Köpa lägenhet i Avsallar, Alanya 2026: priser, hyror och uppehållstillstånd

Avsallar är en kuststadsdel i Alanya i provinsen Antalya, på semesterkusten cirka 24,6 km på väg väster om centrum i Güller Pınarı, mellan İncekum och Türkler längs D-400. Den 16 oktober 2026 hade de 363 lägenheter som låg ute till salu i Avsallar på Emlakjet ett medianutropspris på 4 200 000 TRY, cirka 75 900 EUR, och en median på 59 000 TRY per kvadratmeter, i nivå med Mahmutlar och 13 % under Oba mätt på samma sätt; 57 % var lägenheter med ett sovrum (1+1), och 78 % begärde mindre än 100 000 EUR. Beståndet är det yngsta av de fyra stadsdelar som mätts på samma sätt, med 85 % av lägenheterna i hus som är högst fem år gamla, men nya lägenheter begärde inte mer per kvadratmeter än äldre, och 57 % av annonserna som angav ägartyp hade fortfarande kat irtifakı, ägartiteln från byggskedet. Bara 32 lägenheter annonserades för långtidsuthyrning, till en median på 22 000 TRY i månaden; en möblerad 1+1 gav en bruttoavkastning på cirka 6,7 % och en beräknad nettoavkastning på cirka 5,2 % efter lagfartsavgift, avgift till föreningen, försäkring, fastighetsskatt och en månad utan hyresgäst. Avsallar står fortfarande med namn på den turkiska migrationsmyndighetens lista över stängda stadsdelar från 2022, men mellan april och september 2026 slutade myndighetens kungörelse att räkna uppehållstillstånd bland de förfaranden som stängningen omfattar; värdegränsen ändrades inte, och bara 3 % av lägenheterna till salu begärde de 200 000 USD som ett tillstånd grundat på ägande kräver. Vardagens behov, från onsdagsmarknaden på Konak Caddesi till 13 butiker i matvarukedjor, finns nära centrum, men de närmaste statliga sjukhusen ligger 28,3 km bort i Oba och 37,3 km bort i Manavgat, och motorvägen som byggs i inlandet ger Avsallar ett byggläger och två massupplag fram till 2028, men ingen egen trafikplats.

Var ligger Avsallar, och hur långt är det till Alanyas centrum och flygplatserna?

Avsallar är en kuststadsdel (mahalle) i distriktet Alanya i provinsen Antalya, på semesterkusten väster om staden, cirka 24,6 km på väg från Alanyas centrum i Güller Pınarı, 66,0 km från flygplatsen Gazipaşa-Alanya och 103,9 km från Antalyas flygplats, enligt en ruttberäkning i OpenStreetMap den 16 oktober 2026. Avsallar ligger vid D-400, kustvägen, med İncekum i väster och Türkler i öster. Avsallar ligger 24 till 30 minuter närmare Antalyas flygplats än Tosmur eller Mahmutlar, och 12 till 19 minuter längre från Alanyas statliga undervisningssjukhus i Oba.

Avsallar var en by fram till 1986, då den fick en egen kommun och blev en småstad, enligt historiksidan för den tidigare kommunen Avsallar. Lag 6360, storstadslagen från 2012, avskaffade småstadskommunerna (belde) i provinsen Antalya och lade in var och en i sitt distrikt "som en enda stadsdel under småstadens namn". Avsallar blev därför en stadsdel i Alanya vid lokalvalen i mars 2014, och İncekum, som också hade en egen kommun, blev en separat stadsdel.

Samma ruttberäkning ger de avstånd en invånare faktiskt kör.

Körtiderna är ruttprogrammets uppskattningar utan trafik, så sommartrafiken på D-400 lägger till tid på varje rad. Vissa avstånd beror på riktningen, eftersom D-400 är en väg med mittremsa: stranden i İncekum ligger 2,7 km från Avsallars centrum i den ena riktningen och 5,5 km i den andra. Ingen publicerad tidtabell eller taxa för kollektivtrafik mellan Avsallar och Alanya gick att hitta i oktober 2026, så tiderna i tabellen gäller bil.

En avgiftsbelagd motorväg byggs från Serik mot Alanya och öppnar senast i oktober 2028 enligt kontraktet, men Avsallar får ingen egen trafikplats. Huvudsträckan går i inlandet ovanför İncekum, Avsallar och Türkler, och de 16 km mellan trafikplatsen Alarahan (Km 117,6) och trafikplatsen Konaklı (Km 133,4) saknar avfart, så en invånare i Avsallar kör på vid någon av dem. Avgifter, sträckning och vad motorvägen ändrar för varje del av Alanya beskrivs under motorvägen Antalya-Alanya.

Vilka bor i Avsallar?

TÜİK, Turkiets statistikmyndighet, räknade 15 220 invånare i Avsallar i sitt adressbaserade folkbokföringsregister den 31 december 2022, den senaste siffran per stadsdel som gick att hämta i oktober 2026. Avsallar hade 8 515 registrerade invånare 2009 och 11 545 år 2017 i samma register, sammanställda av City Population, så den registrerade befolkningen växte med cirka 79 % på 13 år. Som jämförelse hade Tosmur 11 712 invånare 2022, Oba 28 864 och Mahmutlar 53 034.

Registret räknar personer med adress i Avsallar, så det omfattar utländska invånare med registrerad adress men inte ägare till fritidsbostäder som bor någon annanstans. Ingen officiell källa publicerar antalet utländska invånare per stadsdel. Migrationsmyndigheten (Göç İdaresi Başkanlığı) stängde 2022 stadsdelar med hänvisning till tätheten av utlänningar, och Avsallar var en av de fyra stadsdelarna i Alanya på den listan.

Säljannonserna pekar mer mot semesterlägenheter än familjebostäder. Av de 363 lägenheter som låg ute till salu den 16 oktober 2026 beskrevs 343, eller 94,5 %, som tomma, 13 som bebodda av ägaren och 7 som uthyrda. Mätt på samma sätt stod 87 % tomma i Tosmur, 88 % i Oba och 91 % i Mahmutlar. Avsallars siffra är den högsta av de fyra, och 115 av lägenheterna till salu var nybyggda, så nytt bestånd kommer fortfarande ut på marknaden.

Vad kostar det att köpa lägenhet i Avsallar?

Lägenheter till salu i Avsallar den 16 oktober 2026 hade ett medianutropspris på 4 200 000 TRY, cirka 75 900 EUR, och en median på 59 000 TRY per bruttokvadratmeter, cirka 1 067 EUR. Medianerna kommer från alla 363 lägenhetsannonser som låg ute på Emlakjet, en rikstäckande turkisk bostadsportal, den dagen, lästa en annonssida i taget. Eurobeloppen använder eurons köpkurs på 55,3113 TRY i bulletinen från Republiken Turkiets centralbank (TCMB) den 15 oktober 2026. Det rör sig om utropspriser, inte försäljningspriser, och skillnaden mellan dem tas upp under pruta på priset för en lägenhet i Alanya.

Mer än hälften av lägenheterna till salu i Avsallar är 1+1, och 282 av de 363 annonserna, 78 %, begärde mindre än 100 000 EUR i oktober 2026.

Turkiska annonser räknar rum som sovrum plus vardagsrum, så en 1+1 har ett sovrum och ett separat vardagsrum och en 2+1 två sovrum. Bruttoarean inkluderar en andel av väggar och balkonger; i urvalet var nettoarean i median 90,9 % av bruttoarean. Raderna för 3+1 och 4+1 bygger på 19 och 14 annonser och är bara vägledande.

Avsallar är den billigaste av de fyra stadsdelar som mätts på samma sätt eftersom lägenheterna är små, inte för att kvadratmetern är billig. Medianpriset per kvadratmeter var 59 000 TRY i Avsallar, cirka 1 % över Mahmutlars 58 289 TRY den 13 oktober 2026, 10 % under Tosmurs 65 424 TRY och 13 % under Obas 68 149 TRY den 14 oktober. En 1+1 i Avsallar begärde 11 % mindre än i Mahmutlar och en 2+1 17 % mindre, delvis för att 2+1-lägenheterna i Avsallar är mindre, i median 95,5 m² mot 110 m².

Möblering ger ett verkligt pristillägg i Avsallar. Möblerade 1+1 begärde i oktober 2026 en median på 3 750 000 TRY i 72 annonser, mot 3 200 000 TRY för 117 omöblerade, så möblerade begärde 17 % mer, och de två grupperna var lika stora, i median 54,5 m² mot 54 m², och lika gamla, två år mot ett. För 2+1 håller jämförelsen inte: de 25 möblerade var större och äldre än de 86 omöblerade.

Annonser som lagts ut sedan den 1 juli 2026 begärde 3 600 000 TRY för en 1+1 och 5 300 000 TRY för en 2+1. De flesta annonserna lades ut 2026, men 41 hade legat ute sedan 2025 eller tidigare, och en lägenhet som fortfarande annonseras efter ett år har inte sålts till utropspriset.

Husets ålder och priset

Avsallars bestånd är det yngsta av de fyra uppmätta stadsdelarna: 309 av de 363 lägenheterna till salu, 85 %, låg i hus som var högst fem år gamla, mot 64 % i Oba, 40 % i Mahmutlar och 14 % i Tosmur. Av de 115 nybyggda lägenheterna beskrevs 102 som inflyttningsklara och 13 som under uppförande.

Nybyggt ger inget pristillägg i Avsallar. Nybyggda lägenheter begärde cirka 9 % mindre per kvadratmeter än lägenheter som var ett till fem år gamla, och lägenheter som var sex till femton år gamla begärde ungefär lika mycket som nya. I Tosmur är mönstret det omvända: där begärde de 13 lägenheterna som var högst fem år gamla cirka 53 % mer per kvadratmeter än den typiska lägenheten som var 11 till 15 år gammal. I Avsallar följer utropspriset storlek och möblering mer än husets ålder.

Husets ålder spelar ändå roll för jordbävningssäkerheten. Den gällande turkiska jordbävningsförordningen för byggnader (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trädde i kraft den 1 januari 2019, och det som avgör om den gällde är datumet för bygglovet, inte året då huset blev färdigt. En lägenhet som blev klar 2021 kan därför ha fått bygglov enligt den äldre förordningen, och de 54 lägenheterna i hus som är äldre än fem år, färdiga senast omkring 2020, är de som troligast föregår den.

Nära havet eller längre in: prisskillnaden

Lägenheter nära havet begärde inte mer per kvadratmeter än lägenheter längre in i Avsallar i oktober 2026. Av de 56 annonser som angav ett avstånd till havet i beskrivningen begärde de 6 inom 200 m en median på 53 777 TRY per m², de 27 mellan 500 m och 1 km 64 545 TRY och de 18 som låg mer än 1 km bort 58 801 TRY.

Antalen är små, men mönstret liknar Mahmutlar, där inget tillägg för havsnära läge syntes heller, och inte Tosmur, där lägenheter inom 200 m från havet begärde cirka 72 % mer. Beskrivningarna nämner havsutsikt ungefär lika ofta som ett avstånd: 55 av de 363.

Vad kostar det att hyra i Avsallar?

Lägenheter i Avsallar som annonserades för långtidsuthyrning den 16 oktober 2026 hade en medianhyra på 22 000 TRY i månaden, cirka 398 EUR, med 15 750 TRY för en 1+1 och 29 000 TRY för en 2+1. Medianerna kommer från alla 32 hyresannonser på Emlakjet i Avsallar den dagen, vilket gör Avsallar till en liten hyresmarknad jämfört med de 363 lägenheterna till salu.

Möblering höjer hyran nästan lika mycket som ett andra sovrum. I oktober 2026 begärde en möblerad 1+1 21 000 TRY, cirka 380 EUR, mot 15 000 TRY omöblerad, cirka 271 EUR, och sex av de åtta omöblerade 1+1 begärde exakt 15 000 TRY, så den medianen beskriver en tät grupp av likartade lägenheter. En möblerad 1+1 begärde därmed nästan lika mycket som en omöblerad 2+1 på 22 500 TRY, och en möblerad 2+1 begärde 30 000 TRY, cirka 542 EUR.

Hyrorna i Avsallar är lägre än i de östra stadsdelarna eftersom lägenheterna är mindre, inte för att en kvadratmeter hyrs ut billigare. Över alla storlekar begärde Avsallar en median på 273 TRY per kvadratmeter i hyra, samma som Tosmur och Mahmutlar. Hyresannonser ligger dessutom ute i veckor: alla 24 Avsallar-annonser i urvalet från juli till oktober 2026 som användes för levnadskostnader i Alanya låg fortfarande ute den 16 oktober, så antingen förblev lägenheterna outhyrda eller så låg annonserna kvar efter uthyrningen.

Av de 32 hyresannonserna värmdes 29 med luftkonditionering och 15 låg i en site (en inhägnad bostadsanläggning). De 20 annonser som angav en aidat, den månatliga avgiften för gemensamma kostnader, gav en median på 1 500 TRY i oktober 2026. Av de 21 som angav en deposition begärde 13 en månadshyra.

Vilken hyresavkastning kan en lägenhet i Avsallar ge?

En möblerad lägenhet med ett sovrum i Avsallar gav en bruttoavkastning på cirka 6,7 % med utropspriser och hyror från oktober 2026, den högsta av de fyra uppmätta lägenhetstyperna, under de 7,4 % som samma lägenhet ger i Oba och över de 5,5 % som en möblerad 2+1 ger i Tosmur. Bruttoavkastning är här tolv månader av medianhyran delat med medianutropspriset för samma lägenhetstyp.

Två förbehåll gäller varje rad. Båda siffrorna är begärda belopp, så den verkliga avkastningen beror på vad en köpare betalar och vad en hyresgäst skriver på. Varje hyra bygger på 6 till 8 annonser, så en enda ny annons kan flytta en rad en halv procentenhet. Den möblerade 1+1 leder eftersom möblering höjer hyran med 40 % och priset med bara 17 %.

Nettoavkastningen är lägre. Aidat, fastighetsskatt, den obligatoriska jordbävningsförsäkringen DASK och de månader en lägenhet står tom mellan hyresgäster dras alla från hyran, och räkneexemplet för en möblerad 1+1 räknar på de posterna. Hyresinkomster beskattas också i Turkiet, med olika regler för bosatta och icke bosatta.

Korta semesteruthyrningar är ett eget system. Enligt lag 7464 om turistisk uthyrning av bostäder krävs tillstånd från kultur- och turistministeriet för att hyra ut en bostad för perioder upp till 100 dagar, och ansökan ska innehålla ett enhälligt beslut av alla ägare i huset där lägenheten ligger. Författningsdomstolen avslog en överklagan av regeln den 25 december 2025, i ett beslut som publicerades i den officiella kungörelsetidningen den 2 april 2026. I Avsallar, där 263 av de 363 lägenheterna till salu låg i hus med sex våningar eller fler, kräver en semesteruthyrning skriftligt medgivande från varje ägare i ett medelhögt hus.

Den regionala trenden gynnar hyresvärdar tills vidare. I regionen Antalya, Burdur och Isparta steg TCMB:s index för nya hyresgästers hyror med 22,8 % under året fram till augusti 2026, medan dess bostadsprisindex steg med 19,5 %.

Kan utlänningar få uppehållstillstånd på en adress i Avsallar 2026?

Ett uppehållstillstånd på en adress i Avsallar hindras inte längre av stadsdelsstängningen enligt den lydelse migrationsmyndigheten nu använder, men ett tillstånd grundat på ägande kräver fortfarande en bostad värd minst 200 000 USD som ägaren själv bor i, och bara 11 av de 363 lägenheterna till salu i Avsallar, 3 %, begärde så mycket i oktober 2026. Stängningen har ändrats, värdegränsen har det inte.

Avsallar står på listan över de 1 169 stadsdelar som myndigheten stängde från den 1 juli 2022, tillsammans med Kargıcak, Mahmutlar och Kestel i Alanya. Fram till åtminstone april 2026 sade myndighetens kungörelse att de listade stadsdelarna var stängda för uppehållstillstånd liksom för registrering av tillfälligt och internationellt skydd. Den version av samma sida som arkiverades den 29 september 2026, och den levande sidan som kontrollerades den 16 oktober 2026, räknar bara upp tillfälligt skydd, internationellt skydd och byte av provins för skyddade personer. Listan från 2022 är fortfarande bifogad.

Myndigheten har inte publicerat något separat meddelande om att begränsningen hävts, så varje ansökan avgörs fortfarande utifrån sina handlingar. Eftersom stängningens lydelse inte längre nämner någon typ av uppehållstillstånd gäller ändringen ett tillstånd grundat på hyresavtal lika väl som ett grundat på ägande, vilket spelar roll för en hyresvärd som söker en utländsk hyresgäst på lång sikt. Listan, och vad den omfattar, kan ändras igen genom administrativt beslut, som 2022, och samma regler gäller i Mahmutlar och de två andra stadsdelarna i Alanya på listan.

Värdegränsen är det som nästan varje lägenhet i Avsallar faller på. Myndighetens lista över handlingar för ett kortvarigt uppehållstillstånd, publicerad på dess ansökningssajt e-İkamet, kräver att en bostad som används för ett tillstånd grundat på ägande var värd minst 200 000 USD i turkiska lira vid förvärvsdagen och att den används som utlänningens egen bostad, inte hyrs ut eller ger annan inkomst. Med TCMB:s köpkurs för dollar den 15 oktober 2026, 49,3315 TRY, låg gränsen på cirka 9 866 000 TRY. Bara 11 av de 363 lägenheterna till salu i Avsallar begärde så mycket: fem 4+1, tre 3+1, två 2+1 och en 5+1, och inte en enda 1+1. Median-1+1 begärde 3 472 500 TRY, cirka 70 400 USD, ungefär en tredjedel av gränsen. Avsallars andel på 3 % kan jämföras med 14 % i Mahmutlar och cirka 27 % i Oba och Tosmur, och en lägenhet som köpts för att hyras ut kan inte samtidigt ligga till grund för ägarens tillstånd.

Vilka regler som gäller avgörs av stadsdelen på lagfarten, inte av namnet i annonsen. İncekum i väster och Türkler i öster har aldrig stått på listan över stängda stadsdelar, och kartor och annonser använder ofta Avsallars namn för hela den kuststräckan: OpenStreetMaps adress för stranden i İncekum innehåller till exempel båda namnen. Grannarna är dessutom dyrare: den 16 oktober 2026 begärde de 10 lägenheterna till salu i İncekum en median på 7 625 000 TRY och de 27 i Türkler 9 350 000 TRY, varav 4 och 10 över gränsen.

Den säkra ordningen är att skriftligen fråga provinsens migrationskontor om en första ansökan om uppehållstillstånd på den exakta adressen skulle godtas, och att göra svaret till ett villkor för köpet. Hur själva ansökan går till beskrivs under uppehållstillstånd, och aktuella lägenheter till salu i Avsallar listas separat.

Hur ser bostadsbeståndet ut i Avsallar?

Avsallar är en marknad av nya, medelhöga anläggningar: 85 % av lägenheterna till salu låg i hus som var högst fem år gamla, 41 % i hus med sex till åtta våningar, och 57 % av annonserna som angav ägartyp hade fortfarande kat irtifakı, ägartiteln från byggskedet. Detaljsidorna för de 363 säljannonserna den 16 oktober 2026 ger profilen, och den skiljer sig från var och en av de tre andra uppmätta stadsdelarna.

Av de 363 annonserna i Avsallar angav 283 hiss, 286 parkering, öppen eller under tak, och 108 placerade lägenheten i en site. Bara 4 angav naturgas som uppvärmning. De 98 säljannonser som angav en aidat gav i oktober 2026 en median på 1 875 TRY i månaden, mot 1 500 TRY i Tosmur och 2 100 TRY i Oba, och 285 av de 363 annonserna, 79 %, beskrev lägenheten som möjlig att belåna.

I Avsallar är ägartypen det första dokumentet att kontrollera. Av de 228 annonser som angav titeln som kat irtifakı eller kat mülkiyeti angav 130 kat irtifakı, och andelen är fortsatt hög i färdiga hus: bland lägenheter som var ett till fem år gamla stod 54 med kat irtifakı mot 49 med kat mülkiyeti (fullständig äganderätt till lägenheten). Enligt lagen om lägenhetsägande (Kat Mülkiyeti Kanunu) omvandlas kat irtifakı till kat mülkiyeti med stöd av det slutbesked (yapı kullanma izin belgesi, kallat iskan) som utfärdas för hela huset. En färdig lägenhet som fortfarande står på kat irtifakı är därför ett skäl att fråga, innan ett bud läggs, om huset har sitt iskan och när titeln kommer att omvandlas. Vad varje titeltyp betyder för en köpare beskrivs under typer av lagfart i Turkiet. Tretton av lägenheterna till salu var fortfarande under uppförande. För sådana försäljningar med förskottsbetalning från en byggherre kräver Turkiets handelsministerium ett köpelöfte upprättat hos notarie, ger köparen 14 dagar att ångra sig utan skäl, begränsar leveranstiden till 48 månader och kräver färdigställandeförsäkring eller bankgaranti för projekt med 30 bostäder eller fler.

Hur är vardagen i Avsallar: marknad, strand, sjukhus, skola?

Vardagen i Avsallar följer D-400 och Konak Caddesi: onsdagsmarknaden, matvarukedjor, apotek, en grundskola och den allmänna stranden ligger alla inom cirka 1 km från centrum, men det finns inget sjukhus, och de närmaste statliga sjukhusen ligger 28,3 km bort i Oba och 37,3 km bort i Manavgat. De platser som räknas upp är de som fanns registrerade i OpenStreetMap i oktober 2026, med avstånd på väg från Avsallars centrum.

• Veckomarknaden: Avsallars marknad (pazar) hålls på onsdagar på det överbyggda marknadsområdet vid Konak Caddesi, 1,2 km från centrum. OpenStreetMap märker marknadsområdet för onsdag, och bostadsannonser beskriver samma onsdagsmarknad; någon marknadskalender från Alanyas kommun gick inte att hitta.
• Havet: OpenStreetMap visar allmänna strandremsor 0,45 km till 1 km från centrum. Stranden i İncekum, den långa sandstrand som många annonser nämner, ligger i grannstadsdelen İncekum, 2,7 km bort i den ena körriktningen.
• Vård: det finns inget sjukhus i Avsallar. ALKÜ Alanya undervisnings- och forskningssjukhus, det statliga undervisningssjukhuset, ligger 28,3 km bort i Oba, cirka 23 minuter utan trafik, och statliga sjukhuset i Manavgat 37,3 km bort, cirka 29 minuter. OpenStreetMap registrerar sju apotek inom 3,5 km från centrum. En vårdcentral för familjeläkare (aile sağlığı merkezi) gick inte att hitta på kartan eller i publicerade listor i oktober 2026, så adressen frågar man lämpligen efter hos muhtar, den valda stadsdelsföreståndaren.
• Handel: OpenStreetMap registrerar 13 butiker i matvarukedjor inom 3,5 km från centrum: fem BİM, tre Şok, två Migros, två Carrefour och en A101.
• Skolor: OpenStreetMap namnger en grundskola nära centrum, Alaaddin Keykubat İlkokulu, och visar två andra skolområden utan namn, så familjer bör bekräfta alternativen för högstadium och gymnasium hos utbildningsförvaltningen i Alanyas distrikt (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).

Taxor för el och vatten och priser i matbutiker är desamma som i övriga Alanya, så levnadskostnaderna i Avsallar skiljer sig från resten av distriktet främst i hyra och i resan till staden.

Vilka är nackdelarna med att bo i Avsallar?

De största nackdelarna med Avsallar är avståndet till Alanyas sjukhus och myndigheter, en värdegräns för uppehållstillstånd som 97 % av lägenheterna till salu inte når upp till, en trång marknad för nya lägenheter med ett sovrum, ägartitlar från byggskedet, en tunn hyresmarknad och motorvägsbygge fram till 2028. Ingen av dem utesluter Avsallar, men var och en ändrar vad en köpare bör kontrollera.

• Avstånd: Avsallar ligger 24,6 km från Alanyas centrum, 28,3 km från det statliga undervisningssjukhuset och 66,0 km från flygplatsen i Gazipaşa, och ingen tidtabell för kollektivtrafik till Alanya gick att hitta.
• Uppehållstillstånd: stängningen nämner inte längre uppehållstillstånd, men 352 av de 363 lägenheter som låg ute till salu den 16 oktober 2026 begärde mindre än de 200 000 USD som ett tillstånd grundat på ägande kräver, och ingen av de 206 lägenheterna med ett sovrum nådde dit.
• Konkurrens från nyproduktion: samma dag låg 115 nybyggda lägenheter och 206 lägenheter med ett sovrum ute till salu, så en begagnad 1+1 konkurrerar direkt med byggherrarnas bestånd, och nya lägenheter begärde inte mer per kvadratmeter än fem år gamla.
• Ägartitlar från byggskedet: 57 % av annonserna som angav titel angav kat irtifakı, däribland 54 av de 103 lägenheter som var ett till fem år gamla och angav titel.
• Tunn hyresmarknad: bara 32 lägenheter annonserades för långtidsuthyrning mot 363 till salu, och alla 24 annonser som lades ut mellan juli och början av oktober låg fortfarande ute den 16 oktober.
• Motorvägsbygge: projektets miljö- och sociala konsekvensbedömning placerar byggläger 3, med betong- och asfaltverk, vid Km 124+300 nära Avsallar och İncekum, lägger två massupplag i Avsallar och anger ett avstånd på 0 m mellan huvudsträckan och Avsallars närmaste byggnad, med arbeten fram till öppningen senast i oktober 2028.
• Tomma lägenheter: 343 av de 363 lägenheterna till salu var tomma när de annonserades, den högsta andelen av de fyra uppmätta stadsdelarna, så en köpare som vill ha grannar året runt bör fråga hur många lägenheter i ett hus som är bebodda.

Var och en av dessa kan kontrolleras innan ett bud läggs. Slutbeskedet och ägartypen hör till kontrollerna under en visningsresa för att köpa lägenhet i Alanya, och båda är lättare att få fram medan säljaren fortfarande vill sälja.

Vem passar Avsallar för, och hur står det sig mot Oba, Tosmur och Mahmutlar?

Avsallar passar köpare som vill ha en ny lägenhet med ett sovrum i en anläggning med pool, för semester eller uthyrning, för mindre än 100 000 EUR till priserna i oktober 2026, och som accepterar en körning på cirka 20 minuter till Alanya och 23 minuter till det statliga sjukhuset. Det passar också en hyresvärd som är beredd att möblera, eftersom en möblerad 1+1 gav den högsta bruttoavkastningen av de lägenhetstyper som mättes i Avsallar, cirka 6,7 %.

Försäljningspriserna mättes för Avsallar den 16 oktober, för Oba och Tosmur den 14 oktober och för Mahmutlar den 13 oktober 2026. Hyrorna för Avsallar och Tosmur är alla annonser som låg ute mätdagen; de för Oba och Mahmutlar kommer från annonser som lades ut mellan juli och oktober 2026. Avstånden till stadens centrum är mätta till samma punkt i Güller Pınarı. Listan över stängda stadsdelar nämner fortfarande Avsallar, Mahmutlar och Kestel, men sedan ändringen 2026 omfattar den inte uppehållstillstånd. Kestel och Demirtaş mättes med samma metod den 21 och 22 oktober 2026, efter de första fyra, och ändrar ingen av Avsallars placeringar bland dem.

Utifrån siffrorna passar Avsallar en köpare med den snävaste budgeten som vill ha ett nytt hus, och en hyresvärd som möblerar en 1+1. Det passar sämre för en köpare som behöver ett uppehållstillstånd grundat på ägande, eftersom bara 11 lägenheter till salu klarade värdegränsen, för en pensionär som vill ha sjukhus inom tio minuter, vilket Oba och Tosmur erbjuder, eller för en köpare som vill ha ett etablerat hus med full äganderätt, vilket Tosmurs äldre bestånd oftare ger.

Räkneexempel: köpa och hyra ut en möblerad 1+1 i Avsallar

En möblerad lägenhet med ett sovrum köpt till medianutropspriset i oktober 2026 på 3 750 000 TRY och uthyrd till medianhyran 21 000 TRY i månaden skulle ge cirka 5,2 % om året netto, före inkomstskatt, om köparen betalar hela lagfartsavgiften och ingen mäklararvode. Beräkningen använder medianerna från annonsurvalen och de avgifter som gäller 2026, fullständigt beskrivna under köpkostnader i Turkiet. En 1+1 används eftersom 57 % av lägenheterna till salu i Avsallar och hälften av hyreslägenheterna är 1+1.

Med priserna i oktober 2026 är nettoinkomsten på 202 458 TRY 5,2 % av en utgift på 3 900 000 TRY och 5,0 % av 4 080 000 TRY om köparen också betalar det högsta mäklararvodet. Mindre kostnader är utelämnade: lantmäteriets serviceavgift, den auktoriserade tolken på lagfartskontoret, byte av möbler och inkomstskatten på hyran, som beror på ägarens skatterättsliga hemvist. Raden för fastighetsskatt är ett antagande, eftersom lägenhetens kommunala värde sätts av Alanyas kommun, inte av marknaden, och hyran bygger på bara sju annonser för möblerade 1+1.

Samma beräkning gav 5,9 % för en möblerad 1+1 i Oba och 4,6 % för en möblerad 2+1 i Tosmur, så Avsallars möblerade 1+1 ligger mellan dem. Med cirka 76 000 USD i oktober 2026 ligger lägenheten dessutom långt under de 200 000 USD som ett tillstånd grundat på ägande kräver, och en lägenhet som är uthyrd kan ändå inte ligga till grund för ett sådant.

Hur snabbt rör sig priser och hyror i Avsallar?

Officiell statistik går inte under regionnivå: i regionen Antalya, Burdur och Isparta steg TCMB:s bostadsprisindex med 19,5 % och indexet för nya hyresgästers hyror med 22,8 % under året fram till augusti 2026. Den årliga konsumentprisinflationen var 31,51 % i augusti 2026 enligt TÜİK, så båda siffrorna var reala nedgångar, på cirka 9 % för priserna och 7 % för hyrorna.

Varken TCMB eller TÜİK publicerar något index för Alanya eller för en enskild stadsdel. Annonsmedianerna för Avsallar är en ögonblicksbild av utropspriserna en enda dag, den 16 oktober 2026, och förnyas i januari 2027 med samma metod som för Oba, Tosmur och Mahmutlar, så att förändringen i själva Avsallar kan mätas från och med då.