Appartement kopen in Avsallar, Alanya 2026: prijzen, huur en verblijf

Avsallar is een kustwijk van Alanya in de provincie Antalya, aan de vakantiekust ongeveer 24,6 km over de weg ten westen van het stadscentrum bij Güller Pınarı, tussen İncekum en Türkler aan de D-400. Op 16 oktober 2026 hadden de 363 appartementen die in Avsallar op Emlakjet te koop stonden een mediane vraagprijs van TRY 4.200.000, ongeveer EUR 75.900, en een mediaan van TRY 59.000 per vierkante meter, gelijk aan Mahmutlar en 13% onder Oba bij dezelfde meting; 57% waren appartementen met één slaapkamer (1+1), en 78% vroeg minder dan EUR 100.000. De voorraad is de jongste van de vier op dezelfde manier gemeten wijken, met 85% van de appartementen in gebouwen van hoogstens vijf jaar oud, maar nieuwe appartementen vroegen per vierkante meter niet meer dan oudere, en 57% van de advertenties die een eigendomstitel noemden, had nog kat irtifakı, de titel uit de bouwfase. Slechts 32 appartementen werden voor lange termijn verhuurd, tegen een mediaan van TRY 22.000 per maand; een gemeubileerde 1+1 haalde een bruto rendement van ongeveer 6,7% en een berekend netto rendement van ongeveer 5,2% na overdrachtsbelasting, servicekosten, verzekering, onroerendgoedbelasting en een maand zonder huurder. Avsallar staat nog altijd bij naam op de lijst van gesloten wijken van de Turkse migratiedienst uit 2022, maar tussen april en september 2026 schrapte de dienst verblijfsvergunningen uit de procedures die de sluiting volgens haar bekendmaking dekt; de waardegrens bleef gelijk, en slechts 3% van de te koop staande appartementen vroeg de USD 200.000 die een vergunning op basis van eigendom vereist. Dagelijkse voorzieningen, van de woensdagmarkt aan de Konak Caddesi tot 13 vestigingen van supermarktketens, liggen dicht bij het centrum, maar de dichtstbijzijnde staatsziekenhuizen liggen 28,3 km verderop in Oba en 37,3 km verderop in Manavgat, en de snelweg die landinwaarts wordt aangelegd brengt Avsallar tot 2028 een bouwkamp en twee gronddepots, zonder eigen aansluiting.

Waar ligt Avsallar, en hoe ver is het van het centrum van Alanya en de luchthavens?

Avsallar is een kustwijk (mahalle) van het district Alanya in de provincie Antalya, aan de vakantiekust ten westen van de stad, ongeveer 24,6 km over de weg van het centrum van Alanya bij Güller Pınarı, 66,0 km van de luchthaven Gazipaşa-Alanya en 103,9 km van de luchthaven Antalya, volgens een OpenStreetMap-routeberekening van 16 oktober 2026. Avsallar ligt aan de D-400, de kustweg, met İncekum in het westen en Türkler in het oosten. Avsallar ligt 24 tot 30 minuten dichter bij de luchthaven Antalya dan Tosmur of Mahmutlar, en 12 tot 19 minuten verder van het staatsopleidingsziekenhuis van Alanya in Oba.

Avsallar was tot 1986 een dorp; dat jaar kreeg het een eigen gemeentebestuur en werd het een stadje, volgens de geschiedenispagina van de voormalige gemeente Avsallar. Wet 6360, de grootstedelijke gemeentewet van 2012, schafte de stadsgemeenten (belde) in de provincie Antalya af en voegde elk ervan bij het eigen district "als één wijk onder de naam van het stadje". Avsallar werd zo bij de lokale verkiezingen van maart 2014 een wijk van Alanya, en İncekum, dat ook een eigen gemeente had, werd een aparte wijk.

Dezelfde routeberekening geeft de afstanden die een bewoner werkelijk rijdt.

De rijtijden zijn schattingen van de routesoftware zonder verkeer, zodat zomerverkeer op de D-400 bij elke regel tijd toevoegt. Sommige afstanden hangen af van de richting, omdat de D-400 een gescheiden weg is: het strand van İncekum ligt in de ene richting 2,7 km van het centrum van Avsallar, in de andere 5,5 km. In oktober 2026 was geen gepubliceerde dienstregeling of tarief voor openbaar vervoer tussen Avsallar en Alanya te vinden, dus de tijden in de tabel gelden voor de auto.

Van Serik richting Alanya wordt een tolsnelweg aangelegd die volgens het contract uiterlijk in oktober 2028 opengaat, maar Avsallar krijgt geen eigen aansluiting. De hoofdlijn loopt landinwaarts boven İncekum, Avsallar en Türkler, en de 16 km tussen de aansluiting Alarahan (Km 117,6) en de aansluiting Konaklı (Km 133,4) hebben geen afrit, dus een bewoner van Avsallar rijdt bij een van die twee de snelweg op. Tol, tracé en wat de snelweg voor elk deel van Alanya verandert, staan beschreven onder snelweg Antalya-Alanya.

Wie wonen er in Avsallar?

TÜİK, het Turkse statistiekbureau, telde op 31 december 2022 in het adresgebonden bevolkingsregister 15.220 inwoners in Avsallar, het meest recente wijkcijfer dat in oktober 2026 op te vragen was. Avsallar had in hetzelfde register 8.515 geregistreerde inwoners in 2009 en 11.545 in 2017, zoals City Population ze samenstelt, dus de geregistreerde bevolking groeide in 13 jaar met ongeveer 79%. Ter vergelijking had Tosmur in 2022 11.712 inwoners, Oba 28.864 en Mahmutlar 53.034.

Het register telt mensen met een adres in Avsallar, dus ook buitenlandse inwoners met een geregistreerd adres, en niet de eigenaren van vakantiewoningen die elders wonen. Geen officiële bron publiceert het aantal buitenlandse inwoners per wijk. De migratiedienst (Göç İdaresi Başkanlığı) sloot in 2022 wijken op grond van de dichtheid van buitenlanders, en Avsallar was een van de vier wijken van Alanya op die lijst.

De verkoopadvertenties wijzen eerder op vakantieappartementen dan op gezinswoningen. Van de 363 appartementen die op 16 oktober 2026 te koop stonden, werden er 343, of 94,5%, als leeg beschreven, 13 als bewoond door de eigenaar en 7 als verhuurd. Op dezelfde manier gemeten stond in Tosmur 87% leeg, in Oba 88% en in Mahmutlar 91%. Het cijfer van Avsallar is het hoogste van de vier, en 115 van de te koop staande appartementen waren nieuw, dus er komt nog steeds nieuwe voorraad op de markt.

Wat kost een appartement kopen in Avsallar?

Appartementen die op 16 oktober 2026 in Avsallar te koop stonden, hadden een mediane vraagprijs van TRY 4.200.000, ongeveer EUR 75.900, en een mediaan van TRY 59.000 per bruto vierkante meter, ongeveer EUR 1.067. De medianen komen uit alle 363 appartementsadvertenties die die dag online stonden op Emlakjet, een landelijk Turks vastgoedportaal, één advertentiepagina tegelijk gelezen. De eurobedragen gebruiken de eurokoopkoers van TRY 55,3113 uit het bulletin van de Centrale Bank van de Republiek Turkije (TCMB) van 15 oktober 2026. Het gaat om vraagprijzen, niet om verkoopprijzen; het verschil tussen beide komt aan bod onder prijs onderhandelen bij een appartement in Alanya.

Meer dan de helft van de te koop staande appartementen in Avsallar is een 1+1, en 282 van de 363 advertenties, 78%, vroegen in oktober 2026 minder dan EUR 100.000.

Turkse advertenties tellen kamers als slaapkamers plus woonkamer, dus een 1+1 heeft één slaapkamer en een aparte woonkamer en een 2+1 twee slaapkamers. Bruto oppervlakte omvat een deel van muren en balkons; in de steekproef was de netto oppervlakte mediaan 90,9% van de bruto oppervlakte. De regels voor 3+1 en 4+1 berusten op 19 en 14 advertenties en zijn alleen indicatief.

Avsallar is de goedkoopste van de vier op dezelfde manier gemeten wijken omdat de appartementen klein zijn, niet omdat de vierkante meter goedkoop is. De mediane prijs per vierkante meter was TRY 59.000 in Avsallar, ongeveer 1% boven de TRY 58.289 van Mahmutlar op 13 oktober 2026, 10% onder de TRY 65.424 van Tosmur en 13% onder de TRY 68.149 van Oba op 14 oktober. Een 1+1 in Avsallar vroeg 11% minder dan in Mahmutlar en een 2+1 17% minder, deels omdat de 2+1's in Avsallar kleiner zijn, mediaan 95,5 m² tegenover 110 m².

Meubilering geeft in Avsallar een echte meerprijs. Gemeubileerde 1+1's vroegen in oktober 2026 mediaan TRY 3.750.000 over 72 advertenties, tegenover TRY 3.200.000 voor 117 ongemeubileerde, dus gemeubileerde vroegen 17% meer, en beide groepen waren even groot, mediaan 54,5 m² tegenover 54 m², en even oud, twee jaar tegenover één. Bij de 2+1's gaat de vergelijking niet op: de 25 gemeubileerde waren groter en ouder dan de 86 ongemeubileerde.

Advertenties die sinds 1 juli 2026 zijn geplaatst, vroegen TRY 3.600.000 voor een 1+1 en TRY 5.300.000 voor een 2+1. De meeste advertenties zijn in 2026 geplaatst, maar 41 stonden al sinds 2025 of eerder online, en een appartement dat na een jaar nog te koop staat, is niet tegen de vraagprijs verkocht.

Bouwjaar en prijs

De voorraad van Avsallar is de jongste van de vier gemeten wijken: 309 van de 363 te koop staande appartementen, 85%, lagen in gebouwen van hoogstens vijf jaar oud, tegenover 64% in Oba, 40% in Mahmutlar en 14% in Tosmur. Van de 115 nieuwbouwappartementen werden er 102 als instapklaar en 13 als in aanbouw beschreven.

Nieuwbouw heeft in Avsallar geen meerprijs. Nieuwe appartementen vroegen per vierkante meter ongeveer 9% minder dan appartementen van één tot vijf jaar oud, en appartementen van zes tot vijftien jaar oud vroegen ongeveer hetzelfde als nieuwe. In Tosmur is het patroon omgekeerd: daar vroegen de 13 appartementen van hoogstens vijf jaar oud per vierkante meter ongeveer 53% meer dan het typische appartement van 11 tot 15 jaar oud. In Avsallar volgt de vraagprijs eerder de grootte en de meubilering dan de ouderdom van het gebouw.

De ouderdom van het gebouw blijft belangrijk voor de aardbevingsveiligheid. De huidige Turkse aardbevingsbouwverordening (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) is op 1 januari 2019 in werking getreden, en of ze van toepassing was, hangt af van de datum van de bouwvergunning, niet van het jaar van oplevering. Een appartement dat in 2021 werd opgeleverd, kan dus onder de oudere verordening vergund zijn, en de 54 appartementen in gebouwen ouder dan vijf jaar, opgeleverd tot ongeveer 2020, zijn het meest waarschijnlijk van vóór de verordening.

Aan zee of verder landinwaarts: het prijsverschil

Appartementen dicht bij zee vroegen in Avsallar in oktober 2026 per vierkante meter niet meer dan appartementen verder landinwaarts. Van de 56 advertenties die in de beschrijving een afstand tot de zee noemden, vroegen de 6 binnen 200 m een mediaan van TRY 53.777 per m², de 27 tussen 500 m en 1 km TRY 64.545 en de 18 op meer dan 1 km TRY 58.801.

De aantallen zijn klein, maar het patroon lijkt op Mahmutlar, waar ook geen meerprijs voor de zee zichtbaar was, en niet op Tosmur, waar appartementen binnen 200 m van zee ongeveer 72% meer vroegen. De beschrijvingen noemen een zeezicht ongeveer even vaak als een afstand: 55 van de 363.

Wat kost huren in Avsallar?

Appartementen die op 16 oktober 2026 in Avsallar voor lange termijn te huur stonden, hadden een mediane vraaghuur van TRY 22.000 per maand, ongeveer EUR 398, met TRY 15.750 voor een 1+1 en TRY 29.000 voor een 2+1. De medianen komen uit alle 32 huuradvertenties op Emlakjet in Avsallar die dag, wat Avsallar naast de 363 te koop staande appartementen een kleine huurmarkt maakt.

Meubilering verhoogt de huur bijna evenveel als een tweede slaapkamer. In oktober 2026 vroeg een gemeubileerde 1+1 TRY 21.000, ongeveer EUR 380, tegenover TRY 15.000 ongemeubileerd, ongeveer EUR 271, en zes van de acht ongemeubileerde 1+1's vroegen precies TRY 15.000, dus die mediaan beschrijft één nauwe groep vergelijkbare appartementen. Een gemeubileerde 1+1 vroeg daarmee bijna evenveel als een ongemeubileerde 2+1 van TRY 22.500, en een gemeubileerde 2+1 vroeg TRY 30.000, ongeveer EUR 542.

De huren in Avsallar liggen lager dan in de oostelijke wijken omdat de appartementen kleiner zijn, niet omdat een vierkante meter goedkoper wordt verhuurd. Over alle groottes vroeg Avsallar een mediaan van TRY 273 per vierkante meter huur, evenveel als Tosmur en Mahmutlar. Huuradvertenties blijven bovendien weken online: alle 24 Avsallar-advertenties uit de steekproef van juli tot oktober 2026 die werd gebruikt voor de kosten van levensonderhoud in Alanya stonden op 16 oktober nog online, dus ofwel bleven die appartementen onverhuurd, ofwel bleven de advertenties na verhuur staan.

Van de 32 huuradvertenties werden er 29 verwarmd met airconditioning en lagen er 15 in een site (een afgesloten wooncomplex). De 20 advertenties die een aidat noemden, de maandelijkse servicekosten, gaven in oktober 2026 een mediaan van TRY 1.500. Van de 21 die een borg noemden, vroegen er 13 één maand huur.

Welk huurrendement levert een appartement in Avsallar op?

Een gemeubileerd appartement met één slaapkamer in Avsallar haalde bij de vraagprijzen en huren van oktober 2026 een bruto huurrendement van ongeveer 6,7%, het hoogste van de vier gemeten typen, onder de 7,4% van hetzelfde appartement in Oba en boven de 5,5% van een gemeubileerde 2+1 in Tosmur. Bruto rendement is hier twaalf maanden mediane vraaghuur gedeeld door de mediane vraagprijs van hetzelfde type appartement.

Voor elke regel gelden twee kanttekeningen. Beide cijfers zijn vraagbedragen, dus het werkelijke rendement hangt af van wat een koper betaalt en wat een huurder tekent. Elke huur berust op 6 tot 8 advertenties, dus één nieuwe advertentie kan een regel een halve punt verschuiven. De gemeubileerde 1+1 staat bovenaan omdat meubilering de huur met 40% verhoogt en de prijs maar met 17%.

Het netto rendement is lager. Aidat, onroerendgoedbelasting, de verplichte DASK-aardbevingsverzekering en de maanden leegstand tussen huurders gaan van de huur af, en het rekenvoorbeeld voor een gemeubileerde 1+1 werkt die posten uit. Huurinkomsten zijn in Turkije ook belast, met andere regels voor ingezetenen en niet-ingezetenen.

Korte vakantieverhuur is een apart regime. Volgens Wet 7464 over de toeristische verhuur van woningen is voor de verhuur van een woning voor perioden tot 100 dagen een vergunning van het Ministerie van Cultuur en Toerisme nodig, en bij de aanvraag moet een unaniem besluit van alle eigenaren in het gebouw zitten. Het Grondwettelijk Hof verwierp op 25 december 2025 een beroep tegen die regel, in een uitspraak die op 2 april 2026 in de Staatscourant verscheen. In Avsallar, waar 263 van de 363 te koop staande appartementen in gebouwen van zes of meer verdiepingen stonden, vraagt vakantieverhuur de schriftelijke instemming van elke eigenaar in een middelhoog blok.

De regionale trend werkt voorlopig in het voordeel van verhuurders. In de regio Antalya, Burdur en Isparta steeg de index van nieuwe huurprijzen van de TCMB in het jaar tot augustus 2026 met 22,8%, en haar woningprijsindex met 19,5%.

Kunnen buitenlanders in 2026 een verblijfsvergunning krijgen voor een adres in Avsallar?

Een verblijfsvergunning op een adres in Avsallar wordt volgens de huidige tekst van de migratiedienst niet meer door de wijksluiting tegengehouden, maar een vergunning op basis van eigendom vraagt nog steeds een woning van minstens USD 200.000 waarin de eigenaar zelf woont, en slechts 11 van de 363 te koop staande appartementen in Avsallar, 3%, vroegen in oktober 2026 zoveel. De sluiting is veranderd, de waardegrens niet.

Avsallar staat op de lijst van 1.169 wijken die de dienst vanaf 1 juli 2022 sloot, samen met Kargıcak, Mahmutlar en Kestel in Alanya. Tot minstens april 2026 zei de bekendmaking van de dienst dat de vermelde wijken gesloten waren voor verblijfsvergunningen en voor registraties van tijdelijke en internationale bescherming. De versie van dezelfde pagina die op 29 september 2026 werd gearchiveerd, en de live pagina die op 16 oktober 2026 werd gecontroleerd, noemen alleen nog tijdelijke bescherming, internationale bescherming en provinciewissels voor beschermde personen. De lijst uit 2022 is nog bijgevoegd.

De dienst heeft geen aparte mededeling gepubliceerd dat de beperking is opgeheven, dus elke aanvraag wordt nog steeds op basis van de eigen documenten beoordeeld. Omdat de tekst van de sluiting geen enkele soort verblijfsvergunning meer noemt, geldt de wijziging voor een vergunning op basis van een huurcontract net zo goed als voor een vergunning op basis van eigendom, wat telt voor een verhuurder die een buitenlandse huurder voor lange termijn zoekt. De lijst en wat die dekt kunnen opnieuw veranderen bij bestuursbesluit, zoals in 2022, en dezelfde regels gelden in Mahmutlar en de twee andere wijken van Alanya op de lijst.

Op de waardegrens strandt bijna elk appartement in Avsallar. De documentenlijst van de dienst voor een kortlopende verblijfsvergunning, gepubliceerd op haar aanvraagsite e-İkamet, eist dat een woning voor een vergunning op basis van eigendom op de datum van verwerving minstens USD 200.000 in Turkse lira waard was en dat de buitenlander er zelf woont in plaats van haar te verhuren of er ander inkomen uit te halen. Tegen de dollarkoopkoers van de TCMB van 15 oktober 2026, TRY 49,3315, lag de grens op ongeveer TRY 9.866.000. Slechts 11 van de 363 te koop staande appartementen in Avsallar vroegen zoveel: vijf 4+1's, drie 3+1's, twee 2+1's en één 5+1, en geen enkele 1+1. De mediane 1+1 vroeg TRY 3.472.500, ongeveer USD 70.400, ruwweg een derde van de grens. Het aandeel van 3% in Avsallar staat tegenover 14% in Mahmutlar en ongeveer 27% in Oba en Tosmur, en een appartement dat is gekocht om te verhuren, kan niet tegelijk de basis zijn voor de vergunning van de eigenaar.

Welke regels gelden, bepaalt de wijk op de eigendomsakte, niet de naam in de advertentie. İncekum in het westen en Türkler in het oosten stonden nooit op de gesloten lijst, en kaarten en advertenties gebruiken de naam Avsallar vaak voor dit hele stuk kust: het OpenStreetMap-adres van het strand van İncekum bijvoorbeeld bevat beide namen. De buren zijn bovendien duurder: op 16 oktober 2026 vroegen de 10 te koop staande appartementen in İncekum een mediaan van TRY 7.625.000 en de 27 in Türkler TRY 9.350.000, waarvan er 4 en 10 boven de grens lagen.

De veilige volgorde is de provinciale migratiedienst schriftelijk te vragen of een eerste aanvraag voor een verblijfsvergunning op het exacte adres zou worden aanvaard, en dat antwoord tot voorwaarde van de koop te maken. Hoe de aanvraag zelf verloopt, staat onder verblijfsvergunning, en het actuele aanbod in Avsallar staat apart vermeld.

Hoe ziet de woningvoorraad in Avsallar eruit?

Avsallar is een markt van nieuwe, middelhoge complexen: 85% van de te koop staande appartementen lag in gebouwen van hoogstens vijf jaar oud, 41% in gebouwen van zes tot acht verdiepingen, en 57% van de advertenties die een eigendomstitel noemden, had nog kat irtifakı, de titel uit de bouwfase. De detailpagina's van de 363 verkoopadvertenties van 16 oktober 2026 geven het profiel, en het verschilt van elk van de drie andere gemeten wijken.

Van de 363 advertenties in Avsallar noemden 283 een lift, 286 een parkeerplaats, open of overdekt, en 108 plaatsten het appartement in een site. Slechts 4 gaven aardgas als verwarming. De 98 verkoopadvertenties die een aidat noemden, gaven in oktober 2026 een mediaan van TRY 1.875 per maand, tegenover TRY 1.500 in Tosmur en TRY 2.100 in Oba, en 285 van de 363 advertenties, 79%, beschreven het appartement als geschikt voor een hypotheek.

In Avsallar is het type eigendomstitel het eerste document om te controleren. Van de 228 advertenties die de titel als kat irtifakı of kat mülkiyeti noemden, gaven er 130 kat irtifakı, en het aandeel blijft hoog in afgebouwde gebouwen: bij appartementen van één tot vijf jaar oud stonden 54 met kat irtifakı tegenover 49 met kat mülkiyeti (volledig appartementsrecht). Volgens de Wet op het appartementsrecht (Kat Mülkiyeti Kanunu) wordt kat irtifakı omgezet in kat mülkiyeti op grond van de gebruiksvergunning (yapı kullanma izin belgesi, iskan genoemd) die voor het hele gebouw is afgegeven. Een afgebouwd appartement dat nog op kat irtifakı staat, is daarom een reden om vóór een bod te vragen of het gebouw zijn iskan heeft en wanneer de titel wordt omgezet. Wat elk type titel voor een koper betekent, staat onder soorten tapu in Turkije. Dertien van de te koop staande appartementen waren nog in aanbouw. Voor zulke verkopen met vooruitbetaling door een ontwikkelaar eist het Turkse Ministerie van Handel een notarieel opgestelde verkoopbelofte, geeft het de koper 14 dagen om zonder reden af te zien, begrenst het de opleveringstermijn op 48 maanden en eist het bij projecten van 30 woningen of meer een voltooiingsverzekering of bankgarantie.

Hoe is het dagelijks leven in Avsallar: markt, strand, ziekenhuis, school?

Het dagelijks leven in Avsallar speelt zich af langs de D-400 en de Konak Caddesi: de woensdagmarkt, supermarktketens, apotheken, een basisschool en het openbare strand liggen allemaal binnen ongeveer 1 km van het centrum, maar er is geen ziekenhuis, en de dichtstbijzijnde staatsziekenhuizen liggen 28,3 km verderop in Oba en 37,3 km verderop in Manavgat. De genoemde plekken zijn die welke in oktober 2026 op OpenStreetMap stonden, met afstanden over de weg vanaf het centrum van Avsallar.

• De weekmarkt: de markt (pazar) van Avsallar wordt op woensdag gehouden op het overdekte marktterrein aan de Konak Caddesi, 1,2 km van het centrum. OpenStreetMap markeert het marktterrein voor woensdag, en vastgoedadvertenties beschrijven dezelfde woensdagmarkt; een marktkalender van de gemeente Alanya was niet te vinden.
• De zee: OpenStreetMap geeft openbare strandstroken op 0,45 km tot 1 km van het centrum. Het strand van İncekum, het lange zandstrand dat veel advertenties noemen, ligt in het naburige İncekum, in de ene rijrichting 2,7 km verderop.
• Gezondheidszorg: in Avsallar zelf is geen ziekenhuis. Het ALKÜ Alanya Opleidings- en Onderzoeksziekenhuis, het staatsopleidingsziekenhuis, ligt 28,3 km verderop in Oba, zonder verkeer ongeveer 23 minuten, en het Staatsziekenhuis Manavgat 37,3 km verderop, ongeveer 29 minuten. OpenStreetMap vermeldt zeven apotheken binnen 3,5 km van het centrum. Een gezondheidscentrum voor huisartsen (aile sağlığı merkezi) was in oktober 2026 niet op de kaart of in gepubliceerde lijsten te vinden, dus het adres kun je het beste navragen bij de muhtar, het gekozen wijkhoofd.
• Winkelen: OpenStreetMap vermeldt 13 vestigingen van supermarktketens binnen 3,5 km van het centrum: vijf BİM, drie Şok, twee Migros, twee Carrefour en één A101.
• Scholen: OpenStreetMap noemt één basisschool bij het centrum, Alaaddin Keykubat İlkokulu, en geeft twee andere schoolterreinen zonder naam; gezinnen kunnen de mogelijkheden voor middelbaar onderwijs het best nagaan bij de onderwijsdienst van het district Alanya (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).

Tarieven voor stroom en water en supermarktprijzen zijn dezelfde als elders in Alanya, dus de kosten van levensonderhoud in Avsallar verschillen van de rest van het district vooral in huur en in de rit naar de stad.

Wat zijn de nadelen van wonen in Avsallar?

De belangrijkste nadelen van Avsallar zijn de afstand tot de ziekenhuizen en kantoren van Alanya, een waardegrens voor de verblijfsvergunning waar 97% van de te koop staande appartementen op strandt, een drukke markt in nieuwe appartementen met één slaapkamer, titels uit de bouwfase, een dunne huurmarkt en snelwegwerken tot 2028. Geen van deze punten sluit Avsallar uit, maar elk verandert wat een koper moet controleren.

• Afstand: Avsallar ligt 24,6 km van het centrum van Alanya, 28,3 km van het staatsopleidingsziekenhuis en 66,0 km van de luchthaven Gazipaşa, en er was geen dienstregeling voor openbaar vervoer naar Alanya te vinden.
• Verblijfsvergunning: de sluiting noemt geen verblijfsvergunningen meer, maar 352 van de 363 appartementen die op 16 oktober 2026 te koop stonden, vroegen minder dan de USD 200.000 die een vergunning op basis van eigendom vereist, en geen van de 206 appartementen met één slaapkamer haalde die grens.
• Concurrentie van nieuwbouw: op dezelfde dag stonden 115 nieuwbouwappartementen en 206 appartementen met één slaapkamer te koop, dus een bestaande 1+1 concurreert rechtstreeks met de voorraad van ontwikkelaars, en nieuwe appartementen vroegen per vierkante meter niet meer dan vijf jaar oude.
• Titels uit de bouwfase: 57% van de advertenties die een titel noemden, gaf kat irtifakı, waaronder 54 van de 103 appartementen van één tot vijf jaar oud met een titelvermelding.
• Dunne huurmarkt: slechts 32 appartementen stonden voor lange termijn te huur tegenover 363 te koop, en alle 24 advertenties die tussen juli en begin oktober werden geplaatst, stonden op 16 oktober nog online.
• Snelwegwerken: de milieu- en sociale effectbeoordeling van het project plaatst Bouwkamp 3, met beton- en asfaltcentrale, op Km 124+300 bij Avsallar en İncekum, legt twee gronddepots in Avsallar en geeft een afstand van 0 m tussen de hoofdlijn en het dichtstbijzijnde gebouw van Avsallar, met werkzaamheden tot de opening uiterlijk in oktober 2028.
• Lege appartementen: 343 van de 363 te koop staande appartementen waren leeg op het moment van adverteren, het hoogste aandeel van de vier gemeten wijken, dus een koper die het hele jaar buren wil, vraagt het best hoeveel appartementen in een blok bewoond zijn.

Elk van deze punten valt te controleren voordat een bod wordt gedaan. De gebruiksvergunning en het type titel horen bij de controles van een bezichtigingsreis in Turkije, Alanya, en beide zijn makkelijker te krijgen zolang de verkoper nog wil verkopen.

Voor wie is Avsallar geschikt, en hoe verhoudt het zich tot Oba, Tosmur en Mahmutlar?

Avsallar past bij kopers die een nieuw appartement met één slaapkamer in een complex met zwembad zoeken, voor vakanties of om te verhuren, voor minder dan EUR 100.000 tegen prijzen van oktober 2026, en die een rit van ongeveer 20 minuten naar Alanya en 23 minuten naar het staatsziekenhuis accepteren. Het past ook bij een verhuurder die wil meubileren, want een gemeubileerde 1+1 haalde met ongeveer 6,7% het hoogste bruto rendement van de in Avsallar gemeten typen.

Verkoopprijzen werden gemeten voor Avsallar op 16 oktober, voor Oba en Tosmur op 14 oktober en voor Mahmutlar op 13 oktober 2026. De huren voor Avsallar en Tosmur zijn alle advertenties die op de meetdag online stonden; die voor Oba en Mahmutlar komen uit advertenties van juli tot oktober 2026. Afstanden tot het stadscentrum zijn gemeten tot hetzelfde punt bij Güller Pınarı. De gesloten lijst noemt Avsallar, Mahmutlar en Kestel nog, maar dekt sinds de wijziging van 2026 geen verblijfsvergunningen meer. Kestel en Demirtaş zijn op 21 en 22 oktober 2026 op dezelfde manier gemeten, na de eerste vier, en veranderen niets aan de plaats van Avsallar onder die vier.

Op deze cijfers past Avsallar bij een koper met het krapste budget die een nieuw gebouw wil, en bij een verhuurder die een 1+1 meubileert. Minder goed past het bij een koper die een verblijfsvergunning op basis van eigendom nodig heeft, omdat slechts 11 te koop staande appartementen de waardegrens haalden, bij een gepensioneerde die een ziekenhuis binnen tien minuten wil, wat Oba en Tosmur bieden, of bij een koper die een gevestigd blok met volledig appartementsrecht zoekt, wat de oudere voorraad van Tosmur vaker biedt.

Rekenvoorbeeld: een gemeubileerde 1+1 in Avsallar kopen en verhuren

Een gemeubileerd appartement met één slaapkamer, gekocht tegen de mediane vraagprijs van oktober 2026 van TRY 3.750.000 en verhuurd tegen de mediane vraaghuur van TRY 21.000 per maand, zou netto ongeveer 5,2% per jaar opleveren vóór inkomstenbelasting, als de koper de hele overdrachtsbelasting betaalt en geen makelaarscourtage. De berekening gebruikt de medianen uit de advertentiesteekproeven en de kosten die in 2026 gelden, volledig beschreven onder aankoopkosten in Turkije. Er is gerekend met een 1+1 omdat 57% van de te koop staande appartementen in Avsallar en de helft van de huurappartementen 1+1's zijn.

Tegen prijzen van oktober 2026 is het netto inkomen van TRY 202.458 5,2% van een uitgave van TRY 3.900.000 en 5,0% van TRY 4.080.000 als de koper ook de maximale makelaarscourtage betaalt. Kleinere kosten zijn weggelaten: de servicekosten van het kadaster, de beëdigde vertaler bij het kadaster, vervanging van meubels en de inkomstenbelasting op de huur, die afhangt van de fiscale woonplaats van de eigenaar. De regel voor onroerendgoedbelasting is een aanname, omdat de gemeentelijke waarde van een appartement door de gemeente Alanya wordt vastgesteld, niet door de markt, en de huur berust op slechts zeven advertenties voor een gemeubileerde 1+1.

Dezelfde berekening gaf 5,9% voor een gemeubileerde 1+1 in Oba en 4,6% voor een gemeubileerde 2+1 in Tosmur, dus de gemeubileerde 1+1 in Avsallar zit daartussen. Met ongeveer USD 76.000 in oktober 2026 ligt het appartement bovendien ver onder de USD 200.000 die een verblijfsvergunning op basis van eigendom vereist, en een aan huurders verhuurd appartement zou er hoe dan ook geen basis voor kunnen zijn.

Hoe snel veranderen prijzen en huren in Avsallar?

Officiële cijfers gaan niet verder dan de regio: in de regio Antalya, Burdur en Isparta steeg de woningprijsindex van de TCMB in het jaar tot augustus 2026 met 19,5% en de index van nieuwe huurprijzen met 22,8%. De jaarlijkse consumenteninflatie was volgens TÜİK 31,51% in augustus 2026, dus beide cijfers waren reële dalingen, van ongeveer 9% voor prijzen en 7% voor huren.

Noch de TCMB noch TÜİK publiceert een index voor Alanya of voor één wijk. De advertentiemedianen voor Avsallar zijn een momentopname van vraagprijzen op één dag, 16 oktober 2026, en worden in januari 2027 vernieuwd met dezelfde methode als voor Oba, Tosmur en Mahmutlar, zodat de verandering in Avsallar zelf vanaf dan meetbaar is.