Oba, Antalya'nın Alanya ilçesine bağlı, Güller Pınarı'ndaki şehir merkezinin yaklaşık 4,6 km doğusunda bir mahalledir; ilçenin devlet eğitim ve araştırma hastanesi mahallenin içinde, belediyenin ana hizmet binası 1,9 km uzaklıkta. 14 Ekim 2026'da Emlakjet'teki 374 satılık dairenin medyan istenen fiyatı 1+1 için 4.082.500 TL (yaklaşık 74.100 euro), 2+1 için 6.700.000 TL (yaklaşık 121.600 euro), metrekare medyanı ise 68.149 TL'ydi; bu, bir gün önce aynı yöntemle ölçülen Mahmutlar'dan %17 fazla. Temmuz-Ekim 2026 arasında uzun dönem kira medyanı, çoğu eşyasız olan 1+1'lerde aylık 20.000 TL, 2+1'lerde 33.750 TL'ydi; eşyalı bir 1+1 yaklaşık %7,4 brüt getiri, tapu harcı, aidat, sigorta, emlak vergisi ve bir ay boş kalma düşüldükten sonra hesaplı örnekte yaklaşık %5,9 net getiri gösterdi. Konut stoku genç ve alçak: satılık dairelerin %64'ü beş yaşına kadar binalarda, %90'ı dört-beş katlı bloklarda; denize 200 m içindeki 16 ilan ise 1 km'den gerideki ilanlardan metrekare başına yaklaşık %48 fazla istedi, üstelik neredeyse hepsi eski binalardaydı. Oba, Göç İdaresi Başkanlığı'nın Alanya'dan Mahmutlar, Kestel, Kargıcak ve Avsallar'ı sayan 2022 kapatma listesinde hiç yer almadı; ama taşınmaza dayalı ikamet izni en az 200.000 dolar değerinde ve sahibinin kiraya vermediği bir konut istiyor ve satılık dairelerin yalnızca %26'sı bu fiyata ulaşıyor. Tapu tipini belirten ilanların yarısı hâlâ kat irtifakıydı, yani çoğunlukla binanın kayıtlı bir iskanı olmadığını gösteren inşaat aşaması tapusu.
Oba nerede, Alanya merkeze ve havalimanlarına kaç km?
Oba, Antalya ilinin Alanya ilçesine bağlı bir mahalledir; 14 Ekim 2026'da OpenStreetMap rotalamasıyla ölçüldüğünde Güller Pınarı'ndaki Alanya şehir merkezine karayoluyla yaklaşık 4,6 km, Gazipaşa-Alanya Havalimanı'na 37,8 km uzaklıktadır. Oba 1999'da kendi belediyesi olan bir belde oldu ve 2012 tarihli büyükşehir belediyesi kanunu olan 6360 sayılı Kanun Mart 2014 yerel seçimleriyle yürürlüğe girince Alanya'ya mahalle olarak bağlandı. Alanya Belediyesi'nin ana hizmet binası bugün Oba merkezinin 1,9 km uzağında, komşu Cumhuriyet Mahallesi'nde Eğri Köprü Caddesi'nde.
Aynı rotalama, bir sakinin gerçekten kullandığı mesafeleri veriyor.
| Oba merkezinden | Karayolu mesafesi | Trafiksiz sürüş süresi |
|---|---|---|
| Tosmur (doğudaki komşu mahalle) | 1,3 km | 2 dakika |
| ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi | 1,7 km | 4 dakika |
| Alanya Belediyesi ana hizmet binası, Cumhuriyet | 1,9 km | 3 dakika |
| Alanyum AVM | 2,1 km | 3 dakika |
| Cikcilli | 2,8 km | 3 dakika |
| Alanya şehir merkezi (Güller Pınarı) | 4,6 km | 6 dakika |
| Kestel | 4,9 km | 5 dakika |
| Başkent Üniversitesi hastanesi, Saray | 5,5 km | 7 dakika |
| Mahmutlar | 7,7 km | 8 dakika |
| Alanya Kalesi | 8,5 km | 14 dakika |
| Gazipaşa-Alanya Havalimanı (GZP) | 37,8 km | 37 dakika |
| Antalya Havalimanı (AYT) | 133,7 km | yaklaşık 104 dakika |
Süreler rotalama motorunun trafiksiz tahminleridir, yaz trafiği her satıra eklenir. Ulaştırma Bakanlığı'nın 20 Aralık 2025'te Hasbahçe ile Mahmutlar arasındaki ilk 12 km'sini açtığı yeni Alanya Doğu Çevre Yolu, Oba'yı 653 m'lik çift tüplü bir tünelle geçiyor ve transit trafiğe sahil yolu D-400'ü atlayan bir güzergâh sunuyor. Antalya'dan Alanya yönüne ayrı bir otoyol da yapılıyor ve Antalya-Alanya otoyolu başlığı altında anlatılıyor.
Oba ile Alanya merkezi arasında belediye otobüsleri çalışır. 2 Aralık 2025'te açıklanan tarifeye göre tam bilet, yeniden yüklenebilir ulaşım kartı Kent Kart ile 35 TL'dir.
Oba'da kimler yaşıyor, nüfusu ne kadar?
TÜİK, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi'nde 31 Aralık 2022 itibarıyla Oba'da 28.864 kişi saydı; bu, Ekim 2026'da erişilebilen en güncel mahalle rakamıdır. Rakam kayıtlı adresi Oba'da olan kişileri sayar; dolayısıyla kayıtlı adresi olan yabancı sakinleri kapsar, başka yerde yaşayan tatil evi sahiplerini kapsamaz.
Hiçbir resmî kaynak yabancı sakin sayısını mahalle bazında yayımlamıyor. Göç İdaresi Başkanlığı ise 2022 kapatma listesini, yani yabancıların belirli yeni kayıtlarına kapatılan mahalleleri yayımlıyor ve Oba bu listede hiç yer almadı.
Satılık ilanlar Oba'da yıl boyu kimin yaşadığı hakkında fazla bir şey söylemiyor, çünkü satıştakilerin çoğu yeni. 14 Ekim 2026'da ilandaki 374 dairenin 328'i, yani %88'i boş, 30'u mülk sahibinin oturduğu, 16'sı kiracılı olarak tanımlanmıştı. Beş yaşına kadar binalarda boş oranı %91, daha eski binalarda %82'ydi; eski binalarda satıştaki dairelerin daha fazlasında sahibi oturuyor ya da kiracı var.
Alanya Oba'da satılık daire fiyatları ne kadar?
14 Ekim 2026'da Oba'da satılığa çıkan dairelerin medyan istenen fiyatı 6.500.000 TL (yaklaşık 117.900 euro), brüt metrekare başına medyanı 68.149 TL (yaklaşık 1.237 euro) idi. Medyanlar, o gün ulusal emlak portalı Emlakjet'te yayında olan 374 daire ilanından, her ilan sayfası tek tek okunarak çıkarıldı. Euro karşılıkları, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) 13 Ekim 2026 tarihli bültenindeki 55,1128 TL'lik euro alış kuruyla hesaplandı. Bunlar satış değil istenen fiyatlardır; ikisi arasındaki fark Alanya'da ev fiyatında pazarlık payı başlığında ele alınıyor. Güncel Oba'da satılık daireler ayrı bir sayfada listeleniyor.
Toplam fiyatı, ilanlarda kayıtlı başka her özellikten çok dairenin büyüklüğü belirliyor.
| Daire tipi | İlan | Medyan istenen fiyat | İlanların ortadaki yarısı | Medyan brüt alan | Medyan m² fiyatı | Euro medyanı |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 118 | 4.082.500 TL | 3.490.000-5.280.000 TL | 55 m² | 74.700 TL | 74.100 euro |
| 2+1 | 162 | 6.700.000 TL | 5.700.000-8.750.000 TL | 110 m² | 64.226 TL | 121.600 euro |
| 3+1 | 54 | 12.050.000 TL | 8.500.000-14.000.000 TL | 160 m² | 67.229 TL | 218.600 euro |
| 4+1 | 22 | 9.860.000 TL | 8.500.000-11.375.000 TL | 177,5 m² | 56.583 TL | 178.900 euro |
Brüt alan duvarların ve balkonların payını içerir; örneklemde net alan brüt alanın medyan %90,9'uydu. 3+1 satırının 4+1'in üstünde olmasının bir nedeni 3+1'lerin daha yeni olması: 54 ilanın 29'u beş yaşına kadar binalardayken 22 adet 4+1 ilanından yalnızca 6'sı öyleydi.
Aynı yöntemle ölçüldüğünde Oba, Mahmutlar'dan pahalı. Oba'da metrekare medyanı 14 Ekim 2026'da 68.149 TL'ydi, Mahmutlar'da 13 Ekim'de 58.289 TL; fark %17. Fark 1+1'de %5, 2+1'de %13.
Eşya da fiyatı oynatıyor. Ekim 2026'da eşyalı 1+1'ler 49 ilanda medyan 4.300.000 TL isterken 57 eşyasız ilan 3.750.000 TL istedi, %15 fark. Eşyalı 2+1'ler 8.125.000 TL, eşyasızlar 6.100.000 TL istedi; %33'lük bu farkı eşya tek başına açıklamıyor: eşyalı 2+1 ilanlarının çoğu beş yaşından eski binalarda ve Oba'da eski binalar denize daha yakın olanlar.
1 Temmuz 2026'dan beri yayımlanan ilanlar 1+1 için 4.257.500 TL, 2+1 için 6.762.500 TL istedi. İlanların çoğu 2026'da yayımlanmıştı, ama 51'i 2025'ten ya da daha önceden beri yayındaydı; bir yıldan uzun süredir ilanda olan bir daire, istenen fiyattan satılamamış demektir.
Bina yaşına göre fiyat farkı
Oba'nın konut stoku genç: 374 ilanın 239'u, yani %64'ü beş yaşına kadar binalarda; bunların 86'sı sıfır daire, 81'i oturuma hazır, 5'i hâlâ inşaat hâlinde.
| Bina yaşı | İlan | Medyan m² fiyatı | Euro | Medyan istenen fiyat |
|---|---|---|---|---|
| Yeni (tamamlanmış veya inşaat hâlinde) | 86 | 66.056 TL | 1.199 euro | 5.300.000 TL |
| 1-5 yıl | 153 | 73.684 TL | 1.337 euro | 6.152.000 TL |
| 6-10 yıl | 57 | 70.408 TL | 1.278 euro | 9.970.000 TL |
| 11-15 yıl | 41 | 66.364 TL | 1.204 euro | 8.500.000 TL |
| 16-20 yıl | 26 | 53.708 TL | 975 euro | 6.595.000 TL |
| 21 yıl ve üzeri | 11 | 49.565 TL | 899 euro | 5.700.000 TL |
20 yaşından eski bir binadaki daire, 1-5 yaşındaki bir binadakinden metrekare başına yaklaşık %33 daha az istedi, ama bu gruptan yalnızca 11 ilan vardı. Sıfır daireler, 1-5 yaşındakilerden metrekare başına biraz daha az istedi.
Bina yaşı, binanın hangi deprem yönetmeliğine göre yapıldığının güvenilir bir göstergesi değildir. Yürürlükteki Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girdi ve uygulanıp uygulanmadığını binanın bitiş yılı değil yapı ruhsatının tarihi belirler.
Denize yakın mı, geride mi: fiyat farkı
Mahmutlar'ın aksine Oba'da denize yakınlığın belirgin bir primi var, ama mesafe belirten ilan az. 14 Ekim 2026'da açıklamasında mesafe veren 57 ilan içinde denize 200 m içindeki 16 ilan metrekare başına medyan 95.167 TL, 1 km'den gerideki 25 ilan 64.242 TL istedi; yaklaşık %48 fazla. Prim yaşa rağmen geçerli: 16 sahil ilanından yalnızca biri beş yaşına kadar bir binadaydı, 1 km'den gerideki 25 ilanın ise 21'i öyleydi. Oba'yı genç gösteren yeni bloklar çoğunlukla sahilin gerisindeki sokaklarda; hem yeni bina hem denize yürüme mesafesi isteyen alıcı ikisinin de bedelini öder.
Alanya Oba'da kiralık daire fiyatları ne kadar?
1 Temmuz ile 8 Ekim 2026 arasında uzun dönem kiralığa çıkan Oba dairelerinin medyan istenen kirası 1+1 için aylık 20.000 TL, 2+1 için 33.750 TL idi, yaklaşık 363 ve 612 euro. Medyanlar, Alanya'da yaşam maliyeti için kullanılan örneklemin parçası olan 84 Emlakjet ilanından geliyor.
| Daire tipi | İlan | Medyan istenen kira | İlanların ortadaki yarısı | Eşyalı, medyan | Eşyasız, medyan |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 50 | 20.000 TL | 16.000-26.000 TL | 26.500 TL (18 ilan) | 16.500 TL (32 ilan) |
| 2+1 | 23 | 33.750 TL | 25.000-45.000 TL | 40.000 TL (13 ilan) | 31.875 TL (10 ilan) |
Oba'nın kira piyasası Mahmutlar'ın tersi. Oba'da kiralık 1+1'lerin çoğu eşyasız, 50'nin 32'si; bu, 1+1 medyanını 20.000 TL'ye çekiyor. 2+1 ise Temmuz-Ekim 2026 arasında Mahmutlar'daki 25.000 TL'ye karşı 33.750 TL istedi. Tüm tiplerde Oba metrekare başına medyan 318 TL kira isterken Mahmutlar'da bu 272 TL'ydi.
84 kira ilanının 72'si klimayla ısınıyordu, 32'si bir site içindeydi. Aylık aidat belirten 53 ilan Temmuz-Ekim 2026 arasında medyan 2.000 TL verdi; 1+1 için 2.000 TL, 2+1 için 1.500 TL. Depozito belirten 49 ilanın 35'i bir aylık kira istiyordu.
Oba'da bir daire ne kadar kira getirisi sağlar?
Eşyalı bir 1+1, Ekim 2026'nın istenen fiyat ve kiralarıyla yaklaşık %7,4 brüt kira getirisi gösterdi; bu, büyüklük ve eşya durumunun dört yaygın kombinasyonu içinde en yükseği. Burada brüt getiri, aynı tip dairenin on iki aylık medyan istenen kirasının medyan istenen fiyatına bölünmesidir.
| Daire | Medyan istenen kira | Medyan istenen fiyat | Brüt getiri |
|---|---|---|---|
| Eşyalı 1+1 | 26.500 TL | 4.300.000 TL | %7,4 |
| Eşyasız 1+1 | 16.500 TL | 3.750.000 TL | %5,3 |
| Eşyalı 2+1 | 40.000 TL | 8.125.000 TL | %5,9 |
| Eşyasız 2+1 | 31.875 TL | 6.100.000 TL | %6,3 |
Her satır için iki uyarı geçerli. İki rakam da istenen fiyattır; gerçek getiri alıcının ödediğine ve kiracının imzaladığına bağlıdır. Eşyalı 1+1 ve iki 2+1 satırı 10 ile 18 arasında kira ilanına dayanıyor.
Net getiri daha düşüktür. Aidat, emlak vergisi, DASK zorunlu deprem sigortası ve dairenin iki kiracı arasında boş kaldığı aylar kiradan çıkar; aşağıdaki hesaplı örnek bunları eşyalı bir 1+1 için hesaplıyor. Kira geliri Türkiye'de vergiye de tabidir ve kurallar Türkiye'de yerleşik olanlar ile olmayanlar için farklıdır.
Kısa dönem tatil kiralaması ayrı bir rejimdir. 7464 sayılı Kanun'a göre bir konutun 100 güne kadar sürelerle kiraya verilmesi Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin gerektirir ve başvuruya, dairenin bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar eklenmelidir. Anayasa Mahkemesi bu kurala yönelik iptal istemini 25 Aralık 2025'te reddetti, karar 2 Nisan 2026'da Resmî Gazete'de yayımlandı.
Bölgesel eğilim şimdilik ev sahibinin lehine. Antalya, Burdur, Isparta bölgesinde TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi Ağustos 2026'ya kadarki bir yılda %22,8, Konut Fiyat Endeksi %19,5 arttı.
Yabancılar 2026'da Oba adresiyle ikamet izni alabilir mi?
Evet: Oba, Göç İdaresi Başkanlığı'nın 2022 kapatma listesinde hiç yer almadı, bu yüzden Oba adresi için cevap kapatmanın nasıl ifade edildiğine bağlı değil; ama taşınmaza dayalı ikamet izni yine de en az 200.000 ABD doları değerinde ve sahibinin kiraya vermeyip kendisinin oturduğu bir konut istiyor. 31 Ağustos 2022 tarihli ve 17 Ekim 2026'da kontrol edildiğinde Başkanlığın kapalı mahalleler sayfasına hâlâ ekli olan liste, Alanya'dan Kargıcak, Mahmutlar, Kestel ve Avsallar'ı sayıyor, Oba'yı değil.
Başkanlık, Nisan ile Eylül 2026 arasında ulusal kapatma duyurusunun metnini değiştirdi: duyuru artık ikamet iznini kapatmanın kapsadığı işlemler arasında saymıyor, bunun yerine geçici ve uluslararası koruma kayıtlarını ve koruma altındaki kişilerin ikamet ili değişikliğini sayıyor. Dört Alanya mahallesi listede hâlâ geçiyor. Oba adresi için bu değişiklik bir fark yaratmıyor, çünkü kapatma Oba'da hiç uygulanmadı.
Oba dairelerinin çoğunun takıldığı koşul değer koşulu. Başkanlığın e-İkamet başvuru sitesinde yayımladığı ve 13 Ekim 2026'da kontrol edilen kısa dönem ikamet izni belge listesi, taşınmaza dayalı izne esas konutun edinim tarihindeki değerinin en az 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası olmasını ve konutun kiraya ya da başka bir gelir amacına verilmeden yabancının kendi konutu olarak kullanılmasını şart koşuyor. TCMB'nin 13 Ekim 2026 tarihli 49,2794 TL'lik dolar alış kuruyla eşik yaklaşık 9.856.000 TL'ydi. Oba'daki 374 satılık dairenin yalnızca 99'u, yani %26'sı bu kadarını istiyordu; medyan 3+1 12.050.000 TL ile eşiği geçerken medyan 1+1 ve 2+1 çok altında kaldı. Kiraya vermek için alınan bir daire sahibinin ikamet iznine dayanak olamaz. Aynı belge, turizm amaçlı kalış gibi taşınmaz sahipliğine bağlı olmayan başka kısa dönem ikamet gerekçeleri de sayıyor.
Liste ve neyi kapsadığı, 2022'de ve 2026'da yeniden olduğu gibi, idari kararla değişebilir. Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü'nün kendi sayfası 17 Ekim 2026'da kontrol edildiğinde hâlâ ikamet izni dahil eski metni taşıyordu ve değişiklik ayrı bir duyuruyla ilan edilmedi; bu yüzden güvenli sıra yine il göç idaresine tam adreste ilk ikamet izni başvurusunun kabul edilip edilmeyeceğini yazılı olarak sormak ve bu cevabı satın almanın şartı yapmaktır. Başvurunun kendisinin nasıl işlediği ikamet izni başlığında anlatılıyor.
Oba'da konut stoku nasıl?
Oba, çoğu dört-beş katlı, klimayla ısınan alçak apartman bloklarından oluşan bir mahalle; her beş ilandan dördünde havuz geçiyor. 14 Ekim 2026'daki 374 satılık ilanın detay sayfaları bu profili veriyor ve kat yüksekliği, satıştaki dairelerin yarısının dokuz-on iki katlı binalarda olduğu Mahmutlar'la en belirgin fark.
| İlanın belirttiği | İlan | 374 içindeki pay |
|---|---|---|
| Dört veya beş katlı bina | 338 | %90 |
| Dokuz ile on iki katlı bina | 5 | %1 |
| Isınma tipi klima | 342 | %91 |
| Yerden ısıtma | 15 | %4 |
| Açıklamada havuz geçiyor | 300 | %80 |
| Daire site içinde | 143 | %38 |
| Eşyalı | 170 | %45 |
| Eşyasız | 170 | %45 |
Ekim 2026'da aidat belirten 89 satılık ilanın medyanı ayda 2.100 TL'ydi.
Alıcının ilk kontrol etmesi gereken satır tapu tipi. Tapu tipini kat irtifakı veya kat mülkiyeti olarak belirten 266 ilanın 134'ü, yani %50'si kat irtifakıydı. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bina, iskan (yapı kullanma izin belgesi) üzerine kat mülkiyetine geçer; bu yüzden hâlâ kat irtifakı yazan bir tapu, çoğunlukla binanın bütününün kayıtlı bir iskanı olmadığı anlamına gelir. Stoğun çoğu yeni olan bir mahallede bu pay beklenen bir durum, ama iskan herhangi bir tekliften önce kontrol edilmeli ve Alanya'da ev bakarken nelere dikkat edilmeli başlığındaki kontrollerden biridir.
Oba'da günlük hayat nasıl: hastane, AVM, okul, pazar?
Oba'da günlük hayat ilçenin ana hizmetlerine yakın: devlet eğitim ve araştırma hastanesi mahallenin içinde, belediyenin ana hizmet binası ve Alanyum AVM ise her biri yaklaşık 2 km uzakta.
- Sağlık: ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi Oba merkezine 1,7 km uzakta; Başkent Üniversitesi'nin Saray'daki özel hastanesi 5,5 km uzakta.
- Alışveriş: Keykubat Bulvarı'ndaki Alanyum AVM 2,1 km uzakta. Oba'nın haftalık semt pazarı pazartesi günleri Hacıkadiroğlu Caddesi'nde, Hacıkadiroğlu İlköğretim Okulu'nun yanında kuruluyor; 2020 ve 2021'de yayımlanan Alanya pazar listeleri bu günü veriyor, Oba'daki daire ilanları da aynı günü söylüyor. En yakın diğer pazarlar perşembe Tosmur, cumartesi Cikcilli pazarı.
- Okullar: Milli Eğitim Bakanlığı'na bağlı devlet okulları mahallenin içinde, aralarında bir devlet lisesi olan Oba Nazmi Yılmaz Anadolu Lisesi de var.
- Deniz: Oba sahilden içeriye doğru uzanıyor; denize mesafesini belirten 57 satılık ilanın yalnızca 16'sı 200 m içindeyken 25'i 1 km'den daha gerideydi.
Fatura tarifeleri ve market fiyatları Alanya'nın geri kalanıyla aynı; bu yüzden yukarıda bağlantısı verilen yaşam maliyeti rehberindeki aylık bütçeler Oba için de geçerli, değişen satır kiradır.
Oba'da yaşamanın dezavantajları neler?
Oba'nın başlıca dezavantajları doğudaki mahallelerden yüksek fiyatı, yeni bina ile sahil konumunu birleştirmenin maliyeti, satılık dairelerin dörtte üçünün geçemediği ikamet izni değer koşulu ve hâlâ inşaat aşaması tapusunda olan dairelerin yüksek payıdır. Hiçbiri Oba'yı listeden çıkarmaz, ama her biri alıcının neyi kontrol etmesi gerektiğini değiştirir.
- Fiyat: Oba, Ekim 2026'da metrekare başına Mahmutlar'dan yaklaşık %17 fazla istedi.
- Sahil mi yeni mi, ikisi nadiren bir arada: denize 200 m içindeki 16 ilan 1 km'den gerideki ilanlardan metrekare başına yaklaşık %48 fazla istedi ve biri hariç hepsi beş yaşından eski binalardaydı.
- İkamet izni: Oba kapatma listesinde hiç yer almadı, ama 14 Ekim 2026'da satılık dairelerin %74'ü taşınmaza dayalı iznin gerektirdiği 200.000 ABD dolarının altında fiyat istiyordu.
- Tapu ve iskan: tapu tipini belirten ilanların %50'si kat irtifakı verdi, bu yüzden iskan bina bina kontrol edilmeli.
- Boş yeni bloklar: beş yaşına kadar binalardaki satılık dairelerin %91'i boş olarak tanımlanmıştı; bu, birçok yeni bloğun hâlâ dolmakta olduğunu düşündürüyor.
Oba kime uygun; Mahmutlar, Kestel ve Tosmur'la nasıl karşılaştırılır?
Oba, hastaneye, belediyeye ve şehir merkezine yakın, daha yeni ve alçak bir binada oturmak isteyen alıcılara ve o adreste ikamet iznine ihtiyacı olan alıcılara uygun, yeter ki daire Ekim 2026'da yürürlükteki 200.000 dolar eşiğini geçsin ve kiraya verilmesin. Karşılaştırılan beş mahalleden 2022 kapatma listesinde hiç yer almamış olan üçü Oba, Tosmur ve Demirtaş, bu yüzden onlar için cevap kapatmanın nasıl ifade edildiğine bağlı değil. İlan örneklemleri beş mahalleyi yan yana koyuyor.
| Mahalle | Medyan m² fiyatı, Ekim 2026 | Medyan istenen kira, tüm tipler | Medyan 1+1 kirası | Medyan 2+1 kirası | Kira ilanı | Alanya merkezine | Gazipaşa havalimanına | 2022 kapatma listesinde adı geçiyor |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oba | 68.149 TL | 25.000 TL | 20.000 TL | 33.750 TL | 84 | 4,6 km | 37,8 km | Hayır |
| Tosmur | 65.424 TL | 26.000 TL | çok az | 25.000 TL | 25 | 5,3 km | 36,9 km | Hayır |
| Kestel | 75.909 TL | 30.000 TL | 25.000 TL | 32.000 TL | 47 | 8,6 km | 33,9 km | Evet |
| Mahmutlar | 58.289 TL | 25.000 TL | 24.500 TL | 25.000 TL | 89 | 11,6 km | 31,3 km | Evet |
| Demirtaş | 57.556 TL | 18.500 TL | çok az | çok az | 10 | 24,9 km | 22,6 km | Hayır |
Satış fiyatları Oba ve Tosmur için 14 Ekim'de, Mahmutlar için 13 Ekim'de, Kestel için 21 Ekim'de ve Demirtaş için 22 Ekim 2026'da ölçüldü. Oba, Kestel ve Mahmutlar kiraları Temmuz-Ekim 2026 arasında yayımlanan ilanlardan, Tosmur'unkiler 14 Ekim 2026'da yayındaki 25 ilanın tamamından, Demirtaş'ınkiler 22 Ekim 2026'da yayındaki 10 ilanın tamamından; "çok az", o tipte ondan az ilan demektir. Şehir merkezine mesafeler Güller Pınarı'na ölçüldü. Kestel ve Mahmutlar kapatma listesinde hâlâ geçiyor, ama 2026'daki değişiklikten bu yana Başkanlığın ulusal duyurusu ikamet iznini kapsadığı işlemler arasında artık saymıyor.
Bu rakamlarla Oba, 2+1 kiralayan ya da alan bir aileye, yani Oba kiralarının Mahmutlar'ı en çok geçtiği tipe, ve eşyalı bir 1+1'i kiraya veren ev sahibine, yani brüt getirisi en yüksek kombinasyona uygun. Kiraya verilen bir daire sahibinin ikamet iznine dayanak olamaz, bu yüzden iki hedef tek dairede birleşmez. Oba, metrekare başına Mahmutlar'ı yaklaşık %14, Demirtaş'ı %16 daha ucuz bulacak en kısıtlı bütçeli alıcıya ya da geniş deniz manzaralı yüksek katlı bir daire isteyene daha az uygun.
Hesaplı örnek: Oba'da eşyalı bir 1+1 alıp kiraya vermek
Ekim 2026'nın medyan istenen fiyatı olan 4.300.000 TL'ye alınıp aylık 26.500 TL'lik medyan istenen kirayla kiraya verilen eşyalı bir 1+1, alıcı tapu harcının tamamını ödüyor ve emlakçı komisyonu ödemiyorsa, gelir vergisinden önce yılda yaklaşık %5,9 net getiri sağlar. Hesap, ilan örneklemlerinin medyanlarını ve 2026'da yürürlükteki ücretleri kullanıyor; ücretlerin tamamı Türkiye'de alım masrafları başlığında.
| Kalem | Tutar | Dayanak |
|---|---|---|
| Satın alma fiyatı | 4.300.000 TL | Eşyalı 1+1 medyan istenen fiyatı, 14 Ekim 2026 |
| Tapu harcı | 172.000 TL | Beyan edilen fiyatın %4'ü; kanun %2 alıcı, %2 satıcı diye böler, ama tamamını çoğu zaman alıcı öder |
| Emlakçı komisyonu | 0-206.400 TL | Üst sınır %4 artı %20 KDV; çoğu zaman satıcı veya müteahhit öder |
| Toplam çıkış | 4.472.000-4.678.400 TL | Yaklaşık 81.100-84.900 euro |
| Yıllık kira | 318.000 TL | 26.500 TL × 12 |
| Aidat | − 24.000 TL | Ayda 2.000 TL, Oba'daki 1+1 kira ilanlarının medyanı |
| DASK zorunlu deprem sigortası | − 1.942 TL | Antalya ilinde medyan poliçe, Haziran 2026 |
| Emlak vergisi | − 3.000 TL | Belediye değerinin %0,2'si; burada 1.500.000 TL varsayıldı |
| Bir ay boş kalma | − 26.500 TL | İki kiracı arasında kaybedilen bir aylık kira |
| Yıllık net gelir | 262.558 TL | Yaklaşık 4.760 euro |
Ekim 2026 fiyatlarıyla 262.558 TL'lik net gelir, 4.472.000 TL'lik çıkışın %5,9'u, alıcı azami emlakçı komisyonunu da öderse 4.678.400 TL'nin %5,6'sıdır. Daha küçük kalemler dışarıda bırakıldı: tapu müdürlüğünün döner sermaye bedeli, tapu dairesindeki yeminli tercüman, mobilya yenileme ve sahibin vergi yerleşikliğine bağlı olan kira geliri vergisi. Emlak vergisi satırı bir varsayımdır, çünkü dairenin belediye değerini piyasa değil Alanya Belediyesi belirler. Aynı hesap Ekim 2026'da Mahmutlar için %5,3 vermişti, çünkü oradaki eşyalı 1+1 benzer bir fiyat ama daha düşük bir kira istiyordu.
Oba'da fiyatlar ve kiralar ne hızla değişiyor?
Resmî rakamlar bölgenin altına inmiyor: Antalya, Burdur, Isparta bölgesinde TCMB Konut Fiyat Endeksi Ağustos 2026'ya kadarki bir yılda %19,5, Yeni Kiracı Kira Endeksi %22,8 arttı. TÜİK'e göre Ağustos 2026'da yıllık tüketici enflasyonu %31,51'di; dolayısıyla iki artış da reel olarak düşüştü, fiyatlarda yaklaşık %9, kiralarda %7.
Ne TCMB ne TÜİK Alanya veya tek bir mahalle için endeks yayımlıyor. Yukarıdaki ilan medyanları tek bir günün, 14 Ekim 2026'nın istenen fiyat fotoğrafıdır ve Ocak 2027'de Mahmutlar'da kullanılan yöntemle yenilenecek; Oba'daki değişim o tarihten itibaren ölçülebilecek.