Köpa lägenhet i Güller Pınarı, Alanya 2026: priser, hyror, havet och uppehållstillstånd

Güller Pınarı, även skrivet Güllerpınarı, är en stadsdel i centrala Alanya i provinsen Antalya, på den flata kusten öster om borghalvön, och punkten som avståndet till stadens centrum mäts till för varje stadsdel som jämförs här ligger i den: vid den byggnad som OpenStreetMap anger som Alanyas kommun. Den 24 oktober 2026 hade de 116 lägenheter som låg ute till salu i Güller Pınarı på Emlakjet ett medianutropspris på 6 600 000 TRY, omkring 118 900 EUR, och en median på 71 965 TRY per kvadratmeter, det näst högsta efter Kestel av de tio stadsdelar i Alanya som undersökts på samma sätt. Medianen rymmer två marknader: lägenheter i hus som var högst fem år gamla begärde omkring 91 000 TRY per kvadratmeter och lägenheter i hus äldre än 20 år omkring 45 500 TRY, och 20 av de 26 gamla lägenheter som angav en lagfart stod fortfarande på kat irtifakı, byggskedets lagfart. I de nyare husen begärde lägenheter inom 200 m från havet omkring 40 % mer per kvadratmeter än de längre bort. Güller Pınarı finns inte med på migrationsmyndighetens stängningslista från 2022, och 26 av de 116 lägenheterna, ingen av dem en 1+1, begärde de 200 000 amerikanska dollar som ett uppehållstillstånd baserat på fastighet kräver. De 46 lägenheter som annonserades för långtidsuthyrning begärde en median på 25 000 TRY i månaden och lägenheterna med ett sovrum 26 000 TRY, men en 2+1 visade en bruttoavkastning på omkring 3,7 % och i räkneexemplet en nettoavkastning på omkring 3,0 %, den lägsta av de tio. Vardagen sker till fots, med 15 stormarknader och 15 apotek på 1,05 km² och två privata sjukhus inom 1,4 km, medan det statliga sjukhuset ligger 4,7 km bort i Oba, och de 16 779 folkbokförda invånarna 2024 var färre än vid toppen på 18 604 år 2013.

Var ligger Güller Pınarı, och hur långt är det till borgen, stränderna och flygplatserna?

Güller Pınarı, även skrivet Güllerpınarı, är en stadsdel (mahalle) i centrala Alanya i provinsen Antalya, på den flata kustremsan öster om borghalvön, 4,3 km landsväg från Alanyas borg, 42,4 km från Gazipaşa-Alanya flygplats och 127,7 km från Antalyas flygplats, enligt OpenStreetMap-ruttning uppmätt den 24 oktober 2026. Borgen står på sin halvö 1,5 km fågelvägen åt sydväst, och vägen slingrar sig uppför berget, vilket är skälet till att bilresan är nästan tre gånger så lång.

Det "Alanyas centrum" som varje avstånd i jämförelsen av stadsdelar längre ner mäts till är en punkt i Güller Pınarı: den byggnad som OpenStreetMap anger som Alanyas kommun (Alanya Belediyesi), bredvid Atatürkmonumentet och kommunparken, omkring 100 m från stranden. Kommunens officiella adress är i dag Eğri Köprü Caddesi nr 66 i grannstadsdelen Cumhuriyet, 3,9 km landsväg från den punkten. Samma ruttning återger de publicerade avstånden till centrum för Oba (4,6 km), Cikcilli (3,1 km), Kestel (8,6 km) och Payallar (17,5 km).

På OpenStreetMap omfattar Güller Pınarı 1,05 km²; bland grannarna finns Fığla i nordost, Hacet i nordväst, Cumhuriyet i öster och Şekerhane i väster, och havet löper längs södra kanten. Generaldirektoratet för lantmäteri och fastighetsregister (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) för under stavningen Kellerpinari en större enhet på 1,47 km², som också omfattar Fığla, en egen stadsdel med egna befolkningssiffror. Även den större enheten är mindre än Tosmur med 1,69 km², och ytor och räkningar här följer enbart OpenStreetMaps gräns för Güller Pınarı.

Samma ruttning ger de sträckor som en boende faktiskt kör.

Körtiderna är ruttningstjänstens uppskattningar vid fritt flöde, så sommartrafiken i centrum lägger till på varje rad. Vissa avstånd beror på färdriktningen, eftersom några gator i centrum är enkelriktade: borgen ligger 4,3 km från punkten i Güller Pınarı men 4,0 km på vägen tillbaka, och Başkent universitetssjukhus Alanya 1,4 km men 1,1 km tillbaka. Fågelvägen ligger sjukhuset 0,9 km bort och hamnen 0,3 km, så många vardagsärenden är kortare till fots än med bil.

Ligger Güller Pınarı vid havet?

Ja: omkring 2,0 km av OpenStreetMaps kustlinje löper längs södra kanten av Güller Pınarı, och punkten i Güller Pınarı ligger omkring 100 m från stranden. Siffran räknar kustlinje inom 150 m från stadsdelens gräns, så den är en uppskattning. OpenStreetMap anger en strand inom gränsen, Anjeliq Beach, 0,9 km landsväg från punkten, medan stranden Damlataş och Kleopatrastranden, på andra sidan borghalvön, ligger 2,0 och 2,5 km bort.

Marken är flat. I SRTM-höjdmodellen är medianhöjden för 121 jämnt fördelade punkter inom gränsen 15 m och den högsta 26 m, ingen över 50 m, mot en median på 50 m i Payallar. Lägenheterna ligger också nära vattnet: 53 av de 116 försäljningsannonserna angav ett avstånd till havet, 31 av dem 200 m eller mindre, och 6 beskrev lägenheten som belägen vid havet.

Vilka bor i Güller Pınarı?

TÜİK, Turkiets statistikmyndighet, räknade 16 779 folkbokförda invånare i Güller Pınarı i sitt adressbaserade befolkningsregister den 31 december 2024, färre än toppen på 18 604 år 2013; vid utgången av 2022, det år som används i jämförelsen av stadsdelar längre ner, var antalet 17 989. Siffrorna kommer från befolkningstabellen på stadsdelens turkiska Wikipediasida, som anger TÜİK:s centrala datasystem som källa, eftersom TÜİK:s egen stadsdelsfråga inte gick att läsa direkt i oktober 2026.

Güller Pınarı har vuxit mycket mindre än de yttre stadsdelarna och har krympt sedan 2013. Mellan 2009 och 2022 steg registret med 6 %, mot 14 % i Demirtaş, 70 % i Payallar, 79 % i Avsallar, 102 % i Kargıcak, 121 % i Kestel och 137 % i Cikcilli, och mellan 2013 och 2024 sjönk det med 9,8 %. Den största nedgången kom 2023, med 1 168 personer, men Cikcilli förlorade en liknande andel det året, 6,3 %, så nedgången gällde inte bara Güller Pınarı. Fığla, som delar fastighetsregistrets enhet med Güller Pınarı, växte från 3 827 folkbokförda invånare 2017 till 5 154 år 2024. Med omkring 17 100 folkbokförda invånare per km² 2022 på OpenStreetMap-ytan är Güller Pınarı betydligt tätare befolkat än någon annan stadsdel i serien: Cikcilli, den näst tätaste, hade omkring 8 300 på sin OpenStreetMap-yta och Payallar omkring 896 på sin TKGM-yta.

Registret räknar personer med adress i Güller Pınarı, så det tar med utländska invånare med registrerad adress och utelämnar fritidshusägare som bor någon annanstans. Ingen officiell källa redovisar antalet utländska invånare per stadsdel, och Güller Pınarı hör inte till de stadsdelar i Alanya som migrationsmyndigheten (Göç İdaresi Başkanlığı) stängde 2022 med hänvisning till tätheten av utländsk befolkning.

Försäljningsannonserna beskriver ett bebott bestånd. Av de 116 lägenheter som låg ute till salu den 24 oktober 2026 beskrevs 88, eller 76 %, som tomma, den lägsta andelen i serien, medan 15 beboddes av ägaren och 13 var uthyrda, mot 95 % tomma i Payallar och 87 % i Kestel. Av de 107 annonser som angav det var 47, eller 44 %, möblerade.

Vad kostar lägenheter i Güller Pınarı?

Lägenheter till salu i Güller Pınarı den 24 oktober 2026 hade ett medianutropspris på 6 600 000 TRY, omkring 118 900 EUR, och en median på 71 965 TRY per kvadratmeter bruttoyta, omkring 1 297 EUR, det näst högsta efter Kestel av de tio stadsdelar i Alanya som undersökts på samma sätt. Medianerna kommer från de lägenhetsannonser som låg ute på Emlakjet, en rikstäckande turkisk bostadsportal, den dagen, lästa annons för annons: 117 låg ute, och en togs bort innan dess sida kunde läsas, så siffrorna vilar på 116. Eurobeloppen bygger på köpkursen för euro på 55,4997 TRY i bulletinen från Turkiets centralbank (TCMB) den 23 oktober 2026, den senaste före lördagens urval. Det här är utropspriser, inte försäljningspriser, och skillnaden mellan dem beskrivs under pruta på priset för en lägenhet i Alanya.

Lägenheter med två sovrum utgör mer än hälften av annonserna, 68 av 116, medan 23 har ett sovrum och 17 tre.

Turkiska annonser räknar sovrum plus vardagsrum, så en 1+1 har ett sovrum och ett separat vardagsrum och en 2+1 två sovrum. Bruttoytan inkluderar en andel av väggar och balkonger; i urvalet var nettoytan i median 92 % av bruttosiffran. De övriga åtta annonserna i oktober 2026 var tre 4+1 för 12 900 000 till 16 380 000 TRY, tre 5+1, en 3+2 och en studio för 4 250 000 TRY.

Kvadratmetern i Güller Pınarı överträffas bara av Kestel. Medianen på 71 965 TRY låg 5 % under 75 909 TRY i Kestel, uppmätt den 21 oktober 2026, i nivå med 71 765 TRY i Kargıcak den 20 oktober och 6 % över 68 149 TRY i Oba den 14 oktober, därefter 10 % över 65 424 TRY i Tosmur, 14 % över 63 195 TRY i Cikcilli den 17 oktober och 41 % över 51 109 TRY i Payallar den 23 oktober. Lägenheten med ett sovrum är den dyraste i serien: median-1+1 begärde 5 890 000 TRY, 5 % mer än i Cikcilli och 12 % mer än i Kestel. Median-2+1 begärde med 6 486 500 TRY mindre än i Oba, Cikcilli, Tosmur, Kargıcak eller Kestel, eftersom 2+1-lägenheterna i Güller Pınarı blandar nya lägenheter med lägenheter i hus äldre än 20 år.

Annonser som lagts ut sedan den 1 juli 2026, 75 av de 116, begärde en median på 5 890 000 TRY för en 1+1 och 7 100 000 TRY för en 2+1. Femton annonser hade legat ute sedan 2025 eller tidigare, och sju upprepade en annan annons rumsantal, yta och pris, det vanliga tecknet på att två mäklare lagt ut samma lägenhet; utan dem landar medianen på 6 526 000 TRY och 71 750 TRY per kvadratmeter.

Hur mycket ändrar husets ålder priset i Güller Pınarı?

Husets ålder delar Güller Pınarı i två marknader: lägenheter i hus som var högst fem år gamla begärde en median på 91 250 TRY per kvadratmeter den 24 oktober 2026, och lägenheter i hus äldre än 20 år 45 521 TRY, hälften så mycket. De 63 nyare och de 28 äldre lägenheterna är 54 % och 24 % av urvalet, och åldersklasserna däremellan är tunna.

Samma delning syns inom en och samma lägenhetstyp. I oktober 2026 begärde de 42 lägenheterna med två sovrum i hus som var högst fem år gamla en median på 7 935 000 TRY, och de 16 i hus äldre än 20 år 4 475 000 TRY. En billig lägenhet i Güller Pınarı är oftast en gammal: av de 21 lägenheter som begärde 5 000 000 TRY eller mindre låg 16 i hus äldre än 20 år, och den billigaste, en 1+1 på 82 m², begärde 3 000 000 TRY. Dubblettannonser finns mest i de nyare klasserna; utan de sju dubbletterna sjunker klassen ett till fem år till 85 807 TRY på 38 annonser, medan klassen över 20 år är oförändrad.

De äldre lägenheterna kommer med en fråga om lagfarten. Av de 26 annonserna i hus äldre än 20 år som angav lagfarten som kat irtifakı (byggskedets ägarlägenhetsrätt) eller kat mülkiyeti (full ägarlägenhetsrätt) angav 20 kat irtifakı. Enligt artikel 3 i lagen om ägarlägenheter (Kat Mülkiyeti Kanunu, lag 634) övergår kat irtifakı till kat mülkiyeti på grundval av slutbeskedet (yapı kullanma izin belgesi, kallat iskan) för hela huset, så ett hus som stod klart för mer än 20 år sedan och fortfarande står på kat irtifakı saknar oftast slutbesked i akten, eller så har ägarna aldrig begärt omvandlingen. Vilken lagfart som gäller står i lagfartsbeviset, så kontrollen kostar ingenting före ett bud.

Hur mycket lägger närheten till havet på?

I hus som var högst fem år gamla begärde lägenheter inom 200 m från havet omkring 40 % mer per kvadratmeter än de längre bort: 115 071 TRY på 12 annonser mot 82 456 TRY på 14 i oktober 2026, räknat bara på annonser som anger ett avstånd till havet och utan dubbletter. Avstånden är mäklarnas egna uppgifter, så urvalen är små och siffran är vägledande.

Sex av de 12 nyare lägenheterna nära havet hör till ett enda nybygge som marknadsförs som 92 m från havet; utan det är tillägget fortfarande omkring 38 %. I äldre hus tillför havet ingenting mätbart: de 16 lägenheterna inom 200 m begärde mindre per kvadratmeter än de 7 längre bort. Kestel visade ett liknande mönster den 21 oktober 2026, där lägenheter inom 200 m från havet i hus som var sex till tio år gamla begärde 38 % mer per kvadratmeter.

Vad kostar det att hyra i Güller Pınarı?

Lägenheter i Güller Pınarı som annonserades för långtidsuthyrning den 24 oktober 2026 hade en medianhyra på 25 000 TRY i månaden, omkring 450 EUR, och lägenheter med ett sovrum begärde mer än lägenheter med två: 26 000 TRY mot 20 000 TRY. Medianerna kommer från alla 46 hyresannonser på Emlakjet för lägenheter i Güller Pınarı den dagen.

De två typerna är olika produkter. Tio av de 14 lägenheterna med ett sovrum var möblerade, med en median på 27 500 TRY, medan 17 av de 19 lägenheterna med två sovrum var omöblerade, för 20 000 TRY. Hyresbeståndet är också mycket äldre än försäljningsbeståndet: 34 av de 46 hyreslägenheterna låg i hus äldre än 15 år och bara 5 i hus som var högst fem år gamla. Över alla storlekar begärde Güller Pınarı en median på 233 TRY i hyra per kvadratmeter, mer än 182 TRY i Demirtaş och mindre än 260 TRY i Payallar, 270 till 273 TRY i Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar och Avsallar, 318 TRY i Kargıcak och Oba och 348 TRY i Kestel. En 1+1 begärde i oktober 2026 en median på 32 000 TRY i Cikcilli, på fyra möblerade annonser, och 27 850 TRY i Tosmur, mot 22 500 TRY i Kargıcak och, i urvalet från juli till oktober 2026, 20 000 TRY i Oba, 24 500 TRY i Mahmutlar och 25 000 TRY i Kestel, så centrumets hyra för ett sovrum är den tredje högsta i serien.

Hyresannonser i Güller Pınarı ligger ute i veckor. Av de 32 annonserna från Güller Pınarı i urvalet från juli till början av oktober 2026 som användes för levnadskostnader i Alanya låg 22 fortfarande ute den 24 oktober. Av de 28 annonser som angav en deposition begärde 21 en månadshyra. Ingen villa annonserades för uthyrning.

Vilken hyresavkastning kan en lägenhet i Güller Pınarı ge?

En lägenhet med två sovrum i Güller Pınarı visade en bruttoavkastning på omkring 3,7 % vid utropspriser och hyror i oktober 2026, en av de lägsta i serien, medan en möblerad lägenhet med ett sovrum visade omkring 5,7 %. Siffran för 2+1 är tolv månader av medianhyran på 20 000 TRY delat med medianutropspriset på 6 486 500 TRY; siffran för 1+1 använder medianhyran på 27 500 TRY och medianutropspriset på 5 800 000 TRY för möblerade lägenheter med ett sovrum.

Skillnaden kommer från beståndet. I oktober 2026 var hyreslägenheterna med två sovrum mest omöblerade lägenheter i gamla hus, medan lägenheterna med två sovrum till salu också omfattade nya lägenheter över 9 000 000 TRY; jämför man lika med lika begärde de 35 omöblerade 2+1 till salu en median på 6 200 000 TRY, vilket ändå bara ger omkring 3,9 %. En möblerad 1+1 på 5,7 % ligger i nivå med 5,7 % i Kestel och under 7,4 % i Oba, 6,9 % i Mahmutlar och 6,7 % i Avsallar vid samma månads priser, och en 2+1 i Demirtaş visade 4,1 %. Alla dessa är utropspriser, så den verkliga avkastningen beror på vad en köpare betalar och vad en hyresgäst skriver på.

Nettoavkastningen är ännu lägre. Aidat, den månatliga avgiften för gemensamma kostnader, fastighetsskatt, DASK-jordbävningsförsäkringen och de månader en lägenhet står tom mellan hyresgäster dras alla från hyran, och räkneexemplet för en 2+1 går igenom de posterna. Hyresinkomster beskattas också i Turkiet, och reglerna skiljer sig för bosatta och icke bosatta.

Korta semesteruthyrningar följer en egen ordning. Enligt lag 7464 om turistisk uthyrning av bostäder kräver uthyrning av en bostad för perioder upp till 100 dagar tillstånd från kultur- och turistministeriet, och ansökan ska innehålla ett enhälligt beslut av alla ägare i huset där lägenheten ligger. Författningsdomstolen avslog en talan mot regeln den 25 december 2025, i ett beslut som publicerades i officiella tidningen (Resmî Gazete) den 2 april 2026. Husen i Güller Pınarı är små, med 63 av de 116 lägenheterna till salu i hus med fem våningar, så det finns färre ägare att övertyga än i ett stort komplex, men var och en av dem måste säga ja.

Den regionala trenden gynnar hyresvärdar tills vidare. I regionen Antalya, Burdur och Isparta steg TCMB:s index för nya hyresgästers hyror med 23,6 % under året fram till september 2026, medan dess bostadsprisindex steg med 20,0 %.

Kan utlänningar få uppehållstillstånd med en adress i Güller Pınarı 2026?

Güller Pınarı finns inte på migrationsmyndighetens lista över stängda stadsdelar, så ingen stängning står i vägen för en adress där, och 26 av de 116 lägenheter som låg ute till salu den 24 oktober 2026 begärde minst de 200 000 amerikanska dollar som ett tillstånd baserat på fastighet kräver, men ingen av dem var en lägenhet med ett sovrum. Sexton av de 26 var 2+1, fem 3+1, tre 4+1 och två 5+1, och 20 låg i hus som var högst fem år gamla. Den dyraste 1+1 begärde 9 900 000 TRY, omkring 199 700 USD, strax under gränsen.

Myndighetens lista över 1 169 stadsdelar som stängts sedan den 1 juli 2022 tar upp fyra i Alanya, Kargıcak, Mahmutlar, Kestel och Avsallar, på raderna 145 till 148 i den bifogade filen; varken Güller Pınarı eller Fığla finns bland dem. Tillkännagivandet, kontrollerat på nytt den 24 oktober 2026, beskriver stängningen som en stängning för registreringar under tillfälligt och internationellt skydd och för provinsbyten för skyddade personer, och nämner inte längre uppehållstillstånd. Hur formuleringen ändrades under 2026 beskrivs i guiden om Avsallar, en av de listade stadsdelarna.

Värdekravet avgör vilken lägenhet som duger. Myndighetens dokumentlista för ett kortvarigt uppehållstillstånd, publicerad på ansökningssajten e-İkamet, kräver att en bostad som används för ett tillstånd baserat på fastighet var värd minst 200 000 amerikanska dollar i turkiska lira på förvärvsdagen och används som utlänningens egen bostad, inte hyrs ut eller används för annan inkomst. Vid TCMB:s köpkurs för dollar den 23 oktober 2026, 49,5647 TRY, låg gränsen på omkring 9 913 000 TRY. Median-2+1 begärde 6 486 500 TRY, omkring 130 900 USD, eller 65 % av gränsen, och median-1+1 omkring 118 800 USD. Andelen lägenheter över gränsen i Güller Pınarı, 22 %, kan jämföras med 40 % i Kargıcak och Cikcilli, 30 % i Kestel, 27 % i Oba och Tosmur, 14 % i Mahmutlar, 3 % i Avsallar, 1 % i Payallar och ingen i Demirtaş, uppmätt på samma sätt i oktober 2026. Hur själva ansökan går till beskrivs under uppehållstillstånd.

Hur ser bostadsbeståndet ut i Güller Pınarı?

Lägenheterna i Güller Pınarı är delade mellan nya och gamla hus: av dem som låg ute till salu den 24 oktober 2026 låg 54 % i hus som var högst fem år gamla och 24 % i hus äldre än 20 år, de flesta i hus med fem våningar, bara 44 % av annonserna nämnde en pool, den lägsta andelen i serien, och två tredjedelar av de annonser som angav lagfart angav kat irtifakı. Detaljsidorna för de 116 försäljningsannonserna ger profilen.

De högre och nyare husen begär mer. I oktober 2026 begärde de 63 lägenheterna i hus med fem våningar, med en medianålder på fyra år, 72 000 TRY per kvadratmeter och de 30 i hus med sex till elva våningar 85 140 TRY, medan de 23 i hus med fyra våningar eller färre, med en medianålder på 21 år, begärde 52 632 TRY. Bara 24 av de 116 annonserna placerade lägenheten i en site (ett inhägnat bostadsområde), och de begärde en median på 80 914 TRY per kvadratmeter, mot 69 399 TRY för de 92 utanför. De 32 försäljningsannonser som angav en aidat gav en median på 1 000 TRY i månaden, den lägsta i serien, mot 1 500 TRY i Payallar, Tosmur och Mahmutlar och 2 500 TRY i Kestel; lägenheter i hus som var högst fem år gamla angav en median på 1 500 TRY och äldre 250 TRY. Av de 116 annonserna beskrev 88 lägenheten som möjlig att belåna.

Hissar och parkering är de praktiska luckorna. Av de 116 annonserna angav 29 att hiss saknades, 17 av dem i hus med fem våningar eller fler, och 37 att parkering saknades. Av de 74 annonser som angav lagfarten som kat irtifakı eller kat mülkiyeti angav 49, eller 66 %, kat irtifakı: 22 av de 37 lägenheterna som var högst fem år gamla, vilket är väntat i ett ungt hus, och 23 av de 32 i hus äldre än 15 år, vilket inte är det. Vad varje typ av lagfart innebär för en köpare beskrivs under typer av lagfart i Turkiet.

Beståndets ålder avgör också vilka jordbävningsregler ett hus är projekterat efter. De 28 lägenheterna i hus äldre än 20 år fick sina bygglov långt innan den gällande turkiska jordbävningsförordningen för byggnader (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trädde i kraft den 1 januari 2019, och för varje hus är det bygglovets datum som avgör, och det står i husets akt hos Alanyas kommun.

Ingen villa låg ute till salu i Güller Pınarı den 24 oktober 2026.

Hur är vardagen i Güller Pınarı?

Vardagen i Güller Pınarı ryms inom gångavstånd: OpenStreetMap anger 15 stormarknader från kedjor, 15 apotek, ett postkontor och en statlig grundskola inom dess 1,05 km², två privata sjukhus ligger 1,1 och 1,4 km bort på väg, och närmaste statliga sjukhus ligger 4,7 km bort i Oba. Platserna är de som fanns på OpenStreetMap i oktober 2026, prövade mot OpenStreetMaps gräns, med avstånd på väg från punkten i Güller Pınarı.

• Handel: de 15 stormarknaderna inom gränsen är fem butiker från Migros, fyra från BİM, tre från Şok och tre från A101, och köpcentret Alanyum ligger 3,5 km bort.
• Vård: de 15 apoteken är spridda över stadsdelen, Özel Yaşam Hastanesi ligger 1,1 km bort och Başkent universitetssjukhus Alanya 1,4 km, båda privata. Närmaste statliga sjukhus är ALKÜ Alanya undervisnings- och forskningssjukhus i Oba, 4,7 km och omkring 7 minuter bort. OpenStreetMap anger ingen vårdcentral (aile sağlığı merkezi) inom gränsen, och någon adress till en vårdcentral i Güller Pınarı gick inte att bekräfta från en officiell källa i oktober 2026; den närmaste på kartan ligger 1,8 km bort på väg.
• Skolor: den statliga grundskolan Kemal Şuberi İlkokulu anger på sin sida hos utbildningsministeriet adressen Güllerpınarı Mahallesi, Kemal Şuberi Sokak nr 1, med 26 klassrum, 30 lärare och 490 elever. Familjer bör bekräfta platser på varje nivå hos utbildningsförvaltningen i Alanya distrikt (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Veckomarknaden: i Alanyas marknadslistor från 2020 och 2021 finns ingen marknad för Güller Pınarı själv, och samma listor anger en söndagsmarknad i grannstadsdelen Hacet. Någon marknadskalender från kommunen gick inte att hitta i oktober 2026, så dagen är värd att bekräfta på plats.
• Bussar: hållplatsen Doğu Garajı för dolmuş ligger 0,7 km från punkten i Güller Pınarı och busstationen för fjärrbussar 3,3 km. Någon aktuell tidtabell eller något linjenummer gick inte att hitta hos Alanyas kommun i oktober 2026.
• Havet: Anjeliq Beach ligger inom stadsdelen, stranden Damlataş 2,0 km bort och Kleopatrastranden 2,5 km.
• Myndigheter: postkontoret PTT ligger inom gränsen, 1,4 km på väg från punkten, och kommunens kontor på Eğri Köprü Caddesi 3,9 km bort.

Taxor för el och vatten och priser i stormarknader är desamma som på andra håll i Alanya, så levnadskostnaderna i Güller Pınarı skiljer sig från resten av distriktet främst i hyran, där lägenheterna med ett sovrum begär den tredje högsta i serien, och i aidat, där medianen är den lägsta.

Vilka är nackdelarna med att bo i Güller Pınarı?

De främsta nackdelarna med Güller Pınarı är gamla hus där de flesta angivna lagfarter fortfarande är kat irtifakı, få pooler och inhägnade områden, saknade hissar och parkeringar, den lägsta beräknade hyresavkastningen i serien, det näst högsta priset per kvadratmeter, en befolkning som krympt sedan 2013 och den tredje längsta bilresan till Gazipaşa-Alanya flygplats. Ingen av dem utesluter Güller Pınarı, men var och en ändrar vad en köpare bör kontrollera.

• Gamla hus och lagfarter: 20 av de 26 annonserna i hus äldre än 20 år som angav en lagfart angav kat irtifakı, och det är de billigaste lägenheterna som finns till salu.
• Få pooler och områden: 44 % av försäljningsannonserna nämnde en pool, den lägsta andelen i serien, och 21 % placerade lägenheten i en site.
• Hissar och parkering: 29 annonser angav att hiss saknades, 17 av dem i hus med fem våningar eller fler, och 37 att parkering saknades.
• Låg avkastning: räkneexemplet för en 2+1 ger omkring 3,0 % netto, det lägsta av de tio stadsdelarna.
• Pris: medianen på 71 965 TRY per kvadratmeter överträffades i oktober 2026 bara av Kestel.
• Tillägg vid havet: i hus som var högst fem år gamla begärde lägenheter inom 200 m från havet omkring 40 % mer per kvadratmeter.
• Krympande befolkning: registret sjönk med 9,8 % mellan 2013 och 2024, medan Kestels och Cikcillis mer än fördubblades mellan 2009 och 2022.
• Avstånd till flygplatsen: Gazipaşa-Alanya flygplats ligger 42,4 km bort, det tredje längsta i serien efter Avsallar och Payallar.
• Dubblettannonser: 7 av de 116 försäljningsannonserna upprepade en annan annons yta och pris.

Var och en av dessa punkter kan kontrolleras innan ett bud läggs. Lagfartstypen, slutbeskedet, bygglovets datum, hissen och parkeringen hör till kontrollerna som beskrivs för en visningsresa till Alanya.

Vem passar Güller Pınarı för, och hur står det sig mot Kestel, Kargıcak, Oba, Tosmur, Cikcilli, Mahmutlar, Avsallar, Demirtaş och Payallar?

Güller Pınarı passar köpare som vill bo i Alanyas centrum utan bil, med stormarknader, apotek, privata sjukhus och stranden inom gångavstånd, och köpare av en nyare lägenhet med två sovrum som behöver ett uppehållstillstånd baserat på fastighet, eftersom 16 av 2+1-lägenheterna begärde 200 000 USD eller mer i oktober 2026; för en hyresvärd som söker avkastning passar det sämre än någon annan stadsdel i serien. Medianpriset per kvadratmeter, 71 965 TRY eller omkring 1 297 EUR, var det näst högsta av de tio, och beståndet blandar nya hus med gamla.

Försäljningspriserna samlades in för Güller Pınarı den 24 oktober, för Payallar den 23 oktober, för Demirtaş den 22 oktober, för Kestel den 21 oktober, för Kargıcak den 20 oktober, för Cikcilli den 17 oktober, för Avsallar den 16 oktober, för Oba och Tosmur den 14 oktober och för Mahmutlar den 13 oktober 2026. Hyrorna för Güller Pınarı, Payallar, Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar och Tosmur är alla annonser som låg ute på insamlingsdagen, och de för Güller Pınarı vilar på 46 annonser; de för Oba och Mahmutlar kommer från annonser som lades ut mellan juli och oktober 2026. Avstånden är mätta till samma punkt i Güller Pınarı och till samma flygplatspunkt.

Med de här siffrorna passar Güller Pınarı en köpare som söker en lägenhet i centrum för långa vistelser eller pensionen, går hellre än kör och kan acceptera ett mindre hus utan pool, och en köpare som behöver uppehållstillstånd via fastighet och har råd med en nyare 2+1. Det passar sämre för en hyresvärd, för en köpare som vill ha ett område med pool eller för den som flyger via Gazipaşa. Oba, 4,6 km bort, begär 5 % mindre per kvadratmeter och har det statliga sjukhuset, och Cikcilli, 3,1 km upp i sluttningen, begär 12 % mindre, men bara 7 % av dess lägenheter till salu ligger i hus som är högst fem år gamla. Aktuella annonser från AKEA finns under lägenheter till salu i Güller Pınarı.

Räkneexempel: köpa och hyra ut en 2+1 i Güller Pınarı

En lägenhet med två sovrum köpt till medianutropspriset i oktober 2026 på 6 486 500 TRY och uthyrd omöblerad till medianhyran på 20 000 TRY i månaden skulle ge omkring 3,0 % om året netto, före inkomstskatt, om köparen betalar hela lagfartsavgiften och ingen mäklararvode. Beräkningen använder medianerna från annonsurvalen och de avgifter som gäller 2026, som beskrivs i sin helhet under köpkostnader i Turkiet. En 2+1 används eftersom 2+1-lägenheterna är den största gruppen till salu, 68 av 116, och för uthyrning, 19 av 46.

Vid priserna i oktober 2026 är nettoinkomsten på 205 458 TRY 3,0 % av en utgift på 6 745 960 TRY och 2,9 % av 7 057 312 TRY om köparen också betalar det högsta mäklararvodet. Mindre kostnader är utelämnade: lantmäteriets serviceavgift, den auktoriserade tolken på lantmäterikontoret, reparationer, möbler och inkomstskatten på hyran, som beror på ägarens skatterättsliga hemvist. Raden för fastighetsskatt är ett antagande, eftersom det kommunala värdet för en lägenhet fastställs av Alanyas kommun och inte av marknaden, och hyran vilar på 19 annonser för 2+1, de flesta omöblerade lägenheter i äldre hus, medan priset blandar nya och gamla lägenheter.

Av de tio räkneexemplen i serien är Güller Pınarıs det lägsta, under Demirtaş (3,1 %), Cikcilli (3,9 %), Kargıcak (4,3 %), Kestel (4,5 %), Tosmur (4,6 %), Avsallar (5,2 %), Mahmutlar (5,3 %), Payallar (5,4 %) och Oba (5,9 %). En möblerad 1+1 klarar sig bättre: köpt till medianen på 5 800 000 TRY för möblerade lägenheter med ett sovrum och uthyrd för 27 500 TRY i månaden, med samma kostnader och en aidat på 1 525 TRY, skulle den ge omkring 4,6 % netto. Med omkring 130 900 USD i oktober 2026 är median-2+1 65 % av de 200 000 USD som ett uppehållstillstånd baserat på fastighet kräver, och en lägenhet som hyrs ut kan ändå inte ligga till grund för ett sådant.

Hur snabbt rör sig priser och hyror i Güller Pınarı?

Officiella siffror går inte under regionnivå: i regionen Antalya, Burdur och Isparta steg TCMB:s bostadsprisindex med 20,0 % och indexet för nya hyresgästers hyror med 23,6 % under året fram till september 2026, enligt bulletinen som publicerades den 16 oktober 2026. Den årliga konsumentprisinflationen var 29,73 % i september 2026 enligt TÜİK, så båda siffrorna var reala nedgångar, på ungefär 7,5 % för priser och 5 % för hyror. I hela Turkiet steg de två indexen med 22,3 % och 26,6 %.

Varken TCMB eller TÜİK publicerar något index för Alanya eller för en enskild stadsdel. Güller Pınarıs egna annonser ger bara en svag signal: inom samma åldersklass begärde lägenheter som lagts ut sedan den 1 juli 2026 omkring en fjärdedel mer per kvadratmeter än tidigare utlagda, 96 417 TRY mot 76 923 TRY i hus som var högst fem år gamla (42 och 21 annonser) och 59 859 TRY mot 48 611 TRY i äldre hus (33 och 20). Annonser som ligger kvar behåller priset från dagen de lades ut, så en del av skillnaden är helt enkelt inflationen sedan dess. Av de 32 hyresannonserna i urvalet från juli till början av oktober låg 22 fortfarande ute den 24 oktober. Annonsmedianerna för Güller Pınarı är en ögonblicksbild av utropspriser en enda dag, den 24 oktober 2026, och förnyas i januari 2027 med samma metod som för de andra nio stadsdelarna, så att förändringen i Güller Pınarı själv kan mätas från och med då.