Asuminen Avsallarissa 2026: asuntojen hinnat, vuokrat ja oleskelulupa

Avsallar on Alanyan rannikkokaupunginosa Antalyan maakunnassa, lomarannikolla noin 24,6 km tietä pitkin länteen Güller Pınarın keskustasta, İncekumin ja Türklerin välissä D-400-tien varrella. Avsallarissa Emlakjetissä 16. lokakuuta 2026 myynnissä olleiden 363 asunnon pyyntihinnan mediaani oli 4 200 000 TRY, noin 75 900 EUR, ja neliöhinnan mediaani 59 000 TRY, samalla tasolla kuin Mahmutlarissa ja 13 % alempi kuin Obassa samalla tavalla mitattuna; 57 % oli yhden makuuhuoneen asuntoja (1+1), ja 78 %:ssa pyyntihinta oli alle 100 000 EUR. Asuntokanta on samalla tavalla mitatuista neljästä kaupunginosasta nuorin, ja 85 % asunnoista on enintään viisi vuotta vanhoissa taloissa, mutta uusista asunnoista ei pyydetty neliöltä enempää kuin vanhemmista, ja 57 %:ssa omistusmuodon ilmoittaneista ilmoituksista oli yhä kat irtifakı, rakennusvaiheen omistusoikeus. Pitkäaikaiseen vuokraukseen ilmoitettiin vain 32 asuntoa, mediaanivuokra 22 000 TRY kuukaudessa; kalustettu 1+1 tuotti noin 6,7 % bruttona ja laskettuna noin 5,2 % nettona, kun lainhuutomaksu, yhtiövastike, vakuutus, kiinteistövero ja yksi vuokralaiseton kuukausi on vähennetty. Avsallar on yhä nimeltä mainittu Turkin maahanmuuttoviraston vuoden 2022 suljettujen kaupunginosien luettelossa, mutta huhti- ja syyskuun 2026 välillä viraston tiedote lakkasi lukemasta oleskelulupia niihin menettelyihin, joita sulkeminen koskee; arvoraja ei muuttunut, ja vain 3 % myynnissä olevista asunnoista pyysi niitä 200 000 USD, joita omistukseen perustuva lupa edellyttää. Arjen tarpeet keskiviikon toreista Konak Caddesilla 13 ketjukauppaan ovat lähellä keskustaa, mutta lähimmät valtion sairaalat ovat 28,3 km:n päässä Obassa ja 37,3 km:n päässä Manavgatissa, ja sisämaahan rakennettava moottoritie tuo Avsallariin vuoteen 2028 asti työmaaleirin ja kaksi maa-ainesten läjitysaluetta, mutta ei omaa liittymää.

Missä Avsallar on, ja kuinka kaukana se on Alanyan keskustasta ja lentokentiltä?

Avsallar on Alanyan piirikunnan rannikkokaupunginosa (mahalle) Antalyan maakunnassa, kaupungin länsipuolisella lomarannikolla, noin 24,6 km tietä pitkin Alanyan keskustasta Güller Pınarista, 66,0 km Gazipaşa-Alanyan lentokentältä ja 103,9 km Antalyan lentokentältä OpenStreetMapin reittilaskennan mukaan 16. lokakuuta 2026. Avsallar on rannikkotie D-400:n varrella, ja sen länsipuolella on İncekum ja itäpuolella Türkler. Avsallar on 24-30 minuuttia lähempänä Antalyan lentokenttää kuin Tosmur tai Mahmutlar ja 12-19 minuuttia kauempana Alanyan valtion opetussairaalasta Obassa.

Avsallar oli kylä vuoteen 1986, jolloin se sai oman kunnan ja siitä tuli pikkukaupunki, entisen Avsallarin kunnan historiasivun mukaan. Laki 6360, vuoden 2012 suurkaupunkilaki, lakkautti Antalyan maakunnan pikkukaupunkien kunnat (belde) ja liitti jokaisen omaan piirikuntaansa "yhtenä kaupunginosana pikkukaupungin nimellä". Avsallarista tuli näin Alanyan kaupunginosa maaliskuun 2014 kunnallisvaaleissa, ja İncekumista, jolla oli myös oma kunta, tuli erillinen kaupunginosa.

Sama reittilaskenta antaa matkat, joita asukas todella ajaa.

Ajoajat ovat reittiohjelman arvioita ilman liikennettä, joten kesäliikenne D-400:lla lisää aikaa joka riville. Jotkin matkat riippuvat suunnasta, koska D-400 on keskikaistalla erotettu tie: İncekumin ranta on Avsallarin keskustasta 2,7 km:n päässä toiseen suuntaan ja 5,5 km:n päässä toiseen. Avsallarin ja Alanyan väliselle joukkoliikenteelle ei lokakuussa 2026 löytynyt julkaistua aikataulua eikä hintaa, joten taulukon ajat koskevat autoa.

Serikistä Alanyaan päin rakennetaan maksullista moottoritietä, joka sopimuksen mukaan avataan viimeistään lokakuussa 2028, mutta Avsallar ei saa omaa liittymää. Pääväylä kulkee sisämaassa İncekumin, Avsallarin ja Türklerin yläpuolella, eikä Alarahanin liittymän (Km 117,6) ja Konaklın liittymän (Km 133,4) välisellä 16 km:llä ole poistumistietä, joten avsallarilainen ajaa moottoritielle jommastakummasta. Tiemaksut, linjaus ja se, mitä moottoritie muuttaa kussakin Alanyan osassa, kerrotaan kohdassa Antalya-Alanya-moottoritie.

Keitä Avsallarissa asuu?

Turkin tilastovirasto TÜİK laski osoitepohjaiseen väestörekisteriinsä 31. joulukuuta 2022 Avsallariin 15 220 asukasta, mikä oli uusin lokakuussa 2026 saatavilla ollut kaupunginosakohtainen luku. Samassa rekisterissä Avsallarissa oli City Populationin kokoamana 8 515 rekisteröityä asukasta vuonna 2009 ja 11 545 vuonna 2017, joten rekisteröity väestö kasvoi 13 vuodessa noin 79 %. Vertailun vuoksi Tosmurissa oli vuonna 2022 11 712 asukasta, Obassa 28 864 ja Mahmutlarissa 53 034.

Rekisteri laskee henkilöt, joiden osoite on Avsallarissa, joten siihen kuuluvat rekisteröidyn osoitteen omaavat ulkomaiset asukkaat mutta ei muualla asuvia loma-asuntojen omistajia. Mikään virallinen lähde ei julkaise ulkomaisten asukkaiden määrää kaupunginosittain. Maahanmuuttovirasto (Göç İdaresi Başkanlığı) sulki vuonna 2022 kaupunginosia ulkomaalaisten tiheyden perusteella, ja Avsallar oli yksi Alanyan neljästä kaupunginosasta tuossa luettelossa.

Myynti-ilmoitukset viittaavat pikemmin loma-asuntoihin kuin perheasuntoihin. Niistä 363 asunnosta, jotka olivat myynnissä 16. lokakuuta 2026, 343 eli 94,5 % kuvattiin tyhjiksi, 13 omistajan asumiksi ja 7 vuokratuiksi. Samalla tavalla mitattuna Tosmurissa tyhjinä oli 87 %, Obassa 88 % ja Mahmutlarissa 91 %. Avsallarin luku on neljästä korkein, ja myynnissä olevista asunnoista 115 oli uusia, joten markkinoille tulee yhä uutta tarjontaa.

Mitä asunnon ostaminen Avsallarista maksaa?

Avsallarissa 16. lokakuuta 2026 myynnissä olleiden asuntojen pyyntihinnan mediaani oli 4 200 000 TRY, noin 75 900 EUR, ja bruttoneliöhinnan mediaani 59 000 TRY, noin 1 067 EUR. Mediaanit on laskettu kaikista 363 asuntoilmoituksesta, jotka olivat sinä päivänä esillä turkkilaisessa valtakunnallisessa asuntoportaalissa Emlakjetissä, ilmoitussivu kerrallaan luettuna. Euromäärät perustuvat Turkin tasavallan keskuspankin (TCMB) 15. lokakuuta 2026 tiedotteen euron ostokurssiin 55,3113 TRY. Kyse on pyyntihinnoista, ei myyntihinnoista, ja niiden eroa käsitellään kohdassa asunnon hinnasta tinkiminen Alanyassa.

Yli puolet Avsallarin myynnissä olevista asunnoista on 1+1-asuntoja, ja 363 ilmoituksesta 282:ssa eli 78 %:ssa pyyntihinta oli lokakuussa 2026 alle 100 000 EUR.

Turkkilaiset ilmoitukset laskevat huoneet makuuhuoneina ja olohuoneena, joten 1+1:ssä on yksi makuuhuone ja erillinen olohuone ja 2+1:ssä kaksi makuuhuonetta. Bruttopinta-alaan sisältyy osuus seinistä ja parvekkeista; otoksessa nettopinta-ala oli mediaanina 90,9 % bruttopinta-alasta. 3+1- ja 4+1-rivit perustuvat 19 ja 14 ilmoitukseen ja ovat vain suuntaa antavia.

Avsallar on neljästä samalla tavalla mitatusta kaupunginosasta edullisin, koska asunnot ovat pieniä, ei siksi, että neliö olisi halpa. Neliöhinnan mediaani oli Avsallarissa 59 000 TRY, noin 1 % yli Mahmutlarin 58 289 TRY:n 13. lokakuuta 2026, 10 % alle Tosmurin 65 424 TRY:n ja 13 % alle Oban 68 149 TRY:n 14. lokakuuta. Avsallarissa 1+1:stä pyydettiin 11 % vähemmän kuin Mahmutlarissa ja 2+1:stä 17 % vähemmän, osittain siksi, että Avsallarin 2+1-asunnot ovat pienempiä, mediaanina 95,5 m² vastaan 110 m².

Kalustus nostaa Avsallarissa hintaa todella. Kalustetuista 1+1-asunnoista pyydettiin lokakuussa 2026 mediaanina 3 750 000 TRY 72 ilmoituksessa ja kalustamattomista 3 200 000 TRY 117 ilmoituksessa, joten kalustetuista pyydettiin 17 % enemmän, ja ryhmät olivat yhtä suuria, mediaanina 54,5 m² vastaan 54 m², ja yhtä vanhoja, kaksi vuotta vastaan yksi. 2+1-asunnoissa vertailu ei päde: 25 kalustettua olivat suurempia ja vanhempia kuin 86 kalustamatonta.

Heinäkuun 1. päivän 2026 jälkeen julkaistuissa ilmoituksissa 1+1:stä pyydettiin 3 600 000 TRY ja 2+1:stä 5 300 000 TRY. Useimmat ilmoitukset oli julkaistu vuonna 2026, mutta 41 oli ollut esillä vuodesta 2025 tai aiemmin, ja asunto, joka on yhä myynnissä vuoden jälkeen, ei ole mennyt kaupaksi pyyntihinnalla.

Talon ikä ja hinta

Avsallarin asuntokanta on neljästä mitatusta kaupunginosasta nuorin: 363 myynnissä olevasta asunnosta 309 eli 85 % oli enintään viisi vuotta vanhoissa taloissa, kun Obassa osuus oli 64 %, Mahmutlarissa 40 % ja Tosmurissa 14 %. 115 uudesta asunnosta 102 kuvattiin muuttovalmiiksi ja 13 rakenteilla oleviksi.

Uudisrakentaminen ei tuo Avsallarissa hintalisää. Uusista asunnoista pyydettiin neliöltä noin 9 % vähemmän kuin yhdestä viiteen vuotta vanhoista, ja kuudesta viiteentoista vuotta vanhoista pyydettiin suunnilleen saman verran kuin uusista. Tosmurissa asetelma on päinvastainen: siellä 13 enintään viisi vuotta vanhasta asunnosta pyydettiin neliöltä noin 53 % enemmän kuin tyypillisestä 11-15 vuotta vanhasta asunnosta. Avsallarissa pyyntihinta seuraa kokoa ja kalustusta enemmän kuin talon ikää.

Talon ikä on silti tärkeä maanjäristysturvallisuuden kannalta. Voimassa oleva Turkin rakennusten maanjäristysasetus (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) tuli voimaan 1. tammikuuta 2019, ja sen soveltumisen ratkaisee rakennusluvan päivämäärä, ei talon valmistumisvuosi. Vuonna 2021 valmistunut asunto on siksi voinut saada luvan vanhemman asetuksen aikana, ja yli viisi vuotta vanhojen talojen 54 asuntoa, jotka valmistuivat noin vuoteen 2020 mennessä, ovat todennäköisimmin sitä vanhempia.

Meren lähellä vai kauempana: hintaero

Meren lähellä olevista asunnoista ei pyydetty neliöltä enempää kuin kauempana olevista Avsallarissa lokakuussa 2026. Niistä 56 ilmoituksesta, joissa kuvauksessa mainittiin etäisyys mereen, 200 metrin sisällä olevat 6 pyysivät mediaanina 53 777 TRY neliöltä, 500 metrin ja 1 km:n välillä olevat 27 pyysivät 64 545 TRY ja yli 1 km:n päässä olevat 18 pyysivät 58 801 TRY.

Määrät ovat pieniä, mutta asetelma muistuttaa Mahmutlaria, jossa meren läheisyydestä ei myöskään näkynyt lisähintaa, eikä Tosmuria, jossa alle 200 metrin päässä merestä olevista asunnoista pyydettiin noin 72 % enemmän. Kuvaukset mainitsevat merinäköalan suunnilleen yhtä usein kuin etäisyyden: 55 kuvausta 363:sta.

Mitä vuokra maksaa Avsallarissa?

Avsallarissa 16. lokakuuta 2026 pitkäaikaiseen vuokraukseen ilmoitettujen asuntojen pyyntivuokran mediaani oli 22 000 TRY kuukaudessa, noin 398 EUR, ja 1+1:n 15 750 TRY ja 2+1:n 29 000 TRY. Mediaanit on laskettu kaikista 32 Avsallarin Emlakjet-vuokrailmoituksesta sinä päivänä, mikä tekee Avsallarista pienet vuokramarkkinat sen 363 myynnissä olevan asunnon rinnalla.

Kalustus nostaa vuokraa lähes yhtä paljon kuin toinen makuuhuone. Lokakuussa 2026 kalustetusta 1+1:stä pyydettiin 21 000 TRY, noin 380 EUR, ja kalustamattomasta 15 000 TRY, noin 271 EUR, ja kahdeksasta kalustamattomasta 1+1:stä kuusi pyysi tasan 15 000 TRY, joten mediaani kuvaa yhtä tiivistä samankaltaisten asuntojen ryhmää. Kalustetusta 1+1:stä pyydettiin siis lähes yhtä paljon kuin kalustamattomasta 2+1:stä, 22 500 TRY, ja kalustetusta 2+1:stä 30 000 TRY, noin 542 EUR.

Avsallarin vuokrat ovat itäisiä kaupunginosia alempia, koska asunnot ovat pienempiä, ei siksi, että neliö vuokrattaisiin halvemmalla. Kaikki koot yhteen laskien Avsallarin vuokran mediaani oli 273 TRY neliöltä, sama kuin Tosmurissa ja Mahmutlarissa. Vuokrailmoitukset pysyvät myös esillä viikkoja: kaikki 24 Avsallarin ilmoitusta heinä-lokakuun 2026 otoksesta, jota käytettiin kohtaan elinkustannukset Alanyassa, olivat yhä esillä 16. lokakuuta, joten joko asunnot jäivät vuokraamatta tai ilmoitukset jäivät näkyviin vuokrauksen jälkeen.

32 vuokrailmoituksesta 29:ssä lämmitys hoitui ilmalämpöpumpulla, ja 15 oli site-kohteessa (aidatussa asuinalueessa). Ne 20 ilmoitusta, joissa mainittiin aidat eli kuukausittainen yhtiövastike, antoivat lokakuussa 2026 mediaaniksi 1 500 TRY. Niistä 21:stä, joissa mainittiin vakuus, 13 pyysi yhden kuukauden vuokran.

Millaisen vuokratuoton asunto Avsallarissa voi tuottaa?

Kalustettu yhden makuuhuoneen asunto Avsallarissa tuotti lokakuun 2026 pyyntihinnoilla ja -vuokrilla noin 6,7 % bruttona, mikä on neljästä mitatusta asuntotyypistä korkein, alle saman asunnon 7,4 %:n Obassa ja yli kalustetun 2+1:n 5,5 %:n Tosmurissa. Bruttotuotto on tässä kahdentoista kuukauden mediaanivuokra jaettuna saman asuntotyypin pyyntihinnan mediaanilla.

Jokaista riviä koskee kaksi varausta. Molemmat luvut ovat pyydettyjä summia, joten todellinen tuotto riippuu siitä, mitä ostaja maksaa ja mitä vuokralainen allekirjoittaa. Jokainen vuokra perustuu 6-8 ilmoitukseen, joten yksi uusi ilmoitus voi siirtää riviä puoli prosenttiyksikköä. Kalustettu 1+1 on kärjessä, koska kalustus nostaa sen vuokraa 40 % ja hintaa vain 17 %.

Nettotuotto on alempi. Aidat, kiinteistövero, pakollinen DASK-maanjäristysvakuutus ja kuukaudet, jolloin asunto on tyhjänä vuokralaisten välillä, vähennetään kaikki vuokrasta, ja kalustetun 1+1:n laskuesimerkki käy nämä erät läpi. Vuokratulot ovat Turkissa myös verotettavia, ja säännöt ovat erilaiset maassa asuville ja ulkomailla asuville.

Lyhyet lomavuokraukset ovat oma järjestelmänsä. Asuntojen matkailuvuokrausta koskevan lain 7464 mukaan asunnon vuokraaminen enintään 100 päivän jaksoiksi vaatii luvan kulttuuri- ja matkailuministeriöltä, ja hakemukseen on liitettävä kaikkien rakennuksen omistajien yksimielinen päätös. Perustuslakituomioistuin hylkäsi säännöstä tehdyn valituksen 25. joulukuuta 2025 päätöksellä, joka julkaistiin virallisessa lehdessä 2. huhtikuuta 2026. Avsallarissa, jossa 263 myynnissä olevista 363 asunnosta oli vähintään kuusikerroksisissa taloissa, lomavuokraus vaatii jokaisen omistajan kirjallisen suostumuksen keskikorkeassa kerrostalossa.

Alueellinen kehitys suosii toistaiseksi vuokranantajaa. Antalyan, Burdurin ja Ispartan alueella TCMB:n uusien vuokralaisten vuokraindeksi nousi elokuuhun 2026 päättyneenä vuonna 22,8 % ja sen asuntojen hintaindeksi 19,5 %.

Voivatko ulkomaalaiset saada oleskeluluvan Avsallarin osoitteeseen vuonna 2026?

Oleskelulupa Avsallarin osoitteeseen ei enää ole kaupunginosan sulkemisen estämä sillä sanamuodolla, jota maahanmuuttovirasto nyt käyttää, mutta omistukseen perustuva lupa edellyttää yhä vähintään 200 000 USD:n arvoista asuntoa, jossa omistaja itse asuu, ja Avsallarin 363 myynnissä olevasta asunnosta vain 11 eli 3 % pyysi lokakuussa 2026 niin paljon. Sulkeminen on muuttunut, arvoraja ei.

Avsallar on niiden 1 169 kaupunginosan luettelossa, jotka virasto sulki 1. heinäkuuta 2022 alkaen, yhdessä Kargıcakin, Mahmutlarin ja Kestelin kanssa Alanyassa. Ainakin huhtikuuhun 2026 asti viraston tiedotteessa sanottiin, että luettelon kaupunginosat oli suljettu oleskeluluvilta sekä tilapäisen ja kansainvälisen suojelun rekisteröinneiltä. Saman sivun 29. syyskuuta 2026 arkistoitu versio ja 16. lokakuuta 2026 tarkistettu elävä sivu mainitsevat vain tilapäisen suojelun, kansainvälisen suojelun ja suojelua saavien maakunnan vaihdon. Vuoden 2022 luettelo on yhä liitteenä.

Virasto ei ole julkaissut erillistä ilmoitusta rajoituksen purkamisesta, joten jokainen hakemus ratkaistaan yhä sen asiakirjojen perusteella. Koska sulkemisen sanamuoto ei enää mainitse minkäänlaista oleskelulupaa, muutos koskee vuokrasopimukseen perustuvaa lupaa siinä missä omistukseen perustuvaakin, millä on merkitystä vuokranantajalle, joka etsii ulkomaista pitkäaikaista vuokralaista. Luettelo ja se, mitä se kattaa, voivat muuttua uudelleen hallinnollisella päätöksellä, kuten vuonna 2022, ja samat säännöt koskevat Mahmutlaria ja kahta muuta luettelon Alanyan kaupunginosaa.

Arvoraja on se, mihin lähes jokainen Avsallarin asunto kaatuu. Viraston lyhytaikaisen oleskeluluvan asiakirjaluettelo, joka on julkaistu sen hakusivustolla e-İkamet, edellyttää, että omistukseen perustuvan luvan asunto oli hankintapäivänä vähintään 200 000 USD:n arvoinen Turkin liiroina ja että sitä käytetään ulkomaalaisen omana kotina eikä vuokrata tai käytetä muuhun tuloon. TCMB:n dollarin ostokurssilla 15. lokakuuta 2026, 49,3315 TRY, raja oli noin 9 866 000 TRY. Avsallarin 363 myynnissä olevasta asunnosta vain 11 pyysi niin paljon: viisi 4+1-, kolme 3+1-, kaksi 2+1- ja yksi 5+1-asunto, eikä yksikään 1+1. Mediaani-1+1:stä pyydettiin 3 472 500 TRY, noin 70 400 USD, eli noin kolmasosa rajasta. Avsallarin 3 %:n osuutta vastaan Mahmutlarissa osuus on 14 % ja Obassa ja Tosmurissa noin 27 %, eikä vuokrattavaksi ostettu asunto voi samalla olla omistajansa luvan peruste.

Sitä, mitkä säännöt pätevät, ratkaisee lainhuudon kaupunginosa, ei ilmoituksen nimi. Lännessä oleva İncekum ja idässä oleva Türkler eivät ole koskaan olleet suljettujen luettelossa, ja kartat ja ilmoitukset käyttävät usein Avsallarin nimeä koko tästä rannikon osuudesta: esimerkiksi OpenStreetMapin osoitteessa İncekumin rannalle on molemmat nimet. Naapurit ovat lisäksi kalliimpia: 16. lokakuuta 2026 İncekumin 10 myynnissä olevaa asuntoa pyysivät mediaanina 7 625 000 TRY ja Türklerin 27 asuntoa 9 350 000 TRY, ja niistä 4 ja 10 oli rajan yläpuolella.

Turvallinen järjestys on kysyä maakunnan maahanmuuttotoimistolta kirjallisesti, hyväksyttäisiinkö ensimmäinen oleskelulupahakemus tarkalla osoitteella, ja tehdä vastauksesta kaupan ehto. Miten hakemus itse etenee, kerrotaan kohdassa oleskelulupa, ja ajankohtaiset myynnissä olevat asunnot Avsallarissa on listattu erikseen.

Millainen asuntokanta Avsallarissa on?

Avsallar on uusien, keskikorkeiden asuinalueiden markkina: myynnissä olevista asunnoista 85 % oli enintään viisi vuotta vanhoissa taloissa, 41 % kuudesta kahdeksaan kerroksen taloissa, ja omistusmuodon ilmoittaneista ilmoituksista 57 %:ssa oli yhä kat irtifakı, rakennusvaiheen omistusoikeus. Profiili saadaan 16. lokakuuta 2026 olleiden 363 myynti-ilmoituksen yksityiskohtasivuilta, ja se eroaa jokaisesta kolmesta muusta mitatusta kaupunginosasta.

Avsallarin 363 ilmoituksesta 283 mainitsi hissin, 286 pysäköinnin, avoimen tai katetun, ja 108 sijoitti asunnon site-kohteeseen. Vain 4 mainitsi lämmitykseksi maakaasun. Ne 98 myynti-ilmoitusta, joissa mainittiin aidat, antoivat lokakuussa 2026 mediaaniksi 1 875 TRY kuukaudessa, kun Tosmurissa se oli 1 500 TRY ja Obassa 2 100 TRY, ja 363 ilmoituksesta 285 eli 79 % kuvasi asunnon lainakelpoiseksi.

Avsallarissa omistusmuoto on ensimmäinen tarkistettava asiakirja. Niistä 228 ilmoituksesta, jotka ilmoittivat omistusoikeudeksi kat irtifakı tai kat mülkiyeti, 130 ilmoitti kat irtifakı, ja osuus pysyy korkeana valmiissakin taloissa: yhdestä viiteen vuotta vanhoista asunnoista 54:ssä oli kat irtifakı ja 49:ssä kat mülkiyeti (täysi huoneisto-omistus). Huoneisto-omistuslain (Kat Mülkiyeti Kanunu) mukaan kat irtifakı muutetaan kat mülkiyetiksi koko rakennukselle myönnetyn käyttöönottoluvan (yapı kullanma izin belgesi, josta käytetään nimeä iskan) perusteella. Valmis asunto, joka on yhä kat irtifakı -oikeudella, on siksi syy kysyä ennen tarjousta, onko talolla iskan ja milloin omistusoikeus muutetaan. Mitä kukin omistusmuoto merkitsee ostajalle, kerrotaan kohdassa omistusoikeuskirjan tyypit Turkissa. Myynnissä olevista asunnoista kolmetoista oli yhä rakenteilla. Rakennuttajan tällaisissa ennakkomaksullisissa kaupoissa Turkin kauppaministeriö vaatii notaarin laatiman myyntilupaussopimuksen, antaa ostajalle 14 päivää aikaa perua kauppa ilman syytä, rajaa luovutusajan 48 kuukauteen ja vaatii vähintään 30 asunnon hankkeilta valmistumisvakuutuksen tai pankkitakauksen.

Millaista arki Avsallarissa on: markkinat, ranta, sairaala, koulu?

Arki Avsallarissa kulkee D-400:n ja Konak Caddesin varrella: keskiviikon torit, ketjukaupat, apteekit, alakoulu ja yleinen ranta ovat kaikki noin 1 km:n päässä keskustasta, mutta sairaalaa ei ole, ja lähimmät valtion sairaalat ovat 28,3 km:n päässä Obassa ja 37,3 km:n päässä Manavgatissa. Luetellut paikat ovat ne, jotka olivat lokakuussa 2026 merkittyinä OpenStreetMapiin, ja matkat on mitattu tietä pitkin Avsallarin keskustasta.

• Viikkotorit: Avsallarin torit (pazar) pidetään keskiviikkoisin katetulla tori-alueella Konak Caddesilla, 1,2 km:n päässä keskustasta. OpenStreetMap merkitsee tori-alueen keskiviikolle, ja asuntoilmoitukset kuvaavat samoja keskiviikon toreja; Alanyan kaupungin torikalenteria ei löytynyt.
• Meri: OpenStreetMap näyttää yleisiä rantakaistaleita 0,45-1 km:n päässä keskustasta. İncekumin ranta, pitkä hiekkaranta, jonka moni ilmoitus mainitsee, on naapurikaupunginosassa İncekumissa, 2,7 km:n päässä toiseen ajosuuntaan.
• Terveydenhuolto: Avsallarissa ei ole sairaalaa. Valtion opetussairaala ALKÜ Alanyan opetus- ja tutkimussairaala on 28,3 km:n päässä Obassa, ilman liikennettä noin 23 minuuttia, ja Manavgatin valtion sairaala 37,3 km:n päässä, noin 29 minuuttia. OpenStreetMap merkitsee seitsemän apteekkia 3,5 km:n säteelle keskustasta. Perhelääkärien terveyskeskusta (aile sağlığı merkezi) ei lokakuussa 2026 löytynyt kartalta eikä julkaistuista luetteloista, joten osoite kannattaa kysyä muhtarilta, kaupunginosan valitulta päämieheltä.
• Ostokset: OpenStreetMap merkitsee 13 ketjukauppaa 3,5 km:n säteelle keskustasta: viisi BİM, kolme Şok, kaksi Migros, kaksi Carrefour ja yksi A101.
• Koulut: OpenStreetMap nimeää keskustan läheltä yhden alakoulun, Alaaddin Keykubat İlkokulun, ja näyttää kaksi muuta koulualuetta ilman nimeä, joten perheiden kannattaa varmistaa yläkoulu- ja lukiovaihtoehdot Alanyan piirikunnan opetusvirastosta (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).

Sähkön ja veden hinnat ja ruokakauppojen hinnat ovat samat kuin muualla Alanyassa, joten elinkustannukset Avsallarissa eroavat muusta piirikunnasta lähinnä vuokran ja kaupunkiin ajamisen osalta.

Mitkä ovat Avsallarissa asumisen haitat?

Avsallarin tärkeimmät haitat ovat etäisyys Alanyan sairaaloihin ja virastoihin, oleskeluluvan arvoraja, johon 97 % myynnissä olevista asunnoista ei yllä, uusien yhden makuuhuoneen asuntojen ahdas markkina, rakennusvaiheen omistusoikeudet, ohuet vuokramarkkinat ja moottoritietyöt vuoteen 2028 asti. Mikään niistä ei sulje Avsallaria pois, mutta jokainen muuttaa sitä, mitä ostajan pitää tarkistaa.

• Etäisyys: Avsallar on 24,6 km:n päässä Alanyan keskustasta, 28,3 km:n päässä valtion opetussairaalasta ja 66,0 km:n päässä Gazipaşan lentokentältä, eikä joukkoliikenteen aikataulua Alanyaan löytynyt.
• Oleskelulupa: sulkeminen ei enää mainitse oleskelulupia, mutta 16. lokakuuta 2026 myynnissä olleista 363 asunnosta 352 pyysi vähemmän kuin ne 200 000 USD, joita omistukseen perustuva lupa edellyttää, eikä yksikään 206 yhden makuuhuoneen asunnosta yltänyt siihen.
• Uudiskohteiden kilpailu: samana päivänä myynnissä oli 115 uutta asuntoa ja 206 yhden makuuhuoneen asuntoa, joten käytetty 1+1 kilpailee suoraan rakennuttajien tarjonnan kanssa, eikä uusista asunnoista pyydetty neliöltä enempää kuin viisi vuotta vanhoista.
• Rakennusvaiheen omistusoikeudet: omistusmuodon ilmoittaneista ilmoituksista 57 % ilmoitti kat irtifakı, mukaan lukien 54 niistä 103 yhdestä viiteen vuotta vanhasta asunnosta, jotka ilmoittivat omistusmuodon.
• Ohuet vuokramarkkinat: pitkäaikaiseen vuokraukseen ilmoitettiin vain 32 asuntoa 363 myytävää vastaan, ja kaikki 24 heinäkuun ja lokakuun alun välillä julkaistua ilmoitusta olivat yhä esillä 16. lokakuuta.
• Moottoritietyöt: hankkeen ympäristö- ja sosiaalinen vaikutustenarviointi sijoittaa työmaaleiri 3:n betoni- ja asfalttiasemineen kohtaan Km 124+300 Avsallarin ja İncekumin lähelle, osoittaa kaksi maa-ainesten läjitysaluetta Avsallariin ja antaa pääväylän ja Avsallarin lähimmän rakennuksen väliseksi etäisyydeksi 0 m, ja työt jatkuvat avaamiseen asti viimeistään lokakuussa 2028.
• Tyhjät asunnot: 363 myynnissä olevasta asunnosta 343 oli ilmoitushetkellä tyhjiä, mikä on neljästä mitatusta kaupunginosasta suurin osuus, joten ympärivuotisia naapureita haluavan ostajan kannattaa kysyä, kuinka moni talon asunnoista on asuttuna.

Jokaisen näistä voi tarkistaa ennen tarjousta. Käyttöönottolupa ja omistusmuoto kuuluvat Alanyan asunnon ostamisen tutustumismatkan tarkistuksiin, ja molemmat on helpompi saada, kun myyjä vielä haluaa myydä.

Kenelle Avsallar sopii, ja miten se vertautuu Obaan, Tosmuriin ja Mahmutlariin?

Avsallar sopii ostajille, jotka haluavat uuden yhden makuuhuoneen asunnon uima-altaalla varustetulta asuinalueelta, lomailuun tai vuokrattavaksi, alle 100 000 EUR:lla lokakuun 2026 hinnoin, ja jotka hyväksyvät noin 20 minuutin ajomatkan Alanyaan ja 23 minuutin matkan valtion sairaalaan. Se sopii myös vuokranantajalle, joka on valmis kalustamaan, sillä kalustettu 1+1 tuotti Avsallarissa mitatuista asuntotyypeistä korkeimman bruttotuoton, noin 6,7 %.

Myyntihinnat mitattiin Avsallarista 16. lokakuuta, Obasta ja Tosmurista 14. lokakuuta ja Mahmutlarista 13. lokakuuta 2026. Avsallarin ja Tosmurin vuokrat ovat kaikki mittauspäivänä esillä olleet ilmoitukset; Oban ja Mahmutlarin vuokrat ovat heinä-lokakuun 2026 ilmoituksista. Etäisyydet keskustaan on mitattu samaan pisteeseen Güller Pınarissa. Suljettujen luettelo mainitsee yhä Avsallarin, Mahmutlarin ja Kestelin, mutta vuoden 2026 muutoksen jälkeen se ei koske oleskelulupia. Kestel ja Demirtaş mitattiin samalla menetelmällä 21. ja 22. lokakuuta 2026, neljän ensimmäisen jälkeen, eivätkä ne muuta mitään Avsallarin sijoituksista niiden joukossa.

Näillä luvuilla Avsallar sopii ostajalle, jolla on tiukin budjetti ja joka haluaa uuden talon, sekä vuokranantajalle, joka kalustaa 1+1:n. Huonommin se sopii ostajalle, joka tarvitsee omistukseen perustuvan oleskeluluvan, koska vain 11 myynnissä olevaa asuntoa ylitti arvorajan, eläkeläiselle, joka haluaa sairaalan kymmenen minuutin päähän, minkä Oba ja Tosmur tarjoavat, tai ostajalle, joka haluaa vakiintuneen talon täydellä huoneisto-omistuksella, mitä Tosmurin vanhempi asuntokanta tarjoaa useammin.

Laskuesimerkki: kalustetun 1+1:n ostaminen ja vuokraaminen Avsallarissa

Kalustettu yhden makuuhuoneen asunto, joka ostetaan lokakuun 2026 pyyntihinnan mediaanilla 3 750 000 TRY ja vuokrataan pyyntivuokran mediaanilla 21 000 TRY kuukaudessa, tuottaisi noin 5,2 % vuodessa nettona ennen tuloveroa, jos ostaja maksaa koko lainhuutomaksun eikä välityspalkkiota. Laskelma käyttää ilmoitusotosten mediaaneja ja vuonna 2026 voimassa olevia maksuja, jotka on kuvattu kokonaisuudessaan kohdassa ostokulut Turkissa. Laskelmassa käytetään 1+1:tä, koska 57 % Avsallarin myynnissä olevista asunnoista ja puolet vuokra-asunnoista on 1+1-asuntoja.

Lokakuun 2026 hinnoin 202 458 TRY:n nettotulo on 5,2 % 3 900 000 TRY:n menosta ja 5,0 % 4 080 000 TRY:stä, jos ostaja maksaa myös suurimman välityspalkkion. Pienemmät kulut on jätetty pois: maanmittausviraston palvelumaksu, valantehnyt tulkki lainhuutotoimistossa, kalusteiden uusiminen ja vuokratulon tulovero, joka riippuu omistajan verotuksellisesta asuinpaikasta. Kiinteistöverorivi on oletus, koska asunnon kunnallisen arvon määrää Alanyan kaupunki eikä markkina, ja vuokra perustuu vain seitsemään kalustetun 1+1:n ilmoitukseen.

Sama laskelma antoi kalustetulle 1+1:lle Obassa 5,9 % ja kalustetulle 2+1:lle Tosmurissa 4,6 %, joten Avsallarin kalustettu 1+1 asettuu niiden väliin. Noin 76 000 USD:n arvoisena lokakuussa 2026 asunto jää lisäksi kauas niistä 200 000 USD:sta, joita omistukseen perustuva oleskelulupa edellyttää, eikä vuokralle annettu asunto voisi joka tapauksessa olla sellaisen peruste.

Kuinka nopeasti hinnat ja vuokrat muuttuvat Avsallarissa?

Viralliset luvut eivät mene aluetasoa alemmas: Antalyan, Burdurin ja Ispartan alueella TCMB:n asuntojen hintaindeksi nousi elokuuhun 2026 päättyneenä vuonna 19,5 % ja uusien vuokralaisten vuokraindeksi 22,8 %. Kuluttajahintojen vuosi-inflaatio oli TÜİK:n mukaan elokuussa 2026 31,51 %, joten molemmat luvut olivat reaalisesti laskuja, hinnoissa noin 9 % ja vuokrissa 7 %.

TCMB tai TÜİK ei julkaise indeksiä Alanyalle eikä yksittäiselle kaupunginosalle. Avsallarin ilmoitusmediaanit ovat yhden päivän, 16. lokakuuta 2026, tilannekuva pyyntihinnoista, ja ne päivitetään tammikuussa 2027 samalla menetelmällä kuin Obassa, Tosmurissa ja Mahmutlarissa, jotta muutos itse Avsallarissa voidaan mitata siitä eteenpäin.