Alanya Avsallar satılık daire fiyatları 2026: kira, pazar ve ikamet durumu

Avsallar, Antalya'nın Alanya ilçesine bağlı, Güller Pınarı'ndaki şehir merkezinin karayoluyla yaklaşık 24,6 km batısında, D-400 üzerinde İncekum ile Türkler arasında kalan bir sahil mahallesidir. 16 Ekim 2026'da Emlakjet'te Avsallar'daki 363 satılık dairenin medyan istenen fiyatı 4.200.000 TL (yaklaşık 75.900 euro), metrekare başına medyanı 59.000 TL'ydi; aynı yöntemle ölçüldüğünde bu, Mahmutlar'la aynı düzeyde ve Oba'nın %13 altındadır, dairelerin %57'si 1+1'dir ve %78'i 100.000 euronun altında istenmektedir. Stok, aynı yöntemle örneklenen dört mahallenin en yenisidir: dairelerin %85'i beş yaş ve altındaki binalarda, ama yeni daireler metrekare başına eskilerden fazla istenmiyor ve tapu tipini belirten ilanların %57'si hâlâ kat irtifakında. Uzun dönem kiralık yalnız 32 daire vardı, medyan kira ayda 22.000 TL; eşyalı bir 1+1'in brüt getirisi yaklaşık %6,7, tapu harcı, aidat, sigorta, emlak vergisi ve bir ay boş kalma düşüldükten sonra hesaplanan net getirisi yaklaşık %5,2'dir. Avsallar, Göç İdaresi Başkanlığı'nın 2022 kapalı mahalleler listesinde hâlâ adıyla duruyor, ama Başkanlığın duyurusu Nisan ile Eylül 2026 arasında ikamet iznini kapatmanın kapsadığı işlemler arasında saymayı bıraktı; değer şartı ise değişmedi ve satılık dairelerin yalnız %3'ü mülke dayalı iznin istediği 200.000 doları geçiyor. Gündelik ihtiyaçlar, Konak Caddesi'ndeki çarşamba pazarından 13 zincir market şubesine kadar merkeze yakın; en yakın devlet hastaneleri ise 28,3 km uzakta Oba'da ve 37,3 km uzakta Manavgat'ta, iç kesimde yapılan otoyol da Avsallar'a 2028'e kadar bir şantiye kampı ve iki döküm sahası getiriyor ama kendi kavşağını vermiyor.

Avsallar nerede, Alanya merkeze ve havalimanlarına kaç km?

Avsallar, Antalya'nın Alanya ilçesine bağlı, şehrin batısındaki turizm kıyısında yer alan bir sahil mahallesidir; 16 Ekim 2026'da yapılan OpenStreetMap rota ölçümüne göre Güller Pınarı'ndaki Alanya merkezine karayoluyla yaklaşık 24,6 km, Gazipaşa-Alanya Havalimanı'na 66,0 km, Antalya Havalimanı'na 103,9 km uzaklıktadır. Avsallar sahil devlet yolu D-400'ün üzerindedir; batısında İncekum, doğusunda Türkler bulunur. Avsallar, Antalya Havalimanı'na Tosmur ve Mahmutlar'dan 24 ila 30 dakika daha yakın, Oba'daki Alanya devlet eğitim hastanesine ise 12 ila 19 dakika daha uzaktır.

Avsallar, eski Avsallar Belediyesi'nin tarihçe sayfasına göre 1986'ya kadar köydü; o yıl belediye kurularak kasaba oldu. 2012 tarihli büyükşehir kanunu 6360, Antalya ilindeki belde belediyelerinin tüzel kişiliğini kaldırdı ve her birini "belde ismiyle tek mahalle olarak" bağlı olduğu ilçeye kattı. Avsallar böylece Mart 2014 yerel seçimleriyle Alanya'nın bir mahallesi oldu; kendi belediyesi olan İncekum da ayrı bir mahalle oldu.

Aynı rota ölçümü, bir sakinin gerçekte sürdüğü mesafeleri verir.

Süreler rota motorunun trafiksiz tahminleridir, yaz trafiği D-400'de her satıra eklenir. Bazı mesafeler yöne göre değişir, çünkü D-400 bölünmüş yoldur: İncekum Plajı Avsallar merkezine bir yönde 2,7 km, öbür yönde 5,5 km'dir. Ekim 2026'da Avsallar ile Alanya arasındaki toplu taşıma için yayımlanmış bir sefer saati ya da ücret bulunamadı, bu yüzden tablodaki süreler araçla sürüş içindir.

Serik'ten Alanya yönüne ücretli bir otoyol yapılıyor ve sözleşmesine göre en geç Ekim 2028'de açılıyor, ama Avsallar'a kendi kavşağı verilmiyor. Ana gövde İncekum, Avsallar ve Türkler'in yukarısından, iç kesimden geçiyor; Alarahan kavşağı (Km 117,6) ile Konaklı kavşağı (Km 133,4) arasındaki 16 km'de çıkış yok, yani bir Avsallar sakini bu ikisinden birinden otoyola girecek. Geçiş ücretleri, güzergah ve otoyolun Alanya'nın her bölgesi için neyi değiştirdiği Antalya-Alanya otoyolu başlığında anlatılıyor.

Avsallar'da kimler yaşıyor, nüfusu ne kadar?

TÜİK, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi'nde 31 Aralık 2022 itibarıyla Avsallar'da 15.220 kişi saydı; bu, Ekim 2026'da erişilebilen en güncel mahalle rakamıdır. Aynı kayıtta Avsallar'ın nüfusu City Population'ın derlemesine göre 2009'da 8.515, 2017'de 11.545'ti; yani kayıtlı nüfus 13 yılda yaklaşık %79 arttı. Karşılaştırma için 2022'de Tosmur'un nüfusu 11.712, Oba'nınki 28.864, Mahmutlar'ınki 53.034'tü.

Kayıt, adresi Avsallar'da olan kişileri sayar; bu yüzden adres kaydı olan yabancı sakinleri içerir, başka yerde yaşayan tatil evi sahiplerini içermez. Mahalle bazında yabancı nüfusu yayımlayan resmî bir kaynak yok. Göç İdaresi Başkanlığı 2022'de mahalleleri yabancı yoğunluğu gerekçesiyle kapattı ve Avsallar, Alanya'da o listeye giren dört mahalleden biriydi.

Satılık ilanlar aile konutundan çok tatil evine işaret ediyor. 16 Ekim 2026'da satılık 363 dairenin 343'ü, yani %94,5'i boş olarak tanımlanmıştı; 13'ünde mülk sahibi oturuyor, 7'si kiracılıydı. Aynı yöntemle ölçüldüğünde boş daire oranı Tosmur'da %87, Oba'da %88, Mahmutlar'da %91'di. Avsallar'ın oranı dördünün en yükseği ve satılık dairelerinden 115'i sıfır; yani piyasaya hâlâ yeni stok giriyor.

Alanya Avsallar'da satılık daire fiyatları ne kadar?

16 Ekim 2026'da Avsallar'da satılık dairelerin medyan istenen fiyatı 4.200.000 TL (yaklaşık 75.900 euro), brüt metrekare başına medyanı 59.000 TL'ydi (yaklaşık 1.067 euro). Medyanlar, o gün ulusal emlak portalı Emlakjet'te yayında olan 363 daire ilanının tamamından, her ilan sayfası tek tek okunarak hesaplandı. Euro karşılıkları, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) 15 Ekim 2026 bültenindeki 55,3113 TL'lik euro alış kuruyla verildi. Bunlar istenen fiyatlardır, satış fiyatı değil; ikisi arasındaki fark Alanya'da ev fiyatında pazarlık payı başlığında ele alınıyor.

Avsallar'da satılık dairelerin yarısından fazlası 1+1'dir ve 363 ilanın 282'si, yani %78'i, Ekim 2026'da 100.000 euronun altında istendi.

Brüt alan duvar ve balkon payını içerir; örneklemde net alan, brüt alanın medyan %90,9'u çıktı. 3+1 ve 4+1 satırları 19 ve 14 ilana dayanıyor, bu yüzden yalnız yol göstericidir.

Avsallar, aynı yöntemle örneklenen dört mahallenin en ucuzu; ama bunun nedeni metrekarenin ucuz olması değil, dairelerin küçük olması. Medyan metrekare fiyatı Avsallar'da 59.000 TL ile Mahmutlar'ın 13 Ekim 2026'daki 58.289 TL'sinin yaklaşık %1 üstünde, Tosmur'un 14 Ekim'deki 65.424 TL'sinin %10, Oba'nın 68.149 TL'sinin %13 altındaydı. Avsallar'da bir 1+1, Mahmutlar'dakinden %11, bir 2+1 %17 daha ucuza istendi; bunun bir nedeni Avsallar'daki 2+1'lerin daha küçük olması, medyan 110 m²'ye karşı 95,5 m².

Avsallar'da eşyanın gerçek bir fiyat farkı var. Ekim 2026'da eşyalı 1+1'ler 72 ilanda medyan 3.750.000 TL'ye, eşyasız 1+1'ler 117 ilanda 3.200.000 TL'ye istendi; yani eşyalılar %17 daha pahalıydı, ve iki grup aynı büyüklükte (medyan 54,5 m²'ye karşı 54 m²) ve aynı yaştaydı (iki yıla karşı bir yıl). 2+1'lerde bu karşılaştırma tutmuyor: 25 eşyalı 2+1, 86 eşyasız 2+1'den hem büyük hem eskiydi.

1 Temmuz 2026'dan sonra verilen ilanlarda 1+1 için 3.600.000 TL, 2+1 için 5.300.000 TL istendi. İlanların çoğu 2026'da verilmişti, ama 41'i 2025'ten ya da daha önceden beri yayındaydı; bir yıldan fazla ilanda kalan daire, istenen fiyattan satılmamış demektir.

Bina yaşına göre fiyat farkı

Avsallar'ın stoku, örneklenen dört mahallenin en yenisi: 363 satılık dairenin 309'u, yani %85'i, beş yaş ve altındaki binalarda; bu oran Oba'da %64, Mahmutlar'da %40, Tosmur'da %14. 115 sıfır dairenin 102'si oturuma hazır, 13'ü yapım aşamasında olarak tanımlanmıştı.

Avsallar'da yeni dairenin fiyat primi yok. Sıfır daireler metrekare başına 1 ila 5 yaşındaki dairelerden yaklaşık %9 daha ucuza istendi, 6 ila 15 yaşındaki daireler de sıfırlarla aşağı yukarı aynı fiyattaydı. Tosmur'da durum tersine: orada beş yaş ve altındaki 13 daire, tipik 11 ila 15 yaşındaki daireden metrekare başına yaklaşık %53 daha pahalıya istendi. Avsallar'da istenen fiyat bina yaşından çok büyüklüğü ve eşyayı izliyor.

Bina yaşı deprem güvenliği açısından yine de önemli. Yürürlükteki Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girdi ve uygulanıp uygulanmadığını belirleyen binanın bitiş yılı değil, yapı ruhsatının tarihidir. 2021'de biten bir daire bu yüzden eski yönetmelikle ruhsat almış olabilir; beş yaştan büyük binalardaki 54 daire, yani yaklaşık 2020'ye kadar bitenler, ondan önceye en çok düşme ihtimali olanlardır.

Denize yakın mı, geride mi: fiyat farkı

Ekim 2026'da Avsallar'da denize yakın daireler, metrekare başına geride kalanlardan daha pahalıya istenmedi. İlan açıklamasında denize mesafe yazan 56 ilandan 200 m içindeki 6 daire metrekare başına medyan 53.777 TL, 500 m ile 1 km arasındaki 27 daire 64.545 TL, 1 km'den uzaktaki 18 daire 58.801 TL istedi.

Sayılar küçük, ama tablo deniz primi görülmeyen Mahmutlar'a benziyor; denize 200 m içindeki dairelerin yaklaşık %72 daha pahalı istendiği Tosmur'a benzemiyor. İlan açıklamaları deniz manzarasını da mesafe kadar sık anıyor: 363 açıklamanın 55'i.

Avsallar'da kiralık daire fiyatları ne kadar?

16 Ekim 2026'da Avsallar'da uzun dönem kiralık dairelerin medyan istenen kirası ayda 22.000 TL'ydi (yaklaşık 398 euro); 1+1 için 15.750 TL, 2+1 için 29.000 TL. Medyanlar o gün Avsallar'daki 32 Emlakjet kiralık ilanının tamamından hesaplandı; 363 satılık daireye karşı bu, Avsallar'ı küçük bir kira piyasası yapıyor.

Eşya kirayı neredeyse ikinci bir yatak odası kadar artırıyor. Ekim 2026'da eşyalı bir 1+1 21.000 TL (yaklaşık 380 euro), eşyasız bir 1+1 15.000 TL (yaklaşık 271 euro) istedi; sekiz eşyasız 1+1'in altısı tam 15.000 TL istiyordu, yani o medyan birbirine benzeyen tek bir daire grubunu anlatıyor. Eşyalı bir 1+1 böylece 22.500 TL'lik eşyasız bir 2+1'e yakın kira istedi; eşyalı bir 2+1 ise 30.000 TL (yaklaşık 542 euro).

Avsallar'da kiralar doğudaki mahallelerden düşük, çünkü daireler küçük; metrekare daha ucuza kiralandığı için değil. Tüm boyutlarda Avsallar'da metrekare başına medyan kira 273 TL'ydi, Tosmur ve Mahmutlar'la aynı. Kiralık ilanlar haftalarca yayında kalıyor: Alanya'da yaşam maliyeti için kullanılan Temmuz-Ekim 2026 örneklemindeki 24 Avsallar ilanının hepsi 16 Ekim'de hâlâ yayındaydı; yani ya o daireler kiralanmadı ya da ilanları kiralandıktan sonra da yayında kaldı.

32 kiralık ilanın 29'unda ısınma klimayla sağlanıyordu, 15'i bir site içindeydi. Aidat belirten 20 ilanın medyanı Ekim 2026'da 1.500 TL'ydi. Depozito belirten 21 ilanın 13'ü bir aylık kira istiyordu.

Avsallar'da bir daire ne kadar kira getirisi sağlar?

Avsallar'da eşyalı bir 1+1, Ekim 2026'daki istenen fiyat ve kiralarla yaklaşık %6,7 brüt kira getirisi gösterdi; bu, örneklenen dört daire tipinin en yükseği, Oba'daki aynı dairenin %7,4'ünün altında ve Tosmur'daki eşyalı 2+1'in %5,5'inin üstündedir. Brüt getiri burada, medyan istenen kiranın on iki ayının aynı tip dairenin medyan istenen fiyatına bölünmesidir.

Her satır için iki çekince geçerli. İki rakam da istenen rakamdır, yani gerçek getiri alıcının ödediğine ve kiracının imzaladığına bağlıdır. Her kira 6 ila 8 ilana dayanıyor, bu yüzden tek bir yeni ilan bir satırı yarım puan oynatabilir. Eşyalı 1+1'in önde olmasının nedeni, eşyanın kirasını %40, fiyatını ise yalnız %17 artırması.

Net getiri daha düşüktür. Aidat, emlak vergisi, DASK zorunlu deprem sigortası ve kiracılar arasında boş geçen aylar kiradan düşer; eşyalı 1+1 için hesaplı örnek bu kalemleri tek tek hesaplıyor. Kira geliri Türkiye'de vergilendirilir, kurallar da yerleşik ve yerleşik olmayan malikler için farklıdır.

Kısa dönem tatil kiralaması ayrı bir rejimdir. Konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin 7464 sayılı Kanun'a göre bir konutun 100 güne kadar kiralanması Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi gerektirir, başvuruya da dairenin bulunduğu binadaki bütün kat maliklerinin oybirliği kararı eklenir. Anayasa Mahkemesi bu kurala yönelik iptal istemini 25 Aralık 2025'te reddetti, karar 2 Nisan 2026'da Resmî Gazete'de yayımlandı. Satılık 363 dairenin 263'ünün altı ve daha fazla katlı binalarda olduğu Avsallar'da tatil kiralaması, orta yükseklikteki bir bloktaki her malikin yazılı onayını gerektirir.

Bölgesel eğilim şimdilik ev sahibinin lehine. Antalya, Burdur ve Isparta bölgesinde TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi Ağustos 2026'ya kadarki bir yılda %22,8, Konut Fiyat Endeksi %19,5 arttı.

Yabancılar 2026'da Avsallar adresiyle ikamet izni alabilir mi?

Avsallar adresiyle ikamet izni, Göç İdaresi Başkanlığı'nın mahalle kapatma duyurusunun bugünkü metnine göre artık kapatma tarafından engellenmiyor; ama mülke dayalı izin hâlâ en az 200.000 ABD doları değerinde ve malikin kiraya vermeyip kendisinin oturduğu bir konut istiyor, ve Ekim 2026'da Avsallar'daki 363 satılık dairenin yalnız 11'i, yani %3'ü, bu kadarını istedi. Kapatma değişti, değer şartı değişmedi.

Avsallar, Başkanlığın 1 Temmuz 2022'den itibaren kapattığı 1.169 mahallenin listesinde, Alanya'dan Kargıcak, Mahmutlar ve Kestel ile birlikte yer alıyor. Başkanlığın duyurusu en az Nisan 2026'ya kadar listedeki mahallelerin geçici ve uluslararası koruma kayıtlarının yanında ikamet iznine de kapalı olduğunu söylüyordu. Aynı sayfanın 29 Eylül 2026'da arşivlenen sürümü ve 16 Ekim 2026'da kontrol edilen canlı sayfa ise yalnız geçici koruma, uluslararası koruma ve koruma altındakilerin ikamet ili değişikliği işlemlerini sayıyor. 2022 listesi hâlâ ekli.

Başkanlık kısıtlamanın kaldırıldığını söyleyen ayrı bir duyuru yayımlamadı, bu yüzden her başvuru yine kendi belgelerine göre karara bağlanıyor. Kapatma metni artık hiçbir türden ikamet iznini anmadığı için değişiklik, mülkiyete dayalı iznin yanında kira sözleşmesine dayalı izni de kapsıyor; bu, yabancı uzun dönem kiracı arayan ev sahibi için önemli. Liste ve neyi kapsadığı, 2022'de olduğu gibi idari kararla yeniden değişebilir; aynı kurallar Mahmutlar ve listedeki diğer iki Alanya mahallesi için de geçerli.

Avsallar dairelerinin neredeyse hepsinin takıldığı yer değer şartı. Başkanlığın e-İkamet başvuru sitesinde yayımladığı kısa dönem ikamet izni belge listesi, mülke dayalı izinde kullanılan konutun edinim tarihi itibarıyla en az 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası değerinde olmasını ve kira ya da başka bir gelir için değil, yabancının kendi konutu olarak kullanılmasını şart koşuyor. TCMB'nin 15 Ekim 2026 tarihli 49,3315 TL'lik dolar alış kuruyla eşik yaklaşık 9.866.000 TL'ydi. Avsallar'daki 363 satılık daireden yalnız 11'i bu kadar istedi: beş 4+1, üç 3+1, iki 2+1 ve bir 5+1; tek bir 1+1 bile yok. Medyan 1+1 3.472.500 TL, yaklaşık 70.400 ABD doları istedi; bu, eşiğin aşağı yukarı üçte biri. Avsallar'ın %3'lük payı Mahmutlar'da %14, Oba ve Tosmur'da yaklaşık %27'dir; kiraya vermek için alınan bir daire de malikinin iznine dayanak olamaz.

Hangi kuralların geçerli olduğunu ilandaki ad değil, tapudaki mahalle belirler. Batıdaki İncekum ve doğudaki Türkler hiçbir zaman kapalı listede değildi; haritalar ve ilanlar ise kıyının bu bölümünün tamamı için sık sık Avsallar adını kullanıyor: OpenStreetMap'in İncekum Plajı için verdiği adreste, örneğin, iki ad birden geçiyor. Komşular ayrıca daha pahalı: 16 Ekim 2026'da İncekum'daki 10 satılık daire medyan 7.625.000 TL, Türkler'deki 27 daire 9.350.000 TL istedi; bunların 4'ü ve 10'u eşiğin üstündeydi.

Güvenli sıra, il göç idaresine tam adresle ilk ikamet izni başvurusunun kabul edilip edilmeyeceğini yazılı sormak ve bu cevabı satışın şartı yapmaktır. Başvurunun nasıl yürüdüğü ikamet izni başlığında anlatılıyor, güncel Avsallar'daki satılık ilanlar ayrıca listeleniyor.

Avsallar'da konut stoku nasıl?

Avsallar yeni ve orta yükseklikte sitelerin piyasasıdır: satılık dairelerin %85'i beş yaş ve altındaki binalarda, %41'i altı ila sekiz katlı binalarda ve tapu tipini belirten ilanların %57'si hâlâ kat irtifakında. 16 Ekim 2026'daki 363 satılık ilanın detay sayfaları bu profili veriyor ve profil, örneklenen diğer üç mahallenin her birinden farklı.

363 Avsallar ilanının 283'ü asansör, 286'sı açık ya da kapalı otopark belirtiyordu, 108'i daireyi bir site içinde gösteriyordu. Yalnız 4'ünde ısınma doğalgazla sağlanıyordu. Ekim 2026'da aidat belirten 98 satılık ilanın medyanı ayda 1.875 TL'ydi; bu Tosmur'da 1.500 TL, Oba'da 2.100 TL. 363 ilanın 285'i, yani %79'u, daireyi krediye uygun olarak tanımlıyordu.

Avsallar'da ilk bakılacak belge tapu tipidir. Tapuyu kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olarak belirten 228 ilanın 130'u kat irtifakı yazıyordu ve oran bitmiş binalarda da yüksek kalıyor: 1 ila 5 yaşındaki dairelerde 54 kat irtifakına karşı 49 kat mülkiyeti var. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine (iskan) dayanarak kat mülkiyetine çevrilir. Hâlâ kat irtifakında olan bitmiş bir daire, bu yüzden teklif vermeden önce binanın iskanının olup olmadığını ve tapunun ne zaman çevrileceğini sormak için bir nedendir. Her tapu tipinin alıcı için ne anlama geldiği tapu çeşitleri başlığında anlatılıyor. Satılık dairelerin on üçü hâlâ yapım aşamasındaydı. Müteahhitten yapılan bu tür ön ödemeli satışlarda Ticaret Bakanlığı, noterde düzenlenen bir satış vaadi sözleşmesi istiyor, alıcıya gerekçe göstermeden 14 gün içinde cayma hakkı veriyor, teslim süresini 48 ayla sınırlıyor ve 30 ve daha fazla konutlu projelerde tamamlama sigortası ya da banka teminatı şart koşuyor.

Avsallar'da günlük hayat nasıl: pazar, plaj, hastane, okul?

Avsallar'da gündelik hayat D-400 ve Konak Caddesi boyunca akıyor: çarşamba pazarı, zincir marketler, eczaneler, bir ilkokul ve halk plajı merkeze yaklaşık 1 km mesafede; ama hastane yok ve en yakın devlet hastaneleri 28,3 km uzakta Oba'da ve 37,3 km uzakta Manavgat'ta. Sayılan yerler Ekim 2026'da OpenStreetMap'te kayıtlı olanlardır, mesafeler Avsallar merkezinden karayoluyla verilmiştir.

• Haftalık pazar: Avsallar pazarı çarşambaları Konak Caddesi'ndeki kapalı pazar alanında kurulur, merkeze 1,2 km. OpenStreetMap pazar alanını çarşamba olarak işaretliyor, emlak ilanları da aynı çarşamba pazarını anlatıyor; Alanya Belediyesi'nin bir pazar takvimi bulunamadı.
• Deniz: OpenStreetMap merkeze 0,45 km ile 1 km arasında halk plajı şeritleri gösteriyor. İlanların çoğunun adını verdiği uzun kumsal İncekum Plajı ise komşu İncekum'da, bir sürüş yönünde 2,7 km uzakta.
• Sağlık: Avsallar'ın içinde hastane yok. Devlet eğitim hastanesi olan ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi 28,3 km uzakta Oba'da, trafiksiz yaklaşık 23 dakika; Manavgat Devlet Hastanesi 37,3 km uzakta, yaklaşık 29 dakika. OpenStreetMap merkeze 3,5 km içinde yedi eczane kaydediyor. Aile hekimlerinin çalıştığı aile sağlığı merkezi Ekim 2026'da haritada ya da yayımlanmış listelerde bulunamadı; adresini muhtarlıktan sormak gerekiyor.
• Alışveriş: OpenStreetMap merkeze 3,5 km içinde 13 zincir market şubesi kaydediyor: beş BİM, üç Şok, iki Migros, iki Carrefour ve bir A101.
• Okullar: OpenStreetMap merkezin yakınında adıyla bir ilkokul, Alaaddin Keykubat İlkokulu, ve adsız iki okul alanı gösteriyor; ortaokul ve lise seçenekleri Alanya İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü'nden teyit edilmeli.

Elektrik, su ve market fiyatları Alanya'nın geri kalanıyla aynı; bu yüzden Avsallar'da yaşam maliyeti ilçenin geri kalanından esas olarak kira ve şehre sürüşte ayrılıyor.

Avsallar'da yaşamanın dezavantajları neler?

Avsallar'ın başlıca dezavantajları Alanya'nın hastane ve resmî dairelerine uzaklığı, satılık dairelerin %97'sinin geçemediği ikamet değer şartı, yeni 1+1'lerin kalabalık piyasası, kat irtifakı tapular, ince bir kira piyasası ve 2028'e kadar süren otoyol inşaatıdır. Bunların hiçbiri Avsallar'ı elemez, ama her biri alıcının neyi kontrol etmesi gerektiğini değiştirir.

• Uzaklık: Avsallar, Alanya merkezine 24,6 km, devlet eğitim hastanesine 28,3 km, Gazipaşa havalimanına 66,0 km uzakta; Alanya'ya toplu taşıma için yayımlanmış bir sefer saati bulunamadı.
• İkamet izni: kapatma metni artık ikamet iznini saymıyor, ama 16 Ekim 2026'daki 363 satılık dairenin 352'si mülke dayalı iznin istediği 200.000 ABD dolarının altında istendi ve 206 adet 1+1'in hiçbiri o eşiğe ulaşmadı.
• Yeni konut rekabeti: aynı gün 115 sıfır ve 206 adet 1+1 satılıktı; ikinci el bir 1+1 doğrudan müteahhit stokuyla yarışıyor ve yeni daireler metrekare başına beş yaşındakilerden fazla istenmiyor.
• Kat irtifakı tapular: tapu tipini belirten ilanların %57'si kat irtifakı yazıyordu; tapu tipini belirten 1 ila 5 yaşındaki 103 dairenin 54'ü dahil.
• İnce kira piyasası: 363 satılık daireye karşı yalnız 32 daire uzun dönem kiralık ilandaydı ve Temmuz ile Ekim başı arasında verilen 24 ilanın hepsi 16 Ekim'de hâlâ yayındaydı.
• Otoyol inşaatı: projenin çevresel ve sosyal etki değerlendirmesi, beton ve asfalt santralleriyle 3 No'lu Şantiye Kampı'nı Km 124+300'de Avsallar ve İncekum yakınına koyuyor, iki döküm sahasını Avsallar'da gösteriyor ve ana gövde ile Avsallar'ın en yakın binası arasındaki mesafeyi 0 m veriyor; çalışmalar en geç Ekim 2028'deki açılışa kadar sürüyor.
• Boş daireler: satılık 363 dairenin 343'ü ilan anında boştu, bu örneklenen dört mahallenin en yüksek oranı; yıl boyu komşu isteyen alıcı, bir blokta kaç dairede oturulduğunu sormalı.

Bunların her biri teklif vermeden önce kontrol edilebilir. Yapı kullanma izni ve tapu tipi, Alanya'da ev bakarken nelere dikkat edilmeli başlığındaki kontroller arasında yer alıyor ve ikisini de satıcı satışı hâlâ isterken almak daha kolay.

Avsallar kime uygun; Oba, Tosmur ve Mahmutlar'la nasıl karşılaştırılır?

Avsallar, havuzlu bir sitede, tatil için ya da kiraya vermek üzere, Ekim 2026 fiyatlarıyla 100.000 euronun altında yeni bir 1+1 isteyen ve Alanya'ya yaklaşık 20, devlet hastanesine 23 dakikalık sürüşü kabul eden alıcıya uygundur. Eşya koymaya hazır ev sahibine de uyar, çünkü Avsallar'da örneklenen daire tipleri içinde en yüksek brüt getiriyi yaklaşık %6,7 ile eşyalı 1+1 gösterdi.

Satış fiyatları Avsallar için 16 Ekim'de, Oba ve Tosmur için 14 Ekim'de, Mahmutlar için 13 Ekim 2026'da örneklendi. Avsallar ve Tosmur kiraları örnekleme günü yayında olan ilanların tamamıdır; Oba ve Mahmutlar kiraları Temmuz-Ekim 2026 arasında verilen ilanlardan. Merkeze mesafeler Güller Pınarı'ndaki aynı noktaya ölçüldü. Kapalı liste Avsallar, Mahmutlar ve Kestel'i hâlâ sayıyor, ama 2026 değişikliğinden bu yana ikamet iznini kapsamıyor. Kestel ve Demirtaş aynı yöntemle 21 ve 22 Ekim 2026'da, ilk dördünden sonra örneklendi ve Avsallar'ın bu dört arasındaki sıralamalarının hiçbirini değiştirmiyor.

Bu rakamlarla Avsallar, en dar bütçeyle yeni bir bina isteyen alıcıya ve 1+1'ini eşyalı kiraya veren ev sahibine uyuyor. Mülke dayalı ikamet izni gereken alıcıya daha az uyuyor, çünkü değer şartını yalnız 11 satılık daire geçti; on dakika içinde hastane isteyen emekliye de, ki bunu Oba ve Tosmur sunuyor; kat mülkiyetli, oturmuş bir blok isteyen alıcıya da, ki bunu Tosmur'un daha eski stoku daha sık sağlıyor.

Hesaplı örnek: Avsallar'da eşyalı bir 1+1 alıp kiraya vermek

Ekim 2026'nın medyan istenen fiyatı olan 3.750.000 TL'ye alınıp ayda 21.000 TL'lik medyan istenen kirayla kiraya verilen eşyalı bir 1+1, alıcı tapu harcının tamamını ödeyip emlakçı ücreti ödemezse, gelir vergisi öncesi yılda yaklaşık %5,2 net getiri sağlar. Hesap, ilan örneklemlerinin medyanlarını ve 2026'da yürürlükteki harç ve ücretleri kullanıyor; hepsi Türkiye'de alım masrafları başlığında tam olarak anlatılıyor. 1+1 seçildi, çünkü Avsallar'da satılık dairelerin %57'si ve kiralık dairelerin yarısı 1+1.

Ekim 2026 fiyatlarıyla 202.458 TL'lik net gelir, 3.900.000 TL'lik çıkışın %5,2'si, alıcı azami emlakçı ücretini de öderse 4.080.000 TL'nin %5,0'ıdır. Küçük kalemler dışarıda bırakıldı: tapu döner sermaye ücreti, tapu dairesindeki yeminli tercüman, eşya yenileme ve malikin vergi yerleşikliğine bağlı olan kira geliri vergisi. Emlak vergisi satırı bir varsayımdır, çünkü dairenin emlak vergisi değerini piyasa değil Alanya Belediyesi belirler; kira da yalnız yedi eşyalı 1+1 ilanına dayanıyor.

Aynı hesap Oba'da eşyalı bir 1+1 için %5,9, Tosmur'da eşyalı bir 2+1 için %4,6 vermişti; Avsallar'ın eşyalı 1+1'i ikisinin arasında kalıyor. Ekim 2026'da yaklaşık 76.000 ABD doları olan daire, mülke dayalı ikamet izninin istediği 200.000 ABD dolarının da çok altında; kiracıya verilmiş bir daire zaten böyle bir izne dayanak olamaz.

Avsallar'da fiyatlar ve kiralar ne hızla değişiyor?

Resmî rakamlar bölgenin altına inmiyor: Antalya, Burdur ve Isparta bölgesinde TCMB Konut Fiyat Endeksi Ağustos 2026'ya kadarki bir yılda %19,5, Yeni Kiracı Kira Endeksi %22,8 arttı. TÜİK'e göre yıllık tüketici enflasyonu Ağustos 2026'da %31,51'di, yani iki rakam da reel olarak düşüştü: fiyatlarda yaklaşık %9, kiralarda %7.

Ne TCMB ne TÜİK, Alanya ya da tek bir mahalle için endeks yayımlıyor. Avsallar'ın ilan medyanları tek bir günün, 16 Ekim 2026'nın istenen fiyat fotoğrafıdır ve Ocak 2027'de Oba, Tosmur ve Mahmutlar'da kullanılan yöntemle yenilenecek; Avsallar'ın kendi değişimi o tarihten itibaren ölçülebilecek.