Avsallar, Turcja 2026: ceny mieszkań w Alanyi, wynajem i pobyt

Avsallar jest nadmorską dzielnicą Alanyi w prowincji Antalya, na wybrzeżu wakacyjnym około 24,6 km drogą na zachód od centrum przy Güller Pınarı, między İncekum a Türkler przy drodze D-400. 16 października 2026 roku 363 mieszkania wystawione na sprzedaż w Avsallarze na Emlakjet miały medianę ceny ofertowej 4 200 000 TRY, około 75 900 EUR, i medianę 59 000 TRY za metr kwadratowy, na poziomie Mahmutlaru i 13% poniżej Oby przy tej samej metodzie; 57% stanowiły mieszkania z jedną sypialnią (1+1), a 78% kosztowało mniej niż 100 000 EUR. Zasób mieszkaniowy jest najmłodszy z czterech dzielnic mierzonych w ten sam sposób: 85% mieszkań znajduje się w budynkach nie starszych niż pięć lat, ale nowe mieszkania nie kosztowały więcej za metr niż starsze, a w 57% ogłoszeń podających rodzaj własności wciąż widniał kat irtifakı, tytuł własności z etapu budowy. Na wynajem długoterminowy oferowano tylko 32 mieszkania, z medianą 22 000 TRY miesięcznie; umeblowane 1+1 dawało stopę zwrotu brutto około 6,7% i wyliczoną stopę netto około 5,2% po opłacie za przeniesienie własności, opłacie wspólnotowej, ubezpieczeniu, podatku od nieruchomości i jednym miesiącu bez najemcy. Avsallar nadal figuruje z nazwy na liście zamkniętych dzielnic tureckiego urzędu ds. migracji z 2022 roku, ale między kwietniem a wrześniem 2026 roku komunikat urzędu przestał zaliczać zezwolenia na pobyt do procedur objętych zamknięciem; próg wartości się nie zmienił, a tylko 3% mieszkań na sprzedaż kosztowało 200 000 USD wymagane przy zezwoleniu na podstawie własności. Codzienne potrzeby, od środowego targu przy Konak Caddesi po 13 sklepów sieci supermarketów, są blisko centrum, ale najbliższe szpitale państwowe znajdują się 28,3 km dalej w Obie i 37,3 km dalej w Manavgacie, a autostrada budowana w głębi lądu przynosi Avsallarowi do 2028 roku obóz budowy i dwa składowiska urobku, ale bez własnego węzła.

Gdzie leży Avsallar i jak daleko jest do centrum Alanyi i lotnisk?

Avsallar jest nadmorską dzielnicą (mahalle) powiatu Alanya w prowincji Antalya, na wybrzeżu wakacyjnym na zachód od miasta, około 24,6 km drogą od centrum Alanyi przy Güller Pınarı, 66,0 km od lotniska Gazipaşa-Alanya i 103,9 km od lotniska w Antalyi, według wyliczenia trasy w OpenStreetMap z 16 października 2026 roku. Avsallar leży przy nadmorskiej drodze D-400, z İncekum na zachodzie i Türkler na wschodzie. Avsallar jest o 24-30 minut bliżej lotniska w Antalyi niż Tosmur czy Mahmutlar i o 12-19 minut dalej od państwowego szpitala klinicznego Alanyi w Obie.

Avsallar był wsią do 1986 roku, kiedy otrzymał własną gminę i stał się miasteczkiem, według strony historii dawnej gminy Avsallar. Ustawa 6360, ustawa o gminach metropolitalnych z 2012 roku, zlikwidowała gminy miasteczek (belde) w prowincji Antalya i włączyła każdą do jej powiatu "jako jedną dzielnicę pod nazwą miasteczka". Avsallar stał się więc dzielnicą Alanyi w wyborach lokalnych w marcu 2014 roku, a İncekum, które również miało własną gminę, stało się osobną dzielnicą.

To samo wyliczenie trasy daje odległości, które mieszkaniec faktycznie pokonuje.

Czasy jazdy są szacunkami programu do wyznaczania tras bez korków, więc letni ruch na D-400 dodaje czasu w każdym wierszu. Niektóre odległości zależą od kierunku, bo D-400 jest drogą z pasem rozdzielającym: plaża w İncekum leży 2,7 km od centrum Avsallaru w jedną stronę i 5,5 km w drugą. W październiku 2026 roku nie udało się znaleźć opublikowanego rozkładu jazdy ani taryfy komunikacji publicznej między Avsallarem a Alanyą, więc czasy w tabeli dotyczą samochodu.

Z Serik w stronę Alanyi budowana jest płatna autostrada, która według umowy zostanie otwarta najpóźniej w październiku 2028 roku, ale Avsallar nie dostanie własnego węzła. Główna trasa biegnie w głębi lądu powyżej İncekum, Avsallaru i Türkler, a na 16 km między węzłem Alarahan (Km 117,6) a węzłem Konaklı (Km 133,4) nie ma zjazdu, więc mieszkaniec Avsallaru wjedzie na autostradę na jednym z nich. Opłaty, przebieg trasy i to, co autostrada zmienia dla każdej części Alanyi, opisuje tekst autostrada Antalya-Alanya.

Kto mieszka w Avsallarze?

TÜİK, turecki urząd statystyczny, naliczył w adresowym rejestrze ludności na 31 grudnia 2022 roku 15 220 mieszkańców Avsallaru, najnowszą liczbę dla dzielnicy, którą można było uzyskać w październiku 2026 roku. W tym samym rejestrze Avsallar miał 8 515 zarejestrowanych mieszkańców w 2009 roku i 11 545 w 2017 roku, według zestawienia City Population, więc zarejestrowana ludność wzrosła w 13 lat o około 79%. Dla porównania Tosmur miał w 2022 roku 11 712 mieszkańców, Oba 28 864, a Mahmutlar 53 034.

Rejestr liczy osoby z adresem w Avsallarze, więc obejmuje cudzoziemców z zarejestrowanym adresem, a nie obejmuje właścicieli mieszkań wakacyjnych mieszkających gdzie indziej. Żadne oficjalne źródło nie publikuje liczby mieszkańców cudzoziemców według dzielnic. Urząd ds. migracji (Göç İdaresi Başkanlığı) zamknął w 2022 roku dzielnice ze względu na zagęszczenie cudzoziemców, a Avsallar był jedną z czterech dzielnic Alanyi na tej liście.

Ogłoszenia sprzedaży wskazują raczej na mieszkania wakacyjne niż rodzinne. Spośród 363 mieszkań wystawionych na sprzedaż 16 października 2026 roku 343, czyli 94,5%, opisano jako puste, 13 jako zamieszkane przez właściciela i 7 jako wynajęte. Przy tej samej metodzie pustych było 87% mieszkań w Tosmurze, 88% w Obie i 91% w Mahmutlarze. Wynik Avsallaru jest najwyższy z czterech, a 115 mieszkań na sprzedaż było nowych, więc na rynek wciąż trafia nowa podaż.

Ile kosztuje kupno mieszkania w Avsallarze?

Mieszkania wystawione na sprzedaż w Avsallarze 16 października 2026 roku miały medianę ceny ofertowej 4 200 000 TRY, około 75 900 EUR, i medianę 59 000 TRY za metr kwadratowy brutto, około 1 067 EUR. Mediany pochodzą ze wszystkich 363 ogłoszeń mieszkań opublikowanych tego dnia na Emlakjet, ogólnokrajowym tureckim portalu nieruchomości, czytanych strona po stronie. Kwoty w euro przeliczono po kursie kupna euro 55,3113 TRY z biuletynu Banku Centralnego Republiki Turcji (TCMB) z 15 października 2026 roku. To ceny ofertowe, nie ceny transakcyjne, a różnicę między nimi omawia tekst negocjacja ceny mieszkania w Alanyi.

Ponad połowa mieszkań na sprzedaż w Avsallarze to 1+1, a 282 z 363 ogłoszeń, 78%, żądało w październiku 2026 roku mniej niż 100 000 EUR.

Tureckie ogłoszenia liczą pokoje jako sypialnie plus salon, więc 1+1 ma jedną sypialnię i osobny salon, a 2+1 dwie sypialnie. Powierzchnia brutto obejmuje udział ścian i balkonów; w próbie powierzchnia netto wynosiła w medianie 90,9% powierzchni brutto. Wiersze 3+1 i 4+1 opierają się na 19 i 14 ogłoszeniach i mają tylko charakter orientacyjny.

Avsallar jest najtańszą z czterech dzielnic mierzonych w ten sam sposób, bo mieszkania są tu małe, a nie dlatego, że tani jest metr kwadratowy. Mediana za metr kwadratowy wynosiła w Avsallarze 59 000 TRY, około 1% powyżej 58 289 TRY w Mahmutlarze 13 października 2026 roku, 10% poniżej 65 424 TRY w Tosmurze i 13% poniżej 68 149 TRY w Obie 14 października. Mieszkanie 1+1 w Avsallarze kosztowało o 11% mniej niż w Mahmutlarze, a 2+1 o 17% mniej, częściowo dlatego, że mieszkania 2+1 w Avsallarze są mniejsze, w medianie 95,5 m² wobec 110 m².

Umeblowanie daje w Avsallarze realną dopłatę. Umeblowane 1+1 kosztowały w październiku 2026 roku w medianie 3 750 000 TRY w 72 ogłoszeniach, a nieumeblowane 3 200 000 TRY w 117 ogłoszeniach, więc umeblowane były o 17% droższe, przy czym obie grupy miały ten sam metraż, w medianie 54,5 m² wobec 54 m², i ten sam wiek, dwa lata wobec jednego. Przy 2+1 to porównanie nie działa: 25 umeblowanych było większych i starszych niż 86 nieumeblowanych.

Ogłoszenia opublikowane od 1 lipca 2026 roku żądały 3 600 000 TRY za 1+1 i 5 300 000 TRY za 2+1. Większość ogłoszeń opublikowano w 2026 roku, ale 41 wisiało od 2025 roku lub wcześniej, a mieszkanie wciąż wystawione po roku nie sprzedało się za cenę ofertową.

Wiek budynku a cena

Zasób Avsallaru jest najmłodszy z czterech mierzonych dzielnic: 309 z 363 mieszkań na sprzedaż, 85%, znajdowało się w budynkach nie starszych niż pięć lat, wobec 64% w Obie, 40% w Mahmutlarze i 14% w Tosmurze. Spośród 115 nowych mieszkań 102 opisano jako gotowe do zamieszkania, a 13 jako w budowie.

Nowe budownictwo nie daje w Avsallarze dopłaty. Nowe mieszkania kosztowały za metr kwadratowy około 9% mniej niż mieszkania w wieku od roku do pięciu lat, a mieszkania w wieku od sześciu do piętnastu lat kosztowały mniej więcej tyle samo co nowe. W Tosmurze jest odwrotnie: tam 13 mieszkań nie starszych niż pięć lat kosztowało za metr kwadratowy około 53% więcej niż typowe mieszkanie w wieku od 11 do 15 lat. W Avsallarze cena ofertowa idzie bardziej za metrażem i umeblowaniem niż za wiekiem budynku.

Wiek budynku wciąż ma znaczenie dla bezpieczeństwa sejsmicznego. Obowiązujące tureckie rozporządzenie o budynkach w strefach sejsmicznych (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) weszło w życie 1 stycznia 2019 roku, a o tym, czy miało zastosowanie, decyduje data pozwolenia na budowę, a nie rok ukończenia budynku. Mieszkanie ukończone w 2021 roku mogło więc dostać pozwolenie według starszego rozporządzenia, a 54 mieszkania w budynkach starszych niż pięć lat, ukończonych do około 2020 roku, najpewniej powstały przed nim.

Przy morzu czy dalej: różnica w cenie

Mieszkania blisko morza w Avsallarze nie kosztowały w październiku 2026 roku więcej za metr kwadratowy niż mieszkania położone dalej. Spośród 56 ogłoszeń, które w opisie podawały odległość od morza, 6 mieszkań w promieniu 200 m kosztowało w medianie 53 777 TRY za m², 27 mieszkań w odległości od 500 m do 1 km 64 545 TRY, a 18 mieszkań dalej niż 1 km 58 801 TRY.

Liczby są małe, ale obraz przypomina Mahmutlar, gdzie dopłaty za bliskość morza również nie było widać, a nie Tosmur, gdzie mieszkania w promieniu 200 m od morza kosztowały około 72% więcej. Opisy wspominają widok na morze mniej więcej tak samo często jak odległość: 55 z 363.

Ile kosztuje wynajem w Avsallarze?

Mieszkania w Avsallarze oferowane na wynajem długoterminowy 16 października 2026 roku miały medianę czynszu ofertowego 22 000 TRY miesięcznie, około 398 EUR, z 15 750 TRY za 1+1 i 29 000 TRY za 2+1. Mediany pochodzą ze wszystkich 32 ogłoszeń najmu na Emlakjet w Avsallarze tego dnia, co czyni Avsallar małym rynkiem najmu obok 363 mieszkań na sprzedaż.

Umeblowanie podnosi czynsz prawie tak jak druga sypialnia. W październiku 2026 roku umeblowane 1+1 żądało 21 000 TRY, około 380 EUR, wobec 15 000 TRY bez mebli, około 271 EUR, a sześć z ośmiu nieumeblowanych 1+1 żądało dokładnie 15 000 TRY, więc ta mediana opisuje jedną zwartą grupę podobnych mieszkań. Umeblowane 1+1 żądało więc prawie tyle co nieumeblowane 2+1 za 22 500 TRY, a umeblowane 2+1 żądało 30 000 TRY, około 542 EUR.

Czynsze w Avsallarze są niższe niż w dzielnicach wschodnich, bo mieszkania są mniejsze, a nie dlatego, że metr kwadratowy wynajmuje się taniej. We wszystkich wielkościach mediana w Avsallarze wynosiła 273 TRY za metr kwadratowy czynszu, tyle samo co w Tosmurze i Mahmutlarze. Ogłoszenia najmu wiszą przy tym tygodniami: wszystkie 24 ogłoszenia z Avsallaru z próby z okresu od lipca do października 2026 roku, użytej do wyliczenia kosztów życia w Alanyi, 16 października wciąż były opublikowane, więc albo mieszkań nie wynajęto, albo ogłoszenia zostały po wynajęciu.

Spośród 32 ogłoszeń najmu 29 ogrzewała klimatyzacja, a 15 znajdowało się w site (zamkniętym osiedlu). 20 ogłoszeń podających aidat, miesięczną opłatę wspólnotową, dawało w październiku 2026 roku medianę 1 500 TRY. Spośród 21 ogłoszeń podających kaucję 13 żądało jednomiesięcznego czynszu.

Jaką stopę zwrotu z najmu może dać mieszkanie w Avsallarze?

Umeblowane mieszkanie z jedną sypialnią w Avsallarze dawało przy cenach i czynszach z października 2026 roku stopę zwrotu brutto około 6,7%, najwyższą z czterech mierzonych typów, poniżej 7,4% takiego samego mieszkania w Obie i powyżej 5,5% umeblowanego 2+1 w Tosmurze. Stopa zwrotu brutto oznacza tu dwanaście miesięcy mediany czynszu podzielone przez medianę ceny mieszkania tego samego typu.

Do każdego wiersza odnoszą się dwa zastrzeżenia. Obie liczby są kwotami ofertowymi, więc rzeczywista stopa zwrotu zależy od tego, ile zapłaci kupujący i co podpisze najemca. Każdy czynsz opiera się na 6-8 ogłoszeniach, więc jedno nowe ogłoszenie może przesunąć wiersz o pół punktu. Umeblowane 1+1 prowadzi, bo umeblowanie podnosi jego czynsz o 40%, a cenę tylko o 17%.

Stopa netto jest niższa. Aidat, podatek od nieruchomości, obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsienia ziemi DASK i miesiące, gdy mieszkanie stoi puste między najemcami, odejmuje się od czynszu, a przykład obliczeniowy dla umeblowanego 1+1 przelicza te pozycje. Dochód z najmu jest w Turcji opodatkowany, z innymi zasadami dla rezydentów i nierezydentów.

Krótki najem wakacyjny ma osobne zasady. Zgodnie z ustawą 7464 o turystycznym najmie mieszkań wynajem mieszkania na okresy do 100 dni wymaga zezwolenia Ministerstwa Kultury i Turystyki, a do wniosku trzeba dołączyć jednomyślną uchwałę wszystkich właścicieli w budynku, w którym znajduje się mieszkanie. Trybunał Konstytucyjny oddalił skargę na tę zasadę 25 grudnia 2025 roku w orzeczeniu opublikowanym w Dzienniku Urzędowym 2 kwietnia 2026 roku. W Avsallarze, gdzie 263 z 363 mieszkań na sprzedaż znajdowało się w budynkach od sześciu pięter, najem wakacyjny wymaga pisemnej zgody każdego właściciela w średniowysokim bloku.

Trend regionalny na razie sprzyja wynajmującym. W regionie Antalya, Burdur i Isparta indeks czynszów dla nowych najemców TCMB wzrósł w roku do sierpnia 2026 roku o 22,8%, a indeks cen mieszkań o 19,5%.

Czy cudzoziemcy mogą w 2026 roku dostać zezwolenie na pobyt na adres w Avsallarze?

Zezwolenie na pobyt na adres w Avsallarze nie jest już blokowane przez zamknięcie dzielnicy w obecnym brzmieniu komunikatu urzędu ds. migracji, ale zezwolenie na podstawie własności wciąż wymaga mieszkania wartego co najmniej 200 000 USD, w którym właściciel mieszka sam, a w październiku 2026 roku tyle żądało tylko 11 z 363 mieszkań na sprzedaż w Avsallarze, 3%. Zamknięcie się zmieniło, próg wartości nie.

Avsallar jest na liście 1 169 dzielnic zamkniętych przez urząd od 1 lipca 2022 roku, razem z Kargıcakiem, Mahmutlarem i Kestelem w Alanyi. Co najmniej do kwietnia 2026 roku komunikat urzędu mówił, że dzielnice z listy są zamknięte dla zezwoleń na pobyt, a także dla rejestracji ochrony czasowej i międzynarodowej. Wersja tej samej strony zarchiwizowana 29 września 2026 roku i strona na żywo sprawdzona 16 października 2026 roku wymieniają tylko ochronę czasową, ochronę międzynarodową i zmianę prowincji dla osób objętych ochroną. Lista z 2022 roku jest nadal załączona.

Urząd nie opublikował osobnego komunikatu o zniesieniu ograniczenia, więc każdy wniosek nadal rozpatruje się na podstawie jego dokumentów. Ponieważ brzmienie zamknięcia nie wymienia już żadnego rodzaju zezwolenia na pobyt, zmiana dotyczy zezwolenia na podstawie umowy najmu tak samo jak na podstawie własności, co ma znaczenie dla wynajmującego szukającego zagranicznego najemcy długoterminowego. Lista i jej zakres mogą się znów zmienić decyzją administracyjną, jak w 2022 roku, a te same zasady obowiązują w Mahmutlarze i dwóch innych dzielnicach Alanyi z listy.

To na progu wartości potyka się prawie każde mieszkanie w Avsallarze. Lista dokumentów urzędu dla krótkoterminowego zezwolenia na pobyt, opublikowana na jego stronie do składania wniosków e-İkamet, wymaga, by mieszkanie użyte do zezwolenia na podstawie własności było w dniu nabycia warte co najmniej 200 000 USD w lirach tureckich i służyło cudzoziemcowi jako własne mieszkanie, a nie było wynajmowane ani nie przynosiło innego dochodu. Przy kursie kupna dolara TCMB z 15 października 2026 roku, 49,3315 TRY, próg wynosił około 9 866 000 TRY. Tyle żądało tylko 11 z 363 mieszkań na sprzedaż w Avsallarze: pięć 4+1, trzy 3+1, dwa 2+1 i jedno 5+1, i ani jedno 1+1. Mediana 1+1 żądała 3 472 500 TRY, około 70 400 USD, mniej więcej jedną trzecią progu. Udział Avsallaru wynoszący 3% wypada na tle 14% w Mahmutlarze i około 27% w Obie i Tosmurze, a mieszkanie kupione pod wynajem nie może jednocześnie być podstawą zezwolenia jego właściciela.

To, które zasady obowiązują, rozstrzyga dzielnica w akcie własności, a nie nazwa w ogłoszeniu. İncekum na zachodzie i Türkler na wschodzie nigdy nie były na liście zamkniętych dzielnic, a mapy i ogłoszenia często używają nazwy Avsallar dla całego tego odcinka wybrzeża: adres plaży w İncekum w OpenStreetMap zawiera na przykład obie nazwy. Sąsiedzi są przy tym drożsi: 16 października 2026 roku 10 mieszkań na sprzedaż w İncekum żądało w medianie 7 625 000 TRY, a 27 w Türkler 9 350 000 TRY, z czego 4 i 10 było powyżej progu.

Bezpieczna kolejność polega na tym, by pisemnie zapytać prowincjonalny urząd ds. migracji, czy pierwszy wniosek o zezwolenie na pobyt pod dokładnym adresem zostałby przyjęty, i uczynić tę odpowiedź warunkiem zakupu. Jak przebiega sam wniosek, opisuje sekcja zezwolenie na pobyt, a aktualne mieszkania na sprzedaż w Avsallarze są wymienione osobno.

Jakie mieszkania są w Avsallarze?

Avsallar jest rynkiem nowych osiedli o średniej wysokości: 85% mieszkań na sprzedaż znajdowało się w budynkach nie starszych niż pięć lat, 41% w budynkach od sześciu do ośmiu pięter, a w 57% ogłoszeń podających rodzaj własności wciąż widniał kat irtifakı, tytuł własności z etapu budowy. Profil dają strony szczegółów 363 ogłoszeń sprzedaży z 16 października 2026 roku i różni się on od każdej z trzech pozostałych mierzonych dzielnic.

Spośród 363 ogłoszeń w Avsallarze 283 podawało windę, 286 parking, otwarty lub zadaszony, a 108 umieszczało mieszkanie w site. Tylko 4 podawały gaz ziemny jako ogrzewanie. 98 ogłoszeń sprzedaży podających aidat dawało w październiku 2026 roku medianę 1 875 TRY miesięcznie, wobec 1 500 TRY w Tosmurze i 2 100 TRY w Obie, a 285 z 363 ogłoszeń, 79%, opisywało mieszkanie jako nadające się pod kredyt.

W Avsallarze rodzaj własności jest pierwszym dokumentem do sprawdzenia. Spośród 228 ogłoszeń, które podawały tytuł jako kat irtifakı lub kat mülkiyeti, 130 podawało kat irtifakı, a udział pozostaje wysoki w ukończonych budynkach: wśród mieszkań w wieku od roku do pięciu lat 54 miało kat irtifakı, a 49 kat mülkiyeti (pełną własność lokalu). Zgodnie z ustawą o własności lokali (Kat Mülkiyeti Kanunu) kat irtifakı przekształca się w kat mülkiyeti na podstawie pozwolenia na użytkowanie (yapı kullanma izin belgesi, nazywanego iskan) wydanego dla całego budynku. Ukończone mieszkanie, które wciąż ma kat irtifakı, jest więc powodem, by przed złożeniem oferty zapytać, czy budynek ma iskan i kiedy tytuł zostanie przekształcony. Co każdy rodzaj tytułu oznacza dla kupującego, opisuje tekst kat mülkiyeti i kat irtifakı, rodzaje tapu. Trzynaście mieszkań na sprzedaż było jeszcze w budowie. Przy takich sprzedażach z przedpłatą od dewelopera tureckie Ministerstwo Handlu wymaga przyrzeczenia sprzedaży sporządzonego u notariusza, daje kupującemu 14 dni na odstąpienie bez podania przyczyny, ogranicza termin oddania do 48 miesięcy i wymaga ubezpieczenia ukończenia budowy lub gwarancji bankowej dla projektów od 30 mieszkań.

Jak wygląda codzienne życie w Avsallarze: targ, plaża, szpital, szkoła?

Codzienne życie w Avsallarze toczy się wzdłuż D-400 i Konak Caddesi: środowy targ, sieci supermarketów, apteki, szkoła podstawowa i plaża publiczna leżą w odległości około 1 km od centrum, ale szpitala nie ma, a najbliższe szpitale państwowe są 28,3 km dalej w Obie i 37,3 km dalej w Manavgacie. Wymienione miejsca to te, które w październiku 2026 roku były zapisane w OpenStreetMap, z odległościami drogowymi od centrum Avsallaru.

• Targ tygodniowy: targ (pazar) w Avsallarze odbywa się w środy na krytym placu targowym przy Konak Caddesi, 1,2 km od centrum. OpenStreetMap oznacza plac targowy na środę, a ogłoszenia nieruchomości opisują ten sam środowy targ; kalendarza targów gminy Alanya nie udało się znaleźć.
• Morze: OpenStreetMap pokazuje odcinki plaży publicznej w odległości od 0,45 km do 1 km od centrum. Plaża w İncekum, długa piaszczysta plaża, którą wymienia wiele ogłoszeń, leży w sąsiednim İncekum, 2,7 km dalej w jednym kierunku jazdy.
• Opieka zdrowotna: w Avsallarze nie ma szpitala. Szpital Kliniczno-Badawczy ALKÜ Alanya, państwowy szpital kliniczny, jest 28,3 km dalej w Obie, około 23 minut bez korków, a Szpital Państwowy w Manavgacie 37,3 km dalej, około 29 minut. OpenStreetMap notuje siedem aptek w promieniu 3,5 km od centrum. Ośrodka zdrowia rodzinnego (aile sağlığı merkezi), w którym przyjmują lekarze rodzinni, nie udało się w październiku 2026 roku znaleźć na mapie ani w opublikowanych wykazach, więc jego adres najlepiej ustalić u muhtara, wybieranego zarządcy dzielnicy.
• Zakupy: OpenStreetMap notuje 13 sklepów sieci supermarketów w promieniu 3,5 km od centrum: pięć BİM, trzy Şok, dwa Migros, dwa Carrefour i jeden A101.
• Szkoły: OpenStreetMap wymienia z nazwy jedną szkołę podstawową przy centrum, Alaaddin Keykubat İlkokulu, i pokazuje dwa inne tereny szkolne bez nazwy, więc rodziny powinny potwierdzić możliwości szkoły średniej w wydziale oświaty powiatu Alanya (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).

Taryfy za prąd i wodę oraz ceny w supermarketach są takie same jak w reszcie Alanyi, więc koszty życia w Avsallarze różnią się od reszty powiatu głównie czynszem i dojazdem do miasta.

Jakie są minusy mieszkania w Avsallarze?

Główne minusy Avsallaru to odległość od szpitali i urzędów Alanyi, próg wartości dla zezwolenia na pobyt, którego nie osiąga 97% mieszkań na sprzedaż, zatłoczony rynek nowych mieszkań z jedną sypialnią, tytuły z etapu budowy, płytki rynek najmu i budowa autostrady do 2028 roku. Żaden z nich nie wyklucza Avsallaru, ale każdy zmienia to, co kupujący powinien sprawdzić.

• Odległość: Avsallar leży 24,6 km od centrum Alanyi, 28,3 km od państwowego szpitala klinicznego i 66,0 km od lotniska w Gazipaşie, a rozkładu jazdy komunikacji publicznej do Alanyi nie udało się znaleźć.
• Zezwolenie na pobyt: zamknięcie nie wymienia już zezwoleń na pobyt, ale 352 z 363 mieszkań wystawionych na sprzedaż 16 października 2026 roku żądało mniej niż 200 000 USD wymaganych przy zezwoleniu na podstawie własności, a żadne z 206 mieszkań z jedną sypialnią do tego progu nie dotarło.
• Konkurencja nowych mieszkań: tego samego dnia na sprzedaż było 115 nowych mieszkań i 206 mieszkań z jedną sypialnią, więc używane 1+1 konkuruje wprost z ofertą deweloperów, a nowe mieszkania nie kosztowały więcej za metr niż pięcioletnie.
• Tytuły z etapu budowy: 57% ogłoszeń podających tytuł podawało kat irtifakı, w tym 54 ze 103 mieszkań w wieku od roku do pięciu lat podających tytuł.
• Płytki rynek najmu: na wynajem długoterminowy oferowano tylko 32 mieszkania wobec 363 na sprzedaż, a wszystkie 24 ogłoszenia opublikowane od lipca do początku października 16 października wciąż wisiały.
• Budowa autostrady: ocena oddziaływania projektu na środowisko i społeczeństwo umieszcza obóz budowy nr 3 z wytwórnią betonu i asfaltu na Km 124+300 przy Avsallarze i İncekum, lokuje dwa składowiska urobku w Avsallarze i podaje odległość 0 m między główną trasą a najbliższym budynkiem Avsallaru, a prace potrwają do otwarcia najpóźniej w październiku 2028 roku.
• Puste mieszkania: 343 z 363 mieszkań na sprzedaż było pustych w chwili publikacji ogłoszenia, to najwyższy udział z czterech mierzonych dzielnic, więc kupujący, który chce mieć sąsiadów przez cały rok, powinien zapytać, ile mieszkań w bloku jest zamieszkanych.

Każdy z tych punktów można sprawdzić przed złożeniem oferty. Pozwolenie na użytkowanie i rodzaj tytułu należą do kontroli opisanych przy wyjeździe na oglądanie nieruchomości w Alanyi, a oba łatwiej uzyskać, póki sprzedający wciąż chce sprzedać.

Dla kogo jest Avsallar i jak wypada na tle Oby, Tosmuru i Mahmutlaru?

Avsallar pasuje kupującym, którzy szukają nowego mieszkania z jedną sypialnią na osiedlu z basenem, na wakacje lub pod wynajem, za mniej niż 100 000 EUR według cen z października 2026 roku, i którzy akceptują około 20 minut jazdy do Alanyi i 23 minuty do szpitala państwowego. Pasuje też wynajmującemu gotowemu umeblować mieszkanie, bo umeblowane 1+1 dało najwyższą stopę zwrotu brutto spośród typów mieszkań mierzonych w Avsallarze, około 6,7%.

Ceny sprzedaży zmierzono dla Avsallaru 16 października, dla Oby i Tosmuru 14 października, a dla Mahmutlaru 13 października 2026 roku. Czynsze dla Avsallaru i Tosmuru to wszystkie ogłoszenia opublikowane w dniu pomiaru; czynsze dla Oby i Mahmutlaru pochodzą z ogłoszeń z okresu od lipca do października 2026 roku. Odległości do centrum zmierzono do tego samego punktu przy Güller Pınarı. Lista zamkniętych dzielnic wciąż wymienia Avsallar, Mahmutlar i Kestel, ale po zmianie z 2026 roku nie obejmuje zezwoleń na pobyt. Kestel i Demirtaş zmierzono tą samą metodą 21 i 22 października 2026 roku, po pierwszych czterech, i nie zmieniają one żadnej z pozycji Avsallaru wśród nich.

Według tych liczb Avsallar pasuje kupującemu z najskromniejszym budżetem, który chce nowego budynku, oraz wynajmującemu, który umebluje 1+1. Mniej pasuje kupującemu, który potrzebuje zezwolenia na pobyt na podstawie własności, bo próg wartości przekroczyło tylko 11 mieszkań na sprzedaż, emerytowi, który chce mieć szpital w odległości dziesięciu minut, co dają Oba i Tosmur, albo kupującemu, który szuka zasiedziałego bloku z pełną własnością lokalu, co częściej daje starszy zasób Tosmuru.

Przykład obliczeniowy: kupno i wynajem umeblowanego 1+1 w Avsallarze

Umeblowane mieszkanie z jedną sypialnią kupione po medianie ceny ofertowej z października 2026 roku, 3 750 000 TRY, i wynajęte po medianie czynszu 21 000 TRY miesięcznie przynosiłoby około 5,2% rocznie netto przed podatkiem dochodowym, jeśli kupujący płaci całą opłatę za przeniesienie własności i nie płaci prowizji pośrednika. Obliczenie wykorzystuje mediany z prób ogłoszeń i opłaty obowiązujące w 2026 roku, w pełni opisane w sekcji koszty zakupu w Turcji. Liczono dla 1+1, bo 57% mieszkań na sprzedaż w Avsallarze i połowa mieszkań na wynajem to 1+1.

Przy cenach z października 2026 roku dochód netto 202 458 TRY to 5,2% wydatku 3 900 000 TRY i 5,0% kwoty 4 080 000 TRY, jeśli kupujący zapłaci też maksymalną prowizję pośrednika. Pominięto mniejsze koszty: opłatę serwisową urzędu ksiąg wieczystych, tłumacza przysięgłego w urzędzie, wymianę mebli i podatek dochodowy od czynszu, który zależy od rezydencji podatkowej właściciela. Wiersz podatku od nieruchomości jest założeniem, bo wartość gminną mieszkania ustala gmina Alanya, a nie rynek, a czynsz opiera się tylko na siedmiu ogłoszeniach umeblowanych 1+1.

To samo obliczenie dało 5,9% dla umeblowanego 1+1 w Obie i 4,6% dla umeblowanego 2+1 w Tosmurze, więc umeblowane 1+1 w Avsallarze mieści się między nimi. Przy wartości około 76 000 USD w październiku 2026 roku mieszkanie jest też daleko poniżej 200 000 USD wymaganych przy zezwoleniu na pobyt na podstawie własności, a wynajęte mieszkanie i tak nie mogłoby być jego podstawą.

Jak szybko zmieniają się ceny i czynsze w Avsallarze?

Oficjalne dane nie schodzą poniżej poziomu regionu: w regionie Antalya, Burdur i Isparta indeks cen mieszkań TCMB wzrósł w roku do sierpnia 2026 roku o 19,5%, a indeks czynszów dla nowych najemców o 22,8%. Roczna inflacja cen konsumpcyjnych wynosiła w sierpniu 2026 roku 31,51% według TÜİK, więc obie liczby oznaczały realne spadki, o około 9% w cenach i 7% w czynszach.

Ani TCMB, ani TÜİK nie publikuje indeksu dla Alanyi ani dla pojedynczej dzielnicy. Mediany ogłoszeń dla Avsallaru są migawką cen ofertowych z jednego dnia, 16 października 2026 roku, i zostaną odświeżone w styczniu 2027 roku tą samą metodą co dla Oby, Tosmuru i Mahmutlaru, by od tej pory można było mierzyć zmianę w samym Avsallarze.