Villa og leilighet i Kargıcak, Alanya 2026: priser, leie og oppholdstillatelse

Kargıcak er en bydel i Alanya i provinsen Antalya som strekker seg fra kysten opp i lia, 15,3 km langs veien sørøst for sentrum og 26,8 km fra Gazipaşa-Alanya lufthavn, nest nærmest den lufthavnen, etter Demirtaş, av åtte bydeler i Alanya undersøkt på samme måte, og 71 % av de 23,4 km² ligger mer enn 100 m over havet. Den 20. oktober 2026 hadde de 191 leilighetene til salgs i Kargıcak på Emlakjet en median prisantydning på 8 650 000 TRY, omkring 155 900 EUR, og en median på 71 765 TRY per kvadratmeter, prisen høyest av de åtte og kvadratmeteren nest høyest etter Kestel, fordi de fleste er nye leiligheter i anlegg med basseng på kyststripen, der nye leiligheter innenfor 200 m fra havet ba om omkring 45 % mer per kvadratmeter enn lenger opp. De 100 villaene i lia ba om en median på 22 175 000 TRY, omkring 399 800 EUR, og et eget basseng la 58 % til medianen, men bare 3 av de 43 villaene som oppga eierform hadde et eget frittstående skjøte; resten deler tomten under en seksjonstittel. Bare 27 leiligheter og 3 villaer var annonsert for langtidsleie, med en medianleie på 28 000 TRY i måneden for en leilighet: en møblert 2+1 ga omkring 5,4 % bruttoavkastning og i regneeksempelet omkring 4,3 % netto, og avkastningen på en villa lar seg ikke måle. Kargıcak står fortsatt på migrasjonsmyndighetens stengingsliste fra 2022, selv om stengingens nåværende ordlyd ikke lenger omfatter oppholdstillatelser, og 40 % av leilighetene og 97 av de 100 villaene ba om de 200 000 amerikanske dollarene en oppholdstillatelse basert på eiendom krever. Prisen er veien, fordi de siste 3,2 km av Alanyas østlige ringvei til Kargıcak ennå ikke er bygd, median felleskostnader på 3 000 TRY i måneden, de høyeste av de åtte, og skogen bak villaene, der en brann nådde Kargıcak i september 2025.

Hvor ligger Kargıcak, og hvor langt er det til Alanya sentrum og flyplassene?

Kargıcak er en bydel (mahalle) i distriktet Alanya i provinsen Antalya, ved kysten sørøst for Mahmutlar og oppover lia, etter OpenStreetMaps ruteberegning 20. oktober 2026 omkring 15,3 km langs veien fra Alanya sentrum ved Güller Pınarı, 26,8 km fra Gazipaşa-Alanya lufthavn og 144,4 km fra Antalya lufthavn. Av de åtte bydelene i Alanya som er undersøkt på samme måte, ligger Kargıcak nest nærmest Gazipaşa-Alanya lufthavn, etter Demirtaş på 22,6 km og foran Mahmutlar på 31,3 km, og tredje lengst fra sentrum, etter Demirtaş på 24,9 km og Avsallar på 24,6 km.

Kargıcak er også stor. Etter grensen hos generaldirektoratet for tinglysing og kartverk (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) dekker Kargıcak 23,4 km², omtrent ni ganger arealet av Cikcilli og nær Mahmutlars 28,1 km². Kargıcak grenser til Mahmutlar i nordvest, Gözüküçüklü i nordøst og Aliefendi, İspatlı og Seki i sørøst. Bydelen når havet i sitt sørvestlige hjørne, der kystveien D-400, kjøpesenteret Plumeria og de fleste leilighetsanleggene ligger, og stiger derfra mot åsen. Ruinene av oldtidsbyen Syedra ligger innenfor samme grense.

Kargıcak var en småby (belde) med egen kommune til lov 6360, storbykommuneloven fra 2012, trådte i kraft ved lokalvalget i mars 2014 og la den inn i Alanya som én bydel. Den gamle landsbykjernen Köyiçi ligger omkring 1,3 km langs veien innover fra kystveien, rundt barneskolen Kargıcak Vahapoğlu.

Den samme ruteberegningen gir strekningene en beboer faktisk kjører.

Kjøretidene er ruteberegningens anslag uten trafikk, så sommertrafikken kommer i tillegg på hver linje, og startpunktet er det samme Kargıcak-punktet som i avstandene i artiklene om Oba og Mahmutlar. Fordi D-400 har atskilte kjørebaner, endrer enkelte strekninger seg med retningen: det nærmeste strandområdet på OpenStreetMap ligger 0,9 km unna i den ene retningen og 2,8 km i den andre. I oktober 2026 fantes ingen publisert rutetabell eller takst for kollektivtransport mellom Kargıcak og sentrum, så tidene i tabellen gjelder bil.

Alanyas østlige ringvei (Doğu Çevre Yolu) når ennå ikke Kargıcak. Samferdsels- og infrastrukturdepartementet åpnet strekningen mellom Hasbahçe og Mahmutlar 20. desember 2025, av planlagte 15,2 km, og de siste 3,2 km, fra Mahmutlar til Kargıcak, var fortsatt i fasen for erverv av grunn: generaldirektoratet for veier (KGM) satte opp ekspropriasjonsforhandlinger 8. juli 2026, og fram til 20. oktober 2026 var verken anbud eller åpning kunngjort. Den som kjører fra Kargıcak, tar derfor D-400 gjennom Mahmutlar til ringveien. Bomveien fra Serik, som skal være ferdig innen oktober 2028, ender vest for Alanya i Telatiye ved D-400; hva den endrer for hver del av distriktet, er beskrevet under motorveien Antalya-Alanya.

Hvor mye av Kargıcak ligger i lia?

Det meste av Kargıcak er li: etter høydemodellen Copernicus ligger 71 % av landet innenfor TKGM-grensen mer enn 100 m over havet og 40 % mer enn 200 m, med en medianhøyde på 164 m og et høyeste punkt på 534 m. Til sammenligning ligger det høyeste punktet på grensen til Cikcilli på omkring 238 m. Tallene kommer fra 132 jevnt fordelte punkter innenfor grensen, lest fra Copernicus-modellen med 90 m oppløsning via tjenesten Open-Meteo 20. oktober 2026.

De to halvdelene av Kargıcak selger ulike boliger. Leilighetsanleggene samler seg på den lave kyststripen: av de 57 leilighetsannonsene som oppga avstand til havet i tittel eller beskrivelse, oppga 38 høyst 200 m, og 21 beskrev leiligheten som denize sıfır, rett ved havet. Villaene klatrer oppover lia: de 17 villaannonsene som oppga avstand til havet, ga en median på 2 000 m, og bare 2 sa 500 m eller mindre. Den gamle landsbykjernen Köyiçi ligger omkring 37 m over havet, og bak den stiger terrenget bratt. En husholdning i en villa i lia kjører for å handle, til skolen og til stranden, og de 4,4 km opp til Syedra tar omkring 20 minutter etter ruteberegningen.

Hvem bor i Kargıcak?

TÜİK, Tyrkias statistikkbyrå, talte 5 989 registrerte innbyggere i Kargıcak i sitt adressebaserte folkeregister 31. desember 2022, det nyeste bydelstallet som kunne bekreftes i oktober 2026, opp fra 3 065 i 2017. Kargıcak er tynt befolket for sin størrelse: omkring 256 registrerte innbyggere per km², mot omkring 1 890 i Mahmutlar, som hadde 53 034 innbyggere på 28,1 km². Til sammenligning hadde Tosmur 11 712 innbyggere i 2022, Avsallar 15 220, Cikcilli 21 449 og Oba 28 864.

Registeret teller personer med adresse i Kargıcak, så det omfatter registrerte utenlandske innbyggere, men ikke fritidsboligeiere som bor et annet sted. Ingen offisiell kilde publiserer antallet utenlandske innbyggere per bydel. Migrasjonsmyndigheten (Göç İdaresi Başkanlığı) nevnte likevel Kargıcak i 2022 blant bydelene den stengte med henvisning til tettheten av utenlandsk befolkning, sammen med Mahmutlar, Kestel og Avsallar i Alanya.

Salgsannonsene beskriver et marked for fritidsboliger. Av de 191 leilighetene som var til salgs 20. oktober 2026, ble 179, eller 94 %, beskrevet som tomme, 9 som bebodd av eieren og 3 som utleid, nær Avsallars 94,5 % og over Obas 88 % og Cikcillis 89 %. Tre av fire leiligheter til salgs, 141 av 191, ble tilbudt møblert, mot halvparten i Cikcilli og 45 % i Oba, og 90 av de 100 villaene til salgs sto tomme.

Hva koster det å kjøpe leilighet i Kargıcak?

Leiligheter til salgs i Kargıcak 20. oktober 2026 hadde en median prisantydning på 8 650 000 TRY, omkring 155 900 EUR, og en median på 71 765 TRY per kvadratmeter bruttoareal, omkring 1 294 EUR, prisen høyest av de åtte bydelene i Alanya som er undersøkt på samme måte og kvadratmeteren nest høyest, etter 75 909 TRY i Kestel. Medianene kommer fra alle 191 leilighetsannonsene som lå ute på Emlakjet, en landsdekkende tyrkisk boligportal, den dagen, lest annonse for annonse. Eurobeløpene bygger på kjøpskursen for euro på 55,4677 TRY i bulletinen fra Republikken Tyrkias sentralbank (TCMB) 19. oktober 2026. Dette er prisantydninger, ikke salgspriser, og forskjellen mellom dem er beskrevet under prute på prisen for en leilighet i Alanya.

To- og ettromsleiligheter utgjør to tredjedeler av de 191 annonsene, 68 og 60 av dem.

Tyrkiske annonser teller rom som soverom pluss stue, så en 1+1 har ett soverom og en egen stue og en 2+1 har to soverom. Bruttoarealet omfatter en andel av vegger og balkonger; i utvalget var nettoarealet i median 92 % av bruttotallet. Linjen for 4+1 bygger på 14 annonser og er derfor bare veiledende, og den høye kvadratmeterprisen for 1+1 gjenspeiler det lille arealet.

Kargıcak har den nest dyreste kvadratmeteren av de åtte bydelene, etter Kestel, selv om den hører til dem som ligger lengst fra sentrum. Medianprisen per kvadratmeter på 71 765 TRY lå 5 % under 75 909 TRY i Kestel, målt 21. oktober 2026, men 5 % over Obas 68 149 TRY og 10 % over Tosmurs 65 424 TRY, målt 14. oktober 2026, 14 % over Cikcillis 63 195 TRY 17. oktober, 22 % over Avsallars 59 000 TRY 16. oktober, 23 % over Mahmutlars 58 289 TRY 13. oktober og 25 % over 57 556 TRY i Demirtaş 22. oktober. En 2+1 i Kargıcak ba om 29 % mer enn i nabobydelen Mahmutlar, der median-2+1 ba om 5 905 000 TRY.

Annonser lagt ut siden 1. juli 2026 ba om 7 743 000 TRY for en 2+1, på linje med hele utvalget. De fleste annonsene ble lagt ut i 2026, men 19 hadde ligget ute siden 2025 eller tidligere, og en leilighet som fortsatt er til salgs etter ett år, har ikke blitt solgt til prisantydningen.

Hvor mye legger nærheten til havet på en leilighet i Kargıcak?

I bygg opptil fem år ba leiligheter i Kargıcak som var beskrevet som høyst 200 m fra havet i oktober 2026 om en median på 101 837 TRY per kvadratmeter, omkring 45 % mer enn de 70 000 TRY det ble bedt om lenger opp. Sammenligningen holder byggets alder fast, så forskjellen er ingen nybyggpremie: den bygger på 25 annonser innenfor 200 m og 15 lenger unna som oppga en avstand og lå i bygg opptil fem år. I eldre bygg ba de 13 leilighetene innenfor 200 m fra havet om en median på 76 000 TRY.

Anleggene rett ved havet gjør gjennomsnittet i Kargıcak dyrt. Av de 38 annonsene som plasserte havet innenfor 200 m, lå 25 i bygg opptil fem år, og 21 beskrev leiligheten som rett ved havet. Avstandene er meglernes egne beskrivelser, ikke målinger, så en kjøper bør sjekke gangveien til stranden på stedet, også om den krysser D-400.

Byggets alder og prisen

Leilighetsmassen i Kargıcak er ung, og prisen per kvadratmeter faller for hver aldersgruppe: 115 av de 191 leilighetene til salgs, 60 %, lå i bygg opptil fem år, 29 av dem nye. Andelen ligger nær Obas 64 %, under Avsallars 85 % og klart over Mahmutlars 40 %, Tosmurs 14 % og Cikcillis 7 %.

Nye leiligheter ba om omkring 57 % mer per kvadratmeter enn leiligheter i bygg som var 16 til 20 år gamle, og prisen faller for hver aldersgruppe. Byggets alder betyr også noe for jordskjelvsikkerheten. Den gjeldende tyrkiske jordskjelvforskriften for bygninger (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trådte i kraft 1. januar 2019, og om den gjaldt, avgjøres av datoen for byggetillatelsen, ikke av året bygget sto ferdig. De 36 leilighetene i bygg eldre enn ti år ble derfor bygd etter de eldre reglene; det gjør dem ikke usikre, men før kjøp av en av dem er en konstruksjonsteknisk vurdering verdt å bestille.

Hva koster en villa i Kargıcak?

Villaer til salgs i Kargıcak 20. oktober 2026 hadde en median prisantydning på 22 175 000 TRY, omkring 399 800 EUR, og en median på 80 051 TRY per kvadratmeter bruttoareal, omkring 1 443 EUR, og den typiske villaen med tre soverom på 229 m² ba om 20 500 000 TRY. Medianene kommer fra 100 av de 108 villaannonsene på Emlakjet den dagen; de øvrige 8, med bruttoareal fra 710 m² til 2 000 m² og priser fra 28,5 millioner til 193 millioner TRY, er holdt utenfor som ytterpunkter.

Villaer med tre soverom utgjør halvparten av utvalget.

Et eget basseng er den største enkeltstående prisforskjellen. I oktober 2026 ba de 53 villaene der beskrivelsen nevnte et privat basseng, om en median på 29 300 000 TRY, omkring 528 200 EUR, mot 18 500 000 TRY, omkring 333 500 EUR, for de 47 uten, 58 % mer. Bassengvillaene er også større, median 333 m² mot 270 m², så per kvadratmeter er forskjellen 30 %: 92 394 TRY mot 70 909 TRY.

Halvparten av villaene til salgs, 50 av 100, lå i bygg opptil fem år, og de 21 nye ba i oktober 2026 om en median på 100 000 TRY per kvadratmeter. De fleste villaene hadde to etasjer (71) eller tre (27), 80 ble tilbudt møblert og 16 oppga gulvvarme. En tredjedel av villaene, 33, lå i en site (et inngjerdet boligområde), og de ba om en median på 19 600 000 TRY mot 24 800 000 TRY for de 67 utenfor. Spredningen er stor: 30 villaer ba om mindre enn 300 000 EUR, halvparten mindre enn 400 000 EUR og 8 mer enn 1 000 000 EUR.

Kargıcak er den første av de åtte undersøkte bydelene i Alanya med et villamarked stort nok til å måles; Kestel hadde 10 villaannonser 21. oktober 2026 og Demirtaş 7 den 22. oktober, for få for en median, og de andre fem utvalgene omfatter bare leiligheter, så villatallene har ingen motpart etter samme metode. Villaannonsene beskriver ofte havutsikt, 48 av 100, men utsikt er en påstand i annonsen, ikke noe dataene kan prøve.

Har en villa i Kargıcak et eget frittstående skjøte?

Som regel ikke: av de 43 villaannonsene som oppga eierform 20. oktober 2026, oppga bare 3 müstakil tapu, skjøtet for et frittstående hus på egen tomt, mens 24 oppga kat mülkiyeti (full eierseksjonsrett) og 16 kat irtifakı (eierseksjonsretten i byggefasen). Under begge seksjonstitlene er en villa en selvstendig enhet i en større eiendom, og tomten under den deles med eiendommens andre eiere.

Ordet i annonsen avgjør ikke spørsmålet. Av de 100 villaannonsene brukte 64 ordet müstakil, frittstående, og av de 25 blant dem som oppga eierform, sto 23 på kat mülkiyeti eller kat irtifakı. Et inngjerdet område er heller ikke målestokken: av de 22 villaene utenfor en site som oppga eierform, sto 20 likevel på en seksjonstittel. Feltet for eierform fylles ut av megleren som legger inn annonsen, så dokumentet som skal leses, er selve skjøtet.

Eierseksjonsloven (Kat Mülkiyeti Kanunu, lov 634) fastsetter i fire regler hva en seksjonstittel betyr for en villaeier.

• Delt tomt: eierne eier eiendommens fellesarealer, tomten medregnet, sammen i forhold til sine andeler i tomten (arsa payı), etter artikkel 16.
• Delte hager: gårdsrom og alt som trengs til felles bruk regnes som fellesarealer etter artikkel 4, med mindre skjøtet og forvaltningsordningen tildeler en hage eller et basseng til én villa.
• Samtykke til å bygge: å bygge, installere eller endre noe på fellesarealene, som et nytt basseng eller et tilbygg, krever skriftlig samtykke fra fire femtedeler av alle eierne, etter artikkel 19.
• Bindende forvaltningsordning: forvaltningsordningen (yönetim planı) fastsetter hvordan eiendommen brukes og binder hver eier, og en endring krever fire femtedeler av eierne, etter artikkel 28.

Kat irtifakı legger til en ny kontroll. Etter samme lov omgjøres kat irtifakı til kat mülkiyeti på grunnlag av brukstillatelsen (yapı kullanma izin belgesi, kalt iskan) som gis for hele anlegget, og 3 av de 16 villaene på kat irtifakı var 11, 16 og 26 år gamle. Den som vil ha en villa med egen tomt, bør spørre etter müstakil tapu før visningen, og den som er fornøyd med en villa i et anlegg, bør lese forvaltningsordningen før kontrakten signeres. Hva hver eierform betyr for en kjøper, er beskrevet under typer skjøte i Tyrkia.

Hva koster det å leie i Kargıcak?

Leiligheter i Kargıcak som var annonsert for langtidsleie 20. oktober 2026, hadde en median ønsket leie på 28 000 TRY i måneden, omkring 505 EUR, med 22 500 TRY for en 1+1 og 35 000 TRY for en 2+1. Medianene kommer fra alle 27 leieannonsene for leiligheter i Kargıcak på Emlakjet den dagen, et lite leiemarked ved siden av 191 leiligheter og 100 villaer til salgs.

De to øvrige leilighetene 20. oktober 2026 var en 3+1 til 60 000 TRY og en 4+1 til 40 000 TRY. For alle størrelser ba Kargıcak om en median på 318 TRY i leie per kvadratmeter, på nivå med Oba og over de 270 til 273 TRY i Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar og Avsallar. En 2+1 ba om 35 000 TRY i Kargıcak, mot 33 750 TRY i Oba, 30 000 TRY i Cikcilli, 29 000 TRY i Avsallar og 25 000 TRY i Tosmur og Mahmutlar.

Villaer mangler nesten helt i markedet for langtidsleie. Den 20. oktober 2026 var bare 3 villaer til leie i Kargıcak: en møblert 2+1 på 179 m² med eget basseng til 41 000 TRY i måneden, en 3+1 på 300 m² til 75 000 TRY og en 5+2 på 280 m² til 10 000 TRY, langt under de to andre. Tre annonser gir ingen median, så en villaleie for Kargıcak kan ikke oppgis ut fra markedet.

Leieannonser i Kargıcak ligger ute i uker. Av de 19 annonsene fra Kargıcak i utvalget fra juli til begynnelsen av oktober 2026 som ble brukt for levekostnader i Alanya, lå 15 fortsatt ute 20. oktober; enten ble leilighetene ikke leid ut, eller så ble annonsene liggende etter utleie. Av de 16 leieannonsene som oppga depositum, ba 12 om én måneds leie, og de 15 som oppga aidat, de månedlige felleskostnadene, ga en median på 3 000 TRY.

Hvilken leieavkastning kan en leilighet i Kargıcak gi?

En møblert toromsleilighet i Kargıcak ga omkring 5,4 % brutto leieavkastning ved prisantydninger og ønskede leier i oktober 2026, og en møblert ettromsleilighet omkring 6,3 % på et lite leieutvalg, mens avkastningen på en villa ikke kan måles fordi bare tre villaer var til leie. Bruttoavkastning er her tolv måneders median ønsket leie delt på median prisantydning for samme leilighetstype.

Møblene endrer leien for en ettromsleilighet i Kargıcak, ikke prisen. I oktober 2026 ba en møblert 1+1 om 4 985 000 TRY ved kjøp og en umøblert om 4 970 000 TRY, begge i unge bygg, i median tre år og ett år gamle, men de møblerte 1+1-leilighetene ba om 26 000 TRY i månedsleie mot 15 000 TRY for de umøblerte, der seks var leiligheter på 45 til 65 m² i bygg opptil tre år gamle. For en kjøper som vil leie ut en 1+1, løfter møblene bruttoavkastningen fra omkring 3,6 % til 6,3 %.

To forbehold gjelder hver linje. Begge tallene er prisantydninger, så den faktiske avkastningen avhenger av hva en kjøper betaler og hva en leietaker skriver under på. Den møblerte 2+1 er den mest solide linjen med ni leier; linjene for 1+1 bygger på fem og sju leier og den umøblerte 2+1 på fire, så en ny annonse kan flytte hvilken som helst av dem et halvt prosentpoeng eller mer. Den møblerte 2+1 plasserer Kargıcak over Cikcillis 4,3 % og like under Tosmurs 5,5 % for samme type, og den møblerte 1+1 under Obas 7,4 %, Mahmutlars 6,9 % og Avsallars 6,7 %.

Nettoavkastningen er lavere. Aidat, eiendomsskatt, DASK-jordskjelvforsikringen og månedene en leilighet står tom mellom leietakere trekkes fra leien, og regneeksempelet for en møblert 2+1 går gjennom de postene. Leieinntekter skattlegges også i Tyrkia, med ulike regler for personer bosatt i og utenfor Tyrkia.

Korttids ferieutleie er et eget regelverk. Etter lov 7464 om turistutleie av boliger krever utleie av en bolig for perioder opptil 100 dager en tillatelse fra kultur- og turismedepartementet, og søknaden må inneholde et enstemmig vedtak fra alle eierne i bygget der leiligheten ligger. Forfatningsdomstolen avviste et søksmål mot regelen 25. desember 2025, i en avgjørelse kunngjort i den offisielle lovtidenden 2. april 2026. I Kargıcak, der halvparten av leilighetene til salgs ligger i bygg på fem etasjer og 157 av 191 annonser nevner basseng, krever ferieutleie skriftlig samtykke fra hver eier i bygget.

Den regionale trenden går i utleiers favør foreløpig. I regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMBs indeks for nye leietakeres leie med 23,6 % i året fram til september 2026, mens boligprisindeksen steg med 20,0 %.

Kan utlendinger få oppholdstillatelse på en adresse i Kargıcak i 2026?

En oppholdstillatelse på en adresse i Kargıcak hindres ikke lenger av bydelsstengingen slik migrasjonsmyndigheten nå formulerer den, men en oppholdstillatelse basert på eiendom krever fortsatt en bolig verdt minst 200 000 amerikanske dollar som eieren selv bor i, og 20. oktober 2026 ba 76 av de 191 leilighetene til salgs, 40 %, og 97 av de 100 villaene om så mye. Stengingen er endret, verdikravet er det ikke, og i Kargıcak klarer langt flere boliger kravet enn i Mahmutlar eller Avsallar.

Kargıcak er den første oppføringen for Alanya på listen over 1 169 bydeler stengt fra 1. juli 2022, linje 145 i den vedlagte filen, fulgt av Mahmutlar, Kestel og Avsallar. Fram til minst april 2026 sa myndighetens kunngjøring at de oppførte bydelene var stengt for oppholdstillatelser i tillegg til registreringer av beskyttelse. Mellom april og september 2026 skrev myndigheten om sin nasjonale stengingskunngjøring, som ikke lenger nevner oppholdstillatelser blant prosedyrene stengingen omfatter; den nevner nå registreringer av midlertidig og internasjonal beskyttelse og bytte av provins for beskyttede personer. Siden som ble kontrollert 20. oktober 2026, har den nye ordlyden, og listen fra 2022 er fortsatt vedlagt. Datoer og arkiverte kopier er beskrevet i artikkelen om Avsallar, en annen oppført bydel.

Myndigheten har ikke publisert noen egen kunngjøring om at begrensningen er opphevet, så hver søknad avgjøres fortsatt på egne dokumenter. Listen, og hva den omfatter, kan endres igjen ved forvaltningsvedtak, slik den ble i 2022.

Verdikravet er det de fleste små leilighetene i Kargıcak faller på og nesten hver villa klarer. Myndighetens liste over dokumenter for en kortvarig oppholdstillatelse, publisert på søknadsnettstedet e-İkamet, krever at en bolig som brukes for en tillatelse basert på eierskap var verdt minst 200 000 amerikanske dollar i tyrkiske lira på ervervsdatoen, og at den brukes som utlendingens egen bolig, ikke leies ut eller gir annen inntekt. Med TCMBs kjøpskurs for dollar 19. oktober 2026, 49,4632 TRY, lå grensen på omkring 9 893 000 TRY. De 76 leilighetene over den var 37 av de 47 3+1-leilighetene, 12 av de 14 4+1-leilighetene, 22 av de 68 2+1-leilighetene, 4 av de 60 1+1-leilighetene og én 3+2. Median-2+1 ba om 7 610 000 TRY, omkring 153 900 amerikanske dollar, rundt 77 % av grensen, og medianvillaen med tre soverom omkring 414 500 amerikanske dollar. Kargıcaks 40 % for leiligheter er det samme som Cikcillis og kan sammenlignes med omkring 27 % i Oba og Tosmur, 14 % i Mahmutlar og 3 % i Avsallar.

Den egne siden til Antalya-provinsens migrasjonsmyndighet hadde fortsatt den eldre ordlyden, oppholdstillatelser medregnet, da den ble kontrollert 20. oktober 2026, og ingen egen kunngjøring om endringen er publisert. Den trygge rekkefølgen er derfor fortsatt å spørre provinsens migrasjonsmyndighet skriftlig om en første søknad om oppholdstillatelse på nøyaktig den adressen ville bli godtatt, og å gjøre svaret til en betingelse for kjøpet. Hvordan selve søknaden foregår, er beskrevet under oppholdstillatelse.

Hvordan er boligmassen i Kargıcak?

Leilighetene i Kargıcak er nye, middels høye og i feriestil: 60 % av leilighetene til salgs lå i bygg opptil fem år, halvparten i bygg på fem etasjer, 82 % av annonsene nevnte basseng og 74 % var møblert, mens 58 % av annonsene som oppga eierform fortsatt hadde kat irtifakı, tittelen i byggefasen. Detaljsidene til de 191 salgsannonsene 20. oktober 2026 gir profilen, og av de seks undersøkte bydelene ligner den mest på Obas.

Av de 191 annonsene i Kargıcak lå 97 i bygg på fem etasjer, 150 oppga heis, 166 en parkeringsplass, åpen eller under tak, og 62 plasserte leiligheten i en site. Ingen oppga naturgass som oppvarming. De 48 salgsannonsene som oppga aidat i oktober 2026, ga en median på 3 000 TRY i måneden, den høyeste av de åtte bydelene, mot 2 500 TRY i Kestel, 2 100 TRY i Oba, 1 900 TRY i Demirtaş, 1 875 TRY i Avsallar, 1 700 TRY i Cikcilli og 1 500 TRY i Tosmur og Mahmutlar, og 137 av de 191 annonsene beskrev leiligheten som egnet for boliglån.

I en ung boligmasse er kat irtifakı vanlig og i seg selv ikke et varselsignal, men det må likevel sjekkes. Av de 100 annonsene som oppga tittelen som kat irtifakı eller kat mülkiyeti, oppga 58 kat irtifakı, blant dem 38 av de 66 i bygg opptil fem år og 10 av de 17 i bygg på seks til ti år. Etter eierseksjonsloven omgjøres kat irtifakı til kat mülkiyeti på grunnlag av brukstillatelsen som gis for hele bygget. Et bygg som sto ferdig for mer enn fem år siden og fortsatt står på kat irtifakı, mangler som regel registrert brukstillatelse, og det er en grunn til å spørre hvorfor før et bud legges inn.

Hvordan er hverdagen i Kargıcak: marked, sykehus, skole, hav?

Hverdagen i Kargıcak foregår på kyststripen: et kjøpesenter, seks dagligvarebutikker i kjeder og to apotek ligger i bydelen, men ukemarkedet, private klinikker og de fleste andre tjenester er i Mahmutlar, og nærmeste statlige sykehus ligger 12,5 km unna. Stedene som nevnes, er de som var registrert på OpenStreetMap i oktober 2026 og ligger innenfor TKGM-grensen, med veilengder fra Kargıcak-punktet ved kystveien.

• Ukemarkedet: ingen markedsdag for Kargıcak selv kunne bekreftes i oktober 2026. Nærmeste friluftsmarked (pazar) er Mahmutlars tirsdagsmarked nær Barış Caddesi, 2,9 km unna, som OpenStreetMap oppgir som åpent 09:00 til 19:00; Mahmutlar har også et lørdagsmarked i sentrum. En boligannonse som nevner et "tirsdagsmarked" for Kargıcak, mener høyst sannsynlig det samme markedet.
• Helse: det er ikke registrert noe sykehus eller familiehelsesenter (aile sağlığı merkezi) i Kargıcak, og i oktober 2026 var det ikke mulig å finne noe statlig sykehus i Kargıcak, selv om søk ofte spør etter et. ALKÜ Alanya undervisnings- og forskningssykehus, det statlige universitetssykehuset, ligger 12,5 km unna i Oba, omkring 16 minutter uten trafikk. En privat poliklinikk ligger 3,4 km unna i Mahmutlar, og OpenStreetMap registrerer to apotek i Kargıcak. Hvilken fastlege som gjelder for en adresse, bekreftes best hos muhtar, den valgte bydelslederen.
• Handel: kjøpesenteret Plumeria ligger 0,6 km fra punktet ved kystveien, og de seks kjedebutikkene i Kargıcak (en A101, en Migros Jet, to Migros, en Şok og en BİM) ligger alle på kyststripen. OpenStreetMap registrerer ytterligere 22 dagligvarebutikker innenfor 3 km, de fleste i Barbaros Caddesi og Atatürk Caddesi i Mahmutlar.
• Skoler: barneskolen Kargıcak Vahapoğlu İlkokulu ligger i den gamle landsbykjernen Köyiçi, 1,3 km fra kystveien, på en tomt som eiendomsregisteret beskriver som to skoler. Familier bør bekrefte skoleplass på hvert trinn hos distriktets utdanningsdirektorat i Alanya (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Havet: kysten til Kargıcak er det sørvestlige hjørnet langs D-400, der 38 leilighetsannonser plasserte havet innenfor 200 m. Fra villaene i lia var den oppgitte avstanden i median 2 km.
• Lia: 71 % av Kargıcak ligger mer enn 100 m over havet, og ingen publisert bussrutetabell var å finne, så en husholdning i lia trenger bil.
• Syedra: ruinene av oldtidsbyen Syedra, med et teater, bad, sisterner og en kirke på OpenStreetMap, ligger innenfor grensen til Kargıcak, 4,4 km langs veien fra kysten og omkring 20 minutter med bil.

Takstene for strøm og vann og prisene i dagligvarebutikkene er de samme som i resten av Alanya, så levekostnadene i Kargıcak skiller seg fra resten av distriktet først og fremst i leie, aidat og kostnaden ved å ha bil. Flere butikker, markedene og et bredere tilbud av tjenester finnes i Mahmutlar, nabobydelen til Kargıcak i nordvest.

Hva er ulempene ved å bo i Kargıcak?

De viktigste ulempene ved Kargıcak er avstanden til sentrum så lenge ringveien ikke er ferdig, en li der bil er nødvendig, faren for skogbrann, navnet på stengingslisten fra 2022, de høyeste prisantydningene og felleskostnadene av de åtte undersøkte bydelene, et tynt leiemarked nesten uten villaer til leie og villatitler som sjelden er frittstående. Ingen av dem utelukker Kargıcak, men hver av dem endrer hva en kjøper bør sjekke.

• Avstand: Alanya sentrum ligger 15,3 km unna, omkring 19 minutter uten trafikk, og de siste 3,2 km av den østlige ringveien, fra Mahmutlar til Kargıcak, hadde ikke åpnet i oktober 2026.
• Lia: 71 % av bydelen ligger over 100 m, villaene ligger etter annonsenes egne tall i median 2 km fra havet, og ingen rutetabell for kollektivtransport var å finne.
• Skogbrann: en brann som brøt ut omkring 22:40 den 18. september 2025 i Aliefendi, nabobydelen til Kargıcak, spredte seg via İspatlı inn i Kargıcak. Antalyas regionale skogdirektorat anslo den skadde skogen til 300 hektar da brannen var under kontroll 20. september. Muhtar i Kargıcak sa til nyhetsbyrået DHA 19. september at nærmere 50 villaer i Kargıcak var evakuert, og DHA meldte ingen dødsfall, men skade på to villaer under oppføring, et hagehus og et kjøretøy.
• Stengingslisten: Kargıcak står fortsatt på listen fra 2022, og provinsens migrasjonsmyndighet brukte den eldre ordlyden på sin egen side 20. oktober 2026.
• Pris og felleskostnader: i oktober 2026 var medianprisen på 8 650 000 TRY og median aidat på 3 000 TRY i måneden de høyeste av de åtte bydelene som er undersøkt på samme måte, og medianen på 71 765 TRY per kvadratmeter den nest høyeste, etter Kestel.
• Tynt leiemarked: 27 leiligheter og 3 villaer var annonsert for langtidsleie, mot 191 leiligheter og 100 villaer til salgs.
• Titler: bare 3 av de 43 villaene som oppga eierform, hadde en frittstående tittel, og 58 % av leilighetene som oppga en tittel, sto fortsatt på kat irtifakı.
• Avstand til sykehus: nærmeste statlige sykehus ligger 12,5 km unna i Oba.

Hver av disse kan sjekkes før et bud legges inn. Eierformen, brukstillatelsen, forvaltningsordningen og veien fra boligen til kysten hører til kontrollene som er beskrevet for en visningstur for å kjøpe leilighet i Alanya, og den som ser på en villa i lia, bør også spørre om tomten grenser mot skog.

Hvem passer Kargıcak for, og hvordan står det seg mot Mahmutlar, Oba, Tosmur, Cikcilli og Avsallar?

Kargıcak passer kjøpere som vil ha en ny leilighet i et anlegg med basseng nær havet eller en villa i lia, som kjører bil og flyr via Gazipaşa-Alanya lufthavn, med 26,8 km og nærmere enn fra alle de åtte undersøkte bydelene unntatt Demirtaş; for en kjøper som trenger oppholdstillatelse basert på eiendom, passer det bare med skriftlig bekreftelse for adressen, fordi Kargıcak fortsatt står på stengingslisten fra 2022. To av fem leiligheter og nesten hver villa klarte verdikravet på 200 000 amerikanske dollar i oktober 2026.

Salgsprisene ble samlet inn for Kargıcak 20. oktober, for Cikcilli 17. oktober, for Avsallar 16. oktober, for Oba og Tosmur 14. oktober, for Mahmutlar 13. oktober, for Kestel 21. oktober og for Demirtaş 22. oktober 2026. Leiene for Kargıcak, Cikcilli, Avsallar, Tosmur, Kestel og Demirtaş er alle annonser som lå ute på innsamlingsdagen; de for Oba og Mahmutlar kommer fra annonser lagt ut mellom juli og oktober 2026. Avstandene er målt til samme punkt ved Güller Pınarı og til samme lufthavnpunkt. Bare Kargıcak hadde nok villaer til salgs til å måles, så villamarkedet har ingen motpart i sammenligningen.

Med disse tallene passer Kargıcak en kjøper som skal bruke boligen til lange opphold og vil ha enten en ny leilighet ved havet eller plass og basseng i lia, og som godtar veien inn til Alanya. Det passer dårligere for en investor som kjøper for å leie ut og finner høyere avkastning på ettromsleiligheter i Oba, Mahmutlar eller Avsallar, for en kjøper uten bil eller for en kjøper som vil ha sykehuset og sentrum innen få minutter, noe Cikcilli, Oba og Tosmur tilbyr. Den som vil ha en frittstående villa med eget skjøte, må regne med å lete: i utvalget på 100 oppga tre den tittelen.

Regneeksempel: kjøpe og leie ut en møblert 2+1 i Kargıcak

En møblert toromsleilighet kjøpt til median prisantydning i oktober 2026 på 7 765 000 TRY og leid ut til median ønsket leie på 35 000 TRY i måneden ville gi omkring 4,3 % i året netto, før inntektsskatt, hvis kjøperen betaler hele tinglysingsgebyret og ingen meglerprovisjon. Beregningen bruker medianene fra annonseutvalgene og gebyrene som gjelder i 2026, fullt ut beskrevet under kjøpskostnader i Tyrkia. En møblert 2+1 brukes fordi 2+1 er den største gruppen blant leilighetene til salgs, 68 av 191, og blant leieleilighetene, 13 av 27, og fordi den møblerte 2+1 har det største leieutvalget, ni annonser.

Med priser fra oktober 2026 er nettoinntekten på 348 058 TRY 4,3 % av et utlegg på 8 075 600 TRY og 4,1 % av 8 448 320 TRY hvis kjøperen også betaler den høyeste meglerprovisjonen. Mindre kostnader er utelatt: tinglysingskontorets servicegebyr, den edsvorne tolken på tinglysingskontoret, reparasjoner, utskifting av møbler og inntektsskatten på leien, som avhenger av eierens skattemessige hjemsted. Linjen for eiendomsskatt er en antakelse, fordi den kommunale verdien av en leilighet fastsettes av Alanya kommune, ikke av markedet, og leien bygger på ni annonser for møblerte 2+1.

Samme beregning gir omkring 4,8 % for en møblert 1+1, med medianene i oktober 2026 på 4 985 000 TRY og 26 000 TRY i måneden fra fem leier, og omkring 3,8 % for en umøblert 2+1. Regneeksemplene for Oba (5,9 %), Mahmutlar (5,3 %), Avsallar (5,2 %) og Tosmur (4,6 %) ga høyere tall og Cikcillis (3,9 %) lavere, så for utleie ligger Kargıcak i midten. Med omkring 157 000 amerikanske dollar ligger den møblerte 2+1 under de 200 000 amerikanske dollarene en oppholdstillatelse basert på eiendom krever, og en utleid leilighet kan uansett ikke være grunnlaget for en slik.

En villa kan ikke regnes på samme måte, fordi Kargıcak ikke har noe villaleiemarked å måle. Kjøpssiden for medianvillaen med tre soverom, til prisantydningen i oktober 2026 på 20 500 000 TRY, blir tre linjer.

Med omkring 414 500 amerikanske dollar i oktober 2026 klarer medianvillaen med tre soverom verdikravet for oppholdstillatelse mer enn to ganger, forutsatt at eieren selv bor i den. Driftskostnadene varierer mer enn for en leilighet: de 8 villaannonsene som oppga aidat, ga beløp fra 2 150 TRY til 16 000 TRY i måneden, og DASK-premien stiger med bruttoarealet.

Hvor raskt endrer priser og leier seg i Kargıcak?

Offisielle tall går ikke under regionnivå: i regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMBs boligprisindeks med 20,0 % og indeksen for nye leietakeres leie med 23,6 % i året fram til september 2026, ifølge bulletinen publisert 16. oktober 2026. Den årlige konsumprisinflasjonen var 29,73 % i september 2026 ifølge TÜİK, så begge tallene var reelle fall, på omkring 7,5 % for priser og 5 % for leier. I hele Tyrkia steg de to indeksene med 22,3 % og 26,6 %.

Verken TCMB eller TÜİK publiserer en indeks for Alanya eller for én enkelt bydel. Annonsemedianene for Kargıcak er et øyeblikksbilde av prisantydninger på én dag, 20. oktober 2026, og fornyes i januar 2027 med samme metode som for Oba, Tosmur, Mahmutlar, Avsallar og Cikcilli, slik at endringen i Kargıcak selv kan måles fra da av.