Авсаллар, Аланія 2026: нерухомість, ціни на квартири та оренда

Авсаллар є прибережним районом Аланії в провінції Анталія на курортному узбережжі, приблизно за 24,6 км дорогою на захід від центру біля Гюллер Пинари, між Інджекумом і Тюрклером на трасі D-400. 16 жовтня 2026 року 363 квартири, виставлені на продаж в Авсалларі на Emlakjet, мали медіанну ціну пропозиції 4 200 000 TRY, близько 75 900 EUR, і медіану 59 000 TRY за квадратний метр, на рівні Махмутлара і на 13% нижче за Обу за однакового методу; 57% становили квартири з однією спальнею (1+1), а 78% коштували менше ніж 100 000 EUR. Житловий фонд наймолодший із чотирьох районів, виміряних однаково: 85% квартир розташовані в будинках не старших за п'ять років, але нові квартири за квадратний метр коштували не дорожче за старіші, а в 57% оголошень, де вказано вид власності, досі значився kat irtifakı, право власності на етапі будівництва. Для довгострокової оренди пропонували лише 32 квартири, з медіаною 22 000 TRY на місяць; мебльована 1+1 давала валову дохідність близько 6,7% і розрахункову чисту дохідність близько 5,2% після мита за переоформлення, щомісячного внеску, страхування, податку на нерухомість і одного місяця без орендаря. Авсаллар досі названий у списку закритих районів турецької міграційної служби 2022 року, але між квітнем і вереснем 2026 року оголошення служби перестало включати посвідку на проживання до процедур, на які поширюється закриття; поріг вартості не змінився, і лише 3% квартир на продаж коштували 200 000 USD, яких вимагає дозвіл на підставі власності. Повсякденні потреби, від ринку по середах на Konak Caddesi до 13 магазинів мережевих супермаркетів, поруч із центром, але найближчі державні лікарні розташовані за 28,3 км в Обі та за 37,3 км у Манавгаті, а автомагістраль, яку будують углибині узбережжя, до 2028 року приносить Авсаллару будівельний табір і два відвали ґрунту, але не дає власної розв'язки.

Де розташований Авсаллар і як далеко він від центру Аланії та аеропортів?

Авсаллар є прибережним районом (mahalle) округу Аланія в провінції Анталія, на курортному узбережжі на захід від міста, приблизно за 24,6 км дорогою від центру Аланії біля Гюллер Пинари, за 66,0 км від аеропорту Газіпаша-Аланія і за 103,9 км від аеропорту Анталії, за маршрутним розрахунком OpenStreetMap від 16 жовтня 2026 року. Авсаллар стоїть на прибережній трасі D-400, на захід від нього Інджекум, на схід Тюрклер. Авсаллар на 24-30 хвилин ближчий до аеропорту Анталії, ніж Тосмур чи Махмутлар, і на 12-19 хвилин далі від державної навчальної лікарні Аланії в Обі.

Авсаллар був селом до 1986 року, коли отримав власний муніципалітет і став селищем, згідно зі сторінкою історії колишнього муніципалітету Авсаллара. Закон 6360, закон про столичні муніципалітети 2012 року, скасував селищні муніципалітети (belde) у провінції Анталія і приєднав кожен до свого округу "як один район під назвою селища". Тож на місцевих виборах у березні 2014 року Авсаллар став районом Аланії, а Інджекум, який теж мав свій муніципалітет, став окремим районом.

Той самий маршрутний розрахунок дає відстані, які мешканець справді проїжджає.

Час у дорозі вказано за оцінками маршрутної програми без заторів, тому літній трафік на D-400 додає час до кожного рядка. Деякі відстані залежать від напрямку, бо D-400 є дорогою з розділювальною смугою: пляж Інджекума розташований за 2,7 км від центру Авсаллара в один бік і за 5,5 км в інший. Опублікованого розкладу чи тарифу громадського транспорту між Авсалларом і Аланією в жовтні 2026 року знайти не вдалося, тому час у таблиці вказано для автомобіля.

Із Серика в бік Аланії будують платну автомагістраль, яку за контрактом мають відкрити не пізніше жовтня 2028 року, але власної розв'язки в Авсаллара не буде. Основна траса проходить углибині узбережжя вище Інджекума, Авсаллара і Тюрклера, а на 16 км між розв'язкою Аларахан (Km 117,6) і розв'язкою Конакли (Km 133,4) з'їзду немає, тож мешканець Авсаллара виїжджатиме на магістраль через одну з них. Плату за проїзд, трасу і те, що автомагістраль змінює для кожної частини Аланії, описано в матеріалі автомагістраль Анталія-Аланія.

Хто живе в Авсалларі?

TÜİK, турецька статистична служба, нарахувала в адресному реєстрі населення на 31 грудня 2022 року 15 220 мешканців Авсаллара; це найсвіжіша цифра по району, яку можна було отримати в жовтні 2026 року. У тому самому реєстрі Авсаллар мав 8 515 зареєстрованих мешканців у 2009 році та 11 545 у 2017 році, за зведенням City Population, тож зареєстроване населення зросло за 13 років приблизно на 79%. Для порівняння, у Тосмурі в 2022 році було 11 712 мешканців, в Обі 28 864, у Махмутларі 53 034.

Реєстр враховує людей з адресою в Авсалларі, тому до нього входять іноземні мешканці із зареєстрованою адресою і не входять власники курортного житла, які живуть деінде. Жодне офіційне джерело не публікує кількості іноземних мешканців за районами. Міграційна служба (Göç İdaresi Başkanlığı) у 2022 році закрила райони через високу щільність іноземців, і Авсаллар був одним із чотирьох районів Аланії в цьому списку.

Оголошення про продаж указують радше на курортні квартири, ніж на сімейне житло. Із 363 квартир, виставлених на продаж 16 жовтня 2026 року, 343, або 94,5%, були описані як порожні, 13 як зайняті власником і 7 як здані. За того самого методу порожніми були 87% квартир у Тосмурі, 88% в Обі та 91% у Махмутларі. Показник Авсаллара найвищий із чотирьох, а 115 квартир на продаж були новими, тож нове житло й далі виходить на ринок.

Скільки коштує купити квартиру в Авсалларі?

Квартири, виставлені на продаж в Авсалларі 16 жовтня 2026 року, мали медіанну ціну пропозиції 4 200 000 TRY, близько 75 900 EUR, і медіану 59 000 TRY за квадратний метр загальної площі, близько 1 067 EUR. Медіани отримано за всіма 363 оголошеннями про квартири, розміщеними того дня на Emlakjet, загальнонаціональному турецькому порталі нерухомості, причому кожну сторінку оголошення прочитано окремо. Суми в євро розраховано за курсом купівлі євро 55,3113 TRY з бюлетеня Центрального банку Турецької Республіки (TCMB) від 15 жовтня 2026 року. Це ціни пропозиції, а не ціни угод; різницю між ними розібрано в матеріалі торг щодо ціни квартири в Аланії.

Понад половина квартир на продаж в Авсалларі належить до типу 1+1, і 282 з 363 оголошень, 78%, у жовтні 2026 року просили менше ніж 100 000 EUR.

Турецькі оголошення рахують кімнати як спальні плюс вітальня, тому в 1+1 одна спальня й окрема вітальня, а в 2+1 дві спальні. Загальна площа включає частку стін і балконів; у вибірці корисна площа становила в медіані 90,9% від загальної. Рядки 3+1 і 4+1 ґрунтуються на 19 і 14 оголошеннях і мають лише орієнтовний характер.

Авсаллар виявився найдешевшим із чотирьох районів, виміряних однаково, бо квартири тут маленькі, а не тому, що дешевий квадратний метр. Медіана за квадратний метр в Авсалларі становила 59 000 TRY, приблизно на 1% вище за 58 289 TRY у Махмутларі на 13 жовтня 2026 року, на 10% нижче за 65 424 TRY у Тосмурі та на 13% нижче за 68 149 TRY в Обі на 14 жовтня. 1+1 в Авсалларі коштувала на 11% менше, ніж у Махмутларі, а 2+1 на 17% менше, почасти тому, що 2+1 в Авсалларі менші: у медіані 95,5 м² проти 110 м².

Меблі в Авсалларі дають реальну надбавку до ціни. Мебльовані 1+1 у жовтні 2026 року коштували в медіані 3 750 000 TRY за 72 оголошеннями, немебльовані 3 200 000 TRY за 117 оголошеннями, тобто мебльовані були на 17% дорожчими, причому обидві групи мали однаковий розмір, у медіані 54,5 м² проти 54 м², і однаковий вік, два роки проти одного. Для 2+1 таке порівняння не працює: 25 мебльованих квартир були більшими й старшими за 86 немебльованих.

В оголошеннях, розміщених після 1 липня 2026 року, за 1+1 просили 3 600 000 TRY, за 2+1 5 300 000 TRY. Більшість оголошень розміщено у 2026 році, але 41 висіло з 2025 року або раніше, а квартира, яку все ще продають через рік, не продалася за ціною пропозиції.

Вік будинку і ціна

Житловий фонд Авсаллара наймолодший із чотирьох виміряних районів: 309 з 363 квартир на продаж, 85%, були в будинках не старших за п'ять років, проти 64% в Обі, 40% у Махмутларі та 14% у Тосмурі. Із 115 нових квартир 102 описано як готові до заселення, а 13 як ті, що будуються.

Новобудови в Авсалларі не дають надбавки до ціни. Нові квартири коштували за квадратний метр приблизно на 9% менше, ніж квартири віком від одного до п'яти років, а квартири віком від шести до п'ятнадцяти років коштували приблизно стільки ж, скільки нові. У Тосмурі картина протилежна: там 13 квартир не старших за п'ять років коштували за квадратний метр приблизно на 53% дорожче, ніж типова квартира віком від 11 до 15 років. В Авсалларі ціна пропозиції йде за розміром і меблями більше, ніж за віком будинку.

Вік будинку все ж важливий для сейсмічної безпеки. Чинний турецький сейсмічний регламент для будівель (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) набрав чинності 1 січня 2019 року, і його застосування визначає дата дозволу на будівництво, а не рік завершення будинку. Квартира, добудована у 2021 році, могла тому отримати дозвіл за старим регламентом, а 54 квартири в будинках, старших за п'ять років, добудованих приблизно до 2020 року, найімовірніше належать до періоду до нього.

Біля моря чи далі: різниця в ціні

Квартири біля моря в Авсалларі в жовтні 2026 року коштували за квадратний метр не дорожче за квартири далі від моря. Із 56 оголошень, де в описі вказано відстань до моря, 6 квартир у межах 200 м коштували в медіані 53 777 TRY за м², 27 квартир на відстані від 500 м до 1 км 64 545 TRY, а 18 квартир далі ніж 1 км 58 801 TRY.

Числа невеликі, але картина схожа на Махмутлар, де надбавки за близькість до моря теж не було видно, і не схожа на Тосмур, де квартири в межах 200 м від моря коштували приблизно на 72% дорожче. Описи згадують вид на море приблизно так само часто, як відстань: 55 з 363.

Скільки коштує оренда в Авсалларі?

Квартири в Авсалларі, які пропонували в довгострокову оренду 16 жовтня 2026 року, мали медіанну запитувану орендну плату 22 000 TRY на місяць, близько 398 EUR, при 15 750 TRY за 1+1 і 29 000 TRY за 2+1. Медіани отримано за всіма 32 оголошеннями про оренду на Emlakjet в Авсалларі того дня, що робить Авсаллар невеликим орендним ринком поруч із його 363 квартирами на продаж.

Меблі піднімають орендну плату майже так само, як друга спальня. У жовтні 2026 року мебльована 1+1 просила 21 000 TRY, близько 380 EUR, немебльована 15 000 TRY, близько 271 EUR, а шість із восьми немебльованих 1+1 просили рівно 15 000 TRY, тож ця медіана описує одну щільну групу схожих квартир. Мебльована 1+1 таким чином просила майже стільки ж, скільки немебльована 2+1 за 22 500 TRY, а мебльована 2+1 просила 30 000 TRY, близько 542 EUR.

Оренда в Авсалларі нижча, ніж у східних районах, бо квартири менші, а не тому, що квадратний метр здають дешевше. За всіма розмірами медіана в Авсалларі становила 273 TRY за квадратний метр оренди, як у Тосмурі та Махмутларі. Оголошення про оренду до того ж висять тижнями: усі 24 оголошення по Авсаллару з вибірки за липень-жовтень 2026 року, використаної для розрахунку вартості життя в Аланії, 16 жовтня досі були розміщені, тобто або квартири не здалися, або оголошення залишилися після здачі.

Із 32 оголошень про оренду в 29 опалення забезпечував кондиціонер, а 15 були в site (закритому житловому комплексі). 20 оголошень, де вказано aidat, щомісячний внесок на обслуговування, давали в жовтні 2026 року медіану 1 500 TRY. Із 21 оголошення з указаною заставою 13 просили місячну орендну плату.

Яку дохідність від оренди може дати квартира в Авсалларі?

Мебльована квартира з однією спальнею в Авсалларі за цін і оренди жовтня 2026 року давала валову дохідність близько 6,7%, найвищу з чотирьох виміряних типів, нижчу за 7,4% у такої самої квартири в Обі та вищу за 5,5% у мебльованої 2+1 у Тосмурі. Валова дохідність тут означає дванадцять місяців медіанної оренди, поділені на медіанну ціну квартири того самого типу.

Кожного рядка стосуються два застереження. Обидва показники є запитуваними сумами, тож реальна дохідність залежить від того, скільки заплатить покупець і що підпише орендар. Кожна оренда ґрунтується на 6-8 оголошеннях, тож одне нове оголошення може зсунути рядок на півпункту. Мебльована 1+1 попереду тому, що меблі піднімають її оренду на 40%, а ціну лише на 17%.

Чиста дохідність нижча. Aidat, податок на нерухомість, обов'язкове страхування від землетрусів DASK і місяці простою між орендарями віднімаються від оренди, і розрахунковий приклад для мебльованої 1+1 проходить ці статті. Дохід від оренди в Туреччині також оподатковується, з різними правилами для резидентів і нерезидентів.

Короткострокова туристична оренда регулюється окремо. За законом 7464 про туристичну оренду житла здача житла на строк до 100 днів потребує дозволу Міністерства культури і туризму, а до заяви додають одностайне рішення всіх власників будинку, де розташована квартира. Конституційний суд відхилив скаргу на це правило 25 грудня 2025 року рішенням, опублікованим в Офіційній газеті 2 квітня 2026 року. В Авсалларі, де 263 з 363 квартир на продаж були в будинках від шести поверхів, туристична оренда потребує письмової згоди кожного власника в будинку середньої поверховості.

Регіональна динаміка поки на боці орендодавця. У регіоні Анталія, Бурдур та Іспарта індекс орендної плати для нових орендарів TCMB зріс за рік до серпня 2026 року на 22,8%, а індекс цін на житло на 19,5%.

Чи можуть іноземці у 2026 році отримати посвідку на проживання за адресою в Авсалларі?

Посвідку на проживання за адресою в Авсалларі більше не блокує закриття району в нинішньому формулюванні міграційної служби, але дозвіл на підставі власності й далі вимагає житла вартістю щонайменше 200 000 USD, у якому власник живе сам, а в жовтні 2026 року стільки просили лише 11 з 363 квартир на продаж в Авсалларі, 3%. Закриття змінилося, поріг вартості ні.

Авсаллар входить до списку з 1 169 районів, які служба закрила з 1 липня 2022 року, разом із Каргиджаком, Махмутларом і Кестелем в Аланії. Щонайменше до квітня 2026 року в оголошенні служби йшлося, що райони зі списку закриті для посвідок на проживання, а також для реєстрації тимчасового і міжнародного захисту. Версія тієї самої сторінки, збережена в архіві 29 вересня 2026 року, і чинна сторінка, перевірена 16 жовтня 2026 року, називають лише тимчасовий захист, міжнародний захист і зміну провінції для осіб під захистом. Список 2022 року й далі додано.

Служба не публікувала окремого повідомлення про скасування обмеження, тож кожну заяву й далі вирішують за її документами. Оскільки формулювання закриття більше не називає жодного виду посвідки на проживання, зміна стосується дозволу на підставі договору оренди так само, як і на підставі власності, що важливо для орендодавця, який шукає іноземного довгострокового орендаря. Список і те, що він охоплює, можуть знову змінитися адміністративним рішенням, як у 2022 році, і ті самі правила діють у Махмутларі та двох інших районах Аланії зі списку.

Саме на порозі вартості спотикається майже кожна квартира Авсаллара. Перелік документів служби для короткострокової посвідки на проживання, опублікований на її сайті для подання заяв e-İkamet, вимагає, щоб житло для дозволу на підставі власності на дату придбання коштувало щонайменше 200 000 USD у турецьких лірах і використовувалося як власне житло іноземця, а не здавалося в оренду і не приносило іншого доходу. За курсом купівлі долара TCMB на 15 жовтня 2026 року, 49,3315 TRY, поріг становив близько 9 866 000 TRY. Стільки просили лише 11 з 363 квартир на продаж в Авсалларі: п'ять 4+1, три 3+1, дві 2+1 і одна 5+1, і жодної 1+1. Медіанна 1+1 просила 3 472 500 TRY, близько 70 400 USD, приблизно третину порогу. Частка Авсаллара у 3% проти 14% у Махмутларі та близько 27% в Обі й Тосмурі, а квартира, куплена для здачі, не може водночас бути підставою дозволу для її власника.

Які правила діють, визначає район у документі про право власності, а не назва в оголошенні. Інджекум на заході і Тюрклер на сході ніколи не входили до списку закритих районів, а карти й оголошення часто називають Авсалларом усю цю ділянку узбережжя: в адресі пляжу Інджекума в OpenStreetMap, наприклад, стоять обидві назви. Сусіди до того ж дорожчі: 16 жовтня 2026 року 10 квартир на продаж в Інджекумі просили в медіані 7 625 000 TRY, а 27 у Тюрклері 9 350 000 TRY, причому 4 і 10 з них були вище за поріг.

Найнадійніше письмово запитати провінційне управління міграції, чи буде прийнято першу заяву на посвідку на проживання за точною адресою, і зробити цю відповідь умовою купівлі. Як проходить сама заява, описано в розділі посвідка на проживання, а актуальні квартири на продаж в Авсалларі перелічено окремо.

Яке житло в Авсалларі?

Авсаллар є ринком нових комплексів середньої поверховості: 85% квартир на продаж були в будинках не старших за п'ять років, 41% у будинках від шести до восьми поверхів, а в 57% оголошень із указаним видом власності досі значився kat irtifakı, право власності на етапі будівництва. Профіль дають детальні сторінки 363 оголошень про продаж на 16 жовтня 2026 року, і він відрізняється від кожного з трьох інших виміряних районів.

Із 363 оголошень в Авсалларі 283 вказували ліфт, 286 паркування, відкрите чи криту, а 108 розташовували квартиру в site. Лише 4 називали опаленням природний газ. 98 оголошень про продаж, де вказано aidat, давали в жовтні 2026 року медіану 1 875 TRY на місяць, проти 1 500 TRY у Тосмурі та 2 100 TRY в Обі, а 285 з 363 оголошень, 79%, описували квартиру як придатну для іпотеки.

В Авсалларі вид власності варто перевіряти першим. Із 228 оголошень, де право власності вказано як kat irtifakı або kat mülkiyeti, 130 указували kat irtifakı, і частка лишається високою в добудованих будинках: серед квартир віком від одного до п'яти років 54 значилися з kat irtifakı і 49 з kat mülkiyeti (повною власністю на квартиру). За Законом про власність на квартири (Kat Mülkiyeti Kanunu) kat irtifakı перетворюється на kat mülkiyeti на підставі дозволу на введення в експлуатацію (yapı kullanma izin belgesi, який називають iskan), виданого на всю будівлю. Тому добудована квартира, що досі значиться з kat irtifakı, дає привід до пропозиції ціни запитати, чи має будинок iskan і коли буде переоформлено право власності. Що означає кожен вид власності для покупця, описано в матеріалі види tapu в Туреччині. Тринадцять квартир на продаж ще будувалися. Для таких продажів із передоплатою від забудовника Міністерство торгівлі Туреччини вимагає обіцянки продажу, оформленої в нотаріуса, дає покупцеві 14 днів на відмову без пояснення причин, обмежує строк здачі 48 місяцями і вимагає страхування завершення будівництва або банківської гарантії для проєктів від 30 квартир.

Яке повсякденне життя в Авсалларі: базар, пляж, лікарня, школа?

Повсякденне життя в Авсалларі йде вздовж D-400 і Konak Caddesi: ринок по середах, мережеві супермаркети, аптеки, початкова школа і громадський пляж розташовані приблизно за 1 км від центру, але лікарні немає, і найближчі державні лікарні розташовані за 28,3 км в Обі та за 37,3 км у Манавгаті. Перелічено місця, позначені в OpenStreetMap у жовтні 2026 року, з відстанями дорогою від центру Авсаллара.

• Щотижневий ринок: ринок (pazar) Авсаллара працює по середах на критому ринковому майданчику на Konak Caddesi, за 1,2 км від центру. OpenStreetMap позначає ринковий майданчик на середу, і оголошення про нерухомість описують той самий ринок по середах; календаря ринків муніципалітету Аланії знайти не вдалося.
• Море: OpenStreetMap показує ділянки громадського пляжу за 0,45-1 км від центру. Пляж Інджекума, довгий піщаний пляж, який називають багато оголошень, розташований у сусідньому Інджекумі, за 2,7 км в одному напрямку руху.
• Медицина: лікарні в Авсалларі немає. Навчально-дослідницька лікарня ALKÜ Аланія, державна навчальна лікарня, розташована за 28,3 км в Обі, близько 23 хвилин без заторів, а державна лікарня Манавгата за 37,3 км, близько 29 хвилин. OpenStreetMap позначає сім аптек у радіусі 3,5 км від центру. Центр сімейного здоров'я (aile sağlığı merkezi), де приймають сімейні лікарі, у жовтні 2026 року не вдалося знайти ні на карті, ні в опублікованих переліках, тому його адресу краще дізнатися в muhtar, виборного голови району.
• Магазини: OpenStreetMap позначає 13 магазинів мережевих супермаркетів у радіусі 3,5 км від центру: п'ять BİM, три Şok, два Migros, два Carrefour і один A101.
• Школи: OpenStreetMap називає одну початкову школу біля центру, Alaaddin Keykubat İlkokulu, і показує ще дві шкільні території без назви, тож сім'ям варто уточнити варіанти середньої школи й ліцею в управлінні освіти округу Аланія (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).

Тарифи на електроенергію та воду і ціни в супермаркетах такі самі, як в решті Аланії, тому вартість життя в Авсалларі відрізняється від решти округу передусім орендою і дорогою до міста.

Які мінуси життя в Авсалларі?

Головні мінуси Авсаллара: віддаленість від лікарень і установ Аланії, поріг вартості для посвідки на проживання, якого не досягають 97% квартир на продаж, тісний ринок нових квартир з однією спальнею, право власності на етапі будівництва, тонкий орендний ринок і будівництво автомагістралі до 2028 року. Жоден із них не виключає Авсаллар, але кожен змінює те, що покупцеві слід перевірити.

• Відстань: Авсаллар розташований за 24,6 км від центру Аланії, за 28,3 км від державної навчальної лікарні і за 66,0 км від аеропорту Газіпаша, а розкладу громадського транспорту до Аланії знайти не вдалося.
• Посвідка на проживання: закриття більше не називає посвідку на проживання, але 352 з 363 квартир, виставлених на продаж 16 жовтня 2026 року, просили менше ніж 200 000 USD, яких вимагає дозвіл на підставі власності, і жодна з 206 квартир з однією спальнею до цього порогу не дійшла.
• Конкуренція новобудов: того самого дня продавали 115 нових квартир і 206 квартир з однією спальнею, тож вторинна 1+1 напряму конкурує з пропозицією забудовників, а нові квартири за квадратний метр коштували не дорожче за п'ятирічні.
• Право власності на етапі будівництва: 57% оголошень із указаним видом власності вказували kat irtifakı, зокрема 54 з 103 квартир віком від одного до п'яти років із указаним видом власності.
• Тонкий орендний ринок: у довгострокову оренду пропонували лише 32 квартири проти 363 на продаж, а всі 24 оголошення, розміщені між липнем і початком жовтня, 16 жовтня досі висіли.
• Будівництво автомагістралі: оцінка екологічного і соціального впливу проєкту розміщує будівельний табір № 3 з бетонним і асфальтовим заводами на Km 124+300 біля Авсаллара та Інджекума, відносить два відвали ґрунту до Авсаллара і вказує відстань 0 м між основною трасою і найближчою будівлею Авсаллара, а роботи триватимуть до відкриття не пізніше жовтня 2028 року.
• Порожні квартири: 343 з 363 квартир на продаж були порожніми на момент публікації оголошення, це найвища частка з чотирьох виміряних районів, тож покупцеві, якому потрібні сусіди цілий рік, варто запитати, скільки квартир у будинку заселено.

Кожен із цих пунктів можна перевірити до пропозиції ціни. Дозвіл на введення в експлуатацію і вид власності входять до перевірок під час перегляду нерухомості в Аланії, і обидва документи легше отримати, поки продавець ще хоче продати.

Кому підходить Авсаллар і який він на тлі Оби, Тосмура та Махмутлара?

Авсаллар підходить покупцям, яким потрібна нова квартира з однією спальнею в комплексі з басейном, для відпочинку чи здачі в оренду, дешевше ніж 100 000 EUR за цінами жовтня 2026 року, і які готові їхати близько 20 хвилин до Аланії та 23 хвилини до державної лікарні. Він підходить і орендодавцеві, готовому обставити квартиру меблями, бо мебльована 1+1 дала найвищу валову дохідність серед типів квартир, виміряних в Авсалларі, близько 6,7%.

Ціни продажу виміряно для Авсаллара 16 жовтня, для Оби і Тосмура 14 жовтня та для Махмутлара 13 жовтня 2026 року. Оренда для Авсаллара і Тосмура охоплює всі оголошення, розміщені в день вимірювання; оренда для Оби та Махмутлара взята з оголошень, розміщених з липня по жовтень 2026 року. Відстані до центру виміряно до однієї й тієї самої точки біля Гюллер Пинари. Список закритих районів і далі називає Авсаллар, Махмутлар і Кестель, але після зміни 2026 року не поширюється на посвідку на проживання. Кестель і Демірташ виміряно тим самим методом 21 і 22 жовтня 2026 року, після перших чотирьох, і вони не змінюють жодного з місць Авсаллара серед них.

За цими цифрами Авсаллар підходить покупцеві з найобмеженішим бюджетом, якому потрібен новий будинок, і орендодавцеві, який обставляє 1+1 меблями. Менше він підходить покупцеві, якому потрібна посвідка на проживання на підставі власності, бо поріг вартості подолали лише 11 квартир на продаж, пенсіонерові, якому потрібна лікарня за десять хвилин, що дають Оба і Тосмур, або покупцеві, якому потрібен обжитий будинок із повною власністю на квартиру, що частіше дає старіший фонд Тосмура.

Розрахунковий приклад: купити й здати мебльовану 1+1 в Авсалларі

Мебльована квартира з однією спальнею, куплена за медіанною ціною жовтня 2026 року 3 750 000 TRY і здана за медіанною орендою 21 000 TRY на місяць, приносила б близько 5,2% на рік чистими до податку на доходи, якщо покупець сплачує все мито за переоформлення і не сплачує комісію агентові. Розрахунок використовує медіани вибірок оголошень і збори, чинні у 2026 році, повністю описані в розділі витрати на купівлю в Туреччині. У розрахунку взято 1+1, бо 57% квартир на продаж в Авсалларі та половина квартир в оренду належать до типу 1+1.

За цінами жовтня 2026 року чистий дохід 202 458 TRY становить 5,2% від витрат 3 900 000 TRY і 5,0% від 4 080 000 TRY, якщо покупець сплачує й максимальну комісію агента. Дрібні витрати не враховано: сервісний збір кадастрового управління, присяжний перекладач у кадастровому управлінні, заміна меблів і податок на доходи від оренди, який залежить від податкового резидентства власника. Рядок податку на нерухомість є припущенням, бо муніципальну вартість квартири встановлює муніципалітет Аланії, а не ринок, а оренда ґрунтується лише на семи оголошеннях про мебльовані 1+1.

Той самий розрахунок дав 5,9% для мебльованої 1+1 в Обі та 4,6% для мебльованої 2+1 у Тосмурі, тож мебльована 1+1 в Авсалларі розташована між ними. За вартості близько 76 000 USD у жовтні 2026 року квартира до того ж набагато нижча за 200 000 USD, яких вимагає посвідка на проживання на підставі власності, а здана квартира в будь-якому разі не могла б бути її підставою.

Як швидко змінюються ціни та оренда в Авсалларі?

Офіційні дані не опускаються нижче рівня регіону: у регіоні Анталія, Бурдур та Іспарта індекс цін на житло TCMB зріс за рік до серпня 2026 року на 19,5%, а індекс оренди для нових орендарів на 22,8%. Річна споживча інфляція в серпні 2026 року становила 31,51% за даними TÜİK, тож обидва показники в реальному вимірі означали зниження, приблизно на 9% за цінами і на 7% за орендою.

Ні TCMB, ні TÜİK не публікують індексу для Аланії чи окремого району. Медіани оголошень по Авсаллару є знімком цін пропозиції за один день, 16 жовтня 2026 року, і будуть оновлені в січні 2027 року тим самим методом, що для Оби, Тосмура і Махмутлара, щоб зміну в самому Авсалларі можна було вимірювати з цього моменту.