Appartement kopen in Tosmur, Alanya 2026: prijzen, huur en markt

Tosmur is een kustwijk van Alanya in de provincie Antalya, ongeveer 5,3 km ten oosten van het centrum in Güller Pınarı, met de Dim Çayı (de rivier Dim) aan de zuidoostkant en Kestel aan de overkant van de rivier. Op 14 oktober 2026 hadden de 91 appartementen die in Tosmur op Emlakjet te koop stonden een mediane vraagprijs van TRY 7.000.000, ongeveer EUR 127.000, en een mediaan van TRY 65.424 per vierkante meter, 4% onder Oba en 12% boven Mahmutlar op dezelfde manier gemeten; twee op de drie waren appartementen met twee slaapkamers. De woningvoorraad is ouder en hoger dan in Oba: 86% van de te koop staande appartementen lag in gebouwen ouder dan vijf jaar en 55% in blokken van negen tot twaalf verdiepingen, en de 18 advertenties binnen 200 m van zee vroegen per vierkante meter ongeveer 72% meer dan die verder landinwaarts. Slechts 25 appartementen werden voor langdurige huur aangeboden, tegen een mediane huur van TRY 26.000 per maand; een gemeubileerde 2+1 liet een bruto rendement van ongeveer 5,5% zien en een uitgerekend netto rendement van ongeveer 4,6% na overdrachtsheffing, servicekosten, verzekering, onroerendgoedbelasting en een maand zonder huurder. Anders dan Kestel heeft Tosmur nooit op de sluitingslijst van 2022 van de migratiedienst gestaan, maar een verblijfsvergunning op basis van eigendom vereist een woning van minstens USD 200.000 die de eigenaar niet verhuurt, en slechts 27% van de te koop staande appartementen vroeg zoveel. Dagelijkse boodschappen doe je binnen de wijk, van de donderdagmarkt in de 9. Sokak tot zeven filialen van supermarktketens, terwijl het dichtstbijzijnde staatsziekenhuis 2,3 km verderop in Oba ligt.

Waar ligt Tosmur, en hoe ver is het van het centrum van Alanya en de luchthavens?

Tosmur is een kustwijk (mahalle) van het district Alanya in de provincie Antalya, volgens routeberekening met OpenStreetMap op 15 oktober 2026 ongeveer 5,3 km over de weg ten oosten van het centrum van Alanya in Güller Pınarı en 36,9 km van de luchthaven Gazipaşa-Alanya. Tosmur ligt tussen Oba in het westen en Kestel in het oosten. Op de wijkgrens van OpenStreetMap vormt de Dim Çayı over de laatste 1,5 km voor de monding de zuidoostrand van Tosmur; Kestel begint aan de overkant, en de hele wijk beslaat ongeveer 1,9 km².

Tosmur was een dorp tot een regeringsbesluit van 8 december 1998, de dag erna gepubliceerd in de Staatscourant (Resmî Gazete), er een gemeente onder de naam Tosmur instelde. Het bleef een stadje (belde) tot Wet 6360, de grootstedelijke gemeentewet van 2012, bij de lokale verkiezingen van maart 2014 in werking trad en er een wijk van Alanya van maakte.

Dezelfde routeberekening geeft de afstanden die een bewoner werkelijk rijdt.

De rijtijden zijn schattingen zonder verkeer van de routeringsdienst; zomerverkeer komt er op elke regel bij. Sommige afstanden hangen bovendien af van de richting, door eenrichtingsstraten en de gescheiden rijbanen van de D-400: van Oba naar Tosmur is 1,3 km, terug 2,6 km. De oostelijke ringweg van Alanya, op 20 december 2025 geopend tussen Hasbahçe en Mahmutlar, loopt landinwaarts door tunnels bij Oba (653 m) en Dim (1.692 m) en geeft doorgaand verkeer een alternatief voor de kustweg D-400. Van Antalya richting Alanya wordt daarnaast een snelweg aangelegd, beschreven onder snelweg Antalya-Alanya.

De stadsbussen van Alanya rekenen volgens het tarief dat op 2 december 2025 werd aangekondigd TRY 35 voor een volle rit met de Kent Kart, de oplaadbare vervoerskaart.

Wie wonen er in Tosmur?

TÜİK, het Turkse statistiekbureau, telde in zijn adresgebonden bevolkingsregister op 31 december 2022 11.712 inwoners in Tosmur, het meest recente wijkcijfer dat in oktober 2026 op te vragen was. Dat is ongeveer twee vijfde van de 28.864 in het naburige Oba. Het cijfer telt mensen met een geregistreerd adres in Tosmur, dus ook buitenlandse inwoners met een geregistreerd adres, maar niet vakantie-eigenaren die elders wonen.

Geen officiële bron publiceert het aantal buitenlandse inwoners per wijk. Wat de migratiedienst (Göç İdaresi Başkanlığı) wel publiceert, is haar sluitingslijst van 2022, en Tosmur wordt daarop niet genoemd, Kestel aan de overkant van de Dim Çayı wel.

De verkoopadvertenties wijzen eerder op gemeubileerde vakantieappartementen dan op gezinswoningen. Van de 91 appartementen die op 14 oktober 2026 te koop stonden, werden er 61, of 67%, gemeubileerd aangeboden, en 79, of 87%, werden als leeg omschreven, met 7 verhuurd aan een huurder en 5 bewoond door de eigenaar. Zelfs in gebouwen ouder dan vijf jaar stonden er 66 van de 78 leeg op het moment van verkoop. Oba, op dezelfde manier gemeten, had 45% gemeubileerd en 88% leeg, maar twee derde van de lege appartementen in Oba lag in gebouwen tot vijf jaar oud.

Wat kost een appartement kopen in Tosmur?

Appartementen die op 14 oktober 2026 in Tosmur te koop stonden, hadden een mediane vraagprijs van TRY 7.000.000, ongeveer EUR 127.000, en een mediaan van TRY 65.424 per bruto vierkante meter, ongeveer EUR 1.187. De medianen komen uit alle 91 appartementsadvertenties die die dag online stonden op Emlakjet, een landelijk Turks vastgoedportaal, één advertentiepagina tegelijk gelezen. De eurobedragen gebruiken de eurokoopkoers van TRY 55,1128 uit het bulletin van de Centrale Bank van de Republiek Turkije (TCMB) van 13 oktober 2026. Het gaat om vraagprijzen, niet om verkoopprijzen; het verschil tussen beide komt aan bod onder prijs onderhandelen voor een appartement in Alanya.

Twee op de drie te koop staande appartementen in Tosmur zijn 2+1, en de grootte beweegt de vraagprijs meer dan enig ander kenmerk dat de advertenties vastleggen.

Turkse advertenties tellen kamers als slaapkamers plus woonkamer, dus een 1+1 heeft één slaapkamer en een aparte woonkamer en een 2+1 heeft twee slaapkamers. De bruto oppervlakte omvat een deel van muren en balkons; over de steekproef was de netto oppervlakte een mediane 91,3% van het bruto cijfer. De 3+1-regel rust op negen advertenties, vijf ervan omschreven als direct aan zee (denize sıfır), en beschrijft dus de strandappartementen van Tosmur, geen typische gezinswoning.

Op prijs zit Tosmur tussen Oba en Mahmutlar, op dezelfde manier gemeten. De mediane prijs per vierkante meter was TRY 65.424 in Tosmur op 14 oktober 2026, tegen TRY 68.149 in Oba dezelfde dag en TRY 58.289 in Mahmutlar op 13 oktober: 4% onder Oba en 12% boven Mahmutlar. Een 2+1 in Tosmur vroeg 4,5% meer dan in Oba en een 1+1 22% meer, deels omdat de appartementen met één slaapkamer in Tosmur groter zijn, een mediane 62,5 m² tegen 55 m².

Meubilering voegt minder toe dan het verschil doet denken. In oktober 2026 vroegen gemeubileerde 2+1's een mediaan van TRY 7.245.000 over 42 advertenties, tegen TRY 6.400.000 voor 15 ongemeubileerde, dus gemeubileerd 13% meer, maar de gemeubileerde appartementen waren ook jonger, een mediane 11 jaar tegen 16, en groter, 120 m² tegen 110 m².

Advertenties die sinds 1 juli 2026 werden geplaatst, vroegen TRY 5.000.000 voor een 1+1 en TRY 6.850.000 voor een 2+1. De meeste advertenties dateerden van 2026, maar 13 stonden al sinds 2025 of eerder online, en een appartement dat na een jaar nog te koop staat, is niet voor de vraagprijs verkocht.

Bouwjaar en prijs

De voorraad in Tosmur is ouder dan bij de buren: 78 van de 91 te koop staande appartementen, 86%, lagen in gebouwen ouder dan vijf jaar, tegen 36% in Oba en 60% in Mahmutlar, en slechts 4 waren nieuwbouw.

Alleen al de groep van 11 tot 15 jaar telde 38 advertenties, dus het typische te koop staande appartement in Tosmur werd ongeveer tussen 2011 en 2015 opgeleverd. De 13 appartementen in gebouwen tot vijf jaar oud vroegen per vierkante meter ongeveer 53% meer dan die groep, al maken zo weinig advertenties de nieuwste regels alleen indicatief.

De leeftijd van een gebouw telt voor aardbevingsveiligheid net zo goed als voor de prijs. De geldende Turkse aardbevingsbouwregeling (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trad in werking op 1 januari 2019, en of ze van toepassing was, hangt af van de datum van de bouwvergunning, niet van het jaar van oplevering. In Tosmur lagen 60 van de 91 te koop staande appartementen, twee op de drie, in gebouwen van minstens 11 jaar oud, opgeleverd tot ongeveer 2015, dus hun vergunningen dateren van voor de huidige regeling.

Aan zee of verder landinwaarts: het prijsverschil

Appartementen binnen 200 m van zee vroegen in oktober 2026 per vierkante meter ongeveer 72% meer dan appartementen 200 m tot 1 km landinwaarts. Van de 31 advertenties die een afstand in de omschrijving gaven, vroegen de 18 binnen 200 m een mediane TRY 112.900 per m², tegen TRY 65.714 voor de 13 tussen 200 m en 1 km. Geen enkele noemde een afstand van meer dan 1 km.

De leeftijd verklaart de toeslag niet. De appartementen aan zee waren ouder, een mediane 11 jaar tegen 6, en slechts één van de 18 lag in een gebouw tot vijf jaar oud. Hoogte gaat wel samen met de zee: 14 van de 18 lagen in blokken van negen of tien verdiepingen. Over de hele steekproef van oktober 2026 vroegen appartementen in gebouwen van negen tot twaalf verdiepingen een mediane TRY 74.692 per m² tegen TRY 56.364 in lagere gebouwen van dezelfde mediane leeftijd; zonder de advertenties aan zee vroeg een 2+1 in een hoog blok nog steeds ongeveer 15% meer.

Wat kost huren in Tosmur?

Appartementen in Tosmur die op 14 oktober 2026 voor langdurige huur werden aangeboden, hadden een mediane vraaghuur van TRY 26.000 per maand, ongeveer EUR 472, en TRY 25.000 voor een 2+1. De medianen komen uit alle 25 huuradvertenties in Tosmur op Emlakjet die dag, wat Tosmur een kleine huurmarkt maakt: Oba had tussen juli en oktober 2026 84 huuradvertenties.

Dat de mediaan van de 1+1 boven die van de 2+1 ligt, komt door meubilering, niet door grootte. Vijf van de acht appartementen met één slaapkamer waren gemeubileerd, terwijl tien van de zeventien appartementen met twee slaapkamers ongemeubileerd waren, en in oktober 2026 vroeg een gemeubileerde 2+1 TRY 33.000, ongeveer EUR 599, tegen TRY 23.000 ongemeubileerd, ongeveer EUR 417.

Huuradvertenties in Tosmur blijven weken online staan. Alle 18 Tosmur-advertenties uit de steekproef van juli tot oktober 2026 die voor de kosten van levensonderhoud in Alanya werd gebruikt, stonden op 14 oktober nog online; ofwel bleven die appartementen weken onverhuurd, ofwel bleven de advertenties na verhuur staan. Over alle maten vroeg Tosmur een mediane TRY 273 huur per vierkante meter, gelijk aan de TRY 272 van Mahmutlar en onder de TRY 318 van Oba.

Van de 25 huuradvertenties werden er 19 verwarmd met airconditioning en lagen er 13 binnen een site (een afgesloten wooncomplex). De 22 advertenties die een aidat vermeldden, de maandelijkse servicekosten, gaven in oktober 2026 een mediaan van TRY 1.550, met TRY 1.100 voor een 2+1 over 15 advertenties. Van de 22 die een borg vermeldden, vroegen er 18 één maand huur.

Welk huurrendement levert een appartement in Tosmur op?

Een gemeubileerd appartement met twee slaapkamers in Tosmur liet bij vraagprijzen en huren van oktober 2026 een bruto huurrendement van ongeveer 5,5% zien, iets onder de 5,9% van hetzelfde appartement in Oba. Bruto rendement is hier twaalf maanden mediane vraaghuur gedeeld door de mediane vraagprijs voor hetzelfde type appartement.

Voor elke regel gelden twee kanttekeningen. Beide cijfers zijn vraagprijzen, dus het werkelijke rendement hangt af van wat een koper betaalt en wat een huurder tekent. Elke huur rust op 5 tot 10 advertenties, zodat één nieuwe advertentie een regel een half punt kan verschuiven.

Het netto rendement is lager. Aidat, onroerendgoedbelasting, de verplichte aardbevingsverzekering DASK en de maanden dat een appartement tussen twee huurders leegstaat gaan allemaal van de huur af, en het rekenvoorbeeld verderop werkt die posten uit voor een gemeubileerde 2+1. Huurinkomsten zijn in Turkije bovendien belast, en de regels verschillen voor ingezetenen en niet-ingezetenen.

Korte vakantieverhuur is een apart regime. Volgens Wet 7464 over de toeristische verhuur van woningen heeft verhuur voor perioden tot 100 dagen een vergunning van het ministerie van Cultuur en Toerisme nodig, en bij de aanvraag moet een unaniem besluit van alle eigenaren in het gebouw zitten. Het Grondwettelijk Hof wees een beroep tegen die regel af op 25 december 2025, in een uitspraak die op 2 april 2026 in de Staatscourant verscheen. In Tosmur, waar 55% van de te koop staande appartementen in blokken van negen tot twaalf verdiepingen ligt, betekent dat de schriftelijke instemming van elke eigenaar in een groot gebouw.

De regionale trend werkt voorlopig in het voordeel van de verhuurder. In de regio Antalya, Burdur en Isparta steeg de index voor nieuwe huurcontracten van de TCMB in het jaar tot augustus 2026 met 22,8%, terwijl haar woningprijsindex met 19,5% steeg.

Kunnen buitenlanders in 2026 een verblijfsvergunning krijgen voor een adres in Tosmur?

Ja: Tosmur heeft nooit op de sluitingslijst van 2022 van de migratiedienst gestaan, dus het antwoord voor een adres in Tosmur hangt niet af van hoe de sluiting is geformuleerd, maar een verblijfsvergunning op basis van eigendom vereist nog steeds een woning van minstens USD 200.000 waar de eigenaar zelf woont in plaats van die te verhuren. De lijst noemt in Alanya Kargıcak, Mahmutlar, Kestel en Avsallar en niet Tosmur, en de versie die bij de bekendmaking van de dienst is gevoegd, gecontroleerd op 17 oktober 2026, is nog steeds het bestand van 31 augustus 2022. Tussen april en september 2026 heeft de dienst de tekst van haar landelijke sluitingsbekendmaking aangepast: die noemt verblijfsvergunningen niet meer onder de procedures die de sluiting dekt, maar wel registraties van tijdelijke en internationale bescherming en provinciewissels voor beschermde personen.

Op de waardetoets lopen de meeste appartementen in Tosmur vast. De documentenlijst van de dienst voor een kortdurende verblijfsvergunning, gepubliceerd op de aanvraagsite e-İkamet en gecontroleerd op 13 oktober 2026, eist dat een woning voor een vergunning op basis van eigendom op de datum van verwerving minstens USD 200.000 in Turkse lira waard was en als eigen woning van de buitenlander wordt gebruikt, niet verhuurd voor huur of ander inkomen. Tegen de dollarkoopkoers van de TCMB van 13 oktober 2026, TRY 49,2794, lag de drempel rond TRY 9.856.000. Slechts 25 van de 91 te koop staande appartementen in Tosmur, 27%, vroegen zoveel, en slechts 12 van de 60 appartementen met twee slaapkamers; 9 van de 25 waren 3+1's, en 12 werden omschreven als binnen 200 m van zee. Een appartement dat gekocht is om te verhuren, kan niet tegelijk de basis zijn voor de vergunning van de eigenaar.

Voor het adres telt de rivier nog steeds. Kestel, aan de overkant van de Dim Çayı, wordt nog altijd genoemd op de lijst van 2022, en de eigen pagina van het provinciale directoraat van de migratiedienst in Antalya (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) droeg bij de controle op 17 oktober 2026 nog de oudere tekst, verblijfsvergunningen inbegrepen; een aparte mededeling over de wijziging is niet gepubliceerd. Bij een appartement dat als Tosmur wordt omschreven, hoort daarom vóór elke aanbetaling de wijk (mahalle) gecontroleerd te worden die op de tapu (eigendomsakte) en in het nationale adresregister staat, en de veilige volgorde is nog steeds de provinciale migratiedienst schriftelijk te vragen of een eerste verblijfsaanvraag op precies dat adres zou worden aanvaard, en dat antwoord tot voorwaarde van de koop te maken. Hoe de aanvraag zelf werkt, staat onder verblijfsvergunning.

Hoe ziet de woningvoorraad in Tosmur eruit?

Tosmur is een wijk van oudere, hogere appartementsblokken: meer dan de helft van de te koop staande appartementen lag in gebouwen van negen tot twaalf verdiepingen, en 86% in gebouwen ouder dan vijf jaar. De detailpagina's van de 91 verkoopadvertenties van 14 oktober 2026 geven het profiel; in hoogte lijkt Tosmur op Mahmutlar en is het het omgekeerde van Oba.

Van de 91 advertenties in Tosmur vermeldden er 77 een lift, 74 een parkeerplaats, open of overdekt, en 28 een ligging binnen een site. Geen enkele gaf aardgas als verwarming. De 28 verkoopadvertenties die een aidat vermeldden, gaven in oktober 2026 een mediaan van TRY 1.500 per maand, tegen TRY 2.100 in Oba.

Bij het type eigendomstitel helpt de oudere voorraad de koper. Van de 48 advertenties die de titel als kat irtifakı of kat mülkiyeti vermeldden, gaven er slechts 14, of 29%, kat irtifakı, de titel uit de bouwfase. Volgens de appartementsrechtwet (Kat Mülkiyeti Kanunu) gaat een gebouw op basis van zijn bewoningsvergunning (iskan) over naar volledig appartementsrecht (kat mülkiyeti), dus de meeste te koop staande appartementen in Tosmur hebben de volledige titel al. De keerzijde is onderhoud: een blok dat rond 2012 is opgeleverd, is ongeveer 14 jaar oud, dus de staat van lift, dak en zwembad en de omvang van het reservefonds van het gebouw zijn de vraag waard. Is de verkoper een buitenlandse eigenaar, dan gelden eigen controles, beschreven onder huis kopen in Turkije van een buitenlandse eigenaar.

Hoe is het dagelijks leven in Tosmur: markt, strand, ziekenhuis, school?

Het dagelijks leven in Tosmur is compact: het strand, de donderdagmarkt, een basisschool, een postkantoor, vier apotheken en zeven filialen van supermarktketens liggen binnen de wijk, terwijl het dichtstbijzijnde staatsziekenhuis en de dichtstbijzijnde staatsmiddelbare school net over de grens in Oba liggen. De plekken hieronder zijn die welke in oktober 2026 op OpenStreetMap stonden, met afstanden over de weg vanaf het centrum van Tosmur.

• De weekmarkt: de openluchtmarkt (pazar) van Tosmur wordt op donderdag gehouden in de 9. Sokak, achter het politiebureau Cumhuriyet, op 1,2 km. OpenStreetMap geeft als openingstijden 09:00 tot 19:00, en marktlijsten voor Alanya die in 2020 en 2021 werden gepubliceerd, noemen dezelfde dag en straat. De dichtstbijzijnde andere markten zijn die van Oba op maandag en van Cikcilli op zaterdag.
• De zee: het strand van Tosmur loopt langs de Ahmet Tovuş Bulvarı, op 0,8 km van het centrum, en de Dim Çayı mondt in zee uit op de zuidoosthoek van de wijk.
• Zorg: er is geen ziekenhuis in Tosmur. Het ALKÜ Alanya Opleidings- en Onderzoeksziekenhuis, het academische staatsziekenhuis, ligt op 2,3 km in Oba, en het gezondheidscentrum (aile sağlığı merkezi) dat op de kaart het dichtst bij ligt, waar huisartsen praktiseren, ligt aan de Kestel-kant van de rivier, op 2,2 km over de weg. OpenStreetMap telt vier apotheken in Tosmur.
• Winkelen: OpenStreetMap telt zeven filialen van supermarktketens in Tosmur (twee Migros, twee A101, twee Şok en één BİM), en winkelcentrum Alanyum ligt op 2,7 km.
• Scholen: Tosmur heeft een basisschool, en de dichtstbijzijnde staatsmiddelbare school, Oba Nazmi Yılmaz Anadolu Lisesi, ligt net over de grens in Oba.
• Het Dim-dal: de D-400 kruist de Dim Çayı op 0,9 km van het centrum, en de Dim-grot (Dim Mağarası) ligt 8,8 km verder het dal in.

Tarieven voor water en energie en supermarktprijzen zijn dezelfde als elders in Alanya, dus de maandbudgetten die voor de kosten van levensonderhoud in Alanya zijn uitgerekend, gelden ook in Tosmur; de huur is de regel die verandert.

Wat zijn de nadelen van wonen in Tosmur?

De belangrijkste nadelen van Tosmur zijn een oudere woningvoorraad, hoge blokken die gezamenlijke besluiten moeilijker maken, een dunne huurmarkt, een hoge prijs voor de ligging aan zee en een waardetoets voor de verblijfsvergunning waar de meeste te koop staande appartementen niet aan voldoen. Geen van deze punten sluit Tosmur uit, maar elk verandert wat een koper moet controleren.

• Oudere gebouwen: 86% van de te koop staande appartementen lag in gebouwen ouder dan vijf jaar, en twee op de drie in gebouwen die tot ongeveer 2015 zijn opgeleverd, dus voor de huidige aardbevingsregeling; reparatiekosten en de datum van de bouwvergunning moeten allebei worden gecontroleerd.
• Hoge blokken: 55% lag in gebouwen van negen tot twaalf verdiepingen, zodat korte vakantieverhuur, waarvoor volgens Wet 7464 de instemming van elke eigenaar nodig is, lastiger te regelen is dan in een klein blok.
• Weinig huuraanbod: op 14 oktober 2026 werden slechts 25 appartementen voor langdurige huur aangeboden, en alle 18 Tosmur-advertenties die tussen juli en begin oktober waren geplaatst, stonden die dag nog online.
• Toeslag aan zee: appartementen binnen 200 m van zee vroegen per vierkante meter ongeveer 72% meer dan die verder landinwaarts.
• Verblijfsvergunningen: Tosmur heeft nooit op de sluitingslijst van 2022 gestaan, maar 73% van de appartementen die op 14 oktober 2026 te koop stonden, vroeg minder dan de USD 200.000 die een vergunning op basis van eigendom vereist, en Kestel aan de overkant van de rivier wordt er nog steeds op genoemd.
• Voorzieningen buiten de grens: het dichtstbijzijnde ziekenhuis, de dichtstbijzijnde staatsmiddelbare school en het dichtstbijzijnde gezondheidscentrum liggen net buiten Tosmur, in Oba of Kestel.

Elk van deze punten valt voor een bod te controleren. De bewoningsvergunning en het type eigendomstitel horen bij de controles die beschreven staan voor een bezichtigingsreis naar Alanya, en beide zijn makkelijker te krijgen zolang de verkoper nog wil verkopen.

Voor wie is Tosmur geschikt, en hoe verhoudt het zich tot Oba, Kestel en Mahmutlar?

Tosmur past bij kopers die een gevestigd complex met zwembad dicht bij zee zoeken, met volledig appartementsrecht, op een paar minuten van het ziekenhuis en de winkels van Oba, tegen een prijs per vierkante meter tussen die van Oba en Mahmutlar. Het past ook bij kopers die een verblijfsvergunning op het adres nodig hebben en meer kunnen uitgeven dan de USD 200.000 die in oktober 2026 vereist was; Tosmur, Oba en Demirtaş zijn de drie van de vijf vergeleken wijken die nooit op de sluitingslijst van 2022 hebben gestaan, dus voor hen hangt het antwoord niet af van hoe de sluiting is geformuleerd.

Verkoopprijzen werden voor Tosmur en Oba op 14 oktober, voor Mahmutlar op 13 oktober, voor Kestel op 21 oktober en voor Demirtaş op 22 oktober 2026 gemeten. De huren van Tosmur zijn alle 25 advertenties die op 14 oktober 2026 online stonden en die van Demirtaş alle 10 die op 22 oktober 2026 online stonden; die van de andere drie komen uit advertenties die tussen juli en oktober 2026 werden geplaatst, en "te weinig" betekent minder dan tien advertenties van die grootte. De afstanden tot het centrum zijn gemeten tot hetzelfde punt in Güller Pınarı. De sluitingslijst noemt Kestel en Mahmutlar nog steeds, maar sinds de wijziging van 2026 noemt de landelijke bekendmaking van de dienst verblijfsvergunningen niet meer onder de procedures die ze dekt.

Op deze cijfers past Tosmur bij een koper die een korte wandeling naar zee en een afgebouwd gebouw met titel belangrijker vindt dan nieuwbouw, en bij een verhuurder die een 2+1 gemeubileerd wil aanbieden, wat het bruto rendement van 4,3% naar 5,5% tilt. Het past minder goed bij een koper die nieuwbouw wil, aangezien slechts 13 van de 91 te koop staande appartementen tot vijf jaar oud waren, bij een koper met het krapste budget, die Mahmutlar en Demirtaş per vierkante meter ongeveer 11% en 12% goedkoper vindt, of bij een belegger die korte vakantieverhuur in een groot blok plant.

Rekenvoorbeeld: een gemeubileerde 2+1 in Tosmur kopen en verhuren

Een gemeubileerd appartement met twee slaapkamers, gekocht tegen de mediane vraagprijs van oktober 2026 van TRY 7.245.000 en verhuurd tegen de mediane vraaghuur van TRY 33.000 per maand, zou voor inkomstenbelasting ongeveer 4,6% per jaar netto opleveren als de koper de hele overdrachtsheffing betaalt en geen makelaarscourtage. De berekening gebruikt de medianen uit de advertentiesteekproeven en de tarieven die in 2026 gelden, volledig uitgewerkt onder aankoopkosten in Turkije. Er wordt met een 2+1 gerekend omdat twee op de drie te koop staande appartementen in Tosmur 2+1's zijn.

Tegen prijzen van oktober 2026 is het netto inkomen van TRY 342.858 4,6% van een uitgave van TRY 7.534.800 en 4,3% van TRY 7.882.560 als de koper ook de maximale makelaarscourtage betaalt. Kleinere kosten zijn weggelaten: de dienstvergoeding van het kadaster, de beëdigde tolk bij de akte, vervanging van meubels en de inkomstenbelasting op de huur, die afhangt van de fiscale woonplaats van de eigenaar. De regel voor onroerendgoedbelasting is een aanname, omdat de gemeentelijke waarde van een appartement door de gemeente Alanya wordt vastgesteld, niet door de markt. Dezelfde berekening voor een gemeubileerde 1+1 in Oba gaf 5,9%, omdat dat appartement 41% minder kostte dan de gemeubileerde 2+1 in Tosmur maar slechts 20% minder huur opbracht.

Hoe snel veranderen prijzen en huren in Tosmur?

Officiële cijfers gaan niet lager dan de regio: in de regio Antalya, Burdur en Isparta steeg de woningprijsindex van de TCMB in het jaar tot augustus 2026 met 19,5% en de index voor nieuwe huurcontracten met 22,8%. De jaarlijkse consumenteninflatie was in augustus 2026 volgens TÜİK 31,51%, dus beide cijfers waren in reële termen dalingen, van ruwweg 9% voor prijzen en 7% voor huren.

Noch TCMB noch TÜİK publiceert een index voor Alanya of voor één wijk. De advertentiemedianen hierboven zijn een momentopname van vraagprijzen op één dag, 14 oktober 2026, en worden in januari 2027 vernieuwd met dezelfde methode als voor Oba en Mahmutlar, zodat de verandering in Tosmur zelf vanaf dan te meten is.