Kargıcak, Alanya 2026: cijene vila i stanova, najam i boravišna dozvola

Kargıcak je naselje Alanye u provinciji Antalya koje se od obale penje uz padinu, 15,3 km cestom jugoistočno od centra i 26,8 km od aerodroma Gazipaşa-Alanya, drugo najbliže tom aerodromu, nakon Demirtaşa, od osam naselja Alanye istraženih istom metodom, a 71% njegovih 23,4 km² leži više od 100 m iznad mora. Dana 20. oktobra 2026. 191 stan na prodaju u Kargıcaku na Emlakjetu imao je medijanu tražene cijene od 8.650.000 TRY, oko 155.900 EUR, i medijanu od 71.765 TRY po kvadratnom metru; cijena je bila najviša od osam, a kvadratni metar drugi nakon Kestela, jer su većina novi stanovi u kompleksima s bazenom na obalnom pojasu, gdje su novi stanovi do 200 m od mora tražili po kvadratnom metru oko 45% više nego oni više uz padinu. 100 vila na padini tražilo je medijanu od 22.175.000 TRY, oko 399.800 EUR, a vlastiti bazen dodavao je medijani 58%, ali samo 3 od 43 vile koje su navele vrstu vlasništva imale su poseban tapu za kuću na vlastitoj parceli; ostale dijele zemljište u režimu etažnog vlasništva. Za dugoročni najam nuđeno je samo 27 stanova i 3 vile, s medijanom kirije od 28.000 TRY mjesečno za stan: namješten 2+1 davao je oko 5,4% bruto prinosa i u primjeru izračuna oko 4,3% neto, a prinos vile se ne može izmjeriti. Kargıcak je i dalje na listi zatvorenih naselja Uprave za migracije iz 2022., iako sadašnja formulacija zatvaranja više ne obuhvata boravišne dozvole, a 40% stanova i 97 od 100 vila tražilo je 200.000 američkih dolara koje zahtijeva boravišna dozvola na osnovu nekretnine. Cijena toga je put, jer posljednja 3,2 km istočne obilaznice Alanye do Kargıcaka još nisu izgrađena, medijana aidata od 3.000 TRY mjesečno, najviša od osam, i šuma iza vila, iz koje je u septembru 2025. požar stigao do Kargıcaka.

Gdje se nalazi Kargıcak i koliko je udaljen od centra Alanye i aerodroma?

Kargıcak je naselje (mahalle) općine Alanya u provinciji Antalya, na obali jugoistočno od Mahmutlara i uz padinu, a prema rutama OpenStreetMapa izmjerenim 20. oktobra 2026. udaljen je oko 15,3 km cestom od centra Alanye kod Güller Pınarı, 26,8 km od aerodroma Gazipaşa-Alanya i 144,4 km od aerodroma Antalya. Od osam naselja Alanye istraženih istom metodom Kargıcak je drugi najbliži aerodromu Gazipaşa-Alanya, nakon Demirtaşa s 22,6 km i ispred Mahmutlara s 31,3 km, i treći po udaljenosti od centra, nakon Demirtaşa s 24,9 km i Avsallara s 24,6 km.

Kargıcak je i velik. Prema granici Generalne direkcije za zemljišne knjige i katastar (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) Kargıcak obuhvata 23,4 km², oko devet puta više od Cikcillija i blizu 28,1 km² Mahmutlara. Kargıcak graniči s Mahmutlarom na sjeverozapadu, s Gözüküçüklüom na sjeveroistoku i s Aliefendijem, İspatlıjem i Sekijem na jugoistoku. Naselje izlazi na more u jugozapadnom uglu, gdje prolazi obalna cesta D-400 i gdje stoje tržni centar Plumeria i većina stambenih kompleksa, i odatle se penje prema grebenu. Ruševine antičkog grada Syedre leže unutar iste granice.

Kargıcak je bio gradić (belde) s vlastitom općinom sve dok Zakon 6360, zakon o velikim gradskim općinama iz 2012., nije stupio na snagu na lokalnim izborima u martu 2014. i pripojio ga Alanyi kao jedno naselje. Staro središte sela Köyiçi nalazi se oko 1,3 km cestom u unutrašnjosti od obalne ceste, oko osnovne škole Kargıcak Vahapoğlu.

Iste rute daju udaljenosti koje stanovnik zaista vozi.

Vremena vožnje su procjene servisa za rute bez gužve, pa ljetni saobraćaj dodaje na svaki red, a početna tačka je ista tačka Kargıcaka kao u udaljenostima u člancima o Obi i Mahmutlaru. Budući da D-400 ima razdvojene kolovoze, neke udaljenosti zavise od smjera: najbliži dio plaže označen na OpenStreetMapu udaljen je 0,9 km u jednom smjeru i 2,8 km u drugom. U oktobru 2026. nije pronađen objavljen red vožnje ni tarifa javnog prevoza između Kargıcaka i centra, pa vremena u tabeli važe za automobil.

Istočna obilaznica Alanye (Doğu Çevre Yolu) još ne dopire do Kargıcaka. Ministarstvo saobraćaja i infrastrukture otvorilo je dionicu između Hasbahçea i Mahmutlara 20. decembra 2025. od planiranih 15,2 km, a posljednja 3,2 km, od Mahmutlara do Kargıcaka, bila su još u fazi otkupa zemljišta: Generalna direkcija za ceste (KGM) zakazala je pregovore o eksproprijaciji za 8. juli 2026., a do 20. oktobra 2026. nisu objavljeni ni tender ni otvaranje. Vozač iz Kargıcaka zato ide cestom D-400 kroz Mahmutlar do obilaznice. Autoput s naplatom iz Serika, koji treba biti završen do oktobra 2028., završit će zapadno od Alanye u Telatiyeu na D-400; šta on mijenja za svaki dio općine opisuje članak autoput Antalya-Alanya.

Koliki dio Kargıcaka leži na padini?

Veći dio Kargıcaka je padina: prema modelu visina Copernicus 71% zemljišta unutar granice TKGM leži više od 100 m iznad nivoa mora, a 40% više od 200 m, uz medijanu visine od 164 m i najvišu tačku od 534 m. Poređenja radi, najviša tačka na granici Cikcillija nalazi se na oko 238 m. Podaci potiču iz 132 ravnomjerno raspoređene tačke unutar granice, očitane iz modela Copernicus rezolucije 90 m preko servisa Open-Meteo 20. oktobra 2026.

Dvije polovine Kargıcaka prodaju različite domove. Stambeni kompleksi su skupljeni na niskom obalnom pojasu: od 57 oglasa za stanove koji su udaljenost od mora naveli u naslovu ili opisu, 38 je navelo najviše 200 m, a 21 je stan opisao kao denize sıfır, odmah uz more. Vile se penju uz padinu: 17 oglasa za vile s navedenom udaljenošću od mora dalo je medijanu od 2.000 m, a samo 2 su navela 500 m ili manje. Staro središte sela Köyiçi nalazi se oko 37 m iznad mora, a iza njega teren se strmo diže. Domaćinstvo u vili na padini vozi se automobilom u kupovinu, u školu i na plažu, a 4,4 km uzbrdo do Syedre traju prema servisu za rute oko 20 minuta.

Ko živi u Kargıcaku?

TÜİK, turski zavod za statistiku, izbrojao je u adresnom registru stanovništva na dan 31. decembra 2022. u Kargıcaku 5.989 registrovanih stanovnika, što je najnoviji podatak za naselje koji je bilo moguće potvrditi u oktobru 2026., u odnosu na 3.065 u 2017. Za svoju veličinu Kargıcak je rijetko naseljen: oko 256 registrovanih stanovnika po km², naspram oko 1.890 u Mahmutlaru, koji je imao 53.034 stanovnika na 28,1 km². Poređenja radi, 2022. je Tosmur imao 11.712 stanovnika, Avsallar 15.220, Cikcilli 21.449, a Oba 28.864.

Registar broji osobe s adresom u Kargıcaku, pa obuhvata registrovane strane stanovnike, ali ne i vlasnike kuća za odmor koji žive negdje drugo. Nijedan zvanični izvor ne objavljuje broj stranih stanovnika po naseljima. Uprava za migracije (Göç İdaresi Başkanlığı) ipak je 2022. navela Kargıcak među naseljima zatvorenim zbog gustoće stranog stanovništva, zajedno s Mahmutlarom, Kestelom i Avsallarom u Alanyi.

Oglasi za prodaju opisuju tržište drugih domova. Od 191 stana na prodaju 20. oktobra 2026., 179, odnosno 94%, opisano je kao prazno, u 9 je živio vlasnik, a 3 su bila izdata, što je blizu 94,5% u Avsallaru i više od 88% u Obi i 89% u Cikcilliju. Tri od četiri stana na prodaju, 141 od 191, nuđena su namještena, naspram polovine u Cikcilliju i 45% u Obi, a 90 od 100 vila na prodaju stajalo je prazno.

Koliko košta kupovina stana u Kargıcaku?

Stanovi na prodaju u Kargıcaku 20. oktobra 2026. imali su medijanu tražene cijene od 8.650.000 TRY, oko 155.900 EUR, i medijanu od 71.765 TRY po kvadratnom metru bruto površine, oko 1.294 EUR; cijena je bila najviša od osam naselja Alanye istraženih istom metodom, a kvadratni metar drugi nakon 75.909 TRY u Kestelu. Medijane potiču iz svih 191 oglasa za stanove objavljenih tog dana na Emlakjetu, nacionalnom turskom portalu za nekretnine, pročitanih jedan po jedan. Iznosi u eurima izračunati su po kupovnom kursu eura od 55,4677 TRY iz biltena Centralne banke Republike Turske (TCMB) od 19. oktobra 2026. To su tražene cijene, a ne cijene prodaje, a razliku između njih opisuje članak pregovaranje o cijeni nekretnine u Alanyi.

Dvosobni i jednosobni stanovi čine dvije trećine od 191 oglasa, 68 i 60 njih.

Turski oglasi broje sobe kao spavaće sobe plus dnevni boravak, pa 1+1 ima jednu spavaću sobu i odvojen dnevni boravak, a 2+1 dvije spavaće sobe. Bruto površina uključuje udio zidova i balkona; u uzorku je neto površina iznosila u medijani 92% bruto podatka. Red 4+1 počiva na 14 oglasa i zato je samo okviran, a visoka cijena kvadratnog metra kod 1+1 proizlazi iz male površine.

Kargıcak ima drugi najskuplji kvadratni metar od osam naselja, nakon Kestela, iako spada među najudaljenija od centra. Medijana od 71.765 TRY po kvadratnom metru bila je 5% niža od 75.909 TRY u Kestelu, izmjereno 21. oktobra 2026., ali 5% viša od 68.149 TRY u Obi i 10% viša od 65.424 TRY u Tosmuru, izmjereno 14. oktobra 2026., 14% viša od 63.195 TRY u Cikcilliju 17. oktobra, 22% viša od 59.000 TRY u Avsallaru 16. oktobra, 23% viša od 58.289 TRY u Mahmutlaru 13. oktobra i 25% viša od 57.556 TRY u Demirtaşu 22. oktobra. Stan 2+1 u Kargıcaku tražio je 29% više nego u susjednom Mahmutlaru, gdje je medijana za 2+1 iznosila 5.905.000 TRY.

Oglasi objavljeni od 1. jula 2026. tražili su za 2+1 7.743.000 TRY, u skladu s cijelim uzorkom. Većina oglasa objavljena je 2026., ali 19 ih je bilo online od 2025. ili ranije, a stan koji se i dalje prodaje nakon godinu dana nije prodat po traženoj cijeni.

Koliko blizina mora podiže cijenu stana u Kargıcaku?

U zgradama do pet godina stanovi u Kargıcaku opisani kao najviše 200 m od mora tražili su u oktobru 2026. medijanu od 101.837 TRY po kvadratnom metru, oko 45% više od 70.000 TRY dalje od obale. Poređenje drži starost zgrade fiksnom, pa razlika nije premija za novogradnju: počiva na 25 oglasa do 200 m i 15 dalje, koji su naveli udaljenost i nalaze se u zgradama do pet godina. U starijim zgradama 13 stanova do 200 m od mora tražilo je medijanu od 76.000 TRY.

Kompleksi odmah uz more čine prosjek Kargıcaka skupim. Od 38 oglasa koji su more smjestili unutar 200 m, 25 se odnosilo na zgrade do pet godina, a 21 je stan opisao kao odmah uz more. Udaljenosti su opisi agenata, a ne mjerenja, pa kupac treba provjeriti put do plaže na licu mjesta, uključujući i to da li prelazi D-400.

Starost zgrade i cijena

Stambeni fond Kargıcaka je mlad, a cijena kvadratnog metra pada u svakoj starosnoj grupi: 115 od 191 stana na prodaju, 60%, bilo je u zgradama do pet godina, od toga 29 novih. Taj udio je blizu 64% u Obi, niži od 85% u Avsallaru i jasno viši od 40% u Mahmutlaru, 14% u Tosmuru i 7% u Cikcilliju.

Novi stanovi tražili su po kvadratnom metru oko 57% više od stanova u zgradama starim od 16 do 20 godina, a cijena pada u svakoj starosnoj grupi. Starost zgrade važna je i za seizmičku sigurnost. Važeći turski pravilnik o zgradama u seizmičkim područjima (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) stupio je na snagu 1. januara 2019., a o tome da li se primjenjivao odlučuje datum građevinske dozvole, a ne godina završetka zgrade. 36 stanova u zgradama starijim od deset godina zato je izgrađeno po ranijim pravilima; to ih ne čini nesigurnim, ali prije kupovine nekog od njih vrijedi naručiti pregled konstrukcije.

Koliko košta vila u Kargıcaku?

Vile na prodaju u Kargıcaku 20. oktobra 2026. imale su medijanu tražene cijene od 22.175.000 TRY, oko 399.800 EUR, i medijanu od 80.051 TRY po kvadratnom metru bruto površine, oko 1.443 EUR, a tipična vila s tri spavaće sobe od 229 m² tražila je 20.500.000 TRY. Medijane potiču iz 100 od 108 oglasa za vile na Emlakjetu tog dana; preostalih 8, s bruto površinom od 710 do 2.000 m² i cijenama od 28,5 do 193 miliona TRY, izostavljeno je kao ekstremne vrijednosti.

Vile s tri spavaće sobe čine polovinu uzorka.

Vlastiti bazen najveća je pojedinačna razlika u cijeni. U oktobru 2026. 53 vile čiji opis spominje privatni bazen tražile su medijanu od 29.300.000 TRY, oko 528.200 EUR, naspram 18.500.000 TRY, oko 333.500 EUR, za 47 vila bez bazena, odnosno 58% više. Vile s bazenom su i veće, u medijani 333 m² naspram 270 m², pa po kvadratnom metru razlika iznosi 30%: 92.394 TRY naspram 70.909 TRY.

Polovina vila na prodaju, 50 od 100, bila je u zgradama do pet godina, a 21 nova vila tražila je u oktobru 2026. medijanu od 100.000 TRY po kvadratnom metru. Većina vila imala je dva sprata (71) ili tri (27), 80 ih je nuđeno namješteno, a 16 je navelo podno grijanje. Trećina vila, 33, nalazila se u siteu (ograđenom stambenom kompleksu), i one su tražile medijanu od 19.600.000 TRY naspram 24.800.000 TRY za 67 izvan kompleksa. Raspon je velik: 30 vila tražilo je manje od 300.000 EUR, polovina manje od 400.000 EUR, a 8 više od 1.000.000 EUR.

Kargıcak je prvo od osam istraženih naselja Alanye s tržištem vila dovoljno velikim da se izmjeri; Kestel je 21. oktobra 2026. imao 10 oglasa za prodaju vila, a Demirtaş 22. oktobra 7, premalo za medijanu, a ostalih pet uzoraka obuhvata samo stanove, pa podaci o vilama nemaju pandan dobijen istom metodom. Oglasi za vile često opisuju pogled na more, 48 od 100, ali pogled je tvrdnja oglasa, a ne nešto što podaci mogu provjeriti.

Ima li vila u Kargıcaku poseban tapu za kuću na vlastitoj parceli?

Uglavnom nema: od 43 oglasa za vile koji su 20. oktobra 2026. naveli vrstu vlasništva, samo 3 su navela müstakil tapu, tapu za samostojeću kuću na vlastitoj parceli, dok su 24 navela kat mülkiyeti (puno vlasništvo nad stanom), a 16 kat irtifakı (etažno vlasništvo u fazi gradnje). U oba oblika etažnog vlasništva vila je samostalna jedinica veće nekretnine, a zemljište ispod nje dijeli s ostalim vlasnicima parcele.

Riječ u oglasu ne rješava pitanje. Od 100 oglasa za vile, 64 je koristilo riječ müstakil, odnosno samostojeća, a od 25 među njima koji su naveli vrstu vlasništva, 23 su bila u kat mülkiyeti ili kat irtifakı. Ni ograđeni kompleks nije mjerilo: od 22 vile izvan sitea s navedenom vrstom vlasništva, 20 ih je ipak bilo u etažnom vlasništvu. Polje vrste vlasništva popunjava agent koji objavljuje oglas, pa treba čitati sam tapu.

Zakon o etažnom vlasništvu (Kat Mülkiyeti Kanunu, Zakon 634) u četiri pravila određuje šta etažno vlasništvo znači za vlasnika vile.

• Zajedničko zemljište: vlasnici su suvlasnici zajedničkih dijelova nekretnine, uključujući zemljište, srazmjerno svojim udjelima u zemljištu (arsa payı), prema članu 16.
• Zajedničke bašte: dvorišta i sve što je potrebno za zajedničku upotrebu smatraju se zajedničkim dijelovima prema članu 4, osim ako tapu i pravila upravljanja ne dodjeljuju baštu ili bazen jednoj vili.
• Saglasnost za gradnju: gradnja, ugradnja ili izmjena bilo čega na zajedničkim dijelovima, na primjer novog bazena ili dogradnje, zahtijeva pisanu saglasnost četiri petine svih vlasnika, prema članu 19.
• Obavezujuća pravila upravljanja: pravila upravljanja (yönetim planı) određuju kako se nekretnina koristi i obavezuju svakog vlasnika, a njihova izmjena zahtijeva četiri petine vlasnika, prema članu 28.

Kat irtifakı dodaje drugu provjeru. Prema istom zakonu kat irtifakı se pretvara u kat mülkiyeti na osnovu upotrebne dozvole (yapı kullanma izin belgesi, zvane iskan) izdate za cijeli kompleks, a 3 od 16 vila s kat irtifakı bile su stare 11, 16 i 26 godina. Kupac koji želi vilu s vlastitim zemljištem treba pitati za müstakil tapu prije razgledanja, a kupac kojem odgovara vila u kompleksu treba pročitati pravila upravljanja prije potpisivanja. Šta svaka vrsta vlasništva znači za kupca opisuje članak vrste tapua: kat mülkiyeti i kat irtifakı.

Koliko košta najam u Kargıcaku?

Stanovi u Kargıcaku ponuđeni za dugoročni najam 20. oktobra 2026. imali su medijanu tražene kirije od 28.000 TRY mjesečno, oko 505 EUR, uz 22.500 TRY za 1+1 i 35.000 TRY za 2+1. Medijane potiču iz svih 27 oglasa za najam stanova u Kargıcaku na Emlakjetu tog dana; to je malo tržište najma pored 191 stana i 100 vila na prodaju.

Preostala dva stana 20. oktobra 2026. bila su 3+1 za 60.000 TRY i 4+1 za 40.000 TRY. U svim veličinama Kargıcak je tražio medijanu od 318 TRY kirije po kvadratnom metru, isto kao Oba i više od 270 do 273 TRY u Cikcilliju, Tosmuru, Mahmutlaru i Avsallaru. Stan 2+1 u Kargıcaku tražio je 35.000 TRY, naspram 33.750 TRY u Obi, 30.000 TRY u Cikcilliju, 29.000 TRY u Avsallaru i 25.000 TRY u Tosmuru i Mahmutlaru.

Vile gotovo da nema na tržištu dugoročnog najma. Dana 20. oktobra 2026. u Kargıcaku su se izdavale samo 3 vile: namještena 2+1 od 179 m² s vlastitim bazenom za 41.000 TRY mjesečno, 3+1 od 300 m² za 75.000 TRY i 5+2 od 280 m² za 10.000 TRY, daleko jeftinija od druge dvije. Tri oglasa ne daju medijanu, pa se kirija za vilu u Kargıcaku ne može navesti na osnovu tržišta.

Oglasi za najam u Kargıcaku stoje sedmicama. Od 19 oglasa iz Kargıcaka u uzorku od jula do početka oktobra 2026., korištenom za članak troškovi života u Alanyi, njih 15 je i dalje bilo objavljeno 20. oktobra; ili ti stanovi nisu izdati, ili su oglasi ostali nakon izdavanja. Od 16 oglasa za najam koji navode depozit, 12 je tražilo jednu mjesečnu kiriju, a 15 oglasa koji navode aidat, mjesečnu naknadu za održavanje, dalo je medijanu od 3.000 TRY.

Koliki prinos od najma može dati stan u Kargıcaku?

Namješten dvosoban stan u Kargıcaku davao je oko 5,4% bruto prinosa od najma uz tražene cijene i kirije iz oktobra 2026., a namješten jednosoban oko 6,3% na malom uzorku najma, dok se prinos vile ne može izmjeriti jer su se za najam nudile samo tri vile. Bruto prinos ovdje je dvanaest mjeseci medijane tražene kirije podijeljenih s medijanom tražene cijene istog tipa stana.

Namještaj u Kargıcaku mijenja kiriju jednosobnog stana, a ne njegovu cijenu. U oktobru 2026. namješten 1+1 tražio je pri kupovini 4.985.000 TRY, a nenamješten 4.970.000 TRY, oba u mladim zgradama, u medijani stara tri godine i godinu dana, ali su namješteni 1+1 tražili 26.000 TRY mjesečne kirije naspram 15.000 TRY za nenamještene, od kojih je šest bilo stanova od 45 do 65 m² u zgradama do tri godine. Za kupca koji želi izdavati 1+1, namještaj podiže bruto prinos s oko 3,6% na 6,3%.

Za svaki red važe dvije napomene. Oba podatka su tražene cijene, pa stvarni prinos zavisi od toga koliko kupac plati i šta zakupac potpiše. Najpouzdaniji je red za namješten 2+1, s devet kirija; redovi za 1+1 počivaju na pet i sedam kirija, a nenamješten 2+1 na četiri, pa jedan novi oglas može pomjeriti bilo koji od njih za pola poena ili više. Namješten 2+1 stavlja Kargıcak iznad 4,3% u Cikcilliju i malo ispod 5,5% u Tosmuru za isti tip, a namješten 1+1 ispod 7,4% u Obi, 6,9% u Mahmutlaru i 6,7% u Avsallaru.

Neto prinos je niži. Aidat, porez na imovinu, osiguranje od zemljotresa DASK i mjeseci kada stan stoji prazan između zakupaca oduzimaju se od kirije, a primjer izračuna za namješten 2+1 prolazi kroz te stavke. Prihod od najma u Turskoj se također oporezuje, s različitim pravilima za rezidente i nerezidente.

Kratkoročni turistički najam poseban je režim. Prema Zakonu 7464 o turističkom najmu stambenih jedinica izdavanje stana na periode do 100 dana zahtijeva dozvolu Ministarstva kulture i turizma, a uz zahtjev se prilaže jednoglasna odluka svih vlasnika u zgradi u kojoj je stan. Ustavni sud je 25. decembra 2025. odbio tužbu protiv tog pravila odlukom objavljenom u Službenom listu 2. aprila 2026. U Kargıcaku, gdje je polovina stanova na prodaju u petospratnim zgradama, a 157 od 191 oglasa spominje bazen, turistički najam zahtijeva pisanu saglasnost svakog vlasnika u zgradi.

Regionalni trend zasad ide u korist iznajmljivača. U regiji Antalya, Burdur i Isparta indeks kirija za nove zakupce TCMB porastao je za 23,6% u godini do septembra 2026., a njen indeks cijena stanova za 20,0%.

Mogu li stranci 2026. dobiti boravišnu dozvolu na adresi u Kargıcaku?

Boravišnu dozvolu na adresi u Kargıcaku zatvaranje naselja u sadašnjoj formulaciji Uprave za migracije više ne blokira, ali boravišna dozvola na osnovu nekretnine i dalje zahtijeva stan vrijedan najmanje 200.000 američkih dolara u kojem vlasnik sam živi, a 20. oktobra 2026. toliko je tražilo 76 od 191 stana na prodaju, 40%, i 97 od 100 vila. Zatvaranje se promijenilo, uslov vrijednosti nije, a u Kargıcaku taj uslov ispunjava mnogo više nekretnina nego u Mahmutlaru ili Avsallaru.

Kargıcak je prvi unos za Alanyu na listi od 1.169 naselja zatvorenih od 1. jula 2022., red 145 priložene datoteke, a slijede ga Mahmutlar, Kestel i Avsallar. Najmanje do aprila 2026. obavještenje Uprave govorilo je da su navedena naselja zatvorena za boravišne dozvole kao i za registraciju zaštite. Između aprila i septembra 2026. Uprava je preformulisala državno obavještenje o zatvaranju, koje više ne navodi boravišne dozvole među postupcima koje zatvaranje obuhvata; sada navodi registraciju privremene i međunarodne zaštite i promjenu provincije za osobe pod zaštitom. Stranica provjerena 20. oktobra 2026. ima novu formulaciju, a lista iz 2022. je i dalje priložena. Datumi i arhivske kopije opisani su u članku o Avsallaru, drugom naselju s liste.

Uprava nije objavila posebno obavještenje da je ograničenje ukinuto, pa se svaki zahtjev i dalje rješava na osnovu svojih dokumenata. Lista i njen obuhvat mogu se ponovo promijeniti upravnom odlukom, kao što se desilo 2022.

Na uslovu vrijednosti pada većina malih stanova u Kargıcaku, a ispunjava ga gotovo svaka vila. Spisak dokumenata Uprave za kratkoročnu boravišnu dozvolu, objavljen na stranici za podnošenje zahtjeva e-İkamet, zahtijeva da stan na kojem se zasniva dozvola po osnovu vlasništva na dan sticanja vrijedi najmanje 200.000 američkih dolara u turskim lirama i da se koristi kao vlastiti dom stranca, a ne izdaje ni koristi za drugi prihod. Po kupovnom kursu dolara TCMB od 19. oktobra 2026., 49,4632 TRY, prag je iznosio oko 9.893.000 TRY. Prag je prešlo 76 stanova: 37 od 47 stanova 3+1, 12 od 14 stanova 4+1, 22 od 68 stanova 2+1, 4 od 60 stanova 1+1 i jedan 3+2. Medijana za 2+1 iznosila je 7.610.000 TRY, oko 153.900 američkih dolara, otprilike 77% praga, a medijana vile s tri spavaće sobe oko 414.500 američkih dolara. Udio od 40% stanova u Kargıcaku isti je kao u Cikcilliju i poredi se s oko 27% u Obi i Tosmuru, 14% u Mahmutlaru i 3% u Avsallaru.

Vlastita stranica Pokrajinske direkcije za migracije u Antalyi pri provjeri 20. oktobra 2026. i dalje je imala raniju formulaciju, uključujući boravišne dozvole, a posebno obavještenje o promjeni nije objavljeno; zato je siguran redoslijed i dalje da se pokrajinska uprava za migracije pisano upita da li bi prvi zahtjev za boravišnu dozvolu na tačnoj adresi bio prihvaćen, i da se taj odgovor učini uslovom kupovine. Kako teče sam zahtjev opisuje poglavlje boravišna dozvola.

Kakav je stambeni fond u Kargıcaku?

Stanovi u Kargıcaku su novi, srednje visine i u stilu turističkih kompleksa: 60% stanova na prodaju bilo je u zgradama do pet godina, polovina u petospratnim zgradama, 82% oglasa spominjalo je bazen, a 74% je bilo namješteno, dok je 58% oglasa s navedenom vrstom vlasništva i dalje imalo kat irtifakı, vlasništvo u fazi gradnje. Profil daju detaljne stranice 191 oglasa za prodaju od 20. oktobra 2026., a od šest istraženih naselja najbliži je profilu Obe.

Od 191 oglasa u Kargıcaku, 97 se odnosilo na petospratne zgrade, 150 je navelo lift, 166 parking, otvoren ili natkriven, a 62 su stan smjestila u site. Nijedan nije naveo plinsko grijanje. Ukupno 48 oglasa za prodaju koji navode aidat dalo je u oktobru 2026. medijanu od 3.000 TRY mjesečno, najvišu od osam naselja, naspram 2.500 TRY u Kestelu, 2.100 TRY u Obi, 1.900 TRY u Demirtaşu, 1.875 TRY u Avsallaru, 1.700 TRY u Cikcilliju i 1.500 TRY u Tosmuru i Mahmutlaru, a 137 od 191 oglasa opisalo je stan kao pogodan za kredit.

U mladom fondu kat irtifakı je čest i sam po sebi nije znak upozorenja, ali ga ipak treba provjeriti. Od 100 oglasa koji su vlasništvo naveli kao kat irtifakı ili kat mülkiyeti, 58 je navelo kat irtifakı, uključujući 38 od 66 u zgradama do pet godina i 10 od 17 u zgradama starim od šest do deset godina. Prema zakonu o etažnom vlasništvu kat irtifakı se pretvara u kat mülkiyeti na osnovu upotrebne dozvole izdate za cijelu zgradu. Zgrada završena prije više od pet godina koja je i dalje u kat irtifakı obično nema registrovanu upotrebnu dozvolu, a to je razlog da se prije davanja ponude pita zašto.

Kakav je svakodnevni život u Kargıcaku: pijaca, bolnica, škola, more?

Svakodnevni život u Kargıcaku odvija se na obalnom pojasu: tržni centar, šest prodavnica trgovačkih lanaca i dvije apoteke nalaze se u samom naselju, ali sedmična pijaca, privatne klinike i većina drugih usluga su u Mahmutlaru, a najbliža državna bolnica je 12,5 km daleko. Navedena mjesta su ona zabilježena na OpenStreetMapu u oktobru 2026. koja leže unutar granice TKGM, s udaljenostima cestom od tačke Kargıcaka na obalnoj cesti.

• Sedmična pijaca: u oktobru 2026. nije bilo moguće potvrditi pijačni dan za sam Kargıcak. Najbliža pijaca na otvorenom (pazar) je utornička pijaca u Mahmutlaru kod Barış Caddesi, 2,9 km dalje, koju OpenStreetMap navodi kao otvorenu od 09:00 do 19:00; Mahmutlar ima i subotnju pijacu u centru. Oglas za nekretninu koji spominje "utorničku pijacu" u Kargıcaku najvjerovatnije misli na istu pijacu.
• Zdravstvo: u Kargıcaku nije zabilježena ni bolnica ni centar porodičnog zdravlja (aile sağlığı merkezi), a u oktobru 2026. nije pronađena državna bolnica u Kargıcaku, iako je pretrage često traže. Bolnica za obuku i istraživanje ALKÜ Alanya, državna klinička bolnica, nalazi se 12,5 km dalje u Obi, oko 16 minuta bez gužve. Privatna poliklinika je 3,4 km dalje u Mahmutlaru, a OpenStreetMap bilježi dvije apoteke u Kargıcaku. Porodičnog ljekara za adresu najbolje je potvrditi kod muhtara (muhtar), izabranog predsjednika naselja.
• Kupovina: tržni centar Plumeria je 0,6 km od tačke na obalnoj cesti, a šest prodavnica lanaca u Kargıcaku (A101, Migros Jet, dva Migrosa, Şok i BİM) nalazi se na obalnom pojasu. OpenStreetMap bilježi još 22 prodavnice prehrane u krugu od 3 km, većinu na Barbaros Caddesi i Atatürk Caddesi u Mahmutlaru.
• Škole: osnovna škola Kargıcak Vahapoğlu İlkokulu nalazi se u starom središtu sela Köyiçi, 1,3 km od obalne ceste, na parceli koju katastar opisuje kao dvije škole. Porodice trebaju potvrditi mjesta na svakom nivou kod općinske direkcije za obrazovanje u Alanyi (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• More: obala Kargıcaka je njegov jugozapadni ugao duž D-400, gdje je 38 oglasa za stanove smjestilo more unutar 200 m. Za vile na padini navedena udaljenost iznosila je u medijani 2 km.
• Padina: 71% Kargıcaka leži više od 100 m iznad mora, a objavljen red vožnje autobusa nije pronađen, pa domaćinstvu na padini treba automobil.
• Syedra: ruševine antičkog grada Syedre, s pozorištem, kupatilima, cisternama i crkvom zabilježenim na OpenStreetMapu, nalaze se unutar granice Kargıcaka, 4,4 km cestom od obale i oko 20 minuta automobilom.

Tarife za struju i vodu i cijene u prodavnicama iste su kao u ostatku Alanye, pa se troškovi života u Kargıcaku razlikuju od ostatka općine uglavnom po kiriji, aidatu i troškovima automobila. Više prodavnica, pijace i širi izbor usluga ima Mahmutlar, susjed Kargıcaka na sjeverozapadu.

Koje su mane života u Kargıcaku?

Glavne mane Kargıcaka su udaljenost od centra dok obilaznica nije završena, padina na kojoj je automobil neophodan, rizik od šumskog požara, njegovo ime na listi zatvorenih naselja iz 2022., najviše tražene cijene i naknade za održavanje od osam istraženih naselja, plitko tržište najma gotovo bez vila za izdavanje i vlasništvo nad vilama koje je rijetko samostalno. Nijedna ne isključuje Kargıcak, ali svaka mijenja ono što kupac treba provjeriti.

• Udaljenost: centar Alanye udaljen je 15,3 km, oko 19 minuta bez gužve, a posljednja 3,2 km istočne obilaznice, od Mahmutlara do Kargıcaka, nisu otvorena do oktobra 2026.
• Padina: 71% naselja leži iznad 100 m, vile su prema podacima samih oglasa u medijani 2 km od mora, a red vožnje javnog prevoza nije pronađen.
• Šumski požar: požar koji je izbio oko 22:40 18. septembra 2025. u Aliefendiju, susjedu Kargıcaka, proširio se preko İspatlıja na Kargıcak. Regionalna direkcija za šumarstvo Antalye procijenila je oštećenu šumu na 300 hektara kada je požar stavljen pod kontrolu 20. septembra. Muhtar Kargıcaka rekao je agenciji DHA 19. septembra da je u Kargıcaku evakuisano blizu 50 vila, a DHA je javila da nije bilo poginulih, ali da su oštećene dvije vile u izgradnji, baštenska kućica i vozilo.
• Lista zatvorenih naselja: Kargıcak je i dalje na listi iz 2022., a pokrajinska uprava za migracije koristila je na svojoj stranici 20. oktobra 2026. raniju formulaciju.
• Cijena i naknade za održavanje: u oktobru 2026. medijana cijene od 8.650.000 TRY i medijana aidata od 3.000 TRY mjesečno bile su najviše od osam naselja istraženih istom metodom, a medijana od 71.765 TRY po kvadratnom metru druga nakon Kestela.
• Plitko tržište najma: za dugoročni najam nuđeno je 27 stanova i 3 vile, naspram 191 stana i 100 vila na prodaju.
• Vlasništvo: samo 3 od 43 vile s navedenom vrstom vlasništva imale su samostalan tapu, a 58% stanova s navedenom vrstom vlasništva i dalje je bilo u kat irtifakı.
• Udaljenost do bolnice: najbliža državna bolnica je 12,5 km dalje u Obi.

Svaku od ovih tačaka moguće je provjeriti prije davanja ponude. Vrsta vlasništva, upotrebna dozvola, pravila upravljanja i put od kuće do obale spadaju u provjere opisane u članku put razgledanja nekretnina u Alanyi, a kupac koji gleda vilu na padini treba pitati i da li parcela graniči sa šumom.

Kome odgovara Kargıcak i kako stoji u odnosu na Mahmutlar, Obu, Tosmur, Cikcilli i Avsallar?

Kargıcak odgovara kupcima koji žele nov stan u kompleksu s bazenom blizu mora ili vilu na padini, koji voze automobil i lete preko aerodroma Gazipaşa-Alanya, udaljenog 26,8 km i bližeg nego iz bilo kojeg od osam istraženih naselja osim Demirtaşa; kupcu kojem treba boravišna dozvola na osnovu nekretnine odgovara samo uz pisanu potvrdu za adresu, jer je Kargıcak i dalje na listi zatvorenih naselja iz 2022. Dva od pet stanova i gotovo svaka vila ispunili su u oktobru 2026. uslov vrijednosti od 200.000 američkih dolara.

Prodajne cijene prikupljene su za Kargıcak 20. oktobra, za Cikcilli 17. oktobra, za Avsallar 16. oktobra, za Obu i Tosmur 14. oktobra, za Mahmutlar 13. oktobra, za Kestel 21. oktobra i za Demirtaş 22. oktobra 2026. Kirije za Kargıcak, Cikcilli, Avsallar, Tosmur, Kestel i Demirtaş su svi oglasi objavljeni na dan prikupljanja; za Obu i Mahmutlar potiču iz oglasa objavljenih između jula i oktobra 2026. Udaljenosti su izmjerene do iste tačke kod Güller Pınarı i do iste tačke aerodroma. Samo je Kargıcak imao dovoljno vila na prodaju da se izmjere, pa tržište vila u poređenju nema pandan.

Prema ovim podacima Kargıcak odgovara kupcu koji će dom koristiti za duže boravke i želi ili nov stan odmah uz more ili prostor i bazen na padini, i koji prihvata put do Alanye. Manje odgovara investitoru koji kupuje radi izdavanja i koji će veći prinos naći kod jednosobnih stanova u Obi, Mahmutlaru ili Avsallaru, kupcu bez automobila ili kupcu koji želi bolnicu i centar grada na nekoliko minuta, što nude Cikcilli, Oba i Tosmur. Ko traži samostojeću vilu s vlastitim tapuom treba računati na traženje: u uzorku od 100 oglasa takav tapu navela su tri.

Primjer izračuna: kupovina i izdavanje namještenog 2+1 u Kargıcaku

Namješten dvosoban stan kupljen po medijani tražene cijene iz oktobra 2026. od 7.765.000 TRY i izdat po medijani tražene kirije od 35.000 TRY mjesečno donio bi oko 4,3% godišnje neto prije poreza na dohodak, ako kupac plati cijelu taksu za prenos vlasništva i ne plati proviziju agenta. Izračun koristi medijane iz uzoraka oglasa i naknade koje važe 2026., u potpunosti opisane u poglavlju troškovi kupovine u Turskoj. Uzet je namješten 2+1 jer su 2+1 najveća grupa među stanovima na prodaju, 68 od 191, i među stanovima za najam, 13 od 27, i jer namješten 2+1 ima najveći uzorak najma, devet oglasa.

Po cijenama iz oktobra 2026. neto prihod od 348.058 TRY iznosi 4,3% izdatka od 8.075.600 TRY i 4,1% od 8.448.320 TRY ako kupac plati i najvišu proviziju agenta. Manji troškovi su izostavljeni: naknada za usluge katastra, sudski tumač u katastru, popravke, zamjena namještaja i porez na dohodak od kirije, koji zavisi od poreske rezidentnosti vlasnika. Red za porez na imovinu je pretpostavka, jer općinsku vrijednost stana određuje općina Alanya, a ne tržište, a kirija počiva na devet oglasa za namještene 2+1.

Isti izračun daje oko 4,8% za namješten 1+1, uz medijane iz oktobra 2026. od 4.985.000 TRY i 26.000 TRY mjesečno iz pet kirija, i oko 3,8% za nenamješten 2+1. Primjeri izračuna za Obu (5,9%), Mahmutlar (5,3%), Avsallar (5,2%) i Tosmur (4,6%) dali su više rezultate, a za Cikcilli (3,9%) niži, pa je Kargıcak za izdavanje u sredini. S oko 157.000 američkih dolara namješten 2+1 ostaje ispod 200.000 američkih dolara potrebnih za boravišnu dozvolu na osnovu nekretnine, a izdat stan ionako ne može biti osnov za nju.

Vila se ne može provući kroz isti izračun, jer u Kargıcaku ne postoji tržište najma vila koje bi se moglo izmjeriti. Strana kupovine za medijanu vile s tri spavaće sobe, po traženoj cijeni iz oktobra 2026. od 20.500.000 TRY, staje u tri reda.

S oko 414.500 američkih dolara u oktobru 2026. medijana vile s tri spavaće sobe više nego dvostruko ispunjava uslov vrijednosti za boravišnu dozvolu, pod uslovom da vlasnik u njoj sam živi. Tekući troškovi variraju više nego kod stana: 8 oglasa za vile koji navode aidat dalo je iznose od 2.150 do 16.000 TRY mjesečno, a premija DASK raste s bruto površinom.

Koliko se brzo mijenjaju cijene i kirije u Kargıcaku?

Zvanični podaci ne idu ispod nivoa regije: u regiji Antalya, Burdur i Isparta indeks cijena stanova TCMB porastao je za 20,0%, a indeks kirija za nove zakupce za 23,6% u godini do septembra 2026., prema biltenu objavljenom 16. oktobra 2026. Godišnja potrošačka inflacija iznosila je u septembru 2026. 29,73% prema TÜİK-u, pa su oba podatka realno značila pad, od oko 7,5% kod cijena i 5% kod kirija. U cijeloj Turskoj dva indeksa porasla su za 22,3% i 26,6%.

Ni TCMB ni TÜİK ne objavljuju indeks za Alanyu ili za pojedinačno naselje. Medijane oglasa za Kargıcak snimak su traženih cijena jednog dana, 20. oktobra 2026., i bit će obnovljene u januaru 2027. istom metodom kao za Obu, Tosmur, Mahmutlar, Avsallar i Cikcilli, kako bi se od tada mogla mjeriti promjena u samom Kargıcaku.