Wohnung kaufen in Avsallar, Alanya 2026: Preise, Mieten und Aufenthalt

Avsallar ist ein Küstenstadtteil von Alanya in der Provinz Antalya, an der Ferienküste rund 24,6 km auf der Straße westlich des Stadtzentrums bei Güller Pınarı, zwischen İncekum und Türkler an der D-400. Am 16. Oktober 2026 hatten die 363 auf Emlakjet angebotenen Wohnungen in Avsallar einen Median-Angebotspreis von 4.200.000 TRY, rund 75.900 EUR, und einen Median von 59.000 TRY pro Quadratmeter, gleichauf mit Mahmutlar und 13 % unter Oba bei gleicher Messung; 57 % waren Einzimmerwohnungen (1+1), und 78 % kosteten weniger als 100.000 EUR. Der Bestand ist der jüngste der vier gleich erhobenen Stadtteile, 85 % der Wohnungen liegen in Gebäuden von höchstens fünf Jahren, doch neue Wohnungen kosteten pro Quadratmeter nicht mehr als ältere, und 57 % der Anzeigen mit Angabe zum Titel nannten noch kat irtifakı, den Titel der Bauphase. Nur 32 Wohnungen wurden langfristig zur Miete angeboten, zu einem Median von 22.000 TRY im Monat; eine möblierte 1+1 erreichte eine Bruttorendite von rund 6,7 % und eine berechnete Nettorendite von rund 5,2 % nach Grundbuchgebühr, Nebenkosten, Versicherung, Grundsteuer und einem Monat ohne Mieter. Avsallar steht weiterhin namentlich auf der Liste gesperrter Stadtteile der türkischen Migrationsbehörde von 2022, aber zwischen April und September 2026 hat die Behörde Aufenthaltserlaubnisse aus den in ihrer Bekanntmachung genannten gesperrten Verfahren gestrichen; die Wertgrenze blieb unverändert, und nur 3 % der angebotenen Wohnungen verlangten die 200.000 USD, die eine Erlaubnis auf Grundlage von Wohneigentum voraussetzt. Der Alltag, vom Mittwochsmarkt an der Konak Caddesi bis zu 13 Supermarktfilialen, liegt nahe am Zentrum, die nächsten staatlichen Krankenhäuser sind jedoch 28,3 km entfernt in Oba und 37,3 km entfernt in Manavgat, und die im Hinterland gebaute Autobahn bringt Avsallar bis 2028 ein Baucamp und zwei Bodendeponien, aber keine eigene Anschlussstelle.

Wo liegt Avsallar und wie weit ist es bis ins Zentrum von Alanya und zu den Flughäfen?

Avsallar ist ein Küstenstadtteil (mahalle) des Landkreises Alanya in der Provinz Antalya, an der Ferienküste westlich der Stadt, rund 24,6 km auf der Straße vom Zentrum Alanyas bei Güller Pınarı, 66,0 km vom Flughafen Gazipaşa-Alanya und 103,9 km vom Flughafen Antalya entfernt, nach einer OpenStreetMap-Routenberechnung vom 16. Oktober 2026. Avsallar liegt an der D-400, der Küstenstraße, mit İncekum im Westen und Türkler im Osten. Avsallar ist 24 bis 30 Minuten näher am Flughafen Antalya als Tosmur oder Mahmutlar und 12 bis 19 Minuten weiter vom staatlichen Lehrkrankenhaus Alanyas in Oba entfernt.

Avsallar war bis 1986 ein Dorf; in jenem Jahr bekam es eine eigene Gemeindeverwaltung und wurde zur Kleinstadt, so die Geschichtsseite der früheren Gemeinde Avsallar. Das Gesetz 6360, das Großstadtgesetz von 2012, hob die Kleinstadtgemeinden (belde) in der Provinz Antalya auf und gliederte jede ihrem Landkreis "als einen einzigen Stadtteil unter dem Namen der Kleinstadt" ein. Avsallar wurde deshalb mit den Kommunalwahlen im März 2014 ein Stadtteil Alanyas, und İncekum, das ebenfalls eine eigene Gemeinde hatte, wurde ein eigener Stadtteil.

Dieselbe Routenberechnung liefert die Strecken, die ein Bewohner tatsächlich fährt.

Die Fahrzeiten sind Schätzungen der Routing-Software ohne Verkehr, im Sommer kommt auf der D-400 auf jeder Zeile Zeit hinzu. Manche Entfernungen hängen von der Richtung ab, weil die D-400 eine getrennte Fahrbahn hat: Der Strand von İncekum liegt in einer Richtung 2,7 km vom Zentrum Avsallars entfernt, in der anderen 5,5 km. Im Oktober 2026 war kein veröffentlichter Fahrplan und kein Tarif für den Nahverkehr zwischen Avsallar und Alanya zu finden, deshalb gelten die Zeiten in der Tabelle für das Auto.

Von Serik in Richtung Alanya wird eine mautpflichtige Autobahn gebaut, die laut Vertrag spätestens im Oktober 2028 öffnet, doch Avsallar bekommt keine eigene Anschlussstelle. Die Hauptstrecke verläuft im Hinterland oberhalb von İncekum, Avsallar und Türkler, und die 16 km zwischen der Anschlussstelle Alarahan (Km 117,6) und der Anschlussstelle Konaklı (Km 133,4) haben keine Ausfahrt, ein Bewohner Avsallars fährt also an einer dieser beiden auf. Maut, Trassenverlauf und was die Autobahn für jeden Teil Alanyas ändert, beschreibt der Beitrag Autobahn Antalya-Alanya.

Wer wohnt in Avsallar?

TÜİK, das türkische Statistikamt, zählte zum 31. Dezember 2022 im adressbasierten Melderegister 15.220 Einwohner in Avsallar, die jüngste Stadtteilzahl, die im Oktober 2026 abrufbar war. Avsallar hatte im selben Register 8.515 gemeldete Einwohner im Jahr 2009 und 11.545 im Jahr 2017, wie City Population sie zusammenstellt; die gemeldete Bevölkerung wuchs also in 13 Jahren um rund 79 %. Zum Vergleich hatte Tosmur 2022 11.712 Einwohner, Oba 28.864 und Mahmutlar 53.034.

Das Register zählt Personen mit gemeldeter Adresse in Avsallar, also auch ausländische Einwohner mit Meldeadresse, nicht aber Ferienbesitzer, die anderswo leben. Keine amtliche Quelle veröffentlicht die Zahl der ausländischen Einwohner pro Stadtteil. Die Migrationsbehörde (Göç İdaresi Başkanlığı) sperrte 2022 Stadtteile mit der Begründung einer hohen Ausländerdichte, und Avsallar war einer der vier Stadtteile Alanyas auf dieser Liste.

Die Kaufanzeigen deuten eher auf Ferienwohnungen als auf Familienwohnungen. Von den 363 am 16. Oktober 2026 angebotenen Wohnungen waren 343, also 94,5 %, als leer beschrieben, 13 vom Eigentümer bewohnt und 7 vermietet. Bei gleicher Messung standen in Tosmur 87 %, in Oba 88 % und in Mahmutlar 91 % leer. Avsallars Wert ist der höchste der vier, und 115 der angebotenen Wohnungen waren neu, es kommt also weiter neuer Bestand auf den Markt.

Was kostet eine Wohnung in Avsallar?

Die am 16. Oktober 2026 in Avsallar angebotenen Wohnungen hatten einen Median-Angebotspreis von 4.200.000 TRY, rund 75.900 EUR, und einen Median von 59.000 TRY pro Brutto-Quadratmeter, rund 1.067 EUR. Die Mediane stammen aus allen 363 Wohnungsanzeigen, die an diesem Tag auf Emlakjet, einem landesweiten türkischen Immobilienportal, online waren, Seite für Seite gelesen. Die Euro-Werte verwenden den Euro-Ankaufskurs von 55,3113 TRY aus dem Bulletin der Zentralbank der Republik Türkei (TCMB) vom 15. Oktober 2026. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um Verkaufspreise; den Abstand zwischen beiden behandelt der Beitrag Immobilienpreis in Alanya verhandeln.

Mehr als die Hälfte der angebotenen Wohnungen in Avsallar sind 1+1, und 282 der 363 Anzeigen, 78 %, verlangten im Oktober 2026 weniger als 100.000 EUR.

Türkische Anzeigen zählen Zimmer als Schlafzimmer plus Wohnzimmer, eine 1+1 hat also ein Schlafzimmer und ein separates Wohnzimmer, eine 2+1 zwei Schlafzimmer. Die Bruttofläche enthält einen Anteil an Wänden und Balkonen; im Datensatz lag die Nettofläche im Median bei 90,9 % der Bruttofläche. Die Zeilen 3+1 und 4+1 beruhen auf 19 und 14 Anzeigen und sind nur ein Anhaltspunkt.

Avsallar ist der günstigste der vier gleich erhobenen Stadtteile, weil seine Wohnungen klein sind, nicht weil der Quadratmeter günstig wäre. Der Median pro Quadratmeter lag in Avsallar bei 59.000 TRY, rund 1 % über den 58.289 TRY in Mahmutlar am 13. Oktober 2026, 10 % unter den 65.424 TRY in Tosmur und 13 % unter den 68.149 TRY in Oba am 14. Oktober. Eine 1+1 in Avsallar kostete 11 % weniger als in Mahmutlar, eine 2+1 17 % weniger, auch weil die 2+1 in Avsallar kleiner sind, im Median 95,5 m² gegenüber 110 m².

Möblierung bringt in Avsallar einen echten Aufpreis. Möblierte 1+1 kosteten im Oktober 2026 im Median 3.750.000 TRY bei 72 Anzeigen, unmöblierte 3.200.000 TRY bei 117 Anzeigen, möblierte also 17 % mehr, und beide Gruppen waren gleich groß, im Median 54,5 m² gegenüber 54 m², und gleich alt, zwei Jahre gegenüber einem. Bei den 2+1 trägt der Vergleich nicht: Die 25 möblierten waren größer und älter als die 86 unmöblierten.

Seit dem 1. Juli 2026 eingestellte Anzeigen verlangten 3.600.000 TRY für eine 1+1 und 5.300.000 TRY für eine 2+1. Die meisten Anzeigen stammen aus 2026, aber 41 waren seit 2025 oder früher online, und eine Wohnung, die nach einem Jahr noch angeboten wird, hat sich zum Angebotspreis nicht verkauft.

Baualter und Preis

Avsallars Bestand ist der jüngste der vier erhobenen Stadtteile: 309 der 363 angebotenen Wohnungen, 85 %, lagen in Gebäuden von höchstens fünf Jahren, gegenüber 64 % in Oba, 40 % in Mahmutlar und 14 % in Tosmur. Von den 115 Neubauwohnungen waren 102 als bezugsfertig und 13 als im Bau beschrieben.

Neubau bringt in Avsallar keinen Aufpreis. Neubauwohnungen kosteten pro Quadratmeter rund 9 % weniger als Wohnungen von einem bis fünf Jahren, und Wohnungen von sechs bis fünfzehn Jahren kosteten ungefähr so viel wie neue. In Tosmur ist das Muster umgekehrt: Dort verlangten die 13 Wohnungen von höchstens fünf Jahren pro Quadratmeter rund 53 % mehr als die typische Wohnung von 11 bis 15 Jahren. In Avsallar folgt der Angebotspreis eher Größe und Möblierung als dem Baualter.

Für die Erdbebensicherheit bleibt das Baualter wichtig. Die geltende türkische Erdbebenbauverordnung (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trat am 1. Januar 2019 in Kraft, und ob sie galt, entscheidet das Datum der Baugenehmigung, nicht das Jahr der Fertigstellung. Eine 2021 fertiggestellte Wohnung kann deshalb noch nach der älteren Verordnung genehmigt worden sein, und die 54 Wohnungen in Gebäuden über fünf Jahre, fertiggestellt bis etwa 2020, sind die, bei denen das am wahrscheinlichsten ist.

Am Meer oder weiter hinten: der Preisabstand

Wohnungen nahe am Meer kosteten in Avsallar im Oktober 2026 pro Quadratmeter nicht mehr als Wohnungen weiter hinten. Von den 56 Anzeigen mit einer Entfernung zum Meer in der Beschreibung verlangten die 6 innerhalb von 200 m im Median 53.777 TRY pro m², die 27 zwischen 500 m und 1 km 64.545 TRY und die 18 mehr als 1 km entfernten 58.801 TRY.

Die Zahlen sind klein, doch das Muster gleicht Mahmutlar, wo ebenfalls kein Aufpreis für Meernähe erschien, und nicht Tosmur, wo Wohnungen innerhalb von 200 m zum Meer rund 72 % mehr kosteten. Die Beschreibungen nennen einen Meerblick etwa so oft wie eine Entfernung: 55 der 363.

Was kostet die Miete in Avsallar?

Die am 16. Oktober 2026 in Avsallar langfristig zur Miete angebotenen Wohnungen hatten eine Median-Angebotsmiete von 22.000 TRY im Monat, rund 398 EUR, mit 15.750 TRY für eine 1+1 und 29.000 TRY für eine 2+1. Die Mediane stammen aus allen 32 Mietanzeigen auf Emlakjet in Avsallar an diesem Tag, was Avsallar neben seinen 363 Kaufangeboten zu einem kleinen Mietmarkt macht.

Möblierung hebt die Miete fast so stark wie ein zweites Schlafzimmer. Im Oktober 2026 verlangte eine möblierte 1+1 21.000 TRY, rund 380 EUR, eine unmöblierte 15.000 TRY, rund 271 EUR, und sechs der acht unmöblierten 1+1 verlangten genau 15.000 TRY, dieser Median beschreibt also eine enge Gruppe ähnlicher Wohnungen. Eine möblierte 1+1 verlangte damit fast so viel wie eine unmöblierte 2+1 mit 22.500 TRY, und eine möblierte 2+1 verlangte 30.000 TRY, rund 542 EUR.

Die Mieten in Avsallar liegen unter denen der östlichen Stadtteile, weil die Wohnungen kleiner sind, nicht weil ein Quadratmeter günstiger vermietet wird. Über alle Größen verlangte Avsallar im Median 273 TRY pro Quadratmeter Miete, so viel wie Tosmur und Mahmutlar. Mietanzeigen bleiben zudem wochenlang online: Alle 24 Avsallar-Anzeigen aus der Stichprobe Juli bis Oktober 2026 für die Lebenshaltungskosten in Alanya waren am 16. Oktober noch online, die Wohnungen blieben also entweder unvermietet oder ihre Anzeigen blieben nach der Vermietung stehen.

Von den 32 Mietanzeigen nannten 29 eine Klimaanlage als Heizung, und 15 lagen in einer site (einer abgeschlossenen Wohnanlage). Die 20 Anzeigen mit Angabe zur aidat, der monatlichen Hausgeldumlage, nannten im Oktober 2026 einen Median von 1.500 TRY. Von den 21 Anzeigen mit Kautionsangabe verlangten 13 eine Monatsmiete.

Welche Mietrendite bringt eine Wohnung in Avsallar?

Eine möblierte Einzimmerwohnung in Avsallar erreichte bei den Angebotspreisen und Mieten vom Oktober 2026 eine Bruttorendite von rund 6,7 %, die höchste der vier erhobenen Wohnungstypen, unter den 7,4 % derselben Wohnung in Oba und über den 5,5 % einer möblierten 2+1 in Tosmur. Bruttorendite bedeutet hier zwölf Monate der Median-Angebotsmiete geteilt durch den Median-Angebotspreis desselben Wohnungstyps.

Für jede Zeile gelten zwei Vorbehalte. Beide Werte sind Angebotswerte, die tatsächliche Rendite hängt also davon ab, was ein Käufer zahlt und was ein Mieter unterschreibt. Jede Miete beruht auf 6 bis 8 Anzeigen, eine neue Anzeige kann eine Zeile also um einen halben Punkt verschieben. Die möblierte 1+1 liegt vorn, weil die Möblierung ihre Miete um 40 % hebt und ihren Preis nur um 17 %.

Die Nettorendite ist niedriger. Aidat, Grundsteuer, die DASK-Erdbebenpflichtversicherung und die leeren Monate zwischen zwei Mietern gehen von der Miete ab, und das Rechenbeispiel für eine möblierte 1+1 rechnet diese Posten durch. Mieteinnahmen sind in der Türkei zudem steuerpflichtig, mit unterschiedlichen Regeln für Ansässige und Nichtansässige.

Kurzzeitige Ferienvermietung ist ein eigenes Regime. Nach dem Gesetz 7464 über die touristische Vermietung von Wohnungen braucht die Vermietung einer Wohnung für Zeiträume bis zu 100 Tagen eine Genehmigung des Ministeriums für Kultur und Tourismus, und dem Antrag muss ein einstimmiger Beschluss aller Eigentümer des Gebäudes beiliegen, in dem die Wohnung liegt. Das Verfassungsgericht wies eine Klage gegen diese Regel am 25. Dezember 2025 ab, die Entscheidung erschien am 2. April 2026 im Amtsblatt. In Avsallar, wo 263 der 363 angebotenen Wohnungen in Gebäuden mit sechs oder mehr Stockwerken lagen, braucht eine Ferienvermietung die schriftliche Zustimmung jedes Eigentümers in einem mittelhohen Block.

Der regionale Trend begünstigt Vermieter vorerst. In der Region Antalya, Burdur und Isparta stieg der Neumieten-Index der TCMB im Jahr bis August 2026 um 22,8 %, ihr Hauspreisindex um 19,5 %.

Bekommen Ausländer 2026 eine Aufenthaltserlaubnis für eine Adresse in Avsallar?

Eine Aufenthaltserlaubnis für eine Adresse in Avsallar ist nach dem heutigen Wortlaut der Migrationsbehörde nicht mehr durch die Stadtteilsperre ausgeschlossen, doch eine Erlaubnis auf Grundlage von Wohneigentum verlangt weiterhin eine Wohnung im Wert von mindestens 200.000 USD, die der Eigentümer selbst bewohnt, und nur 11 der 363 angebotenen Wohnungen in Avsallar, 3 %, verlangten im Oktober 2026 so viel. Die Sperre hat sich geändert, die Wertgrenze nicht.

Avsallar steht auf der Liste der 1.169 Stadtteile, die die Behörde ab dem 1. Juli 2022 sperrte, zusammen mit Kargıcak, Mahmutlar und Kestel in Alanya. Bis mindestens April 2026 hieß es in der Bekanntmachung der Behörde, die gelisteten Stadtteile seien für Aufenthaltserlaubnisse ebenso gesperrt wie für vorübergehenden und internationalen Schutz. Die am 29. September 2026 archivierte Fassung derselben Seite und die am 16. Oktober 2026 geprüfte Live-Seite nennen nur noch vorübergehenden Schutz, internationalen Schutz und den Wechsel der Provinz für Schutzberechtigte. Die Liste von 2022 ist weiterhin angehängt.

Die Behörde hat keine eigene Mitteilung über die Aufhebung der Beschränkung veröffentlicht, daher wird jeder Antrag weiterhin anhand seiner Unterlagen entschieden. Weil der Wortlaut der Sperre keine Art von Aufenthaltserlaubnis mehr nennt, gilt die Änderung für eine Erlaubnis auf Grundlage eines Mietvertrags ebenso wie für eine auf Grundlage von Eigentum, was für einen Vermieter auf der Suche nach einem ausländischen Langzeitmieter wichtig ist. Die Liste und ihr Geltungsbereich können sich durch Verwaltungsentscheidung erneut ändern, wie 2022, und dieselben Regeln gelten in Mahmutlar und den beiden anderen Stadtteilen Alanyas auf der Liste.

An der Wertgrenze scheitert fast jede Wohnung in Avsallar. Die Unterlagenliste der Behörde für eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis, veröffentlicht auf ihrer Antragsseite e-İkamet, verlangt, dass eine Wohnung für eine eigentumsbasierte Erlaubnis zum Erwerbszeitpunkt mindestens 200.000 USD in türkischen Lira wert war und als eigene Wohnung des Ausländers genutzt wird, nicht zur Vermietung oder für andere Einkünfte. Zum Dollar-Ankaufskurs der TCMB vom 15. Oktober 2026, 49,3315 TRY, lag die Grenze bei rund 9.866.000 TRY. Nur 11 der 363 angebotenen Wohnungen in Avsallar verlangten so viel: fünf 4+1, drei 3+1, zwei 2+1 und eine 5+1, und keine einzige 1+1. Die Median-1+1 verlangte 3.472.500 TRY, rund 70.400 USD, ungefähr ein Drittel der Grenze. Avsallars Anteil von 3 % steht 14 % in Mahmutlar und rund 27 % in Oba und Tosmur gegenüber, und eine zum Vermieten gekaufte Wohnung kann nicht zugleich Grundlage der Erlaubnis ihres Eigentümers sein.

Welche Regeln gelten, entscheidet der Stadtteil im Grundbuch, nicht der Name in der Anzeige. İncekum im Westen und Türkler im Osten standen nie auf der Sperrliste, und Karten und Anzeigen verwenden den Namen Avsallar oft für den ganzen Küstenabschnitt: Die OpenStreetMap-Adresse des Strandes von İncekum etwa enthält beide Namen. Die Nachbarn sind außerdem teurer: Am 16. Oktober 2026 verlangten die 10 angebotenen Wohnungen in İncekum im Median 7.625.000 TRY und die 27 in Türkler 9.350.000 TRY, 4 und 10 davon über der Grenze.

Der sichere Weg ist, die Migrationsbehörde der Provinz schriftlich zu fragen, ob ein erster Antrag auf Aufenthaltserlaubnis unter der genauen Adresse angenommen würde, und diese Antwort zur Bedingung des Kaufs zu machen. Wie der Antrag selbst abläuft, beschreibt der Leitfaden zur Aufenthaltserlaubnis, und aktuelle Angebote in Avsallar sind separat gelistet.

Wie sieht der Wohnungsbestand in Avsallar aus?

Avsallar ist ein Markt neuer, mittelhoher Wohnanlagen: 85 % der angebotenen Wohnungen lagen in Gebäuden von höchstens fünf Jahren, 41 % in Gebäuden mit sechs bis acht Stockwerken, und 57 % der Anzeigen mit Angabe zum Titel nannten noch kat irtifakı, den Titel der Bauphase. Die Detailseiten der 363 Kaufanzeigen vom 16. Oktober 2026 liefern das Profil, und es unterscheidet sich von jedem der drei anderen erhobenen Stadtteile.

Von den 363 Anzeigen in Avsallar nannten 283 einen Aufzug, 286 einen offenen oder überdachten Parkplatz, und 108 verorteten die Wohnung in einer site. Nur 4 nannten Erdgas als Heizung. Die 98 Kaufanzeigen mit Angabe zur aidat nannten im Oktober 2026 einen Median von 1.875 TRY im Monat, gegenüber 1.500 TRY in Tosmur und 2.100 TRY in Oba, und 285 der 363 Anzeigen, 79 %, beschrieben die Wohnung als kreditfähig.

In Avsallar ist der Titeltyp das erste Dokument, das zu prüfen ist. Von den 228 Anzeigen, die den Titel als kat irtifakı oder kat mülkiyeti angaben, nannten 130 kat irtifakı, und der Anteil bleibt auch in fertigen Gebäuden hoch: Bei Wohnungen von einem bis fünf Jahren standen 54 mit kat irtifakı 49 mit kat mülkiyeti (vollem Wohnungseigentum) gegenüber. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Kat Mülkiyeti Kanunu) wird kat irtifakı auf Grundlage der für das gesamte Gebäude erteilten Nutzungsgenehmigung (yapı kullanma izin belgesi, iskan genannt) in kat mülkiyeti umgewandelt. Eine fertige Wohnung, die noch auf kat irtifakı steht, ist deshalb ein Grund, vor einem Angebot zu fragen, ob das Gebäude seine iskan hat und wann der Titel umgeschrieben wird. Was jeder Titeltyp für einen Käufer bedeutet, beschreibt der Beitrag Tapu-Arten in der Türkei. Dreizehn der angebotenen Wohnungen waren noch im Bau. Für solche Vorauszahlungsverkäufe eines Bauträgers verlangt das türkische Handelsministerium einen notariell beurkundeten Kaufversprechensvertrag, gibt dem Käufer 14 Tage Widerrufsrecht ohne Begründung, begrenzt die Lieferfrist auf 48 Monate und schreibt bei Projekten ab 30 Wohnungen eine Fertigstellungsversicherung oder eine Bankgarantie vor.

Wie ist der Alltag in Avsallar: Markt, Strand, Krankenhaus, Schule?

Der Alltag in Avsallar spielt sich entlang der D-400 und der Konak Caddesi ab: Mittwochsmarkt, Supermarktketten, Apotheken, eine Grundschule und der öffentliche Strand liegen alle etwa 1 km vom Zentrum entfernt, doch es gibt kein Krankenhaus, und die nächsten staatlichen Krankenhäuser sind 28,3 km entfernt in Oba und 37,3 km entfernt in Manavgat. Aufgeführt sind die im Oktober 2026 bei OpenStreetMap erfassten Orte, mit Straßenentfernungen vom Zentrum Avsallars.

• Der Wochenmarkt: Der Markt (pazar) von Avsallar findet mittwochs auf dem überdachten Marktgelände an der Konak Caddesi statt, 1,2 km vom Zentrum. OpenStreetMap markiert das Marktgelände für Mittwoch, und Immobilienanzeigen beschreiben denselben Mittwochsmarkt; ein Marktkalender der Stadtverwaltung Alanya war nicht zu finden.
• Das Meer: OpenStreetMap verzeichnet öffentliche Strandabschnitte 0,45 km bis 1 km vom Zentrum. Der Strand von İncekum, der lange Sandstrand, den viele Anzeigen nennen, liegt im benachbarten İncekum, in einer Fahrtrichtung 2,7 km entfernt.
• Gesundheit: In Avsallar gibt es kein Krankenhaus. Das ALKÜ Alanya Lehr- und Forschungskrankenhaus, das staatliche Lehrkrankenhaus, liegt 28,3 km entfernt in Oba, ohne Verkehr rund 23 Minuten, und das Staatliche Krankenhaus Manavgat 37,3 km entfernt, rund 29 Minuten. OpenStreetMap verzeichnet sieben Apotheken im Umkreis von 3,5 km um das Zentrum. Ein Familiengesundheitszentrum (aile sağlığı merkezi), in dem die Hausärzte arbeiten, war im Oktober 2026 weder auf der Karte noch in veröffentlichten Listen zu finden; die Adresse erfragt man am besten beim muhtar, dem gewählten Ortsvorsteher.
• Einkaufen: OpenStreetMap verzeichnet 13 Filialen von Supermarktketten im Umkreis von 3,5 km um das Zentrum: fünf BİM, drei Şok, zwei Migros, zwei Carrefour und eine A101.
• Schulen: OpenStreetMap nennt eine Grundschule nahe dem Zentrum, die Alaaddin Keykubat İlkokulu, und verzeichnet zwei weitere Schulgelände ohne Namen; Familien sollten die Möglichkeiten für Mittel- und Oberschule beim Bildungsamt des Landkreises Alanya (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü) bestätigen lassen.

Strom-, Wassertarife und Supermarktpreise sind dieselben wie im übrigen Alanya, die Lebenshaltungskosten in Avsallar unterscheiden sich vom Rest des Landkreises also vor allem bei Miete und Fahrt in die Stadt.

Welche Nachteile hat das Leben in Avsallar?

Die wichtigsten Nachteile Avsallars sind die Entfernung zu Alanyas Krankenhäusern und Ämtern, eine Wertgrenze für die Aufenthaltserlaubnis, an der 97 % der angebotenen Wohnungen scheitern, ein voller Markt für neue Einzimmerwohnungen, Titel der Bauphase, ein dünner Mietmarkt und Autobahnbauarbeiten bis 2028. Keiner davon schließt Avsallar aus, aber jeder verändert, was ein Käufer prüfen sollte.

• Entfernung: Avsallar liegt 24,6 km vom Zentrum Alanyas, 28,3 km vom staatlichen Lehrkrankenhaus und 66,0 km vom Flughafen Gazipaşa entfernt, und ein Fahrplan für den Nahverkehr nach Alanya war nicht zu finden.
• Aufenthaltserlaubnis: Die Sperre nennt Aufenthaltserlaubnisse nicht mehr, doch 352 der 363 am 16. Oktober 2026 angebotenen Wohnungen verlangten weniger als die 200.000 USD, die eine eigentumsbasierte Erlaubnis voraussetzt, und keine der 206 Einzimmerwohnungen erreichte sie.
• Neubaukonkurrenz: Am selben Tag standen 115 Neubauwohnungen und 206 Einzimmerwohnungen zum Verkauf, eine gebrauchte 1+1 konkurriert also direkt mit dem Bestand der Bauträger, und neue Wohnungen kosteten pro Quadratmeter nicht mehr als fünf Jahre alte.
• Titel der Bauphase: 57 % der Anzeigen mit Titelangabe nannten kat irtifakı, darunter 54 der 103 Wohnungen von einem bis fünf Jahren mit Titelangabe.
• Dünner Mietmarkt: Nur 32 Wohnungen wurden langfristig zur Miete angeboten, gegenüber 363 zum Kauf, und alle 24 zwischen Juli und Anfang Oktober eingestellten Anzeigen waren am 16. Oktober noch online.
• Autobahnbau: Die Umwelt- und Sozialverträglichkeitsprüfung des Projekts verortet Baucamp 3 mit Beton- und Asphaltwerk bei Km 124+300 nahe Avsallar und İncekum, legt zwei Bodendeponien nach Avsallar und gibt zwischen Hauptstrecke und nächstem Gebäude Avsallars eine Entfernung von 0 m an, mit Bauarbeiten bis zur Eröffnung spätestens im Oktober 2028.
• Leere Wohnungen: 343 der 363 angebotenen Wohnungen standen beim Inserieren leer, der höchste Anteil der vier erhobenen Stadtteile; wer ganzjährige Nachbarn möchte, sollte fragen, wie viele Wohnungen eines Blocks bewohnt sind.

Jeder dieser Punkte lässt sich vor einem Angebot prüfen. Nutzungsgenehmigung und Titeltyp gehören zu den Prüfungen einer Besichtigungsreise zum Wohnungskauf in Alanya, und beide sind leichter zu bekommen, solange der Verkäufer noch verkaufen will.

Für wen eignet sich Avsallar, und wie schneidet es im Vergleich mit Oba, Tosmur und Mahmutlar ab?

Avsallar eignet sich für Käufer, die eine neue Einzimmerwohnung in einer Anlage mit Pool suchen, für den Urlaub oder zur Vermietung, für weniger als 100.000 EUR zu Preisen vom Oktober 2026, und die eine Fahrt von rund 20 Minuten nach Alanya und 23 Minuten zum staatlichen Krankenhaus in Kauf nehmen. Es eignet sich auch für einen Vermieter, der möbliert, denn eine möblierte 1+1 erreichte mit rund 6,7 % die höchste Bruttorendite der in Avsallar erhobenen Wohnungstypen.

Die Kaufpreise wurden für Avsallar am 16. Oktober, für Oba und Tosmur am 14. Oktober und für Mahmutlar am 13. Oktober 2026 erhoben. Die Mieten für Avsallar und Tosmur sind alle am Erhebungstag online gestellten Anzeigen, die für Oba und Mahmutlar stammen aus Anzeigen von Juli bis Oktober 2026. Die Entfernungen zum Stadtzentrum sind zum selben Punkt bei Güller Pınarı gemessen. Die Sperrliste nennt Avsallar, Mahmutlar und Kestel weiterhin, deckt seit der Änderung von 2026 aber keine Aufenthaltserlaubnisse mehr ab. Kestel und Demirtaş wurden am 21. und 22. Oktober 2026 nach derselben Methode erhoben, nach den ersten vier, und ändern keine von Avsallars Platzierungen unter ihnen.

Nach diesen Zahlen passt Avsallar zu einem Käufer mit dem knappsten Budget, der einen Neubau will, und zu einem Vermieter, der eine 1+1 möbliert. Weniger passt es zu einem Käufer, der eine eigentumsbasierte Aufenthaltserlaubnis braucht, denn nur 11 angebotene Wohnungen erfüllten die Wertgrenze, zu einem Ruheständler, der ein Krankenhaus in zehn Minuten Entfernung will, das Oba und Tosmur bieten, und zu einem Käufer, der einen eingewohnten Block mit vollem Wohnungseigentum sucht, den Tosmurs älterer Bestand häufiger bietet.

Rechenbeispiel: eine möblierte 1+1 in Avsallar kaufen und vermieten

Eine möblierte Einzimmerwohnung, gekauft zum Median-Angebotspreis vom Oktober 2026 von 3.750.000 TRY und vermietet zur Median-Angebotsmiete von 21.000 TRY im Monat, brächte netto rund 5,2 % im Jahr vor Einkommensteuer, wenn der Käufer die ganze Grundbuchgebühr und keine Maklerprovision zahlt. Die Rechnung verwendet die Mediane der Anzeigenstichproben und die 2026 geltenden Gebühren, vollständig beschrieben unter Kaufnebenkosten in der Türkei. Gerechnet wird mit einer 1+1, weil 57 % der angebotenen Kaufwohnungen und die Hälfte der Mietwohnungen in Avsallar 1+1 sind.

Zu Preisen vom Oktober 2026 sind die 202.458 TRY Nettoeinkommen 5,2 % eines Aufwands von 3.900.000 TRY und 5,0 % von 4.080.000 TRY, wenn der Käufer auch die höchste Maklerprovision zahlt. Kleinere Kosten bleiben außen vor: die Servicegebühr des Grundbuchamts, der vereidigte Übersetzer beim Grundbuchtermin, der Ersatz von Möbeln und die Einkommensteuer auf die Miete, die von der Steueransässigkeit des Eigentümers abhängt. Die Grundsteuerzeile ist eine Annahme, weil den kommunalen Wert einer Wohnung die Stadtverwaltung Alanya festlegt, nicht der Markt, und die Miete beruht auf nur sieben Anzeigen für möblierte 1+1.

Dieselbe Rechnung ergab 5,9 % für eine möblierte 1+1 in Oba und 4,6 % für eine möblierte 2+1 in Tosmur, die möblierte 1+1 in Avsallar liegt also dazwischen. Mit rund 76.000 USD im Oktober 2026 liegt die Wohnung zudem weit unter den 200.000 USD, die eine eigentumsbasierte Aufenthaltserlaubnis voraussetzt, und eine an Mieter vergebene Wohnung könnte ohnehin nicht deren Grundlage sein.

Wie schnell ändern sich Preise und Mieten in Avsallar?

Amtliche Zahlen reichen nicht unter die Region: In der Region Antalya, Burdur und Isparta stieg der Hauspreisindex der TCMB im Jahr bis August 2026 um 19,5 % und der Neumieten-Index um 22,8 %. Die jährliche Verbraucherpreisinflation lag laut TÜİK im August 2026 bei 31,51 %, real waren also beide Werte Rückgänge, um rund 9 % bei den Preisen und 7 % bei den Mieten.

Weder TCMB noch TÜİK veröffentlichen einen Index für Alanya oder einen einzelnen Stadtteil. Die Anzeigenmediane für Avsallar sind eine Momentaufnahme der Angebotspreise eines Tages, des 16. Oktober 2026, und werden im Januar 2027 mit derselben Methode wie für Oba, Tosmur und Mahmutlar aktualisiert, sodass sich die Veränderung in Avsallar selbst ab dann messen lässt.