Appartement kopen in Güller Pınarı, Alanya 2026: prijzen, huur, zee en verblijf

Güller Pınarı, ook geschreven als Güllerpınarı, is een wijk in het centrum van Alanya, in de provincie Antalya, aan de vlakke kust ten oosten van het burchtschiereiland, en het punt waarnaar voor elke hier vergeleken wijk de afstand tot het stadscentrum wordt gemeten ligt erin: bij het gebouw dat OpenStreetMap als gemeente Alanya aangeeft. Op 24 oktober 2026 hadden de 116 appartementen die in Güller Pınarı op Emlakjet te koop stonden een mediane vraagprijs van TRY 6.600.000, ongeveer EUR 118.900, en een mediaan van TRY 71.965 per vierkante meter, na Kestel de hoogste van de tien op dezelfde manier onderzochte wijken van Alanya. Die mediaan omvat twee markten: appartementen in gebouwen van hooguit vijf jaar oud vroegen ongeveer TRY 91.000 per vierkante meter en appartementen in gebouwen van meer dan 20 jaar oud ongeveer TRY 45.500, en 20 van de 26 oude appartementen die een titel vermeldden stonden nog op kat irtifakı, de titel uit de bouwfase. In de nieuwere gebouwen vroegen appartementen binnen 200 m van zee ongeveer 40% meer per vierkante meter dan verder weg gelegen. Güller Pınarı staat niet op de sluitingslijst van 2022 van de migratiedienst, en 26 van de 116 appartementen, geen enkele 1+1, vroegen de 200.000 Amerikaanse dollar die een verblijfsvergunning op basis van vastgoed vereist. De 46 appartementen die voor lange termijn te huur stonden vroegen een mediaan van TRY 25.000 per maand, de 1+1's TRY 26.000, maar een 2+1 liet een bruto rendement van ongeveer 3,7% en in het rekenvoorbeeld een netto rendement van ongeveer 3,0% zien, het laagste van de tien. Het dagelijks leven gaat te voet, met 15 supermarkten en 15 apotheken op 1,05 km² en twee privéziekenhuizen binnen 1,4 km, terwijl het staatsziekenhuis 4,7 km verderop in Oba ligt, en de 16.779 ingeschreven inwoners van 2024 waren minder dan bij de piek van 18.604 in 2013.

Waar ligt Güller Pınarı, en hoe ver is het naar de burcht, de stranden en de luchthavens?

Güller Pınarı, ook geschreven als Güllerpınarı, is een wijk (mahalle) in het centrum van Alanya, in de provincie Antalya, op de vlakke kuststrook ten oosten van het burchtschiereiland, 4,3 km over de weg van de burcht van Alanya, 42,4 km van de luchthaven Gazipaşa-Alanya en 127,7 km van de luchthaven van Antalya, volgens OpenStreetMap-routering gemeten op 24 oktober 2026. De burcht staat op zijn schiereiland 1,5 km hemelsbreed naar het zuidwesten, en de weg slingert de heuvel op, waardoor de rit bijna drie keer zo lang is.

Het "stadscentrum van Alanya" waarnaar elke afstand in de wijkvergelijking verderop is gemeten, is een punt in Güller Pınarı: het gebouw dat OpenStreetMap als gemeente Alanya (Alanya Belediyesi) aangeeft, naast het Atatürk-monument en het gemeentepark, ongeveer 100 m van de kust. Het officiële adres van de gemeente is nu Eğri Köprü Caddesi nr. 66 in de buurwijk Cumhuriyet, 3,9 km over de weg van dat punt. Dezelfde routering reproduceert de gepubliceerde afstanden tot het centrum voor Oba (4,6 km), Cikcilli (3,1 km), Kestel (8,6 km) en Payallar (17,5 km).

Op OpenStreetMap beslaat Güller Pınarı 1,05 km²; tot de buren horen Fığla in het noordoosten, Hacet in het noordwesten, Cumhuriyet in het oosten en Şekerhane in het westen, en de zee loopt langs de zuidrand. Het Directoraat-generaal voor Kadaster en Registratie (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) registreert onder de spelling Kellerpinari een grotere eenheid van 1,47 km², die ook Fığla omvat, een aparte wijk met eigen bevolkingscijfers. Zelfs die grotere eenheid is kleiner dan Tosmur met 1,69 km², en oppervlakten en tellingen volgen hier alleen de OpenStreetMap-grens van Güller Pınarı.

Dezelfde routering geeft de afstanden die een bewoner werkelijk rijdt.

De rijtijden zijn schattingen van de routeringsdienst bij vrije doorstroming, dus in de zomer komt er op elke regel verkeer in het centrum bij. Sommige afstanden hangen af van de richting, omdat een aantal straten in het centrum eenrichtingsverkeer heeft: de burcht ligt 4,3 km van het punt in Güller Pınarı maar op de terugweg 4,0 km, en het Başkent Universiteitsziekenhuis Alanya 1,4 km maar terug 1,1 km. Hemelsbreed ligt het ziekenhuis op 0,9 km en de haven op 0,3 km, dus veel dagelijkse tochten zijn te voet korter dan met de auto.

Ligt Güller Pınarı aan zee?

Ja: ongeveer 2,0 km OpenStreetMap-kustlijn loopt langs de zuidrand van Güller Pınarı, en het punt in Güller Pınarı ligt ongeveer 100 m van de kust. Het cijfer telt kustlijn binnen 150 m van de wijkgrens, dus het is een benadering. OpenStreetMap geeft binnen de grens één strand aan, Anjeliq Beach, 0,9 km over de weg van het punt, terwijl het strand Damlataş en het Kleopatrastrand, aan de andere kant van het burchtschiereiland, op 2,0 en 2,5 km liggen.

Het terrein is vlak. In het SRTM-hoogtemodel is de mediane hoogte van 121 gelijkmatig verdeelde punten binnen de grens 15 m en de hoogste 26 m, geen enkele boven 50 m, tegen een mediaan van 50 m in Payallar. De appartementen zelf liggen dicht bij het water: 53 van de 116 verkoopadvertenties vermeldden een afstand tot de zee, 31 daarvan 200 m of minder, en 6 beschreven het appartement als direct aan zee.

Wie wonen er in Güller Pınarı?

TÜİK, het Turkse statistiekbureau, telde in zijn adresgebaseerde bevolkingsregister op 31 december 2024 16.779 ingeschreven inwoners in Güller Pınarı, minder dan bij de piek van 18.604 in 2013; eind 2022, het jaar dat in de wijkvergelijking verderop wordt gebruikt, waren het er 17.989. De cijfers komen uit de bevolkingstabel op de Turkse Wikipediapagina van de wijk, die het centrale datasysteem van TÜİK als bron noemt, omdat de eigen wijkopvraging van TÜİK in oktober 2026 niet rechtstreeks gelezen kon worden.

Güller Pınarı is veel minder gegroeid dan de buitenwijken en krimpt sinds 2013. Tussen 2009 en 2022 steeg het register met 6%, tegen 14% in Demirtaş, 70% in Payallar, 79% in Avsallar, 102% in Kargıcak, 121% in Kestel en 137% in Cikcilli, en tussen 2013 en 2024 daalde het met 9,8%. De sterkste daling kwam in 2023, met 1.168 mensen, maar Cikcilli verloor dat jaar een vergelijkbaar aandeel, 6,3%, dus de daling gold niet alleen Güller Pınarı. Fığla, dat de kadastrale eenheid met Güller Pınarı deelt, groeide van 3.827 ingeschreven inwoners in 2017 naar 5.154 in 2024. Met ongeveer 17.100 ingeschreven inwoners per km² in 2022 op de OpenStreetMap-oppervlakte is Güller Pınarı veel dichter bevolkt dan elke andere wijk uit de reeks: Cikcilli, de volgende, had er ongeveer 8.300 op zijn OpenStreetMap-oppervlakte, en Payallar ongeveer 896 op zijn TKGM-oppervlakte.

Het register telt mensen met een adres in Güller Pınarı, dus het omvat buitenlandse bewoners met een ingeschreven adres en laat eigenaars van vakantiewoningen die elders wonen buiten beschouwing. Geen officiële bron publiceert het aantal buitenlandse inwoners per wijk, en Güller Pınarı hoort niet bij de wijken van Alanya die de migratiedienst (Göç İdaresi Başkanlığı) in 2022 sloot vanwege de dichtheid van de buitenlandse bevolking.

De verkoopadvertenties beschrijven een bewoonde voorraad. Van de 116 appartementen die op 24 oktober 2026 te koop stonden, werden er 88, ofwel 76%, als leeg beschreven, het laagste aandeel uit de reeks, met 15 bewoond door de eigenaar en 13 verhuurd aan een huurder, tegen 95% leeg in Payallar en 87% in Kestel. Van de 107 advertenties die het vermeldden waren er 47, ofwel 44%, gemeubileerd.

Wat kosten appartementen in Güller Pınarı?

Appartementen die op 24 oktober 2026 in Güller Pınarı te koop stonden, hadden een mediane vraagprijs van TRY 6.600.000, ongeveer EUR 118.900, en een mediaan van TRY 71.965 per bruto vierkante meter, ongeveer EUR 1.297, na Kestel de hoogste van de tien op dezelfde manier onderzochte wijken van Alanya. De medianen komen uit de appartementsadvertenties die die dag online stonden op Emlakjet, een landelijk Turks vastgoedportaal, elke advertentiepagina afzonderlijk gelezen: er stonden er 117 online, en één werd verwijderd voordat de pagina gelezen kon worden, dus de cijfers rusten op 116. De eurobedragen gebruiken de eurokoers (aankoop) van TRY 55,4997 in het bulletin van de Turkse centrale bank (TCMB) van 23 oktober 2026, het laatste vóór de steekproef op zaterdag. Dit zijn vraagprijzen, geen verkoopprijzen; het verschil tussen beide staat onder prijs onderhandelen voor een appartement in Alanya.

Appartementen met twee slaapkamers vormen meer dan de helft van de advertenties, 68 van 116, naast 23 met één en 17 met drie slaapkamers.

Turkse advertenties tellen slaapkamers plus woonkamer, dus een 1+1 heeft één slaapkamer en een aparte woonkamer en een 2+1 twee slaapkamers. Bruto oppervlakte omvat een deel van muren en balkons; in de steekproef was de netto oppervlakte mediaan 92% van het bruto cijfer. De overige acht advertenties in oktober 2026 waren drie 4+1's voor TRY 12.900.000 tot 16.380.000, drie 5+1's, een 3+2 en een studio voor TRY 4.250.000.

De vierkante meter in Güller Pınarı wordt alleen door Kestel overtroffen. De mediaan van TRY 71.965 lag 5% onder de TRY 75.909 van Kestel, gemeten op 21 oktober 2026, gelijk met de TRY 71.765 van Kargıcak op 20 oktober en 6% boven de TRY 68.149 van Oba op 14 oktober, daarna 10% boven de TRY 65.424 van Tosmur, 14% boven de TRY 63.195 van Cikcilli op 17 oktober en 41% boven de TRY 51.109 van Payallar op 23 oktober. Het appartement met één slaapkamer is het duurste uit de reeks: de mediane 1+1 vroeg TRY 5.890.000, 5% meer dan in Cikcilli en 12% meer dan in Kestel. De mediane 2+1 vroeg met TRY 6.486.500 minder dan in Oba, Cikcilli, Tosmur, Kargıcak of Kestel, omdat de 2+1's van Güller Pınarı nieuwe appartementen mengen met appartementen in gebouwen van meer dan 20 jaar oud.

Advertenties die sinds 1 juli 2026 zijn geplaatst, 75 van de 116, vroegen een mediaan van TRY 5.890.000 voor een 1+1 en TRY 7.100.000 voor een 2+1. Vijftien advertenties stonden al sinds 2025 of eerder online, en zeven herhaalden het aantal kamers, de oppervlakte en de prijs van een andere advertentie, het gebruikelijke teken dat twee makelaars hetzelfde appartement hebben geplaatst; zonder die advertenties blijft de mediaan op TRY 6.526.000 en TRY 71.750 per vierkante meter.

Hoeveel verandert de leeftijd van het gebouw de prijs in Güller Pınarı?

De leeftijd van het gebouw splitst Güller Pınarı in twee markten: appartementen in gebouwen van hooguit vijf jaar oud vroegen op 24 oktober 2026 een mediaan van TRY 91.250 per vierkante meter, en appartementen in gebouwen van meer dan 20 jaar oud TRY 45.521, de helft daarvan. De 63 nieuwere en de 28 oudere appartementen zijn 54% en 24% van de steekproef, en de klassen daartussen zijn dun bezet.

Dezelfde splitsing zie je binnen één type appartement. In oktober 2026 vroegen de 42 appartementen met twee slaapkamers in gebouwen van hooguit vijf jaar oud een mediaan van TRY 7.935.000, en de 16 in gebouwen van meer dan 20 jaar oud TRY 4.475.000. Een goedkoop appartement in Güller Pınarı is meestal een oud appartement: van de 21 appartementen die TRY 5.000.000 of minder vroegen, stonden er 16 in gebouwen van meer dan 20 jaar oud, en het goedkoopste, een 1+1 van 82 m², vroeg TRY 3.000.000. Dubbele advertenties zitten vooral in de nieuwere klassen; zonder de zeven dubbelingen zakt de klasse van één tot vijf jaar naar TRY 85.807 op 38 advertenties, terwijl de klasse boven 20 jaar gelijk blijft.

De oudere appartementen komen met een vraag over de titel. Van de 26 advertenties in gebouwen van meer dan 20 jaar oud die de titel als kat irtifakı (de appartementstitel uit de bouwfase) of kat mülkiyeti (volledige appartementstitel) vermeldden, noemden er 20 kat irtifakı. Volgens artikel 3 van de Wet op het appartementsrecht (Kat Mülkiyeti Kanunu, Wet 634) wordt kat irtifakı kat mülkiyeti op grond van de gebruiksvergunning (yapı kullanma izin belgesi, bekend als iskan) voor het hele gebouw, dus een blok dat meer dan 20 jaar geleden klaar was en nog op kat irtifakı staat, heeft meestal geen gebruiksvergunning in het dossier, of de eigenaars hebben de omzetting nooit aangevraagd. Welke titel geldt, staat op de eigendomsakte, dus de controle kost niets vóór een bod.

Hoeveel voegt de nabijheid van de zee toe?

In gebouwen van hooguit vijf jaar oud vroegen appartementen binnen 200 m van zee ongeveer 40% meer per vierkante meter dan verder weg gelegen: TRY 115.071 op 12 advertenties tegen TRY 82.456 op 14 in oktober 2026, met alleen advertenties die een afstand tot de zee vermelden en zonder dubbelingen. De afstanden zijn de eigen opgave van de makelaars, dus de steekproeven zijn klein en het cijfer is indicatief.

Zes van de 12 nieuwere appartementen dicht bij zee horen bij één nieuw project dat wordt aangeprezen als 92 m van zee; zonder dat project is de toeslag nog steeds ongeveer 38%. In oudere gebouwen voegt de zee niets meetbaars toe: de 16 appartementen binnen 200 m vroegen per vierkante meter minder dan de 7 verder weg. Kestel liet op 21 oktober 2026 een vergelijkbaar patroon zien, waar appartementen binnen 200 m van zee in gebouwen van zes tot tien jaar oud 38% meer per vierkante meter vroegen.

Wat kost huren in Güller Pınarı?

Appartementen die op 24 oktober 2026 in Güller Pınarı voor lange termijn te huur stonden, hadden een mediane vraaghuur van TRY 25.000 per maand, ongeveer EUR 450, en appartementen met één slaapkamer vroegen meer dan appartementen met twee: TRY 26.000 tegen TRY 20.000. De medianen komen uit alle 46 huuradvertenties op Emlakjet voor appartementen in Güller Pınarı die dag.

De twee typen zijn verschillende producten. Tien van de 14 appartementen met één slaapkamer waren gemeubileerd, tegen een mediaan van TRY 27.500, terwijl 17 van de 19 appartementen met twee slaapkamers ongemeubileerd waren, tegen TRY 20.000. De huurvoorraad is ook veel ouder dan de verkoopvoorraad: 34 van de 46 huurappartementen stonden in gebouwen van meer dan 15 jaar oud en maar 5 in gebouwen van hooguit vijf jaar oud. Over alle groottes vroeg Güller Pınarı een mediaan van TRY 233 huur per vierkante meter, meer dan de TRY 182 van Demirtaş en minder dan de TRY 260 van Payallar, TRY 270 tot 273 in Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar en Avsallar, TRY 318 in Kargıcak en Oba en TRY 348 in Kestel. Een 1+1 vroeg in oktober 2026 een mediaan van TRY 32.000 in Cikcilli, op vier gemeubileerde advertenties, en TRY 27.850 in Tosmur, tegen TRY 22.500 in Kargıcak en, in de steekproef van juli tot oktober 2026, TRY 20.000 in Oba, TRY 24.500 in Mahmutlar en TRY 25.000 in Kestel, dus de huur voor één slaapkamer in het centrum is de op twee na hoogste uit de reeks.

Huuradvertenties in Güller Pınarı blijven weken online. Van de 32 advertenties uit Güller Pınarı in de steekproef van juli tot begin oktober 2026 voor de kosten van levensonderhoud in Alanya stonden er op 24 oktober nog 22 online. Van de 28 advertenties die een borg vermeldden, vroegen er 21 één maand huur. Er werd geen villa te huur aangeboden.

Welk huurrendement kan een appartement in Güller Pınarı opleveren?

Een appartement met twee slaapkamers in Güller Pınarı liet bij vraagprijzen en huren van oktober 2026 een bruto huurrendement van ongeveer 3,7% zien, een van de laagste uit de reeks, terwijl een gemeubileerd appartement met één slaapkamer ongeveer 5,7% liet zien. Het cijfer voor de 2+1 is twaalf maanden van de mediane huur van TRY 20.000 gedeeld door de mediane vraagprijs van TRY 6.486.500; het cijfer voor de 1+1 gebruikt de mediane huur van TRY 27.500 en de mediane vraagprijs van TRY 5.800.000 voor gemeubileerde appartementen met één slaapkamer.

Het verschil komt uit de voorraad. In oktober 2026 waren huurappartementen met twee slaapkamers vooral ongemeubileerde appartementen in oude gebouwen, terwijl de te koop staande 2+1's ook nieuwe appartementen boven TRY 9.000.000 omvatten; bij een vergelijking van gelijke appartementen vroegen de 35 ongemeubileerde 2+1's te koop een mediaan van TRY 6.200.000, wat nog steeds maar ongeveer 3,9% geeft. Een gemeubileerde 1+1 met 5,7% staat gelijk met de 5,7% van Kestel en onder de 7,4% van Oba, de 6,9% van Mahmutlar en de 6,7% van Avsallar bij prijzen van dezelfde maand, en een 2+1 in Demirtaş liet 4,1% zien. Dit zijn allemaal vraagprijzen, dus het werkelijke rendement hangt af van wat een koper betaalt en wat een huurder tekent.

Het netto rendement is nog lager. Aidat, de maandelijkse servicekosten, onroerendgoedbelasting, de DASK-aardbevingsverzekering en de maanden leegstand tussen huurders gaan van de huur af, en het rekenvoorbeeld voor een 2+1 rekent die posten door. Huurinkomsten zijn in Turkije ook belast, en de regels verschillen voor ingezetenen en niet-ingezetenen.

Korte vakantieverhuur valt onder een aparte regeling. Volgens Wet 7464 over de toeristische verhuur van woningen heeft verhuur voor periodes tot 100 dagen een vergunning nodig van het ministerie van Cultuur en Toerisme, en bij de aanvraag moet een unaniem besluit zitten van alle eigenaars in het gebouw waarin het appartement ligt. Het Grondwettelijk Hof wees een beroep tegen die regel op 25 december 2025 af, in een uitspraak die op 2 april 2026 in het Staatsblad (Resmî Gazete) verscheen. De blokken in Güller Pınarı zijn klein, met 63 van de 116 te koop staande appartementen in gebouwen van vijf verdiepingen, dus er zijn minder eigenaars te overtuigen dan in een groot complex, maar ieder van hen moet instemmen.

De regionale trend werkt voorlopig in het voordeel van verhuurders. In de regio Antalya, Burdur en Isparta steeg de index voor nieuwe huurders van de TCMB in het jaar tot september 2026 met 23,6%, en de woningprijsindex met 20,0%.

Kunnen buitenlanders in 2026 een verblijfsvergunning krijgen met een adres in Güller Pınarı?

Güller Pınarı staat niet op de lijst van gesloten wijken van de migratiedienst, dus geen sluiting staat een adres daar in de weg, en 26 van de 116 appartementen die op 24 oktober 2026 te koop stonden, vroegen minstens de 200.000 Amerikaanse dollar die een vergunning op basis van vastgoed vereist, maar geen daarvan was een appartement met één slaapkamer. Zestien van de 26 waren 2+1's, vijf 3+1's, drie 4+1's en twee 5+1's, en 20 stonden in gebouwen van hooguit vijf jaar oud. De duurste 1+1 vroeg TRY 9.900.000, ongeveer USD 199.700, net onder de grens.

De lijst van de dienst met 1.169 wijken die sinds 1 juli 2022 gesloten zijn, noemt er vier in Alanya, Kargıcak, Mahmutlar, Kestel en Avsallar, in de rijen 145 tot 148 van het bijgevoegde bestand; noch Güller Pınarı noch Fığla zit daarbij. De aankondiging, op 24 oktober 2026 opnieuw gecontroleerd, beschrijft de sluiting als een sluiting voor registraties onder tijdelijke en internationale bescherming en voor provinciewissels van beschermden, en noemt verblijfsvergunningen niet meer. Hoe de tekst in 2026 veranderde, staat in de gids over Avsallar, een van de gesloten wijken.

De waardetoets bepaalt welk appartement in aanmerking komt. De documentenlijst van de dienst voor een kortlopende verblijfsvergunning, gepubliceerd op de aanvraagsite e-İkamet, vereist dat een woning voor een vergunning op basis van vastgoed op de datum van verwerving minstens 200.000 Amerikaanse dollar in Turkse lira waard was en als eigen woning van de buitenlander wordt gebruikt, niet verhuurd of voor ander inkomen. Tegen de dollarkoers (aankoop) van de TCMB van 23 oktober 2026, TRY 49,5647, lag de drempel op ongeveer TRY 9.913.000. De mediane 2+1 vroeg TRY 6.486.500, ongeveer USD 130.900, of 65% van de drempel, en de mediane 1+1 ongeveer USD 118.800. Het aandeel appartementen boven de grens in Güller Pınarı, 22%, staat tegenover 40% in Kargıcak en Cikcilli, 30% in Kestel, 27% in Oba en Tosmur, 14% in Mahmutlar, 3% in Avsallar, 1% in Payallar en geen in Demirtaş, op dezelfde manier gemeten in oktober 2026. Hoe de aanvraag zelf werkt, staat onder verblijfsvergunning.

Hoe ziet de woningvoorraad in Güller Pınarı eruit?

De appartementen in Güller Pınarı zijn verdeeld over nieuwe en oude blokken: van de appartementen die op 24 oktober 2026 te koop stonden, stond 54% in gebouwen van hooguit vijf jaar oud en 24% in gebouwen van meer dan 20 jaar oud, de meeste in blokken van vijf verdiepingen, maar 44% van de advertenties noemde een zwembad, het laagste aandeel uit de reeks, en twee derde van de advertenties die een titel vermeldden gaf kat irtifakı. De detailpagina's van de 116 verkoopadvertenties geven het profiel.

De hogere en nieuwere blokken vragen meer. In oktober 2026 vroegen de 63 appartementen in blokken van vijf verdiepingen, mediaan vier jaar oud, TRY 72.000 per vierkante meter en de 30 in blokken van zes tot elf verdiepingen TRY 85.140, terwijl de 23 in blokken van vier verdiepingen of minder, mediaan 21 jaar oud, TRY 52.632 vroegen. Maar 24 van de 116 advertenties plaatsten het appartement in een site (een afgesloten wooncomplex), en die vroegen een mediaan van TRY 80.914 per vierkante meter, tegen TRY 69.399 voor de 92 daarbuiten. De 32 verkoopadvertenties die een aidat vermeldden, gaven een mediaan van TRY 1.000 per maand, het laagste uit de reeks, tegen TRY 1.500 in Payallar, Tosmur en Mahmutlar en TRY 2.500 in Kestel; appartementen in gebouwen van hooguit vijf jaar oud vermeldden een mediaan van TRY 1.500 en oudere TRY 250. Van de 116 advertenties beschreven er 88 het appartement als geschikt voor een hypotheek.

Liften en parkeren zijn de praktische gaten. Van de 116 advertenties vermeldden er 29 geen lift, 17 daarvan in gebouwen van vijf of meer verdiepingen, en 37 geen parkeerplaats. Van de 74 advertenties die de titel als kat irtifakı of kat mülkiyeti vermeldden, gaven er 49, ofwel 66%, kat irtifakı: 22 van de 37 appartementen van hooguit vijf jaar oud, wat in een jong gebouw te verwachten is, en 23 van de 32 in gebouwen van meer dan 15 jaar oud, wat dat niet is. Wat elk type titel voor een koper betekent, staat onder soorten tapu in Turkije.

De leeftijd van de voorraad bepaalt ook onder welke aardbevingsregels een gebouw is ontworpen. De 28 appartementen in gebouwen van meer dan 20 jaar oud kregen hun vergunning lang voordat de huidige Turkse aardbevingsbouwverordening (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) op 1 januari 2019 in werking trad, en voor elk gebouw is de datum van de bouwvergunning bepalend, die in het dossier van het gebouw bij de gemeente Alanya staat.

Op 24 oktober 2026 stond er in Güller Pınarı geen villa te koop.

Hoe is het dagelijks leven in Güller Pınarı?

Het dagelijks leven in Güller Pınarı ligt op loopafstand: OpenStreetMap geeft binnen zijn 1,05 km² 15 supermarkten van ketens, 15 apotheken, een postkantoor en een openbare basisschool aan, twee privéziekenhuizen liggen op 1,1 en 1,4 km over de weg, en het dichtstbijzijnde staatsziekenhuis ligt 4,7 km verderop in Oba. De genoemde plaatsen zijn die welke in oktober 2026 op OpenStreetMap stonden, afgezet tegen de OpenStreetMap-grens, met afstanden over de weg vanaf het punt in Güller Pınarı.

• Boodschappen: de 15 supermarkten binnen de grens zijn vijf vestigingen van Migros, vier van BİM, drie van Şok en drie van A101, en het winkelcentrum Alanyum ligt op 3,5 km.
• Gezondheidszorg: de 15 apotheken liggen verspreid over de wijk, Özel Yaşam Hastanesi ligt op 1,1 km en het Başkent Universiteitsziekenhuis Alanya op 1,4 km, beide privé. Het dichtstbijzijnde staatsziekenhuis is het ALKÜ Alanya Opleidings- en Onderzoeksziekenhuis in Oba, 4,7 km en ongeveer 7 minuten verderop. OpenStreetMap geeft binnen de grens geen gezondheidscentrum voor de huisarts (aile sağlığı merkezi) aan, en een adres voor een centrum in Güller Pınarı kon in oktober 2026 niet uit een officiële bron worden bevestigd; het dichtstbijzijnde op de kaart ligt op 1,8 km over de weg.
• Scholen: de openbare basisschool Kemal Şuberi İlkokulu geeft op haar site bij het ministerie van Onderwijs als adres Güllerpınarı Mahallesi, Kemal Şuberi Sokak nr. 1, met 26 lokalen, 30 leraren en 490 leerlingen. Gezinnen moeten plaatsen op elk niveau laten bevestigen door de onderwijsdirectie van het district Alanya (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• De weekmarkt: in de marktlijsten van Alanya van 2020 en 2021 staat geen markt voor Güller Pınarı zelf, en dezelfde lijsten geven een zondagsmarkt in de buurwijk Hacet. In oktober 2026 was geen marktkalender van de gemeente te vinden, dus de dag is het waard om ter plekke na te gaan.
• Bussen: de halte Doğu Garajı voor dolmuş ligt 0,7 km van het punt in Güller Pınarı en het busstation voor lange afstand 3,3 km. In oktober 2026 was bij de gemeente Alanya geen actuele dienstregeling of lijnnummer te vinden.
• De zee: Anjeliq Beach ligt binnen de wijk, het strand Damlataş op 2,0 km en het Kleopatrastrand op 2,5 km.
• Loketten: het postkantoor PTT ligt binnen de grens, 1,4 km over de weg van het punt, en de kantoren van de gemeente aan de Eğri Köprü Caddesi liggen op 3,9 km.

Tarieven voor stroom en water en supermarktprijzen zijn dezelfde als elders in Alanya, dus de kosten van levensonderhoud in Güller Pınarı verschillen van de rest van het district vooral in huur, waar de appartementen met één slaapkamer de op twee na hoogste uit de reeks vragen, en in aidat, waarvan de mediaan de laagste is.

Wat zijn de nadelen van wonen in Güller Pınarı?

De belangrijkste nadelen van Güller Pınarı zijn oude blokken waar de meeste vermelde titels nog kat irtifakı zijn, weinig zwembaden of afgesloten complexen, ontbrekende liften en parkeerplaatsen, het laagste berekende huurrendement uit de reeks, de op één na hoogste prijs per vierkante meter, een bevolking die sinds 2013 krimpt en de op twee na langste rit naar de luchthaven Gazipaşa-Alanya. Geen daarvan sluit Güller Pınarı uit, maar elk verandert wat een koper moet controleren.

• Oude blokken en titels: 20 van de 26 advertenties in gebouwen van meer dan 20 jaar oud die een titel vermeldden, gaven kat irtifakı, en dat zijn de goedkoopste appartementen in het aanbod.
• Weinig zwembaden en complexen: 44% van de verkoopadvertenties noemde een zwembad, het laagste aandeel uit de reeks, en 21% plaatste het appartement in een site.
• Liften en parkeren: 29 advertenties vermeldden geen lift, 17 daarvan in gebouwen van vijf of meer verdiepingen, en 37 geen parkeerplaats.
• Laag rendement: het rekenvoorbeeld voor een 2+1 levert ongeveer 3,0% netto op, het laagste van de tien wijken.
• Prijs: de mediaan van TRY 71.965 per vierkante meter werd in oktober 2026 alleen door Kestel overtroffen.
• Toeslag voor de zee: in gebouwen van hooguit vijf jaar oud vroegen appartementen binnen 200 m van zee ongeveer 40% meer per vierkante meter.
• Krimpende bevolking: het register daalde tussen 2013 en 2024 met 9,8%, terwijl dat van Kestel en Cikcilli tussen 2009 en 2022 meer dan verdubbelde.
• Afstand tot de luchthaven: de luchthaven Gazipaşa-Alanya ligt op 42,4 km, na Avsallar en Payallar de verste uit de reeks.
• Dubbele advertenties: 7 van de 116 verkoopadvertenties herhaalden de oppervlakte en prijs van een andere advertentie.

Elk van deze punten is te controleren voordat er een bod wordt gedaan. Het type titel, de gebruiksvergunning, de datum van de bouwvergunning, de lift en het parkeren horen bij de controles die beschreven staan voor een bezichtigingsreis naar Alanya.

Voor wie is Güller Pınarı geschikt, en hoe verhoudt het zich tot Kestel, Kargıcak, Oba, Tosmur, Cikcilli, Mahmutlar, Avsallar, Demirtaş en Payallar?

Güller Pınarı past bij kopers die zonder auto in het centrum van Alanya willen wonen, met supermarkten, apotheken, privéziekenhuizen en de kust op loopafstand, en bij kopers van een nieuwer appartement met twee slaapkamers die een verblijfsvergunning op basis van vastgoed nodig hebben, omdat 16 van de 2+1's in oktober 2026 USD 200.000 of meer vroegen; voor een verhuurder die rendement zoekt, past het minder goed dan elke andere wijk uit de reeks. De mediane prijs per vierkante meter, TRY 71.965 of ongeveer EUR 1.297, was de op één na hoogste van de tien, en de voorraad mengt nieuwe blokken met oude.

Verkoopprijzen werden onderzocht voor Güller Pınarı op 24 oktober, voor Payallar op 23 oktober, voor Demirtaş op 22 oktober, voor Kestel op 21 oktober, voor Kargıcak op 20 oktober, voor Cikcilli op 17 oktober, voor Avsallar op 16 oktober, voor Oba en Tosmur op 14 oktober en voor Mahmutlar op 13 oktober 2026. De huren voor Güller Pınarı, Payallar, Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar en Tosmur zijn alle advertenties die op de onderzoeksdag online stonden, en die voor Güller Pınarı rusten op 46 advertenties; die voor Oba en Mahmutlar komen uit advertenties die tussen juli en oktober 2026 zijn geplaatst. Afstanden zijn gemeten naar hetzelfde punt in Güller Pınarı en naar hetzelfde luchthavenpunt.

Op deze cijfers past Güller Pınarı bij een koper die een appartement in het centrum zoekt voor lange verblijven of zijn pensioen, loopt in plaats van rijdt en een kleiner blok zonder zwembad accepteert, en bij een koper die een verblijfsvergunning via vastgoed nodig heeft en een nieuwere 2+1 kan betalen. Het past minder goed bij een verhuurder, bij een koper die een complex met zwembad wil, of bij iemand die via Gazipaşa vliegt. Oba, op 4,6 km, vraagt 5% minder per vierkante meter en heeft het staatsziekenhuis, en Cikcilli, 3,1 km de helling op, vraagt 12% minder, maar slechts 7% van zijn te koop staande appartementen staat in gebouwen van hooguit vijf jaar oud. Actuele aanbiedingen van AKEA staan onder appartementen te koop in Güller Pınarı.

Rekenvoorbeeld: een 2+1 in Güller Pınarı kopen en verhuren

Een appartement met twee slaapkamers, gekocht tegen de mediane vraagprijs van oktober 2026 van TRY 6.486.500 en ongemeubileerd verhuurd tegen de mediane vraaghuur van TRY 20.000 per maand, zou ongeveer 3,0% per jaar netto opleveren, vóór inkomstenbelasting, als de koper de hele overdrachtsheffing betaalt en geen makelaarscourtage. De berekening gebruikt de medianen uit de advertentiesteekproeven en de tarieven die in 2026 gelden, volledig beschreven onder aankoopkosten in Turkije. Er wordt een 2+1 gebruikt omdat 2+1's de grootste groep te koop staande appartementen vormen, 68 van 116, en van de huurappartementen, 19 van 46.

Bij prijzen van oktober 2026 is het netto inkomen van TRY 205.458 3,0% van een uitgave van TRY 6.745.960 en 2,9% van TRY 7.057.312 als de koper ook de maximale makelaarscourtage betaalt. Kleinere kosten zijn weggelaten: de dienstvergoeding van het kadaster, de beëdigde vertaler bij het kadaster, reparaties, meubels en de inkomstenbelasting op de huur, die afhangt van de fiscale woonplaats van de eigenaar. De regel voor de onroerendgoedbelasting is een aanname, omdat de gemeentelijke waarde van een appartement door de gemeente Alanya wordt vastgesteld en niet door de markt, en de huur rust op 19 advertenties voor 2+1's, de meeste ongemeubileerde appartementen in oudere gebouwen, terwijl de prijs nieuwe en oude appartementen mengt.

Van de tien rekenvoorbeelden uit de reeks is dat van Güller Pınarı het laagste, onder Demirtaş (3,1%), Cikcilli (3,9%), Kargıcak (4,3%), Kestel (4,5%), Tosmur (4,6%), Avsallar (5,2%), Mahmutlar (5,3%), Payallar (5,4%) en Oba (5,9%). Een gemeubileerde 1+1 doet het beter: gekocht tegen de mediaan van TRY 5.800.000 voor gemeubileerde appartementen met één slaapkamer en verhuurd voor TRY 27.500 per maand, met dezelfde kosten en een aidat van TRY 1.525, zou die ongeveer 4,6% netto opleveren. Met ongeveer USD 130.900 in oktober 2026 is de mediane 2+1 65% van de USD 200.000 die een verblijfsvergunning op basis van vastgoed vereist, en een aan huurders verhuurd appartement kan daar sowieso niet de basis voor zijn.

Hoe snel bewegen prijzen en huren in Güller Pınarı?

Officiële cijfers gaan niet verder dan de regio: in de regio Antalya, Burdur en Isparta steeg de woningprijsindex van de TCMB in het jaar tot september 2026 met 20,0% en de index voor nieuwe huurders met 23,6%, volgens het bulletin van 16 oktober 2026. De jaarlijkse consumentenprijsinflatie was in september 2026 volgens TÜİK 29,73%, dus beide cijfers waren in reële termen dalingen, van ruwweg 7,5% voor prijzen en 5% voor huren. In heel Turkije stegen de twee indexen met 22,3% en 26,6%.

Noch de TCMB noch TÜİK publiceert een index voor Alanya of voor één wijk. De eigen advertenties van Güller Pınarı geven alleen een zwak signaal: binnen dezelfde leeftijdsklasse vroegen appartementen die sinds 1 juli 2026 zijn geplaatst ongeveer een kwart meer per vierkante meter dan eerder geplaatste, TRY 96.417 tegen TRY 76.923 in gebouwen van hooguit vijf jaar oud (42 en 21 advertenties) en TRY 59.859 tegen TRY 48.611 in oudere gebouwen (33 en 20). Advertenties die online blijven, houden de prijs van de dag waarop ze werden geplaatst, dus een deel van dat verschil is gewoon de inflatie sindsdien. Van de 32 huuradvertenties uit de steekproef van juli tot begin oktober stonden er op 24 oktober nog 22 online. De advertentiemedianen voor Güller Pınarı zijn een momentopname van vraagprijzen op één dag, 24 oktober 2026, en worden in januari 2027 vernieuwd met dezelfde methode als voor de andere negen wijken, zodat de verandering in Güller Pınarı zelf vanaf dan te meten is.