Immobilien in Kargıcak, Alanya kaufen 2026: Villen- und Wohnungspreise, Mieten, Aufenthalt

Kargıcak ist ein Stadtteil von Alanya in der Provinz Antalya, der von der Küste den Hang hinaufreicht, 15,3 km Straße südöstlich des Stadtzentrums und 26,8 km vom Flughafen Gazipaşa-Alanya, damit von acht auf dieselbe Weise untersuchten Stadtteilen Alanyas nach Demirtaş der zweitnächste an diesem Flughafen, und 71 % seiner 23,4 km² liegen mehr als 100 m über dem Meer. Am 20. Oktober 2026 verlangten die 191 auf Emlakjet angebotenen Wohnungen in Kargıcak im Median 8.650.000 TRY, rund 155.900 EUR, und 71.765 TRY pro Quadratmeter, der Preis der höchste der acht und der Quadratmeter der zweithöchste nach Kestel, weil die meisten neue Wohnungen in Anlagen mit Pool am Küstenstreifen sind, wo neue Wohnungen bis 200 m vom Meer rund 45 % mehr pro Quadratmeter verlangten als weiter hinten. Die 100 Villen am Hang verlangten im Median 22.175.000 TRY, rund 399.800 EUR, und ein eigener Pool erhöhte den Median um 58 %, aber nur 3 der 43 Villen mit Angabe zum Titeltyp hatten einen eigenen Grundbuchtitel; die übrigen teilen ihr Grundstück unter einem Wohnungseigentumstitel. Nur 27 Wohnungen und 3 Villen waren zur Langzeitmiete angeboten, mit einer Medianmiete von 28.000 TRY im Monat für eine Wohnung: Eine möblierte 2+1 zeigte rund 5,4 % Bruttorendite und im Rechenbeispiel rund 4,3 % netto, eine Villenrendite lässt sich nicht messen. Kargıcak steht weiterhin auf der Sperrliste der Migrationsbehörde von 2022, deren heutiger Wortlaut Aufenthaltserlaubnisse aber nicht mehr erfasst, und 40 % der Wohnungen und 97 der 100 Villen verlangten die 200.000 US-Dollar, die eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz voraussetzt. Der Preis dafür sind der Weg, weil die letzten 3,2 km der Östlichen Ringstraße nach Kargıcak noch nicht gebaut sind, ein Median-Hausgeld von 3.000 TRY im Monat, das höchste der acht, und der Wald hinter den Villen, aus dem im September 2025 ein Feuer Kargıcak erreichte.

Wo liegt Kargıcak und wie weit ist es bis ins Zentrum von Alanya und zu den Flughäfen?

Kargıcak ist ein Stadtteil (mahalle) des Landkreises Alanya in der Provinz Antalya, an der Küste südöstlich von Mahmutlar und den Hang hinauf, nach OpenStreetMap-Routing vom 20. Oktober 2026 rund 15,3 km Straße vom Stadtzentrum Alanyas in Güller Pınarı, 26,8 km vom Flughafen Gazipaşa-Alanya und 144,4 km vom Flughafen Antalya entfernt. Von den acht auf dieselbe Weise untersuchten Stadtteilen Alanyas liegt Kargıcak nach Demirtaş mit 22,6 km am zweitnächsten am Flughafen Gazipaşa-Alanya, vor Mahmutlar mit 31,3 km, und nach Demirtaş mit 24,9 km und Avsallar mit 24,6 km am drittweitesten vom Stadtzentrum.

Kargıcak ist zudem groß. Nach der Grenze der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) umfasst Kargıcak 23,4 km², etwa neunmal die Fläche von Cikcilli und nahe an den 28,1 km² von Mahmutlar. Kargıcak grenzt im Nordwesten an Mahmutlar, im Nordosten an Gözüküçüklü und im Südosten an Aliefendi, İspatlı und Seki. Der Stadtteil erreicht das Meer an seiner Südwestecke, wo die Küstenstraße D-400, das Einkaufszentrum Plumeria und die meisten Wohnanlagen stehen, und steigt von dort bis zum Kamm an. Die Ruinen der antiken Stadt Syedra liegen innerhalb derselben Grenze.

Kargıcak war eine Kleinstadt (belde) mit eigener Gemeinde, bis das Gesetz 6360, das Großstadtgesetz von 2012, mit den Kommunalwahlen im März 2014 in Kraft trat und sie als einen einzigen Stadtteil an Alanya angliederte. Der alte Dorfkern Köyiçi liegt rund 1,3 km Straße landeinwärts von der Küstenstraße, um die Grundschule Kargıcak Vahapoğlu.

Dasselbe Routing liefert die Strecken, die ein Bewohner tatsächlich fährt.

Die Fahrzeiten sind Schätzungen des Routingdienstes ohne Verkehr, der Sommerverkehr kommt auf jede Zeile hinzu, und der Startpunkt ist derselbe Kargıcak-Punkt wie bei den Entfernungen in den Beiträgen zu Oba und Mahmutlar. Weil die D-400 eine Straße mit getrennten Fahrbahnen ist, ändern sich manche Strecken mit der Richtung: Der nächste auf OpenStreetMap eingetragene Strandbereich ist in der einen Richtung 0,9 km, in der anderen 2,8 km entfernt. Im Oktober 2026 war kein veröffentlichter Fahrplan und kein Tarif für den Nahverkehr zwischen Kargıcak und dem Stadtzentrum zu finden, die Zeiten in der Tabelle gelten deshalb für das Auto.

Die Östliche Ringstraße von Alanya (Doğu Çevre Yolu) reicht noch nicht bis Kargıcak. Das Ministerium für Verkehr und Infrastruktur eröffnete am 20. Dezember 2025 den Abschnitt zwischen Hasbahçe und Mahmutlar von geplanten 15,2 km, und die letzten 3,2 km von Mahmutlar nach Kargıcak steckten noch im Grunderwerb: Die Generaldirektion für Straßenbau (KGM) setzte Enteignungsgespräche für den 8. Juli 2026 an, und bis zum 20. Oktober 2026 waren weder eine Ausschreibung noch eine Eröffnung angekündigt. Wer aus Kargıcak losfährt, nimmt deshalb die D-400 durch Mahmutlar bis zur Ringstraße. Die mautpflichtige Autobahn von Serik, die bis Oktober 2028 fertig sein soll, endet westlich von Alanya in Telatiye an der D-400; was sie für jeden Teil des Landkreises ändert, beschreibt der Beitrag zur Autobahn Antalya-Alanya.

Wie viel von Kargıcak liegt am Hang?

Kargıcak liegt größtenteils am Hang: Nach dem Copernicus-Höhenmodell liegen 71 % des Landes innerhalb seiner TKGM-Grenze mehr als 100 m über dem Meer und 40 % mehr als 200 m, bei einer Medianhöhe von 164 m und einem höchsten Punkt von 534 m. Zum Vergleich: Der höchste Punkt an der Grenze von Cikcilli liegt bei rund 238 m. Die Zahlen stammen aus 132 gleichmäßig verteilten Punkten innerhalb der Grenze, am 20. Oktober 2026 über den Dienst Open-Meteo aus dem Copernicus-Modell mit 90 m Auflösung gelesen.

Die beiden Hälften von Kargıcak verkaufen verschiedene Häuser. Die Wohnanlagen ballen sich am niedrigen Küstenstreifen: Von den 57 Wohnungsanzeigen, die im Titel oder in der Beschreibung eine Entfernung zum Meer nannten, gaben 38 höchstens 200 m an, und 21 beschrieben die Wohnung als denize sıfır, direkt am Meer. Die Villen ziehen sich den Hang hinauf: Die 17 Villenanzeigen mit Entfernungsangabe nannten im Median 2.000 m, und nur 2 sprachen von 500 m oder weniger. Der alte Dorfkern Köyiçi liegt rund 37 m über dem Meer, und dahinter steigt das Land steil an. Ein Haushalt in einer Hangvilla fährt zum Einkaufen, zur Schule und zum Strand, und die 4,4 km hinauf nach Syedra dauern im Routing rund 20 Minuten.

Wer wohnt in Kargıcak?

TÜİK, das türkische Statistikinstitut, zählte in seinem adressbasierten Melderegister zum 31. Dezember 2022 in Kargıcak 5.989 gemeldete Einwohner, die jüngste Stadtteilzahl, die sich im Oktober 2026 bestätigen ließ, gegenüber 3.065 im Jahr 2017. Kargıcak ist für seine Größe dünn besiedelt: rund 256 gemeldete Einwohner pro km², gegenüber rund 1.890 in Mahmutlar mit 53.034 Einwohnern auf 28,1 km². Zum Vergleich hatte Tosmur 2022 11.712 Einwohner, Avsallar 15.220, Cikcilli 21.449 und Oba 28.864.

Das Register zählt Menschen mit Adresse in Kargıcak, also auch gemeldete ausländische Einwohner, nicht aber Ferienwohnungsbesitzer, die anderswo leben. Keine amtliche Quelle veröffentlicht die Zahl ausländischer Einwohner je Stadtteil. Die Migrationsbehörde (Göç İdaresi Başkanlığı) nannte Kargıcak 2022 aber unter den Stadtteilen, die sie wegen der Dichte der ausländischen Bevölkerung sperrte, zusammen mit Mahmutlar, Kestel und Avsallar in Alanya.

Die Kaufanzeigen beschreiben einen Zweitwohnungsmarkt. Von den 191 am 20. Oktober 2026 angebotenen Wohnungen waren 179, also 94 %, als leer beschrieben, 9 vom Eigentümer bewohnt und 3 vermietet, nahe an den 94,5 % von Avsallar und über den 88 % von Oba und den 89 % von Cikcilli. Drei von vier angebotenen Wohnungen, 141 von 191, wurden möbliert angeboten, gegenüber der Hälfte in Cikcilli und 45 % in Oba, und 90 der 100 angebotenen Villen standen leer.

Was kostet eine Wohnung in Kargıcak?

In Kargıcak angebotene Wohnungen verlangten am 20. Oktober 2026 im Median 8.650.000 TRY, rund 155.900 EUR, und 71.765 TRY pro Quadratmeter Bruttofläche, rund 1.294 EUR, der Preis der höchste der acht auf dieselbe Weise untersuchten Stadtteile Alanyas und der Quadratmeter der zweithöchste nach den 75.909 TRY in Kestel. Die Mediane stammen aus allen 191 Wohnungsanzeigen, die an diesem Tag auf Emlakjet, einem landesweiten türkischen Immobilienportal, online waren, Anzeige für Anzeige gelesen. Die Euro-Werte nutzen den Euro-Ankaufskurs von 55,4677 TRY im Bulletin der türkischen Zentralbank (TCMB) vom 19. Oktober 2026. Es sind Angebotspreise, keine Verkaufspreise; wie groß der Abstand zwischen beiden ist, beschreibt der Beitrag Immobilienpreis in Alanya verhandeln.

Zwei- und Einzimmerwohnungen machen zwei Drittel der 191 Anzeigen aus, 68 und 60 davon.

Türkische Anzeigen zählen Zimmer als Schlafzimmer plus Wohnzimmer: Eine 1+1 hat ein Schlafzimmer und ein getrenntes Wohnzimmer, eine 2+1 zwei Schlafzimmer. Die Bruttofläche enthält einen Anteil von Wänden und Balkonen; in der Stichprobe lag die Nettofläche im Median bei 92 % der Bruttoangabe. Die Zeile für 4+1 beruht auf 14 Anzeigen und ist daher nur ein Anhaltspunkt, und der hohe Quadratmeterpreis der 1+1 spiegelt ihre kleine Fläche.

Kargıcak hat nach Kestel den zweitteuersten Quadratmeter der acht Stadtteile, obwohl es zu den am weitesten vom Zentrum entfernten gehört. Der Median von 71.765 TRY pro Quadratmeter lag 5 % unter den 75.909 TRY von Kestel, gemessen am 21. Oktober 2026, aber 5 % über den 68.149 TRY von Oba und 10 % über den 65.424 TRY von Tosmur, gemessen am 14. Oktober 2026, 14 % über den 63.195 TRY von Cikcilli am 17. Oktober, 22 % über den 59.000 TRY von Avsallar am 16. Oktober, 23 % über den 58.289 TRY von Mahmutlar am 13. Oktober und 25 % über den 57.556 TRY von Demirtaş am 22. Oktober. Eine 2+1 verlangte in Kargıcak 29 % mehr als im benachbarten Mahmutlar, wo die Median-2+1 5.905.000 TRY verlangte.

Seit dem 1. Juli 2026 eingestellte Anzeigen verlangten 7.743.000 TRY für eine 2+1, im Einklang mit der ganzen Stichprobe. Die meisten Anzeigen stammen aus 2026, aber 19 waren seit 2025 oder früher online, und eine Wohnung, die nach einem Jahr noch angeboten wird, hat sich zum Angebotspreis nicht verkauft.

Wie viel macht die Nähe zum Meer bei einer Wohnung in Kargıcak aus?

In Gebäuden bis fünf Jahre verlangten Wohnungen in Kargıcak, die als höchstens 200 m vom Meer beschrieben waren, im Oktober 2026 im Median 101.837 TRY pro Quadratmeter, rund 45 % mehr als die 70.000 TRY weiter hinten. Der Vergleich hält das Baualter fest, der Abstand ist also kein Neubauaufschlag: Er beruht auf 25 Anzeigen bis 200 m und 15 weiter entfernten, die eine Entfernung nannten und in Gebäuden bis fünf Jahre lagen. In älteren Gebäuden verlangten die 13 Wohnungen bis 200 m vom Meer im Median 76.000 TRY.

Die Anlagen direkt am Meer machen den Durchschnitt von Kargıcak teuer. Von den 38 Anzeigen, die das Meer in höchstens 200 m angaben, lagen 25 in Gebäuden bis fünf Jahre, und 21 beschrieben die Wohnung als direkt am Meer. Die Entfernungen sind Angaben der Makler, keine Messungen; ein Käufer sollte den Weg zum Strand deshalb vor Ort prüfen, auch ob er die D-400 überquert.

Baualter und Preis

Der Wohnungsbestand von Kargıcak ist jung, und sein Quadratmeterpreis sinkt mit jeder Altersstufe: 115 der 191 angebotenen Wohnungen, 60 %, lagen in Gebäuden bis fünf Jahre, 29 davon neu. Dieser Anteil liegt nahe an den 64 % von Oba, unter den 85 % von Avsallar und deutlich über den 40 % von Mahmutlar, den 14 % von Tosmur und den 7 % von Cikcilli.

Neue Wohnungen verlangten rund 57 % mehr pro Quadratmeter als Wohnungen in Gebäuden mit 16 bis 20 Jahren, und der Preis sinkt mit jeder Altersstufe. Für die Erdbebensicherheit zählt das Baualter ebenfalls. Die geltende türkische Erdbebenbauverordnung (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trat am 1. Januar 2019 in Kraft, und ob sie galt, entscheidet das Datum der Baugenehmigung, nicht das Jahr der Fertigstellung. Die 36 Wohnungen in Gebäuden über zehn Jahre wurden deshalb nach den älteren Regeln gebaut; das macht sie nicht unsicher, aber vor dem Kauf einer davon lohnt sich ein statisches Gutachten.

Was kostet eine Villa in Kargıcak?

In Kargıcak angebotene Villen verlangten am 20. Oktober 2026 im Median 22.175.000 TRY, rund 399.800 EUR, und 80.051 TRY pro Quadratmeter Bruttofläche, rund 1.443 EUR; die typische Villa mit drei Schlafzimmern und 229 m² verlangte 20.500.000 TRY. Die Mediane stammen aus 100 der 108 Villenanzeigen auf Emlakjet an diesem Tag; die anderen 8, mit Bruttoflächen von 710 m² bis 2.000 m² und Preisen von 28,5 Millionen bis 193 Millionen TRY, bleiben als Ausreißer außen vor.

Villen mit drei Schlafzimmern stellen die Hälfte der Stichprobe.

Ein eigener Pool ist der größte einzelne Preisunterschied. Im Oktober 2026 verlangten die 53 Villen, deren Beschreibung einen privaten Pool nannte, im Median 29.300.000 TRY, rund 528.200 EUR, gegenüber 18.500.000 TRY, rund 333.500 EUR, für die 47 ohne, 58 % mehr. Die Poolvillen sind auch größer, im Median 333 m² gegenüber 270 m², pro Quadratmeter beträgt der Abstand deshalb 30 %: 92.394 TRY gegenüber 70.909 TRY.

Die Hälfte der angebotenen Villen, 50 von 100, lag in Gebäuden bis fünf Jahre, und die 21 neuen verlangten im Oktober 2026 im Median 100.000 TRY pro Quadratmeter. Die meisten Villen hatten zwei Geschosse (71) oder drei (27), 80 wurden möbliert angeboten und 16 nannten Fußbodenheizung. Ein Drittel der Villen, 33, lag in einer Wohnanlage (site), und diese verlangten im Median 19.600.000 TRY gegenüber 24.800.000 TRY für die 67 außerhalb. Die Spanne ist groß: 30 Villen verlangten weniger als 300.000 EUR, die Hälfte weniger als 400.000 EUR und 8 mehr als 1.000.000 EUR.

Kargıcak ist der erste der acht untersuchten Stadtteile Alanyas mit einem messbar großen Villenmarkt; Kestel hatte am 21. Oktober 2026 10 Villenanzeigen und Demirtaş am 22. Oktober 7, zu wenige für einen Median, und die anderen fünf Stichproben enthalten nur Wohnungen, die Villenzahlen haben also kein Gegenstück nach derselben Methode. Die Villenanzeigen beschreiben oft Meerblick, 48 von 100, aber ein Blick ist eine Behauptung der Anzeige, keine, die die Daten prüfen können.

Hat eine Villa in Kargıcak einen eigenen Grundbuchtitel?

Meist nicht: Von den 43 Villenanzeigen, die am 20. Oktober 2026 einen Titeltyp angaben, nannten nur 3 müstakil tapu, den Titel für ein freistehendes Haus auf eigenem Grundstück, während 24 kat mülkiyeti (volles Wohnungseigentum) und 16 kat irtifakı (das Wohnungseigentum im Bauzustand) angaben. Unter beiden Wohnungseigentumstiteln ist eine Villa eine selbständige Einheit einer größeren Liegenschaft, und das Land darunter teilt sie mit den anderen Eigentümern des Grundstücks.

Das Wort in der Anzeige beantwortet die Frage nicht. Von den 100 Villenanzeigen benutzten 64 das Wort müstakil, freistehend, und von den 25 darunter mit Angabe zum Titeltyp standen 23 auf kat mülkiyeti oder kat irtifakı. Auch die Wohnanlage ist kein Maßstab: Von den 22 Villen außerhalb einer Anlage mit Angabe zum Titeltyp standen 20 trotzdem auf einem Wohnungseigentumstitel. Das Feld für den Titeltyp füllt der Makler aus, der die Anzeige einstellt; das Dokument, auf das es ankommt, ist das Grundbuch selbst.

Das Wohnungseigentumsgesetz (Kat Mülkiyeti Kanunu, Gesetz 634) regelt in vier Punkten, was ein Wohnungseigentumstitel für einen Villenbesitzer bedeutet.

• Gemeinsames Land: Die Eigentümer besitzen die gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft, einschließlich des Landes, gemeinsam im Verhältnis ihrer Grundstücksanteile (arsa payı), nach Artikel 16.
• Gemeinsame Gärten: Höfe und alles, was für die gemeinsame Nutzung nötig ist, gelten nach Artikel 4 als gemeinschaftliche Teile, sofern Grundbuch und Verwaltungsordnung einen Garten oder Pool nicht einer Villa zuweisen.
• Zustimmung zum Bauen: Bauen, Einrichten oder Ändern auf gemeinschaftlichen Teilen, etwa ein neuer Pool oder ein Anbau, braucht nach Artikel 19 die schriftliche Zustimmung von vier Fünfteln aller Eigentümer.
• Bindende Verwaltungsordnung: Die Verwaltungsordnung (yönetim planı) legt fest, wie die Liegenschaft genutzt wird, und bindet jeden Eigentümer; ihre Änderung braucht nach Artikel 28 vier Fünftel der Eigentümer.

Kat irtifakı bringt eine zweite Prüfung. Nach demselben Gesetz wird kat irtifakı auf Grundlage der für die gesamte Anlage erteilten Nutzungsgenehmigung (yapı kullanma izin belgesi, iskan genannt) in kat mülkiyeti umgewandelt, und 3 der 16 Villen auf kat irtifakı waren 11, 16 und 26 Jahre alt. Wer eine Villa mit eigenem Land will, sollte vor der Besichtigung nach dem müstakil tapu fragen, und wer mit einer Villa in einer Anlage zufrieden ist, sollte vor der Unterschrift die Verwaltungsordnung lesen. Was jeder Titeltyp für einen Käufer bedeutet, beschreibt der Beitrag Tapu-Arten in der Türkei.

Was kostet die Miete in Kargıcak?

In Kargıcak zur Langzeitmiete angebotene Wohnungen verlangten am 20. Oktober 2026 eine Median-Angebotsmiete von 28.000 TRY im Monat, rund 505 EUR, mit 22.500 TRY für eine 1+1 und 35.000 TRY für eine 2+1. Die Mediane stammen aus allen 27 Mietanzeigen für Wohnungen in Kargıcak auf Emlakjet an diesem Tag, ein kleiner Mietmarkt neben 191 Wohnungen und 100 Villen zum Kauf.

Die übrigen zwei Wohnungen am 20. Oktober 2026 waren eine 3+1 für 60.000 TRY und eine 4+1 für 40.000 TRY. Über alle Größen verlangte Kargıcak im Median 318 TRY Miete pro Quadratmeter, gleichauf mit Oba und über den 270 bis 273 TRY von Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar und Avsallar. Eine 2+1 verlangte in Kargıcak 35.000 TRY, gegenüber 33.750 TRY in Oba, 30.000 TRY in Cikcilli, 29.000 TRY in Avsallar und 25.000 TRY in Tosmur und Mahmutlar.

Villen fehlen auf dem Langzeitmietmarkt fast ganz. Am 20. Oktober 2026 waren in Kargıcak nur 3 Villen zur Miete angeboten: eine möblierte 2+1 mit 179 m² und eigenem Pool für 41.000 TRY im Monat, eine 3+1 mit 300 m² für 75.000 TRY und eine 5+2 mit 280 m² für 10.000 TRY, weit unter den beiden anderen. Drei Anzeigen ergeben keinen Median, eine Villenmiete für Kargıcak lässt sich aus dem Markt also nicht angeben.

Mietanzeigen in Kargıcak bleiben wochenlang online. Von den 19 Kargıcak-Anzeigen der Stichprobe von Juli bis Anfang Oktober 2026, die für die Lebenshaltungskosten in Alanya genutzt wurde, standen 15 am 20. Oktober noch online; entweder blieben diese Wohnungen unvermietet, oder ihre Anzeigen blieben nach der Vermietung stehen. Von den 16 Mietanzeigen mit Angabe zur Kaution verlangten 12 eine Monatsmiete, und die 15 mit Angabe zum aidat, dem monatlichen Hausgeld, nannten im Median 3.000 TRY.

Welche Mietrendite bringt eine Wohnung in Kargıcak?

Eine möblierte Zweizimmerwohnung in Kargıcak zeigte zu Angebotspreisen und -mieten vom Oktober 2026 eine Bruttomietrendite von rund 5,4 % und eine möblierte Einzimmerwohnung auf kleiner Mietbasis rund 6,3 %, während sich die Rendite einer Villa nicht messen lässt, weil nur drei Villen zur Miete angeboten waren. Die Bruttorendite ist hier zwölf Monate Median-Angebotsmiete geteilt durch den Median-Angebotspreis desselben Wohnungstyps.

Die Möblierung verändert in Kargıcak die Miete einer Einzimmerwohnung, nicht ihren Preis. Im Oktober 2026 verlangte eine möblierte 1+1 beim Kauf 4.985.000 TRY und eine unmöblierte 4.970.000 TRY, beide in jungen Gebäuden, im Median drei Jahre und ein Jahr alt, doch die möblierten 1+1 verlangten 26.000 TRY Monatsmiete gegenüber 15.000 TRY für die unmöblierten, von denen sechs Wohnungen mit 45 bis 65 m² in Gebäuden bis drei Jahre waren. Für einen Käufer, der eine 1+1 vermieten will, hebt die Möblierung die Bruttorendite von rund 3,6 % auf 6,3 %.

Für jede Zeile gelten zwei Vorbehalte. Beide Zahlen sind Angebotswerte, die echte Rendite hängt also davon ab, was ein Käufer zahlt und was ein Mieter unterschreibt. Am belastbarsten ist die möblierte 2+1 mit neun Mieten; die 1+1-Zeilen beruhen auf fünf und sieben Mieten und die unmöblierte 2+1 auf vier, eine neue Anzeige kann also jede davon um einen halben Punkt oder mehr verschieben. Die möblierte 2+1 setzt Kargıcak über die 4,3 % von Cikcilli und knapp unter die 5,5 % von Tosmur für denselben Typ, die möblierte 1+1 unter die 7,4 % von Oba, die 6,9 % von Mahmutlar und die 6,7 % von Avsallar.

Die Nettorendite ist niedriger. Aidat, Grundsteuer, die DASK-Erdbebenpflichtversicherung und die leeren Monate zwischen zwei Mietern gehen von der Miete ab, und das Rechenbeispiel für eine möblierte 2+1 rechnet diese Posten durch. Mieteinnahmen sind in der Türkei zudem steuerpflichtig, mit unterschiedlichen Regeln für Ansässige und Nichtansässige.

Kurzzeitige Ferienvermietung ist ein eigenes Regime. Nach dem Gesetz 7464 über die touristische Vermietung von Wohnungen braucht die Vermietung einer Wohnung für Zeiträume bis zu 100 Tagen eine Genehmigung des Ministeriums für Kultur und Tourismus, und dem Antrag muss ein einstimmiger Beschluss aller Eigentümer des Gebäudes beiliegen, in dem die Wohnung liegt. Das Verfassungsgericht wies eine Klage gegen diese Regel am 25. Dezember 2025 ab, die Entscheidung erschien am 2. April 2026 im Amtsblatt. In Kargıcak, wo die Hälfte der angebotenen Wohnungen in fünfgeschossigen Blöcken liegt und 157 von 191 Anzeigen einen Pool nennen, braucht eine Ferienvermietung die schriftliche Zustimmung jedes Eigentümers im Block.

Der regionale Trend spricht vorerst für Vermieter. In der Region Antalya, Burdur und Isparta stieg der Neumieten-Index der TCMB im Jahr bis September 2026 um 23,6 %, ihr Hauspreisindex um 20,0 %.

Bekommen Ausländer 2026 eine Aufenthaltserlaubnis für eine Adresse in Kargıcak?

Eine Aufenthaltserlaubnis für eine Adresse in Kargıcak ist nach dem heutigen Wortlaut der Migrationsbehörde nicht mehr durch die Viertelsperre ausgeschlossen, doch eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz setzt weiterhin eine Wohnung im Wert von mindestens 200.000 US-Dollar voraus, die der Eigentümer selbst bewohnt, und am 20. Oktober 2026 verlangten 76 der 191 angebotenen Wohnungen, 40 %, und 97 der 100 Villen so viel. Die Sperre hat sich geändert, die Wertgrenze nicht, und in Kargıcak erfüllen sie weit mehr Immobilien als in Mahmutlar oder Avsallar.

Kargıcak ist der erste Eintrag für Alanya auf der Liste der 1.169 ab dem 1. Juli 2022 gesperrten Viertel, Zeile 145 der angehängten Datei, gefolgt von Mahmutlar, Kestel und Avsallar. Bis mindestens April 2026 hieß es in der Mitteilung der Behörde, die gelisteten Viertel seien für Aufenthaltserlaubnisse ebenso gesperrt wie für Schutzregistrierungen. Zwischen April und September 2026 formulierte die Behörde ihre landesweite Sperrmitteilung neu, die Aufenthaltserlaubnisse nicht mehr unter den erfassten Verfahren nennt; sie nennt jetzt Registrierungen zum vorübergehenden und internationalen Schutz und den Wechsel der Provinz für Schutzberechtigte. Die am 20. Oktober 2026 geprüfte Live-Seite trägt den neuen Wortlaut, und die Liste von 2022 ist weiterhin angehängt. Daten und archivierte Kopien beschreibt der Beitrag zu Avsallar, einem weiteren gelisteten Viertel.

Die Behörde hat keine gesonderte Mitteilung veröffentlicht, dass die Beschränkung aufgehoben sei, jeder Antrag wird also weiterhin nach seinen Unterlagen entschieden. Die Liste und ihr Geltungsbereich können sich durch Verwaltungsentscheidung erneut ändern, wie 2022 geschehen.

An der Wertgrenze scheitern die meisten kleinen Wohnungen in Kargıcak, fast jede Villa erfüllt sie. Die Unterlagenliste der Behörde für eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis, veröffentlicht auf ihrer Antragsseite e-İkamet, verlangt, dass eine Wohnung für eine eigentumsbasierte Erlaubnis zum Erwerbszeitpunkt mindestens 200.000 US-Dollar in türkischen Lira wert war und als eigene Wohnung des Ausländers genutzt wird, nicht zur Vermietung oder für andere Einkünfte. Zum Dollar-Ankaufskurs der TCMB vom 19. Oktober 2026, 49,4632 TRY, lag die Grenze bei rund 9.893.000 TRY. Die 76 Wohnungen darüber waren 37 der 47 3+1, 12 der 14 4+1, 22 der 68 2+1, 4 der 60 1+1 und eine 3+2. Die Median-2+1 verlangte 7.610.000 TRY, rund 153.900 US-Dollar, etwa 77 % der Grenze, und die Median-Villa mit drei Schlafzimmern rund 414.500 US-Dollar. Die 40 % der Wohnungen in Kargıcak entsprechen denen von Cikcilli und stehen rund 27 % in Oba und Tosmur, 14 % in Mahmutlar und 3 % in Avsallar gegenüber.

Die eigene Seite der Migrationsbehörde der Provinz Antalya zeigte bei der Prüfung am 20. Oktober 2026 noch den alten Wortlaut, Aufenthaltserlaubnisse eingeschlossen, und eine gesonderte Mitteilung über die Änderung wurde nicht veröffentlicht; der sichere Weg ist deshalb weiterhin, bei der Migrationsbehörde der Provinz schriftlich anzufragen, ob ein Erstantrag auf Aufenthaltserlaubnis an genau dieser Adresse angenommen würde, und diese Antwort zur Bedingung des Kaufs zu machen. Wie der Antrag selbst abläuft, steht unter Aufenthaltserlaubnis.

Wie sieht der Wohnungsbestand in Kargıcak aus?

Die Wohnungen in Kargıcak sind neu, mittelhoch und im Stil von Ferienanlagen: 60 % der angebotenen Wohnungen lagen in Gebäuden bis fünf Jahre, die Hälfte in fünfgeschossigen Blöcken, 82 % der Anzeigen nannten einen Pool und 74 % waren möbliert, während 58 % der Anzeigen mit Angabe zum Titeltyp noch kat irtifakı führten, den Titel im Bauzustand. Die Detailseiten der 191 Kaufanzeigen vom 20. Oktober 2026 liefern das Profil, und es ähnelt unter den sechs untersuchten Stadtteilen am meisten dem von Oba.

Von den 191 Anzeigen in Kargıcak lagen 97 in fünfgeschossigen Blöcken, 150 nannten einen Aufzug, 166 einen Parkplatz, offen oder überdacht, und 62 verorteten die Wohnung in einer Wohnanlage. Keine nannte Erdgas als Heizung. Die 48 Kaufanzeigen mit Angabe zum aidat nannten im Oktober 2026 einen Median von 3.000 TRY im Monat, der höchste Wert der acht Stadtteile, gegenüber 2.500 TRY in Kestel, 2.100 TRY in Oba, 1.900 TRY in Demirtaş, 1.875 TRY in Avsallar, 1.700 TRY in Cikcilli und 1.500 TRY in Tosmur und Mahmutlar, und 137 der 191 Anzeigen beschrieben die Wohnung als kreditfähig.

In einem jungen Bestand ist kat irtifakı häufig und für sich kein Warnsignal, eine Prüfung braucht es trotzdem. Von den 100 Anzeigen, die den Titel als kat irtifakı oder kat mülkiyeti angaben, nannten 58 kat irtifakı, darunter 38 der 66 in Gebäuden bis fünf Jahre und 10 der 17 in Gebäuden mit sechs bis zehn Jahren. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz wird kat irtifakı auf Grundlage der für das gesamte Gebäude erteilten Nutzungsgenehmigung in kat mülkiyeti umgewandelt. Ein Block, der vor mehr als fünf Jahren fertig wurde und noch auf kat irtifakı steht, hat meist keine eingetragene Nutzungsgenehmigung, und das ist ein Grund, vor einem Angebot nach dem Warum zu fragen.

Wie ist der Alltag in Kargıcak: Markt, Krankenhaus, Schule, Meer?

Der Alltag in Kargıcak spielt sich am Küstenstreifen ab: Ein Einkaufszentrum, sechs Supermarktfilialen und zwei Apotheken liegen im Stadtteil, doch der Wochenmarkt, private Kliniken und die meisten anderen Dienste sind in Mahmutlar, und das nächste staatliche Krankenhaus ist 12,5 km entfernt. Genannt sind Orte, die im Oktober 2026 auf OpenStreetMap erfasst sind und innerhalb der TKGM-Grenze liegen, mit Straßenentfernungen vom Kargıcak-Punkt an der Küstenstraße.

• Wochenmarkt: Für Kargıcak selbst ließ sich im Oktober 2026 kein Markttag bestätigen. Der nächste Freiluftmarkt (pazar) ist der Dienstagsmarkt von Mahmutlar nahe der Barış Caddesi, 2,9 km entfernt, den OpenStreetMap mit 09:00 bis 19:00 angibt; Mahmutlar hat zudem einen Samstagsmarkt im Zentrum. Eine Immobilienanzeige, die für Kargıcak einen "Dienstagsmarkt" erwähnt, meint sehr wahrscheinlich denselben.
• Gesundheit: In Kargıcak ist weder ein Krankenhaus noch ein Familiengesundheitszentrum (aile sağlığı merkezi) erfasst, und im Oktober 2026 ließ sich kein staatliches Krankenhaus in Kargıcak finden, obwohl Suchanfragen oft danach fragen. Das ALKÜ Alanya Lehr- und Forschungskrankenhaus, das staatliche Lehrkrankenhaus, liegt 12,5 km entfernt in Oba, rund 16 Minuten ohne Verkehr. Eine private Poliklinik ist 3,4 km entfernt in Mahmutlar, und OpenStreetMap erfasst zwei Apotheken in Kargıcak. Den Hausarzt für eine Adresse bestätigt am besten der muhtar, der gewählte Stadtteilvorsteher.
• Einkaufen: Das Einkaufszentrum Plumeria liegt 0,6 km vom Punkt an der Küstenstraße, und die sechs Supermarktfilialen in Kargıcak (eine A101, ein Migros Jet, zwei Migros, ein Şok und ein BİM) stehen alle am Küstenstreifen. OpenStreetMap erfasst 22 weitere Supermärkte im Umkreis von 3 km, die meisten an der Barbaros Caddesi und der Atatürk Caddesi in Mahmutlar.
• Schulen: Die Grundschule Kargıcak Vahapoğlu İlkokulu liegt im alten Dorfkern Köyiçi, 1,3 km von der Küstenstraße, auf einem Grundstück, das das Grundbuch mit zwei Schulen beschreibt. Familien sollten Schulplätze für jede Stufe bei der Bildungsdirektion des Landkreises Alanya (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü) bestätigen lassen.
• Meer: Die Küste von Kargıcak ist seine Südwestecke entlang der D-400, wo 38 Wohnungsanzeigen das Meer in höchstens 200 m angaben. Von den Hangvillen lag die genannte Entfernung im Median bei 2 km.
• Hang: 71 % von Kargıcak liegen mehr als 100 m über dem Meer, und ein veröffentlichter Busfahrplan war nicht zu finden, ein Haushalt am Hang braucht also ein Auto.
• Syedra: Die Ruinen der antiken Stadt Syedra, mit Theater, Bädern, Zisternen und einer Kirche auf OpenStreetMap, liegen innerhalb der Grenze von Kargıcak, 4,4 km Straße von der Küste und rund 20 Minuten mit dem Auto.

Strom- und Wassertarife und Supermarktpreise sind dieselben wie im übrigen Alanya, die Lebenshaltungskosten in Kargıcak unterscheiden sich vom Rest des Landkreises also vor allem bei Miete, aidat und den Kosten für ein Auto. Mehr Geschäfte, die Märkte und eine größere Auswahl an Diensten bietet Mahmutlar, der Nachbar von Kargıcak im Nordwesten.

Welche Nachteile hat das Leben in Kargıcak?

Die wichtigsten Nachteile von Kargıcak sind die Entfernung zum Zentrum bei unfertiger Ringstraße, ein Hang, an dem ein Auto unverzichtbar ist, die Waldbrandgefahr, sein Name auf der Sperrliste von 2022, die höchsten Angebotspreise und Hausgelder der acht untersuchten Stadtteile, ein dünner Mietmarkt fast ohne Villenmieten und Villentitel, die selten freistehend sind. Keiner davon schließt Kargıcak aus, aber jeder ändert, was ein Käufer prüfen sollte.

• Entfernung: Das Stadtzentrum von Alanya ist 15,3 km entfernt, rund 19 Minuten ohne Verkehr, und die letzten 3,2 km der Östlichen Ringstraße von Mahmutlar nach Kargıcak waren bis Oktober 2026 nicht eröffnet.
• Hang: 71 % des Stadtteils liegen über 100 m, die Villen nach eigenen Angaben der Anzeigen im Median 2 km vom Meer, und ein Fahrplan für den Nahverkehr war nicht zu finden.
• Waldbrand: Ein Feuer, das am 18. September 2025 gegen 22:40 Uhr in Aliefendi, dem Nachbarn von Kargıcak, ausbrach, breitete sich über İspatlı nach Kargıcak aus. Die Regionaldirektion für Forstwirtschaft Antalya bezifferte den geschädigten Wald auf 300 Hektar, als das Feuer am 20. September unter Kontrolle war. Der muhtar von Kargıcak sagte der Nachrichtenagentur DHA am 19. September, in Kargıcak seien knapp 50 Villen evakuiert worden, und DHA meldete keine Toten, aber zwei im Bau befindliche Villen, ein Gartenhaus und ein Fahrzeug beschädigt.
• Sperrliste: Kargıcak steht weiterhin auf der Liste von 2022, und die eigene Seite der Migrationsbehörde der Provinz zeigte am 20. Oktober 2026 noch den alten Wortlaut.
• Preis und Hausgeld: Im Oktober 2026 waren der Medianpreis von 8.650.000 TRY und das Median-aidat von 3.000 TRY im Monat die höchsten der acht auf dieselbe Weise untersuchten Stadtteile, der Median von 71.765 TRY pro Quadratmeter nach Kestel der zweithöchste.
• Dünner Mietmarkt: 27 Wohnungen und 3 Villen waren zur Langzeitmiete angeboten, gegenüber 191 Wohnungen und 100 Villen zum Kauf.
• Titel: Nur 3 der 43 Villen mit Angabe zum Titeltyp hatten einen freistehenden Titel, und 58 % der Wohnungen mit Angabe standen noch auf kat irtifakı.
• Entfernung zum Krankenhaus: Das nächste staatliche Krankenhaus ist 12,5 km entfernt in Oba.

Jeder Punkt lässt sich vor einem Angebot prüfen. Titeltyp, Nutzungsgenehmigung, Verwaltungsordnung und der Weg vom Haus zur Küste gehören zu den Prüfungen, die der Beitrag zur Besichtigungsreise zum Wohnungskauf in Alanya beschreibt, und wer eine Hangvilla ansieht, sollte zusätzlich fragen, ob das Grundstück an Wald grenzt.

Für wen eignet sich Kargıcak, und wie schneidet es im Vergleich mit Mahmutlar, Oba, Tosmur, Cikcilli und Avsallar ab?

Kargıcak eignet sich für Käufer, die eine neue Wohnung in einer Anlage mit Pool nahe am Meer oder eine Villa am Hang wollen, Auto fahren und über den Flughafen Gazipaşa-Alanya fliegen, mit 26,8 km näher als jeder der acht untersuchten Stadtteile außer Demirtaş; einem Käufer, der eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz braucht, passt es nur mit schriftlicher Bestätigung für die Adresse, weil Kargıcak weiterhin auf der Sperrliste von 2022 steht. Zwei von fünf Wohnungen und fast jede Villa erfüllten im Oktober 2026 die Wertgrenze von 200.000 US-Dollar.

Die Kaufpreise wurden für Kargıcak am 20. Oktober, für Cikcilli am 17. Oktober, für Avsallar am 16. Oktober, für Oba und Tosmur am 14. Oktober, für Mahmutlar am 13. Oktober, für Kestel am 21. Oktober und für Demirtaş am 22. Oktober 2026 erhoben. Die Mieten für Kargıcak, Cikcilli, Avsallar, Tosmur, Kestel und Demirtaş sind alle am Erhebungstag aktiven Anzeigen; die für Oba und Mahmutlar stammen aus Anzeigen, die zwischen Juli und Oktober 2026 eingestellt wurden. Die Entfernungen sind zum selben Punkt in Güller Pınarı und zum selben Flughafenpunkt gemessen. Nur Kargıcak hatte genug Villen im Angebot, um sie zu messen, der Villenmarkt hat im Vergleich also kein Gegenstück.

Nach diesen Zahlen passt Kargıcak zu einem Käufer, der lange Aufenthalte plant und entweder eine neue Wohnung direkt am Meer oder Platz und Pool am Hang will und den Weg nach Alanya in Kauf nimmt. Weniger passt es zu einem Anleger, der vermieten will und bei Einzimmerwohnungen in Oba, Mahmutlar oder Avsallar höhere Renditen findet, zu einem Käufer ohne Auto oder zu einem Käufer, der Krankenhaus und Stadtzentrum in wenigen Minuten erreichen will, was Cikcilli, Oba und Tosmur bieten. Wer eine freistehende Villa mit eigenem Titel sucht, sollte mit Suchaufwand rechnen: In der Stichprobe von 100 nannten drei diesen Titel.

Rechenbeispiel: eine möblierte 2+1 in Kargıcak kaufen und vermieten

Eine möblierte Zweizimmerwohnung, gekauft zum Median-Angebotspreis vom Oktober 2026 von 7.765.000 TRY und vermietet zur Median-Angebotsmiete von 35.000 TRY im Monat, brächte vor Einkommensteuer rund 4,3 % netto im Jahr, wenn der Käufer die ganze Grundbuchgebühr und keine Maklerprovision zahlt. Die Rechnung nutzt die Mediane der Anzeigenstichproben und die 2026 geltenden Gebühren, vollständig beschrieben unter Kaufnebenkosten in der Türkei. Eine möblierte 2+1 dient als Beispiel, weil 2+1 die größte Gruppe der Kaufwohnungen sind, 68 von 191, und der Mietwohnungen, 13 von 27, und weil die möblierte 2+1 mit neun Anzeigen die größte Mietstichprobe hat.

Zu Preisen vom Oktober 2026 sind die 348.058 TRY Nettoeinkommen 4,3 % eines Aufwands von 8.075.600 TRY und 4,1 % von 8.448.320 TRY, wenn der Käufer auch die höchste Maklerprovision zahlt. Kleinere Kosten bleiben außen vor: die Dienstleistungsgebühr des Grundbuchamts, der vereidigte Übersetzer beim Grundbuchamt, Reparaturen, der Ersatz von Möbeln und die Einkommensteuer auf die Miete, die vom Steuerwohnsitz des Eigentümers abhängt. Die Grundsteuerzeile ist eine Annahme, weil den kommunalen Wert einer Wohnung die Stadtverwaltung Alanya festlegt, nicht der Markt, und die Miete beruht auf neun Anzeigen für möblierte 2+1.

Dieselbe Rechnung ergibt rund 4,8 % für eine möblierte 1+1, mit den Medianen vom Oktober 2026 von 4.985.000 TRY und 26.000 TRY im Monat aus fünf Mieten, und rund 3,8 % für eine unmöblierte 2+1. Die Rechenbeispiele für Oba (5,9 %), Mahmutlar (5,3 %), Avsallar (5,2 %) und Tosmur (4,6 %) fielen höher aus, das von Cikcilli (3,9 %) niedriger, Kargıcak liegt beim Vermieten also im Mittelfeld. Mit rund 157.000 US-Dollar liegt die möblierte 2+1 unter den 200.000 US-Dollar, die eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz voraussetzt, und eine vermietete Wohnung könnte ohnehin nicht deren Grundlage sein.

Eine Villa lässt sich nicht durch dieselbe Rechnung schicken, weil es in Kargıcak keinen messbaren Villenmietmarkt gibt. Die Kaufseite der Median-Villa mit drei Schlafzimmern, zum Angebotspreis vom Oktober 2026 von 20.500.000 TRY, ergibt sich in drei Zeilen.

Mit rund 414.500 US-Dollar im Oktober 2026 erfüllt die Median-Villa mit drei Schlafzimmern die Wertgrenze für die Aufenthaltserlaubnis zweimal, sofern der Eigentümer selbst darin wohnt. Die laufenden Kosten schwanken stärker als bei einer Wohnung: Die 8 Villenanzeigen mit Angabe zum aidat nannten 2.150 bis 16.000 TRY im Monat, und die DASK-Prämie steigt mit der Bruttofläche.

Wie schnell ändern sich Preise und Mieten in Kargıcak?

Amtliche Zahlen reichen nicht unter die Region: In der Region Antalya, Burdur und Isparta stieg der Hauspreisindex der TCMB im Jahr bis September 2026 um 20,0 % und der Neumieten-Index um 23,6 %, nach dem am 16. Oktober 2026 veröffentlichten Bulletin. Die jährliche Verbraucherpreisinflation lag laut TÜİK im September 2026 bei 29,73 %, real waren also beide Werte Rückgänge, um rund 7,5 % bei den Preisen und 5 % bei den Mieten. Landesweit stiegen die beiden Indizes um 22,3 % und 26,6 %.

Weder TCMB noch TÜİK veröffentlichen einen Index für Alanya oder für einen einzelnen Stadtteil. Die Anzeigenmediane für Kargıcak sind eine Momentaufnahme der Angebotspreise an einem Tag, dem 20. Oktober 2026, und werden im Januar 2027 mit derselben Methode wie für Oba, Tosmur, Mahmutlar, Avsallar und Cikcilli erneuert, sodass sich die Veränderung in Kargıcak selbst ab dann messen lässt.