Lejlighed i Avsallar, Alanya 2026: priser, husleje og opholdstilladelse

Avsallar er en kystbydel i Alanya i provinsen Antalya, på feriekysten omkring 24,6 km ad vej vest for centrum ved Güller Pınarı, mellem İncekum og Türkler ved D-400. Den 16. oktober 2026 havde de 363 lejligheder, der var til salg i Avsallar på Emlakjet, en median udbudspris på 4.200.000 TRY, omkring 75.900 EUR, og en median på 59.000 TRY pr. kvadratmeter, på niveau med Mahmutlar og 13 % under Oba målt på samme måde; 57 % var lejligheder med ét soveværelse (1+1), og 78 % bad om mindre end 100.000 EUR. Boligmassen er den yngste af de fire bydele, der er målt på samme måde, med 85 % af lejlighederne i bygninger på højst fem år, men nye lejligheder bad ikke om mere pr. kvadratmeter end ældre, og 57 % af annoncerne, der angav ejerform, havde stadig kat irtifakı, ejertitlen fra byggefasen. Kun 32 lejligheder blev annonceret til langtidsleje, til en median på 22.000 TRY om måneden; en møbleret 1+1 gav et bruttoafkast på omkring 6,7 % og et beregnet nettoafkast på omkring 5,2 % efter tinglysningsafgift, fællesudgifter, forsikring, ejendomsskat og en måned uden lejer. Avsallar står stadig med navn på den tyrkiske migrationsmyndigheds liste over lukkede bydele fra 2022, men mellem april og september 2026 holdt myndighedens bekendtgørelse op med at regne opholdstilladelser blandt de procedurer, lukningen omfatter; værdigrænsen blev ikke ændret, og kun 3 % af lejlighederne til salg bad om de 200.000 USD, som en tilladelse baseret på ejerskab kræver. Hverdagens behov, fra onsdagsmarkedet på Konak Caddesi til 13 butikker i supermarkedskæder, ligger tæt på centrum, men de nærmeste statslige hospitaler ligger 28,3 km væk i Oba og 37,3 km væk i Manavgat, og motorvejen, der bygges inde i landet, giver Avsallar en arbejdslejr og to jorddepoter frem til 2028, men ingen egen tilkørsel.

Hvor ligger Avsallar, og hvor langt er der til Alanya centrum og lufthavnene?

Avsallar er en kystbydel (mahalle) i distriktet Alanya i provinsen Antalya, på feriekysten vest for byen, omkring 24,6 km ad vej fra Alanya centrum ved Güller Pınarı, 66,0 km fra lufthavnen Gazipaşa-Alanya og 103,9 km fra Antalya Lufthavn, ifølge en ruteberegning i OpenStreetMap den 16. oktober 2026. Avsallar ligger ved D-400, kystvejen, med İncekum mod vest og Türkler mod øst. Avsallar ligger 24 til 30 minutter tættere på Antalya Lufthavn end Tosmur eller Mahmutlar og 12 til 19 minutter længere fra Alanyas statslige universitetshospital i Oba.

Avsallar var en landsby indtil 1986, hvor den fik egen kommune og blev en småby, ifølge historiesiden for den tidligere kommune Avsallar. Lov 6360, storbyloven fra 2012, afskaffede småbykommunerne (belde) i provinsen Antalya og lagde hver af dem ind under sit distrikt "som én enkelt bydel under småbyens navn". Avsallar blev derfor en bydel i Alanya ved kommunalvalget i marts 2014, og İncekum, som også havde egen kommune, blev en selvstændig bydel.

Den samme ruteberegning giver de afstande, en beboer faktisk kører.

Køretiderne er ruteprogrammets skøn uden trafik, så sommertrafikken på D-400 lægger tid til hver linje. Nogle afstande afhænger af retningen, fordi D-400 er en vej med midterrabat: stranden i İncekum ligger 2,7 km fra centrum af Avsallar i den ene retning og 5,5 km i den anden. Der var ingen offentliggjort køreplan eller takst for kollektiv trafik mellem Avsallar og Alanya at finde i oktober 2026, så tiderne i tabellen gælder bil.

En betalingsmotorvej bygges fra Serik mod Alanya og åbner senest i oktober 2028 ifølge kontrakten, men Avsallar får ingen egen tilkørsel. Hovedstrækningen går inde i landet over İncekum, Avsallar og Türkler, og de 16 km mellem tilkørslen Alarahan (Km 117,6) og tilkørslen Konaklı (Km 133,4) har ingen frakørsel, så en beboer i Avsallar kører på ved en af de to. Afgifter, linjeføring og hvad motorvejen ændrer for hver del af Alanya, er beskrevet under motorvejen Antalya-Alanya.

Hvem bor i Avsallar?

TÜİK, Tyrkiets statistikbureau, talte 15.220 indbyggere i Avsallar i sit adressebaserede folkeregister den 31. december 2022, det nyeste tal pr. bydel, der kunne hentes i oktober 2026. Avsallar havde 8.515 registrerede indbyggere i 2009 og 11.545 i 2017 i samme register, som City Population har samlet dem, så den registrerede befolkning voksede med omkring 79 % på 13 år. Til sammenligning havde Tosmur 11.712 indbyggere i 2022, Oba 28.864 og Mahmutlar 53.034.

Registret tæller personer med adresse i Avsallar, så det omfatter udenlandske beboere med registreret adresse, men ikke ejere af feriebolig, der bor et andet sted. Ingen officiel kilde offentliggør antallet af udenlandske beboere pr. bydel. Migrationsmyndigheden (Göç İdaresi Başkanlığı) lukkede i 2022 bydele med henvisning til tætheden af udlændinge, og Avsallar var en af de fire bydele i Alanya på den liste.

Salgsannoncerne peger mere mod ferielejligheder end familieboliger. Af de 363 lejligheder, der var til salg den 16. oktober 2026, var 343, eller 94,5 %, beskrevet som tomme, 13 som beboet af ejeren og 7 som udlejet. Målt på samme måde stod 87 % tomme i Tosmur, 88 % i Oba og 91 % i Mahmutlar. Avsallars tal er det højeste af de fire, og 115 af lejlighederne til salg var nye, så der kommer stadig nye boliger på markedet.

Hvad koster det at købe lejlighed i Avsallar?

Lejligheder til salg i Avsallar den 16. oktober 2026 havde en median udbudspris på 4.200.000 TRY, omkring 75.900 EUR, og en median på 59.000 TRY pr. brutto kvadratmeter, omkring 1.067 EUR. Medianerne kommer fra alle 363 lejlighedsannoncer, der lå ude på Emlakjet, en landsdækkende tyrkisk boligportal, den dag, læst én annonceside ad gangen. Eurobeløbene bruger eurokøbskursen på 55,3113 TRY i bulletinen fra Republikken Tyrkiets centralbank (TCMB) den 15. oktober 2026. Der er tale om udbudspriser, ikke salgspriser, og forskellen mellem dem behandles under forhandle boligprisen i Alanya.

Mere end halvdelen af lejlighederne til salg i Avsallar er 1+1, og 282 af de 363 annoncer, 78 %, bad om mindre end 100.000 EUR i oktober 2026.

Tyrkiske annoncer tæller rum som soveværelser plus stue, så en 1+1 har ét soveværelse og en separat stue, og en 2+1 har to soveværelser. Bruttoarealet omfatter en andel af vægge og altaner; i stikprøven var nettoarealet i median 90,9 % af bruttoarealet. Linjerne for 3+1 og 4+1 bygger på 19 og 14 annoncer og er kun vejledende.

Avsallar er den billigste af de fire bydele, der er målt på samme måde, fordi lejlighederne er små, ikke fordi kvadratmeteren er billig. Medianprisen pr. kvadratmeter var 59.000 TRY i Avsallar, omkring 1 % over Mahmutlars 58.289 TRY den 13. oktober 2026, 10 % under Tosmurs 65.424 TRY og 13 % under Obas 68.149 TRY den 14. oktober. En 1+1 i Avsallar bad om 11 % mindre end i Mahmutlar og en 2+1 om 17 % mindre, delvis fordi 2+1-lejlighederne i Avsallar er mindre, i median 95,5 m² mod 110 m².

Møblering giver et reelt pristillæg i Avsallar. Møblerede 1+1 bad i oktober 2026 om en median på 3.750.000 TRY i 72 annoncer, mod 3.200.000 TRY for 117 umøblerede, så møblerede bad om 17 % mere, og de to grupper var lige store, i median 54,5 m² mod 54 m², og lige gamle, to år mod ét. For 2+1 holder sammenligningen ikke: de 25 møblerede var større og ældre end de 86 umøblerede.

Annoncer lagt ud siden den 1. juli 2026 bad om 3.600.000 TRY for en 1+1 og 5.300.000 TRY for en 2+1. De fleste annoncer blev lagt ud i 2026, men 41 havde ligget ude siden 2025 eller tidligere, og en lejlighed, der stadig er til salg efter et år, er ikke blevet solgt til udbudsprisen.

Bygningens alder og prisen

Avsallars boligmasse er den yngste af de fire målte bydele: 309 af de 363 lejligheder til salg, 85 %, lå i bygninger på højst fem år, mod 64 % i Oba, 40 % i Mahmutlar og 14 % i Tosmur. Af de 115 nye lejligheder var 102 beskrevet som indflytningsklare og 13 som under opførelse.

Nybyggeri giver intet pristillæg i Avsallar. Nye lejligheder bad om omkring 9 % mindre pr. kvadratmeter end lejligheder på et til fem år, og lejligheder på seks til femten år bad om omtrent det samme som nye. I Tosmur er mønstret omvendt: der bad de 13 lejligheder på højst fem år om omkring 53 % mere pr. kvadratmeter end den typiske lejlighed på 11 til 15 år. I Avsallar følger udbudsprisen størrelse og møblering mere end bygningens alder.

Bygningens alder har stadig betydning for jordskælvssikkerheden. Den gældende tyrkiske jordskælvsforordning for bygninger (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trådte i kraft den 1. januar 2019, og det, der afgør, om den gjaldt, er datoen for byggetilladelsen, ikke året, hvor bygningen stod færdig. En lejlighed, der stod færdig i 2021, kan derfor have fået byggetilladelse efter den ældre forordning, og de 54 lejligheder i bygninger ældre end fem år, færdige senest omkring 2020, er dem, der mest sandsynligt er fra før den.

Tæt på havet eller længere tilbage: prisforskellen

Lejligheder tæt på havet bad ikke om mere pr. kvadratmeter end lejligheder længere tilbage i Avsallar i oktober 2026. Af de 56 annoncer, der angav en afstand til havet i beskrivelsen, bad de 6 inden for 200 m om en median på 53.777 TRY pr. m², de 27 mellem 500 m og 1 km om 64.545 TRY og de 18, der lå mere end 1 km væk, om 58.801 TRY.

Tallene er små, men mønstret ligner Mahmutlar, hvor der heller ikke viste sig noget tillæg for havnær beliggenhed, og ikke Tosmur, hvor lejligheder inden for 200 m fra havet bad om omkring 72 % mere. Beskrivelserne nævner havudsigt omtrent lige så ofte som en afstand: 55 af de 363.

Hvad koster det at leje i Avsallar?

Lejligheder i Avsallar, der blev annonceret til langtidsleje den 16. oktober 2026, havde en median husleje på 22.000 TRY om måneden, omkring 398 EUR, med 15.750 TRY for en 1+1 og 29.000 TRY for en 2+1. Medianerne kommer fra alle 32 lejeannoncer på Emlakjet i Avsallar den dag, hvilket gør Avsallar til et lille lejemarked ved siden af de 363 lejligheder til salg.

Møblering løfter huslejen næsten lige så meget som et ekstra soveværelse. I oktober 2026 bad en møbleret 1+1 om 21.000 TRY, omkring 380 EUR, mod 15.000 TRY umøbleret, omkring 271 EUR, og seks af de otte umøblerede 1+1 bad om præcis 15.000 TRY, så den median beskriver én tæt gruppe ens lejligheder. En møbleret 1+1 bad dermed om næsten lige så meget som en umøbleret 2+1 til 22.500 TRY, og en møbleret 2+1 bad om 30.000 TRY, omkring 542 EUR.

Huslejerne i Avsallar er lavere end i bydelene mod øst, fordi lejlighederne er mindre, ikke fordi en kvadratmeter lejes billigere ud. På tværs af alle størrelser bad Avsallar om en median på 273 TRY pr. kvadratmeter i husleje, det samme som Tosmur og Mahmutlar. Lejeannoncer ligger desuden ude i ugevis: alle 24 Avsallar-annoncer i stikprøven fra juli til oktober 2026, der blev brugt til leveomkostninger i Alanya, lå stadig ude den 16. oktober, så enten blev lejlighederne ikke lejet ud, eller også blev annoncerne liggende efter udlejningen.

Af de 32 lejeannoncer blev 29 opvarmet med aircondition, og 15 lå i en site (et indhegnet boligkompleks). De 20 annoncer, der angav en aidat, de månedlige fællesudgifter, gav en median på 1.500 TRY i oktober 2026. Af de 21, der angav et depositum, bad 13 om én måneds husleje.

Hvilket lejeafkast kan en lejlighed i Avsallar give?

En møbleret lejlighed med ét soveværelse i Avsallar gav et bruttoafkast på omkring 6,7 % med udbudspriser og huslejer fra oktober 2026, det højeste af de fire målte lejlighedstyper, under de 7,4 %, den samme lejlighed giver i Oba, og over de 5,5 %, en møbleret 2+1 giver i Tosmur. Bruttoafkast er her tolv måneders median husleje divideret med median udbudspris for samme lejlighedstype.

To forbehold gælder hver linje. Begge tal er udbudsbeløb, så det faktiske afkast afhænger af, hvad en køber betaler, og hvad en lejer skriver under på. Hver husleje bygger på 6 til 8 annoncer, så én ny annonce kan flytte en linje et halvt procentpoint. Den møblerede 1+1 fører, fordi møblering løfter huslejen med 40 % og prisen med kun 17 %.

Nettoafkastet er lavere. Aidat, ejendomsskat, den obligatoriske jordskælvsforsikring DASK og de måneder, en lejlighed står tom mellem lejere, trækkes alle fra huslejen, og regneeksemplet for en møbleret 1+1 regner disse poster igennem. Lejeindtægter beskattes også i Tyrkiet, med forskellige regler for hjemmehørende og ikke-hjemmehørende.

Korte ferieudlejninger er et særskilt regime. Efter lov 7464 om turistudlejning af boliger kræver udlejning af en bolig i perioder på op til 100 dage tilladelse fra Kultur- og Turismeministeriet, og ansøgningen skal indeholde en enstemmig beslutning fra alle ejere i bygningen, hvor lejligheden ligger. Forfatningsdomstolen afviste en klage over reglen den 25. december 2025 i en afgørelse, der blev offentliggjort i den officielle lovtidende den 2. april 2026. I Avsallar, hvor 263 af de 363 lejligheder til salg lå i bygninger med seks etager eller flere, kræver en ferieudlejning skriftligt samtykke fra hver ejer i en mellemhøj blok.

Den regionale tendens går indtil videre udlejerens vej. I regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMB's indeks for husleje til nye lejere med 22,8 % i året frem til august 2026, mens boligprisindekset steg med 19,5 %.

Kan udlændinge få opholdstilladelse på en adresse i Avsallar i 2026?

En opholdstilladelse på en adresse i Avsallar hindres ikke længere af bydelslukningen, som migrationsmyndigheden nu formulerer den, men en tilladelse baseret på ejerskab kræver stadig en bolig til mindst 200.000 USD, som ejeren selv bor i, og kun 11 af de 363 lejligheder til salg i Avsallar, 3 %, bad om så meget i oktober 2026. Lukningen er ændret, værdigrænsen er ikke.

Avsallar står på listen over de 1.169 bydele, som myndigheden lukkede fra den 1. juli 2022, sammen med Kargıcak, Mahmutlar og Kestel i Alanya. Indtil mindst april 2026 sagde myndighedens bekendtgørelse, at bydelene på listen var lukket for opholdstilladelser og for registrering af midlertidig og international beskyttelse. Den version af samme side, der blev arkiveret den 29. september 2026, og den levende side, der blev kontrolleret den 16. oktober 2026, nævner kun midlertidig beskyttelse, international beskyttelse og skift af provins for beskyttede personer. Listen fra 2022 er stadig vedhæftet.

Myndigheden har ikke offentliggjort nogen særskilt meddelelse om, at begrænsningen er ophævet, så hver ansøgning afgøres stadig på grundlag af sine dokumenter. Fordi lukningens ordlyd ikke længere nævner nogen form for opholdstilladelse, gælder ændringen en tilladelse baseret på en lejekontrakt lige så vel som en baseret på ejerskab, hvilket betyder noget for en udlejer, der søger en udenlandsk lejer på lang sigt. Listen, og hvad den omfatter, kan ændres igen ved administrativ beslutning, som i 2022, og de samme regler gælder i Mahmutlar og de to andre bydele i Alanya på listen.

Værdigrænsen er der, hvor næsten hver lejlighed i Avsallar falder. Myndighedens dokumentliste for kortvarig opholdstilladelse, offentliggjort på ansøgningssiden e-İkamet, kræver, at en bolig, der bruges til en tilladelse baseret på ejerskab, var mindst 200.000 USD værd i tyrkiske lira på erhvervelsesdatoen, og at den bruges som udlændingens egen bolig, ikke udlejes eller giver anden indtægt. Med TCMB's købskurs for dollar den 15. oktober 2026, 49,3315 TRY, lå grænsen på omkring 9.866.000 TRY. Kun 11 af de 363 lejligheder til salg i Avsallar bad om så meget: fem 4+1, tre 3+1, to 2+1 og én 5+1, og ikke en eneste 1+1. Median-1+1 bad om 3.472.500 TRY, omkring 70.400 USD, cirka en tredjedel af grænsen. Avsallars andel på 3 % står over for 14 % i Mahmutlar og omkring 27 % i Oba og Tosmur, og en lejlighed købt til udlejning kan ikke samtidig være grundlaget for ejerens tilladelse.

Hvilke regler der gælder, afgøres af bydelen på skødet, ikke af navnet i annoncen. İncekum mod vest og Türkler mod øst har aldrig stået på listen over lukkede bydele, og kort og annoncer bruger ofte navnet Avsallar om hele den kyststrækning: OpenStreetMaps adresse for stranden i İncekum indeholder for eksempel begge navne. Naboerne er desuden dyrere: den 16. oktober 2026 bad de 10 lejligheder til salg i İncekum om en median på 7.625.000 TRY og de 27 i Türkler om 9.350.000 TRY, og 4 og 10 af dem lå over grænsen.

Den sikre rækkefølge er at spørge provinsens migrationskontor skriftligt, om en første ansøgning om opholdstilladelse på den præcise adresse ville blive godkendt, og at gøre svaret til en betingelse for købet. Hvordan selve ansøgningen foregår, er beskrevet under opholdstilladelse, og aktuelle lejligheder til salg i Avsallar er listet separat.

Hvordan ser boligmassen ud i Avsallar?

Avsallar er et marked af nye, mellemhøje anlæg: 85 % af lejlighederne til salg lå i bygninger på højst fem år, 41 % i bygninger med seks til otte etager, og 57 % af annoncerne, der angav ejerform, havde stadig kat irtifakı, ejertitlen fra byggefasen. Detaljesiderne for de 363 salgsannoncer den 16. oktober 2026 giver profilen, og den adskiller sig fra hver af de tre andre målte bydele.

Af de 363 annoncer i Avsallar angav 283 elevator, 286 parkering, åben eller overdækket, og 108 placerede lejligheden i en site. Kun 4 angav naturgas som opvarmning. De 98 salgsannoncer, der angav en aidat, gav i oktober 2026 en median på 1.875 TRY om måneden, mod 1.500 TRY i Tosmur og 2.100 TRY i Oba, og 285 af de 363 annoncer, 79 %, beskrev lejligheden som egnet til lån.

I Avsallar er ejerformen det første dokument at kontrollere. Af de 228 annoncer, der angav titlen som kat irtifakı eller kat mülkiyeti, angav 130 kat irtifakı, og andelen forbliver høj i færdige bygninger: blandt lejligheder på et til fem år stod 54 med kat irtifakı mod 49 med kat mülkiyeti (fuld ejerlejlighedsret). Efter loven om ejerlejligheder (Kat Mülkiyeti Kanunu) omdannes kat irtifakı til kat mülkiyeti på grundlag af ibrugtagningstilladelsen (yapı kullanma izin belgesi, kaldet iskan), der udstedes for hele bygningen. En færdig lejlighed, der stadig står på kat irtifakı, er derfor en grund til at spørge, før et bud afgives, om bygningen har sin iskan, og hvornår titlen bliver omdannet. Hvad hver titeltype betyder for en køber, er beskrevet under typer af skøde i Tyrkiet. Tretten af lejlighederne til salg var stadig under opførelse. Ved sådanne salg med forudbetaling fra en bygherre kræver Tyrkiets handelsministerium et købsløfte oprettet hos notar, giver køberen 14 dage til at fortryde uden begrundelse, begrænser leveringstiden til 48 måneder og kræver færdiggørelsesforsikring eller bankgaranti for projekter med 30 boliger eller flere.

Hvordan er hverdagen i Avsallar: marked, strand, hospital, skole?

Hverdagen i Avsallar følger D-400 og Konak Caddesi: onsdagsmarkedet, supermarkedskæder, apoteker, en grundskole og den offentlige strand ligger alle inden for omkring 1 km fra centrum, men der er intet hospital, og de nærmeste statslige hospitaler ligger 28,3 km væk i Oba og 37,3 km væk i Manavgat. De nævnte steder er dem, der var registreret i OpenStreetMap i oktober 2026, med afstande ad vej fra centrum af Avsallar.

• Ugemarkedet: Avsallars marked (pazar) holdes om onsdagen på det overdækkede markedsområde på Konak Caddesi, 1,2 km fra centrum. OpenStreetMap markerer markedsområdet til onsdag, og boligannoncer beskriver det samme onsdagsmarked; en markedskalender fra Alanya Kommune var ikke at finde.
• Havet: OpenStreetMap viser offentlige strandstrækninger 0,45 km til 1 km fra centrum. Stranden i İncekum, den lange sandstrand, som mange annoncer nævner, ligger i nabobydelen İncekum, 2,7 km væk i den ene køreretning.
• Sundhed: der er intet hospital i Avsallar. ALKÜ Alanya universitets- og forskningshospital, det statslige universitetshospital, ligger 28,3 km væk i Oba, omkring 23 minutter uden trafik, og det statslige hospital i Manavgat 37,3 km væk, omkring 29 minutter. OpenStreetMap registrerer syv apoteker inden for 3,5 km fra centrum. Et sundhedscenter for praktiserende læger (aile sağlığı merkezi) var ikke at finde på kortet eller i offentliggjorte lister i oktober 2026, så adressen spørger man bedst om hos muhtar, den valgte leder af bydelen.
• Indkøb: OpenStreetMap registrerer 13 butikker i supermarkedskæder inden for 3,5 km fra centrum: fem BİM, tre Şok, to Migros, to Carrefour og én A101.
• Skoler: OpenStreetMap navngiver én grundskole nær centrum, Alaaddin Keykubat İlkokulu, og viser to andre skoleområder uden navn, så familier bør bekræfte mulighederne for mellemskole og gymnasium hos uddannelsesforvaltningen i Alanya-distriktet (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).

Taksterne for el og vand og priserne i supermarkederne er de samme som i resten af Alanya, så leveomkostningerne i Avsallar adskiller sig fra resten af distriktet først og fremmest i husleje og i turen til byen.

Hvad er ulemperne ved at bo i Avsallar?

De største ulemper ved Avsallar er afstanden til Alanyas hospitaler og offentlige kontorer, en værdigrænse for opholdstilladelse, som 97 % af lejlighederne til salg ikke når, et trængt marked for nye lejligheder med ét soveværelse, ejertitler fra byggefasen, et tyndt lejemarked og motorvejsarbejde frem til 2028. Ingen af dem udelukker Avsallar, men hver af dem ændrer, hvad en køber bør kontrollere.

• Afstand: Avsallar ligger 24,6 km fra Alanya centrum, 28,3 km fra det statslige universitetshospital og 66,0 km fra lufthavnen i Gazipaşa, og der var ingen køreplan for kollektiv trafik til Alanya at finde.
• Opholdstilladelse: lukningen nævner ikke længere opholdstilladelser, men 352 af de 363 lejligheder til salg den 16. oktober 2026 bad om mindre end de 200.000 USD, som en tilladelse baseret på ejerskab kræver, og ingen af de 206 lejligheder med ét soveværelse nåede op.
• Konkurrence fra nybyggeri: samme dag var 115 nye lejligheder og 206 lejligheder med ét soveværelse til salg, så en brugt 1+1 konkurrerer direkte med bygherrernes beholdning, og nye lejligheder bad ikke om mere pr. kvadratmeter end fem år gamle.
• Ejertitler fra byggefasen: 57 % af annoncerne, der angav titel, angav kat irtifakı, heriblandt 54 af de 103 lejligheder på et til fem år, der angav titel.
• Tyndt lejemarked: kun 32 lejligheder blev annonceret til langtidsleje mod 363 til salg, og alle 24 annoncer, der blev lagt ud mellem juli og begyndelsen af oktober, lå stadig ude den 16. oktober.
• Motorvejsarbejde: projektets miljø- og samfundsmæssige konsekvensvurdering placerer arbejdslejr 3, med beton- og asfaltværk, ved Km 124+300 nær Avsallar og İncekum, lægger to jorddepoter i Avsallar og angiver en afstand på 0 m mellem hovedstrækningen og Avsallars nærmeste bygning, med arbejde frem til åbningen senest i oktober 2028.
• Tomme lejligheder: 343 af de 363 lejligheder til salg var tomme, da de blev annonceret, den højeste andel af de fire målte bydele, så en køber, der ønsker naboer hele året, bør spørge, hvor mange lejligheder i en blok der er beboet.

Hvert af disse punkter kan kontrolleres, før et bud afgives. Ibrugtagningstilladelsen og ejerformen hører til kontrollerne på en besigtigelsestur for at købe lejlighed i Alanya, og begge er lettere at få fat i, mens sælgeren stadig ønsker at sælge.

Hvem passer Avsallar til, og hvordan klarer det sig over for Oba, Tosmur og Mahmutlar?

Avsallar passer til købere, der ønsker en ny lejlighed med ét soveværelse i et anlæg med pool, til ferie eller udlejning, for mindre end 100.000 EUR til priserne i oktober 2026, og som accepterer en køretur på omkring 20 minutter til Alanya og 23 minutter til det statslige hospital. Det passer også til en udlejer, der vil møblere, fordi en møbleret 1+1 gav det højeste bruttoafkast af de lejlighedstyper, der blev målt i Avsallar, omkring 6,7 %.

Salgspriserne blev målt for Avsallar den 16. oktober, for Oba og Tosmur den 14. oktober og for Mahmutlar den 13. oktober 2026. Huslejerne for Avsallar og Tosmur er alle annoncer, der lå ude på måledagen; huslejerne for Oba og Mahmutlar kommer fra annoncer lagt ud mellem juli og oktober 2026. Afstandene til centrum er målt til samme punkt ved Güller Pınarı. Listen over lukkede bydele nævner stadig Avsallar, Mahmutlar og Kestel, men omfatter efter ændringen i 2026 ikke opholdstilladelser. Kestel og Demirtaş blev målt med samme metode den 21. og 22. oktober 2026, efter de første fire, og ændrer ingen af Avsallars placeringer blandt dem.

Ud fra disse tal passer Avsallar til en køber med det strammeste budget, der ønsker en ny bygning, og til en udlejer, der møblerer en 1+1. Det passer dårligere til en køber, der har brug for en opholdstilladelse baseret på ejerskab, fordi kun 11 lejligheder til salg klarede værdigrænsen, til en pensionist, der ønsker hospital inden for ti minutter, hvilket Oba og Tosmur tilbyder, eller til en køber, der ønsker en etableret blok med fuld ejerlejlighedsret, hvilket Tosmurs ældre boligmasse oftere giver.

Regneeksempel: købe og udleje en møbleret 1+1 i Avsallar

En møbleret lejlighed med ét soveværelse købt til median udbudspris i oktober 2026 på 3.750.000 TRY og udlejet til median husleje på 21.000 TRY om måneden ville give omkring 5,2 % om året netto, før indkomstskat, hvis køberen betaler hele tinglysningsafgiften og intet mæglerhonorar. Beregningen bruger medianerne fra annoncestikprøverne og de afgifter, der gælder i 2026, fuldt beskrevet under købsomkostninger i Tyrkiet. Der regnes med en 1+1, fordi 57 % af lejlighederne til salg i Avsallar og halvdelen af lejelejlighederne er 1+1.

Med priserne i oktober 2026 er nettoindkomsten på 202.458 TRY 5,2 % af et udlæg på 3.900.000 TRY og 5,0 % af 4.080.000 TRY, hvis køberen også betaler det højeste mæglerhonorar. Mindre omkostninger er udeladt: tinglysningskontorets servicegebyr, den autoriserede tolk på tinglysningskontoret, udskiftning af møbler og indkomstskatten på huslejen, som afhænger af ejerens skattemæssige hjemsted. Linjen for ejendomsskat er en antagelse, fordi lejlighedens kommunale værdi fastsættes af Alanya Kommune, ikke af markedet, og huslejen bygger på kun syv annoncer for møbleret 1+1.

Den samme beregning gav 5,9 % for en møbleret 1+1 i Oba og 4,6 % for en møbleret 2+1 i Tosmur, så Avsallars møblerede 1+1 ligger mellem dem. Med omkring 76.000 USD i oktober 2026 ligger lejligheden desuden langt under de 200.000 USD, som en tilladelse baseret på ejerskab kræver, og en lejlighed, der er udlejet, kunne under alle omstændigheder ikke være grundlag for en sådan.

Hvor hurtigt bevæger priser og lejer sig i Avsallar?

Officielle tal går ikke under regionsniveau: i regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMB's boligprisindeks med 19,5 % og indekset for husleje til nye lejere med 22,8 % i året frem til august 2026. Den årlige forbrugerprisinflation var 31,51 % i august 2026 ifølge TÜİK, så begge tal var reale fald, på omkring 9 % for priserne og 7 % for huslejerne.

Hverken TCMB eller TÜİK offentliggør et indeks for Alanya eller for en enkelt bydel. Annoncemedianerne for Avsallar er et øjebliksbillede af udbudspriser på én dag, den 16. oktober 2026, og bliver fornyet i januar 2027 med samme metode som for Oba, Tosmur og Mahmutlar, så ændringen i selve Avsallar kan måles fra da af.