Villa og lejlighed i Kargıcak, Alanya 2026: priser, husleje og opholdstilladelse

Kargıcak er en bydel i Alanya i provinsen Antalya, der strækker sig fra kysten op ad skråningen, 15,3 km ad vej sydøst for centrum og 26,8 km fra Gazipaşa-Alanya Lufthavn, næsttættest på den lufthavn, efter Demirtaş, af otte bydele i Alanya undersøgt på samme måde, og 71 % af dens 23,4 km² ligger mere end 100 m over havet. Den 20. oktober 2026 havde de 191 lejligheder til salg i Kargıcak på Emlakjet en median udbudspris på 8.650.000 TRY, omkring 155.900 EUR, og en median på 71.765 TRY pr. kvadratmeter, prisen den højeste af de otte og kvadratmeteren den næsthøjeste efter Kestel, fordi de fleste er nye lejligheder i anlæg med pool på kyststrimlen, hvor nye lejligheder inden for 200 m af havet bad om omkring 45 % mere pr. kvadratmeter end længere oppe. De 100 villaer på skråningen bad om en median på 22.175.000 TRY, omkring 399.800 EUR, og en egen pool lagde 58 % til medianen, men kun 3 af de 43 villaer, der oplyste ejerform, havde et selvstændigt skøde; resten deler grunden under en ejerlejlighedstitel. Kun 27 lejligheder og 3 villaer var annonceret til langtidsleje, med en medianleje på 28.000 TRY om måneden for en lejlighed: en møbleret 2+1 gav omkring 5,4 % bruttoafkast og i regneeksemplet omkring 4,3 % netto, og afkastet på en villa kan ikke måles. Kargıcak står stadig på migrationsmyndighedens lukningsliste fra 2022, selv om lukningens nuværende ordlyd ikke længere omfatter opholdstilladelser, og 40 % af lejlighederne og 97 af de 100 villaer bad om de 200.000 amerikanske dollar, som en opholdstilladelse baseret på ejendom kræver. Prisen er vejen, fordi de sidste 3,2 km af Alanyas østlige ringvej til Kargıcak endnu ikke er bygget, en mediansats for aidat på 3.000 TRY om måneden, den højeste af de otte, og skoven bag villaerne, hvorfra en brand nåede Kargıcak i september 2025.

Hvor ligger Kargıcak, og hvor langt er der til Alanya centrum og lufthavnene?

Kargıcak er en bydel (mahalle) i distriktet Alanya i provinsen Antalya, ved kysten sydøst for Mahmutlar og op ad skråningen, ifølge OpenStreetMaps ruteberegning den 20. oktober 2026 omkring 15,3 km ad vej fra Alanya centrum ved Güller Pınarı, 26,8 km fra Gazipaşa-Alanya Lufthavn og 144,4 km fra Antalya Lufthavn. Af de otte bydele i Alanya, der er undersøgt på samme måde, ligger Kargıcak næsttættest på Gazipaşa-Alanya Lufthavn, efter Demirtaş på 22,6 km og foran Mahmutlar på 31,3 km, og tredjelængst fra centrum, efter Demirtaş på 24,9 km og Avsallar på 24,6 km.

Kargıcak er også stor. Ifølge grænsen hos generaldirektoratet for tinglysning og matrikel (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) dækker Kargıcak 23,4 km², omkring ni gange Cikcillis areal og tæt på Mahmutlars 28,1 km². Kargıcak grænser op til Mahmutlar mod nordvest, Gözüküçüklü mod nordøst og Aliefendi, İspatlı og Seki mod sydøst. Bydelen når havet i sit sydvestlige hjørne, hvor kystvejen D-400, indkøbscentret Plumeria og de fleste lejlighedsanlæg ligger, og stiger derfra mod åsen. Ruinerne af oldtidsbyen Syedra ligger inden for samme grænse.

Kargıcak var en småby (belde) med egen kommune, indtil lov 6360, storbykommuneloven fra 2012, trådte i kraft ved kommunalvalget i marts 2014 og lagde den ind i Alanya som én bydel. Den gamle landsbykerne Köyiçi ligger omkring 1,3 km ad vej inde i landet fra kystvejen, omkring folkeskolen Kargıcak Vahapoğlu.

Den samme ruteberegning giver de strækninger, en beboer faktisk kører.

Køretiderne er ruteberegningens skøn uden trafik, så sommertrafikken kommer oven i hver linje, og startpunktet er det samme Kargıcak-punkt som i afstandene i artiklerne om Oba og Mahmutlar. Fordi D-400 har adskilte kørebaner, ændrer nogle strækninger sig med retningen: det nærmeste strandområde på OpenStreetMap ligger 0,9 km væk i den ene retning og 2,8 km i den anden. I oktober 2026 kunne der ikke findes nogen offentliggjort køreplan eller takst for kollektiv trafik mellem Kargıcak og centrum, så tiderne i tabellen gælder bil.

Alanyas østlige ringvej (Doğu Çevre Yolu) når endnu ikke Kargıcak. Transport- og infrastrukturministeriet åbnede strækningen mellem Hasbahçe og Mahmutlar den 20. december 2025, ud af planlagte 15,2 km, og de sidste 3,2 km, fra Mahmutlar til Kargıcak, var stadig i fasen med jorderhvervelse: generaldirektoratet for veje (KGM) planlagde ekspropriationsforhandlinger den 8. juli 2026, og frem til den 20. oktober 2026 var hverken udbud eller åbning meddelt. Den, der kører fra Kargıcak, tager derfor D-400 gennem Mahmutlar til ringvejen. Betalingsmotorvejen fra Serik, der skal stå færdig senest i oktober 2028, ender vest for Alanya i Telatiye ved D-400; hvad den ændrer for hver del af distriktet, er beskrevet under motorvejen Antalya-Alanya.

Hvor meget af Kargıcak ligger på skråningen?

Det meste af Kargıcak er skråning: ifølge højdemodellen Copernicus ligger 71 % af landet inden for TKGM-grænsen mere end 100 m over havet og 40 % mere end 200 m, med en medianhøjde på 164 m og et højeste punkt på 534 m. Til sammenligning ligger det højeste punkt på Cikcillis grænse omkring 238 m. Tallene kommer fra 132 jævnt fordelte punkter inden for grænsen, aflæst fra Copernicus-modellen med 90 m opløsning via tjenesten Open-Meteo den 20. oktober 2026.

De to halvdele af Kargıcak sælger forskellige boliger. Lejlighedsanlæggene samler sig på den lave kyststrimmel: af de 57 lejlighedsannoncer, der oplyste afstand til havet i overskrift eller beskrivelse, oplyste 38 højst 200 m, og 21 beskrev lejligheden som denize sıfır, lige ved havet. Villaerne klatrer op ad skråningen: de 17 villaannoncer, der oplyste afstand til havet, gav en median på 2.000 m, og kun 2 sagde 500 m eller mindre. Den gamle landsbykerne Köyiçi ligger omkring 37 m over havet, og bag den stiger terrænet stejlt. En husstand i en villa på skråningen kører for at handle, til skolen og til stranden, og de 4,4 km op til Syedra tager omkring 20 minutter ifølge ruteberegningen.

Hvem bor i Kargıcak?

TÜİK, Tyrkiets statistikbureau, talte 5.989 registrerede indbyggere i Kargıcak i sit adressebaserede folkeregister den 31. december 2022, det seneste bydelstal, der kunne bekræftes i oktober 2026, op fra 3.065 i 2017. Kargıcak er tyndt befolket for sin størrelse: omkring 256 registrerede indbyggere pr. km², mod omkring 1.890 i Mahmutlar, som havde 53.034 indbyggere på 28,1 km². Til sammenligning havde Tosmur 11.712 indbyggere i 2022, Avsallar 15.220, Cikcilli 21.449 og Oba 28.864.

Registret tæller personer med adresse i Kargıcak, så det omfatter registrerede udenlandske indbyggere, men ikke ejere af feriebolig, der bor et andet sted. Ingen officiel kilde offentliggør antallet af udenlandske indbyggere pr. bydel. Migrationsmyndigheden (Göç İdaresi Başkanlığı) nævnte dog Kargıcak i 2022 blandt de bydele, den lukkede med henvisning til tætheden af udenlandsk befolkning, sammen med Mahmutlar, Kestel og Avsallar i Alanya.

Salgsannoncerne beskriver et marked for feriebolig. Af de 191 lejligheder til salg den 20. oktober 2026 blev 179, eller 94 %, beskrevet som tomme, 9 som beboet af ejeren og 3 som udlejet, tæt på Avsallars 94,5 % og over Obas 88 % og Cikcillis 89 %. Tre ud af fire lejligheder til salg, 141 af 191, blev tilbudt møbleret, mod halvdelen i Cikcilli og 45 % i Oba, og 90 af de 100 villaer til salg stod tomme.

Hvad koster det at købe lejlighed i Kargıcak?

Lejligheder til salg i Kargıcak den 20. oktober 2026 havde en median udbudspris på 8.650.000 TRY, omkring 155.900 EUR, og en median på 71.765 TRY pr. kvadratmeter bruttoareal, omkring 1.294 EUR, prisen den højeste af de otte bydele i Alanya, der er undersøgt på samme måde, og kvadratmeteren den næsthøjeste, efter 75.909 TRY i Kestel. Medianerne kommer fra alle 191 lejlighedsannoncer, der lå på Emlakjet, en landsdækkende tyrkisk boligportal, den dag, læst annonce for annonce. Eurobeløbene bygger på købskursen for euro på 55,4677 TRY i bulletinen fra Den Tyrkiske Republiks Centralbank (TCMB) den 19. oktober 2026. Det er udbudspriser, ikke salgspriser, og forskellen mellem dem er beskrevet under forhandle boligprisen i Alanya.

To- og etværelseslejligheder udgør to tredjedele af de 191 annoncer, 68 og 60 af dem.

Tyrkiske annoncer tæller værelser som soveværelser plus stue, så en 1+1 har et soveværelse og en separat stue, og en 2+1 har to soveværelser. Bruttoarealet omfatter en andel af vægge og altaner; i udvalget var nettoarealet i median 92 % af bruttotallet. Linjen for 4+1 bygger på 14 annoncer og er derfor kun vejledende, og den høje kvadratmeterpris for 1+1 afspejler det lille areal.

Kargıcak har den næstdyreste kvadratmeter af de otte bydele, efter Kestel, selv om den hører til dem, der ligger længst fra centrum. Medianprisen pr. kvadratmeter på 71.765 TRY lå 5 % under 75.909 TRY i Kestel, målt den 21. oktober 2026, men 5 % over Obas 68.149 TRY og 10 % over Tosmurs 65.424 TRY, målt den 14. oktober 2026, 14 % over Cikcillis 63.195 TRY den 17. oktober, 22 % over Avsallars 59.000 TRY den 16. oktober, 23 % over Mahmutlars 58.289 TRY den 13. oktober og 25 % over 57.556 TRY i Demirtaş den 22. oktober. En 2+1 i Kargıcak bad om 29 % mere end i nabobydelen Mahmutlar, hvor median-2+1 bad om 5.905.000 TRY.

Annoncer lagt op siden den 1. juli 2026 bad om 7.743.000 TRY for en 2+1, på linje med hele udvalget. De fleste annoncer blev lagt op i 2026, men 19 havde ligget ude siden 2025 eller tidligere, og en lejlighed, der stadig er til salg efter et år, er ikke solgt til udbudsprisen.

Hvor meget lægger nærheden til havet på en lejlighed i Kargıcak?

I bygninger op til fem år bad lejligheder i Kargıcak, der var beskrevet som højst 200 m fra havet, i oktober 2026 om en median på 101.837 TRY pr. kvadratmeter, omkring 45 % mere end de 70.000 TRY, der blev bedt om længere oppe. Sammenligningen holder bygningens alder fast, så forskellen er ikke en nybygningspræmie: den bygger på 25 annoncer inden for 200 m og 15 længere væk, der oplyste en afstand og lå i bygninger op til fem år. I ældre bygninger bad de 13 lejligheder inden for 200 m af havet om en median på 76.000 TRY.

Anlæggene lige ved havet gør Kargıcaks gennemsnit dyrt. Af de 38 annoncer, der placerede havet inden for 200 m, lå 25 i bygninger op til fem år, og 21 beskrev lejligheden som lige ved havet. Afstandene er mæglernes egne beskrivelser, ikke målinger, så en køber bør kontrollere gangvejen til stranden på stedet, også om den krydser D-400.

Bygningens alder og prisen

Lejlighedsmassen i Kargıcak er ung, og prisen pr. kvadratmeter falder for hver aldersgruppe: 115 af de 191 lejligheder til salg, 60 %, lå i bygninger op til fem år, 29 af dem nye. Andelen ligger tæt på Obas 64 %, under Avsallars 85 % og klart over Mahmutlars 40 %, Tosmurs 14 % og Cikcillis 7 %.

Nye lejligheder bad om omkring 57 % mere pr. kvadratmeter end lejligheder i bygninger på 16 til 20 år, og prisen falder for hver aldersgruppe. Bygningens alder betyder også noget for jordskælvssikkerheden. Den gældende tyrkiske jordskælvsforordning for bygninger (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trådte i kraft den 1. januar 2019, og om den gjaldt, afgøres af datoen for byggetilladelsen, ikke af det år, bygningen blev færdig. De 36 lejligheder i bygninger ældre end ti år blev derfor bygget efter de ældre regler; det gør dem ikke usikre, men før køb af en af dem er en konstruktionsgennemgang værd at bestille.

Hvad koster en villa i Kargıcak?

Villaer til salg i Kargıcak den 20. oktober 2026 havde en median udbudspris på 22.175.000 TRY, omkring 399.800 EUR, og en median på 80.051 TRY pr. kvadratmeter bruttoareal, omkring 1.443 EUR, og den typiske villa med tre soveværelser på 229 m² bad om 20.500.000 TRY. Medianerne kommer fra 100 af de 108 villaannoncer på Emlakjet den dag; de øvrige 8, med bruttoarealer fra 710 m² til 2.000 m² og priser fra 28,5 millioner til 193 millioner TRY, er holdt uden for som yderpunkter.

Villaer med tre soveværelser udgør halvdelen af udvalget.

En egen pool er den største enkeltstående prisforskel. I oktober 2026 bad de 53 villaer, hvis beskrivelse nævnte en privat pool, om en median på 29.300.000 TRY, omkring 528.200 EUR, mod 18.500.000 TRY, omkring 333.500 EUR, for de 47 uden, 58 % mere. Poolvillaerne er også større, median 333 m² mod 270 m², så pr. kvadratmeter er forskellen 30 %: 92.394 TRY mod 70.909 TRY.

Halvdelen af villaerne til salg, 50 af 100, lå i bygninger op til fem år, og de 21 nye bad i oktober 2026 om en median på 100.000 TRY pr. kvadratmeter. De fleste villaer havde to etager (71) eller tre (27), 80 blev tilbudt møbleret, og 16 oplyste gulvvarme. En tredjedel af villaerne, 33, lå i en site (et indhegnet boligområde), og de bad om en median på 19.600.000 TRY mod 24.800.000 TRY for de 67 udenfor. Spredningen er stor: 30 villaer bad om mindre end 300.000 EUR, halvdelen mindre end 400.000 EUR og 8 mere end 1.000.000 EUR.

Kargıcak er den første af de otte undersøgte bydele i Alanya med et villamarked, der er stort nok til at måle; Kestel havde 10 villaannoncer den 21. oktober 2026 og Demirtaş 7 den 22. oktober, for få til en median, og de andre fem udvalg omfatter kun lejligheder, så villatallene har intet modstykke efter samme metode. Villaannoncerne beskriver ofte havudsigt, 48 af 100, men udsigt er en påstand i annoncen, ikke noget, dataene kan efterprøve.

Har en villa i Kargıcak et selvstændigt skøde?

Som regel ikke: af de 43 villaannoncer, der oplyste ejerform den 20. oktober 2026, oplyste kun 3 müstakil tapu, skødet til et fritliggende hus på egen grund, mens 24 oplyste kat mülkiyeti (fuld ejerlejlighedsret) og 16 kat irtifakı (ejerlejlighedsretten i byggefasen). Under begge ejerlejlighedstitler er en villa en selvstændig enhed i en større ejendom, og grunden under den deles med ejendommens øvrige ejere.

Ordet i annoncen afgør ikke spørgsmålet. Af de 100 villaannoncer brugte 64 ordet müstakil, fritliggende, og af de 25 blandt dem, der oplyste ejerform, stod 23 på kat mülkiyeti eller kat irtifakı. Et indhegnet område er heller ikke målestokken: af de 22 villaer uden for en site, der oplyste ejerform, stod 20 alligevel på en ejerlejlighedstitel. Feltet for ejerform udfyldes af den mægler, der lægger annoncen op, så det dokument, der skal læses, er selve skødet.

Ejerlejlighedsloven (Kat Mülkiyeti Kanunu, lov 634) fastsætter i fire regler, hvad en ejerlejlighedstitel betyder for en villaejer.

• Delt grund: ejerne ejer ejendommens fællesarealer, grunden medregnet, sammen i forhold til deres andele i grunden (arsa payı), efter artikel 16.
• Delte haver: gårdspladser og alt, der er nødvendigt til fælles brug, regnes som fællesarealer efter artikel 4, medmindre skødet og forvaltningsplanen tildeler en have eller en pool til én villa.
• Samtykke til at bygge: at bygge, installere eller ændre noget på fællesarealerne, som en ny pool eller en tilbygning, kræver skriftligt samtykke fra fire femtedele af alle ejerne, efter artikel 19.
• Bindende forvaltningsplan: forvaltningsplanen (yönetim planı) fastsætter, hvordan ejendommen bruges, og binder hver ejer, og en ændring kræver fire femtedele af ejerne, efter artikel 28.

Kat irtifakı tilføjer en anden kontrol. Efter samme lov omdannes kat irtifakı til kat mülkiyeti på grundlag af ibrugtagningstilladelsen (yapı kullanma izin belgesi, kaldet iskan), der udstedes for hele anlægget, og 3 af de 16 villaer på kat irtifakı var 11, 16 og 26 år gamle. Den, der vil have en villa med egen grund, bør spørge efter müstakil tapu før fremvisningen, og den, der er tilfreds med en villa i et anlæg, bør læse forvaltningsplanen, før kontrakten underskrives. Hvad hver ejerform betyder for en køber, er beskrevet under typer af skøde i Tyrkiet.

Hvad koster det at leje i Kargıcak?

Lejligheder i Kargıcak, der var annonceret til langtidsleje den 20. oktober 2026, havde en median udbudt husleje på 28.000 TRY om måneden, omkring 505 EUR, med 22.500 TRY for en 1+1 og 35.000 TRY for en 2+1. Medianerne kommer fra alle 27 lejeannoncer for lejligheder i Kargıcak på Emlakjet den dag, et lille lejemarked ved siden af 191 lejligheder og 100 villaer til salg.

De to øvrige lejligheder den 20. oktober 2026 var en 3+1 til 60.000 TRY og en 4+1 til 40.000 TRY. For alle størrelser bad Kargıcak om en median på 318 TRY i husleje pr. kvadratmeter, på niveau med Oba og over de 270 til 273 TRY i Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar og Avsallar. En 2+1 bad om 35.000 TRY i Kargıcak, mod 33.750 TRY i Oba, 30.000 TRY i Cikcilli, 29.000 TRY i Avsallar og 25.000 TRY i Tosmur og Mahmutlar.

Villaer mangler næsten helt på markedet for langtidsleje. Den 20. oktober 2026 var kun 3 villaer til leje i Kargıcak: en møbleret 2+1 på 179 m² med egen pool til 41.000 TRY om måneden, en 3+1 på 300 m² til 75.000 TRY og en 5+2 på 280 m² til 10.000 TRY, langt under de to andre. Tre annoncer giver ingen median, så en villaleje for Kargıcak kan ikke angives ud fra markedet.

Lejeannoncer i Kargıcak ligger ude i ugevis. Af de 19 annoncer fra Kargıcak i udvalget fra juli til begyndelsen af oktober 2026, der blev brugt til leveomkostninger i Alanya, lå 15 stadig ude den 20. oktober; enten blev lejlighederne ikke udlejet, eller også blev annoncerne liggende efter udlejningen. Af de 16 lejeannoncer, der oplyste depositum, bad 12 om én måneds leje, og de 15, der oplyste aidat, den månedlige fællesudgift, gav en median på 3.000 TRY.

Hvilket lejeafkast kan en lejlighed i Kargıcak give?

En møbleret toværelseslejlighed i Kargıcak gav omkring 5,4 % brutto lejeafkast ved udbudspriser og udbudte huslejer i oktober 2026, og en møbleret etværelseslejlighed omkring 6,3 % på et lille lejeudvalg, mens afkastet på en villa ikke kan måles, fordi kun tre villaer var til leje. Bruttoafkast er her tolv måneders median udbudt husleje divideret med median udbudspris for samme lejlighedstype.

Møblerne ændrer huslejen for en etværelseslejlighed i Kargıcak, ikke prisen. I oktober 2026 bad en møbleret 1+1 om 4.985.000 TRY ved køb og en umøbleret om 4.970.000 TRY, begge i unge bygninger, i median tre år og et år gamle, men de møblerede 1+1 bad om 26.000 TRY i månedlig husleje mod 15.000 TRY for de umøblerede, hvoraf seks var lejligheder på 45 til 65 m² i bygninger op til tre år gamle. For en køber, der vil udleje en 1+1, løfter møblerne bruttoafkastet fra omkring 3,6 % til 6,3 %.

To forbehold gælder for hver linje. Begge tal er udbudspriser, så det faktiske afkast afhænger af, hvad en køber betaler, og hvad en lejer skriver under på. Den møblerede 2+1 er den mest solide linje med ni huslejer; linjerne for 1+1 bygger på fem og syv huslejer og den umøblerede 2+1 på fire, så en ny annonce kan flytte enhver af dem et halvt procentpoint eller mere. Den møblerede 2+1 placerer Kargıcak over Cikcillis 4,3 % og lige under Tosmurs 5,5 % for samme type, og den møblerede 1+1 under Obas 7,4 %, Mahmutlars 6,9 % og Avsallars 6,7 %.

Nettoafkastet er lavere. Aidat, ejendomsskat, DASK-jordskælvsforsikringen og de måneder, en lejlighed står tom mellem lejere, trækkes fra huslejen, og regneeksemplet for en møbleret 2+1 gennemgår de poster. Lejeindtægter beskattes også i Tyrkiet, med forskellige regler for personer bosat i og uden for landet.

Kortvarig ferieudlejning er et særskilt regelsæt. Efter lov 7464 om turistudlejning af boliger kræver udlejning af en bolig i perioder op til 100 dage en tilladelse fra kultur- og turismeministeriet, og ansøgningen skal indeholde en enstemmig beslutning fra alle ejere i den bygning, lejligheden ligger i. Forfatningsdomstolen afviste et søgsmål mod reglen den 25. december 2025, i en afgørelse offentliggjort i den officielle lovtidende den 2. april 2026. I Kargıcak, hvor halvdelen af lejlighederne til salg ligger i bygninger på fem etager, og 157 af 191 annoncer nævner en pool, kræver ferieudlejning skriftligt samtykke fra hver ejer i bygningen.

Den regionale tendens er foreløbig til udlejers fordel. I regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMB's indeks for nye lejeres husleje med 23,6 % i året frem til september 2026, mens dens boligprisindeks steg med 20,0 %.

Kan udlændinge få opholdstilladelse på en adresse i Kargıcak i 2026?

En opholdstilladelse på en adresse i Kargıcak hindres ikke længere af bydelslukningen, som migrationsmyndigheden nu formulerer den, men en opholdstilladelse baseret på ejendom kræver stadig en bolig til mindst 200.000 amerikanske dollar, som ejeren selv bor i, og den 20. oktober 2026 bad 76 af de 191 lejligheder til salg, 40 %, og 97 af de 100 villaer om så meget. Lukningen er ændret, værdikravet er ikke, og i Kargıcak klarer langt flere boliger kravet end i Mahmutlar eller Avsallar.

Kargıcak er den første post for Alanya på listen over 1.169 bydele lukket fra den 1. juli 2022, linje 145 i den vedhæftede fil, efterfulgt af Mahmutlar, Kestel og Avsallar. Frem til mindst april 2026 sagde myndighedens meddelelse, at de opførte bydele var lukket for opholdstilladelser såvel som for registreringer af beskyttelse. Mellem april og september 2026 omformulerede myndigheden sin nationale lukningsmeddelelse, som ikke længere nævner opholdstilladelser blandt de procedurer, lukningen omfatter; den nævner nu registreringer af midlertidig og international beskyttelse og skift af provins for beskyttede personer. Siden, der blev kontrolleret den 20. oktober 2026, har den nye ordlyd, og listen fra 2022 er stadig vedhæftet. Datoer og arkiverede kopier er beskrevet i artiklen om Avsallar, en anden opført bydel.

Myndigheden har ikke offentliggjort nogen særskilt meddelelse om, at begrænsningen er ophævet, så hver ansøgning afgøres stadig på sine egne dokumenter. Listen, og hvad den omfatter, kan ændres igen ved administrativ beslutning, som det skete i 2022.

Værdikravet er det, de fleste små lejligheder i Kargıcak falder på, og som næsten hver villa klarer. Myndighedens liste over dokumenter til en kortvarig opholdstilladelse, offentliggjort på ansøgningssiden e-İkamet, kræver, at en bolig, der bruges til en tilladelse baseret på ejerskab, var mindst 200.000 amerikanske dollar værd i tyrkiske lira på erhvervelsesdatoen, og at den bruges som udlændingens egen bolig, ikke udlejes eller giver anden indtægt. Med TCMB's købskurs for dollar den 19. oktober 2026, 49,4632 TRY, lå grænsen på omkring 9.893.000 TRY. De 76 lejligheder over den var 37 af de 47 3+1, 12 af de 14 4+1, 22 af de 68 2+1, 4 af de 60 1+1 og én 3+2. Median-2+1 bad om 7.610.000 TRY, omkring 153.900 amerikanske dollar, cirka 77 % af grænsen, og medianvillaen med tre soveværelser omkring 414.500 amerikanske dollar. Kargıcaks 40 % for lejligheder er det samme som Cikcillis og kan sammenlignes med omkring 27 % i Oba og Tosmur, 14 % i Mahmutlar og 3 % i Avsallar.

Antalya-provinsens migrationsmyndigheds egen side havde stadig den ældre ordlyd, opholdstilladelser medregnet, da den blev kontrolleret den 20. oktober 2026, og ingen særskilt meddelelse om ændringen er offentliggjort. Den sikre rækkefølge er derfor stadig at spørge provinsens migrationsmyndighed skriftligt, om en første ansøgning om opholdstilladelse på netop den adresse ville blive accepteret, og at gøre svaret til en betingelse for købet. Hvordan selve ansøgningen foregår, er beskrevet under opholdstilladelse.

Hvordan ser boligmassen ud i Kargıcak?

Lejlighederne i Kargıcak er nye, mellemhøje og i feriestil: 60 % af lejlighederne til salg lå i bygninger op til fem år, halvdelen i bygninger på fem etager, 82 % af annoncerne nævnte en pool og 74 % var møbleret, mens 58 % af annoncerne, der oplyste ejerform, stadig havde kat irtifakı, titlen i byggefasen. Detaljesiderne for de 191 salgsannoncer den 20. oktober 2026 giver profilen, og den ligner af de seks undersøgte bydele mest Obas.

Af de 191 annoncer i Kargıcak lå 97 i bygninger på fem etager, 150 oplyste elevator, 166 en parkeringsplads, åben eller overdækket, og 62 placerede lejligheden i en site. Ingen oplyste naturgas som opvarmning. De 48 salgsannoncer, der oplyste aidat i oktober 2026, gav en median på 3.000 TRY om måneden, den højeste af de otte bydele, mod 2.500 TRY i Kestel, 2.100 TRY i Oba, 1.900 TRY i Demirtaş, 1.875 TRY i Avsallar, 1.700 TRY i Cikcilli og 1.500 TRY i Tosmur og Mahmutlar, og 137 af de 191 annoncer beskrev lejligheden som egnet til boliglån.

I en ung boligmasse er kat irtifakı almindeligt og i sig selv ikke et varselstegn, men det skal stadig kontrolleres. Af de 100 annoncer, der oplyste titlen som kat irtifakı eller kat mülkiyeti, oplyste 58 kat irtifakı, heraf 38 af de 66 i bygninger op til fem år og 10 af de 17 i bygninger på seks til ti år. Efter ejerlejlighedsloven omdannes kat irtifakı til kat mülkiyeti på grundlag af den ibrugtagningstilladelse, der udstedes for hele bygningen. En bygning, der blev færdig for mere end fem år siden og stadig står på kat irtifakı, mangler som regel en registreret ibrugtagningstilladelse, og det er en grund til at spørge hvorfor, før et bud afgives.

Hvordan er hverdagen i Kargıcak: marked, hospital, skole, hav?

Hverdagen i Kargıcak foregår på kyststrimlen: et indkøbscenter, seks supermarkeder i kæder og to apoteker ligger i bydelen, men ugemarkedet, private klinikker og de fleste andre tjenester er i Mahmutlar, og det nærmeste statslige hospital ligger 12,5 km væk. De nævnte steder er dem, der var registreret på OpenStreetMap i oktober 2026 og ligger inden for TKGM-grænsen, med vejlængder fra Kargıcak-punktet ved kystvejen.

• Ugemarkedet: ingen markedsdag for Kargıcak selv kunne bekræftes i oktober 2026. Det nærmeste friluftsmarked (pazar) er Mahmutlars tirsdagsmarked nær Barış Caddesi, 2,9 km væk, som OpenStreetMap angiver som åbent 09:00 til 19:00; Mahmutlar har også et lørdagsmarked i centrum. En boligannonce, der nævner et "tirsdagsmarked" for Kargıcak, mener efter al sandsynlighed det samme marked.
• Sundhed: der er ikke registreret noget hospital eller familiesundhedscenter (aile sağlığı merkezi) i Kargıcak, og i oktober 2026 kunne der ikke findes noget statsligt hospital i Kargıcak, selv om søgninger ofte spørger efter et. ALKÜ Alanya undervisnings- og forskningshospital, det statslige universitetshospital, ligger 12,5 km væk i Oba, omkring 16 minutter uden trafik. En privat poliklinik ligger 3,4 km væk i Mahmutlar, og OpenStreetMap registrerer to apoteker i Kargıcak. Hvilken praktiserende læge der gælder for en adresse, bekræftes bedst hos muhtar, den valgte bydelsleder.
• Indkøb: indkøbscentret Plumeria ligger 0,6 km fra punktet ved kystvejen, og de seks kædebutikker i Kargıcak (en A101, en Migros Jet, to Migros, en Şok og en BİM) ligger alle på kyststrimlen. OpenStreetMap registrerer yderligere 22 supermarkeder inden for 3 km, de fleste på Barbaros Caddesi og Atatürk Caddesi i Mahmutlar.
• Skoler: folkeskolen Kargıcak Vahapoğlu İlkokulu ligger i den gamle landsbykerne Köyiçi, 1,3 km fra kystvejen, på en grund, som ejendomsregistret beskriver som to skoler. Familier bør bekræfte skolepladser på hvert trin hos distriktets uddannelsesdirektorat i Alanya (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Havet: Kargıcaks kyst er det sydvestlige hjørne langs D-400, hvor 38 lejlighedsannoncer placerede havet inden for 200 m. Fra villaerne på skråningen var den oplyste afstand i median 2 km.
• Skråningen: 71 % af Kargıcak ligger mere end 100 m over havet, og ingen offentliggjort buskøreplan kunne findes, så en husstand på skråningen har brug for bil.
• Syedra: ruinerne af oldtidsbyen Syedra, med et teater, bade, cisterner og en kirke på OpenStreetMap, ligger inden for Kargıcaks grænse, 4,4 km ad vej fra kysten og omkring 20 minutter i bil.

Taksterne for el og vand og priserne i supermarkederne er de samme som i resten af Alanya, så leveomkostningerne i Kargıcak adskiller sig fra resten af distriktet først og fremmest i husleje, aidat og udgiften til en bil. Flere butikker, markederne og et bredere udbud af tjenester findes i Mahmutlar, Kargıcaks nabo mod nordvest.

Hvad er ulemperne ved at bo i Kargıcak?

De vigtigste ulemper ved Kargıcak er afstanden til centrum, så længe ringvejen ikke er færdig, en skråning, hvor bil er nødvendig, risikoen for skovbrand, navnet på lukningslisten fra 2022, de højeste udbudspriser og fællesudgifter af de otte undersøgte bydele, et tyndt lejemarked næsten uden villaer til leje og villatitler, der sjældent er selvstændige. Ingen af dem udelukker Kargıcak, men hver af dem ændrer, hvad en køber bør kontrollere.

• Afstand: Alanya centrum ligger 15,3 km væk, omkring 19 minutter uden trafik, og de sidste 3,2 km af den østlige ringvej, fra Mahmutlar til Kargıcak, var ikke åbnet i oktober 2026.
• Skråningen: 71 % af bydelen ligger over 100 m, villaerne ligger ifølge annoncernes egne tal i median 2 km fra havet, og ingen køreplan for kollektiv trafik kunne findes.
• Skovbrand: en brand, der brød ud omkring kl. 22.40 den 18. september 2025 i Aliefendi, Kargıcaks nabo, bredte sig via İspatlı ind i Kargıcak. Antalyas regionale skovdirektorat opgjorde den skadede skov til 300 hektar, da branden var under kontrol den 20. september. Muhtar i Kargıcak sagde til nyhedsbureauet DHA den 19. september, at næsten 50 villaer i Kargıcak var blevet evakueret, og DHA meldte ingen dødsfald, men skader på to villaer under opførelse, et havehus og et køretøj.
• Lukningslisten: Kargıcak står stadig på listen fra 2022, og provinsens migrationsmyndighed brugte den ældre ordlyd på sin egen side den 20. oktober 2026.
• Pris og fællesudgifter: i oktober 2026 var medianprisen på 8.650.000 TRY og median aidat på 3.000 TRY om måneden de højeste af de otte bydele, der er undersøgt på samme måde, og medianen på 71.765 TRY pr. kvadratmeter den næsthøjeste, efter Kestel.
• Tyndt lejemarked: 27 lejligheder og 3 villaer var annonceret til langtidsleje, mod 191 lejligheder og 100 villaer til salg.
• Titler: kun 3 af de 43 villaer, der oplyste ejerform, havde en selvstændig titel, og 58 % af de lejligheder, der oplyste en titel, stod stadig på kat irtifakı.
• Afstand til hospital: det nærmeste statslige hospital ligger 12,5 km væk i Oba.

Hver af dem kan kontrolleres, før et bud afgives. Ejerformen, ibrugtagningstilladelsen, forvaltningsplanen og vejen fra boligen til kysten hører til de kontroller, der er beskrevet for en besigtigelsestur for at købe lejlighed i Alanya, og den, der ser på en villa på skråningen, bør også spørge, om grunden grænser op til skov.

Hvem passer Kargıcak til, og hvordan klarer det sig over for Mahmutlar, Oba, Tosmur, Cikcilli og Avsallar?

Kargıcak passer til købere, der vil have en ny lejlighed i et anlæg med pool tæt på havet eller en villa på skråningen, som kører bil og flyver via Gazipaşa-Alanya Lufthavn, med 26,8 km og tættere end fra alle de otte undersøgte bydele undtagen Demirtaş; for en køber, der har brug for opholdstilladelse baseret på ejendom, passer det kun med skriftlig bekræftelse for adressen, fordi Kargıcak stadig står på lukningslisten fra 2022. To ud af fem lejligheder og næsten hver villa klarede værdikravet på 200.000 amerikanske dollar i oktober 2026.

Salgspriserne blev indsamlet for Kargıcak den 20. oktober, for Cikcilli den 17. oktober, for Avsallar den 16. oktober, for Oba og Tosmur den 14. oktober, for Mahmutlar den 13. oktober, for Kestel den 21. oktober og for Demirtaş den 22. oktober 2026. Huslejerne for Kargıcak, Cikcilli, Avsallar, Tosmur, Kestel og Demirtaş er alle annoncer, der lå ude på indsamlingsdagen; dem for Oba og Mahmutlar kommer fra annoncer lagt op mellem juli og oktober 2026. Afstandene er målt til samme punkt ved Güller Pınarı og til samme lufthavnspunkt. Kun Kargıcak havde villaer nok til salg til at måle, så villamarkedet har intet modstykke i sammenligningen.

Med disse tal passer Kargıcak til en køber, der skal bruge boligen til lange ophold og vil have enten en ny lejlighed ved havet eller plads og pool på skråningen, og som accepterer vejen ind til Alanya. Det passer dårligere til en investor, der køber for at udleje og finder højere afkast på etværelseslejligheder i Oba, Mahmutlar eller Avsallar, til en køber uden bil eller til en køber, der vil have hospitalet og centrum inden for få minutter, hvilket Cikcilli, Oba og Tosmur tilbyder. Den, der vil have en fritliggende villa med selvstændigt skøde, må regne med at lede: i udvalget på 100 oplyste tre den titel.

Regneeksempel: købe og udleje en møbleret 2+1 i Kargıcak

En møbleret toværelseslejlighed købt til median udbudspris i oktober 2026 på 7.765.000 TRY og udlejet til median udbudt husleje på 35.000 TRY om måneden ville give omkring 4,3 % om året netto, før indkomstskat, hvis køberen betaler hele tinglysningsafgiften og intet mæglersalær. Beregningen bruger medianerne fra annonceudvalgene og de afgifter, der gælder i 2026, fuldt beskrevet under købsomkostninger i Tyrkiet. En møbleret 2+1 bruges, fordi 2+1 er den største gruppe blandt lejlighederne til salg, 68 af 191, og blandt lejelejlighederne, 13 af 27, og fordi den møblerede 2+1 har det største lejeudvalg, ni annoncer.

Med priserne i oktober 2026 er nettoindkomsten på 348.058 TRY 4,3 % af et udlæg på 8.075.600 TRY og 4,1 % af 8.448.320 TRY, hvis køberen også betaler det højeste mæglersalær. Mindre omkostninger er udeladt: tinglysningskontorets servicegebyr, den edsvorne tolk på tinglysningskontoret, reparationer, udskiftning af møbler og indkomstskatten på huslejen, som afhænger af ejerens skattemæssige hjemsted. Linjen for ejendomsskat er en antagelse, fordi en lejligheds kommunale værdi fastsættes af Alanya Kommune, ikke af markedet, og huslejen bygger på ni annoncer for møblerede 2+1.

Samme beregning giver omkring 4,8 % for en møbleret 1+1, med medianerne i oktober 2026 på 4.985.000 TRY og 26.000 TRY om måneden fra fem huslejer, og omkring 3,8 % for en umøbleret 2+1. Regneeksemplerne for Oba (5,9 %), Mahmutlar (5,3 %), Avsallar (5,2 %) og Tosmur (4,6 %) gav højere tal og Cikcillis (3,9 %) lavere, så til udlejning ligger Kargıcak i midten. Med omkring 157.000 amerikanske dollar ligger den møblerede 2+1 under de 200.000 amerikanske dollar, som en opholdstilladelse baseret på ejendom kræver, og en udlejet lejlighed kan under alle omstændigheder ikke være grundlag for en sådan.

En villa kan ikke regnes på samme måde, fordi Kargıcak ikke har noget villalejemarked at måle. Købssiden for medianvillaen med tre soveværelser, til udbudsprisen i oktober 2026 på 20.500.000 TRY, bliver tre linjer.

Med omkring 414.500 amerikanske dollar i oktober 2026 klarer medianvillaen med tre soveværelser værdikravet for opholdstilladelse mere end to gange, forudsat at ejeren selv bor i den. Driftsudgifterne varierer mere end for en lejlighed: de 8 villaannoncer, der oplyste aidat, gav beløb fra 2.150 TRY til 16.000 TRY om måneden, og DASK-præmien stiger med bruttoarealet.

Hvor hurtigt bevæger priser og lejer sig i Kargıcak?

Officielle tal går ikke under regionsniveau: i regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMB's boligprisindeks med 20,0 % og indekset for nye lejeres husleje med 23,6 % i året frem til september 2026, ifølge den bulletin, der blev offentliggjort den 16. oktober 2026. Den årlige forbrugerprisinflation var 29,73 % i september 2026 ifølge TÜİK, så begge tal var reale fald, på omkring 7,5 % for priser og 5 % for huslejer. I hele Tyrkiet steg de to indeks med 22,3 % og 26,6 %.

Hverken TCMB eller TÜİK offentliggør et indeks for Alanya eller for en enkelt bydel. Annoncemedianerne for Kargıcak er et øjebliksbillede af udbudspriser på én dag, den 20. oktober 2026, og fornyes i januar 2027 med samme metode som for Oba, Tosmur, Mahmutlar, Avsallar og Cikcilli, så ændringen i Kargıcak selv kan måles fra da af.