Villa of appartement kopen in Kargıcak, Alanya 2026: prijzen, huur en verblijf

Kargıcak is een wijk van Alanya in de provincie Antalya die van de kust de helling op loopt, 15,3 km over de weg ten zuidoosten van het centrum en 26,8 km van de luchthaven Gazipaşa-Alanya, daarmee van acht op dezelfde manier onderzochte wijken van Alanya na Demirtaş het dichtst bij die luchthaven, en 71% van de 23,4 km² ligt meer dan 100 m boven zee. Op 20 oktober 2026 vroegen de 191 te koop staande appartementen in Kargıcak op Emlakjet een mediane prijs van TRY 8.650.000, ongeveer EUR 155.900, en TRY 71.765 per vierkante meter, de prijs de hoogste van de acht en de vierkante meter de op een na hoogste na Kestel, omdat de meeste nieuwe appartementen zijn in complexen met zwembad op de kuststrook, waar nieuwe appartementen binnen 200 m van zee ongeveer 45% meer per vierkante meter vroegen dan verder landinwaarts. De 100 villa's op de helling vroegen een mediaan van TRY 22.175.000, ongeveer EUR 399.800, en een eigen zwembad voegde 58% aan de mediaan toe, maar slechts 3 van de 43 villa's met een vermeld type titel hadden een vrijstaande titel; de rest deelt de grond onder een appartementstitel. Slechts 27 appartementen en 3 villa's stonden te huur voor lange termijn, met een mediane huur van TRY 28.000 per maand voor een appartement: een gemeubileerde 2+1 liet ongeveer 5,4% bruto en in het rekenvoorbeeld ongeveer 4,3% netto rendement zien, en een villarendement is niet te meten. Kargıcak staat nog op de sluitingslijst van 2022 van de migratiedienst, al dekt de huidige tekst van de sluiting geen verblijfsvergunningen meer, en 40% van de appartementen en 97 van de 100 villa's vroegen de 200.000 Amerikaanse dollar die een verblijfsvergunning op basis van vastgoed vereist. De keerzijde is de weg, omdat de laatste 3,2 km van de Oostelijke Ringweg naar Kargıcak nog niet is aangelegd, een mediane servicekost van TRY 3.000 per maand, de hoogste van de acht, en het bos achter de villa's, van waaruit in september 2025 een brand Kargıcak bereikte.

Waar ligt Kargıcak, en hoe ver is het van het centrum van Alanya en de luchthavens?

Kargıcak is een wijk (mahalle) van het district Alanya in de provincie Antalya, aan de kust ten zuidoosten van Mahmutlar en de helling op, volgens OpenStreetMap-routes gemeten op 20 oktober 2026 ongeveer 15,3 km over de weg van het centrum van Alanya bij Güller Pınarı, 26,8 km van de luchthaven Gazipaşa-Alanya en 144,4 km van de luchthaven Antalya. Van de acht op dezelfde manier onderzochte wijken van Alanya ligt Kargıcak na Demirtaş op 22,6 km het dichtst bij de luchthaven Gazipaşa-Alanya, vóór Mahmutlar op 31,3 km, en na Demirtaş op 24,9 km en Avsallar op 24,6 km het verst van het centrum.

Kargıcak is ook groot. Volgens de grens van het Directoraat-Generaal Kadaster (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) beslaat Kargıcak 23,4 km², ongeveer negen keer de oppervlakte van Cikcilli en dicht bij de 28,1 km² van Mahmutlar. Kargıcak grenst in het noordwesten aan Mahmutlar, in het noordoosten aan Gözüküçüklü en in het zuidoosten aan Aliefendi, İspatlı en Seki. De wijk bereikt de zee in haar zuidwestelijke hoek, waar de kustweg D-400, winkelcentrum Plumeria en de meeste appartementencomplexen staan, en klimt van daar naar de bergkam. De ruïnes van de antieke stad Syedra liggen binnen dezelfde grens.

Kargıcak was een stadje (belde) met een eigen gemeente, totdat Wet 6360, de grootstedelijke gemeentewet van 2012, bij de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2014 in werking trad en het als één wijk bij Alanya voegde. De oude dorpskern Köyiçi ligt ongeveer 1,3 km over de weg landinwaarts van de kustweg, rond de basisschool Kargıcak Vahapoğlu.

Dezelfde routes geven de afstanden die een bewoner werkelijk rijdt.

De rijtijden zijn schattingen van de routeplanner zonder verkeer, dus het zomerverkeer komt bij elke regel bovenop, en het startpunt is hetzelfde Kargıcak-punt als bij de afstanden in de artikelen over Oba en Mahmutlar. Omdat de D-400 een weg met gescheiden rijbanen is, verschillen sommige afstanden per richting: het dichtstbijzijnde strandgebied op OpenStreetMap ligt in de ene richting op 0,9 km en in de andere op 2,8 km. In oktober 2026 was geen gepubliceerde dienstregeling of tarief voor openbaar vervoer tussen Kargıcak en het centrum te vinden, dus de tijden in de tabel gelden voor de auto.

De Oostelijke Ringweg van Alanya (Doğu Çevre Yolu) reikt nog niet tot Kargıcak. Het Ministerie van Transport en Infrastructuur opende op 20 december 2025 het deel tussen Hasbahçe en Mahmutlar van de geplande 15,2 km, en de laatste 3,2 km, van Mahmutlar naar Kargıcak, zat nog in de fase van grondverwerving: het Directoraat-Generaal Wegen (KGM) plande onteigeningsgesprekken voor 8 juli 2026, en tot 20 oktober 2026 was geen aanbesteding of opening aangekondigd. Wie vanuit Kargıcak vertrekt, neemt dus de D-400 door Mahmutlar naar de ringweg. De tolsnelweg vanaf Serik, die tegen oktober 2028 klaar moet zijn, eindigt ten westen van Alanya in Telatiye op de D-400; wat die voor elk deel van het district verandert, staat onder snelweg Antalya-Alanya.

Hoeveel van Kargıcak ligt op de helling?

Kargıcak ligt grotendeels op de helling: volgens het Copernicus-hoogtemodel ligt 71% van het land binnen de TKGM-grens meer dan 100 m boven zeeniveau en 40% meer dan 200 m, met een mediane hoogte van 164 m en een hoogste punt van 534 m. Ter vergelijking: het hoogste punt op de grens van Cikcilli ligt rond 238 m. De cijfers komen uit 132 gelijkmatig verdeelde punten binnen de grens, op 20 oktober 2026 via de dienst Open-Meteo uit het Copernicus-model met een resolutie van 90 m gelezen.

De twee helften van Kargıcak verkopen verschillende woningen. De appartementencomplexen liggen op de lage kuststrook: van de 57 appartementsadvertenties die in titel of beschrijving een afstand tot de zee noemden, gaven er 38 hoogstens 200 m op, en 21 beschreven het appartement als denize sıfır, direct aan zee. De villa's liggen hogerop: de 17 villa-advertenties met een afstand tot de zee noemden een mediaan van 2.000 m, en slechts 2 zeiden 500 m of minder. De oude dorpskern Köyiçi ligt ongeveer 37 m boven zeeniveau, en daarachter stijgt het land steil. Een huishouden in een villa op de helling rijdt voor boodschappen, school en strand, en de 4,4 km omhoog naar Syedra duren in de routeplanner ongeveer 20 minuten.

Wie wonen er in Kargıcak?

TÜİK, het Turkse statistiekbureau, telde in zijn adresgebaseerde bevolkingsregister op 31 december 2022 in Kargıcak 5.989 ingeschreven inwoners, het meest recente wijkcijfer dat in oktober 2026 te bevestigen was, tegen 3.065 in 2017. Kargıcak is voor zijn omvang dunbevolkt: ongeveer 256 ingeschreven inwoners per km², tegen ongeveer 1.890 in Mahmutlar, dat 53.034 inwoners had op 28,1 km². Ter vergelijking had Tosmur in 2022 11.712 inwoners, Avsallar 15.220, Cikcilli 21.449 en Oba 28.864.

Het register telt mensen met een adres in Kargıcak, dus ook ingeschreven buitenlandse bewoners, maar niet eigenaren van een vakantiewoning die elders wonen. Geen officiële bron publiceert het aantal buitenlandse inwoners per wijk. De migratiedienst (Göç İdaresi Başkanlığı) noemde Kargıcak in 2022 wel bij de wijken die hij sloot vanwege de dichtheid van de buitenlandse bevolking, samen met Mahmutlar, Kestel en Avsallar in Alanya.

De koopadvertenties beschrijven een markt voor tweede woningen. Van de 191 appartementen die op 20 oktober 2026 te koop stonden, werden er 179, of 94%, als leeg beschreven, 9 bewoond door de eigenaar en 3 verhuurd, dicht bij de 94,5% van Avsallar en boven de 88% van Oba en de 89% van Cikcilli. Drie op de vier te koop staande appartementen, 141 van de 191, werden gemeubileerd aangeboden, tegen de helft in Cikcilli en 45% in Oba, en 90 van de 100 te koop staande villa's stonden leeg.

Wat kost een appartement kopen in Kargıcak?

Appartementen die op 20 oktober 2026 in Kargıcak te koop stonden, hadden een mediane vraagprijs van TRY 8.650.000, ongeveer EUR 155.900, en een mediaan van TRY 71.765 per bruto vierkante meter, ongeveer EUR 1.294, de prijs de hoogste van de acht op dezelfde manier onderzochte wijken van Alanya en de vierkante meter de op een na hoogste, na de TRY 75.909 van Kestel. De medianen komen uit alle 191 appartementsadvertenties die die dag online stonden op Emlakjet, een landelijk Turks vastgoedportaal, advertentie voor advertentie gelezen. Bedragen in euro gebruiken de eurokoopkoers van TRY 55,4677 in het bulletin van de Turkse centrale bank (TCMB) van 19 oktober 2026. Het zijn vraagprijzen, geen verkoopprijzen, en het verschil tussen beide staat onder prijs onderhandelen bij een appartement in Alanya.

Twee- en eenkamerappartementen vormen twee derde van de 191 advertenties, 68 en 60 ervan.

Turkse advertenties tellen kamers als slaapkamers plus woonkamer, dus een 1+1 heeft één slaapkamer en een aparte woonkamer en een 2+1 heeft twee slaapkamers. Bruto-oppervlakte omvat een deel van muren en balkons; over de steekproef was de netto-oppervlakte mediaan 92% van het bruto cijfer. De regel voor 4+1 rust op 14 advertenties en is dus alleen indicatief, en de hoge vierkantemeterprijs van de 1+1 weerspiegelt haar kleine oppervlakte.

Kargıcak heeft na Kestel de duurste vierkante meter van de acht wijken, hoewel het tot de wijken het verst van het centrum hoort. De mediane prijs per vierkante meter van TRY 71.765 lag 5% onder de TRY 75.909 van Kestel, gemeten op 21 oktober 2026, maar 5% boven de TRY 68.149 van Oba en 10% boven de TRY 65.424 van Tosmur, gemeten op 14 oktober 2026, 14% boven de TRY 63.195 van Cikcilli op 17 oktober, 22% boven de TRY 59.000 van Avsallar op 16 oktober, 23% boven de TRY 58.289 van Mahmutlar op 13 oktober en 25% boven de TRY 57.556 van Demirtaş op 22 oktober. Een 2+1 in Kargıcak vroeg 29% meer dan in buurwijk Mahmutlar, waar de mediane 2+1 TRY 5.905.000 vroeg.

Advertenties die sinds 1 juli 2026 zijn geplaatst, vroegen TRY 7.743.000 voor een 2+1, in lijn met de hele steekproef. De meeste advertenties zijn in 2026 geplaatst, maar 19 stonden al sinds 2025 of eerder online, en een appartement dat na een jaar nog te koop staat, is niet tegen de vraagprijs verkocht.

Hoeveel voegt de nabijheid van de zee toe aan een appartement in Kargıcak?

In gebouwen tot vijf jaar oud vroegen appartementen in Kargıcak die als binnen 200 m van zee werden beschreven in oktober 2026 een mediane TRY 101.837 per vierkante meter, ongeveer 45% meer dan de TRY 70.000 verder landinwaarts. De vergelijking houdt de ouderdom van het gebouw vast, dus het verschil is geen nieuwbouwpremie: het rust op 25 advertenties binnen 200 m en 15 verder weg die een afstand noemden en in gebouwen tot vijf jaar stonden. In oudere gebouwen vroegen de 13 appartementen binnen 200 m van zee een mediane TRY 76.000.

De complexen direct aan zee maken het gemiddelde van Kargıcak duur. Van de 38 advertenties die de zee binnen 200 m plaatsten, stonden er 25 in gebouwen tot vijf jaar, en 21 beschreven het appartement als direct aan zee. De afstanden zijn beschrijvingen van makelaars, geen metingen, dus een koper moet de wandeling naar het strand ter plekke controleren, ook of die de D-400 oversteekt.

Bouwjaar en prijs

De appartementenvoorraad van Kargıcak is jong en de prijs per vierkante meter daalt met elke leeftijdsklasse: 115 van de 191 te koop staande appartementen, 60%, stonden in gebouwen tot vijf jaar, 29 daarvan nieuw. Dat aandeel ligt dicht bij de 64% van Oba, onder de 85% van Avsallar en ruim boven de 40% van Mahmutlar, de 14% van Tosmur en de 7% van Cikcilli.

Nieuwe appartementen vroegen ongeveer 57% meer per vierkante meter dan appartementen in gebouwen van 16 tot 20 jaar, en de prijs daalt met elke leeftijdsklasse. De ouderdom van het gebouw telt ook voor de aardbevingsveiligheid. De huidige Turkse aardbevingsbouwverordening (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) is op 1 januari 2019 in werking getreden, en of ze van toepassing was, hangt af van de datum van de bouwvergunning, niet van het jaar van oplevering. De 36 appartementen in gebouwen ouder dan tien jaar zijn dus onder de oudere regels gebouwd; dat maakt ze niet onveilig, maar vóór de aankoop van een daarvan loont een bouwkundig onderzoek naar de constructie.

Wat kost een villa in Kargıcak?

Villa's die op 20 oktober 2026 in Kargıcak te koop stonden, hadden een mediane vraagprijs van TRY 22.175.000, ongeveer EUR 399.800, en een mediaan van TRY 80.051 per bruto vierkante meter, ongeveer EUR 1.443; de typische villa met drie slaapkamers van 229 m² vroeg TRY 20.500.000. De medianen komen uit 100 van de 108 villa-advertenties op Emlakjet die dag; de andere 8, met een bruto-oppervlakte van 710 m² tot 2.000 m² en prijzen van TRY 28,5 miljoen tot TRY 193 miljoen, zijn als uitschieters weggelaten.

Villa's met drie slaapkamers vormen de helft van de steekproef.

Een eigen zwembad is het grootste afzonderlijke prijsverschil. In oktober 2026 vroegen de 53 villa's waarvan de beschrijving een privézwembad noemde een mediane TRY 29.300.000, ongeveer EUR 528.200, tegen TRY 18.500.000, ongeveer EUR 333.500, voor de 47 zonder, 58% meer. De villa's met zwembad zijn ook groter, mediaan 333 m² tegen 270 m², dus per vierkante meter is het verschil 30%: TRY 92.394 tegen TRY 70.909.

De helft van de te koop staande villa's, 50 van de 100, stond in gebouwen tot vijf jaar, en de 21 nieuwe vroegen in oktober 2026 een mediane TRY 100.000 per vierkante meter. De meeste villa's hadden twee bouwlagen (71) of drie (27), 80 werden gemeubileerd aangeboden en 16 noemden vloerverwarming. Een derde van de villa's, 33, stond in een site (een afgesloten wooncomplex), en die vroegen een mediane TRY 19.600.000 tegen TRY 24.800.000 voor de 67 daarbuiten. De spreiding is groot: 30 villa's vroegen minder dan EUR 300.000, de helft minder dan EUR 400.000 en 8 meer dan EUR 1.000.000.

Kargıcak is de eerste van de acht onderzochte wijken van Alanya met een villamarkt die groot genoeg is om te meten; Kestel had op 21 oktober 2026 10 villa's te koop en Demirtaş op 22 oktober 7, te weinig voor een mediaan, en de andere vijf steekproeven bevatten alleen appartementen, dus de villacijfers hebben geen tegenhanger volgens dezelfde methode. De villa-advertenties beschrijven vaak zeezicht, 48 van de 100, maar uitzicht is een bewering van de advertentie, geen die de gegevens kunnen toetsen.

Heeft een villa in Kargıcak een eigen vrijstaande titel?

Meestal niet: van de 43 villa-advertenties die op 20 oktober 2026 een type titel noemden, gaven er slechts 3 müstakil tapu, de titel van een vrijstaand huis op eigen grond, terwijl 24 kat mülkiyeti (volledig appartementsrecht) en 16 kat irtifakı (het appartementsrecht in aanbouwfase) gaven. Onder beide appartementstitels is een villa een zelfstandige eenheid van een groter geheel, en de grond eronder deelt ze met de andere eigenaren van het perceel.

Het woord in de advertentie beslist de vraag niet. Van de 100 villa-advertenties gebruikten er 64 het woord müstakil, vrijstaand, en van de 25 daarvan met een vermeld type titel stonden er 23 op kat mülkiyeti of kat irtifakı. Ook een site is geen maatstaf: van de 22 villa's buiten een site met een vermeld type titel stonden er 20 toch op een appartementstitel. Het veld voor het type titel vult de makelaar in die de advertentie plaatst, dus het document om te lezen is de akte zelf.

De Wet op het appartementsrecht (Kat Mülkiyeti Kanunu, Wet 634) legt in vier regels vast wat een appartementstitel voor een villa-eigenaar betekent.

• Gedeelde grond: de eigenaren bezitten de gemeenschappelijke delen van het geheel, inclusief de grond, samen naar verhouding van hun aandeel in de grond (arsa payı), volgens artikel 16.
• Gedeelde tuinen: binnenplaatsen en alles wat voor gemeenschappelijk gebruik nodig is, gelden volgens artikel 4 als gemeenschappelijke delen, tenzij de akte en het beheerreglement een tuin of zwembad aan één villa toewijzen.
• Toestemming om te bouwen: bouwen, installeren of veranderen op gemeenschappelijke delen, zoals een nieuw zwembad of een aanbouw, vereist volgens artikel 19 de schriftelijke toestemming van vier vijfde van alle eigenaren.
• Bindend beheerreglement: het beheerreglement (yönetim planı) bepaalt hoe het geheel wordt gebruikt en bindt elke eigenaar, en wijziging ervan vereist volgens artikel 28 vier vijfde van de eigenaren.

Kat irtifakı voegt een tweede controle toe. Volgens dezelfde wet wordt kat irtifakı omgezet in kat mülkiyeti op grond van de gebruiksvergunning (yapı kullanma izin belgesi, iskan genoemd) die voor het hele complex is afgegeven, en 3 van de 16 villa's op kat irtifakı waren 11, 16 en 26 jaar oud. Wie een villa met eigen grond wil, vraagt vóór de bezichtiging naar de müstakil tapu, en wie tevreden is met een villa in een complex, leest vóór het tekenen het beheerreglement. Wat elk type titel voor een koper betekent, staat onder soorten tapu in Turkije.

Wat kost huren in Kargıcak?

Appartementen die op 20 oktober 2026 in Kargıcak voor lange termijn te huur stonden, hadden een mediane vraaghuur van TRY 28.000 per maand, ongeveer EUR 505, met TRY 22.500 voor een 1+1 en TRY 35.000 voor een 2+1. De medianen komen uit alle 27 huuradvertenties voor appartementen in Kargıcak op Emlakjet die dag, een kleine huurmarkt naast 191 appartementen en 100 villa's te koop.

De andere twee appartementen op 20 oktober 2026 waren een 3+1 voor TRY 60.000 en een 4+1 voor TRY 40.000. Over alle maten vroeg Kargıcak een mediane TRY 318 huur per vierkante meter, gelijk met Oba en boven de TRY 270 tot 273 van Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar en Avsallar. Een 2+1 vroeg TRY 35.000 in Kargıcak, tegen TRY 33.750 in Oba, TRY 30.000 in Cikcilli, TRY 29.000 in Avsallar en TRY 25.000 in Tosmur en Mahmutlar.

Villa's ontbreken bijna helemaal op de huurmarkt voor lange termijn. Op 20 oktober 2026 stonden in Kargıcak slechts 3 villa's te huur: een gemeubileerde 2+1 van 179 m² met privézwembad voor TRY 41.000 per maand, een 3+1 van 300 m² voor TRY 75.000 en een 5+2 van 280 m² voor TRY 10.000, ver onder de andere twee. Drie advertenties leveren geen mediaan op, dus een villahuur voor Kargıcak is niet uit de markt af te leiden.

Huuradvertenties in Kargıcak blijven weken online. Van de 19 Kargıcak-advertenties in de steekproef van juli tot begin oktober 2026 die werd gebruikt voor de kosten van levensonderhoud in Alanya, stonden er op 20 oktober nog 15 online; ofwel bleven die appartementen onverhuurd, ofwel bleven hun advertenties na verhuur staan. Van de 16 huuradvertenties die een borg noemden, vroegen er 12 één maand huur, en de 15 die een aidat noemden, de maandelijkse servicekosten, gaven een mediaan van TRY 3.000.

Welk huurrendement levert een appartement in Kargıcak op?

Een gemeubileerd tweekamerappartement in Kargıcak liet bij de vraagprijzen en vraaghuren van oktober 2026 een bruto huurrendement van ongeveer 5,4% zien, en een gemeubileerd eenkamerappartement ongeveer 6,3% op een kleine huursteekproef, terwijl het rendement van een villa niet te meten is omdat er maar drie villa's te huur stonden. Bruto rendement is hier twaalf maanden mediane vraaghuur gedeeld door de mediane vraagprijs van hetzelfde type appartement.

Meubilair verandert in Kargıcak de huur van een eenkamerappartement, niet de prijs. In oktober 2026 vroeg een gemeubileerde 1+1 TRY 4.985.000 bij aankoop en een ongemeubileerde TRY 4.970.000, beide in jonge gebouwen, mediaan drie jaar en één jaar oud, maar de gemeubileerde 1+1's vroegen TRY 26.000 huur per maand tegen TRY 15.000 voor de ongemeubileerde, waarvan er zes appartementen van 45 tot 65 m² waren in gebouwen tot drie jaar oud. Voor een koper die een 1+1 wil verhuren, tilt het meubilair het bruto rendement van ongeveer 3,6% naar 6,3%.

Voor elke regel gelden twee voorbehouden. Beide cijfers zijn vraagprijzen, dus het werkelijke rendement hangt af van wat een koper betaalt en wat een huurder tekent. De gemeubileerde 2+1 is met negen huren de stevigste regel; de 1+1-regels rusten op vijf en zeven huren en de ongemeubileerde 2+1 op vier, zodat één nieuwe advertentie elk ervan een half punt of meer kan verschuiven. De gemeubileerde 2+1 plaatst Kargıcak boven de 4,3% van Cikcilli en net onder de 5,5% van Tosmur voor hetzelfde type, en de gemeubileerde 1+1 onder de 7,4% van Oba, de 6,9% van Mahmutlar en de 6,7% van Avsallar.

Het netto rendement is lager. Aidat, onroerendgoedbelasting, de DASK-aardbevingsverzekering en de maanden dat een appartement tussen twee huurders leegstaat, gaan van de huur af, en het rekenvoorbeeld voor een gemeubileerde 2+1 rekent die posten door. Huurinkomsten zijn in Turkije ook belast, met verschillende regels voor ingezetenen en niet-ingezetenen.

Korte vakantieverhuur is een apart regime. Volgens Wet 7464 over de toeristische verhuur van woningen is voor de verhuur van een woning voor perioden tot 100 dagen een vergunning van het Ministerie van Cultuur en Toerisme nodig, en bij de aanvraag moet een unaniem besluit van alle eigenaren in het gebouw zitten. Het Grondwettelijk Hof verwierp op 25 december 2025 een beroep tegen die regel, in een uitspraak die op 2 april 2026 in de Staatscourant verscheen. In Kargıcak, waar de helft van de te koop staande appartementen in blokken van vijf verdiepingen staat en 157 van de 191 advertenties een zwembad noemen, vraagt vakantieverhuur de schriftelijke instemming van elke eigenaar in het blok.

De regionale trend werkt voorlopig in het voordeel van verhuurders. In de regio Antalya, Burdur en Isparta steeg de index van nieuwe huurprijzen van de TCMB in het jaar tot september 2026 met 23,6%, terwijl haar woningprijsindex met 20,0% steeg.

Kunnen buitenlanders in 2026 een verblijfsvergunning krijgen voor een adres in Kargıcak?

Een verblijfsvergunning op een adres in Kargıcak wordt volgens de huidige tekst van de migratiedienst niet meer door de wijksluiting tegengehouden, maar een verblijfsvergunning op basis van vastgoed vereist nog steeds een woning van minstens 200.000 Amerikaanse dollar die de eigenaar zelf bewoont, en op 20 oktober 2026 vroegen 76 van de 191 te koop staande appartementen, 40%, en 97 van de 100 villa's zoveel. De sluiting is veranderd, de waardetoets niet, en in Kargıcak halen veel meer woningen die toets dan in Mahmutlar of Avsallar.

Kargıcak is de eerste vermelding voor Alanya op de lijst van 1.169 wijken die vanaf 1 juli 2022 zijn gesloten, regel 145 van het bijgevoegde bestand, gevolgd door Mahmutlar, Kestel en Avsallar. Tot minstens april 2026 zei de mededeling van de dienst dat de vermelde wijken gesloten waren voor verblijfsvergunningen en voor registraties van bescherming. Tussen april en september 2026 herschreef de dienst zijn landelijke sluitingsmededeling, die verblijfsvergunningen niet meer noemt bij de procedures die de sluiting dekt; ze noemt nu registraties van tijdelijke en internationale bescherming en provinciewissels voor beschermde personen. De live pagina die op 20 oktober 2026 werd gecontroleerd, draagt de nieuwe tekst, en de lijst uit 2022 is nog bijgevoegd. De data en gearchiveerde kopieën staan in het artikel over Avsallar, een andere vermelde wijk.

De dienst heeft geen aparte mededeling gepubliceerd dat de beperking is opgeheven, dus elke aanvraag wordt nog op haar eigen documenten beoordeeld. De lijst, en waarvoor die geldt, kan opnieuw veranderen bij bestuurlijk besluit, zoals in 2022 gebeurde.

Op de waardetoets stranden de meeste kleine appartementen in Kargıcak, terwijl bijna elke villa hem haalt. De documentenlijst van de dienst voor een kortlopende verblijfsvergunning, gepubliceerd op haar aanvraagsite e-İkamet, eist dat een woning voor een vergunning op basis van eigendom op de datum van verwerving minstens 200.000 Amerikaanse dollar in Turkse lira waard was en dat de buitenlander er zelf woont in plaats van haar te verhuren of er ander inkomen uit te halen. Tegen de dollarkoopkoers van de TCMB van 19 oktober 2026, TRY 49,4632, lag de grens op ongeveer TRY 9.893.000. De 76 appartementen die erboven zaten, waren 37 van de 47 3+1's, 12 van de 14 4+1's, 22 van de 68 2+1's, 4 van de 60 1+1's en één 3+2. De mediane 2+1 vroeg TRY 7.610.000, ongeveer 153.900 Amerikaanse dollar, ruwweg 77% van de grens, en de mediane villa met drie slaapkamers ongeveer 414.500 Amerikaanse dollar. Het aandeel van 40% bij de appartementen in Kargıcak is gelijk aan dat van Cikcilli en staat tegenover ongeveer 27% in Oba en Tosmur, 14% in Mahmutlar en 3% in Avsallar.

De eigen pagina van de provinciale migratiedienst van Antalya toonde bij de controle op 20 oktober 2026 nog de oude tekst, verblijfsvergunningen inbegrepen, en er is geen aparte mededeling over de wijziging gepubliceerd; de veilige volgorde is dus nog steeds de provinciale migratiedienst schriftelijk te vragen of een eerste aanvraag voor een verblijfsvergunning op precies dat adres zou worden aanvaard, en dat antwoord een voorwaarde van de koop te maken. Hoe de aanvraag zelf verloopt, staat onder verblijfsvergunning.

Hoe ziet de woningvoorraad in Kargıcak eruit?

De appartementen in Kargıcak zijn nieuw, middelhoog en in resortstijl: 60% van de te koop staande appartementen stond in gebouwen tot vijf jaar, de helft in blokken van vijf verdiepingen, 82% van de advertenties noemde een zwembad en 74% was gemeubileerd, terwijl 58% van de advertenties met een vermeld type titel nog kat irtifakı droeg, de titel in aanbouwfase. De detailpagina's van de 191 koopadvertenties van 20 oktober 2026 geven het profiel, en het lijkt van de zes onderzochte wijken het meest op dat van Oba.

Van de 191 advertenties in Kargıcak stonden er 97 in blokken van vijf verdiepingen, 150 noemden een lift, 166 een parkeerplaats, open of overdekt, en 62 plaatsten het appartement in een site. Geen enkele gaf aardgas als verwarming. De 48 koopadvertenties die in oktober 2026 een aidat noemden, gaven een mediaan van TRY 3.000 per maand, de hoogste van de acht wijken, tegen TRY 2.500 in Kestel, TRY 2.100 in Oba, TRY 1.900 in Demirtaş, TRY 1.875 in Avsallar, TRY 1.700 in Cikcilli en TRY 1.500 in Tosmur en Mahmutlar, en 137 van de 191 advertenties beschreven het appartement als geschikt voor een hypotheek.

In een jonge voorraad is kat irtifakı gewoon en op zichzelf geen waarschuwing, maar controle blijft nodig. Van de 100 advertenties die de titel als kat irtifakı of kat mülkiyeti noemden, gaven er 58 kat irtifakı, waaronder 38 van de 66 in gebouwen tot vijf jaar en 10 van de 17 in gebouwen van zes tot tien jaar. Volgens de Wet op het appartementsrecht wordt kat irtifakı omgezet in kat mülkiyeti op grond van de gebruiksvergunning die voor het hele gebouw is afgegeven. Een blok dat meer dan vijf jaar geleden is opgeleverd en nog op kat irtifakı staat, heeft meestal geen geregistreerde gebruiksvergunning, en dat is een reden om vóór een bod naar het waarom te vragen.

Hoe is het dagelijks leven in Kargıcak: markt, ziekenhuis, school, zee?

Het dagelijks leven in Kargıcak speelt zich af op de kuststrook: een winkelcentrum, zes supermarktvestigingen en twee apotheken liggen in de wijk, maar de weekmarkt, privéklinieken en de meeste andere voorzieningen zijn in Mahmutlar, en het dichtstbijzijnde staatsziekenhuis ligt op 12,5 km. De genoemde plaatsen staan in oktober 2026 op OpenStreetMap en liggen binnen de TKGM-grens, met afstanden over de weg vanaf het Kargıcak-punt aan de kustweg.

• De weekmarkt: voor Kargıcak zelf kon in oktober 2026 geen marktdag worden bevestigd. De dichtstbijzijnde openluchtmarkt (pazar) is de dinsdagmarkt van Mahmutlar bij de Barış Caddesi, op 2,9 km, die volgens OpenStreetMap open is van 09:00 tot 19:00; Mahmutlar heeft ook een zaterdagmarkt in het centrum. Een vastgoedadvertentie die voor Kargıcak een "dinsdagmarkt" noemt, bedoelt vrijwel zeker dezelfde.
• Gezondheidszorg: in Kargıcak staat geen ziekenhuis en geen gezondheidscentrum voor huisartsen (aile sağlığı merkezi) geregistreerd, en in oktober 2026 was geen staatsziekenhuis in Kargıcak te vinden, al vragen zoekopdrachten er vaak naar. Het ALKÜ Alanya Opleidings- en Onderzoeksziekenhuis, het academisch staatsziekenhuis, ligt op 12,5 km in Oba, ongeveer 16 minuten zonder verkeer. Een privépolikliniek ligt op 3,4 km in Mahmutlar, en OpenStreetMap vermeldt twee apotheken in Kargıcak. De huisarts voor een adres is het best te bevestigen bij de muhtar, het gekozen wijkhoofd.
• Winkelen: winkelcentrum Plumeria ligt op 0,6 km van het punt aan de kustweg, en de zes supermarktvestigingen in Kargıcak (een A101, een Migros Jet, twee Migros, een Şok en een BİM) staan allemaal op de kuststrook. OpenStreetMap vermeldt 22 andere supermarkten binnen 3 km, de meeste aan de Barbaros Caddesi en de Atatürk Caddesi in Mahmutlar.
• Scholen: de basisschool Kargıcak Vahapoğlu İlkokulu ligt in de oude dorpskern Köyiçi, op 1,3 km van de kustweg, op een perceel dat het kadaster beschrijft als twee scholen. Gezinnen doen er goed aan schoolplaatsen voor elk niveau te laten bevestigen bij de onderwijsdirectie van het district Alanya (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• De zee: de kust van Kargıcak is de zuidwestelijke hoek langs de D-400, waar 38 appartementsadvertenties de zee binnen 200 m plaatsten. Vanaf de villa's op de helling was de genoemde afstand mediaan 2 km.
• De helling: 71% van Kargıcak ligt meer dan 100 m boven zeeniveau, en er was geen gepubliceerde busdienstregeling te vinden, dus een huishouden op de helling heeft een auto nodig.
• Syedra: de ruïnes van de antieke stad Syedra, met een theater, baden, cisternen en een kerk op OpenStreetMap, liggen binnen de grens van Kargıcak, 4,4 km over de weg van de kust en ongeveer 20 minuten met de auto.

Tarieven voor stroom en water en supermarktprijzen zijn dezelfde als elders in Alanya, dus de kosten van levensonderhoud in Kargıcak verschillen van de rest van het district vooral in huur, aidat en de kosten van een auto. Meer winkels, de markten en een ruimere keuze aan voorzieningen zijn te vinden in Mahmutlar, de buurwijk van Kargıcak in het noordwesten.

Wat zijn de nadelen van wonen in Kargıcak?

De belangrijkste nadelen van Kargıcak zijn de afstand tot het centrum zolang de ringweg niet af is, een helling waar een auto onmisbaar is, het risico op bosbrand, de naam op de sluitingslijst van 2022, de hoogste vraagprijzen en servicekosten van de acht onderzochte wijken, een dunne huurmarkt met bijna geen villa's te huur en villatitels die zelden vrijstaand zijn. Geen ervan sluit Kargıcak uit, maar elk verandert wat een koper moet controleren.

• Afstand: het centrum van Alanya ligt op 15,3 km, ongeveer 19 minuten zonder verkeer, en de laatste 3,2 km van de Oostelijke Ringweg, van Mahmutlar naar Kargıcak, waren in oktober 2026 nog niet open.
• De helling: 71% van de wijk ligt boven 100 m, de villa's liggen volgens de eigen cijfers van de advertenties mediaan 2 km van zee, en er was geen dienstregeling voor openbaar vervoer te vinden.
• Bosbrand: een brand die op 18 september 2025 rond 22:40 uitbrak in Aliefendi, de buurwijk van Kargıcak, verspreidde zich via İspatlı naar Kargıcak. De regionale bosbouwdirectie van Antalya stelde het beschadigde bos op 300 hectare toen de brand op 20 september onder controle was. De muhtar van Kargıcak zei op 19 september tegen persbureau DHA dat in Kargıcak bijna 50 villa's waren geëvacueerd, en DHA meldde geen doden, wel twee villa's in aanbouw, een tuinhuis en een voertuig met schade.
• De sluitingslijst: Kargıcak staat nog op de lijst van 2022, en de eigen pagina van de provinciale migratiedienst gebruikte op 20 oktober 2026 nog de oude tekst.
• Prijs en servicekosten: in oktober 2026 waren de mediane vraagprijs van TRY 8.650.000 en de mediane aidat van TRY 3.000 per maand de hoogste van de acht op dezelfde manier onderzochte wijken, en de mediaan van TRY 71.765 per vierkante meter de op een na hoogste, na Kestel.
• Dunne huurmarkt: 27 appartementen en 3 villa's stonden te huur voor lange termijn, tegen 191 appartementen en 100 villa's te koop.
• Titels: slechts 3 van de 43 villa's met een vermeld type titel hadden een vrijstaande titel, en 58% van de appartementen met een vermelde titel stond nog op kat irtifakı.
• Afstand tot het ziekenhuis: het dichtstbijzijnde staatsziekenhuis ligt op 12,5 km in Oba.

Elk punt kan vóór een bod worden gecontroleerd. Het type titel, de gebruiksvergunning, het beheerreglement en de weg van de woning naar de kust horen bij de controles die staan beschreven voor een bezichtigingsreis in Turkije, Alanya, en wie naar een villa op de helling kijkt, vraagt ook of het perceel aan bos grenst.

Voor wie is Kargıcak geschikt, en hoe verhoudt het zich tot Mahmutlar, Oba, Tosmur, Cikcilli en Avsallar?

Kargıcak past bij kopers die een nieuw appartement in een complex met zwembad dicht bij zee of een villa op de helling willen, autorijden en via de luchthaven Gazipaşa-Alanya vliegen, op 26,8 km en dichterbij dan bij alle acht onderzochte wijken behalve Demirtaş; een koper die een verblijfsvergunning op basis van vastgoed nodig heeft, past het alleen met schriftelijke bevestiging voor het adres, omdat Kargıcak nog op de sluitingslijst van 2022 staat. Twee op de vijf appartementen en bijna elke villa haalden in oktober 2026 de waardetoets van 200.000 Amerikaanse dollar.

Koopprijzen zijn voor Kargıcak op 20 oktober, voor Cikcilli op 17 oktober, voor Avsallar op 16 oktober, voor Oba en Tosmur op 14 oktober, voor Mahmutlar op 13 oktober, voor Kestel op 21 oktober en voor Demirtaş op 22 oktober 2026 verzameld. De huren voor Kargıcak, Cikcilli, Avsallar, Tosmur, Kestel en Demirtaş zijn alle advertenties die op de verzameldag online stonden; die voor Oba en Mahmutlar komen uit advertenties die tussen juli en oktober 2026 zijn geplaatst. Afstanden zijn gemeten naar hetzelfde punt bij Güller Pınarı en naar hetzelfde luchthavenpunt. Alleen Kargıcak had genoeg villa's te koop om te meten, dus de villamarkt heeft in de vergelijking geen tegenhanger.

Op deze cijfers past Kargıcak bij een koper die de woning voor lange verblijven gebruikt en ofwel een nieuw appartement direct aan zee ofwel ruimte en een zwembad op de helling wil, en de rit naar Alanya voor lief neemt. Het past minder bij een belegger die koopt om te verhuren en hogere rendementen vindt bij eenkamerappartementen in Oba, Mahmutlar of Avsallar, bij een koper zonder auto of bij een koper die het ziekenhuis en het centrum binnen een paar minuten wil, wat Cikcilli, Oba en Tosmur bieden. Wie een vrijstaande villa met eigen titel zoekt, moet rekenen op zoeken: in de steekproef van 100 noemden er drie die titel.

Rekenvoorbeeld: een gemeubileerde 2+1 in Kargıcak kopen en verhuren

Een gemeubileerd tweekamerappartement, gekocht tegen de mediane vraagprijs van oktober 2026 van TRY 7.765.000 en verhuurd tegen de mediane vraaghuur van TRY 35.000 per maand, zou vóór inkomstenbelasting ongeveer 4,3% per jaar netto opleveren als de koper de hele overdrachtsheffing en geen makelaarscourtage betaalt. De berekening gebruikt de medianen uit de advertentiesteekproeven en de tarieven die in 2026 gelden, volledig beschreven onder aankoopkosten in Turkije. Een gemeubileerde 2+1 dient als voorbeeld omdat 2+1's de grootste groep zijn van de koopappartementen, 68 van 191, en van de huurappartementen, 13 van 27, en omdat de gemeubileerde 2+1 met negen advertenties de grootste huursteekproef heeft.

Tegen de prijzen van oktober 2026 is het netto inkomen van TRY 348.058 4,3% van een uitgave van TRY 8.075.600 en 4,1% van TRY 8.448.320 als de koper ook de maximale makelaarscourtage betaalt. Kleinere kosten zijn weggelaten: de dienstvergoeding van het kadaster, de beëdigde tolk bij het kadaster, reparaties, het vervangen van meubels en de inkomstenbelasting op de huur, die afhangt van de fiscale woonplaats van de eigenaar. De regel voor onroerendgoedbelasting is een aanname, omdat de gemeentelijke waarde van een appartement door de gemeente Alanya wordt vastgesteld, niet door de markt, en de huur rust op negen advertenties voor een gemeubileerde 2+1.

Dezelfde berekening geeft ongeveer 4,8% voor een gemeubileerde 1+1, tegen de medianen van oktober 2026 van TRY 4.985.000 en TRY 26.000 per maand uit vijf huren, en ongeveer 3,8% voor een ongemeubileerde 2+1. De rekenvoorbeelden voor Oba (5,9%), Mahmutlar (5,3%), Avsallar (5,2%) en Tosmur (4,6%) kwamen hoger uit en dat voor Cikcilli (3,9%) lager, dus voor verhuur zit Kargıcak in het midden. Met ongeveer 157.000 Amerikaanse dollar ligt de gemeubileerde 2+1 onder de 200.000 Amerikaanse dollar die een verblijfsvergunning op basis van vastgoed vereist, en een verhuurd appartement kan daar sowieso niet de basis van zijn.

Een villa kan niet door dezelfde som, omdat Kargıcak geen villahuurmarkt heeft om te meten. De aankoopkant voor de mediane villa met drie slaapkamers, tegen de vraagprijs van oktober 2026 van TRY 20.500.000, komt uit op drie regels.

Met ongeveer 414.500 Amerikaanse dollar in oktober 2026 haalt de mediane villa met drie slaapkamers de waardetoets voor de verblijfsvergunning ruim twee keer, mits de eigenaar er zelf woont. De lopende kosten lopen meer uiteen dan bij een appartement: de 8 villa-advertenties die een aidat noemden, gaven bedragen van TRY 2.150 tot TRY 16.000 per maand, en de DASK-premie stijgt met de bruto-oppervlakte.

Hoe snel veranderen prijzen en huren in Kargıcak?

Officiële cijfers gaan niet verder omlaag dan de regio: in de regio Antalya, Burdur en Isparta steeg de woningprijsindex van de TCMB in het jaar tot september 2026 met 20,0% en de index van nieuwe huurprijzen met 23,6%, volgens het bulletin dat op 16 oktober 2026 verscheen. De jaarlijkse consumenteninflatie was in september 2026 29,73% volgens TÜİK, dus beide cijfers waren reëel dalingen, van ruwweg 7,5% voor prijzen en 5% voor huren. In heel Turkije stegen de twee indexen met 22,3% en 26,6%.

TCMB noch TÜİK publiceert een index voor Alanya of voor één wijk. De advertentiemedianen voor Kargıcak zijn een momentopname van vraagprijzen op één dag, 20 oktober 2026, en worden in januari 2027 vernieuwd met dezelfde methode als voor Oba, Tosmur, Mahmutlar, Avsallar en Cikcilli, zodat de verandering in Kargıcak zelf vanaf dan te meten is.