Тосмур є прибережним районом Аланії в провінції Анталія, приблизно за 5,3 км на схід від центру міста біля Гюллер Пинари; його південно-східним краєм тече Дім Чайи (річка Дім), а на іншому березі починається Кестель. 14 жовтня 2026 року медіанна ціна пропозиції 91 квартири, виставленої на продаж у Тосмурі на Emlakjet, становила 7 000 000 TRY, близько 127 000 EUR, а медіана за квадратний метр 65 424 TRY, на 4% нижче, ніж в Обі, і на 12% вище, ніж у Махмутларі за тим самим методом виміру; дві з трьох були квартирами з двома спальнями. Житло тут старше й вище, ніж в Обі: 86% квартир на продаж були в будинках, старших за п'ять років, а 55% у будинках від дев'яти до дванадцяти поверхів, і 18 оголошень у межах 200 м від моря просили за квадратний метр приблизно на 72% більше, ніж розташовані далі. У довгострокову оренду пропонували лише 25 квартир, із медіанною орендною платою 26 000 TRY на місяць; мебльована 2+1 давала валову дохідність близько 5,5% і розрахункову чисту дохідність близько 4,6% після мита за тапу, внеску на обслуговування, страховки, податку на нерухомість і одного місяця без орендаря. На відміну від Кестеля, Тосмур ніколи не входив до списку закритих районів міграційної служби 2022 року, але посвідка на підставі власності вимагає житла вартістю щонайменше 200 000 USD, яке власник не здає, і лише 27% квартир на продаж коштували стільки. Повсякденні справи вирішуються в межах району, від четвергового базару на 9. Sokak до семи мережевих супермаркетів, а найближча державна лікарня розташована за 2,3 км, в Обі.
Де розташований Тосмур і як далеко він від центру Аланії та аеропортів?
Тосмур є прибережним районом (mahalle) округу Аланія в провінції Анталія і, за маршрутизацією OpenStreetMap від 15 жовтня 2026 року, розташований приблизно за 5,3 км дорогою на схід від центру Аланії біля Гюллер Пинари та за 36,9 км від аеропорту Газіпаша-Аланія. Тосмур лежить між Обою на заході та Кестелем на сході. За межею району в OpenStreetMap Дім Чайи утворює південно-східний край Тосмура на останніх 1,5 км перед гирлом; Кестель починається на протилежному березі, а весь район займає близько 1,9 км².
Тосмур був селом, доки урядове рішення від 8 грудня 1998 року, опубліковане наступного дня в Офіційній газеті (Resmî Gazete), не заснувало тут муніципалітет під назвою Тосмур. Він залишався містечком (belde), доки Закон 6360, закон 2012 року про муніципалітети великих міст, не набув чинності на місцевих виборах у березні 2014 року і не зробив його районом Аланії.
Та сама маршрутизація дає відстані, які мешканець реально проїжджає.
| Від центру Тосмура до | Відстань дорогою | Час у дорозі без заторів |
|---|---|---|
| Пляж на Ahmet Tovuş Bulvarı | 0,8 км | 2 хвилини |
| Міст через Дім Чайи на трасі D-400 | 0,9 км | 1 хвилина |
| Четверговий базар, 9. Sokak | 1,2 км | 2 хвилини |
| Навчально-дослідницька лікарня ALKÜ Аланія | 2,3 км | 4 хвилини |
| Головна будівля муніципалітету Аланії, Джумхурієт | 2,4 км | 3 хвилини |
| Оба | 2,6 км | 3 хвилини |
| Торговельний центр Alanyum | 2,7 км | 3 хвилини |
| Джикджиллі | 3,4 км | 4 хвилини |
| Кестель | 3,9 км | 5 хвилин |
| Центр Аланії (Гюллер Пинари) | 5,3 км | 7 хвилин |
| Університет Алааддіна Кейкубата в Аланії, кампус Кестель | 5,5 км | 7 хвилин |
| Лікарня університету Башкент, Сарай | 6,3 км | 8 хвилин |
| Махмутлар | 6,8 км | 7 хвилин |
| Печера Дім (Dim Mağarası) | 8,8 км | 12 хвилин |
| Фортеця Аланії | 9,2 км | 16 хвилин |
| Аеропорт Газіпаша-Аланія (GZP) | 36,9 км | 37 хвилин |
| Аеропорт Анталії (AYT) | 134,2 км | близько 104 хвилин |
Час у дорозі є оцінкою сервісу маршрутизації без заторів, тож улітку до кожного рядка додається трафік. Деякі відстані також залежать від напрямку через вулиці з одностороннім рухом і розділену трасу D-400: з Оби до Тосмура 1,3 км, назад 2,6 км. Східна об'їзна дорога Аланії, відкрита між Хасбахче та Махмутларом 20 грудня 2025 року, пролягає вглиб суходолу через тунелі біля Оби (653 м) і Діма (1 692 м) та дає транзитному транспорту альтернативу прибережній трасі D-400. Окрема автомагістраль будується від Анталії в бік Аланії, про неї йдеться в матеріалі автомагістраль Анталія-Аланія.
Міські автобуси Аланії за тарифом, оголошеним 2 грудня 2025 року, коштують 35 TRY за повний проїзд із Kent Kart, поповнюваною транспортною карткою.
Хто живе в Тосмурі?
TÜİK, турецька статистична служба, нарахувала у своєму адресному реєстрі населення на 31 грудня 2022 року 11 712 мешканців Тосмура; це найсвіжіша цифра по району, яку вдалося отримати в жовтні 2026 року. Це приблизно дві п'ятих від 28 864 мешканців сусідньої Оби. Цифра враховує людей із зареєстрованою адресою в Тосмурі, тобто включає іноземних мешканців із реєстрацією, але не власників житла для відпочинку, які живуть деінде.
Жодне офіційне джерело не публікує кількість іноземних мешканців за районами. Міграційна служба (Göç İdaresi Başkanlığı) публікує свій список закритих районів 2022 року, і Тосмур у ньому не названий, а Кестель на іншому березі Дім Чайи названий.
Оголошення про продаж вказують радше на мебльовані квартири для відпочинку, ніж на сімейне житло. Із 91 квартири, виставленої на продаж 14 жовтня 2026 року, 61, або 67%, продавалися з меблями, а 79, або 87%, були описані як порожні; у 7 жили орендарі, а в 5 самі власники. Навіть серед квартир у будинках, старших за п'ять років, 66 із 78 на момент продажу пустували. В Обі, виміряній так само, мебльованих було 45%, порожніх 88%, але дві третини порожніх квартир Оби були в будинках, не старших за п'ять років.
Скільки коштує купити квартиру в Тосмурі?
Квартири, виставлені на продаж у Тосмурі 14 жовтня 2026 року, мали медіанну ціну пропозиції 7 000 000 TRY, близько 127 000 EUR, і медіану 65 424 TRY за квадратний метр загальної площі, близько 1 187 EUR. Медіани отримано з усіх 91 оголошення про квартири, розміщених того дня на Emlakjet, загальнонаціональному турецькому порталі нерухомості, кожне оголошення прочитано окремо. Суми в євро розраховано за курсом купівлі євро 55,1128 TRY з бюлетеня Центрального банку Турецької Республіки (TCMB) від 13 жовтня 2026 року. Це ціни пропозиції, а не ціни угод, і різницю між ними розібрано в матеріалі торг щодо ціни квартири в Аланії.
Дві з трьох квартир на продаж у Тосмурі належать до типу 2+1, і розмір квартири впливає на ціну пропозиції сильніше за будь-який інший параметр, зазначений в оголошеннях.
| Тип квартири | Оголошень | Медіанна ціна пропозиції | Середня половина оголошень | Медіанна загальна площа | Медіанна ціна за м² | Медіана в євро |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 18 | 4 975 000 TRY | від 4 770 000 до 5 650 000 TRY | 62,5 м² | 82 977 TRY | 90 300 EUR |
| 2+1 | 60 | 7 000 000 TRY | від 6 250 000 до 8 850 000 TRY | 115 м² | 61 268 TRY | 127 000 EUR |
| 3+1 | 9 | 16 810 000 TRY | від 13 145 000 до 28 000 000 TRY | 160 м² | 140 083 TRY | 305 000 EUR |
Турецькі оголошення рахують кімнати як спальні плюс вітальня, тож у 1+1 одна спальня й окрема вітальня, а в 2+1 дві спальні. Загальна площа включає частку стін і балконів; за вибіркою чиста площа становила медіанно 91,3% від загальної. Рядок 3+1 спирається на дев'ять оголошень, п'ять із яких описано як квартири на першій лінії (denize sıfır), тож він описує пляжні квартири Тосмура, а не типове сімейне житло.
За ціною Тосмур розташований між Обою та Махмутларом за однакового методу виміру. Медіанна ціна за квадратний метр 14 жовтня 2026 року становила 65 424 TRY у Тосмурі, 68 149 TRY в Обі того ж дня і 58 289 TRY у Махмутларі 13 жовтня: на 4% нижче за Обу і на 12% вище за Махмутлар. Квартира 2+1 у Тосмурі коштувала на 4,5% дорожче, ніж в Обі, а 1+1 на 22% дорожче, частково тому, що квартири з однією спальнею в Тосмурі більші, медіанно 62,5 м² проти 55 м².
Меблі додають менше, ніж здається з різниці. У жовтні 2026 року мебльовані 2+1 просили медіанно 7 245 000 TRY за 42 оголошеннями, а 15 немебльованих 6 400 000 TRY, тобто мебльовані були дорожчими на 13%, але вони були й молодшими, медіанно 11 років проти 16, і більшими, 120 м² проти 110 м².
Оголошення, розміщені після 1 липня 2026 року, просили 5 000 000 TRY за 1+1 і 6 850 000 TRY за 2+1. Більшість оголошень було розміщено у 2026 році, але 13 висіли з 2025 року або раніше, а квартира, яка досі продається через рік, не знайшла покупця за запитуваною ціною.
Вік будинку і ціна
Житло в Тосмурі старше, ніж у сусідів: 78 із 91 квартири на продаж, 86%, були в будинках, старших за п'ять років, проти 36% в Обі та 60% у Махмутларі, і лише 4 були новобудовами.
| Вік будинку | Оголошень | Медіанна ціна за м² | У євро |
|---|---|---|---|
| Новий | 4 | 99 091 TRY | 1 798 EUR |
| Від 1 до 5 років | 9 | 99 829 TRY | 1 811 EUR |
| Від 6 до 10 років | 18 | 72 682 TRY | 1 319 EUR |
| Від 11 до 15 років | 38 | 65 204 TRY | 1 183 EUR |
| Від 16 до 20 років | 17 | 53 500 TRY | 971 EUR |
| 21 рік і більше | 5 | 55 322 TRY | 1 004 EUR |
Сама лише група від 11 до 15 років налічувала 38 оголошень, тобто типова квартира на продаж у Тосмурі була здана приблизно між 2011 і 2015 роками. 13 квартир у будинках, не старших за п'ять років, просили за квадратний метр приблизно на 53% більше за цю групу, хоча за такої малої кількості оголошень найновіші рядки дають лише орієнтир.
Вік будинку важливий для сейсмостійкості так само, як для ціни. Чинний турецький сейсмічний регламент для будівель (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) набув чинності 1 січня 2019 року, і чи застосовувався він, вирішує дата дозволу на будівництво, а не рік завершення будинку. У Тосмурі 60 із 91 квартири на продаж, дві з трьох, були в будинках віком щонайменше 11 років, зданих приблизно до 2015 року, тож їхні дозволи видано до чинного регламенту.
Біля моря чи далі: різниця в ціні
Квартири в межах 200 м від моря в жовтні 2026 року просили за квадратний метр приблизно на 72% більше, ніж квартири за 200 м і до 1 км від берега. Із 31 оголошення, де в описі вказано відстань, 18 квартир у межах 200 м просили медіанно 112 900 TRY за м², а 13 квартир на відстані від 200 м до 1 км 65 714 TRY. Жодне не вказало відстань понад 1 км.
Вік не пояснює надбавку. Квартири біля моря були старшими, медіанно 11 років проти 6, і лише одна з 18 була в будинку, не старшому за п'ять років. Натомість із морем пов'язана висота: 14 із 18 були в будинках на дев'ять або десять поверхів. За всією вибіркою жовтня 2026 року квартири в будинках від дев'яти до дванадцяти поверхів просили медіанно 74 692 TRY за м², а в нижчих будинках того ж медіанного віку 56 364 TRY; навіть без оголошень біля моря 2+1 у високому будинку коштувала приблизно на 15% дорожче.
Скільки коштує оренда в Тосмурі?
Квартири в Тосмурі, запропоновані в довгострокову оренду 14 жовтня 2026 року, мали медіанну запитувану плату 26 000 TRY на місяць, близько 472 EUR, а 2+1 25 000 TRY. Медіани отримано з усіх 25 оголошень про оренду в Тосмурі на Emlakjet того дня, що робить Тосмур невеликим ринком оренди: в Обі з липня по жовтень 2026 року було 84 таких оголошення.
| Тип квартири | Оголошень | Медіанна запитувана оренда | Середня половина оголошень | З меблями, медіана | Без меблів, медіана |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 8 | 27 850 TRY | від 23 000 до 34 000 TRY | 28 200 TRY (5 оголошень) | замало (3 оголошення) |
| 2+1 | 17 | 25 000 TRY | від 23 000 до 30 000 TRY | 33 000 TRY (7 оголошень) | 23 000 TRY (10 оголошень) |
Медіана 1+1 вища за медіану 2+1 через меблі, а не розмір. П'ять із восьми квартир з однією спальнею були мебльовані, тоді як десять із сімнадцяти квартир із двома спальнями здавалися без меблів, і в жовтні 2026 року мебльована 2+1 коштувала 33 000 TRY, близько 599 EUR, а без меблів 23 000 TRY, близько 417 EUR.
Оголошення про оренду в Тосмурі висять тижнями. Усі 18 оголошень по Тосмуру з вибірки липня-жовтня 2026 року, використаної для матеріалу про вартість життя в Аланії, 14 жовтня ще були розміщені; або ці квартири тижнями не здавалися, або оголошення не знімали після здачі. За всіма розмірами медіанна оренда за квадратний метр у Тосмурі становила 273 TRY, стільки ж, скільки 272 TRY у Махмутларі, і менше за 318 TRY в Обі.
Із 25 оголошень про оренду 19 опалювалися кондиціонером, а 13 були в site (закритому житловому комплексі). 22 оголошення, де вказано aidat, щомісячний внесок на обслуговування, дали в жовтні 2026 року медіану 1 550 TRY, а для 2+1 1 100 TRY за 15 оголошеннями. Із 22 оголошень із зазначеною заставою 18 просили одну місячну плату.
Яку дохідність від оренди може дати квартира в Тосмурі?
Мебльована квартира з двома спальнями в Тосмурі за цін пропозиції та оренди жовтня 2026 року давала валову дохідність близько 5,5%, трохи нижче за 5,9% такої самої квартири в Обі. Валова дохідність тут дорівнює дванадцяти медіанним місячним орендним платам, поділеним на медіанну ціну пропозиції для того самого типу квартири.
| Квартира | Медіанна оренда | Медіанна ціна пропозиції | Валова дохідність |
|---|---|---|---|
| Мебльована 2+1 | 33 000 TRY (7 оголошень) | 7 245 000 TRY (42 оголошення) | 5,5% |
| Немебльована 2+1 | 23 000 TRY (10 оголошень) | 6 400 000 TRY (15 оголошень) | 4,3% |
| Мебльована 1+1 | 28 200 TRY (5 оголошень) | 5 620 000 TRY (11 оголошень) | 6,0% |
До кожного рядка стосуються два застереження. Обидві цифри є цінами пропозиції, тож реальна дохідність залежить від того, скільки заплатить покупець і що підпише орендар. Кожна орендна плата спирається на 5-10 оголошень, тож одне нове оголошення може зсунути рядок на півпункту.
Чиста дохідність нижча. Aidat, податок на нерухомість, обов'язкове страхування від землетрусів DASK і місяці простою між орендарями віднімаються з оренди, а розрахунковий приклад нижче проводить ці статті для мебльованої 2+1. Дохід від оренди в Туреччині до того ж оподатковується, і правила різняться для податкових резидентів і нерезидентів.
Короткострокова подобова оренда регулюється окремо. За Законом 7464 про туристичну оренду житла здача на строки до 100 днів потребує дозволу Міністерства культури і туризму, а до заяви треба додати одностайне рішення всіх власників у будинку. Конституційний суд відхилив позов проти цього правила 25 грудня 2025 року рішенням, опублікованим в Офіційній газеті 2 квітня 2026 року. У Тосмурі, де 55% квартир на продаж розташовані в будинках від дев'яти до дванадцяти поверхів, це означає письмову згоду кожного власника великого будинку.
Регіональна тенденція поки на боці орендодавця. У регіоні Анталія, Бурдур і Іспарта індекс орендної плати для нових орендарів TCMB зріс за рік до серпня 2026 року на 22,8%, а його індекс цін на житло на 19,5%.
Чи можуть іноземці у 2026 році отримати посвідку на проживання за адресою в Тосмурі?
Так: Тосмур ніколи не входив до списку закритих районів міграційної служби 2022 року, тому відповідь для адреси в Тосмурі не залежить від того, як сформульоване закриття, але посвідка на підставі власності й надалі вимагає житла вартістю щонайменше 200 000 USD, у якому власник живе сам і яке не здає. Список називає в Аланії Каргиджак, Махмутлар, Кестель і Авсаллар, але не Тосмур, а копія, додана до оголошення служби й перевірена 17 жовтня 2026 року, досі є файлом від 31 серпня 2022 року. Між квітнем і вереснем 2026 року служба змінила формулювання свого загальнонаціонального оголошення про закриття: воно більше не включає посвідку на проживання до процедур, на які поширюється закриття, а називає реєстрацію тимчасового й міжнародного захисту та зміну провінції проживання для осіб під захистом.
Саме вимогу щодо вартості не проходить більшість квартир Тосмура. Перелік документів для короткострокової посвідки, опублікований службою на сайті подання заяв e-İkamet і перевірений 13 жовтня 2026 року, вимагає, щоб житло для посвідки на підставі власності коштувало на дату придбання щонайменше 200 000 USD у турецьких лірах і використовувалося як власне житло іноземця, а не здавалося за плату чи заради іншого доходу. За курсом купівлі долара TCMB на 13 жовтня 2026 року, 49,2794 TRY, поріг становив близько 9 856 000 TRY. Лише 25 із 91 квартири на продаж у Тосмурі, 27%, коштували стільки, і лише 12 із 60 квартир із двома спальнями; 9 із 25 були 3+1, а 12 описано як розташовані в межах 200 м від моря. Квартира, куплена для здачі, не може одночасно бути підставою для посвідки свого власника.
Для адреси річка й досі важить. Кестель на іншому березі Дім Чайи досі названий у списку 2022 року, а власна сторінка Управління міграції провінції Анталія (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) під час перевірки 17 жовтня 2026 року ще містила попереднє формулювання, включно з посвідкою на проживання; окремого оголошення про зміну не публікували. Тому у квартири, описаної як розташована в Тосмурі, варто до внесення будь-якого завдатку звірити район (mahalle), зазначений у тапу (свідоцтві про право власності) та в національному адресному реєстрі, а безпечний порядок і надалі такий: письмово запитати провінційне управління міграції, чи буде прийнято першу заяву на посвідку саме за цією адресою, і зробити цю відповідь умовою купівлі. Як влаштоване саме подання, описано в розділі посвідка на проживання.
Яке житло в Тосмурі?
Тосмур є районом старших і вищих житлових будинків: понад половина квартир на продаж були в будинках від дев'яти до дванадцяти поверхів, а 86% у будинках, старших за п'ять років. Профіль дають сторінки 91 оголошення про продаж від 14 жовтня 2026 року; за висотою забудови Тосмур схожий на Махмутлар і протилежний Обі.
| Що зазначено в оголошенні | Тосмур, частка з 91 | Оба, частка з 374 | Махмутлар, частка з 642 |
|---|---|---|---|
| Будинок від дев'яти до дванадцяти поверхів | 55% | 1% | 50% |
| Будинок, старший за п'ять років | 86% | 36% | 60% |
| Право власності на етапі будівництва (kat irtifakı), серед тих, хто вказав тип | 29% | 50% | 56% |
| З меблями | 67% | 45% | |
| Басейн згадано в описі | 84% | 80% | |
| Опалення кондиціонером | 98% | 91% |
Із 91 оголошення в Тосмурі 77 вказували ліфт, 74 паркування, відкрите або крите, а 28 розташування квартири в site. Жодне не вказало опалення природним газом. 28 оголошень про продаж із зазначеним aidat дали в жовтні 2026 року медіану 1 500 TRY на місяць, проти 2 100 TRY в Обі.
Тип права власності якраз той пункт, де старший фонд допомагає покупцеві. Із 48 оголошень, що вказали право як kat irtifakı або kat mülkiyeti, лише 14, або 29%, вказали kat irtifakı, право власності на етапі будівництва. За Законом про власність на квартири (Kat Mülkiyeti Kanunu) будівля переходить на повне право власності на квартири (kat mülkiyeti) на підставі дозволу на введення в експлуатацію (iskan), тож більшість квартир на продаж у Тосмурі вже має повне право власності. Зворотний бік стосується утримання: будинок, зданий близько 2012 року, має вік близько 14 років, тому варто спитати про стан ліфта, даху й басейну та про розмір ремонтного фонду будинку. Якщо продавець є іноземним власником, угода має свої перевірки, описані в матеріалі купівля нерухомості в Туреччині в іноземного власника.
Яке повсякденне життя в Тосмурі: базар, пляж, лікарня, школа?
Повсякденне життя в Тосмурі компактне: пляж, четверговий базар, початкова школа, поштове відділення, чотири аптеки та сім мережевих супермаркетів розташовані в межах району, а найближчі державна лікарня й ліцей одразу за межею, в Обі. Нижче перелічено місця, позначені в OpenStreetMap у жовтні 2026 року, з відстанями дорогою від центру Тосмура.
- Щотижневий базар: відкритий ринок (pazar) Тосмура працює щочетверга на 9. Sokak, за поліцейською дільницею Джумхурієт, за 1,2 км. OpenStreetMap зазначає години роботи з 09:00 до 19:00, а списки ринків Аланії, опубліковані у 2020 і 2021 роках, називають той самий день і ту саму вулицю. Найближчі інші ринки працюють в Обі по понеділках і в Джикджиллі по суботах.
- Море: пляж Тосмура тягнеться вздовж Ahmet Tovuş Bulvarı, за 0,8 км від центру, а Дім Чайи впадає в море в південно-східному куті району.
- Медицина: лікарні в межах Тосмура немає. Навчально-дослідницька лікарня ALKÜ Аланія, державна університетська лікарня, розташована за 2,3 км, в Обі, а найближчий на мапі центр сімейного здоров'я (aile sağlığı merkezi), де приймають сімейні лікарі, розташований на кестельському березі річки, за 2,2 км дорогою. OpenStreetMap позначає в Тосмурі чотири аптеки.
- Покупки: OpenStreetMap позначає в Тосмурі сім мережевих супермаркетів (два Migros, два A101, два Şok і один BİM), а торговельний центр Alanyum розташований за 2,7 км.
- Школи: у Тосмурі є початкова школа, а найближчий державний ліцей, Oba Nazmi Yılmaz Anadolu Lisesi, розташований одразу за межею, в Обі.
- Долина Дім: траса D-400 перетинає Дім Чайи за 0,9 км від центру, а печера Дім (Dim Mağarası) розташована за 8,8 км угору дорогою в долину.
Тарифи на електрику й воду та ціни в супермаркетах такі самі, як у решті Аланії, тому місячні бюджети, розраховані для вартості життя в Аланії, підходять і для Тосмура; відрізняється лише оренда.
Які мінуси життя в Тосмурі?
Головні мінуси Тосмура: старший житловий фонд, високі будинки, у яких складніше ухвалювати спільні рішення, вузький ринок оренди, висока ціна за близькість до моря та вимога щодо вартості для посвідки, яку не проходить більшість квартир на продаж. Жоден із них не виключає Тосмур, але кожен змінює те, що покупцеві варто перевірити.
- Старші будинки: 86% квартир на продаж були в будинках, старших за п'ять років, а дві з трьох у будинках, зданих приблизно до 2015 року, тобто до чинного сейсмічного регламенту; треба перевірити і вартість ремонту, і дату дозволу на будівництво.
- Високі будинки: 55% були в будинках від дев'яти до дванадцяти поверхів, тому короткострокову подобову оренду, для якої за Законом 7464 потрібна згода кожного власника, оформити складніше, ніж у невеликому будинку.
- Мало пропозицій оренди: 14 жовтня 2026 року в довгострокову оренду пропонували лише 25 квартир, і всі 18 оголошень по Тосмуру, розміщені з липня до початку жовтня, того дня ще висіли.
- Надбавка біля моря: квартири в межах 200 м від моря просили за квадратний метр приблизно на 72% більше, ніж розташовані далі.
- Посвідки на проживання: Тосмур ніколи не входив до списку закритих районів 2022 року, але 73% квартир на продаж 14 жовтня 2026 року коштували менше за 200 000 USD, потрібні для посвідки на підставі власності, а Кестель на іншому березі річки досі в ньому названий.
- Послуги за межею району: найближчі лікарня, державний ліцей і центр сімейного здоров'я розташовані одразу за межами Тосмура, в Обі або Кестелі.
Кожен із цих пунктів можна перевірити до пропозиції ціни. Дозвіл на введення в експлуатацію і тип права власності входять до перевірок, описаних для перегляду нерухомості в Аланії, і обидва документи легше отримати, поки продавець ще хоче продати.
Кому підходить Тосмур і який він на тлі Оби, Кестеля та Махмутлара?
Тосмур підходить покупцям, яким потрібен обжитий комплекс із басейном недалеко від моря, з повним правом власності, за кілька хвилин від лікарні та магазинів Оби, за ціною за квадратний метр між Обою та Махмутларом. Він підходить і покупцям, яким потрібна посвідка за адресою і які можуть витратити більше за потрібні в жовтні 2026 року 200 000 USD; Тосмур, Оба і Демірташ є трьома з п'яти порівнюваних районів, які ніколи не входили до списку закритих районів 2022 року, тому для них відповідь не залежить від того, як сформульоване закриття.
| Район | Медіанна ціна пропозиції за м², жовтень 2026 | Оголошень про продаж | Медіанна оренда, усі розміри | Медіанна оренда 2+1 | Оголошень про оренду | До центру Аланії | До аеропорту Газіпаша | Названий у списку закритих районів 2022 року |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Тосмур | 65 424 TRY | 91 | 26 000 TRY | 25 000 TRY | 25 | 5,3 км | 36,9 км | Ні |
| Оба | 68 149 TRY | 374 | 25 000 TRY | 33 750 TRY | 84 | 4,6 км | 37,8 км | Ні |
| Кестель | 75 909 TRY | 189 | 30 000 TRY | 32 000 TRY | 47 | 8,6 км | 33,9 км | Так |
| Махмутлар | 58 289 TRY | 642 | 25 000 TRY | 25 000 TRY | 89 | 11,6 км | 31,3 км | Так |
| Демірташ | 57 556 TRY | 73 | 18 500 TRY | замало даних | 10 | 24,9 км | 22,6 км | Ні |
Ціни продажу виміряно для Тосмура та Оби 14 жовтня, для Махмутлара 13 жовтня, для Кестеля 21 жовтня і для Демірташа 22 жовтня 2026 року. Оренда по Тосмуру включає всі 25 оголошень, розміщених 14 жовтня 2026 року, а по Демірташу всі 10 оголошень, активних 22 жовтня 2026 року; для трьох інших районів узято оголошення, розміщені з липня по жовтень 2026 року, а "замало даних" означає менше десяти оголошень такого розміру. Відстані до центру виміряно до однієї й тієї самої точки біля Гюллер Пинари. Список закритих районів досі називає Кестель і Махмутлар, але після зміни 2026 року загальнонаціональне оголошення служби більше не включає посвідку на проживання до процедур, на які воно поширюється.
За цими цифрами Тосмур підходить покупцеві, для якого коротка прогулянка до моря та добудований будинок з оформленим правом важливіші за новобудову, і орендодавцеві, готовому мебльувати 2+1, що піднімає валову дохідність з 4,3% до 5,5%. Гірше він підходить покупцеві, якому потрібна новобудова, оскільки лише 13 із 91 квартири на продаж були не старшими за п'ять років, покупцеві з найскромнішим бюджетом, який знайде Махмутлар і Демірташ приблизно на 11% і 12% дешевшими за квадратний метр, та інвесторові, що планує подобову оренду у великому будинку.
Розрахунковий приклад: купити й здати мебльовану 2+1 у Тосмурі
Мебльована квартира з двома спальнями, куплена за медіанною ціною пропозиції жовтня 2026 року 7 245 000 TRY і здана за медіанною орендою 33 000 TRY на місяць, принесла б близько 4,6% на рік чистими до податку на доходи, якщо покупець сплачує все мито за тапу і не сплачує комісію агентові. Розрахунок використовує медіани з вибірок оголошень і збори, чинні у 2026 році, повністю перелічені в розділі витрати на купівлю в Туреччині. Узято 2+1, бо дві з трьох квартир на продаж у Тосмурі належать до типу 2+1.
| Стаття | Сума | Підстава |
|---|---|---|
| Ціна купівлі | 7 245 000 TRY | Медіанна ціна пропозиції, мебльована 2+1, 14 жовтня 2026 року |
| Мито за переоформлення тапу (tapu harcı) | 289 800 TRY | 4% від заявленої ціни; закон ділить його на 2% покупцеві і 2% продавцеві, але покупець часто сплачує все |
| Комісія агента | від 0 до 347 760 TRY | Не більше 4% плюс 20% ПДВ; часто сплачує продавець |
| Усього витрат | від 7 534 800 до 7 882 560 TRY | Близько 136 700-143 000 EUR |
| Річна оренда | 396 000 TRY | 33 000 TRY × 12 |
| Внесок на обслуговування (aidat) | − 13 200 TRY | 1 100 TRY на місяць, медіана для оголошення про оренду 2+1 у Тосмурі |
| Страхування від землетрусів DASK | − 1 942 TRY | Медіанний поліс у провінції Анталія, червень 2026 року |
| Податок на нерухомість | − 5 000 TRY | 0,2% від муніципальної вартості, тут прийнятої за 2 500 000 TRY |
| Один місяць простою | − 33 000 TRY | Місячна оренда, втрачена між орендарями |
| Чистий річний дохід | 342 858 TRY | Близько 6 220 EUR |
У цінах жовтня 2026 року чистий дохід 342 858 TRY становить 4,6% від витрат 7 534 800 TRY і 4,3% від 7 882 560 TRY, якщо покупець сплачує ще й максимальну комісію агента. Дрібні витрати не враховано: сервісний збір кадастрового управління, присяжний перекладач на угоді в тапу, заміна меблів і податок на доходи з оренди, що залежить від податкового резидентства власника. Рядок податку на нерухомість є припущенням, бо муніципальну вартість квартири встановлює муніципалітет Аланії, а не ринок. Той самий розрахунок для мебльованої 1+1 в Обі дав 5,9%, бо та квартира коштувала на 41% менше за мебльовану 2+1 у Тосмурі, а здавалася лише на 20% дешевше.
Як швидко змінюються ціни та оренда в Тосмурі?
Офіційна статистика не опускається нижче рівня регіону: у регіоні Анталія, Бурдур і Іспарта індекс цін на житло TCMB зріс за рік до серпня 2026 року на 19,5%, а індекс орендної плати для нових орендарів на 22,8%. Річна споживча інфляція в серпні 2026 року становила, за даними TÜİK, 31,51%, тож обидві цифри в реальному вимірі означали зниження, приблизно на 9% для цін і на 7% для оренди.
Ні TCMB, ні TÜİK не публікують індекс по Аланії чи по окремому району. Медіани оголошень вище є знімком цін пропозиції за один день, 14 жовтня 2026 року, і будуть оновлені в січні 2027 року тим самим методом, що для Оби та Махмутлара, щоб відтоді можна було вимірювати зміну в самому Тосмурі.