Villa ou appartement à Kargıcak, Alanya 2026 : prix, loyers et titre de séjour

Kargıcak est un quartier d'Alanya, dans la province d'Antalya, qui monte de la côte vers la colline, à 15,3 km par la route au sud-est du centre et à 26,8 km de l'aéroport de Gazipaşa-Alanya, le deuxième plus proche de cet aéroport, après Demirtaş, parmi huit quartiers d'Alanya étudiés avec la même méthode, et 71 % de ses 23,4 km² se trouvent à plus de 100 m au-dessus de la mer. Le 20 octobre 2026, les 191 appartements à vendre à Kargıcak sur Emlakjet affichaient un prix demandé médian de 8 650 000 TRY, environ 155 900 EUR, et une médiane de 71 765 TRY le mètre carré, le prix le plus élevé des huit et le mètre carré le deuxième après Kestel, parce que la plupart sont des appartements neufs dans des résidences avec piscine sur la bande côtière, où les appartements neufs situés à moins de 200 m de la mer demandaient environ 45 % de plus au mètre carré que ceux situés plus haut. Les 100 villas de la colline demandaient une médiane de 22 175 000 TRY, environ 399 800 EUR, et une piscine privée ajoutait 58 % à la médiane, mais seules 3 des 43 villas indiquant leur type de titre avaient un titre de maison individuelle sur son propre terrain ; les autres partagent le terrain sous un régime de copropriété. Seuls 27 appartements et 3 villas étaient proposés en location longue durée, avec un loyer médian de 28 000 TRY par mois pour un appartement : un 2+1 meublé affichait un rendement brut d'environ 5,4 % et, dans l'exemple chiffré, un rendement net d'environ 4,3 %, et le rendement d'une villa ne peut pas être mesuré. Kargıcak figure toujours sur la liste de fermeture de 2022 de la Direction de la gestion des migrations, même si la formulation actuelle de la fermeture ne vise plus les titres de séjour, et 40 % des appartements et 97 des 100 villas demandaient les 200 000 dollars américains qu'exige un titre de séjour fondé sur la propriété. Le prix à payer est la route, car les 3,2 derniers kilomètres du périphérique Est d'Alanya jusqu'à Kargıcak ne sont pas encore construits, un aidat médian de 3 000 TRY par mois, le plus élevé des huit, et la forêt derrière les villas, d'où un incendie a atteint Kargıcak en septembre 2025.

Où se trouve Kargıcak, et à quelle distance du centre d'Alanya et des aéroports ?

Kargıcak est un quartier (mahalle) du district d'Alanya, dans la province d'Antalya, sur la côte au sud-est de Mahmutlar et en remontant la colline, à environ 15,3 km par la route du centre d'Alanya à Güller Pınarı, à 26,8 km de l'aéroport de Gazipaşa-Alanya et à 144,4 km de l'aéroport d'Antalya, selon les itinéraires OpenStreetMap mesurés le 20 octobre 2026. Parmi les huit quartiers d'Alanya étudiés avec la même méthode, Kargıcak est le deuxième plus proche de l'aéroport de Gazipaşa-Alanya, après Demirtaş à 22,6 km et devant Mahmutlar à 31,3 km, et le troisième plus éloigné du centre, après Demirtaş à 24,9 km et Avsallar à 24,6 km.

Kargıcak est aussi vaste. Selon la limite de la Direction générale du cadastre et de la publicité foncière (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM), Kargıcak couvre 23,4 km², environ neuf fois la superficie de Cikcilli et près des 28,1 km² de Mahmutlar. Kargıcak est bordé par Mahmutlar au nord-ouest, par Gözüküçüklü au nord-est et par Aliefendi, İspatlı et Seki au sud-est. Le quartier atteint la mer à son angle sud-ouest, où passent la route côtière D-400 et où se trouvent le centre commercial Plumeria et la plupart des résidences, puis monte vers la crête. Les ruines de la cité antique de Syedra se trouvent dans la même limite.

Kargıcak était un bourg (belde) doté de sa propre municipalité jusqu'à ce que la loi 6360, la loi de 2012 sur les municipalités métropolitaines, entre en vigueur aux élections locales de mars 2014 et le rattache à Alanya comme un seul quartier. L'ancien cœur du village, Köyiçi, se trouve à environ 1,3 km par la route à l'intérieur des terres depuis la route côtière, autour de l'école primaire Kargıcak Vahapoğlu.

Les mêmes itinéraires donnent les distances qu'un habitant parcourt réellement.

Les temps de trajet sont des estimations du service d'itinéraires sans circulation, si bien que la circulation estivale s'ajoute à chaque ligne, et le point de départ est le même point de Kargıcak que pour les distances des articles sur Oba et Mahmutlar. Comme la D-400 a des chaussées séparées, certaines distances changent avec le sens : la zone de plage la plus proche cartographiée sur OpenStreetMap se trouve à 0,9 km dans un sens et à 2,8 km dans l'autre. En octobre 2026, aucun horaire ni tarif publié de transport public entre Kargıcak et le centre n'a pu être trouvé, si bien que les temps du tableau valent pour la voiture.

Le périphérique Est d'Alanya (Doğu Çevre Yolu) n'atteint pas encore Kargıcak. Le ministère des Transports et des Infrastructures a ouvert le tronçon entre Hasbahçe et Mahmutlar le 20 décembre 2025, sur 15,2 km prévus, et les 3,2 derniers kilomètres, de Mahmutlar à Kargıcak, en étaient encore à l'acquisition des terrains : la Direction générale des routes (KGM) a fixé des négociations d'expropriation au 8 juillet 2026, et au 20 octobre 2026 ni appel d'offres ni ouverture n'avaient été annoncés. Un conducteur partant de Kargıcak prend donc la D-400 à travers Mahmutlar jusqu'au périphérique. L'autoroute à péage venant de Serik, qui doit être achevée d'ici octobre 2028, se terminera à l'ouest d'Alanya, à Telatiye, sur la D-400 ; ce qu'elle change pour chaque partie du district est expliqué sous autoroute Antalya-Alanya.

Quelle part de Kargıcak se trouve sur la colline ?

Kargıcak est surtout une colline : selon le modèle d'élévation Copernicus, 71 % du terrain situé dans sa limite TKGM se trouve à plus de 100 m au-dessus du niveau de la mer et 40 % à plus de 200 m, avec une altitude médiane de 164 m et un point culminant à 534 m. À titre de comparaison, le point le plus haut de la limite de Cikcilli se situe vers 238 m. Les chiffres proviennent de 132 points répartis uniformément dans la limite, lus dans le modèle Copernicus à 90 m de résolution via le service Open-Meteo le 20 octobre 2026.

Les deux moitiés de Kargıcak vendent des logements différents. Les résidences se concentrent sur la bande côtière basse : sur les 57 annonces d'appartements qui indiquaient une distance à la mer dans le titre ou la description, 38 indiquaient 200 m ou moins, et 21 décrivaient l'appartement comme denize sıfır, en bord de mer. Les villas montent sur la colline : les 17 annonces de villas indiquant une distance à la mer donnaient une médiane de 2 000 m, et seules 2 indiquaient 500 m ou moins. L'ancien cœur du village, Köyiçi, se trouve à environ 37 m au-dessus de la mer, et le terrain monte fortement derrière lui. Un ménage installé dans une villa sur la colline prend la voiture pour les courses, l'école et la plage, et les 4,4 km de montée jusqu'à Syedra prennent environ 20 minutes selon le service d'itinéraires.

Qui habite à Kargıcak ?

Le TÜİK, l'institut statistique turc, a compté 5 989 habitants enregistrés à Kargıcak dans son registre de population fondé sur l'adresse au 31 décembre 2022, le chiffre de quartier le plus récent qui ait pu être confirmé en octobre 2026, contre 3 065 en 2017. Kargıcak est peu peuplé pour sa taille : environ 256 habitants enregistrés par km², contre environ 1 890 à Mahmutlar, qui comptait 53 034 habitants sur 28,1 km². À titre de comparaison, Tosmur comptait 11 712 habitants en 2022, Avsallar 15 220, Cikcilli 21 449 et Oba 28 864.

Le registre compte les personnes dont l'adresse est à Kargıcak, il inclut donc les résidents étrangers enregistrés mais pas les propriétaires de résidences secondaires qui vivent ailleurs. Aucune source officielle ne publie le nombre de résidents étrangers par quartier. La Direction de la gestion des migrations (Göç İdaresi Başkanlığı) a néanmoins cité Kargıcak en 2022 parmi les quartiers fermés en raison de la densité de population étrangère, avec Mahmutlar, Kestel et Avsallar à Alanya.

Les annonces de vente décrivent un marché de résidences secondaires. Sur les 191 appartements à vendre le 20 octobre 2026, 179, soit 94 %, étaient décrits comme vides, 9 occupés par le propriétaire et 3 loués, un niveau proche des 94,5 % d'Avsallar et supérieur aux 88 % d'Oba et aux 89 % de Cikcilli. Trois appartements à vendre sur quatre, 141 sur 191, étaient proposés meublés, contre la moitié à Cikcilli et 45 % à Oba, et 90 des 100 villas à vendre étaient vides.

Combien coûte l'achat d'un appartement à Kargıcak ?

Les appartements à vendre à Kargıcak le 20 octobre 2026 affichaient un prix demandé médian de 8 650 000 TRY, environ 155 900 EUR, et une médiane de 71 765 TRY le mètre carré brut, environ 1 294 EUR, le prix le plus élevé des huit quartiers d'Alanya étudiés avec la même méthode et le mètre carré le deuxième, après les 75 909 TRY de Kestel. Les médianes proviennent des 191 annonces d'appartements en ligne ce jour-là sur Emlakjet, un portail immobilier turc national, lues une par une. Les montants en euros utilisent le cours d'achat de l'euro de 55,4677 TRY du bulletin de la Banque centrale de la République de Turquie (TCMB) du 19 octobre 2026. Ce sont des prix demandés et non des prix de vente, et l'écart entre les deux est expliqué sous négocier le prix d'un appartement à Alanya.

Les deux-pièces et une-pièce forment les deux tiers des 191 annonces, 68 et 60 d'entre elles.

Les annonces turques comptent les pièces en chambres plus séjour, si bien qu'un 1+1 a une chambre et un séjour séparé et qu'un 2+1 a deux chambres. La surface brute inclut une part des murs et des balcons ; dans l'échantillon, la surface nette représentait en médiane 92 % du chiffre brut. La ligne 4+1 repose sur 14 annonces et n'est donc qu'indicative, et le prix élevé au mètre carré du 1+1 tient à sa petite surface.

Kargıcak a le deuxième mètre carré le plus cher des huit quartiers, après Kestel, bien qu'il soit parmi les plus éloignés du centre. La médiane de 71 765 TRY le mètre carré était inférieure de 5 % aux 75 909 TRY de Kestel, mesurés le 21 octobre 2026, mais dépassait de 5 % les 68 149 TRY d'Oba et de 10 % les 65 424 TRY de Tosmur, mesurés le 14 octobre 2026, de 14 % les 63 195 TRY de Cikcilli le 17 octobre, de 22 % les 59 000 TRY d'Avsallar le 16 octobre, de 23 % les 58 289 TRY de Mahmutlar le 13 octobre et de 25 % les 57 556 TRY de Demirtaş le 22 octobre. Un 2+1 à Kargıcak demandait 29 % de plus que dans le quartier voisin de Mahmutlar, où le 2+1 médian demandait 5 905 000 TRY.

Les annonces publiées depuis le 1er juillet 2026 demandaient 7 743 000 TRY pour un 2+1, en ligne avec l'ensemble de l'échantillon. La plupart des annonces ont été publiées en 2026, mais 19 étaient en ligne depuis 2025 ou avant, et un appartement toujours à vendre au bout d'un an ne s'est pas vendu à son prix demandé.

Combien la proximité de la mer ajoute-t-elle au prix d'un appartement à Kargıcak ?

Dans les immeubles de cinq ans au plus, les appartements de Kargıcak décrits comme situés à 200 m de la mer ou moins demandaient en octobre 2026 une médiane de 101 837 TRY le mètre carré, environ 45 % de plus que les 70 000 TRY demandés plus loin. La comparaison fixe l'âge de l'immeuble, l'écart n'est donc pas une prime au neuf : il repose sur 25 annonces à moins de 200 m et 15 plus éloignées qui indiquaient une distance et se trouvaient dans des immeubles de cinq ans au plus. Dans les immeubles plus anciens, les 13 appartements à moins de 200 m de la mer demandaient une médiane de 76 000 TRY.

Ce sont les résidences en bord de mer qui rendent la moyenne de Kargıcak chère. Sur les 38 annonces qui plaçaient la mer à 200 m ou moins, 25 concernaient des immeubles de cinq ans au plus, et 21 décrivaient l'appartement comme en bord de mer. Les distances sont des descriptions d'agents, pas des mesures, si bien qu'un acheteur doit vérifier sur place le trajet à pied jusqu'à la plage, y compris s'il traverse la D-400.

L'âge de l'immeuble et le prix

Le parc d'appartements de Kargıcak est jeune, et le prix au mètre carré baisse à chaque tranche d'âge : 115 des 191 appartements à vendre, 60 %, se trouvaient dans des immeubles de cinq ans au plus, dont 29 neufs. Cette part est proche des 64 % d'Oba, inférieure aux 85 % d'Avsallar et nettement supérieure aux 40 % de Mahmutlar, aux 14 % de Tosmur et aux 7 % de Cikcilli.

Les appartements neufs demandaient environ 57 % de plus au mètre carré que ceux des immeubles de 16 à 20 ans, et le prix baisse à chaque tranche d'âge. L'âge de l'immeuble compte aussi pour la sécurité sismique. Le règlement sismique turc des bâtiments en vigueur (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) est entré en vigueur le 1er janvier 2019, et ce qui détermine s'il s'appliquait est la date du permis de construire, non l'année d'achèvement. Les 36 appartements situés dans des immeubles de plus de dix ans ont donc été construits selon les règles antérieures ; cela ne les rend pas dangereux, mais avant d'en acheter un, une expertise de la structure vaut la peine.

Combien coûte une villa à Kargıcak ?

Les villas à vendre à Kargıcak le 20 octobre 2026 affichaient un prix demandé médian de 22 175 000 TRY, environ 399 800 EUR, et une médiane de 80 051 TRY le mètre carré brut, environ 1 443 EUR, et la villa type de trois chambres de 229 m² demandait 20 500 000 TRY. Les médianes proviennent de 100 des 108 annonces de villas sur Emlakjet ce jour-là ; les 8 autres, d'une surface brute de 710 à 2 000 m² et d'un prix de 28,5 à 193 millions de TRY, ont été écartées comme valeurs aberrantes.

Les villas de trois chambres forment la moitié de l'échantillon.

Une piscine privée est le plus grand écart de prix à elle seule. En octobre 2026, les 53 villas dont la description mentionnait une piscine privée demandaient une médiane de 29 300 000 TRY, environ 528 200 EUR, contre 18 500 000 TRY, environ 333 500 EUR, pour les 47 sans piscine, soit 58 % de plus. Les villas avec piscine sont aussi plus grandes, 333 m² en médiane contre 270 m², si bien qu'au mètre carré l'écart est de 30 % : 92 394 TRY contre 70 909 TRY.

La moitié des villas à vendre, 50 sur 100, se trouvaient dans des constructions de cinq ans au plus, et les 21 villas neuves demandaient en octobre 2026 une médiane de 100 000 TRY le mètre carré. La plupart des villas avaient deux niveaux (71) ou trois (27), 80 étaient proposées meublées et 16 indiquaient un chauffage au sol. Un tiers des villas, 33, se trouvait dans un site (une résidence fermée), et celles-ci demandaient une médiane de 19 600 000 TRY contre 24 800 000 TRY pour les 67 situées hors site. L'éventail est large : 30 villas demandaient moins de 300 000 EUR, la moitié moins de 400 000 EUR et 8 plus de 1 000 000 EUR.

Kargıcak est le premier des huit quartiers d'Alanya étudiés à avoir un marché de villas assez grand pour être mesuré ; Kestel comptait 10 annonces de villas à vendre le 21 octobre 2026 et Demirtaş 7 le 22 octobre, trop peu pour une médiane, et les cinq autres échantillons ne comprennent que des appartements, si bien que les chiffres des villas n'ont pas d'équivalent obtenu par la même méthode. Les annonces de villas décrivent souvent une vue mer, 48 sur 100, mais une vue est une affirmation de l'annonce, non une chose que les données peuvent vérifier.

Une villa à Kargıcak a-t-elle un titre de maison individuelle ?

Le plus souvent non : sur les 43 annonces de villas qui indiquaient un type de titre le 20 octobre 2026, seules 3 indiquaient müstakil tapu, le titre d'une maison individuelle sur son propre terrain, tandis que 24 indiquaient kat mülkiyeti (pleine copropriété) et 16 kat irtifakı (la copropriété au stade de la construction). Sous l'un ou l'autre titre de copropriété, une villa est un lot indépendant d'un ensemble plus grand, et le terrain qui la porte est partagé avec les autres propriétaires de la parcelle.

Le mot de l'annonce ne tranche pas la question. Sur les 100 annonces de villas, 64 employaient le mot müstakil, c'est-à-dire individuelle, et sur les 25 d'entre elles qui indiquaient un type de titre, 23 relevaient de kat mülkiyeti ou de kat irtifakı. Une résidence fermée n'est pas non plus le critère : sur les 22 villas hors site qui indiquaient un type de titre, 20 relevaient malgré tout d'un titre de copropriété. Le champ du type de titre est rempli par l'agent qui publie l'annonce, si bien que le document à lire est l'acte lui-même.

La loi sur la copropriété (Kat Mülkiyeti Kanunu, loi 634) fixe en quatre règles ce qu'un titre de copropriété signifie pour le propriétaire d'une villa.

• Terrain partagé : les propriétaires détiennent ensemble les parties communes de l'ensemble, terrain compris, en proportion de leurs quotes-parts de terrain (arsa payı), selon l'article 16.
• Jardins partagés : les cours et tout ce qui est nécessaire à l'usage commun sont des parties communes selon l'article 4, sauf si le titre et le règlement de gestion attribuent un jardin ou une piscine à une seule villa.
• Accord pour construire : construire, installer ou modifier quoi que ce soit sur les parties communes, comme une nouvelle piscine ou une extension, exige l'accord écrit des quatre cinquièmes de tous les propriétaires, selon l'article 19.
• Règlement de gestion contraignant : le règlement de gestion (yönetim planı) fixe l'usage de l'ensemble et lie chaque propriétaire, et sa modification exige les quatre cinquièmes des propriétaires, selon l'article 28.

Le kat irtifakı ajoute une seconde vérification. Selon la même loi, le kat irtifakı est converti en kat mülkiyeti sur la base du permis d'occupation (yapı kullanma izin belgesi, appelé iskan) délivré pour tout l'ensemble, et 3 des 16 villas en kat irtifakı avaient 11, 16 et 26 ans. Un acheteur qui veut une villa avec son propre terrain doit demander le müstakil tapu avant la visite, et un acheteur qui se satisfait d'une villa dans un ensemble doit lire le règlement de gestion avant de signer. Ce que chaque type de titre signifie pour un acheteur est expliqué sous types de tapu : kat mülkiyeti et kat irtifakı.

Combien coûte la location à Kargıcak ?

Les appartements de Kargıcak proposés en location longue durée le 20 octobre 2026 affichaient un loyer demandé médian de 28 000 TRY par mois, environ 505 EUR, avec 22 500 TRY pour un 1+1 et 35 000 TRY pour un 2+1. Les médianes proviennent des 27 annonces de location d'appartements à Kargıcak sur Emlakjet ce jour-là, un petit marché locatif à côté de 191 appartements et 100 villas à vendre.

Les deux autres appartements du 20 octobre 2026 étaient un 3+1 à 60 000 TRY et un 4+1 à 40 000 TRY. Toutes tailles confondues, Kargıcak demandait un loyer médian de 318 TRY le mètre carré, au niveau d'Oba et au-dessus des 270 à 273 TRY de Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar et Avsallar. Un 2+1 demandait 35 000 TRY à Kargıcak, contre 33 750 TRY à Oba, 30 000 TRY à Cikcilli, 29 000 TRY à Avsallar et 25 000 TRY à Tosmur et Mahmutlar.

Les villas sont presque absentes du marché de la location longue durée. Le 20 octobre 2026, seules 3 villas étaient à louer à Kargıcak : un 2+1 meublé de 179 m² avec piscine privée à 41 000 TRY par mois, un 3+1 de 300 m² à 75 000 TRY et un 5+2 de 280 m² à 10 000 TRY, très en dessous des deux autres. Trois annonces ne donnent pas de médiane, si bien qu'aucun loyer de villa ne peut être indiqué pour Kargıcak à partir du marché.

Les annonces de location à Kargıcak restent en ligne pendant des semaines. Sur les 19 annonces de Kargıcak de l'échantillon de juillet à début octobre 2026 utilisé pour le coût de la vie à Alanya, 15 étaient toujours en ligne le 20 octobre ; soit ces appartements n'ont pas été loués, soit leurs annonces sont restées en ligne après la location. Sur les 16 annonces de location qui indiquaient un dépôt, 12 demandaient un mois de loyer, et les 15 qui indiquaient un aidat, la charge mensuelle d'entretien, donnaient une médiane de 3 000 TRY.

Quel rendement locatif un appartement à Kargıcak peut-il offrir ?

Un deux-pièces meublé à Kargıcak affichait un rendement locatif brut d'environ 5,4 % aux prix et loyers demandés d'octobre 2026, et une une-pièce meublée environ 6,3 % sur un petit échantillon de loyers, tandis que le rendement d'une villa ne peut pas être mesuré, faute de plus de trois villas proposées à la location. Le rendement brut correspond ici à douze mois de loyer demandé médian divisés par le prix demandé médian du même type d'appartement.

Le mobilier change le loyer d'une une-pièce à Kargıcak, pas son prix. En octobre 2026, un 1+1 meublé demandait 4 985 000 TRY à l'achat et un 1+1 non meublé 4 970 000 TRY, tous deux dans des immeubles récents, de trois ans et un an en médiane, mais les 1+1 meublés demandaient 26 000 TRY de loyer mensuel contre 15 000 TRY pour les non meublés, dont six étaient des appartements de 45 à 65 m² dans des immeubles de trois ans au plus. Pour un acheteur qui veut louer un 1+1, le mobilier fait passer le rendement brut d'environ 3,6 % à 6,3 %.

Deux réserves s'appliquent à chaque ligne. Les deux chiffres sont des prix demandés, si bien que le rendement réel dépend de ce que paie l'acheteur et de ce que signe le locataire. La ligne du 2+1 meublé est la plus solide, avec neuf loyers ; les lignes 1+1 reposent sur cinq et sept loyers et le 2+1 non meublé sur quatre, si bien qu'une nouvelle annonce peut déplacer n'importe laquelle d'un demi-point ou plus. Le 2+1 meublé place Kargıcak au-dessus des 4,3 % de Cikcilli et juste en dessous des 5,5 % de Tosmur pour le même type, et le 1+1 meublé en dessous des 7,4 % d'Oba, des 6,9 % de Mahmutlar et des 6,7 % d'Avsallar.

Le rendement net est plus bas. L'aidat, la taxe foncière, l'assurance séisme DASK et les mois où l'appartement reste vide entre deux locataires viennent en déduction du loyer, et l'exemple chiffré pour un 2+1 meublé calcule ces postes. Les revenus locatifs sont aussi imposables en Turquie, avec des règles différentes pour les résidents et les non-résidents.

La location de vacances de courte durée relève d'un régime distinct. Selon la loi 7464 sur la location touristique des logements, louer un logement pour des périodes allant jusqu'à 100 jours exige une autorisation du ministère de la Culture et du Tourisme, et la demande doit comporter une décision unanime de tous les propriétaires de l'immeuble où se trouve l'appartement. La Cour constitutionnelle a rejeté un recours contre cette règle le 25 décembre 2025, par une décision publiée au Journal officiel le 2 avril 2026. À Kargıcak, où la moitié des appartements à vendre se trouvent dans des immeubles de cinq étages et où 157 des 191 annonces mentionnent une piscine, une location de vacances exige l'accord écrit de chaque propriétaire de l'immeuble.

La tendance régionale favorise pour l'instant les bailleurs. Dans la région d'Antalya, Burdur et Isparta, l'indice des loyers des nouveaux locataires de la TCMB a augmenté de 23,6 % sur l'année jusqu'en septembre 2026, tandis que son indice des prix des logements augmentait de 20,0 %.

Les étrangers peuvent-ils obtenir un titre de séjour pour une adresse à Kargıcak en 2026 ?

Un titre de séjour à une adresse de Kargıcak n'est plus bloqué par la fermeture du quartier telle que la Direction de la gestion des migrations la formule aujourd'hui, mais un titre de séjour fondé sur la propriété exige toujours un logement d'une valeur d'au moins 200 000 dollars américains que le propriétaire occupe lui-même, et le 20 octobre 2026, 76 des 191 appartements à vendre, 40 %, et 97 des 100 villas demandaient au moins ce montant. La fermeture a changé, la condition de valeur non, et à Kargıcak bien plus de logements la remplissent qu'à Mahmutlar ou à Avsallar.

Kargıcak est la première entrée pour Alanya sur la liste des 1 169 quartiers fermés à partir du 1er juillet 2022, ligne 145 du fichier joint, suivie de Mahmutlar, Kestel et Avsallar. Jusqu'en avril 2026 au moins, l'annonce de la Direction indiquait que les quartiers listés étaient fermés aux titres de séjour comme aux enregistrements de protection. Entre avril et septembre 2026, la Direction a reformulé son annonce nationale de fermeture, qui ne cite plus les titres de séjour parmi les procédures visées ; elle cite désormais les enregistrements de protection temporaire et internationale et les changements de province des personnes protégées. La page vérifiée le 20 octobre 2026 porte la nouvelle formulation, et la liste de 2022 est toujours jointe. Les dates et les copies archivées sont détaillées dans l'article sur Avsallar, un autre quartier de la liste.

La Direction n'a publié aucune annonce distincte indiquant que la restriction a été levée, si bien que chaque demande est toujours tranchée sur ses propres pièces. La liste et ce qu'elle vise peuvent encore changer par décision administrative, comme en 2022.

La condition de valeur est celle que la plupart des petits appartements de Kargıcak ne remplissent pas et que presque toutes les villas remplissent. La liste des pièces de la Direction pour un titre de séjour de courte durée, publiée sur son site de demande e-İkamet, exige que le logement servant de base à un titre fondé sur la propriété ait valu au moins 200 000 dollars américains en livres turques à la date de son acquisition et qu'il soit utilisé comme logement propre de l'étranger, sans être loué ni produire d'autre revenu. Au cours d'achat du dollar de la TCMB du 19 octobre 2026, 49,4632 TRY, le seuil était d'environ 9 893 000 TRY. Les 76 appartements au-dessus étaient 37 des 47 3+1, 12 des 14 4+1, 22 des 68 2+1, 4 des 60 1+1 et un 3+2. Le 2+1 médian demandait 7 610 000 TRY, environ 153 900 dollars américains, soit à peu près 77 % du seuil, et la villa médiane de trois chambres environ 414 500 dollars américains. Les 40 % de Kargıcak pour les appartements égalent ceux de Cikcilli et se comparent à environ 27 % à Oba et Tosmur, 14 % à Mahmutlar et 3 % à Avsallar.

La page propre de la Direction provinciale de la gestion des migrations d'Antalya portait encore l'ancienne formulation, titres de séjour compris, lorsqu'elle a été vérifiée le 20 octobre 2026, et aucune annonce distincte du changement n'a été publiée ; la marche sûre reste donc de demander par écrit à la direction provinciale des migrations si une première demande de titre de séjour à l'adresse exacte serait acceptée, et de faire de cette réponse une condition de l'achat. Le déroulement de la demande elle-même est expliqué sous titre de séjour.

À quoi ressemble le parc immobilier de Kargıcak ?

Les appartements de Kargıcak sont récents, de hauteur moyenne et de style résidence de vacances : 60 % des appartements à vendre se trouvaient dans des immeubles de cinq ans au plus, la moitié dans des immeubles de cinq étages, 82 % des annonces mentionnaient une piscine et 74 % étaient meublés, tandis que 58 % des annonces indiquant un type de titre portaient encore le kat irtifakı, le titre au stade de la construction. Les pages détaillées des 191 annonces de vente du 20 octobre 2026 donnent ce profil, qui se rapproche le plus de celui d'Oba parmi les six quartiers étudiés.

Sur les 191 annonces de Kargıcak, 97 concernaient des immeubles de cinq étages, 150 indiquaient un ascenseur, 166 un parking, ouvert ou couvert, et 62 situaient l'appartement dans un site. Aucune n'indiquait le gaz naturel comme chauffage. Les 48 annonces de vente qui indiquaient un aidat en octobre 2026 donnaient une médiane de 3 000 TRY par mois, la plus élevée des huit quartiers, contre 2 500 TRY à Kestel, 2 100 TRY à Oba, 1 900 TRY à Demirtaş, 1 875 TRY à Avsallar, 1 700 TRY à Cikcilli et 1 500 TRY à Tosmur et Mahmutlar, et 137 des 191 annonces décrivaient l'appartement comme finançable par un prêt.

Dans un parc récent, le kat irtifakı est courant et n'est pas en soi un signal d'alerte, mais il doit tout de même être vérifié. Sur les 100 annonces qui indiquaient le titre comme kat irtifakı ou kat mülkiyeti, 58 indiquaient kat irtifakı, dont 38 des 66 dans des immeubles de cinq ans au plus et 10 des 17 dans des immeubles de six à dix ans. Selon la loi sur la copropriété, le kat irtifakı est converti en kat mülkiyeti sur la base du permis d'occupation délivré pour tout l'immeuble. Un immeuble achevé il y a plus de cinq ans et toujours en kat irtifakı n'a généralement pas de permis d'occupation enregistré, ce qui justifie d'en demander la raison avant de faire une offre.

À quoi ressemble la vie quotidienne à Kargıcak : marché, hôpital, école, mer ?

La vie quotidienne à Kargıcak se joue sur la bande côtière : un centre commercial, six supermarchés de chaîne et deux pharmacies se trouvent dans le quartier, mais le marché hebdomadaire, les cliniques privées et la plupart des autres services sont à Mahmutlar, et l'hôpital public le plus proche est à 12,5 km. Les lieux cités sont ceux recensés sur OpenStreetMap en octobre 2026 et situés dans la limite TKGM, avec les distances par la route depuis le point de Kargıcak sur la route côtière.

• Le marché hebdomadaire : aucun jour de marché propre à Kargıcak n'a pu être confirmé en octobre 2026. Le marché en plein air (pazar) le plus proche est le marché du mardi de Mahmutlar près de Barış Caddesi, à 2,9 km, qu'OpenStreetMap indique ouvert de 09:00 à 19:00 ; Mahmutlar a aussi un marché le samedi dans son centre. Une annonce immobilière qui évoque un "marché du mardi" pour Kargıcak désigne très probablement le même marché.
• Santé : aucun hôpital ni centre de santé familiale (aile sağlığı merkezi) n'est recensé à Kargıcak, et aucun hôpital public n'a pu être trouvé à Kargıcak en octobre 2026, même si les recherches en demandent souvent un. L'hôpital universitaire ALKÜ d'Alanya, l'hôpital public d'enseignement, se trouve à 12,5 km à Oba, environ 16 minutes sans circulation. Une polyclinique privée se trouve à 3,4 km à Mahmutlar, et OpenStreetMap recense deux pharmacies à Kargıcak. Le médecin de famille d'une adresse est à confirmer auprès du muhtar, le chef de quartier élu.
• Commerces : le centre commercial Plumeria est à 0,6 km du point de la route côtière, et les six supermarchés de chaîne de Kargıcak (un A101, un Migros Jet, deux Migros, un Şok et un BİM) sont tous sur la bande côtière. OpenStreetMap recense 22 autres supermarchés dans un rayon de 3 km, la plupart sur Barbaros Caddesi et Atatürk Caddesi à Mahmutlar.
• Écoles : l'école primaire Kargıcak Vahapoğlu İlkokulu se trouve dans l'ancien cœur du village, à Köyiçi, à 1,3 km de la route côtière, sur une parcelle que le cadastre décrit comme accueillant deux écoles. Les familles doivent confirmer les places à chaque niveau auprès de la direction de l'éducation du district d'Alanya (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• La mer : la côte de Kargıcak correspond à son angle sud-ouest le long de la D-400, où 38 annonces d'appartements plaçaient la mer à 200 m ou moins. Depuis les villas de la colline, la distance indiquée était de 2 km en médiane.
• La colline : 71 % de Kargıcak se trouve à plus de 100 m au-dessus de la mer, et aucun horaire de bus publié n'a été trouvé, si bien qu'un ménage installé sur la colline a besoin d'une voiture.
• Syedra : les ruines de la cité antique de Syedra, avec un théâtre, des thermes, des citernes et une église recensés sur OpenStreetMap, se trouvent dans la limite de Kargıcak, à 4,4 km par la route depuis la côte et à environ 20 minutes en voiture.

Les tarifs de l'électricité et de l'eau et les prix des supermarchés sont les mêmes qu'ailleurs à Alanya, si bien que le coût de la vie à Kargıcak diffère du reste du district surtout par le loyer, l'aidat et le coût d'une voiture. Davantage de commerces, les marchés et un choix plus large de services se trouvent à Mahmutlar, le voisin de Kargıcak au nord-ouest.

Quels sont les inconvénients de la vie à Kargıcak ?

Les principaux inconvénients de Kargıcak sont la distance du centre tant que le périphérique n'est pas achevé, une colline où la voiture est indispensable, l'exposition aux feux de forêt, son nom sur la liste de fermeture de 2022, les prix demandés et charges les plus élevés des huit quartiers étudiés, un marché locatif étroit presque sans villas à louer et des titres de villas rarement individuels. Aucun n'exclut Kargıcak, mais chacun change ce qu'un acheteur doit vérifier.

• Distance : le centre d'Alanya est à 15,3 km, environ 19 minutes sans circulation, et les 3,2 derniers kilomètres du périphérique Est, de Mahmutlar à Kargıcak, n'avaient pas ouvert en octobre 2026.
• La colline : 71 % du quartier se trouve au-dessus de 100 m, les villas sont à 2 km de la mer en médiane selon les chiffres des annonces elles-mêmes, et aucun horaire de transport public n'a été trouvé.
• Feu de forêt : un incendie parti vers 22:40 le 18 septembre 2025 à Aliefendi, voisin de Kargıcak, s'est propagé par İspatlı jusqu'à Kargıcak. La direction régionale des forêts d'Antalya a estimé la forêt endommagée à 300 hectares lorsque le feu a été maîtrisé le 20 septembre. Le muhtar de Kargıcak a déclaré à l'agence DHA le 19 septembre que près de 50 villas avaient été évacuées à Kargıcak, et la DHA n'a signalé aucun mort, mais deux villas en construction, un abri de jardin et un véhicule endommagés.
• La liste de fermeture : Kargıcak figure toujours sur la liste de 2022, et la page de la direction provinciale des migrations portait encore l'ancienne formulation le 20 octobre 2026.
• Prix et charges : en octobre 2026, le prix médian de 8 650 000 TRY et l'aidat médian de 3 000 TRY par mois étaient les plus élevés des huit quartiers étudiés avec la même méthode, et la médiane de 71 765 TRY le mètre carré la deuxième, après Kestel.
• Marché locatif étroit : 27 appartements et 3 villas étaient proposés en location longue durée, contre 191 appartements et 100 villas à vendre.
• Titres : seules 3 des 43 villas indiquant un type de titre avaient un titre individuel, et 58 % des appartements qui en indiquaient un étaient encore en kat irtifakı.
• Distance de l'hôpital : l'hôpital public le plus proche se trouve à 12,5 km à Oba.

Chacun de ces points peut être vérifié avant de faire une offre. Le type de titre, le permis d'occupation, le règlement de gestion et le trajet du logement à la côte font partie des vérifications décrites pour un voyage de visite immobilière à Alanya, et un acheteur qui visite une villa sur la colline doit aussi demander si la parcelle borde la forêt.

À qui convient Kargıcak, et comment se compare-t-il à Mahmutlar, Oba, Tosmur, Cikcilli et Avsallar ?

Kargıcak convient aux acheteurs qui veulent un appartement neuf dans une résidence avec piscine près de la mer ou une villa sur la colline, qui roulent en voiture et qui passent par l'aéroport de Gazipaşa-Alanya, situé à 26,8 km, plus près que de n'importe lequel des huit quartiers étudiés sauf Demirtaş ; il ne convient à un acheteur qui a besoin d'un titre de séjour fondé sur la propriété qu'avec une confirmation écrite pour l'adresse, car Kargıcak figure toujours sur la liste de fermeture de 2022. Deux appartements sur cinq et presque toutes les villas remplissaient la condition de valeur de 200 000 dollars américains en octobre 2026.

Les prix de vente ont été relevés pour Kargıcak le 20 octobre, pour Cikcilli le 17 octobre, pour Avsallar le 16 octobre, pour Oba et Tosmur le 14 octobre, pour Mahmutlar le 13 octobre, pour Kestel le 21 octobre et pour Demirtaş le 22 octobre 2026. Les loyers de Kargıcak, Cikcilli, Avsallar, Tosmur, Kestel et Demirtaş sont toutes les annonces en ligne le jour du relevé ; ceux d'Oba et Mahmutlar proviennent d'annonces publiées entre juillet et octobre 2026. Les distances sont mesurées jusqu'au même point de Güller Pınarı et jusqu'au même point de l'aéroport. Seul Kargıcak comptait assez de villas à vendre pour une mesure, si bien que le marché des villas n'a pas d'équivalent dans la comparaison.

D'après ces chiffres, Kargıcak convient à un acheteur qui utilisera le logement pour de longs séjours et veut soit un appartement neuf en bord de mer, soit de l'espace et une piscine sur la colline, et qui accepte le trajet jusqu'à Alanya. Il convient moins à un investisseur qui achète pour louer et trouvera de meilleurs rendements sur les une-pièces d'Oba, de Mahmutlar ou d'Avsallar, à un acheteur sans voiture ou à un acheteur qui veut l'hôpital et le centre-ville à quelques minutes, ce qu'offrent Cikcilli, Oba et Tosmur. Celui qui veut une villa individuelle avec son propre titre doit s'attendre à chercher : dans l'échantillon de 100, trois indiquaient ce titre.

Exemple chiffré : acheter et louer un 2+1 meublé à Kargıcak

Un deux-pièces meublé acheté au prix demandé médian d'octobre 2026, 7 765 000 TRY, et loué au loyer demandé médian de 35 000 TRY par mois rapporterait environ 4,3 % par an net, avant impôt sur le revenu, si l'acheteur paie toute la taxe de mutation et aucuns frais d'agence. Le calcul utilise les médianes des échantillons d'annonces et les frais en vigueur en 2026, détaillés sous frais d'achat en Turquie. Un 2+1 meublé sert d'exemple parce que les 2+1 forment le groupe le plus nombreux des appartements à vendre, 68 sur 191, et des appartements à louer, 13 sur 27, et parce que le 2+1 meublé a le plus grand échantillon de loyers, neuf annonces.

Aux prix d'octobre 2026, le revenu net de 348 058 TRY représente 4,3 % d'une dépense de 8 075 600 TRY et 4,1 % de 8 448 320 TRY si l'acheteur paie aussi les frais d'agence maximaux. Les petits coûts sont laissés de côté : les frais de service du cadastre, le traducteur assermenté au bureau du cadastre, les réparations, le renouvellement du mobilier et l'impôt sur le revenu locatif, qui dépend de la résidence fiscale du propriétaire. La ligne de taxe foncière est une hypothèse, car la valeur municipale d'un appartement est fixée par la municipalité d'Alanya et non par le marché, et le loyer repose sur neuf annonces de 2+1 meublés.

Le même calcul donne environ 4,8 % pour un 1+1 meublé, aux médianes d'octobre 2026 de 4 985 000 TRY et 26 000 TRY par mois sur cinq loyers, et environ 3,8 % pour un 2+1 non meublé. Les exemples chiffrés d'Oba (5,9 %), de Mahmutlar (5,3 %), d'Avsallar (5,2 %) et de Tosmur (4,6 %) ont donné des chiffres plus élevés et celui de Cikcilli (3,9 %) un chiffre plus bas, si bien que pour la location, Kargıcak se situe au milieu. À environ 157 000 dollars américains, le 2+1 meublé reste sous les 200 000 dollars américains qu'exige un titre de séjour fondé sur la propriété, et un appartement loué ne pourrait de toute façon pas en être la base.

Une villa ne peut pas passer par le même calcul, car Kargıcak n'a pas de marché locatif de villas mesurable. Le côté achat de la villa médiane de trois chambres, au prix demandé d'octobre 2026 de 20 500 000 TRY, tient en trois lignes.

À environ 414 500 dollars américains en octobre 2026, la villa médiane de trois chambres dépasse plus de deux fois la condition de valeur du titre de séjour, à condition que le propriétaire l'occupe lui-même. Les charges courantes varient davantage que pour un appartement : les 8 annonces de villas qui indiquaient un aidat donnaient des montants de 2 150 à 16 000 TRY par mois, et la prime DASK augmente avec la surface brute.

À quelle vitesse évoluent les prix et les loyers à Kargıcak ?

Les chiffres officiels ne descendent pas sous l'échelle régionale : dans la région d'Antalya, Burdur et Isparta, l'indice des prix des logements de la TCMB a augmenté de 20,0 % et l'indice des loyers des nouveaux locataires de 23,6 % sur l'année jusqu'en septembre 2026, selon le bulletin publié le 16 octobre 2026. L'inflation annuelle des prix à la consommation était de 29,73 % en septembre 2026 selon le TÜİK, si bien que les deux chiffres correspondaient à des baisses réelles, d'environ 7,5 % pour les prix et 5 % pour les loyers. Pour l'ensemble de la Turquie, les deux indices ont augmenté de 22,3 % et 26,6 %.

Ni la TCMB ni le TÜİK ne publient d'indice pour Alanya ou pour un seul quartier. Les médianes d'annonces de Kargıcak sont un instantané des prix demandés un jour donné, le 20 octobre 2026, et seront renouvelées en janvier 2027 avec la même méthode que pour Oba, Tosmur, Mahmutlar, Avsallar et Cikcilli, afin que l'évolution de Kargıcak lui-même puisse être mesurée à partir de là.