Tosmur, Antalya'nın Alanya ilçesine bağlı, Güller Pınarı'ndaki şehir merkezinin yaklaşık 5,3 km doğusunda bir sahil mahallesidir; güneydoğu kenarında Dim Çayı akar, nehrin karşı yakası Kestel'dir. 14 Ekim 2026'da Emlakjet'te Tosmur'daki 91 satılık dairenin medyan istenen fiyatı 7.000.000 TL (yaklaşık 127.000 euro), metrekare başına medyanı 65.424 TL'ydi; aynı yöntemle ölçüldüğünde bu, Oba'nın %4 altında, Mahmutlar'ın %12 üstünde, ve her üç ilandan ikisi 2+1'di. Stok Oba'dakinden eski ve yüksek: satılık dairelerin %86'sı beş yaştan eski binalarda, %55'i dokuz ila on iki katlı bloklardaydı, denize 200 m içindeki 18 ilan ise metrekare başına daha geridekilerden yaklaşık %72 fazla istiyordu. Uzun dönem kiraya yalnızca 25 daire ilandaydı, medyan kira ayda 26.000 TL'ydi; eşyalı bir 2+1 yaklaşık %5,5 brüt getiri, tapu harcı, aidat, sigorta, emlak vergisi ve bir ay boş kalma düşüldükten sonra yaklaşık %4,6 net getiri gösterdi. Tosmur, Kestel'in aksine Göç İdaresi Başkanlığı'nın 2022 kapalı mahalleler listesinde hiç olmadı; ama mülk sahipliğine dayalı ikamet izni için en az 200.000 USD değerinde ve kiraya verilmeyen bir konut gerekiyor ve satılık dairelerin yalnızca %27'si bu fiyatı istiyordu. Günlük ihtiyaçlar mahallenin içinde karşılanıyor, 9. Sokak'taki perşembe pazarından yedi zincir market şubesine kadar; en yakın devlet hastanesi ise 2,3 km uzaklıkta, Oba'da.
Tosmur nerede, Alanya merkeze ve havalimanlarına kaç km?
Tosmur, Antalya ilinin Alanya ilçesine bağlı bir sahil mahallesidir; 15 Ekim 2026'da OpenStreetMap rotalamasıyla ölçüldüğünde Güller Pınarı'ndaki Alanya şehir merkezine karayoluyla yaklaşık 5,3 km, Gazipaşa-Alanya Havalimanı'na 36,9 km uzaklıktadır. Tosmur batıda Oba ile doğuda Kestel arasında yer alır. OpenStreetMap'teki mahalle sınırına göre Dim Çayı, denize dökülmeden önceki son 1,5 km boyunca Tosmur'un güneydoğu kenarını çizer; Kestel karşı kıyıda başlar ve mahallenin tamamı yaklaşık 1,9 km² tutar.
Tosmur, 8 Aralık 1998 tarihli ve ertesi gün Resmî Gazete'de yayımlanan bir kararla Tosmur adıyla belediye kurulana kadar köydü. 2012 tarihli büyükşehir belediyesi kanunu olan 6360 sayılı Kanun Mart 2014 yerel seçimleriyle yürürlüğe girip mahalleyi Alanya'ya bağlayana kadar belde olarak kaldı.
Aynı rotalama, bir sakinin gerçekten kullandığı mesafeleri veriyor.
| Tosmur merkezinden | Karayolu mesafesi | Trafiksiz sürüş süresi |
|---|---|---|
| Ahmet Tovuş Bulvarı'ndaki plaj | 0,8 km | 2 dakika |
| D-400 üzerindeki Dim Çayı köprüsü | 0,9 km | 1 dakika |
| Perşembe pazarı, 9. Sokak | 1,2 km | 2 dakika |
| ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi | 2,3 km | 4 dakika |
| Alanya Belediyesi ana hizmet binası, Cumhuriyet | 2,4 km | 3 dakika |
| Oba | 2,6 km | 3 dakika |
| Alanyum AVM | 2,7 km | 3 dakika |
| Cikcilli | 3,4 km | 4 dakika |
| Kestel | 3,9 km | 5 dakika |
| Alanya şehir merkezi (Güller Pınarı) | 5,3 km | 7 dakika |
| Alanya Alaaddin Keykubat Üniversitesi, Kestel kampüsü | 5,5 km | 7 dakika |
| Başkent Üniversitesi hastanesi, Saray | 6,3 km | 8 dakika |
| Mahmutlar | 6,8 km | 7 dakika |
| Dim Mağarası | 8,8 km | 12 dakika |
| Alanya Kalesi | 9,2 km | 16 dakika |
| Gazipaşa-Alanya Havalimanı (GZP) | 36,9 km | 37 dakika |
| Antalya Havalimanı (AYT) | 134,2 km | yaklaşık 104 dakika |
Sürüş süreleri rotalama motorunun trafiksiz tahminleridir, yaz trafiği her satıra eklenir. Bazı mesafeler yöne göre de değişir, çünkü tek yön sokaklar ve bölünmüş D-400 var: Oba'dan Tosmur'a yol 1,3 km, dönüş 2,6 km. Ulaştırma Bakanlığı'nın 20 Aralık 2025'te Hasbahçe ile Mahmutlar arasında açtığı Alanya Doğu Çevre Yolu, iç kesimden Oba (653 m) ve Dim (1.692 m) tünelleriyle geçer ve transit trafiğe sahildeki D-400'ün alternatifini sunar. Antalya'dan Alanya'ya ayrıca bir otoyol yapılıyor, ayrıntısı Antalya-Alanya otoyolu başlığında.
Alanya'nın şehir içi otobüslerinde 2 Aralık 2025'te açıklanan tarifeye göre Kent Kart ile tam bilet 35 TL.
Tosmur'da kimler yaşıyor, nüfusu ne kadar?
TÜİK'in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi, 31 Aralık 2022 itibarıyla Tosmur'da 11.712 kişi saydı; bu, Ekim 2026'da erişilebilen en güncel mahalle rakamıdır. Bu, komşu Oba'nın 28.864'ünün yaklaşık beşte ikisi. Rakam adresi Tosmur'da kayıtlı kişileri sayar; adres kaydı olan yabancı sakinleri içerir, başka yerde yaşayan yazlıkçı sahipleri içermez.
Mahalle bazında yabancı sakin sayısını yayımlayan resmî bir kaynak yok. Göç İdaresi Başkanlığı'nın yayımladığı şey 2022 kapalı mahalleler listesi; Tosmur bu listede adıyla geçmiyor, Dim Çayı'nın karşısındaki Kestel ise geçiyor.
Satılık ilanlar aile konutundan çok eşyalı tatil dairelerine işaret ediyor. 14 Ekim 2026'da satışa çıkan 91 dairenin 61'i, yani %67'si eşyalı satılıyordu; 79'u, yani %87'si boş olarak tanımlanmıştı, 7'sinde kiracı, 5'inde mülk sahibi oturuyordu. Beş yaştan eski binalardaki dairelerde bile 78'in 66'sı satış anında boştu. Aynı yöntemle ölçülen Oba'da eşyalı oranı %45, boş oranı %88'di, ama Oba'daki boş dairelerin üçte ikisi beş yaşa kadar binalardaydı.
Alanya Tosmur'da satılık daire fiyatları ne kadar?
14 Ekim 2026'da Tosmur'da satılık dairelerin medyan istenen fiyatı 7.000.000 TL (yaklaşık 127.000 euro), brüt metrekare başına medyanı 65.424 TL (yaklaşık 1.187 euro) idi. Medyanlar, o gün ulusal emlak portalı Emlakjet'te yayında olan 91 daire ilanının tamamından, ilanlar tek tek okunarak çıkarıldı. Euro karşılıkları Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) 13 Ekim 2026 bültenindeki 55,1128 TL euro alış kuruyla hesaplandı. Bunlar satış fiyatı değil istenen fiyattır; ikisi arasındaki fark Alanya'da ev fiyatında pazarlık payı başlığında anlatılıyor.
Tosmur'da satılık her üç daireden ikisi 2+1 ve ilanların kaydettiği özellikler içinde fiyatı en çok daire büyüklüğü belirliyor.
| Daire tipi | İlan | Medyan istenen fiyat | İlanların orta yarısı | Medyan brüt alan | Medyan m² fiyatı | Euro medyanı |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 18 | 4.975.000 TL | 4.770.000-5.650.000 TL | 62,5 m² | 82.977 TL | 90.300 euro |
| 2+1 | 60 | 7.000.000 TL | 6.250.000-8.850.000 TL | 115 m² | 61.268 TL | 127.000 euro |
| 3+1 | 9 | 16.810.000 TL | 13.145.000-28.000.000 TL | 160 m² | 140.083 TL | 305.000 euro |
Brüt alan duvar ve balkon payını içerir; örneklemde net alan, brüt alanın medyan %91,3'üydü. 3+1 satırı dokuz ilana dayanıyor ve bunların beşi denize sıfır olarak tanımlanmış; yani bu satır tipik bir aile dairesini değil Tosmur'un sahil dairelerini anlatıyor.
Aynı yöntemle ölçüldüğünde Tosmur fiyatta Oba ile Mahmutlar'ın arasında. Metrekare başına medyan, 14 Ekim 2026'da Tosmur'da 65.424 TL, aynı gün Oba'da 68.149 TL, 13 Ekim'de Mahmutlar'da 58.289 TL'ydi: Oba'nın %4 altında, Mahmutlar'ın %12 üstünde. Tosmur'da bir 2+1, Oba'dakinden %4,5, bir 1+1 ise %22 fazla istiyordu; bunun bir nedeni Tosmur'un 1+1'lerinin daha büyük olması, medyan 62,5 m²'ye karşı 55 m².
Eşyanın fiyata etkisi farkın gösterdiğinden az. Ekim 2026'da eşyalı 2+1'ler 42 ilanda medyan 7.245.000 TL, eşyasız 15 ilan 6.400.000 TL istiyordu, yani eşyalılar %13 fazla istiyordu; ama eşyalı daireler hem daha genç, medyan 11 yaşa karşı 16, hem daha büyüktü, 120 m²'ye karşı 110 m².
1 Temmuz 2026'dan sonra yayımlanan ilanlar 1+1 için 5.000.000 TL, 2+1 için 6.850.000 TL istiyordu. İlanların çoğu 2026'da yayımlanmıştı ama 13'ü 2025'ten ya da daha önceden beri yayındaydı; bir yıldan uzun süredir ilanda olan daire, istenen fiyattan satılmamış demektir.
Bina yaşına göre fiyat farkı
Tosmur'un stoku komşularınınkinden eski: 91 satılık dairenin 78'i, %86'sı beş yaştan eski binalardaydı; bu oran Oba'da %36, Mahmutlar'da %60 ve sıfır daire yalnızca 4 taneydi.
| Bina yaşı | İlan | Medyan m² fiyatı | Euro karşılığı |
|---|---|---|---|
| Sıfır | 4 | 99.091 TL | 1.798 euro |
| 1-5 yaş | 9 | 99.829 TL | 1.811 euro |
| 6-10 yaş | 18 | 72.682 TL | 1.319 euro |
| 11-15 yaş | 38 | 65.204 TL | 1.183 euro |
| 16-20 yaş | 17 | 53.500 TL | 971 euro |
| 21 yaş ve üzeri | 5 | 55.322 TL | 1.004 euro |
Yalnızca 11-15 yaş bandında 38 ilan vardı; yani Tosmur'daki tipik satılık daire yaklaşık 2011 ile 2015 arasında bitmiş bir binada. Beş yaşa kadar binalardaki 13 daire metrekare başına bu banttan yaklaşık %53 fazla istiyordu, ama ilan sayısı az olduğu için en yeni satırlar yalnızca fikir verir.
Bina yaşı fiyat kadar deprem güvenliği açısından da önemli. Yürürlükteki Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girdi ve bir binaya uygulanıp uygulanmadığını binanın bittiği yıl değil yapı ruhsatının tarihi belirler. Tosmur'da 91 satılık dairenin 60'ı, üçte ikisi, en az 11 yaşında, yaklaşık 2015'e kadar bitmiş binalardaydı; yani ruhsatları yürürlükteki yönetmelikten önceye dayanıyor.
Denize yakın mı, geride mi: fiyat farkı
Ekim 2026'da denize 200 m içindeki daireler, metrekare başına 200 m ile 1 km arasındakilerden yaklaşık %72 fazla istiyordu. Açıklamasında mesafe yazan 31 ilandan 200 m içindeki 18'i metrekare başına medyan 112.900 TL, 200 m ile 1 km arasındaki 13'ü 65.714 TL istiyordu. Hiçbiri 1 km'den uzak bir mesafe yazmamıştı.
Primi yaş açıklamıyor. Sahildeki daireler daha eskiydi, medyan 11 yaşa karşı 6, ve 18'inden yalnızca biri beş yaşa kadar bir binadaydı. Prim yükseklikle birlikte gidiyor: 18'in 14'ü dokuz ya da on katlı bloklardaydı. Ekim 2026 örnekleminin tamamında dokuz ila on iki katlı binalardaki daireler metrekare başına medyan 74.692 TL, aynı medyan yaştaki daha alçak binalardakiler 56.364 TL istiyordu; sahil ilanları çıkarıldığında bile yüksek bloktaki bir 2+1 yaklaşık %15 fazla istiyordu.
Tosmur'da kiralık daire fiyatları ne kadar?
14 Ekim 2026'da Tosmur'da uzun dönem kiraya verilen dairelerin medyan istenen kirası ayda 26.000 TL (yaklaşık 472 euro), 2+1'lerde 25.000 TL idi. Medyanlar, o gün Emlakjet'te Tosmur'daki 25 kiralık ilanın tamamından çıkarıldı; bu da Tosmur'u küçük bir kira piyasası yapıyor: Oba'da Temmuz-Ekim 2026 arasında 84 kiralık ilan vardı.
| Daire tipi | İlan | Medyan istenen kira | İlanların orta yarısı | Eşyalı, medyan | Eşyasız, medyan |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 8 | 27.850 TL | 23.000-34.000 TL | 28.200 TL (5 ilan) | çok az (3 ilan) |
| 2+1 | 17 | 25.000 TL | 23.000-30.000 TL | 33.000 TL (7 ilan) | 23.000 TL (10 ilan) |
1+1 medyanının 2+1'in üstünde olmasının nedeni büyüklük değil eşya. Sekiz 1+1'in beşi eşyalıydı, on yedi 2+1'in onu ise eşyasızdı; Ekim 2026'da eşyalı bir 2+1 33.000 TL (yaklaşık 599 euro), eşyasız 23.000 TL (yaklaşık 417 euro) istiyordu.
Tosmur'da kira ilanları haftalarca yayında kalıyor. Alanya'da yaşam maliyeti için kullanılan Temmuz-Ekim 2026 örneklemindeki 18 Tosmur ilanının hepsi 14 Ekim'de hâlâ yayındaydı; ya bu daireler haftalarca kiralanmadı ya da ilanlar kiralandıktan sonra da kaldırılmadı. Tüm büyüklüklerde Tosmur'da kiranın metrekare medyanı 273 TL'ydi; Mahmutlar'ın 272 TL'siyle aynı, Oba'nın 318 TL'sinin altında.
25 kiralık ilanın 19'unda ısınma klimayla, 13'ü site içindeydi. Aidat belirten 22 ilanın medyanı Ekim 2026'da 1.550 TL, 15 ilanla 2+1'lerde 1.100 TL'ydi. Depozito belirten 22 ilanın 18'i bir aylık kira istiyordu.
Tosmur'da bir daire ne kadar kira getirisi sağlar?
Tosmur'da eşyalı bir 2+1, Ekim 2026 istenen fiyat ve kiralarıyla yaklaşık %5,5 brüt kira getirisi gösterdi; bu, Oba'daki aynı dairenin %5,9'unun biraz altında. Buradaki brüt getiri, aynı tip dairenin on iki aylık medyan istenen kirasının medyan istenen fiyatına bölünmesiyle bulunuyor.
| Daire | Medyan istenen kira | Medyan istenen fiyat | Brüt getiri |
|---|---|---|---|
| Eşyalı 2+1 | 33.000 TL (7 ilan) | 7.245.000 TL (42 ilan) | %5,5 |
| Eşyasız 2+1 | 23.000 TL (10 ilan) | 6.400.000 TL (15 ilan) | %4,3 |
| Eşyalı 1+1 | 28.200 TL (5 ilan) | 5.620.000 TL (11 ilan) | %6,0 |
Her satır için iki uyarı geçerli. İki rakam da istenen fiyat, yani gerçek getiri alıcının ödediğine ve kiracının imzaladığına bağlı. Her kira 5 ile 10 ilana dayanıyor, tek bir yeni ilan satırı yarım puan oynatabilir.
Net getiri daha düşük. Aidat, emlak vergisi, DASK zorunlu deprem sigortası ve kiracılar arasında boş geçen aylar kiradan düşer; aşağıdaki hesaplı örnek bu kalemleri eşyalı bir 2+1 için çalıştırıyor. Kira geliri Türkiye'de vergiye tabi ve kurallar Türkiye'de yerleşik olanlarla olmayanlar için farklı.
Kısa dönem tatil kiralaması ayrı bir rejim. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Kanun'a göre bir konutu 100 güne kadar sürelerle kiraya vermek Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin gerektiriyor ve başvuruya dairenin bulunduğu binadaki tüm malikların oybirliğiyle aldığı karar eklenmeli. Anayasa Mahkemesi bu kurala yapılan itirazı 25 Aralık 2025'te reddetti, karar 2 Nisan 2026'da Resmî Gazete'de yayımlandı. Satılık dairelerin %55'inin dokuz ila on iki katlı bloklarda olduğu Tosmur'da bu, büyük bir binadaki her malikin yazılı onayı demek.
Bölgesel eğilim şimdilik ev sahibinin lehine. Antalya, Burdur ve Isparta bölgesinde TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi Ağustos 2026'ya kadarki bir yılda %22,8, konut fiyat endeksi %19,5 arttı.
Yabancılar 2026'da Tosmur adresiyle ikamet izni alabilir mi?
Evet: Tosmur, Göç İdaresi Başkanlığı'nın 2022 kapalı mahalleler listesinde hiç olmadı, bu yüzden Tosmur adresi için cevap kapatmanın nasıl ifade edildiğine bağlı değil; ama mülk sahipliğine dayalı ikamet izni için yine en az 200.000 USD değerinde, sahibinin kiraya vermeyip kendisinin oturduğu bir konut gerekiyor. Liste Alanya'dan Kargıcak, Mahmutlar, Kestel ve Avsallar'ı sayıyor, Tosmur'u saymıyor; Başkanlığın duyurusuna ekli ve 17 Ekim 2026'da kontrol edilen kopya hâlâ 31 Ağustos 2022 tarihli dosya. Başkanlık Nisan ile Eylül 2026 arasında ulusal kapatma duyurusunun metnini değiştirdi; duyuru artık kapatmanın kapsadığı işlemler arasında ikamet iznini saymıyor, onun yerine geçici ve uluslararası koruma kayıtlarını ve koruma altındaki yabancıların ikamet ili değişikliğini sayıyor.
Tosmur dairelerinin çoğu değer şartına takılıyor. Başkanlığın e-İkamet başvuru sitesinde yayımlanan ve 13 Ekim 2026'da kontrol edilen kısa dönem ikamet izni belge listesi, mülke dayalı izinde kullanılan konutun edinildiği tarihte Türk lirası karşılığı en az 200.000 USD değerinde olmasını ve kira ya da başka bir gelir için kiraya verilmeyip yabancının kendi konutu olarak kullanılmasını şart koşuyor. TCMB'nin 13 Ekim 2026 dolar alış kuru olan 49,2794 TL ile eşik yaklaşık 9.856.000 TL ediyordu. Tosmur'daki 91 satılık dairenin yalnızca 25'i, %27'si bu fiyatı istiyordu, 60 adet 2+1'in ise yalnızca 12'si; 25'in 9'u 3+1'di ve 12'si denize 200 m içinde olarak tanımlanmıştı. Kiraya vermek için alınan bir daire, sahibinin ikamet iznine de dayanak olamaz.
Adres açısından nehir hâlâ önemli. Dim Çayı'nın karşı yakasındaki Kestel 2022 listesinde hâlâ adıyla geçiyor; Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü'nün kendi sayfası da 17 Ekim 2026'da kontrol edildiğinde ikamet izni dahil eski metni taşıyordu ve değişiklik için ayrı bir duyuru yayımlanmadı. Bu yüzden Tosmur'da diye tanıtılan bir dairenin tapuda ve Ulusal Adres Veri Tabanı'nda yazan mahallesi kapora verilmeden önce kontrol edilmeli ve güvenli sıra hâlâ il göç idaresine tam adreste ilk ikamet başvurusunun kabul edilip edilmeyeceğini yazılı sormak ve bu cevabı satışın şartı yapmak. Başvurunun kendisinin nasıl işlediği ikamet izni başlığında anlatılıyor.
Tosmur'da konut stoku nasıl?
Tosmur eski ve yüksek apartman bloklarından oluşan bir mahalle: satılık dairelerin yarısından fazlası dokuz ila on iki katlı binalarda, %86'sı beş yaştan eski binalardaydı. 14 Ekim 2026'daki 91 satılık ilanın detay sayfaları bu profili veriyor; yükseklik profili Mahmutlar'a yakın, Oba'nın ise tersi.
| İlanda yazan | Tosmur, 91 ilan içinde | Oba, 374 ilan içinde | Mahmutlar, 642 ilan içinde |
|---|---|---|---|
| Dokuz ila on iki katlı bina | %55 | %1 | %50 |
| Beş yaştan eski bina | %86 | %36 | %60 |
| Kat irtifakı, tapu tipini yazanlar içinde | %29 | %50 | %56 |
| Eşyalı | %67 | %45 | |
| Açıklamada havuz geçen | %84 | %80 | |
| Isınma klimayla | %98 | %91 |
91 Tosmur ilanının 77'si asansör, 74'ü açık ya da kapalı otopark belirtiyordu, 28'i daireyi site içinde gösteriyordu. Hiçbiri ısınma olarak doğalgaz yazmamıştı. Ekim 2026'da aidat belirten 28 satılık ilanın medyanı ayda 1.500 TL'ydi, Oba'da 2.100 TL.
Tosmur'un eski stokunun alıcıya yaradığı yer tapu tipi. Tapuyu kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olarak yazan 48 ilanın yalnızca 14'ü, %29'u kat irtifakı yazıyordu. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bina iskan (yapı kullanma izni) ile kat mülkiyetine geçer; yani satıştaki Tosmur dairelerinin çoğu tam tapuya zaten sahip. Madalyonun öbür yüzü bakım: 2012 civarında bitmiş bir blok yaklaşık 14 yaşında, bu yüzden asansörün, çatının ve havuzun durumu ile binanın yedek akçesinin büyüklüğü sorulmaya değer. Satıcı yabancı bir malikse satışın kendine özgü kontrolleri var, yabancıdan yabancıya konut satışı başlığında anlatılıyor.
Tosmur'da günlük hayat nasıl: pazar, plaj, hastane, okul?
Tosmur'da günlük hayat derli toplu: plaj, perşembe pazarı, bir ilkokul, bir PTT şubesi, dört eczane ve yedi zincir market şubesi mahallenin içinde; en yakın devlet hastanesi ve lise ise sınırın hemen ötesinde, Oba'da. Aşağıdaki yerler Ekim 2026'da OpenStreetMap'te kayıtlı olanlardır, mesafeler Tosmur merkezinden karayoluyla.
- Semt pazarı: Tosmur pazarı perşembe günleri, 9. Sokak'ta Cumhuriyet Polis Karakolu'nun arkasında kuruluyor, 1,2 km uzaklıkta. OpenStreetMap saatlerini 09:00-19:00 olarak veriyor; 2020 ve 2021'de yayımlanan Alanya pazar listeleri de aynı gün ve sokağı veriyor. En yakın diğer pazarlar pazartesi Oba, cumartesi Cikcilli pazarı.
- Deniz: Tosmur plajı Ahmet Tovuş Bulvarı boyunca uzanıyor, merkeze 0,8 km; Dim Çayı denize mahallenin güneydoğu köşesinde dökülüyor.
- Sağlık: Tosmur'un içinde hastane yok. Devlet eğitim hastanesi olan ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi 2,3 km uzakta, Oba'da; haritadaki en yakın aile sağlığı merkezi nehrin Kestel tarafında, karayoluyla 2,2 km. OpenStreetMap Tosmur'un içinde dört eczane kaydediyor.
- Alışveriş: OpenStreetMap Tosmur'un içinde yedi zincir market şubesi kaydediyor (iki Migros, iki A101, iki Şok ve bir BİM); Alanyum AVM 2,7 km uzakta.
- Okul: Tosmur'da bir ilkokul var; en yakın devlet lisesi Oba Nazmi Yılmaz Anadolu Lisesi, sınırın hemen ötesinde, Oba'da.
- Dim vadisi: D-400, Dim Çayı'nı merkezden 0,9 km uzakta geçiyor; Dim Mağarası vadi yolunda 8,8 km yukarıda.
Elektrik, su tarifeleri ve market fiyatları Alanya'nın geri kalanıyla aynı; dolayısıyla Alanya'da yaşam maliyeti için çıkarılan aylık bütçeler Tosmur'da da geçerli, değişen kalem kira.
Tosmur'da yaşamanın dezavantajları neler?
Tosmur'un başlıca dezavantajları eski bina stoku, ortak kararları zorlaştıran yüksek bloklar, sığ bir kira piyasası, sahil için yüksek bir prim ve satılık dairelerin çoğunun takıldığı ikamet değer şartı. Hiçbiri Tosmur'u elemiyor, ama her biri alıcının neyi kontrol etmesi gerektiğini değiştiriyor.
- Eski binalar: satılık dairelerin %86'sı beş yaştan eski, üçte ikisi yaklaşık 2015'e kadar, yani yürürlükteki deprem yönetmeliğinden önce bitmiş binalarda; onarım maliyeti de binanın ruhsat tarihi de kontrol edilmeli.
- Yüksek bloklar: %55'i dokuz ila on iki katlı binalarda; 7464 sayılı Kanun'a göre her malikin onayını gerektiren kısa dönem tatil kiralaması küçük bir bloktakinden zor.
- Az kiralık ilan: 14 Ekim 2026'da uzun dönem kiraya yalnızca 25 daire ilandaydı ve Temmuz ile Ekim başı arasında yayımlanan 18 Tosmur ilanının hepsi o gün hâlâ yayındaydı.
- Sahil primi: denize 200 m içindeki daireler metrekare başına daha geridekilerden yaklaşık %72 fazla istiyordu.
- İkamet izni: Tosmur 2022 kapalı mahalleler listesinde hiç olmadı, ama 14 Ekim 2026'da satılık dairelerin %73'ü mülke dayalı iznin gerektirdiği 200.000 USD'nin altında fiyat istiyordu ve nehrin karşısındaki Kestel listede hâlâ adıyla geçiyor.
- Sınır dışındaki hizmetler: en yakın hastane, devlet lisesi ve aile sağlığı merkezi Tosmur'un hemen dışında, Oba'da ya da Kestel'de.
Bunların her biri teklif vermeden önce kontrol edilebilir. İskan ve tapu tipi, Alanya'da ev bakarken nelere dikkat edilmeli başlığındaki kontroller arasında ve ikisini de satıcı satışı hâlâ isterken almak daha kolay.
Tosmur kime uygun; Oba, Kestel ve Mahmutlar'la nasıl karşılaştırılır?
Tosmur, denize yakın, havuzlu, kat mülkiyetli oturmuş bir sitede, Oba'nın hastanesine ve dükkânlarına birkaç dakika mesafede, metrekare fiyatı Oba ile Mahmutlar arasında bir daire isteyen alıcıya uyuyor. Adreste ikamet izni isteyen ve Ekim 2026'da gereken 200.000 USD'nin üstüne çıkabilen alıcıya da uyuyor; karşılaştırılan beş mahalleden 2022 kapalı mahalleler listesinde hiç olmamış üç mahalle Tosmur, Oba ve Demirtaş, bu yüzden onlar için cevap kapatmanın nasıl ifade edildiğine bağlı değil.
| Mahalle | Medyan istenen m² fiyatı, Ekim 2026 | Satılık ilan | Medyan istenen kira, tüm büyüklükler | Medyan 2+1 kirası | Kiralık ilan | Alanya şehir merkezine | Gazipaşa havalimanına | 2022 kapalı listesinde adı var |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tosmur | 65.424 TL | 91 | 26.000 TL | 25.000 TL | 25 | 5,3 km | 36,9 km | Hayır |
| Oba | 68.149 TL | 374 | 25.000 TL | 33.750 TL | 84 | 4,6 km | 37,8 km | Hayır |
| Kestel | 75.909 TL | 189 | 30.000 TL | 32.000 TL | 47 | 8,6 km | 33,9 km | Evet |
| Mahmutlar | 58.289 TL | 642 | 25.000 TL | 25.000 TL | 89 | 11,6 km | 31,3 km | Evet |
| Demirtaş | 57.556 TL | 73 | 18.500 TL | çok az | 10 | 24,9 km | 22,6 km | Hayır |
Satış fiyatları Tosmur ve Oba için 14 Ekim'de, Mahmutlar için 13 Ekim'de, Kestel için 21 Ekim'de ve Demirtaş için 22 Ekim 2026'da örneklendi. Tosmur'un kiraları 14 Ekim 2026'da yayındaki 25 ilanın, Demirtaş'ınkiler 22 Ekim 2026'da yayındaki 10 ilanın tamamı; diğer üçü Temmuz-Ekim 2026 arasında yayımlanan ilanlardan, "çok az" ise o tipte ondan az ilan demek. Şehir merkezine mesafeler Güller Pınarı'ndaki aynı noktaya ölçüldü. Kapalı mahalleler listesi Kestel'i ve Mahmutlar'ı hâlâ sayıyor, ama 2026'daki değişiklikten bu yana Başkanlığın ulusal duyurusu kapsadığı işlemler arasında ikamet iznini saymıyor.
Bu rakamlara göre Tosmur, sahile kısa yürüme mesafesini ve bitmiş, tapulu bir binayı yeni bir binaya tercih eden alıcıya ve brüt getiriyi %4,3'ten %5,5'e çıkaran eşyalı 2+1'i göze alan ev sahibine uyuyor. Yeni bina isteyen alıcıya daha az uyuyor, çünkü 91 satılık dairenin yalnızca 13'ü beş yaşa kadar; en dar bütçeli alıcıya da, çünkü Mahmutlar ve Demirtaş metrekare başına yaklaşık %11 ve %12 daha ucuz; büyük bir blokta kısa dönem tatil kiralaması planlayan yatırımcıya da.
Hesaplı örnek: Tosmur'da eşyalı bir 2+1 alıp kiraya vermek
Ekim 2026 medyan istenen fiyatı olan 7.245.000 TL'ye alınıp ayda 33.000 TL medyan istenen kirayla kiraya verilen eşyalı bir 2+1, alıcı tapu harcının tamamını ödeyip emlakçı ücreti ödemezse, gelir vergisi öncesi yılda yaklaşık %4,6 net getiri sağlar. Hesap ilan örneklemlerindeki medyanları ve 2026'da geçerli ücretleri kullanıyor; ücretlerin tamamı Türkiye'de alım masrafları başlığında. Tosmur'da satılık her üç daireden ikisi 2+1 olduğu için örnekte 2+1 kullanıldı.
| Kalem | Tutar | Dayanak |
|---|---|---|
| Satın alma fiyatı | 7.245.000 TL | Medyan istenen fiyat, eşyalı 2+1, 14 Ekim 2026 |
| Tapu harcı | 289.800 TL | Beyan edilen bedelin %4'ü; kanun %2 alıcı, %2 satıcı diye böler ama çoğu zaman tamamını alıcı öder |
| Emlakçı ücreti | 0-347.760 TL | Tavan %4 artı %20 KDV; çoğu zaman satıcı öder |
| Toplam çıkış | 7.534.800-7.882.560 TL | Yaklaşık 136.700-143.000 euro |
| Yıllık kira | 396.000 TL | 33.000 TL × 12 |
| Aidat | − 13.200 TL | Ayda 1.100 TL, Tosmur'daki 2+1 kira ilanlarının medyanı |
| DASK deprem sigortası | − 1.942 TL | Antalya ilinde medyan poliçe, Haziran 2026 |
| Emlak vergisi | − 5.000 TL | Emlak vergisi değerinin binde 2'si, burada 2.500.000 TL varsayıldı |
| Bir ay boş | − 33.000 TL | Kiracılar arasında kaybedilen bir aylık kira |
| Yıllık net gelir | 342.858 TL | Yaklaşık 6.220 euro |
Ekim 2026 fiyatlarıyla 342.858 TL net gelir, 7.534.800 TL'lik çıkışın %4,6'sı, alıcı azami emlakçı ücretini de öderse 7.882.560 TL'nin %4,3'ü. Daha küçük kalemler hesaba katılmadı: tapu müdürlüğü döner sermaye bedeli, tapu dairesindeki yeminli tercüman, eşya yenileme ve sahibinin vergi mukimliğine bağlı kira gelir vergisi. Emlak vergisi satırı bir varsayım, çünkü bir dairenin emlak vergisi değerini piyasa değil Alanya Belediyesi belirler. Aynı hesap Oba'daki eşyalı bir 1+1 için %5,9 vermişti; o daire Tosmur'un eşyalı 2+1'inden %41 ucuza mal oluyor ama yalnızca %20 düşük kiraya veriliyordu.
Tosmur'da fiyatlar ve kiralar ne hızla değişiyor?
Resmî rakamlar bölgenin altına inmiyor: Antalya, Burdur ve Isparta bölgesinde TCMB konut fiyat endeksi Ağustos 2026'ya kadarki bir yılda %19,5, yeni kiracı kira endeksi %22,8 arttı. TÜİK'e göre Ağustos 2026'da yıllık tüketici enflasyonu %31,51'di; yani iki rakam da reel olarak düşüş demek, fiyatlarda kabaca %9, kiralarda %7.
Ne TCMB ne TÜİK Alanya ya da tek bir mahalle için endeks yayımlıyor. Yukarıdaki ilan medyanları tek bir günün, 14 Ekim 2026'nın istenen fiyat fotoğrafı; Ocak 2027'de Oba ve Mahmutlar'da kullanılan aynı yöntemle yenilenecek, böylece Tosmur'un kendi değişimi o tarihten itibaren ölçülebilecek.