Oba er en bydel i Alanya i provinsen Antalya, omkring 4,6 km øst for centrum i Güller Pınarı, med distriktets statslige universitetshospital i selve bydelen og kommunens hovedbygning 1,9 km væk. Den 14. oktober 2026 havde de 374 lejligheder, der var til salg på Emlakjet, en median udbudspris på 4.082.500 TRY (omkring 74.100 EUR) for en lejlighed med ét soveværelse og 6.700.000 TRY (omkring 121.600 EUR) for en lejlighed med to soveværelser, og en median på 68.149 TRY pr. kvadratmeter, 17 % mere end Mahmutlar målt på samme måde en dag tidligere. Langtidslejen lå mellem juli og oktober 2026 på en median på 20.000 TRY om måneden for en lejlighed med ét soveværelse, som oftest umøbleret, og 33.750 TRY for en med to soveværelser; en møbleret lejlighed med ét soveværelse gav et bruttoafkast på omkring 7,4 % og i regneeksemplet et nettoafkast på omkring 5,9 % efter tinglysningsafgift, fællesudgifter, forsikring, ejendomsskat og en måned uden lejer. Boligmassen er ung og lav: 64 % af lejlighederne til salg lå i bygninger på op til fem år og 90 % i blokke med fire eller fem etager, mens de 16 annoncer inden for 200 m af havet bad om omkring 48 % mere pr. kvadratmeter end dem mere end 1 km længere oppe, næsten alle i ældre bygninger. Oba har aldrig stået på migrationsmyndighedens (Göç İdaresi Başkanlığı) lukningsliste fra 2022, som i Alanya nævner Mahmutlar, Kestel, Kargıcak og Avsallar, men en opholdstilladelse baseret på ejendom kræver en bolig til mindst 200.000 amerikanske dollar, som ejeren ikke lejer ud, og kun 26 % af lejlighederne til salg bad om så meget. Halvdelen af de annoncer, der oplyste skødetype, stod stadig på kat irtifakı, skødet fra byggefasen, som som regel betyder, at der ikke er registreret nogen ibrugtagningstilladelse.
Hvor ligger Oba, og hvor langt er der til Alanya centrum og lufthavnene?
Oba er en bydel (mahalle) i distriktet Alanya i provinsen Antalya, omkring 4,6 km ad vej øst for centrum af Alanya i Güller Pınarı og 37,8 km fra Gazipaşa-Alanya lufthavn, ifølge ruteberegning i OpenStreetMap målt den 14. oktober 2026. Oba blev i 1999 en småby (belde) med egen kommune og blev lagt ind i Alanya som bydel, da lov 6360, storbyloven fra 2012, trådte i kraft ved kommunalvalget i marts 2014. Alanya kommunes hovedbygning ligger i dag 1,9 km fra centrum af Oba, på Eğri Köprü Caddesi i nabobydelen Cumhuriyet.
Den samme ruteberegning giver de afstande, en beboer faktisk kører.
| Fra centrum af Oba til | Afstand ad vej | Køretid uden trafik |
|---|---|---|
| Tosmur (nabobydel mod øst) | 1,3 km | 2 minutter |
| ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi (universitetshospital) | 1,7 km | 4 minutter |
| Alanya kommunes hovedbygning, Cumhuriyet | 1,9 km | 3 minutter |
| Indkøbscentret Alanyum | 2,1 km | 3 minutter |
| Cikcilli | 2,8 km | 3 minutter |
| Alanya centrum (Güller Pınarı) | 4,6 km | 6 minutter |
| Kestel | 4,9 km | 5 minutter |
| Başkent-universitetets hospital, Saray | 5,5 km | 7 minutter |
| Mahmutlar | 7,7 km | 8 minutter |
| Alanya borg | 8,5 km | 14 minutter |
| Gazipaşa-Alanya lufthavn (GZP) | 37,8 km | 37 minutter |
| Antalya lufthavn (AYT) | 133,7 km | omkring 104 minutter |
Køretiderne er ruteberegnerens skøn uden trafik, og sommertrafikken kommer oven i hver linje. Alanyas nye østlige ringvej, hvor transportministeriet åbnede de første 12 km fra Hasbahçe til Mahmutlar den 20. december 2025, passerer Oba i en 653 m lang dobbelt tunnel og giver gennemkørende trafik en vej uden om kystvejen D-400. En separat motorvej bygges fra Antalya mod Alanya og er beskrevet under motorvejen Antalya-Alanya.
Bybusser kører mellem Oba og Alanya centrum. Fuld pris efter de takster, der blev offentliggjort den 2. december 2025, er 35 TRY med Kent Kart, det genopladelige rejsekort.
Hvem bor i Oba?
TÜİK, Tyrkiets statistikkontor, talte 28.864 indbyggere i Oba i sit adressebaserede folkeregister pr. 31. december 2022, det nyeste tal på bydelsniveau, der var tilgængeligt i oktober 2026. Tallet tæller personer med registreret adresse i Oba, altså også udenlandske beboere med registreret adresse, men ikke ejere af feriebolig, der bor andre steder.
Ingen officiel kilde offentliggør antallet af udenlandske beboere pr. bydel. Migrationsmyndigheden offentliggør derimod sin lukningsliste fra 2022, de bydele, der er lukket for visse nye registreringer af udlændinge, og Oba har aldrig stået på den.
Salgsannoncerne siger kun lidt om, hvem der bor i Oba hele året, fordi det meste, der sælges, er nyt. Af de 374 lejligheder til salg den 14. oktober 2026 blev 328, eller 88 %, beskrevet som tomme, 30 som beboet af ejeren og 16 som udlejet. I bygninger på op til fem år var andelen af tomme 91 % mod 82 % i ældre bygninger, hvor flere af lejlighederne til salg var beboet af ejerne eller udlejet.
Hvad koster det at købe lejlighed i Oba?
Lejligheder til salg i Oba den 14. oktober 2026 havde en median udbudspris på 6.500.000 TRY, omkring 117.900 EUR, og en median på 68.149 TRY pr. kvadratmeter bruttoareal, omkring 1.237 EUR. Medianerne stammer fra 374 lejlighedsannoncer, der lå på Emlakjet, en landsdækkende tyrkisk boligportal, den dag, og hver annonceside blev læst for sig. Beløbene i euro bygger på købskursen for euro på 55,1128 TRY i bulletinen fra Tyrkiets centralbank (TCMB) af 13. oktober 2026. Det er udbudspriser, ikke salgspriser; forskellen mellem dem behandles under forhandle boligprisen i Alanya. Aktuelle lejligheder til salg i Oba er listet for sig.
Lejlighedens størrelse styrer totalprisen mere end nogen anden egenskab, annoncerne oplyser.
| Lejlighedstype | Annoncer | Median udbudspris | Midterste halvdel af annoncerne | Median bruttoareal | Median pr. m² | Median i euro |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 118 | 4.082.500 TRY | 3.490.000 til 5.280.000 TRY | 55 m² | 74.700 TRY | 74.100 EUR |
| 2+1 | 162 | 6.700.000 TRY | 5.700.000 til 8.750.000 TRY | 110 m² | 64.226 TRY | 121.600 EUR |
| 3+1 | 54 | 12.050.000 TRY | 8.500.000 til 14.000.000 TRY | 160 m² | 67.229 TRY | 218.600 EUR |
| 4+1 | 22 | 9.860.000 TRY | 8.500.000 til 11.375.000 TRY | 177,5 m² | 56.583 TRY | 178.900 EUR |
Tyrkiske annoncer tæller soveværelser plus stue: en 1+1 har ét soveværelse og en separat stue, en 2+1 har to soveværelser. Bruttoarealet omfatter en andel af vægge og altaner; i stikprøven var nettoarealet i median 90,9 % af bruttotallet. Linjen for 3+1 ligger over linjen for 4+1 blandt andet, fordi 3+1-lejlighederne er nyere: 29 af de 54 lå i bygninger på op til fem år mod 6 af de 22 annoncer for 4+1.
Målt på samme måde er Oba dyrere end Mahmutlar. Medianprisen pr. kvadratmeter i Oba var 68.149 TRY den 14. oktober 2026 mod 58.289 TRY i Mahmutlar den 13. oktober, 17 % mere; for en 1+1 var forskellen 5 % og for en 2+1 13 %.
Møbler flytter også prisen. I oktober 2026 bad møblerede 1+1 om en median på 4.300.000 TRY over 49 annoncer mod 3.750.000 TRY for 57 umøblerede, 15 % mere. Møblerede 2+1 bad om 8.125.000 TRY mod 6.100.000 TRY umøbleret, en forskel på 33 %, som møblerne alene ikke forklarer: de fleste annoncer for møblerede 2+1 lå i bygninger ældre end fem år, og i Oba er det de ældre bygninger, der ligger tættest på havet.
Annoncer oprettet siden 1. juli 2026 bad om 4.257.500 TRY for en 1+1 og 6.762.500 TRY for en 2+1. De fleste annoncer blev oprettet i 2026, men 51 havde ligget siden 2025 eller tidligere, og en lejlighed, der stadig er til salg efter et år, er ikke blevet solgt til udbudsprisen.
Hvordan bygningens alder påvirker prisen
Boligmassen i Oba er ung: 239 af de 374 annoncer, 64 %, lå i bygninger på op til fem år, heriblandt 86 nybyggede lejligheder, 81 indflytningsklare og 5 stadig under opførelse.
| Bygningens alder | Annoncer | Median pr. m² | I euro | Median udbudspris |
|---|---|---|---|---|
| Ny (færdig eller under opførelse) | 86 | 66.056 TRY | 1.199 EUR | 5.300.000 TRY |
| 1 til 5 år | 153 | 73.684 TRY | 1.337 EUR | 6.152.000 TRY |
| 6 til 10 år | 57 | 70.408 TRY | 1.278 EUR | 9.970.000 TRY |
| 11 til 15 år | 41 | 66.364 TRY | 1.204 EUR | 8.500.000 TRY |
| 16 til 20 år | 26 | 53.708 TRY | 975 EUR | 6.595.000 TRY |
| 21 år eller ældre | 11 | 49.565 TRY | 899 EUR | 5.700.000 TRY |
En lejlighed i en bygning ældre end 20 år bad om omkring 33 % mindre pr. kvadratmeter end en i en bygning på et til fem år, men der var kun 11 sådanne annoncer. Nybyggede lejligheder bad om lidt mindre pr. kvadratmeter end lejligheder på et til fem år.
Bygningens alder er ikke en pålidelig rettesnor for, hvilken jordskælvsnorm bygningen følger. Den gældende tyrkiske jordskælvsnorm for bygninger (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trådte i kraft den 1. januar 2019, og om den gjaldt, afgøres af datoen for byggetilladelsen, ikke af det år, bygningen blev færdig.
Ved havet eller længere oppe: prisforskellen
I modsætning til Mahmutlar har nærheden til havet et tydeligt tillæg i Oba, selv om få annoncer oplyser afstanden. Af de 57 annoncer den 14. oktober 2026, der oplyste en afstand, bad de 16 inden for 200 m af havet om en median på 95.167 TRY pr. m² mod 64.242 TRY for de 25 mere end 1 km længere oppe, omkring 48 % mere. Tillægget holder trods alderen: kun én af de 16 annoncer ved havet lå i en bygning på op til fem år mod 21 af de 25 annoncer mere end 1 km oppe. De nye blokke, der får Oba til at virke ungt, står mest i gaderne bag kysten, og en køber, der vil have både ny bygning og kort vej til stranden, betaler for begge dele.
Hvad koster det at leje lejlighed i Oba?
Lejligheder i Oba, der blev annonceret til langtidsleje mellem 1. juli og 8. oktober 2026, havde en median husleje i annoncerne på 20.000 TRY om måneden for en 1+1 og 33.750 TRY for en 2+1, omkring 363 og 612 EUR. Medianerne stammer fra 84 annoncer på Emlakjet i Oba, en del af stikprøven for leveomkostninger i Alanya.
| Lejlighedstype | Annoncer | Median husleje | Midterste halvdel af annoncerne | Møbleret, median | Umøbleret, median |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 50 | 20.000 TRY | 16.000 til 26.000 TRY | 26.500 TRY (18 annoncer) | 16.500 TRY (32 annoncer) |
| 2+1 | 23 | 33.750 TRY | 25.000 til 45.000 TRY | 40.000 TRY (13 annoncer) | 31.875 TRY (10 annoncer) |
Lejemarkedet i Oba er det modsatte af Mahmutlar. De fleste 1+1 udbudt i Oba var umøblerede, 32 af 50, hvilket trækker medianen for 1+1 ned på 20.000 TRY, mens en 2+1 bad om 33.750 TRY mellem juli og oktober 2026 mod 25.000 TRY i Mahmutlar. På tværs af alle størrelser bad Oba om en median på 318 TRY i husleje pr. kvadratmeter, Mahmutlar 272 TRY.
Af de 84 lejeannoncer blev 72 opvarmet med klimaanlæg, og 32 lå i en site (et indhegnet boligkompleks). De 53 annoncer, der oplyste en aidat, de månedlige fællesudgifter, gav en median på 2.000 TRY mellem juli og oktober 2026, med 2.000 TRY for en 1+1 og 1.500 TRY for en 2+1. Af de 49, der oplyste et depositum, bad 35 om én måneds husleje.
Hvilket lejeafkast giver en lejlighed i Oba?
En møbleret 1+1 i Oba viste et brutto lejeafkast på omkring 7,4 % ved udbudspriser og huslejer i oktober 2026, det højeste af de fire almindelige kombinationer af størrelse og møblering. Bruttoafkast er her tolv måneders median husleje divideret med den mediane udbudspris for samme type lejlighed.
| Lejlighed | Median husleje | Median udbudspris | Bruttoafkast |
|---|---|---|---|
| Møbleret 1+1 | 26.500 TRY | 4.300.000 TRY | 7,4 % |
| Umøbleret 1+1 | 16.500 TRY | 3.750.000 TRY | 5,3 % |
| Møbleret 2+1 | 40.000 TRY | 8.125.000 TRY | 5,9 % |
| Umøbleret 2+1 | 31.875 TRY | 6.100.000 TRY | 6,3 % |
To forbehold gælder for hver linje. Begge beløb er annoncerede beløb, så det reelle afkast afhænger af, hvad en køber betaler, og hvad en lejer skriver under på. Linjen for møbleret 1+1 og de to linjer for 2+1 bygger hver på 10 til 18 lejeannoncer.
Nettoafkastet er lavere. Aidat, ejendomsskat, den obligatoriske jordskælvsforsikring DASK og de måneder, en lejlighed står tom mellem lejere, trækkes fra huslejen, og regneeksemplet længere nede laver den beregning for en møbleret 1+1. Lejeindtægter beskattes også i Tyrkiet, og reglerne er forskellige for den, der er bosat i landet, og den, der ikke er.
Korttidsudlejning til turister er et særskilt regelsæt. Efter lov 7464 om turistudlejning af boliger kræver udlejning af en bolig i perioder på op til 100 dage en tilladelse fra kultur- og turismeministeriet, og ansøgningen skal indeholde en enstemmig beslutning fra alle ejere i den bygning, hvor lejligheden ligger. Forfatningsdomstolen afviste en sag mod den regel den 25. december 2025 i en afgørelse, der blev offentliggjort i den officielle lovtidende den 2. april 2026.
Den regionale tendens går indtil videre udlejernes vej. I regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMB's lejeindeks for nye lejere (Yeni Kiracı Kira Endeksi) med 22,8 % i året frem til august 2026, mens boligprisindekset steg med 19,5 %.
Kan udlændinge få opholdstilladelse på en adresse i Oba i 2026?
Ja: Oba har aldrig stået på migrationsmyndighedens lukningsliste fra 2022, så svaret for en adresse i Oba afhænger ikke af, hvordan lukningen er formuleret, men en opholdstilladelse baseret på ejendom kræver stadig en bolig til mindst 200.000 amerikanske dollar, som ejeren selv bor i og ikke lejer ud. Listen, dateret den 31. august 2022 og stadig vedhæftet myndighedens side om lukkede bydele, da den blev kontrolleret den 17. oktober 2026, nævner Kargıcak, Mahmutlar, Kestel og Avsallar i Alanya og ikke Oba.
Mellem april og september 2026 omformulerede myndigheden sin nationale bekendtgørelse om lukningen, som ikke længere nævner opholdstilladelser blandt de procedurer, lukningen omfatter; den nævner nu registrering af midlertidig og international beskyttelse og skift af provins for personer under beskyttelse. De fire bydele i Alanya står stadig på listen. For en adresse i Oba gør ændringen ingen forskel, fordi lukningen aldrig gjaldt der.
Det er værdikravet, som de fleste lejligheder i Oba ikke opfylder. Listen over dokumenter til en kortvarig opholdstilladelse, som myndigheden offentliggør på ansøgningsportalen e-İkamet, og som blev kontrolleret den 13. oktober 2026, kræver, at en bolig, som en opholdstilladelse baseret på ejendom bygger på, var mindst 200.000 amerikanske dollar værd i tyrkiske lira på erhvervelsesdatoen og bruges som udlændingens egen bolig, ikke til udlejning eller anden indtægt. Til TCMB's købskurs for dollar den 13. oktober 2026, 49,2794 TRY, lå grænsen på omkring 9.856.000 TRY. Kun 99 af de 374 lejligheder til salg i Oba, 26 %, bad om så meget; den mediane 3+1-lejlighed lå over med 12.050.000 TRY, mens medianerne for 1+1 og 2+1 lå langt under. En lejlighed, der købes til udlejning, kan ikke samtidig være grundlaget for ejerens tilladelse. Det samme dokument nævner andre grundlag for en kortvarig tilladelse, som ophold for turisme, der ikke afhænger af ejendom.
Listen, og hvad den omfatter, kan ændres ved en administrativ beslutning, som det skete i 2022 og igen i 2026. Provinsdirektoratet for migrationsforvaltning i Antalya (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) havde på sin egen side stadig den ældre ordlyd, opholdstilladelser medregnet, da siden blev kontrolleret den 17. oktober 2026, og der er ikke offentliggjort nogen særskilt bekendtgørelse om ændringen, så den sikre rækkefølge er stadig at spørge provinsens migrationskontor skriftligt, om en første ansøgning om opholdstilladelse på netop den adresse ville blive accepteret, og at gøre svaret til en betingelse for købet. Hvordan selve ansøgningen foregår, står under opholdstilladelse.
Hvordan ser boligmassen i Oba ud?
Oba er en bydel med lave boligblokke, som oftest på fire eller fem etager, opvarmet med klimaanlæg, og fire ud af fem annoncer nævner pool. Detaljesiderne for de 374 salgsannoncer den 14. oktober 2026 giver dette billede, og bygningshøjden er den tydeligste forskel fra Mahmutlar, hvor halvdelen af lejlighederne til salg lå i bygninger på ni til tolv etager.
| Det, annoncen oplyser | Annoncer | Andel af 374 |
|---|---|---|
| Bygning med fire eller fem etager | 338 | 90 % |
| Bygning med ni til tolv etager | 5 | 1 % |
| Klimaanlæg som opvarmning | 342 | 91 % |
| Gulvvarme | 15 | 4 % |
| Pool nævnt i beskrivelsen | 300 | 80 % |
| Lejlighed i en site (indhegnet boligkompleks) | 143 | 38 % |
| Møbleret | 170 | 45 % |
| Umøbleret | 170 | 45 % |
De 89 salgsannoncer, der oplyste en aidat i oktober 2026, gav en median på 2.100 TRY om måneden.
Skødetypen er den linje, en køber bør tjekke først. Af de 266 annoncer, der oplyste skødet som kat irtifakı eller kat mülkiyeti, oplyste 134, eller 50 %, kat irtifakı, skødet fra byggefasen. Efter loven om ejerlejligheder (Kat Mülkiyeti Kanunu) går en bygning over til fuld ejerlejlighed (kat mülkiyeti) på grundlag af ibrugtagningstilladelsen (iskan), så et skøde, der stadig lyder på kat irtifakı, betyder som regel, at bygningen som helhed ikke har registreret nogen ibrugtagningstilladelse. I en bydel, hvor det meste er nyt, er den andel ventet, men ibrugtagningstilladelsen bør tjekkes før ethvert bud, og den hører til kontrollerne på en besigtigelsestur for at købe lejlighed i Alanya.
Hvordan er hverdagen i Oba: hospital, indkøbscenter, skoler, marked?
Hverdagen i Oba ligger tæt på distriktets vigtigste tjenester: det statslige universitetshospital ligger i selve bydelen, og kommunens hovedbygning og indkøbscentret Alanyum ligger hver omkring 2 km væk.
- Sundhed: ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi, det statslige universitetshospital, ligger 1,7 km fra centrum af Oba, og Başkent-universitetets privathospital i Saray 5,5 km væk.
- Indkøb: indkøbscentret Alanyum på Keykubat Bulvarı ligger 2,1 km væk. Obas ugemarked (pazar) holdes om mandagen på Hacıkadiroğlu Caddesi ved siden af folkeskolen Hacıkadiroğlu ifølge markedslister for Alanya offentliggjort i 2020 og 2021, og annoncer for lejligheder i Oba angiver samme dag. De nærmeste andre markeder er Tosmurs om torsdagen og Cikcillis om lørdagen.
- Skoler: offentlige skoler under undervisningsministeriet ligger i selve bydelen, blandt dem det offentlige gymnasium Oba Nazmi Yılmaz Anadolu Lisesi.
- Havet: Oba strækker sig langt ind fra kysten; kun 16 af de 57 salgsannoncer, der oplyste afstanden til havet, lå inden for 200 m, mens 25 lå mere end 1 km oppe.
Takster for el og vand og priserne i supermarkederne er de samme som i resten af Alanya, så månedsbudgetterne i artiklen om leveomkostninger, der er linket ovenfor, gælder også i Oba; det er huslejen, der skiller sig ud.
Hvad er ulemperne ved at bo i Oba?
De vigtigste ulemper ved Oba er den højere pris end i de østlige bydele, omkostningen ved at kombinere en ny bygning med beliggenhed ved havet, et værdikrav for opholdstilladelse, som tre fjerdedele af lejlighederne til salg ikke opfylder, og en stor andel lejligheder, der stadig står på skødet fra byggefasen. Ingen af dem udelukker Oba, men hver af dem ændrer, hvad en køber bør tjekke.
- Pris: Oba bad i oktober 2026 om omkring 17 % mere pr. kvadratmeter end Mahmutlar.
- Ved havet eller nyt, sjældent begge dele: de 16 annoncer inden for 200 m af havet bad om omkring 48 % mere pr. kvadratmeter end dem mere end 1 km oppe, og alle undtagen én lå i bygninger ældre end fem år.
- Opholdstilladelse: Oba har aldrig stået på lukningslisten, men 74 % af lejlighederne til salg den 14. oktober 2026 bad om mindre end de 200.000 amerikanske dollar, som en tilladelse baseret på ejendom kræver.
- Skøde og tilladelser: 50 % af de annoncer, der oplyste skødetype, oplyste kat irtifakı, så ibrugtagningstilladelsen skal tjekkes bygning for bygning.
- Tomme nybyggerier: 91 % af lejlighederne til salg i bygninger på op til fem år blev beskrevet som tomme, hvilket tyder på, at mange nye blokke stadig er ved at blive fyldt op.
Hvem passer Oba til, og hvordan klarer det sig mod Mahmutlar, Kestel og Tosmur?
Oba passer til købere, der vil have en nyere, lav bygning tæt på hospitalet, kommunen og centrum, og til købere, der har brug for opholdstilladelse på adressen, forudsat at lejligheden når grænsen på 200.000 amerikanske dollar, der gjaldt i oktober 2026, og ikke lejes ud. Oba, Tosmur og Demirtaş er de tre af de fem sammenlignede bydele, der aldrig har stået på lukningslisten fra 2022, så svaret for dem afhænger ikke af, hvordan lukningen er formuleret. Annoncestikprøverne stiller de fem side om side.
| Bydel | Median pr. m², oktober 2026 | Median husleje, alle størrelser | Median 1+1 | Median 2+1 | Lejeannoncer | Til Alanya centrum | Til Gazipaşa lufthavn | Nævnt på lukningslisten fra 2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oba | 68.149 TRY | 25.000 TRY | 20.000 TRY | 33.750 TRY | 84 | 4,6 km | 37,8 km | Nej |
| Tosmur | 65.424 TRY | 26.000 TRY | for få | 25.000 TRY | 25 | 5,3 km | 36,9 km | Nej |
| Kestel | 75.909 TRY | 30.000 TRY | 25.000 TRY | 32.000 TRY | 47 | 8,6 km | 33,9 km | Ja |
| Mahmutlar | 58.289 TRY | 25.000 TRY | 24.500 TRY | 25.000 TRY | 89 | 11,6 km | 31,3 km | Ja |
| Demirtaş | 57.556 TRY | 18.500 TRY | for få | for få | 10 | 24,9 km | 22,6 km | Nej |
Salgspriserne blev målt for Oba og Tosmur den 14. oktober, for Mahmutlar den 13. oktober, for Kestel den 21. oktober og for Demirtaş den 22. oktober 2026. Huslejerne for Oba, Kestel og Mahmutlar stammer fra annoncer lagt op mellem juli og oktober 2026, Tosmurs fra alle 25 annoncer, der lå ude den 14. oktober 2026, og huslejerne for Demirtaş fra alle 10, der lå ude den 22. oktober 2026; "for få" betyder færre end ti annoncer af den størrelse. Afstandene til centrum er målt til Güller Pınarı. Kestel og Mahmutlar står stadig på lukningslisten, men siden ændringen i 2026 nævner myndighedens nationale bekendtgørelse ikke længere opholdstilladelser blandt de procedurer, den omfatter.
Ud fra disse tal passer Oba til en familie, der lejer eller køber en 2+1, den størrelse, hvor huslejerne i Oba ligger længst over Mahmutlar, og til en udlejer, der udlejer en møbleret 1+1, kombinationen med det højeste bruttoafkast. En udlejet lejlighed kan ikke være grundlaget for ejerens opholdstilladelse, så de to mål kan ikke forenes i én lejlighed. Oba passer dårligere til en køber med det strammeste budget, som finder Mahmutlar og Demirtaş omkring 14 % og 16 % billigere pr. kvadratmeter, eller til den, der vil have en højt beliggende lejlighed med vid havudsigt.
Regneeksempel: købe og leje en møbleret 1+1 ud i Oba
En møbleret 1+1 købt til den mediane udbudspris i oktober 2026 på 4.300.000 TRY og lejet ud til den mediane husleje på 26.500 TRY om måneden ville give omkring 5,9 % om året netto før indkomstskat, hvis køberen betaler hele tinglysningsafgiften og intet mæglerhonorar. Beregningen bruger medianerne fra annoncestikprøverne og de gebyrer, der gælder i 2026, fuldt opstillet under købsomkostninger i Tyrkiet.
| Post | Beløb | Grundlag |
|---|---|---|
| Købesum | 4.300.000 TRY | Median udbudspris møbleret 1+1, 14. oktober 2026 |
| Tinglysningsafgift (tapu harcı) | 172.000 TRY | 4 % af den oplyste pris; loven deler den 2 % køber og 2 % sælger, men ofte betaler køberen det hele |
| Mæglerhonorar | 0 til 206.400 TRY | Højst 4 % plus 20 % moms; betales ofte af sælgeren eller bygherren |
| Samlet udlæg | 4.472.000 til 4.678.400 TRY | Omkring 81.100 til 84.900 EUR |
| Årlig husleje | 318.000 TRY | 26.500 TRY × 12 |
| Aidat | − 24.000 TRY | 2.000 TRY om måneden, median for lejeannoncer for 1+1 i Oba |
| DASK jordskælvsforsikring | − 1.942 TRY | Median police i provinsen Antalya, juni 2026 |
| Ejendomsskat | − 3.000 TRY | 0,2 % af kommunens vurdering, her antaget til 1.500.000 TRY |
| En måned tom | − 26.500 TRY | Én måneds husleje tabt mellem lejere |
| Nettoindtægt pr. år | 262.558 TRY | Omkring 4.760 EUR |
Med priserne i oktober 2026 er nettoindtægten på 262.558 TRY 5,9 % af et udlæg på 4.472.000 TRY og 5,6 % af 4.678.400 TRY, hvis køberen også betaler det højeste mæglerhonorar. Mindre omkostninger er udeladt: tinglysningskontorets gebyr, den autoriserede tolk ved tinglysningskontoret, udskiftning af møbler og indkomstskatten af huslejen, som afhænger af ejerens skattemæssige hjemsted. Linjen for ejendomsskat er en antagelse, fordi kommunens vurdering af en lejlighed fastsættes af Alanya kommune, ikke af markedet. Den samme beregning gav 5,3 % for Mahmutlar i oktober 2026, fordi den møblerede 1+1-lejlighed der bad om en lignende pris, men en lavere husleje.
Hvor hurtigt bevæger priser og husleje sig i Oba?
Officielle tal går ikke under regionsniveau: i regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMB's boligprisindeks med 19,5 % og lejeindekset for nye lejere med 22,8 % i året frem til august 2026. Den årlige forbrugerprisinflation var 31,51 % i august 2026 ifølge TÜİK, så begge tal var reelle fald, på omkring 9 % for priserne og 7 % for huslejerne.
Hverken TCMB eller TÜİK offentliggør et indeks for Alanya eller for en enkelt bydel. Annoncemedianerne ovenfor er et øjebliksbillede af udbudspriser på én dag, den 14. oktober 2026, og fornyes i januar 2027 med samme metode som for Mahmutlar, så ændringen i selve Oba kan måles fra da af.