Appartement kopen in Payallar, Alanya 2026: prijzen, huur, afstanden en verblijf

Payallar is een wijk van Alanya, in de provincie Antalya, aan de D-400 ten westen van de stad tussen Türkler en Konaklı, 17,5 km over de weg van het stadscentrum en 59,0 km van de luchthaven Gazipaşa-Alanya, met 9.691 ingeschreven inwoners in 2022, 70% meer dan in 2009, en slechts ongeveer 1,6 km kust aan de westkant. Op 23 oktober 2026 hadden de 98 appartementen die in Payallar op Emlakjet te koop stonden een mediane vraagprijs van TRY 3.465.000, ongeveer EUR 62.400, en een mediaan van TRY 51.109 per vierkante meter, beide de laagste van de negen op dezelfde manier onderzochte wijken van Alanya, 11% onder Demirtaş en 13% onder Avsallar. Negen op de tien van die appartementen stonden in gebouwen van hooguit vijf jaar oud, de nieuwste voorraad uit de reeks, en 95% stond leeg en vrijwel alles was ongemeubileerd. Payallar staat niet op de sluitingslijst van 2022 van de migratiedienst, maar slechts één van de 98 appartementen, een appartement van 512 m² aan zee, vroeg de 200.000 Amerikaanse dollar die een verblijfsvergunning op basis van vastgoed vereist. De 13 appartementen die voor lange termijn te huur stonden, vroegen een mediaan van TRY 18.000 per maand, de laagste uit de reeks, en toch liet een appartement met één slaapkamer een bruto rendement van ongeveer 6,9% zien en een doorgerekend netto rendement van ongeveer 5,4%, alleen overtroffen door Oba. Het dorp ligt 2,6 km van zee, de supermarkten en winkelcentra liggen 3 tot 4 km verderop aan de D-400 in Konaklı, en het staatsziekenhuis met 200 bedden dat sinds 2023 in Payallar wordt gebouwd, was in oktober 2026 nog niet open, zodat het dichtstbijzijnde staatsziekenhuis 21,3 km verderop in Oba ligt.

Waar ligt Payallar, en hoe ver is het van het centrum van Alanya en de luchthavens?

Payallar is een wijk (mahalle) van het district Alanya in de provincie Antalya, aan de kustweg ten westen van de stad tussen Türkler en Konaklı, 17,5 km over de weg van het stadscentrum van Alanya bij Güller Pınarı, 59,0 km van de luchthaven Gazipaşa-Alanya en 116,4 km van de luchthaven Antalya, volgens OpenStreetMap-routering gemeten op 23 oktober 2026. Het dorpspunt ligt op oplopend terrein 2,6 km in rechte lijn van zee, en alleen de westkant van de wijk, rond Büyükyer, reikt tot aan de kust. Advertenties die Payallar op 17,5 tot 18 km van het centrum en 60 km van de luchthaven plaatsen, komen overeen met de meting.

Volgens de grens van het Directoraat-Generaal voor Kadaster (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) beslaat Payallar 10,8 km², iets meer dan de 8,1 km² van Oba en minder dan de 12,4 km² van Kestel. Türkler ligt in het westen, Emişbeleni en Toslak in het oosten, Soğukpınar aan de noordpunt en in het zuidoosten het land dat het kadaster registreert als Telatiye, een van de vroegere namen van Konaklı. De supermarkten, apotheken en winkelcentra die ten zuiden van het dorp langs de D-400 liggen, staan aan die kant van de grens: het winkelcentrum Time Center, 3,2 km van het Payallar-punt, geeft als adres Konaklı Mahallesi, 100. Sokak.

Payallar was tot 2014 een stadje (belde) met een eigen gemeente. Het viel niet onder het regeringsbesluit van 2009 dat Kestel, Cikcilli, Oba, Çıplaklı en Tosmur bij de gemeente Alanya voegde. De gemeente eindigde onder Wet 6360, gepubliceerd in het Staatsblad (Resmî Gazete) op 6 december 2012, die elke gemeente van een stadje in de nieuwe grootstedelijke provincies van Turkije als één wijk onder de naam van het stadje bij de districtsgemeente voegde, bij de lokale verkiezingen van maart 2014.

Dezelfde routering geeft de afstanden die een bewoner echt rijdt.

De rijtijden zijn schattingen van de routeringsdienst bij vrije doorstroming, dus in de zomer komt er op elke regel verkeer op de D-400 bij. Sommige afstanden hangen af van de richting, omdat de D-400 een weg met gescheiden rijbanen is: het strand aan de kust van Payallar ligt 5,6 km van het dorpspunt, maar op de terugweg 4,6 km. De routering reproduceert de gepubliceerde cijfers voor Avsallar: Avsallar naar Konaklı 13,6 km en Avsallar naar Türkler 6,1 km.

De tolsnelweg uit Serik, die volgens het contract uiterlijk in oktober 2028 open moet zijn, loopt landinwaarts boven Payallar en eindigt op de D-400 in Telatiye, ten oosten van Konaklı. Vier van de percelen in het tracé liggen in Payallar, tegen 154 in het naburige Emişbeleni en 167 in Toslak, en stortplaatsen in Payallar nemen uitgegraven grond op tot de weg opengaat. Wat de weg voor elk deel van het district verandert, staat onder snelweg Antalya-Alanya.

Ligt Payallar aan zee?

Payallar reikt alleen aan de westkant tot de zee, waar ongeveer 1,6 km OpenStreetMap-kustlijn het dichtst bij de grens ligt, rond Büyükyer, 0,55 km van de kust; het dorpspunt zelf ligt 2,6 km in rechte lijn van de dichtstbijzijnde kust. De 1,6 km komt uit het toewijzen van elk stuk OpenStreetMap-kustlijn aan de dichtstbijzijnde TKGM-grens, omdat de kadastrale grens vóór de kustlijn ophoudt, dus het is een benadering. Het langere stuk strand voor de winkels aan de D-400 hoort bij de kant van Konaklı.

Het terrein loopt vanaf de kust geleidelijk op. In het SRTM-hoogtemodel ligt de mediaan van 118 gelijkmatig verspreide punten binnen de grens op 50 m, en slechts 9% van het land ligt hoger dan 100 m, tegen 51% in Demirtaş en 71% in Kargıcak; de kuststrook ligt op ongeveer 6 m, het dorpspunt op 71 m en de noordelijke heuvels op 133 tot 199 m. Slechts 18 van de 98 verkoopadvertenties noemden een afstand tot de zee, en de 4 die het appartement als aan zee beschreven, stonden allemaal in gebouwen van meer dan tien jaar oud, terwijl de nieuwe appartementen afstanden van 500 m tot 2 km gaven. De steekproef kan dus niet meten wat de nabijheid van de zee aan een prijs toevoegt.

Wie wonen er in Payallar?

TÜİK, het Turkse statistiekbureau, telde in Payallar 9.691 ingeschreven inwoners in zijn adresgebaseerde bevolkingsregister per 31 december 2022, het meest recente wijkcijfer dat in oktober 2026 te bevestigen was, tegen 7.600 in 2017 en 5.707 in 2009. Dat is een groei van 70% in dertien jaar en 28% in de laatste vijf, tegen 64% in vijf jaar in Kestel en 17% in Demirtaş. Payallar is de op twee na kleinste van de negen wijken in de reeks, na Demirtaş (3.449) en Kargıcak (5.989), en kleiner dan buurwijk Konaklı, die in 2022 17.966 inwoners had. Met ongeveer 896 ingeschreven inwoners per km² is het veel dichter bevolkt dan Demirtaş (206) of Kargıcak (256).

Het register telt mensen met een adres in Payallar, dus het omvat buitenlandse bewoners met een ingeschreven adres en laat eigenaars van vakantiewoningen die elders wonen buiten beschouwing. Geen officiële bron publiceert het aantal buitenlandse inwoners per wijk, en Payallar hoort niet bij de wijken van Alanya die de migratiedienst (Göç İdaresi Başkanlığı) in 2022 sloot vanwege de dichtheid van de buitenlandse bevolking.

De verkoopadvertenties beschrijven nieuwe appartementen die leeg worden verkocht. Van de 98 appartementen die op 23 oktober 2026 te koop stonden, werden er 93, ofwel 95%, als leeg beschreven, het hoogste aandeel uit de reeks, met 3 bewoond door de eigenaar en 2 verhuurd aan een huurder. Slechts 7 van de 87 advertenties die het vermeldden waren gemeubileerd, 8%, tegen 32% in Demirtaş en 74% in Kargıcak, omdat de meeste voorraad nieuw is en wordt verkocht zoals hij is opgeleverd.

Wat kost een appartement kopen in Payallar?

Appartementen die op 23 oktober 2026 in Payallar te koop stonden, hadden een mediane vraagprijs van TRY 3.465.000, ongeveer EUR 62.400, en een mediaan van TRY 51.109 per bruto vierkante meter, ongeveer EUR 921, beide de laagste van de negen op dezelfde manier onderzochte wijken van Alanya. De medianen komen uit alle 98 appartementsadvertenties die die dag online stonden op Emlakjet, een landelijk Turks vastgoedportaal, elke advertentiepagina afzonderlijk gelezen. De eurobedragen gebruiken de eurokoers (aankoop) van TRY 55,4997 in het bulletin van de Turkse centrale bank (TCMB) van 23 oktober 2026. Dit zijn vraagprijzen, geen verkoopprijzen; het verschil tussen beide staat onder prijs onderhandelen voor een appartement in Alanya.

Appartementen met één en twee slaapkamers zijn goed voor 91 van de 98 advertenties, respectievelijk 56 en 35.

Turkse advertenties tellen slaapkamers plus woonkamer, dus een 1+1 heeft één slaapkamer en een aparte woonkamer en een 2+1 twee slaapkamers. Bruto oppervlakte omvat een deel van muren en balkons; in de steekproef was de netto oppervlakte mediaan 90% van het bruto cijfer. De overige zeven advertenties in oktober 2026 waren twee 3+1's voor TRY 5.750.000 en TRY 5.850.000, twee 4+1's, twee 5+1's en één 3+2.

De vierkante meter in Payallar is met duidelijke afstand de goedkoopste uit de reeks. De mediaan van TRY 51.109 lag 11% onder de TRY 57.556 van Demirtaş, gemeten op 22 oktober 2026, 12% onder de TRY 58.289 van Mahmutlar op 13 oktober en 13% onder de TRY 59.000 van Avsallar op 16 oktober, vervolgens 19% onder de TRY 63.195 van Cikcilli op 17 oktober, 22% onder de TRY 65.424 van Tosmur en 25% onder de TRY 68.149 van Oba op 14 oktober, 29% onder de TRY 71.765 van Kargıcak op 20 oktober en 33% onder de TRY 75.909 van Kestel op 21 oktober. Een 1+1 in Payallar vroeg 18% minder dan in Demirtaş en in Avsallar, waar de mediane 1+1 TRY 3.495.000 en TRY 3.472.500 vroeg, en 27% minder dan in Mahmutlar.

Nieuwe en bijna nieuwe appartementen vragen hetzelfde. Appartementen in nieuwbouw vroegen in oktober 2026 een mediaan van TRY 50.000 per vierkante meter over 54 advertenties, en appartementen van een tot vijf jaar oud TRY 52.178 over 36; nieuwe 1+1's en 1+1's van een tot vijf jaar oud vroegen TRY 54.000 en TRY 54.441. Slechts 8 van de 98 appartementen stonden in gebouwen van meer dan vijf jaar oud, te weinig voor een prijs, en 11 van de 54 nieuwe appartementen waren nog in aanbouw, dus wie een daarvan koopt, koopt op plan, van een ontwikkelaar, vóór de gebruiksvergunning.

Advertenties die sinds 1 juli 2026 zijn geplaatst, vroegen een mediaan van TRY 2.800.000 voor een 1+1 en TRY 4.850.000 voor een 2+1, dicht bij de hele steekproef. Negen advertenties stonden al sinds 2025 of eerder online, en negen herhaalden het aantal kamers, de oppervlakte en de prijs van een andere advertentie, het gebruikelijke teken dat hetzelfde appartement door twee makelaars is geplaatst; zonder die advertenties blijft de mediaan op TRY 3.480.000 en TRY 51.053 per vierkante meter.

Wat kost huren in Payallar?

Appartementen in Payallar die op 23 oktober 2026 voor lange termijn te huur stonden, hadden een mediane vraaghuur van TRY 18.000 per maand, ongeveer EUR 324, de laagste van de negen onderzochte wijken, en de acht appartementen met één slaapkamer vroegen een mediaan van TRY 16.500, ongeveer EUR 297. De medianen komen uit alle 13 huuradvertenties voor appartementen in Payallar die die dag op Emlakjet stonden, dus ze zijn alleen indicatief.

Vijf van de 1+1's waren ongemeubileerd, voor een mediaan van TRY 14.500, en drie gemeubileerd, voor TRY 18.000, tegen TRY 15.000 voor ongemeubileerde en TRY 21.000 voor gemeubileerde 1+1's in Avsallar op 16 oktober 2026. De vier 2+1's vroegen TRY 18.000 tot 23.500 en de ene 3+1 TRY 16.000. Over alle maten vroeg Payallar een mediaan van TRY 260 huur per vierkante meter, meer dan de TRY 182 van Demirtaş en minder dan TRY 270 tot 273 in Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar en Avsallar, TRY 318 in Kargıcak en Oba en TRY 348 in Kestel. In de steekproef van juli tot oktober 2026 vroeg een 1+1 TRY 20.000 in Oba, TRY 24.500 in Mahmutlar en TRY 25.000 in Kestel.

Huuradvertenties in Payallar blijven weken online. Van de 12 Payallar-advertenties in de steekproef van juli tot begin oktober 2026 voor de kosten van levensonderhoud in Alanya stonden er op 23 oktober nog 10 online, en de meeste aangeboden appartementen waren nieuw: alle acht 1+1's stonden in gebouwen van hooguit vier jaar oud. Er werd geen villa te huur aangeboden.

Welk huurrendement levert een appartement in Payallar op?

Een appartement met één slaapkamer in Payallar liet tegen vraagprijzen en huren van oktober 2026 een bruto huurrendement van ongeveer 6,9% zien: twaalf maanden van de mediane huur van TRY 16.500 voor een 1+1 gedeeld door de mediane vraagprijs van TRY 2.862.500. Gemeubileerde en ongemeubileerde appartementen zijn samen genomen, omdat er maar drie gemeubileerde 1+1's te huur stonden; ongemeubileerde 1+1's alleen kwamen op ongeveer 6,1%. De huur rust op acht advertenties, dus één nieuwe advertentie kan het cijfer met een half punt of meer verschuiven.

De huren in Payallar zijn de laagste uit de reeks, maar de prijzen zijn nog lager, dus het rendement hoort bij de hogere. Gemeubileerde 1+1's kwamen tegen de prijzen van dezelfde maand op 7,4% in Oba, 6,9% in Mahmutlar, 6,7% in Avsallar en 5,7% in Kestel, en een 2+1 op 4,1% in Demirtaş. Dit zijn allemaal vraagprijzen, dus het werkelijke rendement hangt af van wat een koper betaalt en wat een huurder tekent.

Het netto rendement is nog lager. Aidat, de maandelijkse servicekosten, onroerendgoedbelasting, de DASK-aardbevingsverzekering en de maanden leegstand tussen huurders gaan van de huur af, en het rekenvoorbeeld voor een 1+1 rekent die posten door. Huurinkomsten zijn in Turkije ook belast, en de regels verschillen voor ingezetenen en niet-ingezetenen.

Korte vakantieverhuur valt onder een aparte regeling. Volgens Wet 7464 over de toeristische verhuur van woningen heeft verhuur voor periodes tot 100 dagen een vergunning nodig van het ministerie van Cultuur en Toerisme, en bij de aanvraag moet een unaniem besluit zitten van alle eigenaars in het gebouw waarin het appartement ligt. Het Grondwettelijk Hof wees een beroep tegen die regel op 25 december 2025 af, in een uitspraak die op 2 april 2026 in het Staatsblad verscheen. In Payallar, waar 69 van de 98 te koop staande appartementen een zwembad noemen, vraagt vakantieverhuur de schriftelijke instemming van elke eigenaar in het blok.

De regionale trend werkt voorlopig in het voordeel van verhuurders. In de regio Antalya, Burdur en Isparta steeg de index voor nieuwe huurders van de TCMB in het jaar tot september 2026 met 23,6%, en de woningprijsindex met 20,0%.

Kunnen buitenlanders in 2026 een verblijfsvergunning krijgen voor een adres in Payallar?

Payallar staat niet op de lijst van gesloten wijken van de migratiedienst, dus geen sluiting staat een adres daar in de weg, maar een vergunning op basis van vastgoedbezit vereist een woning van minstens 200.000 Amerikaanse dollar waarin de eigenaar zelf woont, en slechts 1 van de 98 appartementen die op 23 oktober 2026 te koop stonden, vroeg zoveel. Dat appartement was een 3+2 van 512 m² bruto aan zee, in een gebouw van 11 tot 15 jaar oud, voor TRY 14.200.000, ongeveer USD 286.500; het op een na duurste, een 4+1, vroeg TRY 8.500.000.

De lijst van de dienst met 1.169 wijken die sinds 1 juli 2022 gesloten zijn, noemt er vier in Alanya, Kargıcak, Mahmutlar, Kestel en Avsallar, in de rijen 145 tot 148 van het bijgevoegde bestand; Payallar zit daar niet bij, en Konaklı evenmin. De aankondiging, op 23 oktober 2026 opnieuw gecontroleerd, beschrijft de sluiting als een sluiting voor registraties onder tijdelijke en internationale bescherming en voor provinciewissels van beschermden, en noemt verblijfsvergunningen niet meer. Hoe de tekst in 2026 veranderde, staat in de gids over Avsallar, een van de gesloten wijken.

De waardetoets is de toets die bijna geen enkel appartement in Payallar haalde. De documentenlijst van de dienst voor een kortlopende verblijfsvergunning, gepubliceerd op de aanvraagsite e-İkamet, vereist dat een woning voor een vergunning op basis van vastgoed op de datum van verwerving minstens 200.000 Amerikaanse dollar in Turkse lira waard was en als eigen woning van de buitenlander wordt gebruikt, niet verhuurd of voor ander inkomen. Tegen de dollarkoers (aankoop) van de TCMB van 23 oktober 2026, TRY 49,5647, lag de drempel op ongeveer TRY 9.913.000. De mediane 2+1 vroeg TRY 4.650.000, ongeveer USD 93.800, of 47% van de drempel, en de mediane 1+1 ongeveer USD 57.800. Sommige advertenties voor buitenlandse kopers beschrijven Payallar als geschikt voor een verblijfsvergunning: de wijk is open, maar tegen de prijzen van oktober 2026 is het appartement het obstakel. Hoe de aanvraag zelf werkt, staat onder verblijfsvergunning.

Hoe ziet de woningvoorraad in Payallar eruit?

De appartementen in Payallar zijn de nieuwste uit de reeks: 92% van de appartementen die op 23 oktober 2026 te koop stonden, stond in gebouwen van hooguit vijf jaar oud, de meeste in blokken van vier tot acht verdiepingen, 70% van de advertenties noemde een zwembad, en 59% van de advertenties die een van beide appartementstitels vermeldden, gaf kat irtifakı, de titel uit de bouwfase. De detailpagina's van de 98 verkoopadvertenties geven het profiel.

Hogere blokken vragen meer. In oktober 2026 vroegen de 39 appartementen in blokken van zes tot tien verdiepingen een mediaan van TRY 57.917 per vierkante meter, tegen TRY 47.018 voor de 29 appartementen in blokken van vijf verdiepingen en TRY 49.222 voor de 30 in blokken van vier verdiepingen of minder, allemaal met een mediane leeftijd van een jaar of jonger. Van de 98 advertenties noemden er 77 een lift, 72 een parkeerplaats en 27 plaatsten het appartement in een site (een afgesloten wooncomplex). In een site betekende niet duurder: de 27 appartementen in een site vroegen een mediaan van TRY 51.154 per vierkante meter, tegen TRY 51.064 voor de 71 erbuiten. De 31 verkoopadvertenties die een aidat noemden, gaven een mediaan van TRY 1.500 per maand, gelijk aan Tosmur en Mahmutlar en onder de TRY 1.900 van Demirtaş, de TRY 1.875 van Avsallar en de TRY 3.000 van Kargıcak, en 67 van de 98 advertenties beschreven het appartement als geschikt voor een hypotheek.

Van de 80 advertenties die de titel als kat irtifakı of kat mülkiyeti (volledig appartementseigendom) vermeldden, gaven er 47, ofwel 59%, kat irtifakı. In een zo jonge voorraad is dat te verwachten: 44 van de 76 appartementen van hooguit vijf jaar oud met een titelvermelding stonden op kat irtifakı, dat volgens artikel 3 van de Wet op het appartementseigendom (Kat Mülkiyeti Kanunu, Wet 634) met de gebruiksvergunning (yapı kullanma izin belgesi, kortweg iskan) voor het hele gebouw overgaat in kat mülkiyeti. Welke titel geldt, staat in de akte zelf; wat elk type voor een koper betekent, staat onder soorten tapu in Turkije. Omdat bijna de hele voorraad na 1 januari 2019 is opgeleverd, valt het meeste onder de huidige Turkse aardbevingsbouwverordening (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği), maar de beslissende datum is die van de bouwvergunning, die in het bouwdossier bij de gemeente Alanya staat.

Villa's spelen nauwelijks een rol. Op 23 oktober 2026 stonden er maar twee te koop, en tien bouwkavels, dus geen van beide markten valt te meten.

Hoe is het dagelijks leven in Payallar: boodschappen, huisarts, school, bus?

Het dagelijks leven in Payallar draait om de strook aan de D-400 3 tot 4 km ten zuiden van het dorp, waar de supermarkten, winkelcentra en de meeste apotheken aan de kant van Konaklı van de grens staan; in Payallar zelf zijn er een apotheek, een gezondheidscentrum voor huisartsenzorg en een middenschool, en het dichtstbijzijnde staatsziekenhuis ligt 21,3 km verderop in Oba. De genoemde plaatsen zijn die welke in oktober 2026 op OpenStreetMap stonden, gelegd tegen de TKGM-grens, met afstanden over de weg vanaf het Payallar-punt.

• Boodschappen: een BİM en een Migros aan de D-400 liggen 3,0 en 3,1 km van het dorpspunt, en de winkelcentra Time Center en Mall of Alanya in Konaklı 3,2 en 3,6 km.
• Gezondheidszorg: apotheek Cantuna ligt 0,2 km van het dorpspunt, en OpenStreetMap brengt nog 15 apotheken langs de strook aan de D-400 in kaart. Een gezondheidscentrum voor huisartsenzorg (aile sağlığı merkezi) geeft als adres Payallar Mahallesi, Menderes Caddesi nr. 111/A. Het dichtstbijzijnde staatsziekenhuis is het ALKÜ Alanya Opleidings- en Onderzoeksziekenhuis in Oba, 21,3 km en ongeveer 20 minuten verderop, en het private Başkent Universiteit Ziekenhuis Alanya ligt 16,4 km verderop.
• Scholen: Payallar Günay Demirel Ortaokulu, een openbare middenschool, geeft in het strategisch plan op haar site bij het ministerie van Onderwijs als adres Payallar Mahallesi, Güleç Demirel Caddesi nr. 3. Gezinnen moeten plaatsen op elk niveau bevestigen bij de onderwijsdirectie van het district Alanya (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Weekmarkt: in oktober 2026 was geen marktdag voor Payallar zelf te vinden, niet in de marktlijsten van Alanya en niet op OpenStreetMap. De dichtstbijzijnde geregistreerde markt is de overdekte woensdagmarkt van Avsallar, 12,5 km verderop.
• Bussen: voor stadsbussen of dolmuş (gedeelde minibusjes) naar het dorp was in oktober 2026 bij de gemeente Alanya geen actuele dienstregeling of lijnnummer te vinden, dus wie zonder auto koopt, moet de dichtstbijzijnde halte en de frequentie ter plekke nagaan.
• De zee: de kust ligt 0,55 km in rechte lijn van Büyükyer en 2,6 km van het dorpspunt, en het strand aan de kust van Payallar ligt 5,6 km over de weg van het dorpspunt.
• Şarapsa Han: de 13e-eeuwse Seltsjoekse karavanserai staat aan de D-400, 3,7 km van het dorpspunt.

Tarieven voor stroom en water en supermarktprijzen zijn dezelfde als elders in Alanya, dus de kosten van levensonderhoud in Payallar verschillen van de rest van het district vooral in huur en aidat, en beide horen bij de laagste uit de reeks.

Hoe staat het met het staatsziekenhuis van Payallar?

Sinds 2023 wordt in Payallar een staatsziekenhuis met 200 bedden gebouwd, maar het was in oktober 2026 nog niet open, en er was geen openingsdatum aangekondigd. De investeringsdirectie van het ministerie van Volksgezondheid maakte op 27 juli 2021 het contract bekend voor een nieuw staatsziekenhuis met 200 bedden in Alanya, met 7 operatiekamers, 67 poliklinische spreekkamers en een intensive care van 25 bedden. Lokale berichtgeving plaatst het in Payallar en dateert het begin van de bouw op april 2023.

Volgens Gazete Alanya lag het werk stil na een grondverschuiving in september 2024, en in november 2025 zei de districtsvoorzitter van de AK Party in Alanya dat een ontwerp voor een keermuur was goedgekeurd en dat de aannemer het werk zou hervatten. In december 2025 was het doel van het ministerie 2026 en zei een parlementslid van de oppositie dat oplevering vóór 2027 niet mogelijk was; in maart 2026 werden heipalen geslagen, en eind mei 2026 was het ziekenhuis nog niet af. Eenmaal open moet het volgens hetzelfde bericht van december 2025 het westen van Alanya en Gündoğmuş bedienen; tot dan is het dichtstbijzijnde staatsziekenhuis dat in Oba, 21,3 km verderop.

Wat zijn de nadelen van wonen in Payallar?

De belangrijkste nadelen van Payallar zijn een dorp dat van zee af ligt met zijn winkels aan de andere kant van de grens in Konaklı, een staatsziekenhuis dat nog niet open is, een appartementenmarkt waarin maar één advertentie de waardetoets voor een verblijfsvergunning haalde, een lange rit naar de luchthaven Gazipaşa-Alanya, een dunne huurmarkt en een nieuwe voorraad die grotendeels leegstaat. Geen ervan sluit Payallar uit, maar elk verandert wat een koper moet controleren.

• Dorp en kust: het dorpspunt ligt 2,6 km in rechte lijn van de kust, en de strandstrook voor de winkels aan de D-400 hoort bij Konaklı.
• Afstand tot het ziekenhuis: het dichtstbijzijnde staatsziekenhuis ligt 21,3 km verderop in Oba, en het ziekenhuis in aanbouw in Payallar heeft geen openingsdatum.
• Verblijfsvergunning: 1 van de 98 appartementen die op 23 oktober 2026 te koop stonden, vroeg de 200.000 Amerikaanse dollar die een vergunning op basis van vastgoed vereist, een appartement van 512 m² voor TRY 14.200.000.
• Afstand tot de luchthaven: de luchthaven Gazipaşa-Alanya ligt 59,0 km verderop, na Avsallar de verste uit de reeks, en de luchthaven Antalya 116,4 km.
• Dunne huurmarkt: op 23 oktober 2026 stonden 13 appartementen voor lange termijn te huur, voor een mediaan van TRY 18.000 per maand, de laagste uit de reeks.
• Lege nieuwe blokken: 93 van de 98 te koop staande appartementen stonden leeg, dus wie het hele jaar buren wil, moet vragen hoeveel appartementen in een blok bewoond zijn.
• Titels uit de bouwfase en appartementen op plan: 59% van de advertenties met een titelvermelding gaf kat irtifakı, en 11 van de nieuwe appartementen waren nog in aanbouw.
• Werk aan de snelweg: stortplaatsen voor de snelweg zijn in Payallar in gebruik tot de weg opengaat, gepland uiterlijk in oktober 2028.
• Dubbele advertenties: 9 van de 98 verkoopadvertenties herhaalden de oppervlakte en de prijs van een andere advertentie.

Elk van deze punten valt te controleren voordat er een bod wordt gedaan. Het type titel, de gebruiksvergunning, de datum van de bouwvergunning en de route naar het strand horen bij de controles die beschreven staan onder bezichtigingsreis in Turkije, Alanya.

Voor wie is Payallar geschikt, en hoe verhoudt het zich tot Avsallar, Demirtaş, Mahmutlar, Kargıcak, Kestel, Oba, Tosmur en Cikcilli?

Payallar past bij kopers die een nieuw appartement met één slaapkamer willen tegen de laagste vierkantemeterprijs uit de reeks, ongeveer 17,5 km van het centrum van Alanya, en bij verhuurders die voor lange termijn verhuren; het past niet bij een koper die met een appartement een verblijfsvergunning op basis van vastgoed nodig heeft, omdat in oktober 2026 maar één appartement de waardetoets van 200.000 Amerikaanse dollar haalde, of bij wie het strand, de winkels of een ziekenhuis te voet wil bereiken. De mediane 1+1, voor TRY 2.862.500 of ongeveer EUR 51.600 in oktober 2026, was de laagste uit de reeks, en negen op de tien appartementen waren hooguit vijf jaar oud.

De verkoopprijzen zijn gemeten voor Payallar op 23 oktober, voor Demirtaş op 22 oktober, voor Kestel op 21 oktober, voor Kargıcak op 20 oktober, voor Cikcilli op 17 oktober, voor Avsallar op 16 oktober, voor Oba en Tosmur op 14 oktober en voor Mahmutlar op 13 oktober 2026. De huren voor Payallar, Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar en Tosmur zijn alle advertenties die op de meetdag online stonden, en die voor Payallar rusten op 13 advertenties; die voor Oba en Mahmutlar komen uit advertenties die tussen juli en oktober 2026 zijn geplaatst. De afstanden zijn gemeten naar hetzelfde punt bij Güller Pınarı en hetzelfde luchthavenpunt.

Op deze cijfers past Payallar bij een koper die een nieuw appartement wil voor vakanties of lange verblijven tegen de laagste instapprijs uit de reeks, die autorijdt en zijn boodschappen graag aan de D-400 in Konaklı doet, en bij een verhuurder die een 1+1 aan huurders voor lange termijn verhuurt. Het past minder goed bij een koper die via vastgoed een verblijfsvergunning nodig heeft en een appartement wil, bij een huishouden dat een ziekenhuis of het strand op loopafstand nodig heeft, of bij een koper die via Gazipaşa vliegt. Avsallar, 12,8 km verder naar het westen, vraagt 15% meer per vierkante meter maar heeft een eigen markt, strand en centrum, en Demirtaş, helemaal aan de oostkant, ligt 22,6 km van de luchthaven Gazipaşa maar vraagt 13% meer per vierkante meter. Actuele aanbiedingen van AKEA staan onder appartementen te koop in Payallar.

Rekenvoorbeeld: een 1+1 in Payallar kopen en verhuren

Een appartement met één slaapkamer, gekocht voor de mediane vraagprijs van oktober 2026 van TRY 2.862.500 en verhuurd voor de mediane vraaghuur van TRY 16.500 per maand, zou netto ongeveer 5,4% per jaar opleveren, vóór inkomstenbelasting, als de koper de hele overdrachtsbelasting betaalt en geen makelaarscourtage. De berekening gebruikt de medianen uit de advertentiesteekproeven en de kosten die in 2026 gelden, volledig uitgewerkt onder aankoopkosten in Turkije. Er is een 1+1 gekozen omdat 1+1's de grootste groep zijn van de te koop staande appartementen, 56 van de 98, en van de te huur staande, 8 van de 13.

Tegen prijzen van oktober 2026 is het netto inkomen van TRY 159.558 5,4% van een uitgave van TRY 2.977.000 en 5,1% van TRY 3.114.400 als de koper ook de maximale makelaarscourtage betaalt. Kleinere kosten zijn weggelaten: de dienstverleningsheffing van het kadaster, de beëdigde tolk bij het kadaster, reparaties, meubels en de inkomstenbelasting over de huur, die afhangt van de fiscale woonplaats van de eigenaar. De regel voor onroerendgoedbelasting is een aanname, omdat de gemeentelijke waarde van een appartement door de gemeente Alanya wordt vastgesteld, niet door de markt, en de huur rust op acht advertenties voor een 1+1, gemeubileerd en ongemeubileerd samen.

Van de negen rekenvoorbeelden in de reeks kwam alleen dat van Oba (5,9%) hoger uit; Mahmutlar (5,3%), Avsallar (5,2%), Tosmur (4,6%), Kestel (4,5%), Kargıcak (4,3%), Cikcilli (3,9%) en Demirtaş (3,1%) kwamen allemaal lager uit. Met ongeveer USD 57.800 in oktober 2026 is de 1+1 minder dan een derde van de 200.000 Amerikaanse dollar die een verblijfsvergunning op basis van vastgoed vereist, en een appartement dat aan huurders wordt verhuurd, kan daar hoe dan ook niet de basis voor zijn.

Hoe snel veranderen prijzen en huren in Payallar?

Officiële cijfers gaan niet onder het niveau van de regio: in de regio Antalya, Burdur en Isparta steeg de woningprijsindex van de TCMB in het jaar tot september 2026 met 20,0% en de index voor nieuwe huurders met 23,6%, volgens het bulletin van 16 oktober 2026. De jaarlijkse consumenteninflatie was in september 2026 volgens TÜİK 29,73%, dus beide cijfers waren reële dalingen, van ongeveer 7,5% voor prijzen en 5% voor huren. In heel Turkije stegen de twee indexen met 22,3% en 26,6%.

Noch de TCMB noch TÜİK publiceert een index voor Alanya of voor één wijk. De eigen advertenties van Payallar geven maar een zwak signaal: appartementen die sinds 1 juli 2026 zijn geplaatst, vroegen TRY 2.800.000 voor een 1+1 en TRY 4.850.000 voor een 2+1, tegen TRY 2.862.500 en TRY 4.650.000 voor de hele steekproef, en 10 van de 12 huuradvertenties uit de steekproef van juli tot begin oktober stonden op 23 oktober nog online. De medianen voor Payallar zijn een momentopname van vraagprijzen op één dag, 23 oktober 2026, en worden in januari 2027 bijgewerkt met dezelfde methode als voor de andere acht wijken; vanaf dan is de verandering in Payallar zelf te meten.