Tosmur, Alanya 2026: asuntojen hinnat, vuokrat ja markkinat

Tosmur on Alanyan rannikkokaupunginosa Antalyan maakunnassa, noin 5,3 km Güller Pınarın keskustasta itään; sen kaakkoisreunalla virtaa Dim Çayı (Dim-joki), ja joen toisella puolella on Kestel. 14. lokakuuta 2026 Emlakjetissä myynnissä olleiden Tosmurin 91 asunnon pyyntihinnan mediaani oli 7 000 000 TRY, noin 127 000 EUR, ja neliöhinnan mediaani 65 424 TRY, samalla tavalla mitattuna 4 % alle Oban ja 12 % yli Mahmutlarin; kaksi kolmesta oli kahden makuuhuoneen asuntoja. Asuntokanta on vanhempaa ja korkeampaa kuin Obassa: myynnissä olleista asunnoista 86 % oli yli viisi vuotta vanhoissa taloissa ja 55 % yhdeksän-kaksitoistakerroksisissa kerrostaloissa, ja 200 metrin päässä merestä olevat 18 ilmoitusta pyysivät neliöltä noin 72 % enemmän kuin kauempana olevat. Pitkäaikaiseen vuokraukseen oli tarjolla vain 25 asuntoa, ja vuokran mediaani oli 26 000 TRY kuukaudessa; kalustettu 2+1 tuotti noin 5,5 % bruttona ja laskettuna noin 4,6 % nettona lainhuutomaksun, vastikkeen, vakuutuksen, kiinteistöveron ja yhden vuokralaisettoman kuukauden jälkeen. Toisin kuin Kestel, Tosmur ei ole koskaan ollut maahanmuuttoviraston vuoden 2022 suljettujen kaupunginosien luettelossa, mutta omistukseen perustuva oleskelulupa edellyttää vähintään 200 000 USD:n arvoista asuntoa, jota omistaja ei vuokraa, ja vain 27 % myynnissä olleista asunnoista maksoi niin paljon. Arki hoituu kaupunginosan sisällä torstaimarkkinoista 9. Sokakilla seitsemään ketjuruokakauppaan, kun taas lähin valtion sairaala on 2,3 km:n päässä Obassa.

Missä Tosmur on, ja kuinka kaukana se on Alanyan keskustasta ja lentokentiltä?

Tosmur on Alanyan piirikunnan rannikkokaupunginosa (mahalle) Antalyan maakunnassa, OpenStreetMapin reitityksen mukaan 15. lokakuuta 2026 noin 5,3 km tietä pitkin Alanyan keskustasta Güller Pınarısta itään ja 36,9 km Gazipaşa-Alanyan lentokentältä. Tosmur sijaitsee lännessä Oban ja idässä Kestelin välissä. OpenStreetMapin kaupunginosarajalla Dim Çayı muodostaa Tosmurin kaakkoisreunan viimeisten 1,5 km:n matkalla ennen jokisuuta; Kestel alkaa vastarannalta, ja koko kaupunginosan pinta-ala on noin 1,9 km².

Tosmur oli kylä, kunnes 8. joulukuuta 1998 tehty hallituksen päätös, joka julkaistiin seuraavana päivänä virallisessa lehdessä (Resmî Gazete), perusti sinne Tosmur-nimisen kunnan. Se pysyi pikkukaupunkina (belde), kunnes vuoden 2012 suurkaupunkilaki eli laki 6360 tuli voimaan maaliskuun 2014 kunnallisvaaleissa ja teki Tosmurista Alanyan kaupunginosan.

Sama reititys antaa etäisyydet, joita asukas oikeasti ajaa.

Ajoajat ovat reitityspalvelun arvioita ilman liikennettä, joten kesäliikenne lisää jokaiselle riville. Jotkin etäisyydet muuttuvat myös suunnan mukaan yksisuuntaisten katujen ja keskikaiteellisen D-400-tien takia: Obasta Tosmuriin on 1,3 km, takaisin 2,6 km. Alanyan itäinen kehätie, joka avattiin Hasbahçen ja Mahmutlarin välille 20. joulukuuta 2025, kulkee sisämaassa Oban (653 m) ja Dimin (1 692 m) tunneleiden kautta ja tarjoaa läpikulkuliikenteelle vaihtoehdon rannikon D-400-tielle. Antalyasta Alanyaan rakennetaan lisäksi moottoritietä, josta kerrotaan otsikon Antalya-Alanya-moottoritie alla.

Alanyan kaupunkibussit maksavat 2. joulukuuta 2025 ilmoitetun taksan mukaan 35 TRY täydestä matkasta Kent Kartilla, ladattavalla matkakortilla.

Keitä Tosmurissa asuu?

Turkin tilastovirasto TÜİK laski osoitteeseen perustuvassa väestörekisterissään Tosmuriin 11 712 asukasta 31. joulukuuta 2022, mikä oli tuorein lokakuussa 2026 saatavilla ollut kaupunginosakohtainen luku. Se on noin kaksi viidesosaa naapurikaupunginosa Oban 28 864 asukkaasta. Luku laskee henkilöt, joiden rekisteröity osoite on Tosmurissa, joten siihen sisältyvät ulkomaalaiset asukkaat, joilla on rekisteröity osoite, mutta ei muualla asuvia loma-asuntojen omistajia.

Mikään virallinen lähde ei julkaise ulkomaalaisten asukkaiden määrää kaupunginosittain. Maahanmuuttovirasto (Göç İdaresi Başkanlığı) julkaisee vuoden 2022 suljettujen kaupunginosien luettelonsa, eikä Tosmuria mainita siinä, mutta Dim Çayın toisella puolella oleva Kestel mainitaan.

Myynti-ilmoitukset viittaavat enemmän kalustettuihin lomahuoneistoihin kuin perheasuntoihin. 14. lokakuuta 2026 myynnissä olleista 91 asunnosta 61 eli 67 % myytiin kalustettuina, ja 79 eli 87 % kuvattiin tyhjiksi, 7 oli vuokrattu ja 5:ssä asui omistaja. Jopa yli viisi vuotta vanhoissa taloissa 78 asunnosta 66 oli myyntihetkellä tyhjillään. Samalla tavalla mitatussa Obassa kalustettuja oli 45 % ja tyhjiä 88 %, mutta kaksi kolmasosaa Oban tyhjistä asunnoista oli enintään viisi vuotta vanhoissa taloissa.

Mitä asunnon ostaminen Tosmurista maksaa?

Tosmurissa 14. lokakuuta 2026 myynnissä olleiden asuntojen pyyntihinnan mediaani oli 7 000 000 TRY, noin 127 000 EUR, ja bruttoneliöhinnan mediaani 65 424 TRY, noin 1 187 EUR. Mediaanit on laskettu kaikista 91 asuntoilmoituksesta, jotka olivat sinä päivänä esillä turkkilaisessa valtakunnallisessa asuntoportaalissa Emlakjetissä, ilmoitus kerrallaan luettuina. Euromäärät on laskettu Turkin tasavallan keskuspankin (TCMB) 13. lokakuuta 2026 julkaiseman tiedotteen euron ostokurssilla 55,1128 TRY. Kyse on pyyntihinnoista, ei kauppahinnoista, ja niiden erosta kerrotaan otsikon asunnon hinnasta tinkiminen Alanyassa alla.

Kaksi kolmesta Tosmurissa myynnissä olevasta asunnosta on 2+1, ja asunnon koko liikuttaa pyyntihintaa enemmän kuin mikään muu ilmoituksissa kerrottu ominaisuus.

Turkkilaiset ilmoitukset laskevat huoneet makuuhuoneina ja olohuoneena, joten 1+1:ssä on yksi makuuhuone ja erillinen olohuone ja 2+1:ssä kaksi makuuhuonetta. Bruttopinta-alaan sisältyy osuus seinistä ja parvekkeista; otoksessa nettopinta-ala oli mediaanina 91,3 % bruttoluvusta. 3+1-rivi perustuu yhdeksään ilmoitukseen, joista viisi kuvattiin aivan meren rannalla oleviksi (denize sıfır), joten se kuvaa Tosmurin rantahuoneistoja eikä tyypillistä perheasuntoa.

Hinnaltaan Tosmur on Oban ja Mahmutlarin välissä samalla tavalla mitattuna. Neliöhinnan mediaani oli Tosmurissa 65 424 TRY 14. lokakuuta 2026, Obassa samana päivänä 68 149 TRY ja Mahmutlarissa 13. lokakuuta 58 289 TRY: 4 % alle Oban ja 12 % yli Mahmutlarin. Tosmurin 2+1 pyysi 4,5 % enemmän kuin Obassa ja 1+1 22 % enemmän, osin siksi, että Tosmurin yhden makuuhuoneen asunnot ovat suurempia, mediaanina 62,5 m² vastaan 55 m².

Kalustus lisää vähemmän kuin ero antaa ymmärtää. Lokakuussa 2026 kalustetut 2+1:t pyysivät mediaanina 7 245 000 TRY 42 ilmoituksessa ja kalustamattomat 6 400 000 TRY 15 ilmoituksessa, eli kalustetut pyysivät 13 % enemmän, mutta kalustetut asunnot olivat myös nuorempia, mediaanina 11 vuotta vastaan 16, ja suurempia, 120 m² vastaan 110 m².

1. heinäkuuta 2026 jälkeen julkaistut ilmoitukset pyysivät 5 000 000 TRY 1+1:stä ja 6 850 000 TRY 2+1:stä. Useimmat ilmoitukset olivat vuodelta 2026, mutta 13 oli ollut esillä vuodesta 2025 tai aiemmin, eikä asunto, joka on yhä ilmoituksena vuoden jälkeen, ole mennyt kaupaksi pyyntihintaan.

Talon ikä ja hinta

Tosmurin asuntokanta on naapureita vanhempaa: 91 myynnissä olleesta asunnosta 78 eli 86 % oli yli viisi vuotta vanhoissa taloissa, Obassa 36 % ja Mahmutlarissa 60 %, ja vain 4 oli uudisrakennuksia.

Pelkästään 11-15 vuoden ryhmässä oli 38 ilmoitusta, joten tyypillinen Tosmurissa myynnissä oleva asunto valmistui suunnilleen vuosina 2011-2015. Enintään viisi vuotta vanhojen talojen 13 asuntoa pyysivät neliöltä noin 53 % enemmän kuin tuo ryhmä, vaikka näin vähäiset ilmoitukset tekevät uusimmista riveistä vain suuntaa antavia.

Talon ikä merkitsee maanjäristysturvallisuudelle yhtä paljon kuin hinnalle. Voimassa oleva turkkilainen rakennusten maanjäristysmääräys (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) tuli voimaan 1. tammikuuta 2019, ja sen soveltumisen ratkaisee rakennusluvan päivämäärä, ei talon valmistumisvuosi. Tosmurissa 91 myynnissä olleesta asunnosta 60, kaksi kolmesta, oli vähintään 11 vuotta vanhoissa, noin vuoteen 2015 mennessä valmistuneissa taloissa, joten niiden rakennusluvat ovat voimassa olevaa määräystä vanhempia.

Meren lähellä vai kauempana: hintaero

Enintään 200 metrin päässä merestä olevat asunnot pyysivät lokakuussa 2026 neliöltä noin 72 % enemmän kuin 200 metrin - 1 km:n päässä olevat. Niistä 31 ilmoituksesta, joiden kuvauksessa oli etäisyys, 200 metrin säteellä olevat 18 pyysivät mediaanina 112 900 TRY/m², kun taas 200 metrin - 1 km:n päässä olevat 13 pyysivät 65 714 TRY. Yksikään ei maininnut yli 1 km:n etäisyyttä.

Ikä ei selitä lisähintaa. Rannan asunnot olivat vanhempia, mediaanina 11 vuotta vastaan 6, ja 18:sta vain yksi oli enintään viisi vuotta vanhassa talossa. Sen sijaan korkeus kulkee rannan mukana: 18:sta 14 oli yhdeksän- tai kymmenkerroksisissa kerrostaloissa. Koko lokakuun 2026 otoksessa yhdeksän-kaksitoistakerroksisten talojen asunnot pyysivät mediaanina 74 692 TRY/m² ja matalampien, mediaani-iältään samanikäisten talojen asunnot 56 364 TRY; ilman rannan ilmoituksia korkean talon 2+1 pyysi yhä noin 15 % enemmän.

Mitä vuokra maksaa Tosmurissa?

Tosmurissa 14. lokakuuta 2026 pitkäaikaiseen vuokraukseen tarjottujen asuntojen pyydetyn vuokran mediaani oli 26 000 TRY kuukaudessa, noin 472 EUR, ja 2+1:n 25 000 TRY. Mediaanit on laskettu kaikista 25 Tosmurin vuokrailmoituksesta Emlakjetissä sinä päivänä, mikä tekee Tosmurista pienen vuokramarkkinan: Obassa oli heinä-lokakuussa 2026 84 vuokrailmoitusta.

Se, että 1+1:n mediaani on 2+1:n mediaania korkeampi, johtuu kalustuksesta eikä koosta. Kahdeksasta yhden makuuhuoneen asunnosta viisi oli kalustettuja, kun taas seitsemästätoista kahden makuuhuoneen asunnosta kymmenen oli kalustamattomia, ja lokakuussa 2026 kalustettu 2+1 pyysi 33 000 TRY, noin 599 EUR, ja kalustamaton 23 000 TRY, noin 417 EUR.

Vuokrailmoitukset pysyvät Tosmurissa esillä viikkoja. Kaikki 18 Tosmurin ilmoitusta heinä-lokakuun 2026 otoksesta, jota käytettiin elinkustannuksiin Alanyassa, olivat yhä esillä 14. lokakuuta; joko nuo asunnot pysyivät vuokraamatta viikkoja tai ilmoitukset jäivät näkyviin vuokrauksen jälkeen. Kaikissa ko'issa Tosmurin vuokran neliömediaani oli 273 TRY, sama kuin Mahmutlarin 272 TRY ja alle Oban 318 TRY.

25 vuokrailmoituksesta 19:ssä lämmitys hoitui ilmalämpöpumpulla ja 13 sijaitsi site-alueella (aidatulla asuinalueella). Ne 22 ilmoitusta, joissa mainittiin aidat eli kuukausittainen hoitovastike, antoivat lokakuussa 2026 mediaaniksi 1 550 TRY ja 2+1:lle 1 100 TRY 15 ilmoituksessa. Niistä 22:sta, joissa mainittiin vakuus, 18 pyysi yhden kuukauden vuokran.

Millaisen vuokratuoton asunto Tosmurissa voi tuottaa?

Kalustettu kahden makuuhuoneen asunto Tosmurissa tuotti lokakuun 2026 pyyntihinnoilla ja -vuokrilla noin 5,5 %:n bruttovuokratuoton, hieman alle saman asunnon 5,9 %:n Obassa. Bruttotuotto tarkoittaa tässä kahdentoista kuukauden vuokramediaania jaettuna saman asuntotyypin pyyntihinnan mediaanilla.

Jokaiseen riviin pätee kaksi varausta. Molemmat luvut ovat pyyntihintoja, joten todellinen tuotto riippuu siitä, mitä ostaja maksaa ja mihin vuokralainen sitoutuu. Jokainen vuokra perustuu 5-10 ilmoitukseen, joten yksikin uusi ilmoitus voi siirtää riviä puoli prosenttiyksikköä.

Nettotuotto on pienempi. Aidat, kiinteistövero, pakollinen DASK-maanjäristysvakuutus ja kuukaudet, joina asunto on tyhjänä vuokralaisten välillä, vähennetään kaikki vuokrasta, ja alempana oleva laskuesimerkki käy nämä erät läpi kalustetulle 2+1:lle. Vuokratulot ovat lisäksi Turkissa veronalaisia, ja säännöt eroavat Turkissa verotuksellisesti asuvien ja muiden välillä.

Lyhyet lomavuokraukset ovat oma järjestelmänsä. Asuntojen matkailuvuokrauksesta annetun lain 7464 mukaan asunnon vuokraaminen enintään 100 päivän jaksoiksi edellyttää kulttuuri- ja matkailuministeriön lupaa, ja hakemukseen on liitettävä talon kaikkien omistajien yksimielinen päätös. Perustuslakituomioistuin hylkäsi säännöstä tehdyn valituksen 25. joulukuuta 2025 ratkaisulla, joka julkaistiin virallisessa lehdessä 2. huhtikuuta 2026. Tosmurissa, jossa 55 % myynnissä olevista asunnoista on yhdeksän-kaksitoistakerroksisissa kerrostaloissa, se tarkoittaa jokaisen omistajan kirjallista suostumusta suuressa talossa.

Alueellinen suunta suosii toistaiseksi vuokranantajaa. Antalyan, Burdurin ja Ispartan alueella TCMB:n uusien vuokrasopimusten indeksi nousi elokuuhun 2026 päättyneenä vuonna 22,8 %, kun sen asuntojen hintaindeksi nousi 19,5 %.

Voivatko ulkomaalaiset saada oleskeluluvan Tosmurin osoitteeseen vuonna 2026?

Kyllä: Tosmur ei ole koskaan ollut maahanmuuttoviraston vuoden 2022 suljettujen kaupunginosien luettelossa, joten vastaus Tosmurin osoitteelle ei riipu siitä, miten sulkeminen on muotoiltu, mutta omistukseen perustuva oleskelulupa edellyttää yhä vähintään 200 000 USD:n arvoista asuntoa, jossa omistaja asuu itse eikä vuokraa sitä. Luettelo mainitsee Alanyasta Kargıcakin, Mahmutlarin, Kestelin ja Avsallarin mutta ei Tosmuria, ja viraston tiedotteen liitteenä oleva versio, joka tarkistettiin 17. lokakuuta 2026, on yhä 31. elokuuta 2022 päivätty tiedosto. Huhti- ja syyskuun 2026 välillä virasto muotoili valtakunnallisen sulkemistiedotteensa uudelleen, eikä se enää lue oleskelulupia niihin menettelyihin, joita sulkeminen koskee; nyt se mainitsee tilapäisen ja kansainvälisen suojelun rekisteröinnit sekä suojelua saavien maakunnan vaihdot.

Arvovaatimukseen useimmat Tosmurin asunnot kaatuvat. Viraston lyhytaikaisen oleskeluluvan asiakirjaluettelo, joka on julkaistu e-İkamet-hakusivustolla ja tarkistettiin 13. lokakuuta 2026, edellyttää, että omistukseen perustuvan luvan asunto oli hankintapäivänä vähintään 200 000 USD:n arvoinen Turkin liiroina ja on ulkomaalaisen omassa asuinkäytössä eikä vuokrattuna vuokratuloa tai muuta tuloa vastaan. TCMB:n 13. lokakuuta 2026 dollarin ostokurssilla 49,2794 TRY raja oli noin 9 856 000 TRY. Tosmurin 91 myynnissä olleesta asunnosta vain 25 eli 27 % pyysi niin paljon, ja 60 kahden makuuhuoneen asunnosta vain 12; 25:stä 9 oli 3+1-asuntoja ja 12 kuvattiin enintään 200 metrin päähän merestä. Vuokrattavaksi ostettu asunto ei voi samalla olla omistajansa luvan perusta.

Osoitteen kannalta joki on yhä tärkeä. Dim Çayın toisella rannalla oleva Kestel mainitaan yhä vuoden 2022 luettelossa, ja Antalyan maakunnan maahanmuuttotoimiston (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) omalla sivulla oli 17. lokakuuta 2026 tarkistettaessa yhä vanhempi sanamuoto, oleskeluluvat mukaan lukien; muutoksesta ei ole julkaistu erillistä ilmoitusta. Tosmurissa sijaitsevaksi kuvatun asunnon kaupunginosa (mahalle) kannattaa siksi tarkistaa lainhuutoasiakirjasta (tapu) ja kansallisesta osoiterekisteristä ennen minkään käsirahan maksamista, ja turvallinen järjestys on yhä kysyä maakunnan maahanmuuttotoimistolta kirjallisesti, hyväksyttäisiinkö ensimmäinen oleskelulupahakemus juuri tuohon osoitteeseen, ja tehdä vastauksesta kaupan ehto. Itse hakemuksen kulusta kerrotaan otsikon oleskelulupa alla.

Millainen asuntokanta Tosmurissa on?

Tosmur on vanhempien ja korkeampien kerrostalojen kaupunginosa: yli puolet myynnissä olleista asunnoista oli yhdeksän-kaksitoistakerroksisissa taloissa ja 86 % yli viisi vuotta vanhoissa taloissa. 14. lokakuuta 2026 julkaistujen 91 myynti-ilmoituksen tietosivut antavat profiilin; korkeudeltaan Tosmur muistuttaa Mahmutlaria ja on Oban vastakohta.

Tosmurin 91 ilmoituksesta 77 mainitsi hissin, 74 pysäköinnin, avoimen tai katetun, ja 28 kertoi asunnon olevan site-alueella. Yksikään ei ilmoittanut lämmitykseksi maakaasua. Ne 28 myynti-ilmoitusta, joissa mainittiin aidat, antoivat lokakuussa 2026 mediaaniksi 1 500 TRY kuukaudessa, Obassa 2 100 TRY.

Omistusmuodossa vanhempi kanta auttaa ostajaa. Niistä 48 ilmoituksesta, joissa omistusmuodoksi kerrottiin kat irtifakı tai kat mülkiyeti, vain 14 eli 29 % kertoi kat irtifakın, rakennusvaiheen omistusoikeuden. Huoneisto-omistuslain (Kat Mülkiyeti Kanunu) mukaan talo siirtyy täyteen huoneisto-omistukseen (kat mülkiyeti) käyttöönottoluvan (iskan) perusteella, joten useimmilla Tosmurissa myynnissä olevilla asunnoilla on jo täysi omistusoikeus. Kääntöpuoli on kunnossapito: noin vuonna 2012 valmistunut talo on noin 14 vuotta vanha, joten hissin, katon ja uima-altaan kunto sekä talon kunnossapitorahaston koko kannattaa kysyä. Jos myyjä on ulkomaalainen omistaja, kauppaan liittyy omat tarkistuksensa, joista kerrotaan otsikon asunnon osto Turkista ulkomaiselta omistajalta alla.

Millaista arki Tosmurissa on: markkinat, ranta, sairaala, koulu?

Arki Tosmurissa on tiivistä: ranta, torstaimarkkinat, alakoulu, posti, neljä apteekkia ja seitsemän ketjuruokakauppaa ovat kaupunginosan sisällä, kun taas lähin valtion sairaala ja lukio ovat aivan rajan takana Obassa. Alla olevat paikat ovat ne, jotka OpenStreetMapiin oli merkitty lokakuussa 2026, ja etäisyydet ovat tieetäisyyksiä Tosmurin keskustasta.

• Viikkomarkkinat: Tosmurin ulkomarkkinat (pazar) pidetään torstaisin 9. Sokakilla Cumhuriyetin poliisiaseman takana, 1,2 km:n päässä. OpenStreetMap ilmoittaa aukioloajaksi 09:00-19:00, ja vuosina 2020 ja 2021 julkaistut Alanyan markkinaluettelot kertovat saman päivän ja kadun. Lähimmät muut markkinat ovat Oban maanantaisin ja Cikcillin lauantaisin.
• Meri: Tosmurin ranta kulkee Ahmet Tovuş Bulvarın varrella 0,8 km:n päässä keskustasta, ja Dim Çayı laskee mereen kaupunginosan kaakkoiskulmassa.
• Terveydenhuolto: Tosmurissa ei ole sairaalaa. ALKÜ Alanyan opetus- ja tutkimussairaala, valtion yliopistosairaala, on 2,3 km:n päässä Obassa, ja kartalla lähin terveysasema (aile sağlığı merkezi), jossa perhelääkärit vastaanottavat, on joen Kestelin puolella, 2,2 km tietä pitkin. OpenStreetMapissa Tosmurissa on neljä apteekkia.
• Ostokset: OpenStreetMapissa Tosmurissa on seitsemän ketjuruokakauppaa (kaksi Migrosia, kaksi A101:tä, kaksi Şokia ja yksi BİM), ja kauppakeskus Alanyum on 2,7 km:n päässä.
• Koulut: Tosmurissa on alakoulu, ja lähin valtion lukio, Oba Nazmi Yılmaz Anadolu Lisesi, on aivan rajan takana Obassa.
• Dimin laakso: D-400 ylittää Dim Çayın 0,9 km:n päässä keskustasta, ja Dimin luola (Dim Mağarası) on 8,8 km laaksotietä ylöspäin.

Sähkö- ja vesitaksat sekä ruokakauppojen hinnat ovat samat kuin muualla Alanyassa, joten Alanyan elinkustannuksille lasketut kuukausibudjetit pätevät myös Tosmurissa; vuokra on se erä, joka muuttuu.

Mitkä ovat Tosmurissa asumisen haitat?

Tosmurin suurimmat haitat ovat vanhempi rakennuskanta, korkeat kerrostalot, jotka vaikeuttavat yhteisiä päätöksiä, ohut vuokramarkkina, korkea hinta meren läheisyydestä ja oleskeluluvan arvovaatimus, johon useimmat myynnissä olevat asunnot kaatuvat. Mikään niistä ei sulje Tosmuria pois, mutta jokainen muuttaa sitä, mitä ostajan pitää tarkistaa.

• Vanhemmat talot: 86 % myynnissä olleista asunnoista oli yli viisi vuotta vanhoissa taloissa ja kaksi kolmesta noin vuoteen 2015 mennessä eli ennen voimassa olevaa maanjäristysmääräystä valmistuneissa taloissa; sekä korjauskustannukset että rakennusluvan päivämäärä on tarkistettava.
• Korkeat talot: 55 % oli yhdeksän-kaksitoistakerroksisissa taloissa, joten lyhyt lomavuokraus, joka lain 7464 mukaan vaatii jokaisen omistajan suostumuksen, on vaikeampi järjestää kuin pienessä talossa.
• Vähän vuokra-asuntoja: 14. lokakuuta 2026 pitkäaikaiseen vuokraukseen oli tarjolla vain 25 asuntoa, ja kaikki 18 heinäkuun ja lokakuun alun välillä julkaistua Tosmurin ilmoitusta olivat sinä päivänä yhä esillä.
• Rannan lisähinta: enintään 200 metrin päässä merestä olevat asunnot pyysivät neliöltä noin 72 % enemmän kuin kauempana olevat.
• Oleskeluluvat: Tosmur ei ole koskaan ollut vuoden 2022 suljettujen luettelossa, mutta 73 % 14. lokakuuta 2026 myynnissä olleista asunnoista pyysi vähemmän kuin omistukseen perustuvan luvan vaatimat 200 000 USD, ja joen toisella puolella oleva Kestel mainitaan siinä yhä.
• Palvelut rajan ulkopuolella: lähin sairaala, valtion lukio ja terveysasema ovat aivan Tosmurin ulkopuolella, Obassa tai Kestelissä.

Jokaisen kohdan voi tarkistaa ennen tarjouksen tekemistä. Käyttöönottolupa ja omistusmuoto kuuluvat tarkistuksiin, jotka on kuvattu otsikon asunnon ostaminen Alanyasta: tutustumismatka alla, ja molemmat on helpompi saada, kun myyjä vielä haluaa myydä.

Kenelle Tosmur sopii, ja miten se vertautuu Obaan, Kesteliin ja Mahmutlariin?

Tosmur sopii ostajalle, joka haluaa vakiintuneen uima-altaallisen asuinalueen meren läheltä, täydellä huoneisto-omistuksella, muutaman minuutin päässä Oban sairaalasta ja kaupoista, neliöhinnaltaan Oban ja Mahmutlarin väliltä. Se sopii myös ostajalle, joka tarvitsee oleskeluluvan osoitteeseen ja voi käyttää enemmän kuin lokakuussa 2026 vaaditut 200 000 USD; Tosmur, Oba ja Demirtaş ovat viidestä vertaillusta kaupunginosasta ne kolme, jotka eivät ole koskaan olleet vuoden 2022 suljettujen luettelossa, joten niiden kohdalla vastaus ei riipu siitä, miten sulkeminen on muotoiltu.

Myyntihinnat mitattiin Tosmurille ja Oballe 14. lokakuuta, Mahmutlarille 13. lokakuuta, Kestelille 21. lokakuuta ja Demirtaşille 22. lokakuuta 2026. Tosmurin vuokrat ovat kaikki 25 ilmoitusta, jotka olivat esillä 14. lokakuuta 2026, ja Demirtaşin kaikki 10, jotka olivat esillä 22. lokakuuta 2026; kolmen muun vuokrat ovat heinä-lokakuussa 2026 julkaistuista ilmoituksista, ja "liian vähän" tarkoittaa alle kymmentä tämän kokoista ilmoitusta. Etäisyydet keskustaan on mitattu samaan pisteeseen Güller Pınarıssa. Suljettujen luettelo mainitsee yhä Kestelin ja Mahmutlarin, mutta vuoden 2026 muutoksen jälkeen viraston valtakunnallinen tiedote ei enää lue oleskelulupia niihin menettelyihin, joita se koskee.

Näiden lukujen perusteella Tosmur sopii ostajalle, joka arvostaa lyhyttä kävelymatkaa merelle ja valmista, omistusoikeudeltaan selvää taloa enemmän kuin uudisrakennusta, sekä vuokranantajalle, joka on valmis kalustamaan 2+1:n, mikä nostaa bruttotuoton 4,3 %:sta 5,5 %:iin. Se sopii huonommin ostajalle, joka haluaa uudisrakennuksen, koska 91 myynnissä olleesta asunnosta vain 13 oli enintään viisi vuotta vanhoja, ostajalle, jolla on tiukin budjetti ja joka löytää Mahmutlarista ja Demirtaşista noin 11 % ja 12 % halvemman neliöhinnan, tai sijoittajalle, joka suunnittelee lyhyitä lomavuokrauksia suuressa talossa.

Laskuesimerkki: kalustetun 2+1:n ostaminen ja vuokraaminen Tosmurissa

Lokakuun 2026 pyyntihinnan mediaanilla 7 245 000 TRY ostettu ja 33 000 TRY:n kuukausivuokran mediaanilla vuokrattu kalustettu kahden makuuhuoneen asunto tuottaisi noin 4,6 % vuodessa nettona ennen tuloveroa, jos ostaja maksaa koko lainhuutomaksun eikä välityspalkkiota. Laskelma käyttää ilmoitusotosten mediaaneja ja vuonna 2026 voimassa olevia maksuja, jotka käydään kokonaan läpi otsikon ostokulut Turkissa alla. Esimerkissä käytetään 2+1:tä, koska kaksi kolmesta Tosmurissa myynnissä olevasta asunnosta on 2+1.

Lokakuun 2026 hinnoin 342 858 TRY:n nettotulo on 4,6 % 7 534 800 TRY:n menosta ja 4,3 % 7 882 560 TRY:stä, jos ostaja maksaa myös suurimman välityspalkkion. Pienemmät kulut on jätetty pois: maarekisteritoimiston palvelumaksu, valantehnyt tulkki kaupanteossa, kalusteiden uusiminen ja vuokratulon tulovero, joka riippuu omistajan verotuksellisesta asuinpaikasta. Kiinteistöverorivi on oletus, koska asunnon kunnallisen arvon määrää Alanyan kaupunki eikä markkina. Sama laskelma kalustetulle 1+1:lle Obassa antoi 5,9 %, koska tuo asunto maksoi 41 % vähemmän kuin Tosmurin kalustettu 2+1 mutta tuotti vain 20 % pienemmän vuokran.

Kuinka nopeasti hinnat ja vuokrat muuttuvat Tosmurissa?

Viralliset luvut eivät mene aluetasoa alemmas: Antalyan, Burdurin ja Ispartan alueella TCMB:n asuntojen hintaindeksi nousi elokuuhun 2026 päättyneenä vuonna 19,5 % ja uusien vuokrasopimusten indeksi 22,8 %. Vuotuinen kuluttajahintainflaatio oli TÜİK:n mukaan elokuussa 2026 31,51 %, joten molemmat luvut olivat reaalisesti laskuja, hinnoissa noin 9 % ja vuokrissa 7 %.

TCMB tai TÜİK ei julkaise indeksiä Alanyalle tai yksittäiselle kaupunginosalle. Yllä olevat ilmoitusmediaanit ovat tilannekuva pyyntihinnoista yhtenä päivänä, 14. lokakuuta 2026, ja ne päivitetään tammikuussa 2027 samalla menetelmällä kuin Oballe ja Mahmutlarille, joten muutosta itse Tosmurissa voidaan mitata siitä lähtien.