Як швидко змінюються ціни та оренда в Обі?
Офіційні дані не опускаються нижче рівня регіону: у регіоні Анталія, Бурдур і Іспарта індекс цін на житло TCMB зріс на 19,5%, а індекс оренди для нових орендарів на 22,8% за рік по серпень 2026 року. Річна споживча інфляція в серпні 2026 року становила 31,51% за даними TÜİK, тож обидві цифри означали реальне зниження, приблизно на 9% для цін і на 7% для оренди.
Ні TCMB, ні TÜİK не публікують індекс для Аланії чи окремого району. Медіани оголошень вище є знімком цін пропозиції за один день, 14 жовтня 2026 року, і будуть оновлені в січні 2027 року тим самим методом, що й для Махмутлара, щоб від цього моменту можна було вимірювати зміни в самій Обі.