Appartement à Kestel, Alanya 2026 : prix, loyers, plage et titre de séjour

Kestel est un quartier côtier d'Alanya, dans la province d'Antalya, entre Tosmur et Mahmutlar, à 8,6 km par la route du centre-ville et non à 4 km comme l'indiquent de nombreuses annonces, avec environ 4,1 km de plage et le campus principal de l'Université Alanya Alaaddin Keykubat dans ses limites. Le 21 octobre 2026, les 189 appartements à vendre à Kestel sur Emlakjet affichaient un prix demandé médian de 7 750 000 TRY, environ 139 600 EUR, et une médiane de 75 909 TRY par mètre carré, la plus élevée des sept quartiers d'Alanya étudiés selon la même méthode, et la mer en explique une grande part : dans les immeubles de six à dix ans, les appartements situés à 200 m ou moins de la mer demandaient 38 % de plus au mètre carré que ceux plus en retrait. Le parc se compose surtout d'immeubles de cinq étages avec piscine, dont le groupe le plus important a été achevé entre 2016 et 2020, et deux tiers des annonces qui indiquaient l'une des deux formes de propriété d'un appartement, dont 40 sur 51 dans les immeubles de six à dix ans, étaient encore en kat irtifakı, la forme de propriété de la phase de construction, qui ne devient pleine propriété qu'au vu d'un permis d'occupation. Les 50 appartements proposés à la location longue durée demandaient un loyer médian de 30 000 TRY par mois, le loyer au mètre carré le plus élevé des sept quartiers, et un appartement meublé d'une chambre affichait un rendement brut d'environ 5,7 % et d'environ 4,5 % net dans l'exemple chiffré. Kestel figure toujours sur la liste des quartiers fermés par la Direction de la gestion des migrations en 2022, même si la fermeture dans sa formulation actuelle ne couvre plus les titres de séjour, et seuls 30 % des appartements, et 7 des 75 appartements d'une chambre, demandaient les 200 000 USD qu'exige un titre de séjour fondé sur la propriété. La vie quotidienne est concentrée, avec un marché le mercredi, un centre de santé familiale, deux écoles primaires et quatre enseignes de supermarché dans le quartier, et l'hôpital public le plus proche à 5,8 km, à Oba.

Où se trouve Kestel, et à quelle distance du centre d'Alanya et des aéroports ?

Kestel est un quartier côtier (mahalle) du district d'Alanya, dans la province d'Antalya, sur la côte à l'est de la ville entre Tosmur et Mahmutlar, à environ 8,6 km par la route du centre d'Alanya à Güller Pınarı, à 33,9 km de l'aéroport de Gazipaşa-Alanya et à 137,8 km de l'aéroport d'Antalya, selon l'itinéraire OpenStreetMap mesuré le 21 octobre 2026. De nombreuses annonces immobilières placent Kestel à 4 km du centre. Ce chiffre correspond au trajet depuis la limite ouest de Kestel, au pont de la D-400 sur le Dim Çayı (la rivière Dim), jusqu'au bâtiment de services de la mairie d'Alanya à Cumhuriyet, soit 3,1 à 4,7 km par la route selon le sens de circulation, et non à la distance depuis le village lui-même. Depuis le point du village de Kestel utilisé pour les distances dans les guides d'Oba, Tosmur et Mahmutlar, Güller Pınarı se trouve à 7,8 km à vol d'oiseau et à 8,6 km par la route.

Selon la limite tenue par la Direction générale du cadastre et du registre foncier (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM), Kestel couvre 12,4 km², davantage que les 8,1 km² d'Oba et moins de la moitié des 28,1 km² de Mahmutlar. Kestel s'étend sur environ 5,5 km de la côte vers les collines. Tosmur se trouve à l'ouest, de l'autre côté du Dim Çayı sur les 1,5 derniers km de la rivière jusqu'à la mer, Oba et Karakocalı au nord-ouest, Kızılcaşehir au nord, Akçatı au nord-est, Yaylalı et Kuzyaka à l'est, et Mahmutlar au sud-est le long de la côte. Le campus principal de l'Université Alanya Alaaddin Keykubat (ALKÜ) se trouve dans les mêmes limites.

Kestel était jusqu'en 2014 une petite ville (belde) dotée de sa propre municipalité. Une décision gouvernementale publiée au journal officiel (Resmî Gazete) le 28 août 2009 a supprimé les municipalités de Kestel, Cikcilli, Oba, Çıplaklı et Tosmur et les a rattachées à la municipalité d'Alanya ; les petites villes ont contesté la décision en justice, et le rattachement est entré en vigueur aux élections locales de mars 2014.

Le même itinéraire donne les distances qu'un habitant parcourt réellement.

Les durées sont des estimations du service d'itinéraire sans trafic, si bien qu'en été la circulation s'ajoute à chaque ligne. Le point de départ est le même point de Kestel que dans les guides des quartiers voisins, et l'itinéraire reproduit les chiffres qui y sont publiés : de Mahmutlar à Kestel 3,6 km, de Tosmur à Kestel 3,9 km et de Kargıcak à Kestel 7,3 km. Certaines distances varient selon le sens parce que la D-400 est une route à chaussées séparées.

Le périphérique est d'Alanya, ouvert entre Hasbahçe et Mahmutlar le 20 décembre 2025, passe dans l'arrière-pays par trois tunnels et retire la circulation de transit de la route côtière D-400 à travers Oba, Cikcilli et Kestel. Le plan d'accès de l'université elle-même fait passer la ligne de bus municipale 202 par le périphérique jusqu'au campus et la ligne 101 par la route côtière. L'autoroute à péage depuis Serik, qui doit être livrée au plus tard en octobre 2028, aboutit sur la D-400 à Telatiye, à l'ouest d'Alanya ; ce qu'elle change pour chaque partie du district est présenté dans l'article autoroute Antalya-Alanya.

Quelle est la longueur de la plage de Kestel ?

Kestel compte environ 4,1 km de côte sur OpenStreetMap, avec une seule plage cartographiée continue de l'embouchure du Dim Çayı à la limite de Mahmutlar, et 69 des 98 annonces de vente qui indiquaient une distance à la mer en octobre 2026 donnaient 200 m ou moins. Les 4,1 km résultent de l'attribution de chaque tronçon du trait de côte OpenStreetMap à la limite TKGM la plus proche, car la limite cadastrale elle-même s'arrête avant le rivage, c'est donc une estimation. OpenStreetMap indique un revêtement de sable ; les annonces d'agences décrivent une plage de 3 km de sable et de galets.

Kestel est pour l'essentiel en plaine. Dans le modèle d'altitude Copernicus, la hauteur médiane de 173 points répartis uniformément dans les limites est de 31 m, et seuls 9 % du territoire se trouvent au-dessus de 100 m, contre 71 % à Kargıcak. Le terrain s'élève doucement d'environ 10 m derrière la plage à environ 66 m autour de l'université, et seule la pointe nord, vers Kızılcaşehir, monte jusqu'à 243 m. Sur les 98 annonces indiquant une distance, 39 décrivaient l'appartement comme denize sıfır, directement en bord de mer.

Qui habite à Kestel ?

L'institut turc de la statistique TÜİK a compté 15 445 habitants enregistrés à Kestel dans son registre de population fondé sur l'adresse au 31 décembre 2022, le chiffre de quartier le plus récent qui ait pu être confirmé en octobre 2026, contre 9 446 en 2017 et 6 974 en 2009. La population enregistrée de Kestel a augmenté de 64 % en cinq ans jusqu'en 2022, les années où a été construit le groupe le plus important des appartements aujourd'hui à vendre. Avec environ 1 245 habitants enregistrés par km², Kestel est environ deux tiers aussi densément peuplé que Mahmutlar, qui comptait 53 034 habitants sur 28,1 km². À titre de comparaison, Tosmur comptait 11 712 habitants en 2022, Avsallar 15 220, Cikcilli 21 449, Oba 28 864 et Kargıcak 5 989.

Le registre compte les personnes dont l'adresse est à Kestel ; il inclut donc les résidents étrangers ayant une adresse enregistrée et exclut les propriétaires de résidences de vacances qui vivent ailleurs. Aucune source officielle ne publie le nombre de résidents étrangers par quartier. La Direction de la gestion des migrations (Göç İdaresi Başkanlığı) a toutefois cité Kestel en 2022 parmi les quartiers fermés en raison de la densité de population étrangère, avec Kargıcak, Mahmutlar et Avsallar à Alanya.

Kestel est aussi un quartier universitaire. ALKÜ, université publique fondée le 23 avril 2015, indique pour adresse Kestel Mahallesi, Üniversite Caddesi n° 80 et écrit dans sa documentation d'accueil pour l'année 2025-2026 qu'elle compte environ 16 000 étudiants ; une partie de ses facultés et écoles professionnelles se trouve à Gazipaşa et à Akseki, si bien que tous n'étudient pas à Kestel.

Les annonces de vente décrivent un parc de résidences de vacances. Sur les 189 appartements à vendre le 21 octobre 2026, 165, soit 87 %, étaient décrits comme vides, 15 occupés par leur propriétaire et 9 loués, la même part que les 87 % de Tosmur et moins que les 94 % de Kargıcak. Deux appartements à vendre sur trois, 128 sur 189, étaient proposés meublés. Le marché de la location longue durée est plus profond que dans la plupart des quartiers de la série : dans l'échantillon de location d'Alanya de juillet à octobre 2026, Kestel comptait le troisième plus grand nombre d'appartements à louer, 47, après Mahmutlar et Oba.

Combien coûte l'achat d'un appartement à Kestel ?

Les appartements à vendre à Kestel le 21 octobre 2026 avaient un prix demandé médian de 7 750 000 TRY, environ 139 600 EUR, et une médiane de 75 909 TRY par mètre carré brut, environ 1 367 EUR, le prix au mètre carré le plus élevé des sept quartiers d'Alanya étudiés selon la même méthode. Les médianes proviennent des 189 annonces d'appartements en ligne ce jour-là sur Emlakjet, un portail immobilier turc national, lues une à une. Les montants en euros utilisent le cours d'achat de l'euro de 55,5191 TRY du bulletin de la Banque centrale de la République de Turquie (TCMB) du 20 octobre 2026. Il s'agit de prix demandés, non de prix de vente, et l'écart entre les deux est traité dans l'article négocier le prix d'un appartement à Alanya.

Les appartements d'une et de deux chambres représentent les trois quarts des 189 annonces, 75 et 63 d'entre elles.

Les annonces turques comptent les pièces comme chambres plus séjour : un 1+1 a une chambre et un séjour séparé, un 2+1 deux chambres. La surface brute inclut une part des murs et des balcons ; dans l'échantillon, la surface nette représentait en médiane 91 % de la surface brute. La ligne 4+1 repose sur 14 annonces et n'est donc qu'indicative. Les 10 autres annonces étaient cinq 5+1, trois studios, un 6+2 et un 3+2.

Le mètre carré de Kestel est le plus cher des sept quartiers étudiés. La médiane de 75 909 TRY par mètre carré dépassait de 6 % les 71 765 TRY de Kargıcak, mesurés le 20 octobre 2026, de 11 % les 68 149 TRY d'Oba et de 16 % les 65 424 TRY de Tosmur le 14 octobre, de 20 % les 63 195 TRY de Cikcilli le 17 octobre, de 29 % les 59 000 TRY d'Avsallar le 16 octobre et de 30 % les 58 289 TRY de Mahmutlar le 13 octobre. Un 2+1 à Kestel demandait 43 % de plus que dans le quartier voisin de Mahmutlar, où le 2+1 médian demandait 5 905 000 TRY, et 21 % de plus qu'à Tosmur, de l'autre côté de la rivière.

Les annonces publiées depuis le 1er juillet 2026 demandaient pour un 2+1 les mêmes 8 450 000 TRY que l'ensemble de l'échantillon. La plupart des annonces ont été publiées en 2026, mais 22 étaient en ligne depuis 2025 ou avant, et un appartement toujours à vendre au bout d'un an ne s'est pas vendu à son prix demandé. Quinze annonces reprenaient le nombre de pièces, la surface et le prix d'une autre annonce, signe habituel qu'un même appartement a été publié par deux agents ; sans elles, la médiane s'établit à 7 800 000 TRY et à 76 023 TRY par mètre carré.

Combien la proximité de la mer ajoute-t-elle au prix d'un appartement à Kestel ?

Dans les immeubles de six à dix ans, la tranche d'âge qui regroupe le plus d'appartements de Kestel, les appartements décrits comme situés à 200 m ou moins de la mer demandaient en octobre 2026 une médiane de 80 318 TRY par mètre carré, environ 38 % de plus que les 58 059 TRY demandés plus en retrait. La comparaison fixe l'âge de l'immeuble, l'écart n'est donc pas une prime au neuf : il repose sur 26 annonces à 200 m ou moins et 14 plus loin, toutes dans des immeubles de six à dix ans.

La prime à la mer est plus forte dans les immeubles anciens que dans les neufs. Dans l'ensemble des immeubles de plus de cinq ans, les appartements à 200 m ou moins de la mer demandaient en octobre 2026 87 640 TRY par mètre carré contre 55 294 TRY plus loin, soit 58 % de plus, sur 41 et 17 annonces. Dans les immeubles de cinq ans ou moins, l'écart était de 22 % : 97 735 TRY à 200 m ou moins sur 28 annonces, contre 80 245 TRY sur 12. Un appartement de cinq ans au plus situé loin de la plage demandait environ 8 % de moins au mètre carré qu'un appartement plus ancien en bord de mer, et les appartements plus anciens loin de la plage demandaient le moins des quatre groupes.

Les distances sont les descriptions des agents eux-mêmes et non des mesures, et 69 des 98 annonces qui en indiquaient une se trouvaient à 200 m ou moins, ce qui laisse penser que les agents indiquent la distance surtout quand elle est courte. Un acheteur devrait vérifier sur place le trajet à pied jusqu'à la plage, y compris s'il traverse la D-400.

Comment l'âge de l'immeuble modifie-t-il le prix au mètre carré à Kestel ?

Le groupe d'appartements le plus important à Kestel se trouve dans des immeubles de six à dix ans, et le prix au mètre carré baisse à chaque tranche d'âge : 85 des 189 appartements à vendre, 45 %, se trouvaient dans des immeubles de six à dix ans, et 70, 37 %, dans des immeubles de cinq ans ou moins. La part d'immeubles récents se situe entre les 40 % de Mahmutlar et les 14 % de Tosmur, bien en dessous des 60 % de Kargıcak et des 64 % d'Oba.

Les appartements neufs demandaient 61 % de plus au mètre carré que ceux de six à dix ans, contre 25 % à Kargıcak, et les 17 appartements neufs demandaient en médiane 10 900 000 TRY. L'âge de l'immeuble compte aussi pour la sécurité sismique. Le règlement sismique turc en vigueur pour les bâtiments (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) est entré en vigueur le 1er janvier 2019, et ce qui décide s'il s'appliquait est la date du permis de construire, non l'année d'achèvement de l'immeuble. Un immeuble de six à dix ans en 2026 a été achevé entre 2016 et 2020, si bien que beaucoup d'appartements de Kestel auront obtenu leur permis sous les anciennes règles. Cela ne les rend pas dangereux. La date du permis figure au dossier de l'immeuble à la mairie d'Alanya, et une expertise de la structure avant l'achat vaut la peine pour tout immeuble autorisé avant 2019.

Combien coûte la location à Kestel ?

Les appartements proposés à la location longue durée à Kestel le 21 octobre 2026 avaient un loyer demandé médian de 30 000 TRY par mois, environ 540 EUR, avec 25 000 TRY pour un 1+1 et 33 500 TRY pour un 2+1. Les médianes proviennent des 50 annonces de location d'appartements à Kestel sur Emlakjet ce jour-là.

Les trois autres appartements du 21 octobre 2026 étaient deux studios à 25 000 TRY et un 4+2 à 35 000 TRY. Toutes tailles confondues, Kestel demandait un loyer médian de 348 TRY au mètre carré, le plus élevé des sept quartiers, contre 318 TRY à Kargıcak et à Oba et 270 à 273 TRY à Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar et Avsallar. Un 2+1 demandait 33 500 TRY à Kestel, contre 35 000 TRY à Kargıcak, 33 750 TRY à Oba, 30 000 TRY à Cikcilli, 29 000 TRY à Avsallar et 25 000 TRY à Tosmur et Mahmutlar.

À Kestel, l'âge d'un appartement d'une chambre pèse davantage sur le loyer que l'ameublement. Les sept 1+1 non meublés à louer le 21 octobre 2026 étaient neufs, d'un âge médian de zéro an, et demandaient 27 500 TRY par mois, tandis que les douze 1+1 meublés, d'un âge médian de cinq ans et de la même surface de 55 m², demandaient 25 000 TRY. Parmi les 2+1, les meublés étaient plus anciens mais plus grands, 128 m² en médiane contre 110 m², et demandaient 3 000 TRY de plus.

Les annonces de location à Kestel restent en ligne des semaines. Sur les 47 annonces de Kestel de l'échantillon de juillet à début octobre 2026 utilisé pour le coût de la vie à Alanya, 34 étaient toujours publiées le 21 octobre, et les médianes ont à peine bougé : 30 000 TRY pour l'ensemble des appartements et 25 000 TRY pour un 1+1 aux deux dates. Sur les 34 annonces de location indiquant un dépôt de garantie, 24 demandaient un mois de loyer, et les 34 annonces indiquant un aidat, la charge mensuelle de copropriété, donnaient une médiane de 2 250 TRY.

Les villas sont presque absentes. Quatre villas étaient proposées à la location le 21 octobre 2026, de 50 000 à 60 000 TRY par mois, et deux des quatre se situaient elles-mêmes à Tosmur ou au bord du Dim Çayı, si bien qu'aucun loyer de villa ne peut être donné pour Kestel.

Quel rendement locatif un appartement à Kestel peut-il offrir ?

Un appartement d'une chambre à Kestel affichait un rendement locatif brut d'environ 5,7 % meublé et 6,5 % non meublé aux prix et loyers demandés d'octobre 2026, et un appartement meublé de deux chambres d'environ 5,0 %. Le rendement brut est ici douze mois du loyer demandé médian divisés par le prix demandé médian du même type d'appartement.

La ligne du 1+1 non meublé compare des biens comparables : les appartements à vendre avaient un an en médiane et ceux à louer étaient neufs. La ligne du 2+1 non meublé ne le fait pas, car les 2+1 à louer avaient un an et 110 m² en médiane tandis que ceux à vendre avaient six ans et 121 m², de sorte que ses 3,9 % sous-estiment ce que rapporterait un 2+1 neuf non meublé.

Les rendements de Kestel sont inférieurs à ceux de la plupart des quartiers de la série parce que ses prix sont les plus élevés. Le 1+1 meublé à 5,7 % se compare aux 7,4 % d'Oba, 6,9 % de Mahmutlar, 6,7 % d'Avsallar et 6,3 % de Kargıcak, et le 2+1 meublé à 5,0 % aux 5,5 % de Tosmur, 5,4 % de Kargıcak et 4,3 % de Cikcilli. Les deux chiffres reposent sur des prix demandés, si bien que le rendement réel dépend de ce que paie l'acheteur et de ce que signe le locataire, et les lignes de loyer reposent sur 7 à 12 annonces, de sorte qu'une seule nouvelle annonce peut déplacer chacune d'elles d'un demi-point.

Le rendement net est plus faible. L'aidat, la taxe foncière, l'assurance séisme obligatoire DASK et les mois où l'appartement reste vide entre deux locataires se déduisent du loyer, et l'exemple chiffré du 1+1 meublé détaille ces postes. Les revenus locatifs sont aussi imposables en Turquie, avec des règles différentes pour les résidents et les non-résidents.

La location saisonnière de courte durée relève d'un régime distinct. Selon la loi 7464 sur la location touristique des logements, louer un logement pour des périodes allant jusqu'à 100 jours exige une autorisation du ministère de la Culture et du Tourisme, et la demande doit comporter une décision unanime de tous les propriétaires de l'immeuble où se trouve l'appartement. La Cour constitutionnelle a rejeté un recours contre cette règle le 25 décembre 2025, par une décision publiée au journal officiel le 2 avril 2026. À Kestel, où 135 des 189 appartements à vendre se trouvent dans des immeubles de cinq étages et où 165 annonces mentionnent une piscine, une location saisonnière exige l'accord écrit de chaque propriétaire de l'immeuble.

La tendance régionale joue pour l'instant en faveur du bailleur. Dans la région d'Antalya, Burdur et Isparta, l'indice des loyers des nouveaux locataires de la TCMB a augmenté de 23,6 % sur l'année jusqu'en septembre 2026, et son indice des prix des logements de 20,0 %.

Les étrangers peuvent-ils obtenir un titre de séjour pour une adresse à Kestel en 2026 ?

Un titre de séjour à une adresse de Kestel n'est plus bloqué par la fermeture du quartier telle que la Direction de la gestion des migrations la formule désormais, mais un titre fondé sur la propriété exige toujours un logement d'au moins 200 000 USD habité par son propriétaire, et seuls 57 des 189 appartements à vendre, 30 %, demandaient autant le 21 octobre 2026. La fermeture a changé, le critère de valeur non, et à Kestel il exclut presque tous les appartements d'une chambre.

Kestel est la troisième entrée d'Alanya sur la liste de la Direction des 1 169 quartiers fermés à partir du 1er juillet 2022, ligne 147 du fichier joint, après Kargıcak et Mahmutlar et avant Avsallar. Jusqu'en avril 2026 au moins, l'annonce de la Direction indiquait que les quartiers listés étaient fermés aux titres de séjour comme aux enregistrements de protection. Entre avril et septembre 2026, la Direction a reformulé son annonce nationale de fermeture, qui ne cite plus les titres de séjour parmi les procédures couvertes ; elle cite désormais les enregistrements de protection temporaire et internationale et les changements de province des personnes protégées. La page vérifiée le 21 octobre 2026 porte la nouvelle formulation, et la liste de 2022 y est toujours jointe. Les dates et les copies archivées sont présentées dans le guide d'Avsallar, autre quartier de la liste.

La Direction n'a publié aucune annonce distincte indiquant la levée de la restriction, si bien que chaque demande est toujours tranchée sur pièces. La liste, et ce qu'elle couvre, peut changer de nouveau par décision administrative, comme en 2022.

Le critère de valeur est celui que la plupart des appartements de Kestel ne remplissent pas. La liste des documents de la Direction pour un titre de séjour de courte durée, publiée sur son site de demande e-İkamet, exige qu'un logement servant à un titre fondé sur la propriété ait valu au moins 200 000 USD en livres turques à la date d'acquisition et qu'il serve de résidence à l'étranger lui-même plutôt que d'être loué ou de produire un autre revenu. Au cours d'achat du dollar de la TCMB du 20 octobre 2026, 49,4889 TRY, le seuil s'établissait à environ 9 898 000 TRY. Les 57 appartements qui le franchissaient étaient 19 des 63 2+1, 14 des 27 3+1, 11 des 14 4+1, les cinq 5+1, un 6+2 et seulement 7 des 75 1+1. Le 2+1 médian demandait 8 450 000 TRY, environ 170 700 USD, soit à peu près 85 % du seuil. Les 30 % de Kestel se comparent aux 40 % de Kargıcak et de Cikcilli, à environ 27 % à Oba et à Tosmur, à 14 % à Mahmutlar et à 3 % à Avsallar.

La page de la Direction provinciale de la gestion des migrations d'Antalya portait encore l'ancienne formulation, titres de séjour compris, lors de la vérification du 21 octobre 2026, et aucune annonce distincte de la modification n'a été publiée ; la démarche prudente reste donc de demander par écrit au bureau provincial des migrations si une première demande de titre de séjour à l'adresse exacte serait acceptée, et de faire de cette réponse une condition de l'achat. Le déroulement de la demande elle-même est présenté dans la rubrique titre de séjour.

À quoi ressemble le parc immobilier de Kestel ?

Les appartements de Kestel se trouvent dans des immeubles de hauteur moyenne avec piscine issus de la vague de construction de la fin des années 2010 : 45 % des appartements à vendre étaient dans des immeubles de six à dix ans, 71 % dans des immeubles de cinq étages, 87 % des annonces mentionnaient une piscine, et deux tiers des annonces qui indiquaient l'une des deux formes de propriété d'un appartement étaient encore en kat irtifakı, la forme de propriété de la phase de construction. Les pages détaillées des 189 annonces de vente du 21 octobre 2026 donnent le profil.

Sur les 189 annonces de Kestel, 135 concernaient des immeubles de cinq étages et 30 des immeubles de quatre étages, 165 mentionnaient un ascenseur, 156 un parking, ouvert ou couvert, et 74 situaient l'appartement dans un site (une résidence fermée). Aucune n'indiquait le gaz naturel comme chauffage. Être dans un site ne signifiait pas plus cher : les 74 appartements en site demandaient en médiane 70 750 TRY par mètre carré, contre 78 136 TRY pour les 115 hors site. Les 57 annonces de vente indiquant un aidat en octobre 2026 donnaient une médiane de 2 500 TRY par mois, en dessous des 3 000 TRY de Kargıcak et au-dessus des 2 100 TRY d'Oba, et 140 des 189 annonces décrivaient l'appartement comme éligible à un prêt immobilier.

Kestel est un marché d'appartements. Seules 10 villas étaient à vendre le 21 octobre 2026, dont deux paires de même surface et de même plan et une se situant à Yaylalı, si bien que les prix des villas ne peuvent être mesurés. Les biens d'AKEA à Kestel, 15 au 21 octobre 2026, figurent sur la page biens à Kestel.

Pourquoi tant d'appartements de Kestel sont-ils encore en kat irtifakı ?

Sur les 108 annonces qui indiquaient le 21 octobre 2026 la forme de propriété kat irtifakı ou kat mülkiyeti, 72, soit 67 %, indiquaient kat irtifakı, la part la plus élevée des sept quartiers, et dans les immeubles de six à dix ans la part atteignait 40 sur 51, soit 78 %. Un immeuble récent en kat irtifakı est normal ; un immeuble achevé depuis six ans ou plus et toujours dans cette forme appelle une explication, et à Kestel c'est le cas courant.

La loi sur la copropriété (Kat Mülkiyeti Kanunu, loi 634) établit ce lien à son article 3. Le kat irtifakı (forme de copropriété de la phase de construction) est constitué sur les lots d'un immeuble en construction ou à construire, et il est converti en kat mülkiyeti (pleine copropriété) au vu du permis d'occupation (yapı kullanma izin belgesi, appelé iskan) délivré pour l'ensemble de l'immeuble. Un immeuble resté en kat irtifakı des années après son achèvement n'a donc généralement pas de permis d'occupation enregistré pour l'ensemble de l'immeuble, ou ses propriétaires n'ont jamais demandé la conversion. La forme de propriété applicable figure sur le tapu lui-même, si bien que la vérification ne coûte rien avant une offre.

Selon l'âge de l'immeuble, 20 des 36 appartements de cinq ans au plus indiquaient kat irtifakı, 40 des 51 de six à dix ans, 10 des 16 de onze à quinze ans et 2 des 5 plus anciens. Les agents ont marqué 53 des 72 appartements en kat irtifakı comme éligibles à un prêt immobilier ; ce champ est la saisie de l'agent lui-même, non la décision d'une banque. À titre de comparaison, la part du kat irtifakı parmi les annonces indiquant une forme de propriété était de 58 % à Kargıcak, 57 % à Avsallar, 56 % à Mahmutlar, 52 % à Cikcilli, 50 % à Oba et 29 % à Tosmur. Ce que chaque forme de propriété signifie pour un acheteur est présenté dans l'article types de tapu : kat mülkiyeti et kat irtifakı.

À quoi ressemble la vie quotidienne à Kestel : marché, centre de santé, école, université ?

La vie quotidienne à Kestel se suffit à elle-même pour un ménage : un marché hebdomadaire, quatre enseignes de supermarché, cinq pharmacies, un centre de santé familiale, deux écoles primaires, un bureau de poste et le campus universitaire se trouvent dans le quartier, et l'hôpital public le plus proche est à 5,8 km, à Oba. Les lieux cités sont ceux qui figuraient sur OpenStreetMap en octobre 2026 et se trouvent dans les limites TKGM, avec les distances par la route depuis le point du village de Kestel.

• Le marché hebdomadaire : les listes de marchés d'Alanya publiées en 2020 et 2021 donnent le mercredi comme jour du marché en plein air (pazar) de Kestel, l'une d'elles le vendredi, et OpenStreetMap situe la place du marché sur Fakülte Caddesi, à 0,5 km du point du village, sans horaires. Aucun calendrier de la mairie d'Alanya n'a pu être trouvé, il faut donc confirmer le jour lors d'une première visite. Le marché du jeudi de Tosmur est à 4,7 km et celui du mardi de Mahmutlar à 5,2 km.
• La santé : un centre de santé familiale (aile sağlığı merkezi) se trouve à Kestel près de la limite avec Tosmur, à 2,5 km du point du village, et OpenStreetMap recense cinq pharmacies dans les limites. L'hôpital universitaire de formation et de recherche ALKÜ Alanya, hôpital public d'enseignement, est à 5,8 km à Oba, à environ 8 minutes sans trafic. Le muhtar, chef de quartier élu, peut confirmer le médecin de famille dont relève une adresse.
• Les courses : un Carrefour, un Migros, un BİM et un A101 se trouvent à Kestel, et le centre commercial Akdeniz Park de Mahmutlar est à 4,2 km. Alanyum est à 6,2 km.
• Les écoles : Kestel İlköğretim Okulu, une école primaire, jouxte le point du village, Kestel Akdeniz İlkokulu se trouve au nord du quartier près de l'université, et une école privée, Doğa Koleji, est aussi dans les limites. Les familles doivent confirmer les places à chaque niveau auprès de la direction de l'éducation du district d'Alanya (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• L'université : le campus principal d'ALKÜ est à 4,1 km par la route du point du village. ALKÜ a été fondée en 2015 et a commencé ses cours en 2016, et le site de Kestel était déjà un campus de l'Université Akdeniz pendant l'année universitaire 2005-2006.
• Les bus : le plan d'accès de l'université indique les lignes municipales 101, par la route côtière, et 202, par le périphérique, de la gare routière d'Alanya au campus en environ 40 minutes, ainsi qu'un dolmuş (minibus partagé) depuis Mahmutlar toutes les deux heures. La page n'est pas datée et aucun tarif n'a pu être trouvé en octobre 2026.
• La mer : les 4,1 km de côte de Kestel vont du Dim Çayı à Mahmutlar, et 69 annonces de vente plaçaient la mer à 200 m ou moins.
• La rivière et la grotte : le Dim Çayı forme la limite avec Tosmur sur ses 1,5 derniers km et traverse plus en amont le nord de Kestel. La grotte de Dim se trouve juste hors des limites, à 7,4 km par la route.

Les tarifs de l'électricité et de l'eau et les prix des supermarchés sont les mêmes que dans le reste d'Alanya, si bien que le coût de la vie à Kestel se distingue du reste du district surtout par le loyer et l'aidat. Davantage de commerces et les marchés du mardi et du samedi sont à quelques minutes dans le quartier voisin au sud-est, présenté dans le guide de Mahmutlar.

Quels sont les inconvénients de la vie à Kestel ?

Les principaux inconvénients de Kestel sont le prix demandé au mètre carré le plus élevé des sept quartiers étudiés, un parc où deux tiers des formes de copropriété indiquées sont encore en kat irtifakı, sa présence sur la liste des quartiers fermés de 2022 alors que seuls 30 % des appartements remplissent le critère de valeur du titre de séjour, un centre plus éloigné que ne le disent les annonces, une forte prime pour le bord de mer et un hôpital public hors du quartier. Aucun n'exclut Kestel, mais chacun change ce qu'un acheteur doit vérifier.

• Le prix : en octobre 2026, le prix demandé médian de 75 909 TRY au mètre carré était le plus élevé des sept quartiers étudiés selon la même méthode, et le loyer médian au mètre carré était aussi le plus élevé.
• Les titres : 72 des 108 annonces indiquant l'une des deux formes de copropriété indiquaient kat irtifakı, dont 40 sur 51 dans les immeubles de six à dix ans.
• La liste des quartiers fermés : Kestel figure toujours sur la liste de 2022, la page du bureau provincial des migrations portait encore l'ancienne formulation le 21 octobre 2026, et seuls 7 des 75 appartements d'une chambre demandaient assez pour un titre fondé sur la propriété.
• La distance : le centre d'Alanya est à 8,6 km par la route du point du village, environ 11 minutes sans trafic, et non à 4 km comme l'indiquent de nombreuses annonces.
• La prime à la mer : dans les immeubles de six à dix ans, les appartements à 200 m ou moins de la mer demandaient 38 % de plus au mètre carré que ceux plus en retrait.
• La distance à l'hôpital : l'hôpital public le plus proche est à 5,8 km, à Oba.
• Les annonces en double : 15 des 189 annonces de vente reprenaient la surface et le prix d'une autre annonce, si bien qu'un même appartement peut apparaître chez deux agents au même montant.
• L'absence de marché des villas : 10 villas étaient à vendre et 4 à louer, si bien qu'un acheteur cherchant une maison avec jardin a peu de choix.

Chacun de ces points peut être vérifié avant de faire une offre. La forme de propriété, le permis d'occupation, la date du permis de construire et le trajet jusqu'à la plage font partie des vérifications présentées dans l'article voyage de visite immobilière à Alanya.

À qui convient Kestel, et comment se compare-t-il à Mahmutlar, Oba, Tosmur, Cikcilli, Kargıcak et Avsallar ?

Kestel convient aux acheteurs qui veulent un appartement près de la plage dans une résidence avec piscine, près des commerces de Mahmutlar et à 11 minutes de route du centre, et qui vérifieront le titre ; pour un acheteur qui a besoin d'un titre de séjour fondé sur la propriété, il ne convient qu'avec une confirmation écrite pour l'adresse et un appartement de deux chambres ou plus, parce que Kestel figure toujours sur la liste des quartiers fermés de 2022 et que moins d'un appartement d'une chambre sur dix remplissait le critère de 200 000 USD en octobre 2026. Kestel est aussi le quartier dans les limites duquel se trouve le campus principal d'ALKÜ.

Les prix de vente ont été relevés pour Kestel le 21 octobre, pour Kargıcak le 20 octobre, pour Cikcilli le 17 octobre, pour Avsallar le 16 octobre, pour Oba et Tosmur le 14 octobre et pour Mahmutlar le 13 octobre 2026. Les loyers de Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar et Tosmur sont toutes les annonces en ligne le jour du relevé ; ceux d'Oba et de Mahmutlar proviennent d'annonces publiées entre juillet et octobre 2026. Les distances sont mesurées jusqu'au même point de Güller Pınarı et jusqu'au même point de l'aéroport. Les huit quartiers de la comparaison ont tous été étudiés selon la même méthode. Demirtaş, relevé le 22 octobre 2026 avec les 10 annonces de location en ligne ce jour-là, est venu après les sept premiers et ne change aucun des classements de Kestel parmi eux.

Au vu de ces chiffres, Kestel convient à un acheteur qui utilisera le logement pour de longs séjours ou le louera à l'année, veut la plage à pied et la ville à quelques minutes de route, et accepte de payer le haut de la série pour cela. Il convient moins à un investisseur en quête de rendement, qui trouvera des rendements bruts plus élevés sur les appartements d'une chambre à Oba, Mahmutlar ou Avsallar, à un acheteur qui a besoin d'un titre de séjour sur un petit appartement, ou à un acheteur qui veut un immeuble de cinq ans au plus, ce qui représentait environ trois appartements à vendre sur cinq à Oba et Kargıcak mais à peine plus d'un tiers à Kestel.

Exemple chiffré : acheter et louer un 1+1 meublé à Kestel

Un appartement meublé d'une chambre acheté au prix demandé médian d'octobre 2026 de 5 265 000 TRY et loué au loyer demandé médian de 25 000 TRY par mois rapporterait environ 4,5 % par an net, avant impôt sur le revenu, si l'acheteur paie la totalité de la taxe de tapu et aucune commission d'agent. Le calcul utilise les médianes des échantillons d'annonces et les frais en vigueur en 2026, présentés en détail dans la rubrique frais d'achat en Turquie. Le 1+1 meublé est retenu parce que les 1+1 forment le plus grand groupe d'appartements à vendre, 75 sur 189, et que le 1+1 meublé a le plus grand échantillon de location de tous les types et ameublements, douze annonces.

Aux prix d'octobre 2026, le revenu net de 246 058 TRY représente 4,5 % d'une dépense de 5 475 600 TRY et 4,3 % de 5 728 320 TRY si l'acheteur paie aussi la commission d'agent maximale. Les petits frais sont exclus : les frais de service du cadastre, le traducteur assermenté au rendez-vous du tapu, les réparations, le remplacement du mobilier et l'impôt sur le revenu locatif, qui dépend de la résidence fiscale du propriétaire. La ligne de taxe foncière est une hypothèse, car la valeur municipale d'un appartement est fixée par la mairie d'Alanya et non par le marché, et le loyer repose sur douze annonces de 1+1 meublés.

Le même calcul donne environ 5,2 % pour un 1+1 non meublé, aux médianes d'octobre 2026 de 5 100 000 TRY et de 27 500 TRY par mois sur sept loyers, et environ 3,9 % pour un 2+1 meublé, à 8 350 000 TRY et 35 000 TRY avec un aidat de 3 000 TRY et une taxe foncière de 5 000 TRY. Les exemples chiffrés d'Oba (5,9 %), Mahmutlar (5,3 %), Avsallar (5,2 %) et Tosmur (4,6 %) ont donné davantage, celui de Kargıcak (4,3 %) à peu près autant et celui de Cikcilli (3,9 %) moins, si bien que l'argument pour louer un appartement d'une chambre à Kestel est moyen et faible pour deux chambres. À environ 106 400 USD, le 1+1 meublé représente à peu près la moitié des 200 000 USD qu'exige un titre de séjour fondé sur la propriété, et un appartement loué à des locataires ne pourrait de toute façon pas en être la base.

À quelle vitesse évoluent les prix et les loyers à Kestel ?

Les chiffres officiels ne descendent pas sous l'échelon régional : dans la région d'Antalya, Burdur et Isparta, l'indice des prix des logements de la TCMB a augmenté de 20,0 % et l'indice des loyers des nouveaux locataires de 23,6 % sur l'année jusqu'en septembre 2026, selon le bulletin publié le 16 octobre 2026. L'inflation annuelle des prix à la consommation était de 29,73 % en septembre 2026 selon TÜİK, si bien que les deux chiffres étaient des baisses en termes réels, d'environ 7,5 % pour les prix et 5 % pour les loyers. Dans l'ensemble de la Turquie, les deux indices ont augmenté de 22,3 % et 26,6 %.

Ni la TCMB ni TÜİK ne publient d'indice pour Alanya ou pour un seul quartier. Les loyers demandés à Kestel offrent un bref contrôle : la médiane de l'ensemble des appartements était de 30 000 TRY à la fois dans l'échantillon de juillet à début octobre 2026 et le 21 octobre, et le 2+1 médian est passé de 32 000 TRY à 33 500 TRY. Les médianes d'annonces pour Kestel sont un instantané des prix demandés sur une seule journée, le 21 octobre 2026, et seront actualisées en janvier 2027 selon la même méthode que pour les six autres quartiers, de sorte que l'évolution de Kestel lui-même pourra être mesurée à partir de là.