Kargıcak, Alanya 2026: ceny willi i mieszkań, wynajem i pobyt

Kargıcak to dzielnica Alanyi w prowincji Antalya, która wspina się od wybrzeża w górę zbocza, 15,3 km drogą na południowy wschód od centrum i 26,8 km od lotniska Gazipaşa-Alanya, drugi najbliżej tego lotniska, po Demirtaşu, spośród ośmiu dzielnic Alanyi badanych tą samą metodą, a 71% jej 23,4 km² leży wyżej niż 100 m nad morzem. 20 października 2026 roku 191 mieszkań na sprzedaż w Kargıcaku na Emlakjet miało medianę ceny ofertowej 8 650 000 TRY, około 155 900 EUR, i medianę 71 765 TRY za metr kwadratowy; cena była najwyższa z ośmiu, a metr kwadratowy drugi po Kestelu, ponieważ większość to nowe mieszkania w kompleksach z basenem na pasie nadmorskim, gdzie nowe mieszkania w odległości do 200 m od morza żądały za metr kwadratowy o około 45% więcej niż te położone wyżej. 100 willi na zboczu żądało mediany 22 175 000 TRY, około 399 800 EUR, a własny basen podnosił medianę o 58%, ale tylko 3 z 43 willi, które podały rodzaj własności, miały osobny akt własności domu na własnej działce; pozostałe dzielą grunt w ramach własności lokalowej. Na wynajem długoterminowy oferowano tylko 27 mieszkań i 3 wille, z medianą czynszu 28 000 TRY miesięcznie za mieszkanie: umeblowane 2+1 dawało około 5,4% stopy brutto i w przykładzie obliczeniowym około 4,3% netto, a stopy zwrotu z willi nie da się zmierzyć. Kargıcak nadal figuruje na liście zamkniętych dzielnic Urzędu ds. Migracji z 2022 roku, choć obecne brzmienie zamknięcia nie obejmuje już zezwoleń na pobyt, a 40% mieszkań i 97 ze 100 willi żądało 200 000 dolarów amerykańskich, których wymaga zezwolenie na pobyt na podstawie nieruchomości. Ceną za to jest droga, bo ostatnie 3,2 km wschodniej obwodnicy Alanyi do Kargıcaku nie zostały jeszcze zbudowane, mediana aidat 3 000 TRY miesięcznie, najwyższa z ośmiu, oraz las za willami, z którego we wrześniu 2025 roku pożar dotarł do Kargıcaku.

Gdzie leży Kargıcak i jak daleko jest do centrum Alanyi i lotnisk?

Kargıcak to dzielnica (mahalle) powiatu Alanya w prowincji Antalya, na wybrzeżu na południowy wschód od Mahmutlaru i w górę zbocza, według tras OpenStreetMap zmierzonych 20 października 2026 roku około 15,3 km drogą od centrum Alanyi przy Güller Pınarı, 26,8 km od lotniska Gazipaşa-Alanya i 144,4 km od lotniska w Antalyi. Spośród ośmiu dzielnic Alanyi badanych tą samą metodą Kargıcak leży drugi najbliżej lotniska Gazipaşa-Alanya, po Demirtaşu z 22,6 km i przed Mahmutlarem z 31,3 km, i jest trzeci pod względem odległości od centrum, po Demirtaşu z 24,9 km i Avsallarze z 24,6 km.

Kargıcak jest też duży. Według granicy Generalnej Dyrekcji Ksiąg Wieczystych i Katastru (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) Kargıcak zajmuje 23,4 km², około dziewięć razy więcej niż Cikcilli i blisko 28,1 km² Mahmutlaru. Kargıcak graniczy z Mahmutlarem na północnym zachodzie, z Gözüküçüklü na północnym wschodzie oraz z Aliefendi, İspatlı i Seki na południowym wschodzie. Dzielnica dochodzi do morza w południowo-zachodnim narożniku, gdzie biegnie nadmorska droga D-400, stoją centrum handlowe Plumeria i większość kompleksów mieszkaniowych, i stamtąd wznosi się ku grzbietowi. Ruiny starożytnego miasta Syedra leżą w obrębie tej samej granicy.

Kargıcak był miasteczkiem (belde) z własną gminą, dopóki ustawa 6360, ustawa o gminach wielkomiejskich z 2012 roku, nie weszła w życie wraz z wyborami lokalnymi w marcu 2014 roku i nie przyłączyła go do Alanyi jako jednej dzielnicy. Stare centrum wsi Köyiçi leży około 1,3 km drogą w głąb lądu od drogi nadmorskiej, wokół szkoły podstawowej Kargıcak Vahapoğlu.

Te same trasy dają odległości, które mieszkaniec rzeczywiście pokonuje.

Czasy jazdy to szacunki serwisu tras bez korków, więc letni ruch dochodzi do każdego wiersza, a punkt startowy to ten sam punkt Kargıcaku, który posłużył do odległości w artykułach o Obie i Mahmutlarze. Ponieważ D-400 ma rozdzielone jezdnie, niektóre odległości zależą od kierunku: najbliższy odcinek plaży zaznaczony na OpenStreetMap leży 0,9 km w jedną stronę i 2,8 km w drugą. W październiku 2026 roku nie udało się znaleźć opublikowanego rozkładu jazdy ani taryfy komunikacji publicznej między Kargıcakiem a centrum, więc czasy w tabeli dotyczą samochodu.

Wschodnia obwodnica Alanyi (Doğu Çevre Yolu) nie dochodzi jeszcze do Kargıcaku. Ministerstwo Transportu i Infrastruktury otworzyło odcinek między Hasbahçe a Mahmutlarem 20 grudnia 2025 roku z planowanych 15,2 km, a ostatnie 3,2 km, z Mahmutlaru do Kargıcaku, były wciąż na etapie nabywania gruntów: Generalna Dyrekcja Dróg (KGM) wyznaczyła rozmowy o wywłaszczeniu na 8 lipca 2026 roku, a do 20 października 2026 roku nie ogłoszono ani przetargu, ani otwarcia. Kierowca z Kargıcaku jedzie więc drogą D-400 przez Mahmutlar do obwodnicy. Płatna autostrada z Serik, która ma być gotowa do października 2028 roku, skończy się na zachód od Alanyi w Telatiye na D-400; co zmienia dla każdej części powiatu, opisuje artykuł autostrada Antalya-Alanya.

Jaka część Kargıcaku leży na zboczu?

Większość Kargıcaku to zbocze: według modelu wysokości Copernicus 71% terenu w granicy TKGM leży wyżej niż 100 m nad poziomem morza, a 40% wyżej niż 200 m, przy medianie wysokości 164 m i najwyższym punkcie 534 m. Dla porównania najwyższy punkt na granicy Cikcilli leży na około 238 m. Liczby pochodzą ze 132 równomiernie rozmieszczonych punktów w granicy, odczytanych z modelu Copernicus o rozdzielczości 90 m przez serwis Open-Meteo 20 października 2026 roku.

Dwie połowy Kargıcaku sprzedają różne domy. Kompleksy mieszkaniowe skupiają się na niskim pasie nadmorskim: z 57 ogłoszeń o mieszkaniach, które podały odległość od morza w tytule lub opisie, 38 podało najwyżej 200 m, a 21 opisało mieszkanie jako denize sıfır, tuż przy morzu. Wille wspinają się po zboczu: 17 ogłoszeń o willach z podaną odległością od morza dało medianę 2 000 m, a tylko 2 podały 500 m lub mniej. Stare centrum wsi Köyiçi leży około 37 m nad poziomem morza, a za nim teren stromo się wznosi. Gospodarstwo domowe w willi na zboczu jeździ samochodem na zakupy, do szkoły i na plażę, a 4,4 km pod górę do Syedry zajmują według serwisu tras około 20 minut.

Kto mieszka w Kargıcaku?

TÜİK, turecki urząd statystyczny, naliczył w adresowym rejestrze ludności na 31 grudnia 2022 roku w Kargıcaku 5 989 zarejestrowanych mieszkańców, to najnowsza liczba dla dzielnicy, którą udało się potwierdzić w październiku 2026 roku, wobec 3 065 w 2017 roku. Jak na swoją powierzchnię Kargıcak jest słabo zaludniony: około 256 zarejestrowanych mieszkańców na km², wobec około 1 890 w Mahmutlarze, który miał 53 034 mieszkańców na 28,1 km². Dla porównania w 2022 roku Tosmur miał 11 712 mieszkańców, Avsallar 15 220, Cikcilli 21 449, a Oba 28 864.

Rejestr liczy osoby z adresem w Kargıcaku, więc obejmuje zarejestrowanych mieszkańców cudzoziemców, ale nie właścicieli domów wakacyjnych mieszkających gdzie indziej. Żadne oficjalne źródło nie publikuje liczby mieszkańców cudzoziemców według dzielnic. Urząd ds. Migracji (Göç İdaresi Başkanlığı) wymienił jednak Kargıcak w 2022 roku wśród dzielnic zamkniętych z powodu gęstości ludności cudzoziemskiej, razem z Mahmutlarem, Kestelem i Avsallarem w Alanyi.

Ogłoszenia sprzedaży opisują rynek drugich domów. Ze 191 mieszkań wystawionych na sprzedaż 20 października 2026 roku 179, czyli 94%, opisano jako puste, w 9 mieszkał właściciel, a 3 były wynajęte, co jest bliskie 94,5% w Avsallarze i wyższe niż 88% w Obie i 89% w Cikcilli. Trzy na cztery mieszkania na sprzedaż, 141 ze 191, oferowano z meblami, wobec połowy w Cikcilli i 45% w Obie, a 90 ze 100 willi na sprzedaż stało pustych.

Ile kosztuje kupno mieszkania w Kargıcaku?

Mieszkania na sprzedaż w Kargıcaku 20 października 2026 roku miały medianę ceny ofertowej 8 650 000 TRY, około 155 900 EUR, i medianę 71 765 TRY za metr kwadratowy powierzchni brutto, około 1 294 EUR; cena była najwyższa spośród ośmiu dzielnic Alanyi badanych tą samą metodą, a metr kwadratowy drugi po 75 909 TRY w Kestelu. Mediany pochodzą ze wszystkich 191 ogłoszeń o mieszkaniach dostępnych tego dnia na Emlakjet, ogólnokrajowym tureckim portalu nieruchomości, czytanych jedno po drugim. Kwoty w euro przeliczono po kursie kupna euro 55,4677 TRY z biuletynu Banku Centralnego Republiki Turcji (TCMB) z 19 października 2026 roku. To ceny ofertowe, nie transakcyjne, a różnicę między nimi opisuje artykuł negocjacja ceny mieszkania w Alanyi.

Mieszkania dwu- i jednopokojowe stanowią dwie trzecie ze 191 ogłoszeń, 68 i 60 z nich.

Tureckie ogłoszenia liczą pokoje jako sypialnie plus salon, więc 1+1 ma jedną sypialnię i osobny salon, a 2+1 dwie sypialnie. Powierzchnia brutto obejmuje udział ścian i balkonów; w próbie powierzchnia netto wynosiła w medianie 92% wartości brutto. Wiersz 4+1 opiera się na 14 ogłoszeniach, więc jest tylko orientacyjny, a wysoka cena metra kwadratowego w 1+1 wynika z jego małej powierzchni.

Kargıcak ma drugi najdroższy metr kwadratowy spośród ośmiu dzielnic, po Kestelu, choć należy do najbardziej oddalonych od centrum. Mediana 71 765 TRY za metr kwadratowy była o 5% niższa niż 75 909 TRY w Kestelu, mierzone 21 października 2026 roku, ale o 5% wyższa niż 68 149 TRY w Obie i o 10% wyższa niż 65 424 TRY w Tosmurze, mierzone 14 października 2026 roku, o 14% wyższa niż 63 195 TRY w Cikcilli 17 października, o 22% wyższa niż 59 000 TRY w Avsallarze 16 października, o 23% wyższa niż 58 289 TRY w Mahmutlarze 13 października i o 25% wyższa niż 57 556 TRY w Demirtaşu 22 października. Mieszkanie 2+1 w Kargıcaku kosztowało o 29% więcej niż w sąsiednim Mahmutlarze, gdzie mediana 2+1 wynosiła 5 905 000 TRY.

Ogłoszenia opublikowane od 1 lipca 2026 roku żądały za 2+1 7 743 000 TRY, w zgodzie z całą próbą. Większość ogłoszeń pojawiła się w 2026 roku, ale 19 wisiało od 2025 roku lub dłużej, a mieszkanie wciąż wystawione po roku nie sprzedało się po cenie ofertowej.

O ile bliskość morza podnosi cenę mieszkania w Kargıcaku?

W budynkach do pięciu lat mieszkania w Kargıcaku opisane jako położone najwyżej 200 m od morza żądały w październiku 2026 roku mediany 101 837 TRY za metr kwadratowy, o około 45% więcej niż 70 000 TRY dalej od brzegu. Porównanie utrzymuje stały wiek budynku, więc różnica nie jest premią za nowe budownictwo: opiera się na 25 ogłoszeniach do 200 m i 15 dalszych, które podały odległość i dotyczyły budynków do pięciu lat. W starszych budynkach 13 mieszkań do 200 m od morza żądało mediany 76 000 TRY.

To kompleksy tuż przy morzu sprawiają, że średnia w Kargıcaku jest wysoka. Z 38 ogłoszeń, które umieściły morze w odległości do 200 m, 25 dotyczyło budynków do pięciu lat, a 21 opisało mieszkanie jako położone tuż przy morzu. Odległości pochodzą z opisów pośredników, a nie z pomiarów, więc kupujący powinien sprawdzić drogę na plażę na miejscu, także to, czy przecina D-400.

Wiek budynku a cena

Zasób mieszkaniowy Kargıcaku jest młody, a cena metra kwadratowego spada w każdej grupie wiekowej: 115 ze 191 mieszkań na sprzedaż, 60%, było w budynkach do pięciu lat, 29 z nich nowych. Ten udział jest bliski 64% w Obie, niższy od 85% w Avsallarze i wyraźnie wyższy od 40% w Mahmutlarze, 14% w Tosmurze i 7% w Cikcilli.

Nowe mieszkania żądały za metr kwadratowy o około 57% więcej niż mieszkania w budynkach mających od 16 do 20 lat, a cena spada w każdej grupie wiekowej. Wiek budynku ma też znaczenie dla bezpieczeństwa sejsmicznego. Obowiązujące tureckie rozporządzenie o budynkach w strefach sejsmicznych (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) weszło w życie 1 stycznia 2019 roku, a o tym, czy miało zastosowanie, decyduje data pozwolenia na budowę, a nie rok ukończenia budynku. 36 mieszkań w budynkach starszych niż dziesięć lat zbudowano więc według wcześniejszych przepisów; to nie czyni ich niebezpiecznymi, ale przed zakupem jednego z nich warto zamówić ekspertyzę konstrukcji.

Ile kosztuje willa w Kargıcaku?

Wille na sprzedaż w Kargıcaku 20 października 2026 roku miały medianę ceny ofertowej 22 175 000 TRY, około 399 800 EUR, i medianę 80 051 TRY za metr kwadratowy powierzchni brutto, około 1 443 EUR, a typowa willa z trzema sypialniami o powierzchni 229 m² kosztowała 20 500 000 TRY. Mediany pochodzą ze 100 ze 108 ogłoszeń o willach na Emlakjet tego dnia; pozostałe 8, o powierzchni brutto od 710 do 2 000 m² i cenach od 28,5 do 193 milionów TRY, pominięto jako wartości odstające.

Wille z trzema sypialniami stanowią połowę próby.

Własny basen to największa pojedyncza różnica w cenie. W październiku 2026 roku 53 wille, których opis wspominał prywatny basen, żądały mediany 29 300 000 TRY, około 528 200 EUR, wobec 18 500 000 TRY, około 333 500 EUR, za 47 willi bez basenu, czyli o 58% więcej. Wille z basenem są też większe, w medianie 333 m² wobec 270 m², więc na metr kwadratowy różnica wynosi 30%: 92 394 TRY wobec 70 909 TRY.

Połowa willi na sprzedaż, 50 ze 100, była w budynkach do pięciu lat, a 21 nowych willi żądało w październiku 2026 roku mediany 100 000 TRY za metr kwadratowy. Większość willi miała dwie kondygnacje (71) lub trzy (27), 80 oferowano z meblami, a 16 podało ogrzewanie podłogowe. Jedna trzecia willi, 33, stała w site (ogrodzonym osiedlu), i te żądały mediany 19 600 000 TRY wobec 24 800 000 TRY za 67 poza osiedlem. Rozrzut jest duży: 30 willi żądało mniej niż 300 000 EUR, połowa mniej niż 400 000 EUR, a 8 więcej niż 1 000 000 EUR.

Kargıcak to pierwsza z ośmiu badanych dzielnic Alanyi z rynkiem willi na tyle dużym, by go zmierzyć; Kestel miał 21 października 2026 roku 10 ogłoszeń sprzedaży willi, a Demirtaş 22 października 7, za mało na medianę, a pozostałe pięć prób obejmuje tylko mieszkania, więc liczby dla willi nie mają odpowiednika uzyskanego tą samą metodą. Ogłoszenia o willach często opisują widok na morze, 48 ze 100, ale widok to twierdzenie ogłoszenia, a nie coś, co dane mogą sprawdzić.

Czy willa w Kargıcaku ma osobny akt własności domu na własnej działce?

Zwykle nie: z 43 ogłoszeń o willach, które 20 października 2026 roku podały rodzaj własności, tylko 3 podały müstakil tapu, akt własności wolnostojącego domu na własnej działce, podczas gdy 24 podały kat mülkiyeti (pełną własność lokalu), a 16 kat irtifakı (własność lokalu na etapie budowy). W obu formach własności lokalowej willa jest samodzielną jednostką większej nieruchomości, a grunt pod nią dzieli z pozostałymi właścicielami działki.

Słowo w ogłoszeniu nie rozstrzyga sprawy. Ze 100 ogłoszeń o willach 64 użyło słowa müstakil, czyli wolnostojący, a z 25 spośród nich, które podały rodzaj własności, 23 miały kat mülkiyeti lub kat irtifakı. Ogrodzone osiedle też nie jest miarą: z 22 willi poza site z podanym rodzajem własności 20 i tak miało własność lokalową. Pole rodzaju własności wypełnia pośrednik, który zamieszcza ogłoszenie, więc czytać trzeba sam akt własności.

Ustawa o własności lokali (Kat Mülkiyeti Kanunu, ustawa 634) określa w czterech zasadach, co własność lokalowa oznacza dla właściciela willi.

• Wspólny grunt: właściciele są współwłaścicielami części wspólnych nieruchomości, łącznie z gruntem, proporcjonalnie do swoich udziałów w gruncie (arsa payı), zgodnie z artykułem 16.
• Wspólne ogrody: dziedzińce i wszystko, co potrzebne do wspólnego użytku, są częściami wspólnymi zgodnie z artykułem 4, chyba że akt własności i regulamin zarządu przypisują ogród lub basen jednej willi.
• Zgoda na budowę: budowa, instalacja lub zmiana czegokolwiek na częściach wspólnych, na przykład nowego basenu lub dobudówki, wymaga pisemnej zgody czterech piątych wszystkich właścicieli, zgodnie z artykułem 19.
• Wiążący regulamin zarządu: regulamin zarządu (yönetim planı) określa sposób korzystania z nieruchomości i wiąże każdego właściciela, a jego zmiana wymaga czterech piątych właścicieli, zgodnie z artykułem 28.

Kat irtifakı dodaje drugą kontrolę. Według tej samej ustawy kat irtifakı przekształca się w kat mülkiyeti na podstawie pozwolenia na użytkowanie (yapı kullanma izin belgesi, zwanego iskan) wydanego dla całego kompleksu, a 3 z 16 willi z kat irtifakı miały 11, 16 i 26 lat. Kupujący, który chce willi z własnym gruntem, powinien zapytać o müstakil tapu przed oglądaniem, a kupujący, któremu wystarczy willa w kompleksie, powinien przeczytać regulamin zarządu przed podpisaniem umowy. Co każdy rodzaj własności oznacza dla kupującego, opisuje artykuł rodzaje tapu: kat mülkiyeti i kat irtifakı.

Ile kosztuje wynajem w Kargıcaku?

Mieszkania w Kargıcaku oferowane na wynajem długoterminowy 20 października 2026 roku miały medianę żądanego czynszu 28 000 TRY miesięcznie, około 505 EUR, przy 22 500 TRY za 1+1 i 35 000 TRY za 2+1. Mediany pochodzą ze wszystkich 27 ogłoszeń o wynajmie mieszkań w Kargıcaku na Emlakjet tego dnia; to mały rynek najmu obok 191 mieszkań i 100 willi na sprzedaż.

Pozostałe dwa mieszkania 20 października 2026 roku to 3+1 za 60 000 TRY i 4+1 za 40 000 TRY. We wszystkich wielkościach Kargıcak żądał mediany 318 TRY czynszu za metr kwadratowy, tyle co Oba i więcej niż 270-273 TRY w Cikcilli, Tosmurze, Mahmutlarze i Avsallarze. Mieszkanie 2+1 w Kargıcaku kosztowało 35 000 TRY, wobec 33 750 TRY w Obie, 30 000 TRY w Cikcilli, 29 000 TRY w Avsallarze i 25 000 TRY w Tosmurze i Mahmutlarze.

Wille prawie nie występują na rynku najmu długoterminowego. 20 października 2026 roku w Kargıcaku do wynajęcia były tylko 3 wille: umeblowana 2+1 o powierzchni 179 m² z własnym basenem za 41 000 TRY miesięcznie, 3+1 o powierzchni 300 m² za 75 000 TRY i 5+2 o powierzchni 280 m² za 10 000 TRY, znacznie taniej niż dwie pozostałe. Trzy ogłoszenia nie dają mediany, więc czynszu za willę w Kargıcaku nie da się podać na podstawie rynku.

Ogłoszenia o wynajmie w Kargıcaku wiszą tygodniami. Z 19 ogłoszeń z Kargıcaku w próbie od lipca do początku października 2026 roku, użytej w artykule o kosztach życia w Alanyi, 15 było wciąż dostępnych 20 października; albo mieszkania się nie wynajęły, albo ogłoszenia zostały po wynajęciu. Z 16 ogłoszeń o wynajmie podających kaucję 12 żądało jednomiesięcznego czynszu, a 15 podających aidat, miesięczną opłatę za utrzymanie, dało medianę 3 000 TRY.

Jaką stopę zwrotu z najmu może dać mieszkanie w Kargıcaku?

Umeblowane mieszkanie dwupokojowe w Kargıcaku dawało około 5,4% stopy zwrotu brutto przy cenach ofertowych i żądanych czynszach z października 2026 roku, a umeblowane jednopokojowe około 6,3% na małej próbie najmu, natomiast stopy zwrotu z willi nie da się zmierzyć, bo na wynajem oferowano tylko trzy wille. Stopa brutto to tutaj dwanaście miesięcy mediany żądanego czynszu podzielone przez medianę ceny ofertowej tego samego typu mieszkania.

Meble zmieniają w Kargıcaku czynsz mieszkania jednopokojowego, a nie jego cenę. W październiku 2026 roku 1+1 z meblami kosztowało przy zakupie 4 985 000 TRY, a bez mebli 4 970 000 TRY, oba w młodych budynkach, w medianie trzy lata i rok, ale 1+1 z meblami wynajmowano za 26 000 TRY miesięcznie wobec 15 000 TRY bez mebli, przy czym sześć mieszkań bez mebli miało od 45 do 65 m² w budynkach do trzech lat. Dla kupującego, który chce wynajmować 1+1, meble podnoszą stopę brutto z około 3,6% do 6,3%.

Do każdego wiersza odnoszą się dwa zastrzeżenia. Obie liczby są ofertowe, więc rzeczywista stopa zależy od tego, ile zapłaci kupujący i co podpisze najemca. Najpewniejszy jest wiersz 2+1 z meblami, z dziewięcioma czynszami; wiersze 1+1 opierają się na pięciu i siedmiu czynszach, a 2+1 bez mebli na czterech, więc jedno nowe ogłoszenie może przesunąć każdy z nich o pół punktu lub więcej. 2+1 z meblami stawia Kargıcak powyżej 4,3% w Cikcilli i tuż poniżej 5,5% w Tosmurze dla tego samego typu, a 1+1 z meblami poniżej 7,4% w Obie, 6,9% w Mahmutlarze i 6,7% w Avsallarze.

Stopa netto jest niższa. Aidat, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie od trzęsień ziemi DASK i miesiące, gdy mieszkanie stoi puste między najemcami, odejmuje się od czynszu, a przykład obliczeniowy dla umeblowanego 2+1 przelicza te pozycje. Dochód z najmu jest w Turcji także opodatkowany, z innymi zasadami dla rezydentów i nierezydentów.

Krótkoterminowy najem wakacyjny to odrębny reżim. Zgodnie z ustawą 7464 o turystycznym najmie lokali wynajem lokalu na okresy do 100 dni wymaga zezwolenia Ministerstwa Kultury i Turystyki, a do wniosku trzeba dołączyć jednomyślną uchwałę wszystkich właścicieli budynku, w którym znajduje się mieszkanie. Trybunał Konstytucyjny oddalił skargę na tę zasadę 25 grudnia 2025 roku w orzeczeniu opublikowanym w Dzienniku Urzędowym 2 kwietnia 2026 roku. W Kargıcaku, gdzie połowa mieszkań na sprzedaż stoi w pięciopiętrowych budynkach, a 157 ze 191 ogłoszeń wspomina basen, najem wakacyjny wymaga pisemnej zgody każdego właściciela w budynku.

Trend regionalny na razie sprzyja wynajmującym. W regionie Antalya, Burdur i Isparta indeks czynszów dla nowych najemców TCMB wzrósł o 23,6% w ciągu roku do września 2026 roku, a jego indeks cen mieszkań o 20,0%.

Czy cudzoziemcy mogą w 2026 roku dostać zezwolenie na pobyt na adres w Kargıcaku?

Zezwolenie na pobyt na adres w Kargıcaku nie jest już blokowane przez zamknięcie dzielnicy w obecnym brzmieniu komunikatu Urzędu ds. Migracji, ale zezwolenie na pobyt na podstawie nieruchomości nadal wymaga lokalu wartego co najmniej 200 000 dolarów amerykańskich, w którym właściciel sam mieszka, a 20 października 2026 roku tyle żądało 76 ze 191 mieszkań na sprzedaż, 40%, i 97 ze 100 willi. Zamknięcie się zmieniło, wymóg wartości nie, a w Kargıcaku spełnia go znacznie więcej lokali niż w Mahmutlarze czy Avsallarze.

Kargıcak jest pierwszą pozycją dla Alanyi na liście 1 169 dzielnic zamkniętych od 1 lipca 2022 roku, wiersz 145 załączonego pliku, a po nim następują Mahmutlar, Kestel i Avsallar. Co najmniej do kwietnia 2026 roku komunikat Urzędu mówił, że wymienione dzielnice są zamknięte dla zezwoleń na pobyt tak samo jak dla rejestracji ochrony. Między kwietniem a wrześniem 2026 roku Urząd zmienił brzmienie ogólnokrajowego komunikatu o zamknięciu, który nie wymienia już zezwoleń na pobyt wśród procedur objętych zamknięciem; wymienia teraz rejestrację ochrony czasowej i międzynarodowej oraz zmianę prowincji dla osób objętych ochroną. Strona sprawdzona 20 października 2026 roku ma nowe brzmienie, a lista z 2022 roku nadal jest załączona. Daty i archiwalne kopie opisuje artykuł o Avsallarze, innej dzielnicy z listy.

Urząd nie opublikował osobnego komunikatu o zniesieniu ograniczenia, więc każdy wniosek jest nadal rozpatrywany na podstawie jego dokumentów. Lista i jej zakres mogą się znów zmienić decyzją administracyjną, jak w 2022 roku.

Na wymogu wartości odpada większość małych mieszkań w Kargıcaku, a spełnia go prawie każda willa. Lista dokumentów Urzędu dla krótkoterminowego zezwolenia na pobyt, opublikowana na stronie wniosków e-İkamet, wymaga, by lokal, na którym opiera się zezwolenie z tytułu własności, był w dniu nabycia wart co najmniej 200 000 dolarów amerykańskich w lirach tureckich i był używany jako własne mieszkanie cudzoziemca, a nie wynajmowany ani wykorzystywany do innego dochodu. Przy kursie kupna dolara TCMB z 19 października 2026 roku, 49,4632 TRY, próg wynosił około 9 893 000 TRY. Próg przekroczyło 76 mieszkań: 37 z 47 mieszkań 3+1, 12 z 14 mieszkań 4+1, 22 z 68 mieszkań 2+1, 4 z 60 mieszkań 1+1 i jedno 3+2. Mediana 2+1 wynosiła 7 610 000 TRY, około 153 900 dolarów amerykańskich, mniej więcej 77% progu, a mediana willi z trzema sypialniami około 414 500 dolarów amerykańskich. 40% mieszkań w Kargıcaku to tyle samo co w Cikcilli, wobec około 27% w Obie i Tosmurze, 14% w Mahmutlarze i 3% w Avsallarze.

Własna strona Prowincjonalnej Dyrekcji ds. Migracji w Antalyi przy sprawdzeniu 20 października 2026 roku nadal zawierała starsze brzmienie, łącznie z zezwoleniami na pobyt, i nie opublikowano osobnego komunikatu o zmianie; dlatego bezpieczna kolejność to nadal zapytać pisemnie prowincjonalny urząd ds. migracji, czy pierwszy wniosek o zezwolenie na pobyt pod dokładnym adresem zostałby przyjęty, i uczynić tę odpowiedź warunkiem zakupu. Jak przebiega sam wniosek, opisuje rozdział zezwolenie na pobyt.

Jakie mieszkania są w Kargıcaku?

Mieszkania w Kargıcaku są nowe, średniej wysokości i w stylu kurortowym: 60% mieszkań na sprzedaż było w budynkach do pięciu lat, połowa w pięciopiętrowych budynkach, 82% ogłoszeń wspominało basen, a 74% było umeblowanych, podczas gdy 58% ogłoszeń podających rodzaj własności nadal miało kat irtifakı, własność na etapie budowy. Profil dają strony szczegółowe 191 ogłoszeń sprzedaży z 20 października 2026 roku, a spośród sześciu badanych dzielnic jest on najbliższy profilowi Oby.

Ze 191 ogłoszeń w Kargıcaku 97 dotyczyło pięciopiętrowych budynków, 150 podało windę, 166 parking, otwarty lub kryty, a 62 umieściło mieszkanie w site. Żadne nie podało ogrzewania gazowego. 48 ogłoszeń sprzedaży podających aidat dało w październiku 2026 roku medianę 3 000 TRY miesięcznie, najwyższą z ośmiu dzielnic, wobec 2 500 TRY w Kestelu, 2 100 TRY w Obie, 1 900 TRY w Demirtaşu, 1 875 TRY w Avsallarze, 1 700 TRY w Cikcilli i 1 500 TRY w Tosmurze i Mahmutlarze, a 137 ze 191 ogłoszeń opisało mieszkanie jako nadające się pod kredyt hipoteczny.

W młodym zasobie kat irtifakı jest częste i samo w sobie nie jest sygnałem ostrzegawczym, ale i tak wymaga sprawdzenia. Ze 100 ogłoszeń podających własność jako kat irtifakı lub kat mülkiyeti 58 podało kat irtifakı, w tym 38 z 66 w budynkach do pięciu lat i 10 z 17 w budynkach mających od sześciu do dziesięciu lat. Według ustawy o własności lokali kat irtifakı przekształca się w kat mülkiyeti na podstawie pozwolenia na użytkowanie wydanego dla całego budynku. Budynek ukończony ponad pięć lat temu i nadal z kat irtifakı zwykle nie ma zarejestrowanego pozwolenia na użytkowanie, a to powód, by zapytać o przyczynę przed złożeniem oferty.

Jak wygląda codzienne życie w Kargıcaku: targ, szpital, szkoła, morze?

Codzienne życie w Kargıcaku toczy się na pasie nadmorskim: centrum handlowe, sześć sklepów sieci spożywczych i dwie apteki leżą w samej dzielnicy, ale cotygodniowy targ, prywatne kliniki i większość innych usług są w Mahmutlarze, a najbliższy szpital państwowy jest 12,5 km dalej. Wymienione miejsca to te zaznaczone na OpenStreetMap w październiku 2026 roku i leżące w granicy TKGM, z odległościami drogą od punktu Kargıcaku przy drodze nadmorskiej.

• Cotygodniowy targ: w październiku 2026 roku nie udało się potwierdzić dnia targowego dla samego Kargıcaku. Najbliższy targ pod gołym niebem (pazar) to wtorkowy targ w Mahmutlarze przy Barış Caddesi, 2,9 km dalej, który według OpenStreetMap jest otwarty od 09:00 do 19:00; Mahmutlar ma też sobotni targ w centrum. Ogłoszenie nieruchomości wspominające "wtorkowy targ" w Kargıcaku najpewniej ma na myśli ten sam targ.
• Opieka zdrowotna: w Kargıcaku nie zaznaczono ani szpitala, ani rodzinnego ośrodka zdrowia (aile sağlığı merkezi), a w październiku 2026 roku nie udało się znaleźć szpitala państwowego w Kargıcaku, choć wyszukiwania często o niego pytają. Szpital szkoleniowo-badawczy ALKÜ Alanya, państwowy szpital kliniczny, leży 12,5 km dalej w Obie, około 16 minut bez korków. Prywatna przychodnia jest 3,4 km dalej w Mahmutlarze, a OpenStreetMap zaznacza w Kargıcaku dwie apteki. Lekarza rodzinnego dla danego adresu najlepiej potwierdzić u muhtara (muhtar), wybieranego przewodniczącego dzielnicy.
• Zakupy: centrum handlowe Plumeria leży 0,6 km od punktu przy drodze nadmorskiej, a sześć sklepów sieciowych w Kargıcaku (A101, Migros Jet, dwa Migros, Şok i BİM) stoi na pasie nadmorskim. OpenStreetMap zaznacza kolejne 22 sklepy spożywcze w promieniu 3 km, większość przy Barbaros Caddesi i Atatürk Caddesi w Mahmutlarze.
• Szkoły: szkoła podstawowa Kargıcak Vahapoğlu İlkokulu leży w starym centrum wsi Köyiçi, 1,3 km od drogi nadmorskiej, na działce, którą kataster opisuje jako dwie szkoły. Rodziny powinny potwierdzać miejsca na każdym poziomie w powiatowej dyrekcji oświaty w Alanyi (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Morze: wybrzeże Kargıcaku to jego południowo-zachodni narożnik wzdłuż D-400, gdzie 38 ogłoszeń o mieszkaniach umieściło morze w odległości do 200 m. Dla willi na zboczu podana odległość wynosiła w medianie 2 km.
• Zbocze: 71% Kargıcaku leży wyżej niż 100 m nad poziomem morza, a opublikowanego rozkładu autobusów nie udało się znaleźć, więc gospodarstwo domowe na zboczu potrzebuje samochodu.
• Syedra: ruiny starożytnego miasta Syedra, z teatrem, łaźniami, cysternami i kościołem zaznaczonymi na OpenStreetMap, leżą w granicy Kargıcaku, 4,4 km drogą od wybrzeża i około 20 minut samochodem.

Taryfy za prąd i wodę oraz ceny w sklepach są takie same jak w reszcie Alanyi, więc koszty życia w Kargıcaku różnią się od reszty powiatu głównie czynszem, aidat i kosztem samochodu. Więcej sklepów, targi i szerszy wybór usług ma Mahmutlar, sąsiad Kargıcaku od północnego zachodu.

Jakie są minusy mieszkania w Kargıcaku?

Główne minusy Kargıcaku to odległość od centrum przy niedokończonej obwodnicy, zbocze, na którym samochód jest niezbędny, ryzyko pożaru lasu, nazwa na liście zamkniętych dzielnic z 2022 roku, najwyższe ceny ofertowe i opłaty za utrzymanie spośród ośmiu badanych dzielnic, płytki rynek najmu prawie bez willi do wynajęcia i tytuły własności willi, które rzadko są samodzielne. Żaden z nich nie wyklucza Kargıcaku, ale każdy zmienia to, co kupujący powinien sprawdzić.

• Odległość: centrum Alanyi jest 15,3 km dalej, około 19 minut bez korków, a ostatnie 3,2 km wschodniej obwodnicy, z Mahmutlaru do Kargıcaku, nie zostały otwarte do października 2026 roku.
• Zbocze: 71% dzielnicy leży wyżej niż 100 m, wille według danych samych ogłoszeń leżą w medianie 2 km od morza, a rozkładu komunikacji publicznej nie udało się znaleźć.
• Pożar lasu: pożar, który wybuchł około 22:40 18 września 2025 roku w Aliefendi, sąsiedzie Kargıcaku, rozprzestrzenił się przez İspatlı na Kargıcak. Regionalna Dyrekcja Lasów w Antalyi oszacowała zniszczony las na 300 hektarów, gdy pożar opanowano 20 września. Muhtar Kargıcaku powiedział agencji DHA 19 września, że w Kargıcaku ewakuowano blisko 50 willi, a DHA podała, że nikt nie zginął, natomiast uszkodzone zostały dwie budowane wille, domek ogrodowy i pojazd.
• Lista zamkniętych dzielnic: Kargıcak nadal figuruje na liście z 2022 roku, a prowincjonalny urząd ds. migracji używał na swojej stronie 20 października 2026 roku starszego brzmienia.
• Cena i opłaty za utrzymanie: w październiku 2026 roku mediana ceny 8 650 000 TRY i mediana aidat 3 000 TRY miesięcznie były najwyższe spośród ośmiu dzielnic badanych tą samą metodą, a mediana 71 765 TRY za metr kwadratowy druga po Kestelu.
• Płytki rynek najmu: na wynajem długoterminowy oferowano 27 mieszkań i 3 wille, wobec 191 mieszkań i 100 willi na sprzedaż.
• Tytuły własności: tylko 3 z 43 willi podających rodzaj własności miały samodzielny tytuł, a 58% mieszkań podających rodzaj własności nadal miało kat irtifakı.
• Odległość do szpitala: najbliższy szpital państwowy jest 12,5 km dalej w Obie.

Każdy z tych punktów można sprawdzić przed złożeniem oferty. Rodzaj własności, pozwolenie na użytkowanie, regulamin zarządu i droga z domu na wybrzeże należą do kontroli opisanych w artykule wyjazd na oglądanie nieruchomości w Alanyi, a kupujący, który ogląda willę na zboczu, powinien też zapytać, czy działka graniczy z lasem.

Dla kogo jest Kargıcak i jak wypada na tle Mahmutlaru, Oby, Tosmuru, Cikcilli i Avsallaru?

Kargıcak pasuje do kupujących, którzy chcą nowego mieszkania w kompleksie z basenem blisko morza albo willi na zboczu, którzy jeżdżą samochodem i latają przez lotnisko Gazipaşa-Alanya, oddalone o 26,8 km i bliższe niż z każdej z ośmiu badanych dzielnic oprócz Demirtaşu; kupującemu, który potrzebuje zezwolenia na pobyt na podstawie nieruchomości, pasuje tylko z pisemnym potwierdzeniem dla adresu, bo Kargıcak nadal figuruje na liście zamkniętych dzielnic z 2022 roku. Dwa na pięć mieszkań i prawie każda willa spełniły w październiku 2026 roku wymóg wartości 200 000 dolarów amerykańskich.

Ceny sprzedaży zebrano dla Kargıcaku 20 października, dla Cikcilli 17 października, dla Avsallaru 16 października, dla Oby i Tosmuru 14 października, dla Mahmutlaru 13 października, dla Kestelu 21 października oraz dla Demirtaşu 22 października 2026 roku. Czynsze dla Kargıcaku, Cikcilli, Avsallaru, Tosmuru, Kestelu i Demirtaşu to wszystkie ogłoszenia dostępne w dniu zbierania; dla Oby i Mahmutlaru pochodzą z ogłoszeń opublikowanych między lipcem a październikiem 2026 roku. Odległości zmierzono do tego samego punktu przy Güller Pınarı i do tego samego punktu lotniska. Tylko Kargıcak miał dość willi na sprzedaż, by je zmierzyć, więc rynek willi nie ma w porównaniu odpowiednika.

Według tych liczb Kargıcak pasuje do kupującego, który będzie korzystać z domu podczas długich pobytów i chce albo nowego mieszkania tuż przy morzu, albo przestrzeni i basenu na zboczu, i który akceptuje dojazd do Alanyi. Mniej pasuje do inwestora kupującego pod wynajem, który wyższą stopę zwrotu znajdzie w mieszkaniach jednopokojowych w Obie, Mahmutlarze czy Avsallarze, do kupującego bez samochodu albo do kupującego, który chce mieć szpital i centrum miasta w zasięgu kilku minut, co oferują Cikcilli, Oba i Tosmur. Kto szuka wolnostojącej willi z własną działką, musi liczyć się z szukaniem: w próbie 100 ogłoszeń taki tytuł podały trzy.

Przykład obliczeniowy: kupno i wynajem umeblowanego 2+1 w Kargıcaku

Umeblowane mieszkanie dwupokojowe kupione za medianę ceny ofertowej z października 2026 roku, 7 765 000 TRY, i wynajęte za medianę żądanego czynszu 35 000 TRY miesięcznie przyniosłoby około 4,3% rocznie netto przed podatkiem dochodowym, jeśli kupujący płaci całą opłatę za wpis tapu i nie płaci prowizji pośrednika. Obliczenie korzysta z median z prób ogłoszeń i opłat obowiązujących w 2026 roku, w całości opisanych w rozdziale koszty zakupu w Turcji. Przykład dotyczy umeblowanego 2+1, bo 2+1 to największa grupa wśród mieszkań na sprzedaż, 68 ze 191, i wśród mieszkań na wynajem, 13 z 27, a umeblowane 2+1 ma największą próbę najmu, dziewięć ogłoszeń.

Przy cenach z października 2026 roku dochód netto 348 058 TRY to 4,3% wydatku 8 075 600 TRY i 4,1% kwoty 8 448 320 TRY, jeśli kupujący płaci też maksymalną prowizję pośrednika. Pominięto mniejsze koszty: opłatę usługową urzędu ksiąg wieczystych, tłumacza przysięgłego w urzędzie, naprawy, wymianę mebli i podatek dochodowy od czynszu, który zależy od rezydencji podatkowej właściciela. Wiersz podatku od nieruchomości to założenie, bo wartość gminną mieszkania ustala gmina Alanya, a nie rynek, a czynsz opiera się na dziewięciu ogłoszeniach umeblowanych 2+1.

To samo obliczenie daje około 4,8% dla umeblowanego 1+1, przy medianach z października 2026 roku 4 985 000 TRY i 26 000 TRY miesięcznie z pięciu czynszów, oraz około 3,8% dla 2+1 bez mebli. Przykłady obliczeniowe dla Oby (5,9%), Mahmutlaru (5,3%), Avsallaru (5,2%) i Tosmuru (4,6%) dały wyższe wyniki, a dla Cikcilli (3,9%) niższy, więc pod względem wynajmu Kargıcak plasuje się pośrodku. Przy około 157 000 dolarów amerykańskich umeblowane 2+1 nie osiąga 200 000 dolarów amerykańskich wymaganych dla zezwolenia na pobyt na podstawie nieruchomości, a wynajęte mieszkanie i tak nie mogłoby być jego podstawą.

Willi nie da się przeliczyć w ten sam sposób, bo w Kargıcaku nie ma rynku najmu willi, który można zmierzyć. Strona zakupu dla mediany willi z trzema sypialniami, przy cenie ofertowej z października 2026 roku 20 500 000 TRY, mieści się w trzech wierszach.

Przy około 414 500 dolarów amerykańskich w październiku 2026 roku mediana willi z trzema sypialniami ponad dwukrotnie spełnia wymóg wartości dla zezwolenia na pobyt, pod warunkiem że właściciel sam w niej mieszka. Koszty bieżące różnią się bardziej niż przy mieszkaniu: 8 ogłoszeń o willach podających aidat dało kwoty od 2 150 do 16 000 TRY miesięcznie, a składka DASK rośnie z powierzchnią brutto.

Jak szybko zmieniają się ceny i czynsze w Kargıcaku?

Oficjalne dane nie schodzą poniżej poziomu regionu: w regionie Antalya, Burdur i Isparta indeks cen mieszkań TCMB wzrósł o 20,0%, a indeks czynszów dla nowych najemców o 23,6% w ciągu roku do września 2026 roku, według biuletynu opublikowanego 16 października 2026 roku. Roczna inflacja konsumencka wyniosła we wrześniu 2026 roku 29,73% według TÜİK, więc obie liczby oznaczały realne spadki, o około 7,5% w cenach i 5% w czynszach. W całej Turcji oba indeksy wzrosły o 22,3% i 26,6%.

Ani TCMB, ani TÜİK nie publikują indeksu dla Alanyi ani dla pojedynczej dzielnicy. Mediany z ogłoszeń dla Kargıcaku to obraz cen ofertowych z jednego dnia, 20 października 2026 roku, i zostaną odnowione w styczniu 2027 roku tą samą metodą co dla Oby, Tosmuru, Mahmutlaru, Avsallaru i Cikcilli, tak aby od tego momentu można było mierzyć zmianę w samym Kargıcaku.