Appartement à Avsallar, Alanya 2026 : prix, loyers et titre de séjour

Avsallar est un quartier côtier d'Alanya, dans la province d'Antalya, sur la côte balnéaire à environ 24,6 km par la route à l'ouest du centre-ville de Güller Pınarı, entre İncekum et Türkler sur la D-400. Le 16 octobre 2026, les 363 appartements en vente à Avsallar sur Emlakjet affichaient un prix demandé médian de 4 200 000 TRY, environ 75 900 EUR, et une médiane de 59 000 TRY par mètre carré, au niveau de Mahmutlar et 13 % sous Oba selon la même méthode ; 57 % étaient des appartements d'une chambre (1+1), et 78 % demandaient moins de 100 000 EUR. Le parc est le plus récent des quatre quartiers mesurés de la même façon, avec 85 % des appartements dans des immeubles de cinq ans au plus, mais les appartements neufs ne demandaient pas plus au mètre carré que les plus anciens, et 57 % des annonces indiquant le type de titre portaient encore la mention kat irtifakı, le titre de propriété de la phase de construction. Seuls 32 appartements étaient proposés en location longue durée, pour un loyer médian de 22 000 TRY par mois ; un 1+1 meublé affichait un rendement brut d'environ 6,7 % et un rendement net calculé d'environ 5,2 % après les droits de mutation, les charges, l'assurance, la taxe foncière et un mois sans locataire. Avsallar figure toujours nommément sur la liste des quartiers fermés de 2022 de l'administration turque des migrations, mais entre avril et septembre 2026 l'avis de l'administration a cessé de compter les titres de séjour parmi les procédures visées par la fermeture ; le seuil de valeur n'a pas changé, et seulement 3 % des appartements en vente demandaient les 200 000 USD qu'exige un titre de séjour fondé sur la propriété. Les besoins quotidiens, du marché du mercredi sur la Konak Caddesi à 13 magasins de chaînes de supermarchés, sont proches du centre, mais les hôpitaux publics les plus proches se trouvent à 28,3 km à Oba et à 37,3 km à Manavgat, et l'autoroute construite dans l'arrière-pays apporte à Avsallar jusqu'en 2028 une base de chantier et deux dépôts de déblais, sans échangeur propre.

Où se trouve Avsallar, et à quelle distance du centre d'Alanya et des aéroports ?

Avsallar est un quartier côtier (mahalle) du district d'Alanya, dans la province d'Antalya, sur la côte balnéaire à l'ouest de la ville, à environ 24,6 km par la route du centre d'Alanya à Güller Pınarı, à 66,0 km de l'aéroport de Gazipaşa-Alanya et à 103,9 km de l'aéroport d'Antalya, selon un calcul d'itinéraire OpenStreetMap du 16 octobre 2026. Avsallar se trouve sur la D-400, la route côtière, avec İncekum à l'ouest et Türkler à l'est. Avsallar est à 24 à 30 minutes de moins de l'aéroport d'Antalya que Tosmur ou Mahmutlar, et à 12 à 19 minutes de plus de l'hôpital universitaire public d'Alanya à Oba.

Avsallar était un village jusqu'en 1986, année où il a obtenu sa propre municipalité et est devenu un bourg, selon la page historique de l'ancienne municipalité d'Avsallar. La loi 6360, la loi de 2012 sur les municipalités métropolitaines, a supprimé les municipalités de bourg (belde) de la province d'Antalya et a rattaché chacune à son district "comme un seul quartier sous le nom du bourg". Avsallar est donc devenu un quartier d'Alanya lors des élections locales de mars 2014, et İncekum, qui avait aussi sa propre municipalité, est devenu un quartier distinct.

Le même calcul d'itinéraire donne les distances qu'un habitant parcourt réellement.

Les temps de trajet sont des estimations du logiciel d'itinéraire sans circulation, si bien que le trafic estival sur la D-400 ajoute du temps à chaque ligne. Certaines distances varient selon le sens, car la D-400 est une route à terre-plein central : la plage d'İncekum est à 2,7 km du centre d'Avsallar dans un sens et à 5,5 km dans l'autre. Aucun horaire ni tarif publié des transports publics entre Avsallar et Alanya n'a pu être trouvé en octobre 2026, les temps du tableau valent donc pour la voiture.

Une autoroute à péage est en construction de Serik vers Alanya et doit ouvrir au plus tard en octobre 2028 selon son contrat, mais Avsallar n'aura pas d'échangeur propre. Le tracé principal passe dans l'arrière-pays au-dessus d'İncekum, d'Avsallar et de Türkler, et les 16 km entre l'échangeur d'Alarahan (Km 117,6) et celui de Konaklı (Km 133,4) n'ont aucune sortie, si bien qu'un habitant d'Avsallar rejoindra l'autoroute par l'un des deux. Les péages, le tracé et ce que l'autoroute change pour chaque partie d'Alanya sont décrits sous autoroute Antalya-Alanya.

Qui habite à Avsallar ?

TÜİK, l'institut statistique turc, a recensé 15 220 habitants à Avsallar dans son registre de population par adresse au 31 décembre 2022, le chiffre le plus récent par quartier qu'il était possible d'obtenir en octobre 2026. Avsallar comptait 8 515 habitants enregistrés en 2009 et 11 545 en 2017 dans le même registre, selon la compilation de City Population, si bien que sa population enregistrée a augmenté d'environ 79 % en 13 ans. À titre de comparaison, Tosmur comptait 11 712 habitants en 2022, Oba 28 864 et Mahmutlar 53 034.

Le registre compte les personnes dont l'adresse est à Avsallar ; il inclut donc les résidents étrangers ayant une adresse enregistrée, mais pas les propriétaires de résidences de vacances qui vivent ailleurs. Aucune source officielle ne publie le nombre de résidents étrangers par quartier. L'administration des migrations (Göç İdaresi Başkanlığı) a fermé des quartiers en 2022 en raison de la densité d'étrangers, et Avsallar était l'un des quatre quartiers d'Alanya sur cette liste.

Les annonces de vente évoquent davantage des appartements de vacances que des logements familiaux. Sur les 363 appartements en vente le 16 octobre 2026, 343, soit 94,5 %, étaient décrits comme vides, 13 comme occupés par le propriétaire et 7 comme loués. Selon la même méthode, 87 % des appartements étaient vides à Tosmur, 88 % à Oba et 91 % à Mahmutlar. Le chiffre d'Avsallar est le plus élevé des quatre, et 115 des appartements en vente étaient neufs, si bien que du parc neuf continue d'arriver sur le marché.

Combien coûte un appartement à Avsallar ?

Les appartements en vente à Avsallar le 16 octobre 2026 affichaient un prix demandé médian de 4 200 000 TRY, environ 75 900 EUR, et une médiane de 59 000 TRY par mètre carré brut, environ 1 067 EUR. Les médianes proviennent de la totalité des 363 annonces d'appartements en ligne ce jour-là sur Emlakjet, un portail immobilier turc national, lues une page d'annonce à la fois. Les montants en euros utilisent le cours d'achat de l'euro de 55,3113 TRY du bulletin de la Banque centrale de la République de Turquie (TCMB) du 15 octobre 2026. Il s'agit de prix demandés, pas de prix de vente, et l'écart entre les deux est traité sous négocier le prix d'un appartement à Alanya.

Plus de la moitié des appartements en vente à Avsallar sont des 1+1, et 282 des 363 annonces, 78 %, demandaient moins de 100 000 EUR en octobre 2026.

Les annonces turques comptent les pièces en chambres plus séjour : un 1+1 a une chambre et un séjour séparé, un 2+1 deux chambres. La surface brute comprend une part des murs et des balcons ; dans l'échantillon, la surface nette représentait en médiane 90,9 % de la surface brute. Les lignes 3+1 et 4+1 reposent sur 19 et 14 annonces et ne sont qu'indicatives.

Avsallar est le moins cher des quatre quartiers mesurés de la même façon parce que ses appartements sont petits, pas parce que le mètre carré y est bon marché. Le prix médian au mètre carré était de 59 000 TRY à Avsallar, environ 1 % au-dessus des 58 289 TRY de Mahmutlar le 13 octobre 2026, 10 % sous les 65 424 TRY de Tosmur et 13 % sous les 68 149 TRY d'Oba le 14 octobre. Un 1+1 à Avsallar demandait 11 % de moins qu'à Mahmutlar et un 2+1 17 % de moins, en partie parce que les 2+1 d'Avsallar sont plus petits, 95,5 m² en médiane contre 110 m².

Les meubles apportent une vraie prime à Avsallar. Les 1+1 meublés demandaient en octobre 2026 une médiane de 3 750 000 TRY sur 72 annonces, contre 3 200 000 TRY pour 117 non meublés, soit 17 % de plus pour les meublés, et les deux groupes avaient la même taille, 54,5 m² contre 54 m² en médiane, et le même âge, deux ans contre un. Pour les 2+1, la comparaison ne tient pas : les 25 meublés étaient plus grands et plus anciens que les 86 non meublés.

Les annonces publiées depuis le 1er juillet 2026 demandaient 3 600 000 TRY pour un 1+1 et 5 300 000 TRY pour un 2+1. La plupart des annonces datent de 2026, mais 41 étaient en ligne depuis 2025 ou avant, et un appartement toujours en vente au bout d'un an ne s'est pas vendu au prix demandé.

L'âge de l'immeuble et le prix

Le parc d'Avsallar est le plus récent des quatre quartiers mesurés : 309 des 363 appartements en vente, 85 %, se trouvaient dans des immeubles de cinq ans au plus, contre 64 % à Oba, 40 % à Mahmutlar et 14 % à Tosmur. Sur les 115 appartements neufs, 102 étaient décrits comme prêts à emménager et 13 comme en construction.

Le neuf n'apporte pas de prime à Avsallar. Les appartements neufs demandaient environ 9 % de moins au mètre carré que les appartements d'un à cinq ans, et ceux de six à quinze ans demandaient à peu près autant que les neufs. À Tosmur, c'est l'inverse : les 13 appartements de cinq ans au plus y demandaient environ 53 % de plus au mètre carré que l'appartement type de 11 à 15 ans. À Avsallar, le prix demandé suit la taille et les meubles plus que l'âge de l'immeuble.

L'âge de l'immeuble compte toutefois pour la sécurité sismique. Le règlement parasismique turc des bâtiments en vigueur (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) est entré en vigueur le 1er janvier 2019, et ce qui décide s'il s'appliquait est la date du permis de construire, pas l'année d'achèvement de l'immeuble. Un appartement achevé en 2021 a donc pu être autorisé sous l'ancien règlement, et les 54 appartements dans des immeubles de plus de cinq ans, achevés vers 2020 au plus tard, sont ceux qui lui sont le plus probablement antérieurs.

Près de la mer ou plus loin : l'écart de prix

Les appartements proches de la mer ne demandaient pas plus au mètre carré que ceux situés plus loin à Avsallar en octobre 2026. Sur les 56 annonces indiquant une distance à la mer dans la description, les 6 situées à moins de 200 m demandaient une médiane de 53 777 TRY par m², les 27 entre 500 m et 1 km 64 545 TRY et les 18 à plus de 1 km 58 801 TRY.

Les effectifs sont faibles, mais le schéma ressemble à Mahmutlar, où aucune prime pour la proximité de la mer n'apparaissait non plus, et non à Tosmur, où les appartements à moins de 200 m de la mer demandaient environ 72 % de plus. Les descriptions mentionnent une vue mer à peu près aussi souvent qu'une distance : 55 sur 363.

Combien coûte la location à Avsallar ?

Les appartements d'Avsallar proposés en location longue durée le 16 octobre 2026 affichaient un loyer demandé médian de 22 000 TRY par mois, environ 398 EUR, avec 15 750 TRY pour un 1+1 et 29 000 TRY pour un 2+1. Les médianes proviennent de la totalité des 32 annonces de location sur Emlakjet à Avsallar ce jour-là, ce qui fait d'Avsallar un petit marché locatif à côté de ses 363 appartements en vente.

Les meubles font monter le loyer presque autant qu'une deuxième chambre. En octobre 2026, un 1+1 meublé demandait 21 000 TRY, environ 380 EUR, contre 15 000 TRY non meublé, environ 271 EUR, et six des huit 1+1 non meublés demandaient exactement 15 000 TRY, si bien que cette médiane décrit un groupe serré d'appartements semblables. Un 1+1 meublé demandait donc presque autant qu'un 2+1 non meublé à 22 500 TRY, et un 2+1 meublé demandait 30 000 TRY, environ 542 EUR.

Les loyers d'Avsallar sont plus bas que dans les quartiers de l'est parce que les appartements sont plus petits, pas parce que le mètre carré se loue moins cher. Toutes tailles confondues, Avsallar demandait une médiane de 273 TRY par mètre carré de loyer, autant que Tosmur et Mahmutlar. Les annonces de location restent en outre en ligne pendant des semaines : les 24 annonces d'Avsallar de l'échantillon de juillet à octobre 2026 utilisé pour le coût de la vie à Alanya étaient toutes encore en ligne le 16 octobre, si bien que soit ces appartements sont restés vacants, soit leurs annonces sont restées après la location.

Sur les 32 annonces de location, 29 étaient chauffées par la climatisation et 15 se trouvaient dans un site (une résidence fermée). Les 20 annonces indiquant un aidat, la charge mensuelle de copropriété, donnaient une médiane de 1 500 TRY en octobre 2026. Sur les 21 qui indiquaient une caution, 13 demandaient un mois de loyer.

Quel rendement locatif peut offrir un appartement à Avsallar ?

Un appartement meublé d'une chambre à Avsallar affichait un rendement locatif brut d'environ 6,7 % aux prix et loyers demandés d'octobre 2026, le plus élevé des quatre types mesurés, en dessous des 7,4 % du même appartement à Oba et au-dessus des 5,5 % d'un 2+1 meublé à Tosmur. Le rendement brut est ici douze mois de loyer demandé médian divisés par le prix demandé médian du même type d'appartement.

Deux réserves s'appliquent à chaque ligne. Les deux chiffres sont des montants demandés, donc le rendement réel dépend de ce que paie l'acheteur et de ce que signe le locataire. Chaque loyer repose sur 6 à 8 annonces, si bien qu'une seule nouvelle annonce peut faire bouger une ligne d'un demi-point. Le 1+1 meublé arrive en tête parce que les meubles augmentent son loyer de 40 % et son prix de seulement 17 %.

Le rendement net est plus bas. L'aidat, la taxe foncière, l'assurance séisme obligatoire DASK et les mois où l'appartement reste vide entre deux locataires sont déduits du loyer, et l'exemple chiffré pour un 1+1 meublé détaille ces postes. Les revenus locatifs sont aussi imposables en Turquie, avec des règles différentes pour les résidents et les non-résidents.

La location saisonnière courte relève d'un régime distinct. Selon la loi 7464 sur la location touristique des logements, louer un logement pour des périodes allant jusqu'à 100 jours exige une autorisation du ministère de la Culture et du Tourisme, et la demande doit inclure une décision unanime de tous les propriétaires de l'immeuble où se trouve l'appartement. La Cour constitutionnelle a rejeté un recours contre cette règle le 25 décembre 2025, par une décision publiée au Journal officiel le 2 avril 2026. À Avsallar, où 263 des 363 appartements en vente se trouvaient dans des immeubles de six étages ou plus, une location saisonnière exige l'accord écrit de chaque propriétaire d'un immeuble de hauteur moyenne.

La tendance régionale joue pour l'instant en faveur des bailleurs. Dans la région d'Antalya, Burdur et Isparta, l'indice des loyers des nouveaux locataires de la TCMB a augmenté de 22,8 % sur l'année jusqu'en août 2026, et son indice des prix des logements de 19,5 %.

Les étrangers peuvent-ils obtenir un titre de séjour pour une adresse à Avsallar en 2026 ?

Un titre de séjour à une adresse d'Avsallar n'est plus bloqué par la fermeture du quartier telle que l'administration des migrations la formule aujourd'hui, mais un titre fondé sur la propriété exige toujours un logement d'une valeur d'au moins 200 000 USD que le propriétaire habite lui-même, et seulement 11 des 363 appartements en vente à Avsallar, 3 %, demandaient autant en octobre 2026. La fermeture a changé, le seuil de valeur non.

Avsallar figure sur la liste des 1 169 quartiers fermés par l'administration à partir du 1er juillet 2022, avec Kargıcak, Mahmutlar et Kestel à Alanya. Jusqu'en avril 2026 au moins, l'avis de l'administration indiquait que les quartiers listés étaient fermés aux titres de séjour ainsi qu'aux enregistrements de protection temporaire et internationale. La version de la même page archivée le 29 septembre 2026 et la page en ligne vérifiée le 16 octobre 2026 ne citent plus que la protection temporaire, la protection internationale et le changement de province des personnes protégées. La liste de 2022 reste jointe.

L'administration n'a publié aucun avis séparé annonçant la levée de la restriction, de sorte que chaque demande est toujours tranchée sur ses pièces. Comme la formulation de la fermeture ne cite plus aucun type de titre de séjour, le changement vaut pour un titre fondé sur un bail autant que pour un titre fondé sur la propriété, ce qui compte pour un bailleur à la recherche d'un locataire étranger de longue durée. La liste et ce qu'elle couvre peuvent de nouveau changer par décision administrative, comme en 2022, et les mêmes règles s'appliquent à Mahmutlar et aux deux autres quartiers d'Alanya de la liste.

C'est sur le seuil de valeur que bute presque chaque appartement d'Avsallar. La liste des pièces de l'administration pour un titre de séjour de courte durée, publiée sur son site de demande e-İkamet, exige qu'un logement servant à un titre fondé sur la propriété ait valu au moins 200 000 USD en livres turques à la date d'acquisition et serve de logement à l'étranger lui-même, sans être loué ni rapporter d'autre revenu. Au cours d'achat du dollar de la TCMB du 15 octobre 2026, 49,3315 TRY, le seuil était d'environ 9 866 000 TRY. Seuls 11 des 363 appartements en vente à Avsallar demandaient autant : cinq 4+1, trois 3+1, deux 2+1 et un 5+1, et pas un seul 1+1. Le 1+1 médian demandait 3 472 500 TRY, environ 70 400 USD, soit à peu près un tiers du seuil. La part de 3 % d'Avsallar se compare à 14 % à Mahmutlar et environ 27 % à Oba et Tosmur, et un appartement acheté pour être loué ne peut pas servir en même temps de fondement au titre de son propriétaire.

C'est le quartier inscrit sur le titre de propriété qui décide des règles applicables, pas le nom figurant dans l'annonce. İncekum à l'ouest et Türkler à l'est n'ont jamais figuré sur la liste des quartiers fermés, et les cartes et annonces utilisent souvent le nom d'Avsallar pour toute cette portion de côte : l'adresse OpenStreetMap de la plage d'İncekum, par exemple, porte les deux noms. Les voisins sont en outre plus chers : le 16 octobre 2026, les 10 appartements en vente à İncekum demandaient une médiane de 7 625 000 TRY et les 27 de Türkler 9 350 000 TRY, dont 4 et 10 au-dessus du seuil.

La démarche la plus sûre consiste à demander par écrit à la direction provinciale des migrations si une première demande de titre de séjour à l'adresse exacte serait acceptée, et à faire de cette réponse une condition de l'achat. Le déroulement de la demande elle-même est décrit sous titre de séjour, et les appartements en vente à Avsallar sont listés séparément.

À quoi ressemble le parc immobilier d'Avsallar ?

Avsallar est un marché de résidences neuves de hauteur moyenne : 85 % des appartements en vente se trouvaient dans des immeubles de cinq ans au plus, 41 % dans des immeubles de six à huit étages, et 57 % des annonces indiquant le type de titre portaient encore la mention kat irtifakı, le titre de propriété de la phase de construction. Les pages détaillées des 363 annonces de vente du 16 octobre 2026 donnent le profil, et il diffère de chacun des trois autres quartiers mesurés.

Sur les 363 annonces d'Avsallar, 283 indiquaient un ascenseur, 286 un parking, extérieur ou couvert, et 108 situaient l'appartement dans un site. Seules 4 indiquaient le gaz naturel comme chauffage. Les 98 annonces de vente indiquant un aidat donnaient en octobre 2026 une médiane de 1 875 TRY par mois, contre 1 500 TRY à Tosmur et 2 100 TRY à Oba, et 285 des 363 annonces, 79 %, présentaient l'appartement comme finançable par un crédit.

À Avsallar, le type de titre est le premier document à vérifier. Sur les 228 annonces indiquant le titre comme kat irtifakı ou kat mülkiyeti, 130 indiquaient kat irtifakı, et la part reste élevée dans les immeubles achevés : parmi les appartements d'un à cinq ans, 54 portaient un kat irtifakı et 49 un kat mülkiyeti (pleine propriété de l'appartement). Selon la loi sur la copropriété (Kat Mülkiyeti Kanunu), le kat irtifakı est converti en kat mülkiyeti sur la base du permis d'occupation (yapı kullanma izin belgesi, appelé iskan) délivré pour l'ensemble de l'immeuble. Un appartement achevé encore sous kat irtifakı est donc une raison de demander, avant toute offre, si l'immeuble a son iskan et quand le titre sera converti. Ce que chaque type de titre signifie pour un acheteur est décrit sous kat mülkiyeti et kat irtifakı, les types de tapu. Treize des appartements en vente étaient encore en construction. Pour ces ventes avec paiement anticipé auprès d'un promoteur, le ministère turc du Commerce exige une promesse de vente établie devant notaire, accorde à l'acheteur 14 jours pour se rétracter sans motif, limite le délai de livraison à 48 mois et impose une assurance d'achèvement ou une garantie bancaire pour les projets de 30 logements ou plus.

Comment est la vie quotidienne à Avsallar : marché, plage, hôpital, école ?

La vie quotidienne à Avsallar s'organise le long de la D-400 et de la Konak Caddesi : le marché du mercredi, les chaînes de supermarchés, les pharmacies, une école primaire et la plage publique sont tous à environ 1 km du centre, mais il n'y a pas d'hôpital, et les hôpitaux publics les plus proches sont à 28,3 km à Oba et à 37,3 km à Manavgat. Les lieux cités sont ceux enregistrés sur OpenStreetMap en octobre 2026, avec les distances par la route depuis le centre d'Avsallar.

• Le marché hebdomadaire : le marché (pazar) d'Avsallar se tient le mercredi sur l'aire de marché couverte de la Konak Caddesi, à 1,2 km du centre. OpenStreetMap indique le mercredi pour l'aire de marché, et des annonces immobilières décrivent le même marché du mercredi ; aucun calendrier des marchés de la municipalité d'Alanya n'a pu être trouvé.
• La mer : OpenStreetMap montre des bandes de plage publique entre 0,45 km et 1 km du centre. La plage d'İncekum, la longue plage de sable que citent de nombreuses annonces, se trouve dans le quartier voisin d'İncekum, à 2,7 km dans un sens de circulation.
• La santé : il n'y a pas d'hôpital à Avsallar. L'hôpital universitaire et de recherche ALKÜ Alanya, l'hôpital universitaire public, est à 28,3 km à Oba, environ 23 minutes sans circulation, et l'hôpital public de Manavgat à 37,3 km, environ 29 minutes. OpenStreetMap recense sept pharmacies dans un rayon de 3,5 km autour du centre. Aucun centre de santé familiale (aile sağlığı merkezi), où exercent les médecins de famille, n'a pu être localisé sur la carte ou dans les listes publiées en octobre 2026 ; son adresse se demande donc au bureau du muhtar, le chef de quartier élu.
• Les courses : OpenStreetMap recense 13 magasins de chaînes de supermarchés dans un rayon de 3,5 km autour du centre : cinq BİM, trois Şok, deux Migros, deux Carrefour et un A101.
• Les écoles : OpenStreetMap nomme une école primaire près du centre, Alaaddin Keykubat İlkokulu, et indique deux autres terrains scolaires sans nom ; les familles doivent donc vérifier l'offre de collège et de lycée auprès de la direction de l'éducation du district d'Alanya (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).

Les tarifs de l'électricité et de l'eau et les prix des supermarchés sont les mêmes que dans le reste d'Alanya, si bien que le coût de la vie à Avsallar ne diffère du reste du district que par le loyer et le trajet vers la ville.

Quels sont les inconvénients de la vie à Avsallar ?

Les principaux inconvénients d'Avsallar sont l'éloignement des hôpitaux et des administrations d'Alanya, un seuil de valeur pour le titre de séjour que 97 % des appartements en vente n'atteignent pas, un marché encombré d'appartements neufs d'une chambre, des titres de la phase de construction, un marché locatif étroit et les travaux de l'autoroute jusqu'en 2028. Aucun n'exclut Avsallar, mais chacun change ce qu'un acheteur doit vérifier.

• L'éloignement : Avsallar est à 24,6 km du centre d'Alanya, à 28,3 km de l'hôpital universitaire public et à 66,0 km de l'aéroport de Gazipaşa, et aucun horaire de transport public vers Alanya n'a pu être trouvé.
• Le titre de séjour : la fermeture ne cite plus les titres de séjour, mais 352 des 363 appartements en vente le 16 octobre 2026 demandaient moins que les 200 000 USD qu'exige un titre fondé sur la propriété, et aucun des 206 appartements d'une chambre n'atteignait ce seuil.
• La concurrence du neuf : le même jour, 115 appartements neufs et 206 appartements d'une chambre étaient en vente, si bien qu'un 1+1 de revente concurrence directement le stock des promoteurs, et les appartements neufs ne demandaient pas plus au mètre carré que ceux de cinq ans.
• Les titres de la phase de construction : 57 % des annonces indiquant le titre mentionnaient kat irtifakı, dont 54 des 103 appartements d'un à cinq ans qui l'indiquaient.
• Un marché locatif étroit : seuls 32 appartements étaient proposés en location longue durée contre 363 en vente, et les 24 annonces publiées entre juillet et début octobre étaient toutes encore en ligne le 16 octobre.
• Les travaux de l'autoroute : l'étude d'impact environnemental et social du projet place la base de chantier n° 3, avec ses centrales à béton et à asphalte, au Km 124+300 près d'Avsallar et d'İncekum, situe deux dépôts de déblais à Avsallar et indique une distance de 0 m entre le tracé principal et le bâtiment le plus proche d'Avsallar, avec des travaux jusqu'à l'ouverture au plus tard en octobre 2028.
• Les appartements vides : 343 des 363 appartements en vente étaient vides au moment de l'annonce, la part la plus élevée des quatre quartiers mesurés, si bien qu'un acheteur qui veut des voisins toute l'année doit demander combien d'appartements d'un immeuble sont habités.

Chacun de ces points peut être vérifié avant une offre. Le permis d'occupation et le type de titre font partie des vérifications d'un voyage de visite immobilière à Alanya, et les deux sont plus faciles à obtenir tant que le vendeur veut encore vendre.

À qui convient Avsallar, et comment se compare-t-il à Oba, Tosmur et Mahmutlar ?

Avsallar convient aux acheteurs qui cherchent un appartement neuf d'une chambre dans une résidence avec piscine, pour les vacances ou pour le louer, pour moins de 100 000 EUR aux prix d'octobre 2026, et qui acceptent environ 20 minutes de route jusqu'à Alanya et 23 minutes jusqu'à l'hôpital public. Il convient aussi à un bailleur prêt à meubler, puisqu'un 1+1 meublé affichait le rendement brut le plus élevé des types d'appartements mesurés à Avsallar, environ 6,7 %.

Les prix de vente ont été relevés pour Avsallar le 16 octobre, pour Oba et Tosmur le 14 octobre et pour Mahmutlar le 13 octobre 2026. Les loyers d'Avsallar et de Tosmur reprennent toutes les annonces en ligne le jour du relevé ; ceux d'Oba et de Mahmutlar proviennent d'annonces publiées entre juillet et octobre 2026. Les distances au centre-ville sont mesurées jusqu'au même point de Güller Pınarı. La liste des quartiers fermés cite toujours Avsallar, Mahmutlar et Kestel, mais depuis le changement de 2026 elle ne couvre plus les titres de séjour. Kestel et Demirtaş ont été relevés selon la même méthode les 21 et 22 octobre 2026, après les quatre premiers, et ne changent aucun des classements d'Avsallar parmi eux.

Sur ces chiffres, Avsallar convient à un acheteur au budget le plus serré qui veut un immeuble neuf, et à un bailleur qui meuble un 1+1. Il convient moins à un acheteur qui a besoin d'un titre de séjour fondé sur la propriété, puisque seuls 11 appartements en vente franchissaient le seuil de valeur, à un retraité qui veut un hôpital à dix minutes, ce qu'offrent Oba et Tosmur, ou à un acheteur qui cherche un immeuble établi en pleine copropriété, ce que le parc plus ancien de Tosmur offre plus souvent.

Exemple chiffré : acheter et louer un 1+1 meublé à Avsallar

Un appartement meublé d'une chambre acheté au prix demandé médian d'octobre 2026, 3 750 000 TRY, et loué au loyer demandé médian de 21 000 TRY par mois rapporterait environ 5,2 % par an net, avant impôt sur le revenu, si l'acheteur paie la totalité des droits de mutation et aucune commission d'agence. Le calcul utilise les médianes des échantillons d'annonces et les frais en vigueur en 2026, détaillés sous frais d'achat en Turquie. Un 1+1 est retenu parce que 57 % des appartements en vente à Avsallar et la moitié des appartements en location sont des 1+1.

Aux prix d'octobre 2026, le revenu net de 202 458 TRY représente 5,2 % d'une dépense de 3 900 000 TRY et 5,0 % de 4 080 000 TRY si l'acheteur paie aussi la commission d'agence maximale. Les petits frais sont laissés de côté : les frais de service du cadastre, le traducteur assermenté au bureau du cadastre, le remplacement des meubles et l'impôt sur le revenu locatif, qui dépend de la résidence fiscale du propriétaire. La ligne de taxe foncière est une hypothèse, car la valeur municipale d'un appartement est fixée par la municipalité d'Alanya et non par le marché, et le loyer repose sur seulement sept annonces de 1+1 meublés.

Le même calcul donnait 5,9 % pour un 1+1 meublé à Oba et 4,6 % pour un 2+1 meublé à Tosmur, si bien que le 1+1 meublé d'Avsallar se situe entre les deux. À environ 76 000 USD en octobre 2026, l'appartement reste en outre loin des 200 000 USD qu'exige un titre de séjour fondé sur la propriété, et un appartement loué ne pourrait de toute façon pas lui servir de fondement.

À quelle vitesse évoluent les prix et les loyers à Avsallar ?

Les chiffres officiels ne descendent pas sous l'échelle de la région : dans la région d'Antalya, Burdur et Isparta, l'indice des prix des logements de la TCMB a augmenté de 19,5 % et l'indice des loyers des nouveaux locataires de 22,8 % sur l'année jusqu'en août 2026. L'inflation annuelle des prix à la consommation était de 31,51 % en août 2026 selon TÜİK, si bien que les deux chiffres correspondaient à des baisses en termes réels, d'environ 9 % pour les prix et 7 % pour les loyers.

Ni la TCMB ni TÜİK ne publient d'indice pour Alanya ou pour un seul quartier. Les médianes d'annonces d'Avsallar sont un instantané des prix demandés un seul jour, le 16 octobre 2026, et seront actualisées en janvier 2027 avec la même méthode que pour Oba, Tosmur et Mahmutlar, afin que l'évolution d'Avsallar lui-même puisse être mesurée à partir de là.