Avsallar, Alanya 2026: cijene stanova, najam i boravišna dozvola

Avsallar je primorsko naselje Alanye u pokrajini Antalya, na turističkoj obali oko 24,6 km cestom zapadno od centra kod Güller Pınarı, između İncekuma i Türklera uz cestu D-400. Dana 16. oktobra 2026. 363 stana ponuđena na prodaju u Avsallaru na Emlakjetu imala su medijan tražene cijene od 4.200.000 TRY, oko 75.900 EUR, i medijan od 59.000 TRY po kvadratnom metru, u rangu Mahmutlara i 13% ispod Obe po istoj metodi; 57% su bili stanovi s jednom spavaćom sobom (1+1), a 78% je tražilo manje od 100.000 EUR. Stambeni fond je najmlađi od četiri naselja mjerena na isti način: 85% stanova nalazi se u zgradama starim najviše pet godina, ali novi stanovi nisu tražili više po kvadratnom metru od starijih, a u 57% oglasa koji navode vrstu vlasništva još je stajao kat irtifakı, vlasnički naslov iz faze gradnje. Za dugoročni najam bilo je ponuđeno samo 32 stana, s medijanom od 22.000 TRY mjesečno; namješteni 1+1 davao je bruto prinos od oko 6,7% i izračunati neto prinos od oko 5,2% nakon takse za prijenos vlasništva, mjesečne naknade za održavanje, osiguranja, poreza na nekretnine i jednog mjeseca bez zakupca. Avsallar je i dalje poimence naveden na listi zatvorenih naselja turske uprave za migracije iz 2022. godine, ali je između aprila i septembra 2026. obavještenje uprave prestalo ubrajati boravišne dozvole u postupke na koje se zatvaranje odnosi; prag vrijednosti se nije promijenio, a samo 3% stanova na prodaju tražilo je 200.000 USD koje dozvola na osnovu vlasništva zahtijeva. Svakodnevne potrebe, od pijace srijedom u Konak Caddesi do 13 prodavnica lanaca supermarketa, nalaze se blizu centra, ali su najbliže državne bolnice 28,3 km daleko u Obi i 37,3 km daleko u Manavgatu, a autoput koji se gradi u unutrašnjosti donosi Avsallaru do 2028. gradilišni kamp i dva odlagališta zemlje, ali ne i vlastitu petlju.

Gdje se nalazi Avsallar i koliko je udaljen od centra Alanye i aerodroma?

Avsallar je primorsko naselje (mahalle) okruga Alanya u pokrajini Antalya, na turističkoj obali zapadno od grada, oko 24,6 km cestom od centra Alanye kod Güller Pınarı, 66,0 km od aerodroma Gazipaşa-Alanya i 103,9 km od aerodroma Antalya, prema proračunu rute u OpenStreetMapu od 16. oktobra 2026. Avsallar leži uz obalnu cestu D-400, s İncekumom na zapadu i Türklerom na istoku. Avsallar je 24 do 30 minuta bliže aerodromu Antalya od Tosmura ili Mahmutlara i 12 do 19 minuta dalje od državne kliničke bolnice Alanye u Obi.

Avsallar je bio selo do 1986. godine, kada je dobio vlastitu općinu i postao gradić, prema stranici historije bivše općine Avsallar. Zakon 6360, zakon o metropolitanskim općinama iz 2012. godine, ukinuo je općine gradića (belde) u pokrajini Antalya i svaku pripojio njenom okrugu "kao jedno naselje pod imenom gradića". Avsallar je tako na lokalnim izborima u martu 2014. postao naselje Alanye, a İncekum, koji je također imao vlastitu općinu, postao je zasebno naselje.

Isti proračun rute daje udaljenosti koje stanovnik zaista vozi.

Vremena vožnje su procjene programa za rute bez gužve, pa ljetni saobraćaj na D-400 dodaje vrijeme u svakom redu. Neke udaljenosti zavise od smjera, jer je D-400 cesta s razdjelnim pojasom: plaža u İncekumu je 2,7 km od centra Avsallara u jednom smjeru i 5,5 km u drugom. U oktobru 2026. nije pronađen objavljeni red vožnje ni tarifa javnog prijevoza između Avsallara i Alanye, pa vremena u tabeli važe za automobil.

Od Serika prema Alanyi gradi se autoput s naplatom, koji se prema ugovoru otvara najkasnije u oktobru 2028, ali Avsallar ne dobija vlastitu petlju. Glavna trasa ide kroz unutrašnjost iznad İncekuma, Avsallara i Türklera, a na 16 km između petlje Alarahan (Km 117,6) i petlje Konaklı (Km 133,4) nema izlaza, pa će stanovnik Avsallara na autoput ulaziti na jednoj od njih. Putarina, trasa i ono što autoput mijenja za svaki dio Alanye opisani su u tekstu autoput Antalya-Alanya.

Ko živi u Avsallaru?

TÜİK, tursko statističko tijelo, izbrojao je u adresnom registru stanovništva na dan 31. decembra 2022. godine 15.220 stanovnika Avsallara, što je najnoviji podatak po naselju koji se mogao dobiti u oktobru 2026. U istom registru Avsallar je imao 8.515 registriranih stanovnika 2009. i 11.545 2017. godine, prema pregledu City Population, pa je registrirano stanovništvo za 13 godina naraslo za oko 79%. Poređenja radi, Tosmur je 2022. imao 11.712 stanovnika, Oba 28.864, a Mahmutlar 53.034.

Registar broji osobe s adresom u Avsallaru, pa obuhvata strane stanovnike s registriranom adresom, ali ne i vlasnike stanova za odmor koji žive negdje drugdje. Nijedan zvanični izvor ne objavljuje broj stranih stanovnika po naseljima. Uprava za migracije (Göç İdaresi Başkanlığı) je 2022. zatvorila naselja zbog gustine stranaca, a Avsallar je bio jedno od četiri naselja Alanye na toj listi.

Oglasi za prodaju upućuju prije na stanove za odmor nego na porodične domove. Od 363 stana ponuđena na prodaju 16. oktobra 2026, njih 343, ili 94,5%, opisano je kao prazno, 13 kao naseljeno vlasnikom, a 7 kao izdato. Po istoj metodi praznih je bilo 87% u Tosmuru, 88% u Obi i 91% u Mahmutlaru. Rezultat Avsallara najviši je od četiri, a 115 stanova na prodaju bilo je novo, pa na tržište i dalje dolazi nova ponuda.

Koliko košta kupovina stana u Avsallaru?

Stanovi ponuđeni na prodaju u Avsallaru 16. oktobra 2026. imali su medijan tražene cijene od 4.200.000 TRY, oko 75.900 EUR, i medijan od 59.000 TRY po bruto kvadratnom metru, oko 1.067 EUR. Medijani potiču iz svih 363 oglasa za stanove objavljenih tog dana na Emlakjetu, nacionalnom turskom portalu za nekretnine, pročitanih stranicu po stranicu. Iznosi u eurima izračunati su po kupovnom kursu eura od 55,3113 TRY iz biltena Centralne banke Republike Turske (TCMB) od 15. oktobra 2026. To su tražene cijene, ne cijene prodaje, a razliku između njih obrađuje tekst pregovaranje o cijeni nekretnine u Alanyi.

Više od polovine stanova na prodaju u Avsallaru su 1+1, a 282 od 363 oglasa, 78%, tražila su u oktobru 2026. manje od 100.000 EUR.

Turski oglasi broje sobe kao spavaće sobe plus dnevni boravak, pa 1+1 ima jednu spavaću sobu i odvojen dnevni boravak, a 2+1 dvije spavaće sobe. Bruto površina uključuje udio zidova i balkona; u uzorku je neto površina u medijanu iznosila 90,9% bruto površine. Redovi 3+1 i 4+1 počivaju na 19 i 14 oglasa i služe samo kao orijentacija.

Avsallar je najjeftinije od četiri naselja mjerena na isti način zato što su stanovi mali, a ne zato što je kvadratni metar jeftin. Medijan po kvadratnom metru u Avsallaru bio je 59.000 TRY, oko 1% iznad 58.289 TRY u Mahmutlaru 13. oktobra 2026, 10% ispod 65.424 TRY u Tosmuru i 13% ispod 68.149 TRY u Obi 14. oktobra. Stan 1+1 u Avsallaru tražio je 11% manje nego u Mahmutlaru, a 2+1 17% manje, dijelom zato što su stanovi 2+1 u Avsallaru manji, u medijanu 95,5 m² naspram 110 m².

Namještaj u Avsallaru donosi stvarnu doplatu. Namješteni stanovi 1+1 tražili su u oktobru 2026. u medijanu 3.750.000 TRY u 72 oglasa, a nenamješteni 3.200.000 TRY u 117 oglasa, pa su namješteni tražili 17% više, a obje grupe bile su iste veličine, u medijanu 54,5 m² naspram 54 m², i iste starosti, dvije godine naspram jedne. Kod 2+1 poređenje ne vrijedi: 25 namještenih bilo je veće i starije od 86 nenamještenih.

Oglasi objavljeni od 1. jula 2026. tražili su 3.600.000 TRY za 1+1 i 5.300.000 TRY za 2+1. Većina oglasa objavljena je 2026, ali 41 je bio objavljen od 2025. ili ranije, a stan koji se i dalje prodaje nakon godinu dana nije prodat po traženoj cijeni.

Starost zgrade i cijena

Stambeni fond Avsallara najmlađi je od četiri mjerena naselja: 309 od 363 stana na prodaju, 85%, nalazilo se u zgradama starim najviše pet godina, naspram 64% u Obi, 40% u Mahmutlaru i 14% u Tosmuru. Od 115 novih stanova 102 su opisana kao useljiva, a 13 kao u izgradnji.

Novogradnja u Avsallaru ne donosi doplatu. Novi stanovi tražili su po kvadratnom metru oko 9% manje od stanova starih od jedne do pet godina, a stanovi stari od šest do petnaest godina tražili su otprilike koliko i novi. U Tosmuru je obrnuto: tamo je 13 stanova starih najviše pet godina tražilo po kvadratnom metru oko 53% više od tipičnog stana starog od 11 do 15 godina. U Avsallaru tražena cijena prati veličinu i namještaj više nego starost zgrade.

Starost zgrade ipak je važna za seizmičku sigurnost. Važeći turski seizmički propis za zgrade (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) stupio je na snagu 1. januara 2019, a o tome da li se primjenjivao odlučuje datum građevinske dozvole, ne godina završetka zgrade. Stan završen 2021. godine mogao je zato dobiti dozvolu po starijem propisu, a 54 stana u zgradama starijim od pet godina, završenim do oko 2020, najvjerovatnije su iz vremena prije njega.

Uz more ili dalje: razlika u cijeni

Stanovi blizu mora u Avsallaru u oktobru 2026. nisu tražili više po kvadratnom metru od stanova dalje od mora. Od 56 oglasa koji su u opisu naveli udaljenost od mora, 6 stanova unutar 200 m tražilo je u medijanu 53.777 TRY po m², 27 stanova na udaljenosti od 500 m do 1 km 64.545 TRY, a 18 stanova dalje od 1 km 58.801 TRY.

Brojevi su mali, ali slika podsjeća na Mahmutlar, gdje se doplata za blizinu mora također nije vidjela, a ne na Tosmur, gdje su stanovi unutar 200 m od mora tražili oko 72% više. Opisi spominju pogled na more otprilike jednako često kao udaljenost: 55 od 363.

Koliko košta najam u Avsallaru?

Stanovi u Avsallaru ponuđeni za dugoročni najam 16. oktobra 2026. imali su medijan tražene kirije od 22.000 TRY mjesečno, oko 398 EUR, sa 15.750 TRY za 1+1 i 29.000 TRY za 2+1. Medijani potiču iz svih 32 oglasa za najam na Emlakjetu u Avsallaru tog dana, što Avsallar čini malim tržištem najma pored njegova 363 stana na prodaju.

Namještaj podiže kiriju gotovo koliko i druga spavaća soba. U oktobru 2026. namješteni 1+1 tražio je 21.000 TRY, oko 380 EUR, a nenamješteni 15.000 TRY, oko 271 EUR, i šest od osam nenamještenih 1+1 tražilo je tačno 15.000 TRY, pa taj medijan opisuje jednu zbijenu grupu sličnih stanova. Namješteni 1+1 je tako tražio gotovo koliko nenamješteni 2+1 za 22.500 TRY, a namješteni 2+1 tražio je 30.000 TRY, oko 542 EUR.

Kirije u Avsallaru niže su nego u istočnim naseljima zato što su stanovi manji, a ne zato što se kvadratni metar izdaje jeftinije. Preko svih veličina medijan u Avsallaru bio je 273 TRY po kvadratnom metru kirije, isto kao u Tosmuru i Mahmutlaru. Oglasi za najam uz to stoje sedmicama: sva 24 oglasa iz Avsallara iz uzorka od jula do oktobra 2026, korištenog za troškove života u Alanyi, i dalje su bila objavljena 16. oktobra, pa ili stanovi nisu izdati, ili su oglasi ostali nakon izdavanja.

Od 32 oglasa za najam 29 je grijala klima, a 15 se nalazilo u site (ograđenom stambenom kompleksu). Ukupno 20 oglasa koji su naveli aidat, mjesečnu naknadu za održavanje, davalo je u oktobru 2026. medijan od 1.500 TRY. Od 21 oglasa s navedenim depozitom, 13 je tražilo jednu mjesečnu kiriju.

Koliki prinos od najma može dati stan u Avsallaru?

Namješten stan s jednom spavaćom sobom u Avsallaru davao je uz cijene i kirije iz oktobra 2026. bruto prinos od oko 6,7%, najviši od četiri mjerena tipa, ispod 7,4% istog stana u Obi i iznad 5,5% namještenog 2+1 u Tosmuru. Bruto prinos ovdje znači dvanaest mjeseci medijana kirije podijeljeno s medijanom tražene cijene istog tipa stana.

Za svaki red vrijede dvije ograde. Obje brojke su tražene vrijednosti, pa stvarni prinos zavisi od toga koliko kupac plati i šta zakupac potpiše. Svaka kirija počiva na 6 do 8 oglasa, pa jedan novi oglas može pomjeriti red za pola boda. Namješteni 1+1 je na vrhu jer namještaj podiže njegovu kiriju za 40%, a cijenu samo za 17%.

Neto prinos je niži. Aidat, porez na nekretnine, obavezno osiguranje od zemljotresa DASK i mjeseci u kojima stan stoji prazan između zakupaca oduzimaju se od kirije, a primjer izračuna za namješteni 1+1 prolazi kroz te stavke. Prihod od najma u Turskoj se također oporezuje, s različitim pravilima za rezidente i nerezidente.

Kratki turistički najam ima posebna pravila. Prema zakonu 7464 o turističkom najmu stanova, izdavanje stana na periode do 100 dana zahtijeva dozvolu Ministarstva kulture i turizma, a uz zahtjev se prilaže jednoglasna odluka svih vlasnika u zgradi u kojoj je stan. Ustavni sud je 25. decembra 2025. odbio žalbu na to pravilo odlukom objavljenom u Službenim novinama 2. aprila 2026. U Avsallaru, gdje se 263 od 363 stana na prodaju nalazilo u zgradama od šest i više spratova, turistički najam zahtijeva pismenu saglasnost svakog vlasnika u zgradi srednje visine.

Regionalni trend zasad ide u prilog izdavaocima. U regiji Antalya, Burdur i Isparta indeks kirija za nove zakupce TCMB porastao je u godini do augusta 2026. za 22,8%, a indeks cijena stanova za 19,5%.

Mogu li stranci 2026. dobiti boravišnu dozvolu na adresu u Avsallaru?

Boravišnu dozvolu na adresu u Avsallaru zatvaranje naselja u sadašnjoj formulaciji uprave za migracije više ne blokira, ali dozvola na osnovu vlasništva i dalje zahtijeva stan vrijedan najmanje 200.000 USD u kojem vlasnik sam živi, a u oktobru 2026. toliko je tražilo samo 11 od 363 stana na prodaju u Avsallaru, 3%. Zatvaranje se promijenilo, prag vrijednosti nije.

Avsallar je na listi od 1.169 naselja koja je uprava zatvorila od 1. jula 2022, zajedno s Kargıcakom, Mahmutlarom i Kestelom u Alanyi. Najmanje do aprila 2026. obavještenje uprave je navodilo da su naselja s liste zatvorena za boravišne dozvole, kao i za registraciju privremene i međunarodne zaštite. Verzija iste stranice arhivirana 29. septembra 2026. i aktivna stranica provjerena 16. oktobra 2026. navode samo privremenu zaštitu, međunarodnu zaštitu i promjenu pokrajine za osobe pod zaštitom. Lista iz 2022. i dalje je priložena.

Uprava nije objavila posebno saopćenje o ukidanju ograničenja, pa se svaki zahtjev i dalje rješava na osnovu svojih dokumenata. Budući da formulacija zatvaranja više ne navodi nijednu vrstu boravišne dozvole, promjena se odnosi na dozvolu na osnovu ugovora o najmu jednako kao i na dozvolu na osnovu vlasništva, što je važno za izdavaoca koji traži stranog dugoročnog zakupca. Lista i ono što obuhvata mogu se ponovo promijeniti upravnom odlukom, kao 2022. godine, a ista pravila važe u Mahmutlaru i dva druga naselja Alanye s liste.

Na pragu vrijednosti posrće gotovo svaki stan u Avsallaru. Lista dokumenata uprave za kratkoročnu boravišnu dozvolu, objavljena na njenoj stranici za podnošenje zahtjeva e-İkamet, traži da je stan za dozvolu na osnovu vlasništva na dan sticanja vrijedio najmanje 200.000 USD u turskim lirama i da se koristi kao vlastiti dom stranca, a ne izdaje niti donosi drugi prihod. Po kupovnom kursu dolara TCMB od 15. oktobra 2026, 49,3315 TRY, prag je bio oko 9.866.000 TRY. Toliko je tražilo samo 11 od 363 stana na prodaju u Avsallaru: pet 4+1, tri 3+1, dva 2+1 i jedan 5+1, i nijedan 1+1. Medijan 1+1 tražio je 3.472.500 TRY, oko 70.400 USD, otprilike trećinu praga. Udio Avsallara od 3% stoji naspram 14% u Mahmutlaru i oko 27% u Obi i Tosmuru, a stan kupljen za izdavanje ne može istovremeno biti osnov dozvole svog vlasnika.

Koja pravila važe, određuje naselje u vlasničkom listu, a ne ime u oglasu. İncekum na zapadu i Türkler na istoku nikada nisu bili na listi zatvorenih naselja, a karte i oglasi često koriste ime Avsallar za cijeli taj dio obale: adresa plaže u İncekumu u OpenStreetMapu, na primjer, sadrži oba imena. Susjedi su uz to skuplji: 16. oktobra 2026. 10 stanova na prodaju u İncekumu tražilo je u medijanu 7.625.000 TRY, a 27 u Türkleru 9.350.000 TRY, od čega je 4 i 10 bilo iznad praga.

Najsigurnije je pismeno upitati pokrajinsku upravu za migracije da li bi prvi zahtjev za boravišnu dozvolu na tačnoj adresi bio prihvaćen i taj odgovor učiniti uslovom kupovine. Kako teče sam zahtjev, opisuje dio boravišna dozvola, a aktuelni stanovi na prodaju u Avsallaru navedeni su zasebno.

Kakvi su stanovi u Avsallaru?

Avsallar je tržište novih kompleksa srednje visine: 85% stanova na prodaju nalazilo se u zgradama starim najviše pet godina, 41% u zgradama od šest do osam spratova, a u 57% oglasa koji navode vrstu vlasništva još je stajao kat irtifakı, vlasnički naslov iz faze gradnje. Profil daju detaljne stranice 363 oglasa za prodaju od 16. oktobra 2026, i on se razlikuje od svakog od tri druga mjerena naselja.

Od 363 oglasa u Avsallaru 283 je navodilo lift, 286 parking, otvoren ili natkriven, a 108 je smještalo stan u site. Samo 4 su navela prirodni plin kao grijanje. Ukupno 98 oglasa za prodaju koji navode aidat davalo je u oktobru 2026. medijan od 1.875 TRY mjesečno, naspram 1.500 TRY u Tosmuru i 2.100 TRY u Obi, a 285 od 363 oglasa, 79%, opisivalo je stan kao pogodan za kredit.

U Avsallaru je vrsta vlasništva prvi dokument koji treba provjeriti. Od 228 oglasa koji su naslov naveli kao kat irtifakı ili kat mülkiyeti, 130 je navelo kat irtifakı, a udio ostaje visok i u završenim zgradama: među stanovima starim od jedne do pet godina 54 su imala kat irtifakı, a 49 kat mülkiyeti (puno vlasništvo nad stanom). Prema Zakonu o etažnom vlasništvu (Kat Mülkiyeti Kanunu) kat irtifakı se pretvara u kat mülkiyeti na osnovu upotrebne dozvole (yapı kullanma izin belgesi, koja se zove iskan) izdate za cijelu zgradu. Završen stan koji još stoji na kat irtifakı je zato razlog da se prije ponude pita da li zgrada ima iskan i kada će naslov biti pretvoren. Šta svaka vrsta naslova znači za kupca, opisuje tekst kat mülkiyeti i kat irtifakı, vrste tapua. Trinaest stanova na prodaju još je bilo u izgradnji. Za takve prodaje uz avansno plaćanje od investitora tursko Ministarstvo trgovine traži ugovor o obećanju prodaje sačinjen kod notara, daje kupcu 14 dana da odustane bez obrazloženja, ograničava rok predaje na 48 mjeseci i za projekte od 30 i više stanova traži osiguranje završetka gradnje ili bankovnu garanciju.

Kakav je svakodnevni život u Avsallaru: pijaca, plaža, bolnica, škola?

Svakodnevni život u Avsallaru teče uz D-400 i Konak Caddesi: pijaca srijedom, lanci supermarketa, apoteke, osnovna škola i javna plaža nalaze se oko 1 km od centra, ali bolnice nema, a najbliže državne bolnice su 28,3 km daleko u Obi i 37,3 km daleko u Manavgatu. Navedena su mjesta zabilježena u OpenStreetMapu u oktobru 2026, s udaljenostima cestom od centra Avsallara.

• Sedmična pijaca: pijaca (pazar) u Avsallaru održava se srijedom na natkrivenom pijačnom prostoru u Konak Caddesi, 1,2 km od centra. OpenStreetMap označava pijačni prostor za srijedu, a oglasi za nekretnine opisuju istu pijacu srijedom; kalendar pijaca općine Alanya nije pronađen.
• More: OpenStreetMap prikazuje dijelove javne plaže na 0,45 do 1 km od centra. Plaža u İncekumu, duga pješčana plaža koju navode mnogi oglasi, nalazi se u susjednom İncekumu, 2,7 km daleko u jednom smjeru vožnje.
• Zdravstvo: u Avsallaru nema bolnice. Klinička i istraživačka bolnica ALKÜ Alanya, državna klinička bolnica, nalazi se 28,3 km daleko u Obi, oko 23 minute bez gužve, a Državna bolnica Manavgat 37,3 km daleko, oko 29 minuta. OpenStreetMap bilježi sedam apoteka u krugu od 3,5 km od centra. Dom porodičnog zdravlja (aile sağlığı merkezi), gdje rade porodični ljekari, u oktobru 2026. nije pronađen ni na karti ni u objavljenim spiskovima, pa njegovu adresu treba pitati kod muhtara, izabranog predstavnika naselja.
• Kupovina: OpenStreetMap bilježi 13 prodavnica lanaca supermarketa u krugu od 3,5 km od centra: pet BİM, tri Şok, dvije Migros, dvije Carrefour i jednu A101.
• Škole: OpenStreetMap imenuje jednu osnovnu školu blizu centra, Alaaddin Keykubat İlkokulu, i prikazuje još dva školska prostora bez imena, pa porodice trebaju provjeriti mogućnosti srednje škole u upravi za obrazovanje okruga Alanya (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).

Tarife za struju i vodu i cijene u supermarketima iste su kao u ostatku Alanye, pa se troškovi života u Avsallaru razlikuju od ostatka okruga uglavnom po kiriji i vožnji do grada.

Koje su loše strane života u Avsallaru?

Glavne loše strane Avsallara su udaljenost od bolnica i ustanova Alanye, prag vrijednosti za boravišnu dozvolu koji ne dostiže 97% stanova na prodaju, gusto tržište novih stanova s jednom spavaćom sobom, naslovi iz faze gradnje, tanko tržište najma i gradnja autoputa do 2028. Nijedna od njih ne isključuje Avsallar, ali svaka mijenja ono što kupac treba provjeriti.

• Udaljenost: Avsallar je 24,6 km od centra Alanye, 28,3 km od državne kliničke bolnice i 66,0 km od aerodroma Gazipaşa, a red vožnje javnog prijevoza do Alanye nije pronađen.
• Boravišna dozvola: zatvaranje više ne navodi boravišne dozvole, ali 352 od 363 stana ponuđena na prodaju 16. oktobra 2026. tražila su manje od 200.000 USD koje zahtijeva dozvola na osnovu vlasništva, a nijedan od 206 stanova s jednom spavaćom sobom nije dostigao taj prag.
• Konkurencija novogradnje: istog dana na prodaju je bilo 115 novih stanova i 206 stanova s jednom spavaćom sobom, pa polovni 1+1 direktno konkuriše ponudi investitora, a novi stanovi nisu tražili više po kvadratnom metru od petogodišnjih.
• Naslovi iz faze gradnje: 57% oglasa koji navode naslov navelo je kat irtifakı, uključujući 54 od 103 stana stara od jedne do pet godina koji navode naslov.
• Tanko tržište najma: za dugoročni najam bila su ponuđena samo 32 stana naspram 363 na prodaju, a sva 24 oglasa objavljena između jula i početka oktobra još su bila objavljena 16. oktobra.
• Gradnja autoputa: procjena uticaja projekta na okoliš i društvo smješta gradilišni kamp br. 3 s betonskom i asfaltnom bazom na Km 124+300 kod Avsallara i İncekuma, stavlja dva odlagališta zemlje u Avsallar i navodi udaljenost od 0 m između glavne trase i najbliže zgrade Avsallara, a radovi traju do otvaranja najkasnije u oktobru 2028.
• Prazni stanovi: 343 od 363 stana na prodaju bila su prazna u trenutku objave oglasa, što je najviši udio od četiri mjerena naselja, pa kupac koji želi komšije tokom cijele godine treba pitati koliko je stanova u zgradi naseljeno.

Svaka od ovih tačaka može se provjeriti prije ponude. Upotrebna dozvola i vrsta naslova spadaju u provjere opisane uz put razgledanja nekretnina u Alanyi, a oboje je lakše dobiti dok prodavac još želi prodati.

Kome odgovara Avsallar i kakav je u poređenju s Obom, Tosmurom i Mahmutlarom?

Avsallar odgovara kupcima koji žele nov stan s jednom spavaćom sobom u kompleksu s bazenom, za odmor ili izdavanje, za manje od 100.000 EUR po cijenama iz oktobra 2026, i koji prihvataju vožnju od oko 20 minuta do Alanye i 23 minute do državne bolnice. Odgovara i izdavaocu spremnom da namjesti stan, jer je namješteni 1+1 dao najviši bruto prinos među tipovima stanova mjerenim u Avsallaru, oko 6,7%.

Prodajne cijene izmjerene su za Avsallar 16. oktobra, za Obu i Tosmur 14. oktobra i za Mahmutlar 13. oktobra 2026. Kirije za Avsallar i Tosmur obuhvataju sve oglase objavljene na dan mjerenja; kirije za Obu i Mahmutlar potiču iz oglasa objavljenih od jula do oktobra 2026. Udaljenosti do centra izmjerene su do iste tačke kod Güller Pınarı. Lista zatvorenih naselja i dalje navodi Avsallar, Mahmutlar i Kestel, ali se nakon promjene iz 2026. ne odnosi na boravišne dozvole. Kestel i Demirtaş izmjereni su istom metodom 21. i 22. oktobra 2026., nakon prva četiri, i ne mijenjaju nijedan od Avsallarovih plasmana među njima.

Prema ovim brojkama Avsallar odgovara kupcu s najskromnijim budžetom koji želi novu zgradu i izdavaocu koji namješta 1+1. Manje odgovara kupcu kojem treba boravišna dozvola na osnovu vlasništva, jer je prag vrijednosti prešlo samo 11 stanova na prodaju, penzioneru koji želi bolnicu na deset minuta, što nude Oba i Tosmur, ili kupcu koji traži ustaljenu zgradu s punim vlasništvom nad stanom, što češće nudi stariji fond Tosmura.

Primjer izračuna: kupovina i izdavanje namještenog 1+1 u Avsallaru

Namješten stan s jednom spavaćom sobom kupljen po medijanu tražene cijene iz oktobra 2026. od 3.750.000 TRY i izdat po medijanu kirije od 21.000 TRY mjesečno donosio bi oko 5,2% godišnje neto prije poreza na dohodak, ako kupac plati cijelu taksu za prijenos vlasništva i ne plati proviziju agentu. Izračun koristi medijane uzoraka oglasa i naknade važeće 2026, u cijelosti opisane u dijelu troškovi kupovine u Turskoj. Računa se s 1+1 jer su 57% stanova na prodaju u Avsallaru i polovina stanova za najam tipa 1+1.

Po cijenama iz oktobra 2026. neto prihod od 202.458 TRY iznosi 5,2% izdatka od 3.900.000 TRY i 5,0% od 4.080.000 TRY ako kupac plati i najvišu proviziju agenta. Manji troškovi su izostavljeni: servisna naknada katastra, sudski tumač u katastru, zamjena namještaja i porez na dohodak od kirije, koji zavisi od poreske rezidentnosti vlasnika. Red za porez na nekretnine je pretpostavka, jer općinsku vrijednost stana određuje općina Alanya, a ne tržište, a kirija počiva na samo sedam oglasa za namješteni 1+1.

Isti izračun dao je 5,9% za namješteni 1+1 u Obi i 4,6% za namješteni 2+1 u Tosmuru, pa namješteni 1+1 u Avsallaru stoji između njih. S vrijednošću od oko 76.000 USD u oktobru 2026. stan je uz to daleko ispod 200.000 USD koje zahtijeva boravišna dozvola na osnovu vlasništva, a izdat stan ionako ne bi mogao biti njen osnov.

Koliko se brzo mijenjaju cijene i kirije u Avsallaru?

Zvanični podaci ne silaze ispod nivoa regije: u regiji Antalya, Burdur i Isparta indeks cijena stanova TCMB porastao je u godini do augusta 2026. za 19,5%, a indeks kirija za nove zakupce za 22,8%. Godišnja potrošačka inflacija u augustu 2026. bila je 31,51% prema TÜİK-u, pa su obje brojke realno bile pad, od oko 9% u cijenama i 7% u kirijama.

Ni TCMB ni TÜİK ne objavljuju indeks za Alanyu ili za pojedinačno naselje. Medijani oglasa za Avsallar snimak su traženih cijena jednog dana, 16. oktobra 2026, i bit će osvježeni u januaru 2027. istom metodom kao za Obu, Tosmur i Mahmutlar, kako bi se promjena u samom Avsallaru mogla mjeriti od tada.