Güller Pınarı, Alanya 2026: ceny mieszkań, wynajem, morze i pobyt

Güller Pınarı, zapisywana też jako Güllerpınarı, to dzielnica w centrum Alanyi w prowincji Antalya, na płaskim wybrzeżu na wschód od półwyspu z twierdzą, a punkt, do którego dla każdej porównywanej tu dzielnicy mierzy się odległość do centrum miasta, leży w jej granicach: przy budynku, który OpenStreetMap oznacza jako urząd gminy Alanya. 24 października 2026 roku 116 mieszkań wystawionych na sprzedaż w Güller Pınarı na Emlakjet miało medianę ceny ofertowej 6 600 000 TRY, około 118 900 EUR, i medianę 71 965 TRY za metr kwadratowy, drugą najwyższą po Kestelu spośród dziesięciu dzielnic Alanyi zbadanych tą samą metodą. W tej medianie kryją się dwa rynki: mieszkania w budynkach najwyżej pięcioletnich kosztowały około 91 000 TRY za metr kwadratowy, a w budynkach starszych niż 20 lat około 45 500 TRY, przy czym 20 z 26 starych mieszkań z podaną formą własności nadal miało kat irtifakı, własność z etapu budowy. W nowszych budynkach mieszkania do 200 m od morza kosztowały za metr kwadratowy około 40% więcej niż dalsze. Güller Pınarı nie ma na liście zamkniętych dzielnic urzędu ds. migracji z 2022 roku, a 26 z 116 mieszkań, żadne z nich nie 1+1, kosztowało 200 000 dolarów amerykańskich wymaganych do zezwolenia na pobyt opartego na nieruchomości. 46 mieszkań oferowanych na wynajem długoterminowy miało medianę czynszu 25 000 TRY miesięcznie, a mieszkania z jedną sypialnią 26 000 TRY, ale 2+1 dawało stopę zwrotu brutto około 3,7%, a w przykładzie obliczeniowym netto około 3,0%, najniższą z dziesięciu. Codzienne życie toczy się pieszo: na 1,05 km² dzielnicy jest 15 supermarketów i 15 aptek, w promieniu 1,4 km dwa prywatne szpitale, a szpital państwowy znajduje się 4,7 km dalej, w Obie, przy czym 16 779 zameldowanych mieszkańców w 2024 roku to mniej niż w szczytowym 2013 roku, 18 604.

Gdzie leży Güller Pınarı i jak daleko jest stąd do twierdzy, plaż i lotnisk?

Güller Pınarı, zapisywana też jako Güllerpınarı, to dzielnica (mahalle) w centrum Alanyi w prowincji Antalya, na płaskim pasie wybrzeża na wschód od półwyspu z twierdzą, 4,3 km drogą od twierdzy w Alanyi, 42,4 km od lotniska Gazipaşa-Alanya i 127,7 km od lotniska w Antalyi, według wyznaczania tras OpenStreetMap z 24 października 2026 roku. Twierdza stoi na swoim półwyspie 1,5 km w linii prostej na południowy zachód, a droga wije się pod górę, dlatego przejazd jest prawie trzy razy dłuższy.

"Centrum Alanyi", do którego zmierzono każdą odległość w porównaniu dzielnic poniżej, to punkt w Güller Pınarı: budynek, który OpenStreetMap oznacza jako urząd gminy Alanya (Alanya Belediyesi), obok pomnika Atatürka i parku miejskiego, około 100 m od brzegu. Oficjalny adres urzędu gminy to dziś Eğri Köprü Caddesi 66 w sąsiedniej dzielnicy Cumhuriyet, 3,9 km drogą od tego punktu. Te same trasy odtwarzają opublikowane odległości do centrum dla Oby (4,6 km), Cikcilli (3,1 km), Kestelu (8,6 km) i Payallaru (17,5 km).

W OpenStreetMap Güller Pınarı zajmuje 1,05 km²; wśród sąsiadów są Fığla na północnym wschodzie, Hacet na północnym zachodzie, Cumhuriyet na wschodzie i Şekerhane na zachodzie, a morze biegnie wzdłuż południowej granicy. Generalna Dyrekcja Ksiąg Wieczystych i Katastru (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) prowadzi pod pisownią Kellerpinari większą jednostkę o powierzchni 1,47 km², która obejmuje też Fığlę, osobną dzielnicę z własnymi danymi o ludności. Nawet ta większa jednostka jest mniejsza niż Tosmur z jego 1,69 km², a powierzchnie i zliczenia odnoszą się tu wyłącznie do granicy Güller Pınarı w OpenStreetMap.

Te same trasy podają odległości, które mieszkaniec faktycznie pokonuje.

Czasy przejazdu to szacunki usługi wyznaczania tras przy swobodnym ruchu, więc letnie korki w centrum dochodzą do każdego wiersza. Niektóre odległości zależą od kierunku, bo część ulic w centrum jest jednokierunkowa: do twierdzy z punktu w Güller Pınarı jest 4,3 km, a z powrotem 4,0 km, do szpitala Uniwersytetu Başkent 1,4 km, a z powrotem 1,1 km. W linii prostej szpital jest 0,9 km, a port 0,3 km od punktu, więc wiele codziennych spraw jest bliżej pieszo niż samochodem.

Czy Güller Pınarı leży nad morzem?

Tak: około 2,0 km linii brzegowej z OpenStreetMap biegnie wzdłuż południowej granicy Güller Pınarı, a punkt w Güller Pınarı leży około 100 m od brzegu. Liczba obejmuje linię brzegową w odległości do 150 m od granicy dzielnicy, więc jest przybliżeniem. OpenStreetMap oznacza w granicach jedną plażę, Anjeliq Beach, 0,9 km drogą od punktu, a plaża Damlataş i plaża Kleopatry po drugiej stronie półwyspu z twierdzą są oddalone o 2,0 i 2,5 km.

Teren jest płaski. W modelu wysokości SRTM mediana wysokości 121 równomiernie rozmieszczonych punktów w granicach wynosi 15 m, najwyższy ma 26 m i żaden nie przekracza 50 m, wobec mediany 50 m w Payallarze. Same mieszkania też są blisko wody: 53 ze 116 ogłoszeń sprzedaży podawały odległość do morza, 31 z nich 200 m lub mniej, a 6 opisywało mieszkanie jako położone tuż przy morzu.

Kto mieszka w Güller Pınarı?

TÜİK, turecki urząd statystyczny, naliczył w adresowym rejestrze ludności na 31 grudnia 2024 roku 16 779 zameldowanych mieszkańców Güller Pınarı, mniej niż w szczytowym 2013 roku, 18 604; na koniec 2022 roku, który służy do porównania dzielnic poniżej, było ich 17 989. Dane pochodzą z tabeli ludności na stronie dzielnicy w tureckiej Wikipedii, która powołuje się na centralny system danych TÜİK, bo własnego zapytania TÜİK o dzielnice nie udało się w październiku 2026 roku odczytać bezpośrednio.

Güller Pınarı rosła znacznie wolniej niż dzielnice zewnętrzne i od 2013 roku się kurczy. W latach 2009-2022 jej rejestr wzrósł o 6%, wobec 14% w Demirtaşu, 70% w Payallarze, 79% w Avsallarze, 102% w Kargıcaku, 121% w Kestelu i 137% w Cikcilli, a w latach 2013-2024 spadł o 9,8%. Największy spadek przyszedł w 2023 roku, o 1 168 osób, ale Cikcilli straciła w tym roku podobny odsetek, 6,3%, więc spadek nie dotyczył tylko Güller Pınarı. Fığla, która dzieli z Güller Pınarı jednostkę katastralną, urosła z 3 827 zameldowanych mieszkańców w 2017 roku do 5 154 w 2024 roku. Przy około 17 100 zameldowanych mieszkańcach na km² w 2022 roku według powierzchni z OpenStreetMap Güller Pınarı jest znacznie gęściej zaludniona niż każda inna dzielnica z serii: następna, Cikcilli, miała około 8 300 według swojej powierzchni z OpenStreetMap, a Payallar około 896 według powierzchni z TKGM.

Rejestr liczy osoby z adresem w Güller Pınarı, więc obejmuje cudzoziemców z zarejestrowanym adresem i pomija właścicieli domów wakacyjnych mieszkających gdzie indziej. Żadne oficjalne źródło nie publikuje liczby cudzoziemców według dzielnic, a Güller Pınarı nie ma wśród dzielnic Alanyi, które urząd ds. migracji (Göç İdaresi Başkanlığı) zamknął w 2022 roku z powodu gęstości ludności zagranicznej.

Ogłoszenia sprzedaży opisują zamieszkany zasób. Ze 116 mieszkań wystawionych na sprzedaż 24 października 2026 roku 88, czyli 76%, opisano jako puste, najniższy odsetek w serii, w 15 mieszkał właściciel, a 13 było wynajętych, wobec 95% pustych w Payallarze i 87% w Kestelu. Ze 107 ogłoszeń, które to podawały, 47, czyli 44%, dotyczyło mieszkań umeblowanych.

Ile kosztują mieszkania w Güller Pınarı?

Mieszkania wystawione na sprzedaż w Güller Pınarı 24 października 2026 roku miały medianę ceny ofertowej 6 600 000 TRY, około 118 900 EUR, i medianę 71 965 TRY za metr kwadratowy powierzchni brutto, około 1 297 EUR, drugą najwyższą po Kestelu spośród dziesięciu dzielnic Alanyi zbadanych tą samą metodą. Mediany pochodzą z ogłoszeń mieszkań dostępnych tego dnia na Emlakjet, ogólnokrajowym tureckim portalu nieruchomości, odczytanych ogłoszenie po ogłoszeniu: online było 117 ogłoszeń, jedno zdjęto, zanim udało się odczytać jego stronę, więc liczby opierają się na 116. Kwoty w euro przeliczono po kursie kupna euro 55,4997 TRY z biuletynu Centralnego Banku Republiki Turcji (TCMB) z 23 października 2026 roku, ostatniego przed sobotnią próbą. To ceny ofertowe, a nie transakcyjne, a różnicę między nimi opisuje tekst negocjacja ceny mieszkania w Alanyi.

Mieszkania z dwiema sypialniami stanowią ponad połowę ogłoszeń, 68 ze 116, do tego 23 z jedną i 17 z trzema sypialniami.

Tureckie ogłoszenia liczą sypialnie plus salon, więc 1+1 ma jedną sypialnię i osobny salon, a 2+1 dwie sypialnie. Powierzchnia brutto obejmuje część ścian i balkonów; w próbie powierzchnia netto wynosiła w medianie 92% wartości brutto. Pozostałe osiem ogłoszeń w październiku 2026 roku to trzy 4+1 za 12 900 000-16 380 000 TRY, trzy 5+1, jedno 3+2 i kawalerka za 4 250 000 TRY.

Metr kwadratowy w Güller Pınarı jest droższy tylko w Kestelu. Mediana 71 965 TRY była o 5% niższa od 75 909 TRY w Kestelu, zmierzonych 21 października 2026 roku, na poziomie 71 765 TRY w Kargıcaku 20 października i o 6% wyższa od 68 149 TRY w Obie 14 października, dalej o 10% wyższa od 65 424 TRY w Tosmurze, o 14% od 63 195 TRY w Cikcilli 17 października i o 41% od 51 109 TRY w Payallarze 23 października. Mieszkanie z jedną sypialnią jest najdroższe w serii: mediana 1+1 wynosiła 5 890 000 TRY, o 5% więcej niż w Cikcilli i o 12% więcej niż w Kestelu. Mediana 2+1, 6 486 500 TRY, była niższa niż w Obie, Cikcilli, Tosmurze, Kargıcaku czy Kestelu, bo 2+1 w Güller Pınarı mieszają nowe mieszkania z mieszkaniami w budynkach starszych niż 20 lat.

Ogłoszenia wystawione od 1 lipca 2026 roku, 75 ze 116, miały medianę 5 890 000 TRY za 1+1 i 7 100 000 TRY za 2+1. Piętnaście ogłoszeń wisiało od 2025 roku lub wcześniej, a siedem powtarzało liczbę pokoi, powierzchnię i cenę innego ogłoszenia, co zwykle oznacza, że to samo mieszkanie wystawiło dwóch pośredników; bez nich mediana wynosi 6 526 000 TRY i 71 750 TRY za metr kwadratowy.

Jak bardzo wiek budynku zmienia cenę w Güller Pınarı?

Wiek budynku dzieli Güller Pınarı na dwa rynki: mieszkania w budynkach najwyżej pięcioletnich miały 24 października 2026 roku medianę 91 250 TRY za metr kwadratowy, a w budynkach starszych niż 20 lat 45 521 TRY, o połowę mniej. 63 nowsze i 28 starszych mieszkań to 54% i 24% próby, a grupy wiekowe pomiędzy są nieliczne.

Ten sam podział widać w obrębie jednego typu mieszkania. W październiku 2026 roku 42 mieszkania z dwiema sypialniami w budynkach najwyżej pięcioletnich miały medianę 7 935 000 TRY, a 16 w budynkach starszych niż 20 lat 4 475 000 TRY. Tanie mieszkanie w Güller Pınarı to zwykle stare mieszkanie: z 21 mieszkań za 5 000 000 TRY lub mniej 16 było w budynkach starszych niż 20 lat, a najtańsze, 1+1 o powierzchni 82 m², kosztowało 3 000 000 TRY. Powtórzone ogłoszenia skupiają się w nowszych grupach; bez siedmiu duplikatów grupa od roku do pięciu lat spada do 85 807 TRY przy 38 ogłoszeniach, a grupa powyżej 20 lat się nie zmienia.

Starsze mieszkania niosą pytanie o formę własności. Z 26 ogłoszeń w budynkach starszych niż 20 lat, które podały formę własności jako kat irtifakı (własność lokalu z etapu budowy) lub kat mülkiyeti (pełna własność lokalu), 20 podało kat irtifakı. Zgodnie z artykułem 3 ustawy o własności lokali (Kat Mülkiyeti Kanunu, ustawa 634) kat irtifakı przechodzi w kat mülkiyeti na podstawie pozwolenia na użytkowanie (yapı kullanma izin belgesi, zwanego iskan) dla całego budynku, więc blok ukończony ponad 20 lat temu, który nadal ma kat irtifakı, zwykle nie ma pozwolenia na użytkowanie w aktach albo jego właściciele nigdy nie wystąpili o zmianę. Która forma obowiązuje, widać w samym akcie tapu, więc sprawdzenie nic nie kosztuje przed złożeniem oferty.

Ile dodaje bliskość morza?

W budynkach najwyżej pięcioletnich mieszkania do 200 m od morza kosztowały za metr kwadratowy około 40% więcej niż dalsze: 115 071 TRY przy 12 ogłoszeniach wobec 82 456 TRY przy 14 w październiku 2026 roku, licząc tylko ogłoszenia podające odległość do morza i bez duplikatów. Odległości podają sami pośrednicy, próby są małe, a liczba ma charakter orientacyjny.

Sześć z 12 nowszych mieszkań przy morzu należy do jednej nowej inwestycji reklamowanej jako położona 92 m od morza; bez niej dopłata nadal wynosi około 38%. W starszych budynkach morze nie dodaje niczego mierzalnego: 16 mieszkań do 200 m kosztowało za metr kwadratowy mniej niż 7 dalszych. W Kestelu 21 października 2026 roku był podobny obraz: mieszkania do 200 m od morza w budynkach od sześciu do dziesięciu lat kosztowały za metr kwadratowy o 38% więcej.

Ile kosztuje wynajem w Güller Pınarı?

Mieszkania w Güller Pınarı oferowane na wynajem długoterminowy 24 października 2026 roku miały medianę czynszu ofertowego 25 000 TRY miesięcznie, około 450 EUR, a mieszkania z jedną sypialnią były droższe niż z dwiema: 26 000 TRY wobec 20 000 TRY. Mediany pochodzą ze wszystkich 46 ogłoszeń najmu mieszkań w Güller Pınarı na Emlakjet tego dnia.

Te dwa typy to różne produkty. Dziesięć z 14 mieszkań z jedną sypialnią było umeblowanych, z medianą 27 500 TRY, a 17 z 19 mieszkań z dwiema sypialniami było nieumeblowanych, za 20 000 TRY. Zasób na wynajem jest też dużo starszy niż zasób na sprzedaż: 34 z 46 mieszkań na wynajem były w budynkach starszych niż 15 lat, a tylko 5 w budynkach najwyżej pięcioletnich. We wszystkich wielkościach Güller Pınarı miała medianę 233 TRY czynszu za metr kwadratowy, więcej niż 182 TRY w Demirtaşu i mniej niż 260 TRY w Payallarze, 270-273 TRY w Cikcilli, Tosmurze, Mahmutlarze i Avsallarze, 318 TRY w Kargıcaku i Obie oraz 348 TRY w Kestelu. Za 1+1 w październiku 2026 roku chciano w medianie 32 000 TRY w Cikcilli, przy czterech umeblowanych ogłoszeniach, i 27 850 TRY w Tosmurze, wobec 22 500 TRY w Kargıcaku oraz, w próbie z lipca do października 2026 roku, 20 000 TRY w Obie, 24 500 TRY w Mahmutlarze i 25 000 TRY w Kestelu, więc czynsz za mieszkanie z jedną sypialnią w centrum jest trzeci co do wysokości w serii.

Ogłoszenia najmu w Güller Pınarı wiszą tygodniami. Z 32 ogłoszeń z Güller Pınarı w próbie od lipca do początku października 2026 roku, użytej w tekście o kosztach życia w Alanyi, 22 były nadal dostępne 24 października. Z 28 ogłoszeń podających kaucję 21 żądało jednomiesięcznego czynszu. Żadna willa nie była oferowana na wynajem.

Jaką stopę zwrotu z najmu może dać mieszkanie w Güller Pınarı?

Mieszkanie z dwiema sypialniami w Güller Pınarı dawało przy cenach ofertowych i czynszach z października 2026 roku stopę zwrotu brutto około 3,7%, jedną z najniższych w serii, a umeblowane mieszkanie z jedną sypialnią około 5,7%. Wartość dla 2+1 to dwanaście miesięcy mediany czynszu 20 000 TRY podzielone przez medianę ceny ofertowej 6 486 500 TRY; wartość dla 1+1 wykorzystuje medianę czynszu 27 500 TRY i medianę ceny ofertowej 5 800 000 TRY dla umeblowanych mieszkań z jedną sypialnią.

Różnica wynika z zasobu. W październiku 2026 roku mieszkania na wynajem z dwiema sypialniami były głównie nieumeblowanymi mieszkaniami w starych budynkach, a wśród 2+1 na sprzedaż były też nowe mieszkania za ponad 9 000 000 TRY; przy porównaniu podobnych 35 nieumeblowanych 2+1 na sprzedaż miało medianę 6 200 000 TRY, co nadal daje tylko około 3,9%. Umeblowane 1+1 z 5,7% jest na poziomie 5,7% w Kestelu i poniżej 7,4% w Obie, 6,9% w Mahmutlarze i 6,7% w Avsallarze przy cenach z tego samego miesiąca, a 2+1 w Demirtaşu dawało 4,1%. Wszystko to ceny ofertowe, więc rzeczywista stopa zależy od tego, ile zapłaci kupujący i co podpisze najemca.

Stopa netto jest jeszcze niższa. Aidat, czyli miesięczna opłata na utrzymanie, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie od trzęsień ziemi DASK i miesiące pustostanu między najemcami pomniejszają czynsz, a przykład obliczeniowy dla 2+1 przechodzi przez te pozycje. Dochód z najmu jest w Turcji opodatkowany, a zasady różnią się dla rezydentów i nierezydentów.

Krótkoterminowy najem wakacyjny podlega odrębnym zasadom. Według ustawy 7464 o turystycznym najmie mieszkań wynajem na okresy do 100 dni wymaga zezwolenia Ministerstwa Kultury i Turystyki, a do wniosku dołącza się jednomyślną uchwałę wszystkich właścicieli w budynku, w którym znajduje się mieszkanie. Trybunał Konstytucyjny oddalił skargę na ten przepis 25 grudnia 2025 roku, w orzeczeniu ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym (Resmî Gazete) 2 kwietnia 2026 roku. Budynki w Güller Pınarı są małe, 63 ze 116 mieszkań na sprzedaż jest w budynkach pięciokondygnacyjnych, więc przekonać trzeba mniej właścicieli niż w dużym kompleksie, ale zgodzić się musi każdy z nich.

Trend regionalny na razie sprzyja wynajmującym. W regionie Antalya, Burdur i Isparta indeks czynszów nowych najemców TCMB wzrósł o 23,6% w ciągu roku do września 2026 roku, a indeks cen mieszkań o 20,0%.

Czy cudzoziemiec może w 2026 roku dostać zezwolenie na pobyt z adresem w Güller Pınarı?

Güller Pınarı nie ma na liście zamkniętych dzielnic urzędu ds. migracji, więc żadne zamknięcie nie blokuje adresu w tej dzielnicy, a 26 ze 116 mieszkań wystawionych na sprzedaż 24 października 2026 roku kosztowało co najmniej 200 000 dolarów amerykańskich wymaganych do zezwolenia opartego na nieruchomości, ale żadne z nich nie było mieszkaniem z jedną sypialnią. Szesnaście z 26 to 2+1, pięć 3+1, trzy 4+1 i dwa 5+1, a 20 było w budynkach najwyżej pięcioletnich. Najdroższe 1+1 kosztowało 9 900 000 TRY, około 199 700 USD, tuż poniżej progu.

Lista urzędu z 1 169 dzielnicami zamkniętymi od 1 lipca 2022 roku wymienia cztery w Alanyi, Kargıcak, Mahmutlar, Kestel i Avsallar, w wierszach 145-148 załączonego pliku; nie ma wśród nich ani Güller Pınarı, ani Fığli. Komunikat, sprawdzony ponownie 24 października 2026 roku, opisuje zamknięcie jako dotyczące rejestracji w ramach ochrony czasowej i międzynarodowej oraz zmiany prowincji przez osoby objęte ochroną i nie wymienia już zezwoleń na pobyt. Jak zmieniało się brzmienie w 2026 roku, opisuje tekst o Avsallarze, jednej z dzielnic z listy.

O tym, które mieszkanie się nadaje, decyduje warunek wartości. Lista dokumentów urzędu dla krótkoterminowego zezwolenia na pobyt, opublikowana na portalu wniosków e-İkamet, wymaga, by lokal użyty do zezwolenia opartego na nieruchomości był w dniu nabycia wart co najmniej 200 000 dolarów amerykańskich w lirach tureckich i służył jako własne mieszkanie cudzoziemca, a nie był wynajmowany ani wykorzystywany do innego dochodu. Przy kursie kupna dolara TCMB z 23 października 2026 roku, 49,5647 TRY, próg wynosił około 9 913 000 TRY. Mediana 2+1 wynosiła 6 486 500 TRY, około 130 900 USD, czyli 65% progu, a mediana 1+1 około 118 800 USD. Odsetek mieszkań powyżej progu w Güller Pınarı, 22%, wypada na tle 40% w Kargıcaku i Cikcilli, 30% w Kestelu, 27% w Obie i Tosmurze, 14% w Mahmutlarze, 3% w Avsallarze, 1% w Payallarze i zera w Demirtaşu, zmierzonych tak samo w październiku 2026 roku. Jak przebiega sam wniosek, opisuje tekst zezwolenie na pobyt.

Jaki jest zasób mieszkaniowy Güller Pınarı?

Mieszkania w Güller Pınarı dzielą się na nowe i stare bloki: z wystawionych na sprzedaż 24 października 2026 roku 54% było w budynkach najwyżej pięcioletnich, a 24% w budynkach starszych niż 20 lat, większość w blokach pięciokondygnacyjnych, tylko 44% ogłoszeń wspominało o basenie, najmniejszy odsetek w serii, a dwie trzecie ogłoszeń podających formę własności podawało kat irtifakı. Profil dają strony szczegółów 116 ogłoszeń sprzedaży.

Wyższe i nowsze bloki są droższe. W październiku 2026 roku 63 mieszkania w blokach pięciokondygnacyjnych, w medianie czteroletnich, kosztowały 72 000 TRY za metr kwadratowy, a 30 w blokach od sześciu do jedenastu kondygnacji 85 140 TRY, podczas gdy 23 w blokach o czterech lub mniej kondygnacjach, w medianie 21-letnich, kosztowały 52 632 TRY. Tylko 24 ze 116 ogłoszeń umieszczało mieszkanie w site (zamkniętym osiedlu), a te miały medianę 80 914 TRY za metr kwadratowy, wobec 69 399 TRY dla 92 poza osiedlami. 32 ogłoszenia sprzedaży podające aidat dały medianę 1 000 TRY miesięcznie, najniższą w serii, wobec 1 500 TRY w Payallarze, Tosmurze i Mahmutlarze oraz 2 500 TRY w Kestelu; mieszkania w budynkach najwyżej pięcioletnich podawały medianę 1 500 TRY, a starsze 250 TRY. Ze 116 ogłoszeń 88 opisywało mieszkanie jako kwalifikujące się do kredytu.

Windy i parkingi to praktyczne braki. Ze 116 ogłoszeń 29 podawało brak windy, 17 z nich w budynkach o pięciu lub więcej kondygnacjach, a 37 brak parkingu. Z 74 ogłoszeń podających formę własności jako kat irtifakı lub kat mülkiyeti 49, czyli 66%, podało kat irtifakı: 22 z 37 mieszkań najwyżej pięcioletnich, czego w młodym budynku należy się spodziewać, i 23 z 32 w budynkach starszych niż 15 lat, czego już nie. Co każda forma własności oznacza dla kupującego, opisuje tekst rodzaje tapu: kat mülkiyeti i kat irtifakı.

Wiek zasobu decyduje też o tym, według jakich przepisów sejsmicznych zaprojektowano budynek. 28 mieszkań w budynkach starszych niż 20 lat dostało pozwolenia na budowę na długo przed wejściem w życie obowiązującego tureckiego rozporządzenia sejsmicznego dla budynków (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) 1 stycznia 2019 roku, a dla każdego budynku decyduje data pozwolenia na budowę, zapisana w aktach budynku w urzędzie gminy Alanya.

24 października 2026 roku w Güller Pınarı nie wystawiono na sprzedaż żadnej willi.

Jak wygląda codzienne życie w Güller Pınarı?

Codzienne życie w Güller Pınarı mieści się w zasięgu spaceru: OpenStreetMap oznacza na jej 1,05 km² 15 supermarketów sieciowych, 15 aptek, pocztę i państwową szkołę podstawową, dwa prywatne szpitale są 1,1 i 1,4 km drogą od punktu, a najbliższy szpital państwowy 4,7 km dalej, w Obie. Wymienione miejsca to te zapisane w OpenStreetMap w październiku 2026 roku i odniesione do granicy z OpenStreetMap, z odległościami drogą od punktu w Güller Pınarı.

• Zakupy: 15 supermarketów w granicach to pięć sklepów Migros, cztery BİM, trzy Şok i trzy A101, a centrum handlowe Alanyum jest 3,5 km dalej.
• Zdrowie: 15 aptek rozkłada się po całej dzielnicy, Özel Yaşam Hastanesi jest 1,1 km, a Szpital Uniwersytetu Başkent w Alanyi 1,4 km od punktu, oba prywatne. Najbliższy szpital państwowy to Szpital Szkoleniowo-Badawczy ALKÜ w Alanyi w Obie, 4,7 km i około 7 minut drogi. OpenStreetMap nie oznacza w granicach ośrodka zdrowia rodzinnego (aile sağlığı merkezi), a adresu takiego ośrodka w Güller Pınarı nie udało się w październiku 2026 roku potwierdzić w oficjalnym źródle; najbliższy na mapie jest 1,8 km drogą.
• Szkoły: państwowa szkoła podstawowa Kemal Şuberi İlkokulu podaje na swojej stronie w Ministerstwie Edukacji Narodowej adres Güllerpınarı Mahallesi, Kemal Şuberi Sokak 1 i ma 26 sal, 30 nauczycieli i 490 uczniów. Rodziny powinny potwierdzić miejsca na każdym etapie w powiatowym urzędzie oświaty w Alanyi (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Targ tygodniowy: na listach targów Alanyi z 2020 i 2021 roku nie ma targu w samej Güller Pınarı, a te same listy podają niedzielny targ w sąsiednim Hacecie. W październiku 2026 roku nie udało się znaleźć kalendarza targów gminy, więc dzień warto potwierdzić na miejscu.
• Autobusy: przystanek dolmuszy Doğu Garajı jest 0,7 km od punktu w Güller Pınarı, a dworzec autobusów dalekobieżnych 3,3 km. W październiku 2026 roku nie udało się znaleźć w gminie Alanya aktualnego rozkładu ani numerów linii.
• Morze: Anjeliq Beach jest w granicach dzielnicy, plaża Damlataş 2,0 km, a plaża Kleopatry 2,5 km od punktu.
• Urzędy: poczta PTT jest w granicach dzielnicy, 1,4 km drogą od punktu, a biura gminy przy Eğri Köprü Caddesi 3,9 km dalej.

Taryfy za prąd i wodę oraz ceny w supermarketach są takie same jak w reszcie Alanyi, więc koszty życia w Güller Pınarı różnią się od reszty powiatu głównie czynszem, gdzie mieszkania z jedną sypialnią są trzecie co do ceny w serii, i aidatem, którego mediana jest najniższa.

Jakie są minusy mieszkania w Güller Pınarı?

Główne minusy Güller Pınarı to stare bloki, w których większość podanych form własności to nadal kat irtifakı, mało basenów i zamkniętych osiedli, braki wind i parkingów, najniższa obliczona stopa zwrotu z najmu w serii, druga najwyższa cena za metr kwadratowy, ludność kurcząca się od 2013 roku i trzecia najdłuższa droga na lotnisko Gazipaşa-Alanya. Żaden z nich nie przekreśla Güller Pınarı, ale każdy zmienia to, co kupujący powinien sprawdzić.

• Stare bloki i forma własności: 20 z 26 ogłoszeń w budynkach starszych niż 20 lat, które podały formę własności, podało kat irtifakı, a to właśnie najtańsze mieszkania w ofercie.
• Mało basenów i osiedli: 44% ogłoszeń sprzedaży wspominało o basenie, najmniejszy odsetek w serii, a 21% umieszczało mieszkanie w site.
• Windy i parkingi: 29 ogłoszeń podawało brak windy, 17 z nich w budynkach o pięciu lub więcej kondygnacjach, a 37 brak parkingu.
• Niska stopa zwrotu: przykład obliczeniowy dla 2+1 daje około 3,0% netto, najmniej z dziesięciu dzielnic.
• Cena: mediana 71 965 TRY za metr kwadratowy ustępowała w październiku 2026 roku tylko Kestelowi.
• Dopłata za morze: w budynkach najwyżej pięcioletnich mieszkania do 200 m od morza kosztowały za metr kwadratowy około 40% więcej.
• Kurcząca się ludność: rejestr spadł o 9,8% w latach 2013-2024, podczas gdy w Kestelu i Cikcilli w latach 2009-2022 urósł ponad dwukrotnie.
• Odległość do lotniska: lotnisko Gazipaşa-Alanya jest 42,4 km dalej, to trzecia najdłuższa trasa w serii po Avsallarze i Payallarze.
• Zduplikowane ogłoszenia: 7 ze 116 ogłoszeń sprzedaży powtarzało powierzchnię i cenę innego ogłoszenia.

Każdy z tych punktów można sprawdzić przed złożeniem oferty. Forma własności, pozwolenie na użytkowanie, data pozwolenia na budowę, winda i parking należą do kontroli opisanych w tekście wyjazd na oglądanie nieruchomości w Alanyi.

Dla kogo jest Güller Pınarı i jak wypada na tle Kestelu, Kargıcaku, Oby, Tosmuru, Cikcilli, Mahmutlaru, Avsallaru, Demirtaşu i Payallaru?

Güller Pınarı pasuje kupującym, którzy chcą mieszkać w centrum Alanyi bez samochodu, z supermarketami, aptekami, prywatnymi szpitalami i brzegiem w zasięgu spaceru, oraz kupującym nowszego mieszkania z dwiema sypialniami, którzy potrzebują zezwolenia na pobyt opartego na nieruchomości, bo 16 z 2+1 kosztowało w październiku 2026 roku 200 000 USD lub więcej; wynajmującemu szukającemu zwrotu pasuje gorzej niż każda inna dzielnica z serii. Mediana ceny za metr kwadratowy, 71 965 TRY, czyli około 1 297 EUR, była druga z dziesięciu, a zasób łączy nowe bloki ze starymi.

Ceny sprzedaży zmierzono dla Güller Pınarı 24 października, dla Payallaru 23 października, dla Demirtaşu 22 października, dla Kestelu 21 października, dla Kargıcaku 20 października, dla Cikcilli 17 października, dla Avsallaru 16 października, dla Oby i Tosmuru 14 października i dla Mahmutlaru 13 października 2026 roku. Czynsze dla Güller Pınarı, Payallaru, Demirtaşu, Kestelu, Kargıcaku, Cikcilli, Avsallaru i Tosmuru to wszystkie ogłoszenia dostępne w dniu pomiaru, a dla Güller Pınarı opierają się na 46 ogłoszeniach; dla Oby i Mahmutlaru pochodzą z ogłoszeń wystawionych od lipca do października 2026 roku. Odległości zmierzono do tego samego punktu w Güller Pınarı i do tego samego punktu lotniska.

Według tych liczb Güller Pınarı pasuje kupującemu, który szuka mieszkania w centrum na długie pobyty lub emeryturę, chodzi pieszo zamiast jeździć i akceptuje mniejszy blok bez basenu, oraz kupującemu, który potrzebuje zezwolenia na pobyt przez nieruchomość i stać go na nowsze 2+1. Gorzej pasuje wynajmującemu, kupującemu, który chce osiedla z basenem, czy komuś, kto lata przez Gazipaşę. Oba, 4,6 km dalej, jest o 5% tańsza za metr kwadratowy i ma szpital państwowy, a Cikcilli, 3,1 km w górę zbocza, jest o 12% tańsza, ale tylko 7% jej mieszkań na sprzedaż jest w budynkach najwyżej pięcioletnich. Aktualne oferty AKEA są w dziale mieszkania na sprzedaż w Güller Pınarı.

Przykład obliczeniowy: zakup i wynajem 2+1 w Güller Pınarı

Mieszkanie z dwiema sypialniami kupione po medianie ceny ofertowej z października 2026 roku, 6 486 500 TRY, i wynajęte bez mebli po medianie czynszu 20 000 TRY miesięcznie dawałoby około 3,0% rocznie netto, przed podatkiem dochodowym, jeśli kupujący płaci całą opłatę za tapu i nie płaci prowizji pośrednika. Obliczenie wykorzystuje mediany z prób ogłoszeń i opłaty obowiązujące w 2026 roku, w pełni opisane w tekście koszty zakupu w Turcji. Użyto 2+1, bo to największa grupa zarówno wśród mieszkań na sprzedaż, 68 ze 116, jak i na wynajem, 19 z 46.

Przy cenach z października 2026 roku dochód netto 205 458 TRY to 3,0% wydatku 6 745 960 TRY i 2,9% kwoty 7 057 312 TRY, jeśli kupujący płaci też maksymalną prowizję pośrednika. Pominięto mniejsze koszty: opłatę usługową urzędu ksiąg wieczystych, tłumacza przysięgłego w urzędzie, naprawy, meble i podatek dochodowy od czynszu, który zależy od rezydencji podatkowej właściciela. Wiersz podatku od nieruchomości to założenie, bo wartość gminną mieszkania ustala gmina Alanya, a nie rynek, a czynsz opiera się na 19 ogłoszeniach 2+1, głównie nieumeblowanych mieszkań w starszych budynkach, podczas gdy cena łączy nowe i stare mieszkania.

Z dziesięciu przykładów obliczeniowych w serii ten dla Güller Pınarı jest najniższy, poniżej Demirtaşu (3,1%), Cikcilli (3,9%), Kargıcaku (4,3%), Kestelu (4,5%), Tosmuru (4,6%), Avsallaru (5,2%), Mahmutlaru (5,3%), Payallaru (5,4%) i Oby (5,9%). Umeblowane 1+1 wypada lepiej: kupione po medianie 5 800 000 TRY dla umeblowanych mieszkań z jedną sypialnią i wynajęte za 27 500 TRY miesięcznie, przy tych samych kosztach i aidacie 1 525 TRY, dawałoby około 4,6% netto. Przy około 130 900 USD w październiku 2026 roku mediana 2+1 to 65% z 200 000 USD wymaganych do zezwolenia na pobyt opartego na nieruchomości, a mieszkanie wynajęte najemcom i tak nie mogłoby być jego podstawą.

Jak szybko zmieniają się ceny i czynsze w Güller Pınarı?

Oficjalne dane nie schodzą poniżej poziomu regionu: w regionie Antalya, Burdur i Isparta indeks cen mieszkań TCMB wzrósł o 20,0%, a indeks czynszów nowych najemców o 23,6% w ciągu roku do września 2026 roku, według biuletynu opublikowanego 16 października 2026 roku. Roczna inflacja cen konsumpcyjnych wyniosła we wrześniu 2026 roku według TÜİK 29,73%, więc obie liczby były realnymi spadkami, o mniej więcej 7,5% dla cen i 5% dla czynszów. W całej Turcji oba indeksy wzrosły o 22,3% i 26,6%.

Ani TCMB, ani TÜİK nie publikują indeksu dla Alanyi ani dla pojedynczej dzielnicy. Własne ogłoszenia Güller Pınarı dają tylko słaby sygnał: w tej samej grupie wiekowej mieszkania wystawione od 1 lipca 2026 roku kosztowały za metr kwadratowy mniej więcej o jedną czwartą więcej niż wystawione wcześniej, 96 417 TRY wobec 76 923 TRY w budynkach najwyżej pięcioletnich (42 i 21 ogłoszeń) oraz 59 859 TRY wobec 48 611 TRY w starszych budynkach (33 i 20). Ogłoszenia, które wiszą dalej, zachowują cenę z dnia wystawienia, więc część różnicy to po prostu inflacja od tamtej pory. Z 32 ogłoszeń najmu w próbie od lipca do początku października 22 były nadal dostępne 24 października. Mediany ogłoszeń dla Güller Pınarı to zdjęcie cen ofertowych z jednego dnia, 24 października 2026 roku, i zostaną odświeżone w styczniu 2027 roku tą samą metodą co dla pozostałych dziewięciu dzielnic, więc zmianę w samej Güller Pınarı będzie można mierzyć od tego momentu.