Wohnung kaufen in Payallar, Alanya 2026: Preise, Mieten, Entfernungen und Aufenthalt

Payallar ist ein Viertel von Alanya in der Provinz Antalya, an der D-400 westlich der Stadt zwischen Türkler und Konaklı, 17,5 km Straße vom Stadtzentrum und 59,0 km vom Flughafen Gazipaşa-Alanya entfernt, mit 9.691 gemeldeten Einwohnern im Jahr 2022, 70 % mehr als 2009, und nur rund 1,6 km Küste an seinem Westende. Am 23. Oktober 2026 verlangten die 98 auf Emlakjet angebotenen Wohnungen in Payallar im Median 3.465.000 TRY, rund 62.400 EUR, und 51.109 TRY pro Quadratmeter, beides der niedrigste Wert der neun nach derselben Methode erhobenen Viertel Alanyas, 11 % unter Demirtaş und 13 % unter Avsallar. Neun von zehn dieser Wohnungen standen in höchstens fünf Jahre alten Gebäuden, der neueste Bestand der Reihe, 95 % waren leer und fast alle unmöbliert. Payallar steht nicht auf der Sperrliste der Migrationsbehörde von 2022, doch nur eine der 98 Wohnungen, eine 512 m² große Wohnung direkt am Meer, verlangte die 200.000 US-Dollar, die eine immobilienbasierte Aufenthaltserlaubnis voraussetzt. Die 13 langfristig zur Miete angebotenen Wohnungen verlangten im Median 18.000 TRY im Monat, den niedrigsten Wert der Reihe, und trotzdem zeigte eine 1+1 eine Bruttorendite von rund 6,9 % und im Rechenbeispiel rund 5,4 % netto, nach Oba der zweithöchste Wert. Das Dorf liegt 2,6 km vom Meer entfernt, seine Supermärkte und Einkaufszentren 3 bis 4 km entfernt an der D-400 in Konaklı, und das seit 2023 in Payallar im Bau befindliche staatliche Krankenhaus mit 200 Betten war bis Oktober 2026 nicht eröffnet, das nächste staatliche Krankenhaus liegt daher 21,3 km entfernt in Oba.

Wo liegt Payallar und wie weit ist es bis ins Zentrum von Alanya und zu den Flughäfen?

Payallar ist ein Viertel (mahalle) des Bezirks Alanya in der Provinz Antalya, an der Küstenstraße westlich der Stadt zwischen Türkler und Konaklı, laut OpenStreetMap-Routing vom 23. Oktober 2026 17,5 km Straße vom Stadtzentrum Alanyas am Güller Pınarı, 59,0 km vom Flughafen Gazipaşa-Alanya und 116,4 km vom Flughafen Antalya entfernt. Der Dorfpunkt liegt auf ansteigendem Gelände 2,6 km Luftlinie vom Meer, und nur das Westende des Viertels um Büyükyer reicht bis an die Küste. Anzeigen, die Payallar mit 17,5 bis 18 km vom Zentrum und 60 km vom Flughafen angeben, stimmen mit der Messung überein.

Nach der Grenze der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) umfasst Payallar 10,8 km², etwas mehr als die 8,1 km² von Oba und weniger als die 12,4 km² von Kestel. Türkler liegt im Westen, Emişbeleni und Toslak im Osten, Soğukpınar an der Nordspitze und im Südosten das Land, das das Kataster als Telatiye führt, einen der früheren Namen von Konaklı. Die Supermärkte, Apotheken und Einkaufszentren entlang der D-400 südlich des Dorfes liegen auf dieser Seite der Grenze: Das Einkaufszentrum Time Center, 3,2 km vom Payallar-Punkt entfernt, gibt als Adresse Konaklı Mahallesi, 100. Sokak an.

Payallar war bis 2014 eine Kleinstadt (belde) mit eigener Gemeinde. Es gehörte nicht zu dem Regierungsbeschluss von 2009, der Kestel, Cikcilli, Oba, Çıplaklı und Tosmur in die Stadtgemeinde Alanya eingliederte. Seine Gemeinde endete mit dem Gesetz 6360, veröffentlicht im Amtsblatt (Resmî Gazete) am 6. Dezember 2012, das jede Kleinstadtgemeinde in den neuen Großstadtprovinzen der Türkei als einzelnes Viertel unter dem Namen der Kleinstadt ihrer Bezirksgemeinde anschloss, mit den Kommunalwahlen im März 2014.

Dasselbe Routing liefert die Strecken, die Bewohner tatsächlich fahren.

Die Fahrzeiten sind Schätzungen des Routingdienstes bei freier Fahrt, im Sommer kommt auf jede Zeile Verkehr auf der D-400 hinzu. Manche Entfernungen hängen von der Richtung ab, weil die D-400 eine Straße mit getrennten Fahrbahnen ist: Der Strand an der Küste von Payallar liegt 5,6 km vom Dorfpunkt entfernt, auf dem Rückweg 4,6 km. Das Routing reproduziert die veröffentlichten Werte für Avsallar: Avsallar nach Konaklı 13,6 km und Avsallar nach Türkler 6,1 km.

Die mautpflichtige Autobahn aus Serik, die laut Vertrag bis Oktober 2028 eröffnen soll, verläuft landeinwärts oberhalb von Payallar und endet an der D-400 in Telatiye östlich von Konaklı. Vier der Parzellen in ihrem Korridor liegen in Payallar, gegenüber 154 im benachbarten Emişbeleni und 167 in Toslak, und Deponieflächen in Payallar nehmen bis zur Eröffnung Aushub auf. Was die Straße für jeden Teil des Bezirks ändert, steht unter Autobahn Antalya-Alanya.

Liegt Payallar am Meer?

Payallar reicht nur an seinem Westende ans Meer, wo rund 1,6 km OpenStreetMap-Küstenlinie seiner Grenze am nächsten liegen, um Büyükyer, 0,55 km vom Ufer; der Dorfpunkt selbst liegt 2,6 km Luftlinie vom nächsten Ufer entfernt. Die 1,6 km ergeben sich, indem jeder Abschnitt der OpenStreetMap-Küstenlinie der nächstgelegenen TKGM-Grenze zugeordnet wird, weil die Katastergrenze vor der Uferlinie endet; der Wert ist also eine Näherung. Der längere Strandabschnitt vor den Geschäften an der D-400 gehört zur Seite von Konaklı.

Das Gelände steigt von der Küste sanft an. Im SRTM-Höhenmodell liegt der Median von 118 gleichmäßig verteilten Punkten innerhalb der Grenze bei 50 m, und nur 9 % der Fläche liegen höher als 100 m, gegenüber 51 % in Demirtaş und 71 % in Kargıcak; der Küstenstreifen liegt bei etwa 6 m, der Dorfpunkt bei 71 m und die nördlichen Hügel bei 133 bis 199 m. Nur 18 der 98 Verkaufsanzeigen nannten eine Entfernung zum Meer, und die 4, die die Wohnung als direkt am Meer beschrieben, lagen alle in mehr als zehn Jahre alten Gebäuden, während die neuen Wohnungen Entfernungen von 500 m bis 2 km angaben. Die Stichprobe kann daher nicht messen, was die Nähe zum Meer zum Preis beiträgt.

Wer wohnt in Payallar?

TÜİK, das türkische Statistikamt, zählte in seinem adressbasierten Melderegister zum 31. Dezember 2022 in Payallar 9.691 gemeldete Einwohner, die jüngste Viertelzahl, die sich im Oktober 2026 bestätigen ließ, nach 7.600 im Jahr 2017 und 5.707 im Jahr 2009. Das ist ein Wachstum um 70 % in dreizehn Jahren und um 28 % in den letzten fünf, gegenüber 64 % in fünf Jahren in Kestel und 17 % in Demirtaş. Payallar ist nach Demirtaş (3.449) und Kargıcak (5.989) das drittkleinste der neun Viertel der Reihe und kleiner als sein Nachbar Konaklı, das 2022 17.966 Einwohner hatte. Mit rund 896 gemeldeten Einwohnern pro km² ist es weit dichter besiedelt als Demirtaş (206) oder Kargıcak (256).

Das Register zählt Menschen mit Adresse in Payallar; es enthält also ausländische Bewohner mit gemeldeter Adresse und lässt Ferienhausbesitzer, die anderswo leben, außen vor. Keine amtliche Quelle veröffentlicht die Zahl ausländischer Einwohner nach Vierteln, und Payallar gehört nicht zu den Vierteln Alanyas, die die Migrationsbehörde (Göç İdaresi Başkanlığı) 2022 wegen der Dichte ausländischer Bevölkerung gesperrt hat.

Die Verkaufsanzeigen beschreiben neue Wohnungen, die leer verkauft werden. Von den 98 Wohnungen, die am 23. Oktober 2026 zum Verkauf standen, waren 93, also 95 %, als leer beschrieben, der höchste Anteil der Reihe, 3 wurden vom Eigentümer bewohnt und 2 waren vermietet. Nur 7 der 87 Anzeigen mit Angabe dazu waren möbliert, 8 %, gegenüber 32 % in Demirtaş und 74 % in Kargıcak, weil der Großteil des Bestands neu ist und im Bauzustand verkauft wird.

Was kostet eine Wohnung in Payallar?

Wohnungen, die am 23. Oktober 2026 in Payallar zum Verkauf standen, hatten einen Median-Angebotspreis von 3.465.000 TRY, rund 62.400 EUR, und einen Median von 51.109 TRY pro Quadratmeter Bruttofläche, rund 921 EUR, beides der niedrigste Wert der neun nach derselben Methode erhobenen Viertel Alanyas. Die Mediane stammen aus allen 98 Wohnungsanzeigen, die an diesem Tag auf Emlakjet, einem landesweiten türkischen Immobilienportal, online waren, jede Anzeigenseite einzeln ausgelesen. Die Euro-Beträge beruhen auf dem Euro-Ankaufskurs von 55,4997 TRY im Bulletin der türkischen Zentralbank (TCMB) vom 23. Oktober 2026. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um Verkaufspreise; der Abstand zwischen beiden ist unter Immobilienpreis in Alanya verhandeln beschrieben.

Wohnungen mit einem und zwei Schlafzimmern machen 91 der 98 Anzeigen aus, 56 und 35.

Türkische Anzeigen zählen Schlafzimmer plus Wohnzimmer, eine 1+1 hat also ein Schlafzimmer und ein separates Wohnzimmer, eine 2+1 zwei Schlafzimmer. Die Bruttofläche enthält einen Anteil an Wänden und Balkonen; in der Stichprobe lag die Nettofläche im Median bei 90 % der Bruttoangabe. Die übrigen sieben Anzeigen im Oktober 2026 waren zwei 3+1 zu 5.750.000 TRY und 5.850.000 TRY, zwei 4+1, zwei 5+1 und eine einzelne 3+2.

Der Quadratmeter in Payallar ist mit deutlichem Abstand der günstigste der Reihe. Der Median von 51.109 TRY lag 11 % unter den 57.556 TRY von Demirtaş, gemessen am 22. Oktober 2026, 12 % unter den 58.289 TRY von Mahmutlar am 13. Oktober und 13 % unter den 59.000 TRY von Avsallar am 16. Oktober, dann 19 % unter den 63.195 TRY von Cikcilli am 17. Oktober, 22 % unter den 65.424 TRY von Tosmur und 25 % unter den 68.149 TRY von Oba am 14. Oktober, 29 % unter den 71.765 TRY von Kargıcak am 20. Oktober und 33 % unter den 75.909 TRY von Kestel am 21. Oktober. Eine 1+1 verlangte in Payallar 18 % weniger als in Demirtaş und in Avsallar, wo die Median-1+1 3.495.000 TRY und 3.472.500 TRY verlangte, und 27 % weniger als in Mahmutlar.

Neue und fast neue Wohnungen verlangen dasselbe. Wohnungen in Neubauten verlangten im Oktober 2026 auf 54 Anzeigen im Median 50.000 TRY pro Quadratmeter, Wohnungen von einem bis fünf Jahren auf 36 Anzeigen 52.178 TRY; neue 1+1 und 1+1 von einem bis fünf Jahren verlangten 54.000 TRY und 54.441 TRY. Nur 8 der 98 Wohnungen standen in mehr als fünf Jahre alten Gebäuden, zu wenige für einen Preis, und 11 der 54 neuen Wohnungen waren noch im Bau; wer eine davon kauft, kauft also vom Bauträger vom Plan, vor der Nutzungsgenehmigung.

Seit dem 1. Juli 2026 eingestellte Anzeigen verlangten im Median 2.800.000 TRY für eine 1+1 und 4.850.000 TRY für eine 2+1, nahe an der gesamten Stichprobe. Neun Anzeigen waren seit 2025 oder früher online, und neun wiederholten Zimmerzahl, Fläche und Preis einer anderen Anzeige, das übliche Zeichen derselben Wohnung bei zwei Maklern; ohne sie liegt der Median bei 3.480.000 TRY und 51.053 TRY pro Quadratmeter.

Was kostet die Miete in Payallar?

Wohnungen in Payallar, die am 23. Oktober 2026 langfristig zur Miete angeboten wurden, hatten eine Median-Angebotsmiete von 18.000 TRY im Monat, rund 324 EUR, die niedrigste der neun erhobenen Viertel, und die acht 1+1 verlangten im Median 16.500 TRY, rund 297 EUR. Die Mediane stammen aus allen 13 Emlakjet-Mietanzeigen für Wohnungen in Payallar an diesem Tag und sind daher nur ein Anhaltspunkt.

Fünf der 1+1 waren unmöbliert, im Median zu 14.500 TRY, drei möbliert, zu 18.000 TRY, gegenüber 15.000 TRY für unmöblierte und 21.000 TRY für möblierte 1+1 in Avsallar am 16. Oktober 2026. Die vier 2+1 verlangten 18.000 bis 23.500 TRY und die eine 3+1 16.000 TRY. Über alle Größen verlangte Payallar im Median 260 TRY Miete pro Quadratmeter, mehr als die 182 TRY in Demirtaş und weniger als 270 bis 273 TRY in Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar und Avsallar, 318 TRY in Kargıcak und Oba und 348 TRY in Kestel. In der Stichprobe von Juli bis Oktober 2026 verlangte eine 1+1 in Oba 20.000 TRY, in Mahmutlar 24.500 TRY und in Kestel 25.000 TRY.

Mietanzeigen in Payallar bleiben wochenlang online. Von den 12 Payallar-Anzeigen in der Stichprobe von Juli bis Anfang Oktober 2026 für die Lebenshaltungskosten in Alanya waren 10 am 23. Oktober noch online, und die meisten angebotenen Wohnungen waren neu: Alle acht 1+1 lagen in höchstens vier Jahre alten Gebäuden. Keine Villa wurde zur Miete angeboten.

Welche Mietrendite bringt eine Wohnung in Payallar?

Eine 1+1 in Payallar zeigte zu den Angebotspreisen und Mieten vom Oktober 2026 eine Bruttomietrendite von rund 6,9 %: zwölf Monate der Medianmiete von 16.500 TRY für eine 1+1, geteilt durch den Median-Angebotspreis von 2.862.500 TRY. Möblierte und unmöblierte Wohnungen sind zusammen gerechnet, weil nur drei möblierte 1+1 zur Miete angeboten wurden; unmöblierte 1+1 allein zeigten rund 6,1 %. Die Miete beruht auf acht Anzeigen, eine einzige neue Anzeige könnte den Wert also um einen halben Prozentpunkt oder mehr verschieben.

Die Mieten in Payallar sind die niedrigsten der Reihe, aber die Preise sind noch niedriger, daher gehört die Rendite zu den höheren. Möblierte 1+1 zeigten zu den Preisen desselben Monats 7,4 % in Oba, 6,9 % in Mahmutlar, 6,7 % in Avsallar und 5,7 % in Kestel, eine 2+1 in Demirtaş 4,1 %. All das sind Angebotspreise; die tatsächliche Rendite hängt davon ab, was ein Käufer zahlt und was ein Mieter unterschreibt.

Die Nettorendite ist noch niedriger. Aidat, die monatliche Nebenkostenpauschale, Grundsteuer, die DASK-Erdbebenversicherung und die Monate Leerstand zwischen zwei Mietern gehen von der Miete ab, und das Rechenbeispiel für eine 1+1 rechnet diese Posten durch. Mieteinnahmen sind in der Türkei zudem steuerpflichtig, und die Regeln unterscheiden sich für Gebietsansässige und Nichtansässige.

Kurzfristige Ferienvermietung folgt einer eigenen Regelung. Nach dem Gesetz 7464 über die touristische Vermietung von Wohnungen braucht die Vermietung einer Wohnung für Zeiträume bis zu 100 Tagen eine Genehmigung des Ministeriums für Kultur und Tourismus, und dem Antrag muss ein einstimmiger Beschluss aller Eigentümer des Gebäudes beiliegen, in dem die Wohnung liegt. Das Verfassungsgericht wies eine Klage gegen diese Regel am 25. Dezember 2025 ab, die Entscheidung erschien am 2. April 2026 im Amtsblatt. In Payallar, wo 69 der 98 Verkaufsanzeigen einen Pool erwähnen, braucht eine Ferienvermietung die schriftliche Zustimmung jedes Eigentümers im Block.

Der regionale Trend begünstigt Vermieter vorerst. In der Region Antalya, Burdur und Isparta stieg der Neumieten-Index der TCMB im Jahr bis September 2026 um 23,6 %, ihr Hauspreisindex um 20,0 %.

Bekommen Ausländer 2026 eine Aufenthaltserlaubnis für eine Adresse in Payallar?

Payallar steht nicht auf der Liste gesperrter Viertel der Migrationsbehörde, einer Adresse dort steht also keine Sperre im Weg, doch eine Erlaubnis über Immobilienbesitz setzt eine selbst bewohnte Wohnung im Wert von mindestens 200.000 US-Dollar voraus, und nur 1 der 98 am 23. Oktober 2026 angebotenen Wohnungen verlangte so viel. Diese Wohnung war eine 3+2 mit 512 m² Bruttofläche direkt am Meer, in einem 11 bis 15 Jahre alten Gebäude, für 14.200.000 TRY, rund 286.500 US-Dollar; die nächstteure, eine 4+1, verlangte 8.500.000 TRY.

Die Liste der Behörde mit 1.169 seit dem 1. Juli 2022 gesperrten Vierteln nennt in Alanya vier, Kargıcak, Mahmutlar, Kestel und Avsallar, in den Zeilen 145 bis 148 der angehängten Datei; Payallar ist nicht darunter, Konaklı auch nicht. Die Bekanntmachung, am 23. Oktober 2026 erneut geprüft, beschreibt die Sperre als Sperre für Registrierungen unter vorübergehendem und internationalem Schutz und für Provinzwechsel von Schutzberechtigten und nennt Aufenthaltserlaubnisse nicht mehr. Wie sich der Wortlaut 2026 geändert hat, steht im Ratgeber zu Avsallar, einem der gelisteten Viertel.

Die Wertschwelle ist die, an der fast jede Wohnung in Payallar scheiterte. Die Unterlagenliste der Behörde für eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis, veröffentlicht auf ihrer Antragsseite e-İkamet, verlangt, dass eine für eine immobilienbasierte Erlaubnis genutzte Wohnung am Tag des Erwerbs mindestens 200.000 US-Dollar in türkischen Lira wert war und als eigene Wohnung des Ausländers genutzt wird, nicht vermietet oder für andere Einkünfte. Zum Dollar-Ankaufskurs der TCMB vom 23. Oktober 2026, 49,5647 TRY, lag die Schwelle bei rund 9.913.000 TRY. Die Median-2+1 verlangte 4.650.000 TRY, rund 93.800 US-Dollar oder 47 % der Schwelle, die Median-1+1 rund 57.800 US-Dollar. Manche Anzeigen für ausländische Käufer beschreiben Payallar als geeignet für eine Aufenthaltserlaubnis: Das Viertel ist offen, aber zu Preisen vom Oktober 2026 ist die Wohnung das Hindernis. Wie der Antrag selbst funktioniert, steht unter Aufenthaltserlaubnis.

Wie sieht der Wohnungsbestand in Payallar aus?

Die Wohnungen in Payallar sind die neuesten der Reihe: 92 % der am 23. Oktober 2026 angebotenen standen in höchstens fünf Jahre alten Gebäuden, die meisten in Blöcken mit vier bis acht Geschossen, 70 % der Anzeigen erwähnten einen Pool, und 59 % der Anzeigen mit Angabe eines der beiden Wohnungstitel nannten kat irtifakı, den Titel der Bauphase. Das Profil liefern die Detailseiten der 98 Verkaufsanzeigen.

Die höheren Blöcke verlangen mehr. Im Oktober 2026 verlangten die 39 Wohnungen in Blöcken mit sechs bis zehn Geschossen im Median 57.917 TRY pro Quadratmeter, gegenüber 47.018 TRY für die 29 Wohnungen in fünfgeschossigen Blöcken und 49.222 TRY für die 30 in Blöcken mit höchstens vier Geschossen, alle im Median ein Jahr alt oder neuer. Von den 98 Anzeigen nannten 77 einen Aufzug, 72 einen Parkplatz und 27 verorteten die Wohnung in einer site (einer geschlossenen Wohnanlage). In einer site zu liegen hieß nicht teurer: Die 27 Wohnungen in einer site verlangten im Median 51.154 TRY pro Quadratmeter, die 71 außerhalb 51.064 TRY. Die 31 Verkaufsanzeigen mit aidat-Angabe nannten im Median 1.500 TRY im Monat, so viel wie in Tosmur und Mahmutlar und weniger als die 1.900 TRY in Demirtaş, die 1.875 TRY in Avsallar und die 3.000 TRY in Kargıcak, und 67 der 98 Anzeigen beschrieben die Wohnung als kreditfähig.

Von den 80 Anzeigen, die den Titel als kat irtifakı oder kat mülkiyeti (volles Wohnungseigentum) angaben, nannten 47, also 59 %, kat irtifakı. In einem so jungen Bestand ist das zu erwarten: 44 der 76 höchstens fünf Jahre alten Wohnungen mit Titelangabe standen auf kat irtifakı, das nach Artikel 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (Kat Mülkiyeti Kanunu, Gesetz 634) mit der Nutzungsgenehmigung (yapı kullanma izin belgesi, kurz iskan) für das ganze Gebäude zu kat mülkiyeti wird. Welcher Titel gilt, steht in der Grundbuchurkunde; was jede Art für Käufer bedeutet, steht unter Tapu-Arten in der Türkei. Weil fast der ganze Bestand nach dem 1. Januar 2019 fertiggestellt wurde, fällt das meiste unter die geltende türkische Erdbebenbauverordnung (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği), doch entscheidend ist das Datum der Baugenehmigung, das in der Bauakte bei der Stadtgemeinde Alanya steht.

Villen spielen kaum eine Rolle. Am 23. Oktober 2026 wurden nur zwei zum Verkauf angeboten, dazu zehn Grundstücke, sodass sich keiner der beiden Märkte messen lässt.

Wie ist der Alltag in Payallar: Einkauf, Ärzte, Schule, Busse?

Der Alltag in Payallar hängt am Streifen an der D-400, 3 bis 4 km südlich des Dorfes, wo Supermärkte, Einkaufszentren und die meisten Apotheken auf der Seite von Konaklı liegen; in Payallar selbst gibt es eine Apotheke, ein Familiengesundheitszentrum und eine Mittelschule, und das nächste staatliche Krankenhaus liegt 21,3 km entfernt in Oba. Aufgeführt sind die Orte, die im Oktober 2026 auf OpenStreetMap erfasst waren, abgeglichen mit der TKGM-Grenze, mit Straßenentfernungen vom Payallar-Punkt.

• Einkauf: Ein BİM und ein Migros an der D-400 liegen 3,0 und 3,1 km vom Dorfpunkt entfernt, die Einkaufszentren Time Center und Mall of Alanya in Konaklı 3,2 und 3,6 km.
• Gesundheit: Die Apotheke Cantuna liegt 0,2 km vom Dorfpunkt entfernt, und OpenStreetMap verzeichnet 15 weitere Apotheken am Streifen an der D-400. Ein Familiengesundheitszentrum (aile sağlığı merkezi) gibt als Adresse Payallar Mahallesi, Menderes Caddesi Nr. 111/A an. Das nächste staatliche Krankenhaus ist das ALKÜ Alanya Lehr- und Forschungskrankenhaus in Oba, 21,3 km und rund 20 Minuten entfernt, und die private Başkent-Universitätsklinik Alanya liegt 16,4 km entfernt.
• Schulen: Die staatliche Mittelschule Payallar Günay Demirel Ortaokulu gibt in ihrem Strategieplan auf ihrer Seite beim Bildungsministerium als Adresse Payallar Mahallesi, Güleç Demirel Caddesi Nr. 3 an. Familien sollten Plätze auf jeder Stufe bei der Bildungsdirektion des Bezirks Alanya (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü) bestätigen lassen.
• Wochenmarkt: Ein Markttag für Payallar selbst ließ sich im Oktober 2026 weder in den Marktlisten für Alanya noch auf OpenStreetMap finden. Der nächste erfasste Markt ist der überdachte Mittwochsmarkt in Avsallar, 12,5 km entfernt.
• Busse: Für Stadtbusse oder dolmuş (Sammelkleinbusse) ins Dorf ließ sich im Oktober 2026 bei der Stadtgemeinde Alanya kein aktueller Fahrplan und keine Liniennummer finden; wer ohne Auto kauft, sollte die nächste Haltestelle und den Takt vor Ort prüfen.
• Meer: Das Ufer bei Büyükyer liegt 0,55 km Luftlinie entfernt, der Dorfpunkt 2,6 km, und der Strand an der Küste von Payallar 5,6 km Straße vom Dorfpunkt.
• Şarapsa Han: Die seldschukische Karawanserei aus dem 13. Jahrhundert steht an der D-400, 3,7 km vom Dorfpunkt entfernt.

Strom- und Wassertarife und Supermarktpreise sind dieselben wie anderswo in Alanya; die Lebenshaltungskosten in Payallar unterscheiden sich vom Rest des Bezirks also vor allem bei Miete und aidat, und beide gehören zu den niedrigsten der Reihe.

Wie steht es um das staatliche Krankenhaus Payallar?

In Payallar wird seit 2023 ein staatliches Krankenhaus mit 200 Betten gebaut, doch bis Oktober 2026 war es nicht eröffnet, und ein Eröffnungsdatum war nicht angekündigt. Die Investitionsdirektion des Gesundheitsministeriums gab am 27. Juli 2021 den Vertrag für ein neues staatliches Krankenhaus mit 200 Betten in Alanya bekannt, mit 7 Operationssälen, 67 Ambulanzen und einer Intensivstation mit 25 Betten. Lokale Berichte verorten es in Payallar und datieren den Baubeginn auf April 2023.

Laut Gazete Alanya stoppten die Arbeiten nach einem Hangrutsch im September 2024, und im November 2025 sagte der Bezirksvorsitzende der AK-Partei in Alanya, ein Entwurf für eine Stützmauer sei genehmigt und der Bauunternehmer setze die Arbeit fort. Im Dezember 2025 lag das Ziel des Ministeriums bei 2026, während ein Abgeordneter der Opposition eine Fertigstellung vor 2027 für unmöglich hielt; im März 2026 wurden Bohrpfähle gesetzt, und Ende Mai 2026 war das Krankenhaus noch nicht fertig. Nach demselben Bericht vom Dezember 2025 soll es nach der Eröffnung den Westen Alanyas und Gündoğmuş versorgen; bis dahin ist das nächste staatliche Krankenhaus das in Oba, 21,3 km entfernt.

Welche Nachteile hat das Leben in Payallar?

Die wichtigsten Nachteile von Payallar sind ein vom Meer zurückgesetztes Dorf, dessen Geschäfte jenseits der Grenze in Konaklı liegen, ein noch nicht eröffnetes staatliches Krankenhaus, ein Wohnungsmarkt, in dem nur eine Anzeige die Wertschwelle für die Aufenthaltserlaubnis erreichte, eine weite Fahrt zum Flughafen Gazipaşa-Alanya, ein dünner Mietmarkt und ein neuer Bestand, der überwiegend leer steht. Keiner davon schließt Payallar aus, aber jeder ändert, was ein Käufer prüfen sollte.

• Dorf und Küste: Der Dorfpunkt liegt 2,6 km Luftlinie vom Ufer, und der Strandstreifen vor den Geschäften an der D-400 gehört zu Konaklı.
• Entfernung zum Krankenhaus: Das nächste staatliche Krankenhaus liegt 21,3 km entfernt in Oba, und für das Krankenhaus im Bau in Payallar gibt es kein Eröffnungsdatum.
• Aufenthaltserlaubnis: 1 der 98 am 23. Oktober 2026 angebotenen Wohnungen verlangte die 200.000 US-Dollar, die eine immobilienbasierte Erlaubnis voraussetzt, eine Wohnung mit 512 m² für 14.200.000 TRY.
• Entfernung zum Flughafen: Der Flughafen Gazipaşa-Alanya liegt 59,0 km entfernt, nach Avsallar die zweitweiteste Entfernung der Reihe, der Flughafen Antalya 116,4 km.
• Dünner Mietmarkt: Am 23. Oktober 2026 wurden 13 Wohnungen langfristig zur Miete angeboten, im Median für 18.000 TRY im Monat, den niedrigsten Wert der Reihe.
• Leere neue Blöcke: 93 der 98 angebotenen Wohnungen standen leer; wer ganzjährig Nachbarn möchte, sollte fragen, wie viele Wohnungen eines Blocks bewohnt sind.
• Titel der Bauphase und Kauf vom Plan: 59 % der Anzeigen mit Titelangabe nannten kat irtifakı, und 11 der neuen Wohnungen waren noch im Bau.
• Autobahnbaustelle: Deponieflächen für die Autobahn sind in Payallar in Betrieb, bis die Straße eröffnet, die bis Oktober 2028 fertig sein soll.
• Doppelte Anzeigen: 9 der 98 Verkaufsanzeigen wiederholten Fläche und Preis einer anderen Anzeige.

Jeder dieser Punkte lässt sich vor einem Angebot prüfen. Titelart, Nutzungsgenehmigung, Datum der Baugenehmigung und der Weg zum Strand gehören zu den Prüfungen, die unter Besichtigungsreise zum Wohnungskauf in Alanya beschrieben sind.

Für wen eignet sich Payallar, und wie schneidet es im Vergleich mit Avsallar, Demirtaş, Mahmutlar, Kargıcak, Kestel, Oba, Tosmur und Cikcilli ab?

Payallar eignet sich für Käufer, die eine neue 1+1 zum niedrigsten Quadratmeterpreis der Reihe suchen, rund 17,5 km vom Zentrum Alanyas, und für Vermieter, die langfristig vermieten; es passt nicht zu Käufern, die eine immobilienbasierte Aufenthaltserlaubnis über eine Wohnung brauchen, weil im Oktober 2026 nur eine Wohnung die Wertschwelle von 200.000 US-Dollar erreichte, oder zu jemandem, der Strand, Geschäfte oder ein Krankenhaus zu Fuß erreichen will. Seine Median-1+1 war im Oktober 2026 mit 2.862.500 TRY, rund 51.600 EUR, die günstigste der Reihe, und neun von zehn seiner Wohnungen waren höchstens fünf Jahre alt.

Die Verkaufspreise wurden für Payallar am 23. Oktober erhoben, für Demirtaş am 22. Oktober, für Kestel am 21. Oktober, für Kargıcak am 20. Oktober, für Cikcilli am 17. Oktober, für Avsallar am 16. Oktober, für Oba und Tosmur am 14. Oktober und für Mahmutlar am 13. Oktober 2026. Die Mieten für Payallar, Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar und Tosmur sind alle am Erhebungstag online gewesenen Anzeigen, die für Payallar beruhen auf 13 Anzeigen; die für Oba und Mahmutlar stammen aus Anzeigen, die zwischen Juli und Oktober 2026 eingestellt wurden. Die Entfernungen sind zum selben Punkt am Güller Pınarı und zum selben Flughafenpunkt gemessen.

Nach diesen Zahlen passt Payallar zu einem Käufer, der eine neue Wohnung für Urlaub oder lange Aufenthalte zum niedrigsten Einstiegspreis der Reihe sucht, Auto fährt und gern an der D-400 in Konaklı einkauft, und zu einem Vermieter, der eine 1+1 langfristig vermietet. Weniger passt es für Käufer, die eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz brauchen und dafür eine Wohnung wollen, für Haushalte, die ein Krankenhaus oder den Strand zu Fuß erreichen müssen, oder für Käufer, die über Gazipaşa fliegen. Avsallar, 12,8 km weiter westlich, verlangt 15 % mehr pro Quadratmeter, hat aber einen eigenen Markt, Strand und Ortskern, und Demirtaş am östlichen Ende liegt 22,6 km vom Flughafen Gazipaşa, verlangt aber 13 % mehr pro Quadratmeter. Aktuelle Angebote von AKEA stehen unter Wohnungen zum Verkauf in Payallar.

Rechenbeispiel: eine 1+1 in Payallar kaufen und vermieten

Eine 1+1, gekauft zum Median-Angebotspreis vom Oktober 2026 von 2.862.500 TRY und vermietet zur Median-Angebotsmiete von 16.500 TRY im Monat, brächte vor Einkommensteuer rund 5,4 % im Jahr netto, wenn der Käufer die ganze Grundbuchgebühr und keine Maklerprovision zahlt. Die Rechnung nutzt die Mediane der Anzeigenstichproben und die 2026 geltenden Gebühren, vollständig beschrieben unter Kaufnebenkosten in der Türkei. Gerechnet wird mit einer 1+1, weil 1+1 die größte Gruppe der Verkaufswohnungen sind, 56 von 98, und der Mietwohnungen, 8 von 13.

Zu Preisen vom Oktober 2026 sind die 159.558 TRY Nettoeinkommen 5,4 % eines Aufwands von 2.977.000 TRY und 5,1 % von 3.114.400 TRY, wenn der Käufer auch die höchste Maklerprovision zahlt. Kleinere Posten sind nicht enthalten: die Dienstgebühr des Grundbuchamts, der vereidigte Übersetzer beim Grundbuchamt, Reparaturen, Möbel und die Einkommensteuer auf die Miete, die von der steuerlichen Ansässigkeit des Eigentümers abhängt. Die Grundsteuerzeile ist eine Annahme, weil den kommunalen Steuerwert einer Wohnung die Stadtgemeinde Alanya festlegt, nicht der Markt, und die Miete beruht auf acht 1+1-Anzeigen, möbliert und unmöbliert zusammen.

Von den neun Rechenbeispielen der Reihe ergab nur das für Oba (5,9 %) mehr; Mahmutlar (5,3 %), Avsallar (5,2 %), Tosmur (4,6 %), Kestel (4,5 %), Kargıcak (4,3 %), Cikcilli (3,9 %) und Demirtaş (3,1 %) ergaben alle weniger. Mit rund 57.800 US-Dollar im Oktober 2026 liegt die 1+1 unter einem Drittel der 200.000 US-Dollar, die eine immobilienbasierte Aufenthaltserlaubnis voraussetzt, und eine an Mieter vermietete Wohnung könnte ohnehin nicht als Grundlage dafür dienen.

Wie schnell ändern sich Preise und Mieten in Payallar?

Amtliche Zahlen reichen nicht unter die Region: In der Region Antalya, Burdur und Isparta stieg der Hauspreisindex der TCMB im Jahr bis September 2026 um 20,0 % und der Neumieten-Index um 23,6 %, nach dem am 16. Oktober 2026 veröffentlichten Bulletin. Die jährliche Verbraucherpreisinflation lag im September 2026 laut TÜİK bei 29,73 %, beide Werte waren real also Rückgänge, um rund 7,5 % bei den Preisen und 5 % bei den Mieten. Landesweit stiegen die beiden Indizes um 22,3 % und 26,6 %.

Weder TCMB noch TÜİK veröffentlichen einen Index für Alanya oder für ein einzelnes Viertel. Die eigenen Anzeigen von Payallar liefern nur ein schwaches Signal: Seit dem 1. Juli 2026 eingestellte Wohnungen verlangten 2.800.000 TRY für eine 1+1 und 4.850.000 TRY für eine 2+1, gegenüber 2.862.500 TRY und 4.650.000 TRY in der gesamten Stichprobe, und 10 der 12 Mietanzeigen aus der Stichprobe von Juli bis Anfang Oktober waren am 23. Oktober noch online. Die Anzeigen-Mediane für Payallar sind eine Momentaufnahme der Angebotspreise an einem Tag, dem 23. Oktober 2026, und werden im Januar 2027 nach derselben Methode wie bei den anderen acht Vierteln aktualisiert; ab dann lässt sich die Veränderung in Payallar selbst messen.