Avsallar er en kystbydel i Alanya i provinsen Antalya, på feriekysten omtrent 24,6 km langs veien vest for sentrum i Güller Pınarı, mellom İncekum og Türkler ved D-400. 16. oktober 2026 hadde de 363 leilighetene som lå ute til salgs i Avsallar på Emlakjet en median prisantydning på 4 200 000 TRY, omtrent 75 900 EUR, og en median på 59 000 TRY per kvadratmeter, på nivå med Mahmutlar og 13 % under Oba målt på samme måte; 57 % var leiligheter med ett soverom (1+1), og 78 % ba om mindre enn 100 000 EUR. Boligmassen er den yngste av de fire bydelene som er målt på samme måte, med 85 % av leilighetene i bygg som er høyst fem år gamle, men nye leiligheter ba ikke om mer per kvadratmeter enn eldre, og 57 % av annonsene som oppga eierform hadde fortsatt kat irtifakı, eiertittelen fra byggefasen. Bare 32 leiligheter ble annonsert for langtidsleie, til en median på 22 000 TRY i måneden; en møblert 1+1 ga en bruttoavkastning på omtrent 6,7 % og en beregnet nettoavkastning på omtrent 5,2 % etter tinglysingsavgift, felleskostnader, forsikring, eiendomsskatt og en måned uten leietaker. Avsallar står fortsatt med navn på den tyrkiske migrasjonsmyndighetens liste over stengte bydeler fra 2022, men mellom april og september 2026 sluttet myndighetens kunngjøring å regne oppholdstillatelser blant prosedyrene stengningen omfatter; verdigrensen ble ikke endret, og bare 3 % av leilighetene til salgs ba om de 200 000 USD som en tillatelse basert på eierskap krever. Hverdagens behov, fra onsdagsmarkedet i Konak Caddesi til 13 butikker i dagligvarekjeder, ligger nær sentrum, men de nærmeste statlige sykehusene ligger 28,3 km unna i Oba og 37,3 km unna i Manavgat, og motorveien som bygges i innlandet gir Avsallar en anleggsleir og to massedeponier fram til 2028, men ingen egen avkjøring.
Hvor ligger Avsallar, og hvor langt er det til Alanya sentrum og flyplassene?
Avsallar er en kystbydel (mahalle) i distriktet Alanya i provinsen Antalya, på feriekysten vest for byen, omtrent 24,6 km langs veien fra Alanya sentrum i Güller Pınarı, 66,0 km fra flyplassen Gazipaşa-Alanya og 103,9 km fra Antalya lufthavn, ifølge en ruteberegning i OpenStreetMap 16. oktober 2026. Avsallar ligger ved D-400, kystveien, med İncekum i vest og Türkler i øst. Avsallar ligger 24 til 30 minutter nærmere Antalya lufthavn enn Tosmur eller Mahmutlar, og 12 til 19 minutter lenger fra Alanyas statlige undervisningssykehus i Oba.
Avsallar var en landsby fram til 1986, da den fikk egen kommune og ble en småby, ifølge historiesiden til den tidligere kommunen Avsallar. Lov 6360, storbyloven fra 2012, avskaffet småbykommunene (belde) i provinsen Antalya og la hver av dem inn i sitt distrikt "som én enkelt bydel under småbyens navn". Avsallar ble derfor en bydel i Alanya ved lokalvalget i mars 2014, og İncekum, som også hadde egen kommune, ble en egen bydel.
Den samme ruteberegningen gir avstandene en beboer faktisk kjører.
| Fra sentrum av Avsallar til | Avstand langs veien | Kjøretid uten trafikk |
|---|---|---|
| Onsdagsmarkedet, Konak Caddesi | 1,2 km | 3 minutter |
| İncekum | 4,2 km | 4 minutter |
| Türkler | 6,1 km | 6 minutter |
| Okurcalar | 7,2 km | 6 minutter |
| Konaklı | 13,6 km | 12 minutter |
| Alanya sentrum (Güller Pınarı) | 24,6 km | 20 minutter |
| Alanya borg | 26,7 km | 26 minutter |
| Oba | 28,2 km | 21 minutter |
| ALKÜ Alanya undervisnings- og forskningssykehus | 28,3 km | 23 minutter |
| Mahmutlar | 36,0 km | 29 minutter |
| Manavgat | 37,0 km | 28 minutter |
| Det statlige sykehuset i Manavgat | 37,3 km | 29 minutter |
| Side | 42,3 km | 34 minutter |
| Flyplassen Gazipaşa-Alanya (GZP) | 66,0 km | 59 minutter |
| Antalya lufthavn (AYT) | 103,9 km | 80 minutter |
Kjøretidene er ruteprogrammets anslag uten trafikk, så sommertrafikken på D-400 legger til tid på hver linje. Noen avstander avhenger av retningen, fordi D-400 er en vei med midtdeler: stranden i İncekum ligger 2,7 km fra sentrum av Avsallar i den ene retningen og 5,5 km i den andre. Ingen publisert rutetabell eller takst for kollektivtransport mellom Avsallar og Alanya var å finne i oktober 2026, så tidene i tabellen gjelder bil.
En bomvei bygges fra Serik mot Alanya og åpner senest i oktober 2028 etter kontrakten, men Avsallar får ingen egen avkjøring. Hovedtraseen går i innlandet ovenfor İncekum, Avsallar og Türkler, og de 16 km mellom avkjøringen Alarahan (Km 117,6) og avkjøringen Konaklı (Km 133,4) har ingen avkjørsel, så en beboer i Avsallar kjører på ved en av dem. Bompenger, trasé og hva motorveien endrer for hver del av Alanya er beskrevet under motorveien Antalya-Alanya.
Hvem bor i Avsallar?
TÜİK, Tyrkias statistikkbyrå, telte 15 220 innbyggere i Avsallar i sitt adressebaserte folkeregister 31. desember 2022, det nyeste bydelstallet som kunne hentes i oktober 2026. Avsallar hadde 8 515 registrerte innbyggere i 2009 og 11 545 i 2017 i det samme registeret, slik City Population har satt dem sammen, så den registrerte befolkningen vokste med omtrent 79 % på 13 år. Til sammenligning hadde Tosmur 11 712 innbyggere i 2022, Oba 28 864 og Mahmutlar 53 034.
Registeret teller personer med adresse i Avsallar, så det omfatter utenlandske innbyggere med registrert adresse, men ikke eiere av feriebolig som bor et annet sted. Ingen offisiell kilde publiserer antall utenlandske innbyggere per bydel. Migrasjonsmyndigheten (Göç İdaresi Başkanlığı) stengte i 2022 bydeler med begrunnelse i tettheten av utlendinger, og Avsallar var en av de fire bydelene i Alanya på den listen.
Salgsannonsene peker mer mot ferieleiligheter enn familieboliger. Av de 363 leilighetene som lå ute til salgs 16. oktober 2026, var 343, eller 94,5 %, beskrevet som tomme, 13 som bebodd av eieren og 7 som utleid. Målt på samme måte sto 87 % tomme i Tosmur, 88 % i Oba og 91 % i Mahmutlar. Avsallars tall er det høyeste av de fire, og 115 av leilighetene til salgs var nye, så nye boliger kommer fortsatt ut på markedet.
Hva koster det å kjøpe leilighet i Avsallar?
Leiligheter til salgs i Avsallar 16. oktober 2026 hadde en median prisantydning på 4 200 000 TRY, omtrent 75 900 EUR, og en median på 59 000 TRY per brutto kvadratmeter, omtrent 1 067 EUR. Medianene kommer fra alle 363 leilighetsannonser som lå ute på Emlakjet, en landsdekkende tyrkisk boligportal, den dagen, lest én annonseside om gangen. Eurobeløpene bruker eurokjøpskursen på 55,3113 TRY i bulletinen fra Republikken Tyrkias sentralbank (TCMB) 15. oktober 2026. Dette er prisantydninger, ikke salgspriser, og forskjellen mellom dem behandles under prute på prisen for en leilighet i Alanya.
Mer enn halvparten av leilighetene til salgs i Avsallar er 1+1, og 282 av de 363 annonsene, 78 %, ba om mindre enn 100 000 EUR i oktober 2026.
| Leilighetstype | Annonser | Median prisantydning | Midterste halvdel av annonsene | Median bruttoareal | Median per m² | Median i euro |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 206 | 3 472 500 TRY | 2 950 000 til 3 950 000 TRY | 55 m² | 64 181 TRY | 62 800 EUR |
| 2+1 | 116 | 4 875 000 TRY | 4 400 000 til 5 975 000 TRY | 95,5 m² | 53 050 TRY | 88 100 EUR |
| 3+1 | 19 | 8 200 000 TRY | 6 140 000 til 9 490 000 TRY | 165 m² | 47 436 TRY | 148 300 EUR |
| 4+1 | 14 | 9 150 000 TRY | 7 250 000 til 10 175 000 TRY | 180 m² | 49 882 TRY | 165 400 EUR |
Tyrkiske annonser teller rom som soverom pluss stue, så en 1+1 har ett soverom og en egen stue, og en 2+1 har to soverom. Bruttoarealet omfatter en andel av vegger og balkonger; i utvalget var nettoarealet i median 90,9 % av bruttoarealet. Linjene for 3+1 og 4+1 bygger på 19 og 14 annonser og er bare veiledende.
Avsallar er den billigste av de fire bydelene som er målt på samme måte fordi leilighetene er små, ikke fordi kvadratmeteren er billig. Medianprisen per kvadratmeter var 59 000 TRY i Avsallar, omtrent 1 % over Mahmutlars 58 289 TRY 13. oktober 2026, 10 % under Tosmurs 65 424 TRY og 13 % under Obas 68 149 TRY 14. oktober. En 1+1 i Avsallar ba om 11 % mindre enn i Mahmutlar og en 2+1 17 % mindre, delvis fordi 2+1-leilighetene i Avsallar er mindre, i median 95,5 m² mot 110 m².
Møblering gir et reelt pristillegg i Avsallar. Møblerte 1+1 ba i oktober 2026 om en median på 3 750 000 TRY i 72 annonser, mot 3 200 000 TRY for 117 umøblerte, så møblerte ba om 17 % mer, og de to gruppene var like store, i median 54,5 m² mot 54 m², og like gamle, to år mot ett. For 2+1 holder sammenligningen ikke: de 25 møblerte var større og eldre enn de 86 umøblerte.
Annonser lagt ut siden 1. juli 2026 ba om 3 600 000 TRY for en 1+1 og 5 300 000 TRY for en 2+1. De fleste annonsene ble lagt ut i 2026, men 41 hadde ligget ute siden 2025 eller tidligere, og en leilighet som fortsatt er til salgs etter et år, har ikke blitt solgt til prisantydningen.
Byggets alder og prisen
Avsallars boligmasse er den yngste av de fire målte bydelene: 309 av de 363 leilighetene til salgs, 85 %, lå i bygg som var høyst fem år gamle, mot 64 % i Oba, 40 % i Mahmutlar og 14 % i Tosmur. Av de 115 nye leilighetene var 102 beskrevet som innflyttingsklare og 13 som under bygging.
| Byggets alder | Annonser | Median per m² | I euro |
|---|---|---|---|
| Nytt | 115 | 55 833 TRY | 1 009 EUR |
| 1 til 5 år | 194 | 61 577 TRY | 1 113 EUR |
| 6 til 10 år | 29 | 53 058 TRY | 959 EUR |
| 11 til 15 år | 17 | 57 692 TRY | 1 043 EUR |
| 16 til 20 år | 7 | 42 222 TRY | 763 EUR |
Nybygg gir ikke noe pristillegg i Avsallar. Nye leiligheter ba om omtrent 9 % mindre per kvadratmeter enn leiligheter som var ett til fem år gamle, og leiligheter som var seks til femten år gamle ba om omtrent det samme som nye. I Tosmur er mønsteret omvendt: der ba de 13 leilighetene som var høyst fem år gamle om omtrent 53 % mer per kvadratmeter enn den typiske leiligheten på 11 til 15 år. I Avsallar følger prisantydningen størrelse og møblering mer enn byggets alder.
Byggets alder betyr likevel noe for jordskjelvsikkerheten. Den gjeldende tyrkiske jordskjelvforskriften for bygninger (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trådte i kraft 1. januar 2019, og det som avgjør om den gjaldt, er datoen for byggetillatelsen, ikke året bygget sto ferdig. En leilighet som sto ferdig i 2021, kan derfor ha fått byggetillatelse etter den eldre forskriften, og de 54 leilighetene i bygg eldre enn fem år, ferdige senest rundt 2020, er de som mest sannsynlig er fra før den.
Nær sjøen eller lenger opp: prisforskjellen
Leiligheter nær sjøen ba ikke om mer per kvadratmeter enn leiligheter lenger opp i Avsallar i oktober 2026. Av de 56 annonsene som oppga en avstand til sjøen i beskrivelsen, ba de 6 innenfor 200 m om en median på 53 777 TRY per m², de 27 mellom 500 m og 1 km om 64 545 TRY og de 18 som lå mer enn 1 km unna om 58 801 TRY.
Tallene er små, men mønsteret likner Mahmutlar, der det heller ikke viste seg noe tillegg for sjønært beliggenhet, og ikke Tosmur, der leiligheter innenfor 200 m fra sjøen ba om omtrent 72 % mer. Beskrivelsene nevner sjøutsikt omtrent like ofte som en avstand: 55 av de 363.
Hva koster det å leie i Avsallar?
Leiligheter i Avsallar som ble annonsert for langtidsleie 16. oktober 2026, hadde en median leie på 22 000 TRY i måneden, omtrent 398 EUR, med 15 750 TRY for en 1+1 og 29 000 TRY for en 2+1. Medianene kommer fra alle 32 leieannonser på Emlakjet i Avsallar den dagen, noe som gjør Avsallar til et lite leiemarked ved siden av de 363 leilighetene til salgs.
| Leilighetstype | Annonser | Median leie | Midterste halvdel av annonsene | Møblert, median | Umøblert, median |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 16 | 15 750 TRY | 15 000 til 23 000 TRY | 21 000 TRY (7 annonser) | 15 000 TRY (8 annonser) |
| 2+1 | 13 | 29 000 TRY | 21 000 til 30 000 TRY | 30 000 TRY (7 annonser) | 22 500 TRY (6 annonser) |
Møblering løfter leien nesten like mye som et ekstra soverom. I oktober 2026 ba en møblert 1+1 om 21 000 TRY, omtrent 380 EUR, mot 15 000 TRY umøblert, omtrent 271 EUR, og seks av de åtte umøblerte 1+1 ba om nøyaktig 15 000 TRY, så den medianen beskriver én tett gruppe like leiligheter. En møblert 1+1 ba dermed om nesten like mye som en umøblert 2+1 til 22 500 TRY, og en møblert 2+1 ba om 30 000 TRY, omtrent 542 EUR.
Leiene i Avsallar er lavere enn i bydelene i øst fordi leilighetene er mindre, ikke fordi en kvadratmeter leies ut billigere. Over alle størrelser ba Avsallar om en median på 273 TRY per kvadratmeter i leie, det samme som Tosmur og Mahmutlar. Leieannonser ligger dessuten ute i ukevis: alle 24 Avsallar-annonser i utvalget fra juli til oktober 2026 som ble brukt for levekostnader i Alanya, lå fortsatt ute 16. oktober, så enten ble leilighetene ikke leid ut, eller så ble annonsene liggende etter utleie.
Av de 32 leieannonsene ble 29 varmet opp med klimaanlegg, og 15 lå i en site (et inngjerdet boligkompleks). De 20 annonsene som oppga en aidat, de månedlige felleskostnadene, ga en median på 1 500 TRY i oktober 2026. Av de 21 som oppga depositum, ba 13 om én måneds leie.
Hvilken leieavkastning kan en leilighet i Avsallar gi?
En møblert leilighet med ett soverom i Avsallar ga en bruttoavkastning på omtrent 6,7 % med prisantydninger og leier fra oktober 2026, den høyeste av de fire målte leilighetstypene, under de 7,4 % den samme leiligheten gir i Oba og over de 5,5 % en møblert 2+1 gir i Tosmur. Bruttoavkastning er her tolv måneder med median leie delt på median prisantydning for samme leilighetstype.
| Leilighet | Median leie | Median prisantydning | Bruttoavkastning |
|---|---|---|---|
| Møblert 1+1 | 21 000 TRY (7 annonser) | 3 750 000 TRY (72 annonser) | 6,7 % |
| Umøblert 1+1 | 15 000 TRY (8 annonser) | 3 200 000 TRY (117 annonser) | 5,6 % |
| Møblert 2+1 | 30 000 TRY (7 annonser) | 6 150 000 TRY (25 annonser) | 5,9 % |
| Umøblert 2+1 | 22 500 TRY (6 annonser) | 4 750 000 TRY (86 annonser) | 5,7 % |
To forbehold gjelder hver linje. Begge tallene er etterspurte beløp, så den faktiske avkastningen avhenger av hva en kjøper betaler og hva en leietaker signerer på. Hver leie bygger på 6 til 8 annonser, så én ny annonse kan flytte en linje et halvt prosentpoeng. Den møblerte 1+1 leder fordi møblering løfter leien med 40 % og prisen med bare 17 %.
Nettoavkastningen er lavere. Aidat, eiendomsskatt, den obligatoriske jordskjelvforsikringen DASK og månedene en leilighet står tom mellom leietakere trekkes alle fra leien, og regneeksemplet for en møblert 1+1 regner gjennom de postene. Leieinntekter skattlegges også i Tyrkia, med ulike regler for bosatte og ikke-bosatte.
Korte ferieutleier er et eget regime. Etter lov 7464 om turistutleie av boliger krever utleie av en bolig for perioder på opptil 100 dager tillatelse fra kultur- og turismedepartementet, og søknaden må ha med et enstemmig vedtak fra alle eierne i bygget der leiligheten ligger. Forfatningsdomstolen avviste en klage på regelen 25. desember 2025, i en avgjørelse som ble kunngjort i den offisielle lovtidende 2. april 2026. I Avsallar, der 263 av de 363 leilighetene til salgs lå i bygg med seks etasjer eller flere, krever en ferieutleie skriftlig samtykke fra hver eier i en middels høy blokk.
Den regionale trenden går i utleiers favør inntil videre. I regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMBs indeks for leie til nye leietakere med 22,8 % i året fram til august 2026, mens boligprisindeksen steg med 19,5 %.
Kan utlendinger få oppholdstillatelse på en adresse i Avsallar i 2026?
En oppholdstillatelse på en adresse i Avsallar hindres ikke lenger av bydelsstengningen slik migrasjonsmyndigheten nå formulerer den, men en tillatelse basert på eierskap krever fortsatt en bolig verdt minst 200 000 USD som eieren selv bor i, og bare 11 av de 363 leilighetene til salgs i Avsallar, 3 %, ba om så mye i oktober 2026. Stengningen er endret, verdigrensen er det ikke.
Avsallar står på listen over de 1 169 bydelene som myndigheten stengte fra 1. juli 2022, sammen med Kargıcak, Mahmutlar og Kestel i Alanya. Fram til minst april 2026 sa myndighetens kunngjøring at bydelene på listen var stengt for oppholdstillatelser i tillegg til registrering av midlertidig og internasjonal beskyttelse. Versjonen av den samme siden som ble arkivert 29. september 2026, og den levende siden som ble kontrollert 16. oktober 2026, nevner bare midlertidig beskyttelse, internasjonal beskyttelse og bytte av provins for personer under beskyttelse. Listen fra 2022 er fortsatt vedlagt.
| Dato | Hva som skjedde | Kilde |
|---|---|---|
| 1. juli 2022 | Myndigheten stengte 1 169 bydeler for nye oppholdstillatelser og beskyttelsesregistreringer; listen nevner Kargıcak, Mahmutlar, Kestel og Avsallar i Alanya | Myndighetens kunngjøring og den vedlagte listen datert 31. august 2022 |
| 16. april 2026 | Kunngjøringen regner fortsatt oppholdstillatelser blant de stengte prosedyrene | Myndighetens nettsted, arkivert kopi |
| 4. og 5. juni 2026 | Lokalpressen i Alanya melder, med henvisning til lederen for Alanyas handels- og industrikammer (ALTSO) og en lokal partileder, at de fire bydelene er åpnet for nye søknader igjen | Lokalaviser |
| Juni 2026 | Et advokatfirma melder at bydelsstengningen for oppholdstillatelser i Istanbul ble opphevet fra 10. juni 2026 | Advokatfirmaets publikasjon med henvisning til myndigheten |
| 29. september 2026 | Kunngjøringen nevner ikke lenger oppholdstillatelser; listen fra 2022 er fortsatt vedlagt | Myndighetens nettsted, arkivert kopi |
| 16. oktober 2026 | Siden er uendret siden kopien fra september | Myndighetens nettsted, kontrollert 16. oktober 2026 |
Myndigheten har ikke publisert noen egen melding om at begrensningen er opphevet, så hver søknad avgjøres fortsatt på grunnlag av dokumentene. Fordi ordlyden i stengningen ikke lenger nevner noen type oppholdstillatelse, gjelder endringen en tillatelse basert på leiekontrakt like mye som en basert på eierskap, noe som betyr noe for en utleier som søker en utenlandsk langtidsleietaker. Listen, og hva den omfatter, kan endres igjen ved administrativt vedtak, slik som i 2022, og de samme reglene gjelder i Mahmutlar og de to andre bydelene i Alanya på listen.
Verdigrensen er der nesten hver leilighet i Avsallar faller. Myndighetens dokumentliste for kortvarig oppholdstillatelse, publisert på søknadssiden e-İkamet, krever at en bolig som brukes for en tillatelse basert på eierskap var verdt minst 200 000 USD i tyrkiske lira på kjøpsdatoen, og at den brukes som utlendingens egen bolig, ikke leies ut eller gir annen inntekt. Med TCMBs kjøpskurs for dollar 15. oktober 2026, 49,3315 TRY, lå grensen på omtrent 9 866 000 TRY. Bare 11 av de 363 leilighetene til salgs i Avsallar ba om så mye: fem 4+1, tre 3+1, to 2+1 og én 5+1, og ikke én eneste 1+1. Median-1+1 ba om 3 472 500 TRY, omtrent 70 400 USD, rundt en tredjedel av grensen. Avsallars andel på 3 % står mot 14 % i Mahmutlar og omtrent 27 % i Oba og Tosmur, og en leilighet kjøpt for utleie kan ikke samtidig være grunnlaget for eierens tillatelse.
Hvilke regler som gjelder, avgjøres av bydelen i skjøtet, ikke av navnet i annonsen. İncekum i vest og Türkler i øst har aldri stått på listen over stengte bydeler, og kart og annonser bruker ofte navnet Avsallar om hele kyststrekningen: OpenStreetMaps adresse for stranden i İncekum inneholder for eksempel begge navnene. Naboene er dessuten dyrere: 16. oktober 2026 ba de 10 leilighetene til salgs i İncekum om en median på 7 625 000 TRY og de 27 i Türkler om 9 350 000 TRY, og 4 og 10 av dem lå over grensen.
Den trygge rekkefølgen er å spørre provinsens migrasjonskontor skriftlig om en første søknad om oppholdstillatelse på den nøyaktige adressen ville bli godtatt, og å gjøre svaret til en betingelse for kjøpet. Hvordan selve søknaden foregår, er beskrevet under oppholdstillatelse, og aktuelle leiligheter til salgs i Avsallar er listet separat.
Hvordan er boligmassen i Avsallar?
Avsallar er et marked av nye, middels høye anlegg: 85 % av leilighetene til salgs lå i bygg som var høyst fem år gamle, 41 % i bygg med seks til åtte etasjer, og 57 % av annonsene som oppga eierform hadde fortsatt kat irtifakı, eiertittelen fra byggefasen. Detaljsidene for de 363 salgsannonsene 16. oktober 2026 gir profilen, og den skiller seg fra hver av de tre andre målte bydelene.
| Hva annonsen oppgir | Avsallar, andel av 363 | Tosmur, andel av 91 | Oba, andel av 374 | Mahmutlar, andel av 642 |
|---|---|---|---|---|
| Bygg høyst fem år gammelt | 85 % | 14 % | 64 % | 40 % |
| Bygg med ni til tolv etasjer | 31 % | 55 % | 1 % | 50 % |
| Eiertittel fra byggefasen (kat irtifakı), av dem som oppgir tittel | 57 % | 29 % | 50 % | 56 % |
| Møblert | 31 % | 67 % | 45 % | |
| Basseng nevnt i beskrivelsen | 82 % | 84 % | 80 % | 78 % |
| Klimaanlegg som oppvarming | 96 % | 98 % | 91 % | 94 % |
Av de 363 annonsene i Avsallar oppga 283 heis, 286 parkering, åpen eller under tak, og 108 plasserte leiligheten i en site. Bare 4 oppga naturgass som oppvarming. De 98 salgsannonsene som oppga en aidat, ga i oktober 2026 en median på 1 875 TRY i måneden, mot 1 500 TRY i Tosmur og 2 100 TRY i Oba, og 285 av de 363 annonsene, 79 %, beskrev leiligheten som mulig å belåne.
I Avsallar er eierformen det første dokumentet å sjekke. Av de 228 annonsene som oppga tittelen som kat irtifakı eller kat mülkiyeti, oppga 130 kat irtifakı, og andelen holder seg høy i ferdige bygg: blant leiligheter som var ett til fem år gamle, sto 54 med kat irtifakı mot 49 med kat mülkiyeti (full seksjonseiendom). Etter loven om seksjonseiendom (Kat Mülkiyeti Kanunu) gjøres kat irtifakı om til kat mülkiyeti på grunnlag av brukstillatelsen (yapı kullanma izin belgesi, kalt iskan) som utstedes for hele bygget. En ferdig leilighet som fortsatt står på kat irtifakı, er derfor en grunn til å spørre, før et bud legges inn, om bygget har sin iskan og når tittelen blir gjort om. Hva hver tittelform betyr for en kjøper, er beskrevet under typer skjøte i Tyrkia. Tretten av leilighetene til salgs var fortsatt under bygging. For slike salg med forskuddsbetaling fra en utbygger krever Tyrkias handelsdepartement et kjøpeløfte opprettet hos notarius, gir kjøperen 14 dager til å gå fra avtalen uten begrunnelse, begrenser leveringstiden til 48 måneder og krever ferdigstillelsesforsikring eller bankgaranti for prosjekter med 30 boliger eller flere.
Hvordan er hverdagen i Avsallar: marked, strand, sykehus, skole?
Hverdagen i Avsallar følger D-400 og Konak Caddesi: onsdagsmarkedet, dagligvarekjeder, apotek, en barneskole og den offentlige stranden ligger alle innenfor omtrent 1 km fra sentrum, men det finnes ikke noe sykehus, og de nærmeste statlige sykehusene ligger 28,3 km unna i Oba og 37,3 km unna i Manavgat. Stedene som nevnes, er de som var registrert i OpenStreetMap i oktober 2026, med avstander langs veien fra sentrum av Avsallar.
- Ukemarkedet: Avsallars marked (pazar) holdes på onsdager på det overbygde markedsområdet i Konak Caddesi, 1,2 km fra sentrum. OpenStreetMap merker markedsområdet for onsdag, og boligannonser beskriver det samme onsdagsmarkedet; noen markedskalender fra Alanya kommune var ikke å finne.
- Sjøen: OpenStreetMap viser offentlige strandstriper 0,45 km til 1 km fra sentrum. Stranden i İncekum, den lange sandstranden mange annonser nevner, ligger i nabobydelen İncekum, 2,7 km unna i den ene kjøreretningen.
- Helse: det finnes ikke noe sykehus i Avsallar. ALKÜ Alanya undervisnings- og forskningssykehus, det statlige undervisningssykehuset, ligger 28,3 km unna i Oba, omtrent 23 minutter uten trafikk, og det statlige sykehuset i Manavgat 37,3 km unna, omtrent 29 minutter. OpenStreetMap registrerer sju apotek innenfor 3,5 km fra sentrum. Et legesenter for fastleger (aile sağlığı merkezi) var ikke å finne på kartet eller i publiserte lister i oktober 2026, så adressen spør man best om hos muhtar, den valgte lederen for bydelen.
- Handel: OpenStreetMap registrerer 13 butikker i dagligvarekjeder innenfor 3,5 km fra sentrum: fem BİM, tre Şok, to Migros, to Carrefour og én A101.
- Skoler: OpenStreetMap navngir én barneskole nær sentrum, Alaaddin Keykubat İlkokulu, og viser to andre skoleområder uten navn, så familier bør bekrefte tilbudet for ungdomsskole og videregående hos utdanningskontoret i Alanya-distriktet (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
Satsene for strøm og vann og prisene i dagligvarebutikkene er de samme som ellers i Alanya, så levekostnadene i Avsallar skiller seg fra resten av distriktet først og fremst i leie og i kjøringen til byen.
Hva er ulempene ved å bo i Avsallar?
De viktigste ulempene ved Avsallar er avstanden til Alanyas sykehus og offentlige kontorer, en verdigrense for oppholdstillatelse som 97 % av leilighetene til salgs ikke når, et trangt marked for nye leiligheter med ett soverom, eiertitler fra byggefasen, et tynt leiemarked og motorveiarbeid fram til 2028. Ingen av dem utelukker Avsallar, men hver av dem endrer hva en kjøper bør sjekke.
- Avstand: Avsallar ligger 24,6 km fra Alanya sentrum, 28,3 km fra det statlige undervisningssykehuset og 66,0 km fra flyplassen i Gazipaşa, og ingen rutetabell for kollektivtransport til Alanya var å finne.
- Oppholdstillatelse: stengningen nevner ikke lenger oppholdstillatelser, men 352 av de 363 leilighetene som lå ute til salgs 16. oktober 2026, ba om mindre enn de 200 000 USD som en tillatelse basert på eierskap krever, og ingen av de 206 leilighetene med ett soverom nådde opp.
- Konkurranse fra nybygg: samme dag lå 115 nye leiligheter og 206 leiligheter med ett soverom ute til salgs, så en brukt 1+1 konkurrerer direkte med utbyggernes beholdning, og nye leiligheter ba ikke om mer per kvadratmeter enn fem år gamle.
- Eiertitler fra byggefasen: 57 % av annonsene som oppga tittel, oppga kat irtifakı, blant dem 54 av de 103 leilighetene som var ett til fem år gamle og oppga tittel.
- Tynt leiemarked: bare 32 leiligheter ble annonsert for langtidsleie mot 363 til salgs, og alle 24 annonsene som ble lagt ut mellom juli og begynnelsen av oktober, lå fortsatt ute 16. oktober.
- Motorveiarbeid: prosjektets miljø- og samfunnskonsekvensutredning plasserer anleggsleir 3, med betong- og asfaltverk, ved Km 124+300 nær Avsallar og İncekum, legger to massedeponier i Avsallar og oppgir en avstand på 0 m mellom hovedtraseen og Avsallars nærmeste bygning, med arbeid fram til åpningen senest i oktober 2028.
- Tomme leiligheter: 343 av de 363 leilighetene til salgs var tomme da de ble annonsert, den høyeste andelen av de fire målte bydelene, så en kjøper som vil ha naboer hele året, bør spørre hvor mange leiligheter i en blokk som er bebodd.
Hvert av disse punktene kan sjekkes før et bud legges inn. Brukstillatelsen og eierformen hører til kontrollene på en visningstur for å kjøpe leilighet i Alanya, og begge er lettere å få tak i mens selgeren fortsatt vil selge.
Hvem passer Avsallar for, og hvordan står det seg mot Oba, Tosmur og Mahmutlar?
Avsallar passer kjøpere som vil ha en ny leilighet med ett soverom i et anlegg med basseng, for ferie eller utleie, for mindre enn 100 000 EUR til priser fra oktober 2026, og som godtar en kjøretur på omtrent 20 minutter til Alanya og 23 minutter til det statlige sykehuset. Det passer også en utleier som er villig til å møblere, fordi en møblert 1+1 ga den høyeste bruttoavkastningen av leilighetstypene målt i Avsallar, omtrent 6,7 %.
| Bydel | Median pris per m², oktober 2026 | Salgsannonser | Median pris 1+1 | Leiligheter høyst fem år gamle | Leiligheter fra 200 000 USD | Median leie, alle størrelser | Til Alanya sentrum | Nevnt på listen over stengte bydeler 2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Avsallar | 59 000 TRY | 363 | 3 472 500 TRY | 85 % | 3 % | 22 000 TRY | 24,6 km | Ja |
| Oba | 68 149 TRY | 374 | 4 082 500 TRY | 64 % | 27 % | 25 000 TRY | 4,6 km | Nei |
| Tosmur | 65 424 TRY | 91 | 4 975 000 TRY | 14 % | 27 % | 26 000 TRY | 5,3 km | Nei |
| Mahmutlar | 58 289 TRY | 642 | 3 900 000 TRY | 40 % | 14 % | 25 000 TRY | 11,6 km | Ja |
| Kestel | 75 909 TRY | 189 | 5 280 000 TRY | 37 % | 30 % | 30 000 TRY | 8,6 km | Ja |
| Demirtaş | 57 556 TRY | 73 | 3 495 000 TRY | 75 % | 0 % | 18 500 TRY | 24,9 km | Nei |
Salgsprisene ble målt for Avsallar 16. oktober, for Oba og Tosmur 14. oktober og for Mahmutlar 13. oktober 2026. Leiene for Avsallar og Tosmur er alle annonser som lå ute på målingsdagen; leiene for Oba og Mahmutlar kommer fra annonser lagt ut mellom juli og oktober 2026. Avstandene til sentrum er målt til samme punkt i Güller Pınarı. Listen over stengte bydeler nevner fortsatt Avsallar, Mahmutlar og Kestel, men omfatter etter endringen i 2026 ikke oppholdstillatelser. Kestel og Demirtaş ble målt med samme metode 21. og 22. oktober 2026, etter de fire første, og endrer ingen av Avsallars plasseringer blant dem.
Ut fra disse tallene passer Avsallar en kjøper med det strammeste budsjettet som vil ha et nytt bygg, og en utleier som møblerer en 1+1. Det passer dårligere for en kjøper som trenger oppholdstillatelse basert på eierskap, fordi bare 11 leiligheter til salgs klarte verdigrensen, for en pensjonist som vil ha sykehus innen ti minutter, noe Oba og Tosmur tilbyr, eller for en kjøper som vil ha en etablert blokk med full seksjonseiendom, noe Tosmurs eldre boligmasse oftere gir.
Regneeksempel: kjøpe og leie ut en møblert 1+1 i Avsallar
En møblert leilighet med ett soverom kjøpt til median prisantydning i oktober 2026 på 3 750 000 TRY og leid ut til median leie på 21 000 TRY i måneden, ville gi omtrent 5,2 % i året netto, før inntektsskatt, hvis kjøperen betaler hele tinglysingsavgiften og ingen meglerprovisjon. Beregningen bruker medianene fra annonseutvalgene og avgiftene som gjelder i 2026, fullstendig beskrevet under kjøpskostnader i Tyrkia. Det regnes med en 1+1 fordi 57 % av leilighetene til salgs i Avsallar og halvparten av utleieleilighetene er 1+1.
| Post | Beløp | Grunnlag |
|---|---|---|
| Kjøpesum | 3 750 000 TRY | Median prisantydning, møblert 1+1, 16. oktober 2026 |
| Tinglysingsavgift (tapu harcı) | 150 000 TRY | 4 % av den oppgitte prisen; loven deler den 2 % kjøper og 2 % selger, men kjøpere betaler ofte alt |
| Meglerprovisjon | 0 til 180 000 TRY | Høyst 4 % pluss 20 % mva.; betales ofte av selgeren |
| Samlet utlegg | 3 900 000 til 4 080 000 TRY | Omtrent 70 500 til 73 800 EUR |
| Årsleie | 252 000 TRY | 21 000 TRY × 12 |
| Aidat | − 24 000 TRY | 2 000 TRY i måneden, medianen for de 59 salgsannonsene for 1+1 i Avsallar som oppga en |
| DASK jordskjelvforsikring | − 1 942 TRY | Median polise i provinsen Antalya, juni 2026 |
| Eiendomsskatt | − 2 600 TRY | 0,2 % av den kommunale verdien, her antatt til 1 300 000 TRY |
| Én tom måned | − 21 000 TRY | Én måneds leie tapt mellom leietakere |
| Netto årsinntekt | 202 458 TRY | Omtrent 3 660 EUR |
Med prisene i oktober 2026 er nettoinntekten på 202 458 TRY 5,2 % av et utlegg på 3 900 000 TRY og 5,0 % av 4 080 000 TRY hvis kjøperen også betaler høyeste meglerprovisjon. Mindre kostnader er utelatt: tinglysingskontorets servicegebyr, den autoriserte tolken på tinglysingskontoret, utskifting av møbler og inntektsskatten på leien, som avhenger av eierens skattemessige bosted. Linjen for eiendomsskatt er en antakelse, fordi leilighetens kommunale verdi fastsettes av Alanya kommune, ikke av markedet, og leien bygger på bare sju annonser for møblert 1+1.
Den samme beregningen ga 5,9 % for en møblert 1+1 i Oba og 4,6 % for en møblert 2+1 i Tosmur, så Avsallars møblerte 1+1 ligger mellom dem. Med omtrent 76 000 USD i oktober 2026 ligger leiligheten dessuten langt under de 200 000 USD som en tillatelse basert på eierskap krever, og en leilighet som er leid ut, kunne uansett ikke være grunnlag for en slik.
Hvor raskt endrer priser og leier seg i Avsallar?
Offisielle tall går ikke under regionnivå: i regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMBs boligprisindeks med 19,5 % og indeksen for leie til nye leietakere med 22,8 % i året fram til august 2026. Den årlige konsumprisinflasjonen var 31,51 % i august 2026 ifølge TÜİK, så begge tallene var reelle nedganger, på omtrent 9 % for prisene og 7 % for leiene.
Verken TCMB eller TÜİK publiserer en indeks for Alanya eller for én enkelt bydel. Annonsemedianene for Avsallar er et øyeblikksbilde av prisantydninger på én dag, 16. oktober 2026, og blir fornyet i januar 2027 med samme metode som for Oba, Tosmur og Mahmutlar, slik at endringen i selve Avsallar kan måles fra da av.