Köpa villa eller lägenhet i Kargıcak, Alanya 2026: priser, hyror och uppehållstillstånd

Kargıcak är en stadsdel i Alanya i provinsen Antalya som sträcker sig från kusten upp i sluttningen, 15,3 km landsväg sydost om centrum och 26,8 km från Gazipaşa-Alanya flygplats, näst närmast den flygplatsen, efter Demirtaş, av åtta stadsdelar i Alanya som undersökts på samma sätt, och 71 % av dess 23,4 km² ligger mer än 100 m över havet. Den 20 oktober 2026 hade de 191 lägenheterna till salu i Kargıcak på Emlakjet ett medianutropspris på 8 650 000 TRY, cirka 155 900 EUR, och en median på 71 765 TRY per kvadratmeter, priset högst av de åtta och kvadratmetern näst högst efter Kestel, eftersom de flesta är nya lägenheter i anläggningar med pool på kustremsan, där nya lägenheter inom 200 m från havet begärde cirka 45 % mer per kvadratmeter än längre upp. De 100 villorna i sluttningen begärde en median på 22 175 000 TRY, cirka 399 800 EUR, och en egen pool lade 58 % till medianen, men bara 3 av de 43 villor som angav ägartyp hade en egen fristående lagfart; resten delar marken under en lägenhetsägartitel. Bara 27 lägenheter och 3 villor fanns för långtidsuthyrning, med en medianhyra på 28 000 TRY i månaden för en lägenhet: en möblerad 2+1 gav cirka 5,4 % bruttoavkastning och i räkneexemplet cirka 4,3 % netto, och en villas avkastning går inte att mäta. Kargıcak står fortfarande på migrationsmyndighetens stängningslista från 2022, även om stängningens nuvarande lydelse inte längre omfattar uppehållstillstånd, och 40 % av lägenheterna och 97 av de 100 villorna begärde de 200 000 amerikanska dollar som ett uppehållstillstånd baserat på fastighetsägande kräver. Priset är vägen, eftersom de sista 3,2 km av Alanyas östra ringväg till Kargıcak ännu inte är byggda, en medianavgift på 3 000 TRY i månaden, den högsta av de åtta, och skogen bakom villorna, varifrån en brand nådde Kargıcak i september 2025.

Var ligger Kargıcak, och hur långt är det till Alanyas centrum och flygplatserna?

Kargıcak är en stadsdel (mahalle) i distriktet Alanya i provinsen Antalya, vid kusten sydost om Mahmutlar och uppför sluttningen, enligt OpenStreetMaps vägberäkning den 20 oktober 2026 cirka 15,3 km landsväg från Alanyas centrum vid Güller Pınarı, 26,8 km från Gazipaşa-Alanya flygplats och 144,4 km från Antalyas flygplats. Av de åtta stadsdelar i Alanya som undersökts på samma sätt ligger Kargıcak näst närmast Gazipaşa-Alanya flygplats, efter Demirtaş på 22,6 km och före Mahmutlar på 31,3 km, och tredje längst från centrum, efter Demirtaş på 24,9 km och Avsallar på 24,6 km.

Kargıcak är också stort. Enligt gränsen hos generaldirektoratet för lantmäteri och inskrivning (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) omfattar Kargıcak 23,4 km², ungefär nio gånger Cikcillis yta och nära Mahmutlars 28,1 km². Kargıcak gränsar till Mahmutlar i nordväst, Gözüküçüklü i nordost och Aliefendi, İspatlı och Seki i sydost. Stadsdelen når havet i sitt sydvästra hörn, där kustvägen D-400, köpcentret Plumeria och de flesta lägenhetsanläggningarna ligger, och stiger därifrån mot åsen. Ruinerna av den antika staden Syedra ligger inom samma gräns.

Kargıcak var en småstad (belde) med egen kommun tills lag 6360, 2012 års lag om storstadskommuner, trädde i kraft vid lokalvalet i mars 2014 och lade den till Alanya som en enda stadsdel. Den gamla bykärnan Köyiçi ligger cirka 1,3 km landsväg inåt land från kustvägen, kring grundskolan Kargıcak Vahapoğlu.

Samma vägberäkning ger de sträckor en boende faktiskt kör.

Körtiderna är vägtjänstens uppskattningar utan trafik, så sommartrafiken läggs till på varje rad, och startpunkten är samma Kargıcak-punkt som i avståndsuppgifterna i artiklarna om Oba och Mahmutlar. Eftersom D-400 har skilda körbanor ändras vissa sträckor med riktningen: det närmaste strandområdet på OpenStreetMap ligger 0,9 km bort i ena riktningen och 2,8 km i den andra. I oktober 2026 gick det inte att hitta någon publicerad tidtabell eller taxa för kollektivtrafik mellan Kargıcak och centrum, så tiderna i tabellen gäller bil.

Alanyas östra ringväg (Doğu Çevre Yolu) når ännu inte Kargıcak. Ministeriet för transport och infrastruktur öppnade sträckan mellan Hasbahçe och Mahmutlar den 20 december 2025, av planerade 15,2 km, och de sista 3,2 km, från Mahmutlar till Kargıcak, befann sig fortfarande i markförvärvsskedet: generaldirektoratet för vägar (KGM) planerade expropriationssamtal till den 8 juli 2026, och fram till den 20 oktober 2026 hade varken upphandling eller öppning meddelats. Den som kör från Kargıcak tar därför D-400 genom Mahmutlar till ringvägen. Betalmotorvägen från Serik, som ska vara klar senast i oktober 2028, slutar väster om Alanya i Telatiye vid D-400; vad den ändrar för varje del av distriktet beskrivs under motorvägen Antalya-Alanya.

Hur stor del av Kargıcak ligger i sluttningen?

Största delen av Kargıcak är sluttning: enligt höjdmodellen Copernicus ligger 71 % av marken innanför TKGM-gränsen mer än 100 m över havet och 40 % mer än 200 m, med en medianhöjd på 164 m och en högsta punkt på 534 m. Som jämförelse ligger den högsta punkten på Cikcillis gräns på cirka 238 m. Siffrorna kommer från 132 jämnt fördelade punkter innanför gränsen, lästa ur Copernicus-modellen med 90 m upplösning via tjänsten Open-Meteo den 20 oktober 2026.

De två halvorna av Kargıcak säljer olika bostäder. Lägenhetsanläggningarna samlas på den låga kustremsan: av de 57 lägenhetsannonser som angav avstånd till havet i rubrik eller beskrivning angav 38 högst 200 m, och 21 beskrev lägenheten som denize sıfır, direkt vid havet. Villorna klättrar uppför sluttningen: de 17 villaannonser som angav avstånd till havet gav en median på 2 000 m, och bara 2 sa 500 m eller mindre. Den gamla bykärnan Köyiçi ligger cirka 37 m över havet, och bakom den stiger marken brant. Ett hushåll i en villa i sluttningen kör för att handla, till skolan och till stranden, och de 4,4 km upp till Syedra tar cirka 20 minuter enligt vägtjänsten.

Vilka bor i Kargıcak?

TÜİK, Turkiets statistikmyndighet, räknade 5 989 folkbokförda invånare i Kargıcak i sitt adressbaserade befolkningsregister den 31 december 2022, den senaste stadsdelssiffra som gick att bekräfta i oktober 2026, upp från 3 065 år 2017. Kargıcak är glest befolkat för sin storlek: cirka 256 folkbokförda invånare per km², mot cirka 1 890 i Mahmutlar, som hade 53 034 invånare på 28,1 km². Som jämförelse hade Tosmur 11 712 invånare 2022, Avsallar 15 220, Cikcilli 21 449 och Oba 28 864.

Registret räknar personer med adress i Kargıcak, så det omfattar folkbokförda utländska invånare men inte semesterbostadsägare som bor någon annanstans. Ingen officiell källa publicerar antalet utländska invånare per stadsdel. Migrationsmyndigheten (Göç İdaresi Başkanlığı) nämnde dock Kargıcak 2022 bland de stadsdelar den stängde med hänvisning till tätheten av utländsk befolkning, tillsammans med Mahmutlar, Kestel och Avsallar i Alanya.

Säljannonserna beskriver en marknad för fritidsbostäder. Av de 191 lägenheter som var till salu den 20 oktober 2026 beskrevs 179, eller 94 %, som tomma, 9 som bebodda av ägaren och 3 som uthyrda, nära Avsallars 94,5 % och över Obas 88 % och Cikcillis 89 %. Tre av fyra lägenheter till salu, 141 av 191, erbjöds möblerade, mot hälften i Cikcilli och 45 % i Oba, och 90 av de 100 villorna till salu stod tomma.

Vad kostar det att köpa lägenhet i Kargıcak?

Lägenheter till salu i Kargıcak den 20 oktober 2026 hade ett medianutropspris på 8 650 000 TRY, cirka 155 900 EUR, och en median på 71 765 TRY per kvadratmeter bruttoyta, cirka 1 294 EUR, priset högst av de åtta stadsdelar i Alanya som undersökts på samma sätt och kvadratmetern näst högst, efter Kestels 75 909 TRY. Medianerna kommer från alla 191 lägenhetsannonser som låg ute på Emlakjet, en rikstäckande turkisk bostadsportal, den dagen, lästa annons för annons. Eurobeloppen bygger på köpkursen för euro på 55,4677 TRY i bulletinen från Republiken Turkiets centralbank (TCMB) den 19 oktober 2026. Det är utropspriser, inte försäljningspriser, och skillnaden mellan dem beskrivs under pruta på priset för en lägenhet i Alanya.

Två- och enrumslägenheter utgör två tredjedelar av de 191 annonserna, 68 respektive 60.

Turkiska annonser räknar rum som sovrum plus vardagsrum, så en 1+1 har ett sovrum och ett separat vardagsrum och en 2+1 har två sovrum. Bruttoytan innefattar en andel av väggar och balkonger; i urvalet var nettoytan i median 92 % av bruttouppgiften. Raden för 4+1 bygger på 14 annonser och är därför bara vägledande, och 1+1:ans höga kvadratmeterpris speglar dess lilla yta.

Kargıcak har den näst dyraste kvadratmetern av de åtta stadsdelarna, efter Kestel, trots att det hör till dem som ligger längst från centrum. Medianpriset per kvadratmeter på 71 765 TRY låg 5 % under Kestels 75 909 TRY, mätt den 21 oktober 2026, men 5 % över Obas 68 149 TRY och 10 % över Tosmurs 65 424 TRY, mätt den 14 oktober 2026, 14 % över Cikcillis 63 195 TRY den 17 oktober, 22 % över Avsallars 59 000 TRY den 16 oktober, 23 % över Mahmutlars 58 289 TRY den 13 oktober och 25 % över 57 556 TRY i Demirtaş den 22 oktober. En 2+1 i Kargıcak begärde 29 % mer än i grannstadsdelen Mahmutlar, där median-2+1:an begärde 5 905 000 TRY.

Annonser publicerade sedan den 1 juli 2026 begärde 7 743 000 TRY för en 2+1, i linje med hela urvalet. De flesta annonser publicerades 2026, men 19 hade legat ute sedan 2025 eller tidigare, och en lägenhet som fortfarande är till salu efter ett år har inte sålts till utropspriset.

Hur mycket lägger närheten till havet på en lägenhet i Kargıcak?

I hus upp till fem år begärde lägenheter i Kargıcak som beskrevs som högst 200 m från havet i oktober 2026 en median på 101 837 TRY per kvadratmeter, cirka 45 % mer än de 70 000 TRY som begärdes längre upp. Jämförelsen håller husets ålder fast, så skillnaden är ingen nybyggnadspremie: den bygger på 25 annonser inom 200 m och 15 längre bort som angav ett avstånd och låg i hus upp till fem år. I äldre hus begärde de 13 lägenheterna inom 200 m från havet en median på 76 000 TRY.

Anläggningarna direkt vid havet gör Kargıcaks genomsnitt dyrt. Av de 38 annonser som placerade havet inom 200 m låg 25 i hus upp till fem år, och 21 beskrev lägenheten som direkt vid havet. Avstånden är mäklarnas egna beskrivningar, inte mätningar, så en köpare bör kontrollera promenaden till stranden på plats, även om den korsar D-400.

Husets ålder och priset

Kargıcaks lägenhetsbestånd är ungt, och priset per kvadratmeter faller för varje åldersklass: 115 av de 191 lägenheterna till salu, 60 %, låg i hus upp till fem år, 29 av dem nya. Andelen ligger nära Obas 64 %, under Avsallars 85 % och klart över Mahmutlars 40 %, Tosmurs 14 % och Cikcillis 7 %.

Nya lägenheter begärde cirka 57 % mer per kvadratmeter än lägenheter i hus som var 16 till 20 år gamla, och priset faller för varje åldersklass. Husets ålder spelar också roll för jordbävningssäkerheten. Den gällande turkiska jordbävningsförordningen för byggnader (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trädde i kraft den 1 januari 2019, och om den gällde avgörs av datumet för bygglovet, inte av året huset blev färdigt. De 36 lägenheterna i hus äldre än tio år byggdes därför enligt de äldre reglerna; det gör dem inte osäkra, men före köp av en av dem är en konstruktionsbesiktning värd att beställa.

Vad kostar en villa i Kargıcak?

Villor till salu i Kargıcak den 20 oktober 2026 hade ett medianutropspris på 22 175 000 TRY, cirka 399 800 EUR, och en median på 80 051 TRY per kvadratmeter bruttoyta, cirka 1 443 EUR, och den typiska villan med tre sovrum på 229 m² begärde 20 500 000 TRY. Medianerna kommer från 100 av de 108 villaannonserna på Emlakjet den dagen; de övriga 8, med bruttoytor från 710 m² till 2 000 m² och priser från 28,5 miljoner till 193 miljoner TRY, har lämnats utanför som extremvärden.

Villor med tre sovrum utgör hälften av urvalet.

En egen pool är den största enskilda prisskillnaden. I oktober 2026 begärde de 53 villor vars beskrivning nämnde en privat pool en median på 29 300 000 TRY, cirka 528 200 EUR, mot 18 500 000 TRY, cirka 333 500 EUR, för de 47 utan, 58 % mer. Poolvillorna är också större, median 333 m² mot 270 m², så per kvadratmeter är skillnaden 30 %: 92 394 TRY mot 70 909 TRY.

Hälften av villorna till salu, 50 av 100, låg i hus upp till fem år, och de 21 nya begärde i oktober 2026 en median på 100 000 TRY per kvadratmeter. De flesta villor hade två plan (71) eller tre (27), 80 erbjöds möblerade och 16 angav golvvärme. En tredjedel av villorna, 33, låg i en site (ett inhägnat bostadsområde), och de begärde en median på 19 600 000 TRY mot 24 800 000 TRY för de 67 utanför. Spridningen är stor: 30 villor begärde mindre än 300 000 EUR, hälften mindre än 400 000 EUR och 8 mer än 1 000 000 EUR.

Kargıcak är den första av de åtta undersökta stadsdelarna i Alanya med en villamarknad som är stor nog att mäta; Kestel hade 10 villaannonser den 21 oktober 2026 och Demirtaş 7 den 22 oktober, för få för en median, och de andra fem urvalen omfattar bara lägenheter, så villasiffrorna har ingen motsvarighet enligt samma metod. Villaannonserna beskriver ofta havsutsikt, 48 av 100, men utsikt är ett påstående i annonsen, inget som uppgifterna kan pröva.

Har en villa i Kargıcak en egen fristående lagfart?

Oftast inte: av de 43 villaannonser som angav ägartyp den 20 oktober 2026 angav bara 3 müstakil tapu, lagfarten för ett fristående hus på egen tomt, medan 24 angav kat mülkiyeti (fullständig äganderätt till lägenheten) och 16 kat irtifakı (lägenhetsäganderätten under byggskedet). Under båda lägenhetstitlarna är en villa en självständig enhet i en större fastighet, och marken under den delas med fastighetens övriga ägare.

Ordet i annonsen avgör inte frågan. Av de 100 villaannonserna använde 64 ordet müstakil, fristående, och av de 25 bland dem som angav ägartyp stod 23 på kat mülkiyeti eller kat irtifakı. Ett inhägnat område är inte heller måttstocken: av de 22 villor utanför en site som angav ägartyp stod 20 ändå på en lägenhetstitel. Fältet för ägartyp fylls i av mäklaren som lägger in annonsen, så det dokument som ska läsas är själva lagfarten.

Lagen om lägenhetsägande (Kat Mülkiyeti Kanunu, lag 634) anger i fyra regler vad en lägenhetstitel betyder för en villaägare.

• Delad mark: ägarna äger fastighetens gemensamma delar, marken inräknad, tillsammans i proportion till sina andelar i marken (arsa payı), enligt artikel 16.
• Delade trädgårdar: gårdar och allt som behövs för gemensam användning räknas som gemensamma delar enligt artikel 4, om inte lagfarten och förvaltningsordningen tilldelar en trädgård eller pool till en enda villa.
• Samtycke till byggande: att bygga, installera eller ändra något på de gemensamma delarna, som en ny pool eller en tillbyggnad, kräver skriftligt samtycke från fyra femtedelar av alla ägare, enligt artikel 19.
• Bindande förvaltningsordning: förvaltningsordningen (yönetim planı) anger hur fastigheten används och binder varje ägare, och en ändring kräver fyra femtedelar av ägarna, enligt artikel 28.

Kat irtifakı lägger till en andra kontroll. Enligt samma lag omvandlas kat irtifakı till kat mülkiyeti med stöd av det slutbesked (yapı kullanma izin belgesi, kallat iskan) som utfärdas för hela anläggningen, och 3 av de 16 villorna på kat irtifakı var 11, 16 och 26 år gamla. Den som vill ha en villa med egen mark bör fråga efter müstakil tapu före visningen, och den som nöjer sig med en villa i en anläggning bör läsa förvaltningsordningen innan den skriver under. Vad varje ägartyp betyder för en köpare beskrivs under typer av lagfart i Turkiet.

Vad kostar det att hyra i Kargıcak?

Lägenheter i Kargıcak som annonserades för långtidsuthyrning den 20 oktober 2026 hade en medianbegärd hyra på 28 000 TRY i månaden, cirka 505 EUR, med 22 500 TRY för en 1+1 och 35 000 TRY för en 2+1. Medianerna kommer från alla 27 hyresannonser för lägenheter i Kargıcak på Emlakjet den dagen, en liten hyresmarknad bredvid 191 lägenheter och 100 villor till salu.

De två övriga lägenheterna den 20 oktober 2026 var en 3+1 för 60 000 TRY och en 4+1 för 40 000 TRY. Över alla storlekar begärde Kargıcak en median på 318 TRY i hyra per kvadratmeter, i nivå med Oba och över de 270 till 273 TRY som gällde i Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar och Avsallar. En 2+1 begärde 35 000 TRY i Kargıcak, mot 33 750 TRY i Oba, 30 000 TRY i Cikcilli, 29 000 TRY i Avsallar och 25 000 TRY i Tosmur och Mahmutlar.

Villor saknas nästan helt på marknaden för långtidsuthyrning. Den 20 oktober 2026 fanns bara 3 villor att hyra i Kargıcak: en möblerad 2+1 på 179 m² med egen pool för 41 000 TRY i månaden, en 3+1 på 300 m² för 75 000 TRY och en 5+2 på 280 m² för 10 000 TRY, långt under de två andra. Tre annonser ger ingen median, så en villahyra för Kargıcak går inte att ange utifrån marknaden.

Hyresannonser i Kargıcak ligger ute i veckor. Av de 19 annonserna från Kargıcak i urvalet från juli till början av oktober 2026 som användes för levnadskostnader i Alanya låg 15 fortfarande ute den 20 oktober; antingen förblev lägenheterna outhyrda eller så låg annonserna kvar efter uthyrningen. Av de 16 hyresannonser som angav deposition begärde 12 en månadshyra, och de 15 som angav aidat, den månatliga avgiften, gav en median på 3 000 TRY.

Vilken hyresavkastning kan en lägenhet i Kargıcak ge?

En möblerad tvårumslägenhet i Kargıcak gav en bruttoavkastning på cirka 5,4 % vid utropspriser och begärda hyror i oktober 2026, och en möblerad enrumslägenhet cirka 6,3 % på ett litet hyresurval, medan en villas avkastning inte går att mäta eftersom bara tre villor fanns att hyra. Bruttoavkastning är här tolv månaders medianbegärd hyra delad med medianutropspriset för samma lägenhetstyp.

Möblerna ändrar hyran för en enrumslägenhet i Kargıcak, inte priset. I oktober 2026 begärde en möblerad 1+1 4 985 000 TRY vid köp och en omöblerad 4 970 000 TRY, båda i unga hus, i median tre år respektive ett år gamla, men de möblerade 1+1:orna begärde 26 000 TRY i månadshyra mot 15 000 TRY för de omöblerade, av vilka sex var lägenheter på 45 till 65 m² i hus upp till tre år gamla. För en köpare som vill hyra ut en 1+1 lyfter möblerna bruttoavkastningen från cirka 3,6 % till 6,3 %.

Två förbehåll gäller varje rad. Båda siffrorna är utropspriser, så den verkliga avkastningen beror på vad en köpare betalar och vad en hyresgäst skriver under på. Den möblerade 2+1:an är den stabilaste raden med nio hyror; raderna för 1+1 vilar på fem och sju hyror och den omöblerade 2+1:an på fyra, så en ny annons kan flytta vilken som helst av dem en halv procentenhet eller mer. Den möblerade 2+1:an placerar Kargıcak över Cikcillis 4,3 % och strax under Tosmurs 5,5 % för samma typ, och den möblerade 1+1:an under Obas 7,4 %, Mahmutlars 6,9 % och Avsallars 6,7 %.

Nettoavkastningen är lägre. Aidat, fastighetsskatt, DASK-jordbävningsförsäkringen och de månader en lägenhet står tom mellan hyresgäster dras av från hyran, och räkneexemplet för en möblerad 2+1 går igenom de posterna. Hyresinkomster beskattas också i Turkiet, med olika regler för personer bosatta i Turkiet och utanför.

Kortare semesteruthyrning är ett eget regelverk. Enligt lag 7464 om turistisk uthyrning av bostäder kräver uthyrning av en bostad för perioder upp till 100 dagar ett tillstånd från kultur- och turismministeriet, och ansökan måste innehålla ett enhälligt beslut från alla ägare i huset där lägenheten ligger. Författningsdomstolen avslog en talan mot regeln den 25 december 2025, i ett beslut som publicerades i den officiella kungörelsetidningen den 2 april 2026. I Kargıcak, där hälften av lägenheterna till salu ligger i hus med fem våningar och 157 av 191 annonser nämner en pool, kräver semesteruthyrning skriftligt samtycke från varje ägare i huset.

Den regionala trenden gynnar hyresvärdar än så länge. I regionen Antalya, Burdur och Isparta steg TCMB:s index för nya hyresgästers hyror med 23,6 % under året fram till september 2026, medan dess bostadsprisindex steg med 20,0 %.

Kan utlänningar få uppehållstillstånd på en adress i Kargıcak 2026?

Ett uppehållstillstånd på en adress i Kargıcak hindras inte längre av stadsdelsstängningen enligt den lydelse migrationsmyndigheten nu använder, men ett uppehållstillstånd baserat på fastighetsägande kräver fortfarande en bostad värd minst 200 000 amerikanska dollar som ägaren själv bor i, och den 20 oktober 2026 begärde 76 av de 191 lägenheterna till salu, 40 %, och 97 av de 100 villorna så mycket. Stängningen har ändrats, värdekravet har inte det, och i Kargıcak klarar betydligt fler bostäder det än i Mahmutlar eller Avsallar.

Kargıcak är den första posten för Alanya på listan över 1 169 stadsdelar som stängdes från den 1 juli 2022, rad 145 i den bifogade filen, följd av Mahmutlar, Kestel och Avsallar. Fram till åtminstone april 2026 sa myndighetens meddelande att de listade stadsdelarna var stängda för uppehållstillstånd såväl som för registreringar av skydd. Mellan april och september 2026 skrev myndigheten om sitt nationella stängningsmeddelande, som inte längre räknar upp uppehållstillstånd bland de förfaranden stängningen omfattar; det nämner nu registreringar av tillfälligt och internationellt skydd och byte av provins för skyddade personer. Den sida som kontrollerades den 20 oktober 2026 har den nya lydelsen, och listan från 2022 är fortfarande bifogad. Datum och arkiverade kopior beskrivs i artikeln om Avsallar, en annan listad stadsdel.

Myndigheten har inte publicerat något separat meddelande om att begränsningen hävts, så varje ansökan avgörs fortfarande på sina egna handlingar. Listan, och vad den omfattar, kan ändras igen genom administrativt beslut, som den gjorde 2022.

Värdekravet är det som de flesta små lägenheter i Kargıcak faller på och som nästan varje villa klarar. Myndighetens lista över handlingar för ett kortvarigt uppehållstillstånd, publicerad på ansökningssajten e-İkamet, kräver att en bostad som används för ett tillstånd baserat på ägande var värd minst 200 000 amerikanska dollar i turkiska lira vid förvärvet och att den används som utlänningens egen bostad, inte hyrs ut eller ger andra inkomster. Vid TCMB:s köpkurs för dollar den 19 oktober 2026, 49,4632 TRY, låg gränsen på cirka 9 893 000 TRY. De 76 lägenheter som låg över den var 37 av de 47 3+1:orna, 12 av de 14 4+1:orna, 22 av de 68 2+1:orna, 4 av de 60 1+1:orna och en 3+2. Median-2+1:an begärde 7 610 000 TRY, cirka 153 900 amerikanska dollar, ungefär 77 % av gränsen, och medianvillan med tre sovrum cirka 414 500 amerikanska dollar. Kargıcaks 40 % för lägenheter är detsamma som Cikcillis och kan jämföras med cirka 27 % i Oba och Tosmur, 14 % i Mahmutlar och 3 % i Avsallar.

Provinsens migrationsmyndighet i Antalya hade fortfarande den äldre lydelsen, uppehållstillstånd inräknade, på sin egen sida när den kontrollerades den 20 oktober 2026, och inget separat meddelande om ändringen har publicerats. Den säkra ordningen är därför fortfarande att skriftligt fråga provinsens migrationsmyndighet om en första ansökan om uppehållstillstånd på exakt den adressen skulle godtas, och att göra svaret till ett villkor för köpet. Hur själva ansökan går till beskrivs under uppehållstillstånd.

Hur ser bostadsbeståndet ut i Kargıcak?

Lägenheterna i Kargıcak är nya, medelhöga och i semesteranläggningsstil: 60 % av lägenheterna till salu låg i hus upp till fem år, hälften i hus med fem våningar, 82 % av annonserna nämnde en pool och 74 % var möblerade, medan 58 % av annonserna som angav ägartyp fortfarande hade kat irtifakı, titeln under byggskedet. Detaljsidorna för de 191 säljannonserna den 20 oktober 2026 ger profilen, och den liknar av de sex undersökta stadsdelarna mest Obas.

Av de 191 annonserna i Kargıcak låg 97 i hus med fem våningar, 150 angav hiss, 166 en parkeringsplats, öppen eller under tak, och 62 placerade lägenheten i en site. Ingen angav naturgas som uppvärmning. De 48 säljannonser som angav aidat i oktober 2026 gav en median på 3 000 TRY i månaden, den högsta av de åtta stadsdelarna, mot 2 500 TRY i Kestel, 2 100 TRY i Oba, 1 900 TRY i Demirtaş, 1 875 TRY i Avsallar, 1 700 TRY i Cikcilli och 1 500 TRY i Tosmur och Mahmutlar, och 137 av de 191 annonserna beskrev lägenheten som belåningsbar.

I ett ungt bestånd är kat irtifakı vanligt och i sig ingen varningssignal, men det behöver ändå kontrolleras. Av de 100 annonser som angav titeln som kat irtifakı eller kat mülkiyeti angav 58 kat irtifakı, däribland 38 av de 66 i hus upp till fem år och 10 av de 17 i hus som var sex till tio år gamla. Enligt lagen om lägenhetsägande omvandlas kat irtifakı till kat mülkiyeti med stöd av det slutbesked som utfärdas för hela huset. Ett hus som blev färdigt för mer än fem år sedan och fortfarande står på kat irtifakı saknar oftast registrerat slutbesked, och det är ett skäl att fråga varför innan ett bud läggs.

Hur är vardagen i Kargıcak: marknad, sjukhus, skola, hav?

Vardagen i Kargıcak utspelar sig på kustremsan: ett köpcentrum, sex butiker i livsmedelskedjor och två apotek ligger inne i stadsdelen, men veckomarknaden, privata kliniker och de flesta andra tjänster finns i Mahmutlar, och närmaste statliga sjukhus ligger 12,5 km bort. De platser som nämns är de som fanns på OpenStreetMap i oktober 2026 och ligger innanför TKGM-gränsen, med väglängder från Kargıcak-punkten vid kustvägen.

• Veckomarknaden: ingen marknadsdag för Kargıcak självt gick att bekräfta i oktober 2026. Närmaste friluftsmarknad (pazar) är Mahmutlars tisdagsmarknad nära Barış Caddesi, 2,9 km bort, som OpenStreetMap anger som öppen 09:00 till 19:00; Mahmutlar har också en lördagsmarknad i centrum. En bostadsannons som nämner en "tisdagsmarknad" för Kargıcak avser med största sannolikhet samma marknad.
• Sjukvård: inget sjukhus och ingen familjehälsocentral (aile sağlığı merkezi) finns registrerad i Kargıcak, och i oktober 2026 gick det inte att hitta något statligt sjukhus i Kargıcak, även om sökningar ofta frågar efter ett. ALKÜ Alanyas undervisnings- och forskningssjukhus, det statliga universitetssjukhuset, ligger 12,5 km bort i Oba, cirka 16 minuter utan trafik. En privat poliklinik ligger 3,4 km bort i Mahmutlar, och OpenStreetMap registrerar två apotek i Kargıcak. Vilken familjeläkare som gäller för en adress bekräftas bäst hos muhtar, den valda stadsdelsföreståndaren.
• Handel: köpcentret Plumeria ligger 0,6 km från punkten vid kustvägen, och de sex kedjebutikerna i Kargıcak (en A101, en Migros Jet, två Migros, en Şok och en BİM) ligger alla på kustremsan. OpenStreetMap registrerar ytterligare 22 livsmedelsbutiker inom 3 km, de flesta på Barbaros Caddesi och Atatürk Caddesi i Mahmutlar.
• Skolor: grundskolan Kargıcak Vahapoğlu İlkokulu ligger i den gamla bykärnan Köyiçi, 1,3 km från kustvägen, på en tomt som fastighetsregistret beskriver som två skolor. Familjer bör bekräfta skolplatser på varje nivå hos Alanyas distriktsutbildningsdirektorat (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Havet: Kargıcaks kust är dess sydvästra hörn längs D-400, där 38 lägenhetsannonser placerade havet inom 200 m. Från villorna i sluttningen var det angivna avståndet i median 2 km.
• Sluttningen: 71 % av Kargıcak ligger mer än 100 m över havet, och ingen publicerad busstidtabell gick att hitta, så ett hushåll i sluttningen behöver bil.
• Syedra: ruinerna av den antika staden Syedra, med en teater, bad, cisterner och en kyrka på OpenStreetMap, ligger innanför Kargıcaks gräns, 4,4 km landsväg från kusten och cirka 20 minuter med bil.

Taxorna för el och vatten och priserna i livsmedelsbutikerna är desamma som i övriga Alanya, så levnadskostnaderna i Kargıcak skiljer sig från resten av distriktet främst i hyra, aidat och kostnaden för en bil. Fler butiker, marknaderna och ett större utbud av tjänster finns i Mahmutlar, Kargıcaks granne i nordväst.

Vilka är nackdelarna med att bo i Kargıcak?

De största nackdelarna med Kargıcak är avståndet till centrum medan ringvägen inte är klar, en sluttning där bil är nödvändig, risken för skogsbrand, namnet på stängningslistan från 2022, de högsta utropspriserna och avgifterna av de åtta undersökta stadsdelarna, en tunn hyresmarknad nästan utan villor att hyra och villatitlar som sällan är fristående. Ingen av dem utesluter Kargıcak, men var och en ändrar vad en köpare bör kontrollera.

• Avstånd: Alanyas centrum ligger 15,3 km bort, cirka 19 minuter utan trafik, och de sista 3,2 km av den östra ringvägen, från Mahmutlar till Kargıcak, hade inte öppnat i oktober 2026.
• Sluttningen: 71 % av stadsdelen ligger över 100 m, villorna ligger enligt annonsernas egna uppgifter i median 2 km från havet, och ingen tidtabell för kollektivtrafik gick att hitta.
• Skogsbrand: en brand som bröt ut omkring 22:40 den 18 september 2025 i Aliefendi, Kargıcaks granne, spred sig via İspatlı in i Kargıcak. Antalyas regionala skogsdirektorat angav den skadade skogen till 300 hektar när branden var under kontroll den 20 september. Kargıcaks muhtar sa till nyhetsbyrån DHA den 19 september att nära 50 villor i Kargıcak hade evakuerats, och DHA rapporterade inga dödsfall men skador på två villor under uppförande, ett trädgårdshus och ett fordon.
• Stängningslistan: Kargıcak står fortfarande på listan från 2022, och provinsens migrationsmyndighet använde den äldre lydelsen på sin egen sida den 20 oktober 2026.
• Pris och avgifter: i oktober 2026 var medianpriset på 8 650 000 TRY och medianaidat på 3 000 TRY i månaden de högsta av de åtta stadsdelar som undersökts på samma sätt, och medianen på 71 765 TRY per kvadratmeter den näst högsta, efter Kestel.
• Tunn hyresmarknad: 27 lägenheter och 3 villor annonserades för långtidsuthyrning, mot 191 lägenheter och 100 villor till salu.
• Titlar: bara 3 av de 43 villor som angav ägartyp hade en fristående titel, och 58 % av lägenheterna som angav en titel stod fortfarande på kat irtifakı.
• Avstånd till sjukhus: närmaste statliga sjukhus ligger 12,5 km bort i Oba.

Var och en av dessa kan kontrolleras innan ett bud läggs. Ägartypen, slutbeskedet, förvaltningsordningen och vägen från bostaden till kusten hör till de kontroller som beskrivs för en visningsresa för att köpa lägenhet i Alanya, och den som tittar på en villa i sluttningen bör också fråga om tomten gränsar till skog.

Vem passar Kargıcak för, och hur står det sig mot Mahmutlar, Oba, Tosmur, Cikcilli och Avsallar?

Kargıcak passar köpare som vill ha en ny lägenhet i en anläggning med pool nära havet eller en villa i sluttningen, som kör bil och flyger via Gazipaşa-Alanya flygplats, på 26,8 km och närmare än från alla de åtta undersökta stadsdelarna utom Demirtaş; för en köpare som behöver uppehållstillstånd baserat på fastighetsägande passar det bara med skriftlig bekräftelse för adressen, eftersom Kargıcak fortfarande står på stängningslistan från 2022. Två av fem lägenheter och nästan varje villa klarade värdekravet på 200 000 amerikanska dollar i oktober 2026.

Försäljningspriserna samlades in för Kargıcak den 20 oktober, för Cikcilli den 17 oktober, för Avsallar den 16 oktober, för Oba och Tosmur den 14 oktober, för Mahmutlar den 13 oktober, för Kestel den 21 oktober och för Demirtaş den 22 oktober 2026. Hyrorna för Kargıcak, Cikcilli, Avsallar, Tosmur, Kestel och Demirtaş är alla annonser som låg ute på insamlingsdagen; de för Oba och Mahmutlar kommer från annonser publicerade mellan juli och oktober 2026. Avstånden är mätta till samma punkt vid Güller Pınarı och till samma flygplatspunkt. Bara Kargıcak hade tillräckligt många villor till salu för att mäta, så villamarknaden har ingen motsvarighet i jämförelsen.

Med dessa siffror passar Kargıcak en köpare som ska använda bostaden för långa vistelser och vill ha antingen en ny lägenhet vid havet eller utrymme och pool i sluttningen, och som accepterar vägen in till Alanya. Det passar sämre för en investerare som köper för att hyra ut och hittar högre avkastning på enrumslägenheter i Oba, Mahmutlar eller Avsallar, för en köpare utan bil eller för en köpare som vill ha sjukhuset och centrum inom några minuter, vilket Cikcilli, Oba och Tosmur erbjuder. Den som vill ha en fristående villa med egen lagfart får räkna med att leta: i urvalet på 100 angav tre den titeln.

Räkneexempel: köpa och hyra ut en möblerad 2+1 i Kargıcak

En möblerad tvårumslägenhet köpt till medianutropspriset i oktober 2026 på 7 765 000 TRY och uthyrd till medianbegärd hyra på 35 000 TRY i månaden skulle ge cirka 4,3 % om året netto, före inkomstskatt, om köparen betalar hela lagfartsavgiften och ingen mäklararvode. Beräkningen använder medianerna från annonsurvalen och de avgifter som gäller 2026, fullständigt beskrivna under köpkostnader i Turkiet. En möblerad 2+1 används eftersom 2+1:or är den största gruppen bland lägenheterna till salu, 68 av 191, och bland hyreslägenheterna, 13 av 27, och eftersom den möblerade 2+1:an har det största hyresurvalet, nio annonser.

Vid priserna i oktober 2026 är nettoinkomsten på 348 058 TRY 4,3 % av en utgift på 8 075 600 TRY och 4,1 % av 8 448 320 TRY om köparen också betalar det högsta mäklararvodet. Mindre kostnader är utelämnade: lantmäteriets serviceavgift, den edsvurna tolken vid lagfartskontoret, reparationer, utbyte av möbler och inkomstskatten på hyran, som beror på ägarens skatterättsliga hemvist. Raden för fastighetsskatt är ett antagande, eftersom en lägenhets kommunala värde bestäms av Alanyas kommun, inte av marknaden, och hyran vilar på nio annonser för möblerade 2+1:or.

Samma beräkning ger cirka 4,8 % för en möblerad 1+1, vid medianerna i oktober 2026 på 4 985 000 TRY och 26 000 TRY i månaden från fem hyror, och cirka 3,8 % för en omöblerad 2+1. Räkneexemplen för Oba (5,9 %), Mahmutlar (5,3 %), Avsallar (5,2 %) och Tosmur (4,6 %) gav högre siffror och Cikcillis (3,9 %) lägre, så för uthyrning ligger Kargıcak i mitten. Med cirka 157 000 amerikanska dollar ligger den möblerade 2+1:an under de 200 000 amerikanska dollar som ett uppehållstillstånd baserat på fastighetsägande kräver, och en uthyrd lägenhet kan i vilket fall inte ligga till grund för ett sådant.

En villa går inte att räkna på samma sätt, eftersom Kargıcak inte har någon villahyresmarknad att mäta. Köpsidan för medianvillan med tre sovrum, till utropspriset i oktober 2026 på 20 500 000 TRY, blir tre rader.

Med cirka 414 500 amerikanska dollar i oktober 2026 klarar medianvillan med tre sovrum värdekravet för uppehållstillstånd mer än två gånger om, förutsatt att ägaren själv bor i den. Driftskostnaderna varierar mer än för en lägenhet: de 8 villaannonser som angav aidat gav belopp från 2 150 TRY till 16 000 TRY i månaden, och DASK-premien stiger med bruttoytan.

Hur snabbt rör sig priser och hyror i Kargıcak?

Officiella siffror går inte under regionnivå: i regionen Antalya, Burdur och Isparta steg TCMB:s bostadsprisindex med 20,0 % och indexet för nya hyresgästers hyror med 23,6 % under året fram till september 2026, enligt bulletinen som publicerades den 16 oktober 2026. Den årliga konsumentprisinflationen var 29,73 % i september 2026 enligt TÜİK, så båda siffrorna var real nedgång, med ungefär 7,5 % för priser och 5 % för hyror. I hela Turkiet steg de två indexen med 22,3 % och 26,6 %.

Varken TCMB eller TÜİK publicerar något index för Alanya eller för en enskild stadsdel. Annonsmedianerna för Kargıcak är en ögonblicksbild av utropspriser en dag, den 20 oktober 2026, och förnyas i januari 2027 med samma metod som för Oba, Tosmur, Mahmutlar, Avsallar och Cikcilli, så att förändringen i Kargıcak självt kan mätas från och med då.