Wohnung kaufen in Güller Pınarı, Alanya 2026: Preise, Mieten, Meer und Aufenthalt

Güller Pınarı, auch Güllerpınarı geschrieben, ist ein Viertel im Zentrum von Alanya in der Provinz Antalya, an der flachen Küste östlich der Burghalbinsel, und der Punkt, zu dem für jedes hier verglichene Viertel die Entfernung zum Stadtzentrum gemessen wird, liegt darin: an dem Gebäude, das OpenStreetMap als Stadtgemeinde Alanya verzeichnet. Am 24. Oktober 2026 hatten die 116 Wohnungen, die in Güller Pınarı auf Emlakjet zum Verkauf standen, einen Median-Angebotspreis von 6.600.000 TRY, rund 118.900 EUR, und einen Median von 71.965 TRY pro Quadratmeter, nach Kestel der zweithöchste Wert der zehn nach derselben Methode erhobenen Viertel Alanyas. Hinter diesem Median stehen zwei Märkte: Wohnungen in höchstens fünf Jahre alten Gebäuden verlangten rund 91.000 TRY pro Quadratmeter, Wohnungen in mehr als 20 Jahre alten Gebäuden rund 45.500 TRY, und 20 der 26 alten Wohnungen mit Titelangabe standen noch auf kat irtifakı, dem Titel der Bauphase. In den neueren Gebäuden verlangten Wohnungen bis 200 m vom Meer rund 40 % mehr pro Quadratmeter als weiter entfernte. Güller Pınarı steht nicht auf der Sperrliste 2022 der Migrationsbehörde, und 26 der 116 Wohnungen, keine davon eine 1+1, verlangten die 200.000 US-Dollar, die eine immobilienbasierte Aufenthaltserlaubnis voraussetzt. Die 46 zur Langzeitmiete angebotenen Wohnungen verlangten im Median 25.000 TRY im Monat, die 1+1 26.000 TRY, doch eine 2+1 zeigte eine Bruttorendite von rund 3,7 % und im Rechenbeispiel eine Nettorendite von rund 3,0 %, die niedrigste der zehn. Der Alltag läuft zu Fuß, mit 15 Supermärkten und 15 Apotheken auf 1,05 km² und zwei Privatkliniken im Umkreis von 1,4 km, während das staatliche Krankenhaus 4,7 km entfernt in Oba liegt, und die 16.779 gemeldeten Einwohner von 2024 waren weniger als beim Höchststand von 18.604 im Jahr 2013.

Wo liegt Güller Pınarı, und wie weit ist es zur Burg, zu den Stränden und zu den Flughäfen?

Güller Pınarı, auch Güllerpınarı geschrieben, ist ein Viertel (mahalle) im Zentrum von Alanya in der Provinz Antalya, auf dem flachen Küstenstreifen östlich der Burghalbinsel, 4,3 km Straße von der Burg Alanya, 42,4 km vom Flughafen Gazipaşa-Alanya und 127,7 km vom Flughafen Antalya entfernt, nach OpenStreetMap-Routing vom 24. Oktober 2026. Die Burg steht auf ihrer Halbinsel 1,5 km Luftlinie südwestlich, und die Straße windet sich den Berg hinauf, weshalb die Fahrt fast dreimal so lang ist.

Das "Stadtzentrum Alanya", zu dem im Vergleich der Viertel weiter unten jede Entfernung gemessen wird, ist ein Punkt in Güller Pınarı: das Gebäude, das OpenStreetMap als Stadtgemeinde Alanya (Alanya Belediyesi) verzeichnet, neben dem Atatürk-Denkmal und dem Stadtpark, rund 100 m vom Ufer. Die offizielle Adresse der Stadtgemeinde ist heute Eğri Köprü Caddesi Nr. 66 im Nachbarviertel Cumhuriyet, 3,9 km Straße von diesem Punkt. Dasselbe Routing reproduziert die veröffentlichten Entfernungen zum Zentrum für Oba (4,6 km), Cikcilli (3,1 km), Kestel (8,6 km) und Payallar (17,5 km).

Auf OpenStreetMap umfasst Güller Pınarı 1,05 km²; zu seinen Nachbarn gehören Fığla im Nordosten, Hacet im Nordwesten, Cumhuriyet im Osten und Şekerhane im Westen, und das Meer verläuft entlang seines Südrands. Die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) führt unter der Schreibweise Kellerpinari eine größere Einheit von 1,47 km², die auch Fığla umfasst, ein eigenes Viertel mit eigenen Einwohnerzahlen. Selbst diese größere Einheit ist kleiner als Tosmur mit 1,69 km², und Flächen und Zählungen beziehen sich hier allein auf die OpenStreetMap-Grenze von Güller Pınarı.

Dasselbe Routing liefert die Strecken, die ein Bewohner tatsächlich fährt.

Die Fahrzeiten sind Schätzungen des Routingdienstes bei freier Fahrt, im Sommer kommt auf jede Zeile der Verkehr im Zentrum hinzu. Manche Entfernungen hängen von der Richtung ab, weil einige Straßen im Zentrum Einbahnstraßen sind: Die Burg liegt 4,3 km vom Punkt in Güller Pınarı entfernt, auf dem Rückweg 4,0 km, die Başkent-Universitätsklinik Alanya 1,4 km, zurück 1,1 km. Luftlinie liegt die Klinik 0,9 km entfernt und der Hafen 0,3 km, viele Alltagswege sind zu Fuß also kürzer als mit dem Auto.

Liegt Güller Pınarı am Meer?

Ja: Rund 2,0 km OpenStreetMap-Küstenlinie verlaufen entlang des Südrands von Güller Pınarı, und der Punkt in Güller Pınarı liegt rund 100 m vom Ufer. Die Zahl erfasst Küstenlinie bis 150 m von der Viertelsgrenze, sie ist also eine Näherung. OpenStreetMap verzeichnet innerhalb der Grenze einen Strand, Anjeliq Beach, 0,9 km Straße vom Punkt, während der Strand Damlataş und der Kleopatra-Strand auf der anderen Seite der Burghalbinsel 2,0 und 2,5 km entfernt sind.

Das Gelände ist flach. Im SRTM-Höhenmodell liegt der Median von 121 gleichmäßig verteilten Punkten innerhalb der Grenze bei 15 m, der höchste bei 26 m, keiner über 50 m, gegenüber einem Median von 50 m in Payallar. Auch die Wohnungen liegen nah am Wasser: 53 der 116 Verkaufsanzeigen nannten eine Entfernung zum Meer, 31 davon 200 m oder weniger, und 6 beschrieben die Wohnung als direkt am Meer.

Wer lebt in Güller Pınarı?

TÜİK, das türkische Statistikamt, zählte in seinem adressbasierten Melderegister zum 31. Dezember 2024 in Güller Pınarı 16.779 gemeldete Einwohner, weniger als beim Höchststand von 18.604 im Jahr 2013; Ende 2022, dem Jahr, das im Vergleich der Viertel weiter unten verwendet wird, waren es 17.989. Die Zahlen stammen aus der Einwohnertabelle auf der türkischen Wikipedia-Seite des Viertels, die das zentrale Datensystem von TÜİK zitiert, weil sich die eigene Viertelabfrage von TÜİK im Oktober 2026 nicht direkt auslesen ließ.

Güller Pınarı ist weit weniger gewachsen als die äußeren Viertel und schrumpft seit 2013. Zwischen 2009 und 2022 stieg sein Register um 6 %, gegenüber 14 % in Demirtaş, 70 % in Payallar, 79 % in Avsallar, 102 % in Kargıcak, 121 % in Kestel und 137 % in Cikcilli, und zwischen 2013 und 2024 sank es um 9,8 %. Der stärkste Rückgang kam 2023 mit 1.168 Menschen, doch Cikcilli verlor in jenem Jahr einen ähnlichen Anteil, 6,3 %, der Rückgang betraf also nicht Güller Pınarı allein. Fığla, das sich die Katastereinheit mit Güller Pınarı teilt, wuchs von 3.827 gemeldeten Einwohnern 2017 auf 5.154 im Jahr 2024. Mit rund 17.100 gemeldeten Einwohnern pro km² im Jahr 2022, bezogen auf die OpenStreetMap-Fläche, ist Güller Pınarı weit dichter besiedelt als jedes andere Viertel der Reihe: Cikcilli als nächstes kam auf rund 8.300, bezogen auf seine OpenStreetMap-Fläche, Payallar auf rund 896, bezogen auf seine TKGM-Fläche.

Das Register zählt Menschen mit Adresse in Güller Pınarı; es enthält also ausländische Bewohner mit gemeldeter Adresse und lässt Ferienhausbesitzer, die anderswo leben, außen vor. Keine amtliche Quelle veröffentlicht die Zahl ausländischer Einwohner nach Vierteln, und Güller Pınarı gehört nicht zu den Vierteln Alanyas, die die Migrationsbehörde (Göç İdaresi Başkanlığı) 2022 wegen der Dichte ausländischer Bevölkerung gesperrt hat.

Die Verkaufsanzeigen beschreiben einen bewohnten Bestand. Von den 116 Wohnungen, die am 24. Oktober 2026 zum Verkauf standen, waren 88, also 76 %, als leer beschrieben, der niedrigste Anteil der Reihe, 15 wurden vom Eigentümer bewohnt und 13 waren vermietet, gegenüber 95 % Leerstand in Payallar und 87 % in Kestel. Von den 107 Anzeigen mit Angabe dazu waren 47, also 44 %, möbliert.

Was kosten Wohnungen in Güller Pınarı?

Wohnungen, die am 24. Oktober 2026 in Güller Pınarı zum Verkauf standen, hatten einen Median-Angebotspreis von 6.600.000 TRY, rund 118.900 EUR, und einen Median von 71.965 TRY pro Quadratmeter Bruttofläche, rund 1.297 EUR, nach Kestel der zweithöchste Wert der zehn nach derselben Methode erhobenen Viertel Alanyas. Die Mediane stammen aus den Wohnungsanzeigen, die an diesem Tag auf Emlakjet, einem landesweiten türkischen Immobilienportal, online waren, jede Anzeigenseite einzeln ausgelesen: 117 waren online, eine wurde entfernt, bevor ihre Seite ausgelesen werden konnte, die Zahlen beruhen also auf 116. Die Euro-Beträge beruhen auf dem Euro-Ankaufskurs von 55,4997 TRY im Bulletin der türkischen Zentralbank (TCMB) vom 23. Oktober 2026, dem letzten vor der Erhebung am Samstag. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um Verkaufspreise; der Abstand zwischen beiden ist unter Immobilienpreis in Alanya verhandeln beschrieben.

Wohnungen mit zwei Schlafzimmern machen mehr als die Hälfte der Anzeigen aus, 68 von 116, dazu 23 Wohnungen mit einem und 17 mit drei Schlafzimmern.

Türkische Anzeigen zählen Schlafzimmer plus Wohnzimmer, eine 1+1 hat also ein Schlafzimmer und ein separates Wohnzimmer, eine 2+1 zwei Schlafzimmer. Die Bruttofläche enthält einen Anteil an Wänden und Balkonen; in der Stichprobe lag die Nettofläche im Median bei 92 % der Bruttoangabe. Die übrigen acht Anzeigen im Oktober 2026 waren drei 4+1 zu 12.900.000 bis 16.380.000 TRY, drei 5+1, eine 3+2 und ein Studio zu 4.250.000 TRY.

Der Quadratmeter in Güller Pınarı ist nur in Kestel teurer. Der Median von 71.965 TRY lag 5 % unter den 75.909 TRY von Kestel, gemessen am 21. Oktober 2026, gleichauf mit den 71.765 TRY von Kargıcak am 20. Oktober und 6 % über den 68.149 TRY von Oba am 14. Oktober, dann 10 % über den 65.424 TRY von Tosmur, 14 % über den 63.195 TRY von Cikcilli am 17. Oktober und 41 % über den 51.109 TRY von Payallar am 23. Oktober. Die Wohnung mit einem Schlafzimmer ist die teuerste der Reihe: Die Median-1+1 verlangte 5.890.000 TRY, 5 % mehr als in Cikcilli und 12 % mehr als in Kestel. Die Median-2+1 verlangte mit 6.486.500 TRY weniger als in Oba, Cikcilli, Tosmur, Kargıcak oder Kestel, weil die 2+1 in Güller Pınarı neue Wohnungen und Wohnungen in mehr als 20 Jahre alten Gebäuden mischen.

Seit dem 1. Juli 2026 eingestellte Anzeigen, 75 der 116, verlangten im Median 5.890.000 TRY für eine 1+1 und 7.100.000 TRY für eine 2+1. Fünfzehn Anzeigen waren seit 2025 oder früher online, und sieben wiederholten Zimmerzahl, Fläche und Preis einer anderen Anzeige, das übliche Zeichen dafür, dass zwei Makler dieselbe Wohnung einstellen; ohne sie liegt der Median bei 6.526.000 TRY und 71.750 TRY pro Quadratmeter.

Wie stark verändert das Gebäudealter den Preis in Güller Pınarı?

Das Gebäudealter teilt Güller Pınarı in zwei Märkte: Wohnungen in höchstens fünf Jahre alten Gebäuden verlangten am 24. Oktober 2026 im Median 91.250 TRY pro Quadratmeter, Wohnungen in mehr als 20 Jahre alten Gebäuden 45.521 TRY, halb so viel. Die 63 neueren und die 28 älteren Wohnungen sind 54 % und 24 % der Stichprobe, die Altersstufen dazwischen sind dünn besetzt.

Dieselbe Teilung zeigt sich innerhalb eines Wohnungstyps. Im Oktober 2026 verlangten die 42 Wohnungen mit zwei Schlafzimmern in höchstens fünf Jahre alten Gebäuden im Median 7.935.000 TRY, die 16 in mehr als 20 Jahre alten Gebäuden 4.475.000 TRY. Eine günstige Wohnung in Güller Pınarı ist meist eine alte: Von den 21 Wohnungen zu 5.000.000 TRY oder weniger lagen 16 in mehr als 20 Jahre alten Gebäuden, und die günstigste, eine 1+1 mit 82 m², verlangte 3.000.000 TRY. Doppelte Anzeigen finden sich vor allem in den jüngeren Altersstufen; ohne die sieben Dubletten sinkt die Stufe von einem bis fünf Jahren auf 85.807 TRY bei 38 Anzeigen, während die Stufe über 20 Jahre unverändert bleibt.

Die älteren Wohnungen bringen eine Titelfrage mit. Von den 26 Anzeigen in mehr als 20 Jahre alten Gebäuden, die den Titel als kat irtifakı (der Wohnungseigentumstitel der Bauphase) oder kat mülkiyeti (volles Wohnungseigentum) angaben, nannten 20 kat irtifakı. Nach Artikel 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (Kat Mülkiyeti Kanunu, Gesetz 634) wird kat irtifakı mit der Nutzungsgenehmigung (yapı kullanma izin belgesi, kurz iskan) für das ganze Gebäude zu kat mülkiyeti; ein Block, der vor mehr als 20 Jahren fertig wurde und noch auf kat irtifakı steht, hat daher meist keine Nutzungsgenehmigung in den Akten, oder die Eigentümer haben die Umschreibung nie beantragt. Welcher Titel gilt, steht in der Grundbuchurkunde, die Prüfung kostet vor einem Angebot also nichts.

Wie viel macht die Nähe zum Meer aus?

In höchstens fünf Jahre alten Gebäuden verlangten Wohnungen bis 200 m vom Meer rund 40 % mehr pro Quadratmeter als weiter entfernte: 115.071 TRY bei 12 Anzeigen gegenüber 82.456 TRY bei 14 im Oktober 2026, gezählt nur Anzeigen mit Angabe der Entfernung zum Meer und ohne Dubletten. Die Entfernungen sind Angaben der Makler, die Stichproben sind klein und die Zahl ist ein Richtwert.

Sechs der 12 neueren Wohnungen nahe am Meer gehören zu einem einzigen Neubauprojekt, das mit 92 m zum Meer beworben wird; ohne es liegt der Aufschlag noch bei rund 38 %. In älteren Gebäuden bringt das Meer nichts Messbares: Die 16 Wohnungen bis 200 m verlangten pro Quadratmeter weniger als die 7 weiter entfernten. Kestel zeigte am 21. Oktober 2026 ein ähnliches Bild, dort verlangten Wohnungen bis 200 m vom Meer in sechs bis zehn Jahre alten Gebäuden 38 % mehr pro Quadratmeter.

Was kostet Miete in Güller Pınarı?

Wohnungen, die am 24. Oktober 2026 in Güller Pınarı zur Langzeitmiete angeboten wurden, hatten eine Median-Angebotsmiete von 25.000 TRY im Monat, rund 450 EUR, und Wohnungen mit einem Schlafzimmer verlangten mehr als Wohnungen mit zwei: 26.000 TRY gegenüber 20.000 TRY. Die Mediane stammen aus allen 46 Emlakjet-Mietanzeigen für Wohnungen in Güller Pınarı an diesem Tag.

Die beiden Wohnungstypen sind verschiedene Produkte. Zehn der 14 Wohnungen mit einem Schlafzimmer waren möbliert, zu im Median 27.500 TRY, während 17 der 19 Wohnungen mit zwei Schlafzimmern unmöbliert waren, zu 20.000 TRY. Der Mietbestand ist zudem viel älter als der Verkaufsbestand: 34 der 46 Mietwohnungen lagen in mehr als 15 Jahre alten Gebäuden und nur 5 in höchstens fünf Jahre alten. Über alle Größen verlangte Güller Pınarı im Median 233 TRY Miete pro Quadratmeter, mehr als die 182 TRY von Demirtaş und weniger als die 260 TRY von Payallar, 270 bis 273 TRY in Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar und Avsallar, 318 TRY in Kargıcak und Oba und 348 TRY in Kestel. Eine 1+1 verlangte im Oktober 2026 im Median 32.000 TRY in Cikcilli, bei vier möblierten Anzeigen, und 27.850 TRY in Tosmur, gegenüber 22.500 TRY in Kargıcak und, in der Stichprobe von Juli bis Oktober 2026, 20.000 TRY in Oba, 24.500 TRY in Mahmutlar und 25.000 TRY in Kestel; die Miete für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer im Zentrum ist damit die dritthöchste der Reihe.

Mietanzeigen in Güller Pınarı bleiben wochenlang online. Von den 32 Anzeigen aus Güller Pınarı in der Stichprobe von Juli bis Anfang Oktober 2026 für die Lebenshaltungskosten in Alanya waren 22 am 24. Oktober noch online. Von den 28 Anzeigen mit Angabe einer Kaution verlangten 21 eine Monatsmiete. Keine Villa wurde zur Miete angeboten.

Welche Mietrendite bringt eine Wohnung in Güller Pınarı?

Eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in Güller Pınarı zeigte zu Angebotspreisen und Mieten vom Oktober 2026 eine Bruttorendite von rund 3,7 %, eine der niedrigsten der Reihe, eine möblierte Wohnung mit einem Schlafzimmer rund 5,7 %. Der Wert für die 2+1 sind zwölf Monate der Median-Miete von 20.000 TRY geteilt durch den Median-Angebotspreis von 6.486.500 TRY; der Wert für die 1+1 nutzt die Median-Miete von 27.500 TRY und den Median-Angebotspreis von 5.800.000 TRY für möblierte Wohnungen mit einem Schlafzimmer.

Der Unterschied kommt aus dem Bestand. Im Oktober 2026 waren Mietwohnungen mit zwei Schlafzimmern überwiegend unmöblierte Wohnungen in alten Gebäuden, während die verkauften 2+1 auch neue Wohnungen über 9.000.000 TRY einschlossen; im gleichartigen Vergleich verlangten die 35 unmöblierten 2+1 zum Verkauf im Median 6.200.000 TRY, was nur rund 3,9 % ergibt. Eine möblierte 1+1 mit 5,7 % liegt gleichauf mit den 5,7 % von Kestel und unter den 7,4 % von Oba, den 6,9 % von Mahmutlar und den 6,7 % von Avsallar zu Preisen desselben Monats, und eine 2+1 in Demirtaş zeigte 4,1 %. Alle diese Werte beruhen auf Angebotspreisen, die tatsächliche Rendite hängt also davon ab, was ein Käufer zahlt und was ein Mieter unterschreibt.

Die Nettorendite ist noch niedriger. Aidat, die monatliche Nebenkostenpauschale, Grundsteuer, die DASK-Erdbebenversicherung und die Monate Leerstand zwischen zwei Mietern gehen von der Miete ab, und das Rechenbeispiel für eine 2+1 rechnet diese Posten durch. Mieteinnahmen sind in der Türkei zudem steuerpflichtig, und die Regeln unterscheiden sich für Gebietsansässige und Nichtansässige.

Kurzfristige Ferienvermietung folgt einer eigenen Regelung. Nach dem Gesetz 7464 über die touristische Vermietung von Wohnungen braucht die Vermietung einer Wohnung für Zeiträume bis zu 100 Tagen eine Genehmigung des Ministeriums für Kultur und Tourismus, und dem Antrag muss ein einstimmiger Beschluss aller Eigentümer des Gebäudes beiliegen, in dem die Wohnung liegt. Das Verfassungsgericht wies eine Klage gegen diese Regel am 25. Dezember 2025 ab, die Entscheidung erschien am 2. April 2026 im Amtsblatt (Resmî Gazete). Die Blöcke in Güller Pınarı sind klein, 63 der 116 Wohnungen zum Verkauf liegen in fünfgeschossigen Gebäuden, es sind also weniger Eigentümer zu überzeugen als in einer großen Anlage, aber jeder einzelne muss zustimmen.

Der regionale Trend begünstigt Vermieter vorerst. In der Region Antalya, Burdur und Isparta stieg der Neumieten-Index der TCMB im Jahr bis September 2026 um 23,6 %, ihr Hauspreisindex um 20,0 %.

Können Ausländer 2026 mit einer Adresse in Güller Pınarı eine Aufenthaltserlaubnis bekommen?

Güller Pınarı steht nicht auf der Liste gesperrter Viertel der Migrationsbehörde, einer Adresse dort steht also keine Sperre im Weg, und 26 der 116 Wohnungen, die am 24. Oktober 2026 zum Verkauf standen, verlangten mindestens die 200.000 US-Dollar, die eine immobilienbasierte Erlaubnis voraussetzt, doch keine davon war eine Wohnung mit einem Schlafzimmer. Sechzehn der 26 waren 2+1, fünf 3+1, drei 4+1 und zwei 5+1, und 20 lagen in höchstens fünf Jahre alten Gebäuden. Die teuerste 1+1 verlangte 9.900.000 TRY, rund 199.700 US-Dollar, knapp unter der Grenze.

Die Liste der Behörde mit 1.169 seit dem 1. Juli 2022 gesperrten Vierteln nennt in Alanya vier, Kargıcak, Mahmutlar, Kestel und Avsallar, in den Zeilen 145 bis 148 der angehängten Datei; weder Güller Pınarı noch Fığla ist darunter. Die Bekanntmachung, am 24. Oktober 2026 erneut geprüft, beschreibt die Sperre als Sperre für Registrierungen unter vorübergehendem und internationalem Schutz und für Provinzwechsel von Schutzberechtigten und nennt Aufenthaltserlaubnisse nicht mehr. Wie sich der Wortlaut 2026 geändert hat, steht im Ratgeber zu Avsallar, einem der gelisteten Viertel.

Die Wertschwelle entscheidet, welche Wohnung infrage kommt. Die Unterlagenliste der Behörde für eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis, veröffentlicht auf ihrer Antragsseite e-İkamet, verlangt, dass eine für eine immobilienbasierte Erlaubnis genutzte Wohnung am Tag des Erwerbs mindestens 200.000 US-Dollar in türkischen Lira wert war und als eigene Wohnung des Ausländers genutzt wird, nicht vermietet oder für andere Einkünfte. Zum Dollar-Ankaufskurs der TCMB vom 23. Oktober 2026, 49,5647 TRY, lag die Schwelle bei rund 9.913.000 TRY. Die Median-2+1 verlangte 6.486.500 TRY, rund 130.900 US-Dollar oder 65 % der Schwelle, die Median-1+1 rund 118.800 US-Dollar. Der Anteil der Wohnungen über der Schwelle in Güller Pınarı, 22 %, steht 40 % in Kargıcak und Cikcilli, 30 % in Kestel, 27 % in Oba und Tosmur, 14 % in Mahmutlar, 3 % in Avsallar, 1 % in Payallar und keiner in Demirtaş gegenüber, nach derselben Methode im Oktober 2026 gemessen. Wie der Antrag selbst abläuft, steht unter Aufenthaltserlaubnis.

Wie ist der Wohnungsbestand in Güller Pınarı?

Die Wohnungen in Güller Pınarı teilen sich in neue und alte Blöcke: Von den am 24. Oktober 2026 angebotenen lagen 54 % in höchstens fünf Jahre alten Gebäuden und 24 % in mehr als 20 Jahre alten, die meisten in fünfgeschossigen Blöcken, nur 44 % der Anzeigen erwähnten einen Pool, der niedrigste Anteil der Reihe, und zwei Drittel der Anzeigen mit Titelangabe nannten kat irtifakı. Die Detailseiten der 116 Verkaufsanzeigen liefern das Profil.

Die höheren und neueren Blöcke verlangen mehr. Im Oktober 2026 verlangten die 63 Wohnungen in fünfgeschossigen Blöcken, im Median vier Jahre alt, 72.000 TRY pro Quadratmeter und die 30 in Blöcken mit sechs bis elf Geschossen 85.140 TRY, während die 23 in Blöcken mit vier oder weniger Geschossen, im Median 21 Jahre alt, 52.632 TRY verlangten. Nur 24 der 116 Anzeigen verorteten die Wohnung in einer site (einer geschlossenen Wohnanlage), und diese verlangten im Median 80.914 TRY pro Quadratmeter, gegenüber 69.399 TRY für die 92 außerhalb. Die 32 Verkaufsanzeigen mit aidat-Angabe nannten im Median 1.000 TRY im Monat, der niedrigste Wert der Reihe, gegenüber 1.500 TRY in Payallar, Tosmur und Mahmutlar und 2.500 TRY in Kestel; Wohnungen in höchstens fünf Jahre alten Gebäuden nannten im Median 1.500 TRY, ältere 250 TRY. Von den 116 Anzeigen beschrieben 88 die Wohnung als kreditfähig.

Aufzüge und Stellplätze sind die praktischen Lücken. Von den 116 Anzeigen gaben 29 keinen Aufzug an, 17 davon in Gebäuden mit fünf oder mehr Geschossen, und 37 keinen Parkplatz. Von den 74 Anzeigen, die den Titel als kat irtifakı oder kat mülkiyeti angaben, nannten 49, also 66 %, kat irtifakı: 22 der 37 höchstens fünf Jahre alten Wohnungen, was in einem jungen Gebäude zu erwarten ist, und 23 der 32 in mehr als 15 Jahre alten Gebäuden, was es nicht ist. Was jede Titelart für Käufer bedeutet, steht unter Tapu-Arten in der Türkei.

Das Alter des Bestands bestimmt auch, nach welchen Erdbebenregeln ein Gebäude geplant wurde. Die 28 Wohnungen in mehr als 20 Jahre alten Gebäuden wurden lange vor dem Inkrafttreten der geltenden türkischen Erdbebenbauverordnung (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) am 1. Januar 2019 genehmigt, und für jedes Gebäude entscheidet das Datum der Baugenehmigung, das in der Gebäudeakte bei der Stadtgemeinde Alanya steht.

Am 24. Oktober 2026 stand in Güller Pınarı keine Villa zum Verkauf.

Wie ist der Alltag in Güller Pınarı?

Der Alltag in Güller Pınarı spielt sich zu Fuß ab: OpenStreetMap verzeichnet auf seinen 1,05 km² 15 Supermärkte von Ketten, 15 Apotheken, eine Post und eine staatliche Grundschule, zwei Privatkliniken liegen 1,1 und 1,4 km Straße entfernt, und das nächste staatliche Krankenhaus liegt 4,7 km entfernt in Oba. Aufgeführt sind die im Oktober 2026 auf OpenStreetMap erfassten Orte, abgeglichen mit der OpenStreetMap-Grenze, mit Straßenentfernungen vom Punkt in Güller Pınarı.

• Einkauf: Die 15 Supermärkte innerhalb der Grenze sind fünf Filialen von Migros, vier von BİM, drei von Şok und drei von A101, und das Einkaufszentrum Alanyum liegt 3,5 km entfernt.
• Gesundheit: Die 15 Apotheken verteilen sich über das Viertel, Özel Yaşam Hastanesi liegt 1,1 km entfernt und die Başkent-Universitätsklinik Alanya 1,4 km, beide privat. Das nächste staatliche Krankenhaus ist das ALKÜ Alanya Lehr- und Forschungskrankenhaus in Oba, 4,7 km und rund 7 Minuten entfernt. OpenStreetMap verzeichnet innerhalb der Grenze kein Familiengesundheitszentrum (aile sağlığı merkezi), und eine Adresse für eines in Güller Pınarı ließ sich im Oktober 2026 aus keiner amtlichen Quelle bestätigen; das nächste kartierte liegt 1,8 km Straße entfernt.
• Schulen: Die staatliche Grundschule Kemal Şuberi İlkokulu gibt auf ihrer Seite beim Bildungsministerium als Adresse Güllerpınarı Mahallesi, Kemal Şuberi Sokak Nr. 1 an, mit 26 Klassenräumen, 30 Lehrkräften und 490 Schülern. Familien sollten Plätze auf jeder Stufe bei der Bildungsdirektion des Bezirks Alanya (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü) bestätigen lassen.
• Wochenmarkt: In den Marktlisten für Alanya von 2020 und 2021 erscheint kein Markt für Güller Pınarı selbst, dieselben Listen nennen einen Sonntagsmarkt im Nachbarviertel Hacet. Ein Marktkalender der Stadtgemeinde ließ sich im Oktober 2026 nicht finden, der Tag sollte also vor Ort bestätigt werden.
• Busse: Die Haltestelle Doğu Garajı für dolmuş liegt 0,7 km vom Punkt in Güller Pınarı entfernt, der Fernbusbahnhof 3,3 km. Einen aktuellen Fahrplan oder Liniennummern ließ sich im Oktober 2026 bei der Stadtgemeinde Alanya nicht finden.
• Meer: Anjeliq Beach liegt innerhalb des Viertels, der Strand Damlataş 2,0 km und der Kleopatra-Strand 2,5 km entfernt.
• Ämter: Die Post PTT liegt innerhalb der Grenze, 1,4 km Straße vom Punkt, und die Verwaltung der Stadtgemeinde an der Eğri Köprü Caddesi 3,9 km entfernt.

Strom- und Wassertarife und Supermarktpreise sind dieselben wie anderswo in Alanya; die Lebenshaltungskosten in Güller Pınarı unterscheiden sich vom Rest des Bezirks also vor allem bei der Miete, wo die Wohnungen mit einem Schlafzimmer die dritthöchste der Reihe verlangen, und beim aidat, dessen Median der niedrigste ist.

Welche Nachteile hat das Wohnen in Güller Pınarı?

Die wichtigsten Nachteile von Güller Pınarı sind alte Blöcke, in denen die meisten angegebenen Titel noch kat irtifakı sind, wenige Pools und geschlossene Anlagen, fehlende Aufzüge und Stellplätze, die niedrigste berechnete Mietrendite der Reihe, der zweithöchste Quadratmeterpreis, eine seit 2013 sinkende Einwohnerzahl und die drittweiteste Fahrt zum Flughafen Gazipaşa-Alanya. Keiner davon schließt Güller Pınarı aus, aber jeder ändert, was ein Käufer prüfen sollte.

• Alte Blöcke und Titel: 20 der 26 Anzeigen in mehr als 20 Jahre alten Gebäuden mit Titelangabe nannten kat irtifakı, und gerade das sind die günstigsten Wohnungen im Angebot.
• Wenige Pools und Anlagen: 44 % der Verkaufsanzeigen erwähnten einen Pool, der niedrigste Anteil der Reihe, und 21 % verorteten die Wohnung in einer site.
• Aufzüge und Stellplätze: 29 Anzeigen gaben keinen Aufzug an, 17 davon in Gebäuden mit fünf oder mehr Geschossen, und 37 keinen Parkplatz.
• Niedrige Rendite: Das Rechenbeispiel für eine 2+1 ergibt rund 3,0 % netto, der niedrigste Wert der zehn Viertel.
• Preis: Der Median von 71.965 TRY pro Quadratmeter lag im Oktober 2026 nur hinter dem von Kestel.
• Meeraufschlag: In höchstens fünf Jahre alten Gebäuden verlangten Wohnungen bis 200 m vom Meer rund 40 % mehr pro Quadratmeter.
• Sinkende Einwohnerzahl: Das Register sank zwischen 2013 und 2024 um 9,8 %, während sich die Register von Kestel und Cikcilli zwischen 2009 und 2022 mehr als verdoppelten.
• Entfernung zum Flughafen: Der Flughafen Gazipaşa-Alanya liegt 42,4 km entfernt, nach Avsallar und Payallar die drittweiteste Strecke der Reihe.
• Doppelte Anzeigen: 7 der 116 Verkaufsanzeigen wiederholten Fläche und Preis einer anderen Anzeige.

Jeder dieser Punkte lässt sich vor einem Angebot prüfen. Titelart, Nutzungsgenehmigung, Datum der Baugenehmigung, Aufzug und Stellplatz gehören zu den Prüfungen, die unter Besichtigungsreise zum Wohnungskauf in Alanya beschrieben sind.

Für wen passt Güller Pınarı, und wie schneidet es gegen Kestel, Kargıcak, Oba, Tosmur, Cikcilli, Mahmutlar, Avsallar, Demirtaş und Payallar ab?

Güller Pınarı passt zu Käufern, die im Zentrum Alanyas ohne Auto leben wollen, mit Supermärkten, Apotheken, Privatkliniken und dem Ufer in Gehweite, und zu Käufern einer neueren Wohnung mit zwei Schlafzimmern, die eine immobilienbasierte Aufenthaltserlaubnis brauchen, weil 16 der 2+1 im Oktober 2026 mindestens 200.000 US-Dollar verlangten; für Vermieter, die Rendite suchen, passt es schlechter als jedes andere Viertel der Reihe. Der Median-Quadratmeterpreis, 71.965 TRY oder rund 1.297 EUR, war der zweithöchste der zehn, und der Bestand mischt neue Blöcke mit alten.

Die Verkaufspreise wurden für Güller Pınarı am 24. Oktober erhoben, für Payallar am 23. Oktober, für Demirtaş am 22. Oktober, für Kestel am 21. Oktober, für Kargıcak am 20. Oktober, für Cikcilli am 17. Oktober, für Avsallar am 16. Oktober, für Oba und Tosmur am 14. Oktober und für Mahmutlar am 13. Oktober 2026. Die Mieten für Güller Pınarı, Payallar, Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar und Tosmur sind alle am Erhebungstag online gewesenen Anzeigen, die für Güller Pınarı beruhen auf 46 Anzeigen; die für Oba und Mahmutlar stammen aus Anzeigen, die zwischen Juli und Oktober 2026 eingestellt wurden. Die Entfernungen sind zum selben Punkt in Güller Pınarı und zum selben Flughafenpunkt gemessen.

Nach diesen Zahlen passt Güller Pınarı zu einem Käufer, der eine Wohnung im Zentrum für lange Aufenthalte oder den Ruhestand sucht, zu Fuß statt mit dem Auto unterwegs ist und einen kleineren Block ohne Pool hinnimmt, und zu einem Käufer, der eine Aufenthaltserlaubnis über eine Immobilie braucht und eine neuere 2+1 bezahlen kann. Weniger passt es für einen Vermieter, für einen Käufer, der eine Anlage mit Pool will, oder für jemanden, der über Gazipaşa fliegt. Oba, 4,6 km entfernt, verlangt 5 % weniger pro Quadratmeter und hat das staatliche Krankenhaus, und Cikcilli, 3,1 km den Hang hinauf, verlangt 12 % weniger, doch nur 7 % seiner Wohnungen zum Verkauf liegen in höchstens fünf Jahre alten Gebäuden. Aktuelle Angebote von AKEA stehen unter Wohnungen zum Verkauf in Güller Pınarı.

Rechenbeispiel: eine 2+1 in Güller Pınarı kaufen und vermieten

Eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern, gekauft zum Median-Angebotspreis vom Oktober 2026 von 6.486.500 TRY und unmöbliert zur Median-Angebotsmiete von 20.000 TRY im Monat vermietet, brächte rund 3,0 % im Jahr netto vor Einkommensteuer, wenn der Käufer die ganze Grundbuchgebühr und keine Maklerprovision zahlt. Die Rechnung nutzt die Mediane aus den Anzeigenstichproben und die 2026 geltenden Gebühren, die vollständig unter Kaufnebenkosten in der Türkei beschrieben sind. Eine 2+1 wird verwendet, weil 2+1 die größte Gruppe der Wohnungen zum Verkauf sind, 68 von 116, und der Mietwohnungen, 19 von 46.

Zu Preisen vom Oktober 2026 sind die 205.458 TRY Nettoeinkommen 3,0 % eines Aufwands von 6.745.960 TRY und 2,9 % von 7.057.312 TRY, wenn der Käufer auch die höchste Maklerprovision zahlt. Kleinere Posten sind nicht enthalten: die Dienstgebühr des Grundbuchamts, der vereidigte Übersetzer beim Grundbuchamt, Reparaturen, Möbel und die Einkommensteuer auf die Miete, die von der steuerlichen Ansässigkeit des Eigentümers abhängt. Die Grundsteuerzeile ist eine Annahme, weil den kommunalen Steuerwert einer Wohnung die Stadtgemeinde Alanya festlegt, nicht der Markt, und die Miete beruht auf 19 Anzeigen für 2+1, überwiegend unmöblierte Wohnungen in älteren Gebäuden, während der Preis neue und alte Wohnungen mischt.

Von den zehn Rechenbeispielen der Reihe ist das von Güller Pınarı das niedrigste, unter Demirtaş (3,1 %), Cikcilli (3,9 %), Kargıcak (4,3 %), Kestel (4,5 %), Tosmur (4,6 %), Avsallar (5,2 %), Mahmutlar (5,3 %), Payallar (5,4 %) und Oba (5,9 %). Eine möblierte 1+1 schneidet besser ab: gekauft zum Median von 5.800.000 TRY für möblierte Wohnungen mit einem Schlafzimmer und für 27.500 TRY im Monat vermietet, brächte sie mit denselben Kosten und einem aidat von 1.525 TRY rund 4,6 % netto. Mit rund 130.900 US-Dollar im Oktober 2026 liegt die Median-2+1 bei 65 % der 200.000 US-Dollar, die eine immobilienbasierte Aufenthaltserlaubnis voraussetzt, und eine an Mieter vergebene Wohnung könnte ohnehin nicht als Grundlage dienen.

Wie schnell bewegen sich Preise und Mieten in Güller Pınarı?

Amtliche Zahlen reichen nicht unter die Region: In der Region Antalya, Burdur und Isparta stieg der Hauspreisindex der TCMB im Jahr bis September 2026 um 20,0 % und der Neumieten-Index um 23,6 %, nach dem am 16. Oktober 2026 veröffentlichten Bulletin. Die jährliche Verbraucherpreisinflation lag im September 2026 laut TÜİK bei 29,73 %, beide Werte waren real also Rückgänge, um rund 7,5 % bei den Preisen und 5 % bei den Mieten. Landesweit stiegen die beiden Indizes um 22,3 % und 26,6 %.

Weder TCMB noch TÜİK veröffentlichen einen Index für Alanya oder für ein einzelnes Viertel. Die eigenen Anzeigen von Güller Pınarı liefern nur ein schwaches Signal: Innerhalb derselben Altersstufe verlangten seit dem 1. Juli 2026 eingestellte Wohnungen rund ein Viertel mehr pro Quadratmeter als früher eingestellte, 96.417 TRY gegenüber 76.923 TRY in höchstens fünf Jahre alten Gebäuden (42 und 21 Anzeigen) und 59.859 TRY gegenüber 48.611 TRY in älteren Gebäuden (33 und 20). Anzeigen, die online bleiben, behalten den Preis vom Tag ihrer Einstellung, ein Teil des Abstands ist also schlicht die Inflation seither. Von den 32 Mietanzeigen aus der Stichprobe von Juli bis Anfang Oktober waren 22 am 24. Oktober noch online. Die Anzeigen-Mediane für Güller Pınarı sind eine Momentaufnahme der Angebotspreise an einem Tag, dem 24. Oktober 2026, und werden im Januar 2027 nach derselben Methode wie bei den anderen neun Vierteln aktualisiert; ab dann lässt sich die Veränderung in Güller Pınarı selbst messen.