Leilighet i Güller Pınarı, Alanya 2026: priser, leie, havet og oppholdstillatelse

Güller Pınarı, også skrevet Güllerpınarı, er en bydel i sentrum av Alanya i provinsen Antalya, på den flate kysten øst for borghalvøya, og punktet som avstanden til sentrum måles til for hver bydel som sammenlignes her, ligger i den: ved bygningen som OpenStreetMap oppgir som Alanya kommune. 24. oktober 2026 hadde de 116 leilighetene som lå ute til salgs i Güller Pınarı på Emlakjet en median prisantydning på 6 600 000 TRY, rundt 118 900 EUR, og en median på 71 965 TRY per kvadratmeter, den nest høyeste etter Kestel av de ti bydelene i Alanya som er undersøkt på samme måte. Medianen rommer to markeder: leiligheter i bygg som var høyst fem år gamle, ba om rundt 91 000 TRY per kvadratmeter og leiligheter i bygg eldre enn 20 år rundt 45 500 TRY, og 20 av de 26 gamle leilighetene som oppga eierform, sto fortsatt på kat irtifakı, byggefasens eierform. I de nyere byggene ba leiligheter innen 200 m fra havet om rundt 40 % mer per kvadratmeter enn de lenger unna. Güller Pınarı står ikke på migrasjonsmyndighetens stengningsliste fra 2022, og 26 av de 116 leilighetene, ingen av dem en 1+1, ba om de 200 000 amerikanske dollarene som en eiendomsbasert oppholdstillatelse krever. De 46 leilighetene som ble annonsert for langtidsleie, ba om en median på 25 000 TRY i måneden og leilighetene med ett soverom 26 000 TRY, men en 2+1 viste en bruttoavkastning på rundt 3,7 % og i regneeksempelet en nettoavkastning på rundt 3,0 %, den laveste av de ti. Hverdagen går til fots, med 15 dagligvarebutikker og 15 apotek på 1,05 km² og to private sykehus innen 1,4 km, mens det statlige sykehuset ligger 4,7 km unna i Oba, og de 16 779 registrerte innbyggerne i 2024 var færre enn ved toppen på 18 604 i 2013.

Hvor ligger Güller Pınarı, og hvor langt er det til borgen, strendene og flyplassene?

Güller Pınarı, også skrevet Güllerpınarı, er en bydel (mahalle) i sentrum av Alanya i provinsen Antalya, på den flate kyststripen øst for borghalvøya, 4,3 km langs veien fra Alanya borg, 42,4 km fra Gazipaşa-Alanya lufthavn og 127,7 km fra Antalya lufthavn, ifølge OpenStreetMap-ruting målt 24. oktober 2026. Borgen står på halvøya sin 1,5 km i luftlinje mot sørvest, og veien slynger seg opp åsen, og derfor er kjøreturen nesten tre ganger så lang.

Det "sentrum av Alanya" som hver avstand i sammenligningen av bydeler lenger ned er målt til, er et punkt i Güller Pınarı: bygningen som OpenStreetMap oppgir som Alanya kommune (Alanya Belediyesi), ved siden av Atatürk-monumentet og kommuneparken, rundt 100 m fra stranden. Kommunens offisielle adresse er i dag Eğri Köprü Caddesi nr. 66 i nabobydelen Cumhuriyet, 3,9 km langs veien fra det punktet. Den samme rutingen gjengir de publiserte avstandene til sentrum for Oba (4,6 km), Cikcilli (3,1 km), Kestel (8,6 km) og Payallar (17,5 km).

På OpenStreetMap dekker Güller Pınarı 1,05 km²; blant naboene er Fığla i nordøst, Hacet i nordvest, Cumhuriyet i øst og Şekerhane i vest, og havet går langs sørkanten. Generaldirektoratet for tinglysing og matrikkel (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) fører under skrivemåten Kellerpinari en større enhet på 1,47 km², som også omfatter Fığla, en egen bydel med egne befolkningstall. Selv den større enheten er mindre enn Tosmur med 1,69 km², og arealer og tellinger her følger bare OpenStreetMaps grense for Güller Pınarı.

Den samme rutingen gir strekningene en beboer faktisk kjører.

Kjøretidene er rutetjenestens anslag ved fri flyt, så sommertrafikken i sentrum kommer i tillegg på hver linje. Noen avstander avhenger av kjøreretningen, fordi enkelte gater i sentrum er enveiskjørte: borgen ligger 4,3 km fra punktet i Güller Pınarı, men 4,0 km på veien tilbake, og Başkent universitetssykehus Alanya 1,4 km, men 1,1 km tilbake. I luftlinje ligger sykehuset 0,9 km unna og havnen 0,3 km, så mange daglige ærender er kortere til fots enn med bil.

Ligger Güller Pınarı ved havet?

Ja: rundt 2,0 km av OpenStreetMaps kystlinje går langs sørkanten av Güller Pınarı, og punktet i Güller Pınarı ligger rundt 100 m fra stranden. Tallet teller kystlinje innen 150 m fra bydelsgrensen, så det er et anslag. OpenStreetMap oppgir én strand innenfor grensen, Anjeliq Beach, 0,9 km langs veien fra punktet, mens stranden Damlataş og Kleopatrastranden, på den andre siden av borghalvøya, ligger 2,0 og 2,5 km unna.

Terrenget er flatt. I SRTM-høydemodellen er medianhøyden for 121 jevnt fordelte punkter innenfor grensen 15 m og den høyeste 26 m, ingen over 50 m, mot en median på 50 m i Payallar. Leilighetene ligger også nær vannet: 53 av de 116 salgsannonsene oppga en avstand til havet, 31 av dem 200 m eller mindre, og 6 beskrev leiligheten som ved havet.

Hvem bor i Güller Pınarı?

TÜİK, Tyrkias statistikkbyrå, telte 16 779 registrerte innbyggere i Güller Pınarı i sitt adressebaserte befolkningsregister 31. desember 2024, færre enn toppen på 18 604 i 2013; ved utgangen av 2022, året som brukes i sammenligningen av bydeler lenger ned, var tallet 17 989. Tallene kommer fra befolkningstabellen på bydelens tyrkiske Wikipedia-side, som oppgir TÜİKs sentrale datasystem som kilde, fordi TÜİKs egen bydelsspørring ikke kunne leses direkte i oktober 2026.

Güller Pınarı har vokst mye mindre enn de ytre bydelene og har krympet siden 2013. Mellom 2009 og 2022 steg registeret med 6 %, mot 14 % i Demirtaş, 70 % i Payallar, 79 % i Avsallar, 102 % i Kargıcak, 121 % i Kestel og 137 % i Cikcilli, og mellom 2013 og 2024 falt det med 9,8 %. Det største fallet kom i 2023, med 1 168 personer, men Cikcilli mistet en lignende andel det året, 6,3 %, så nedgangen gjaldt ikke bare Güller Pınarı. Fığla, som deler matrikkelenheten med Güller Pınarı, vokste fra 3 827 registrerte innbyggere i 2017 til 5 154 i 2024. Med rundt 17 100 registrerte innbyggere per km² i 2022 på OpenStreetMap-arealet er Güller Pınarı langt tettere befolket enn noen annen bydel i serien: Cikcilli, den nest tetteste, hadde rundt 8 300 på sitt OpenStreetMap-areal, og Payallar rundt 896 på sitt TKGM-areal.

Registeret teller folk med adresse i Güller Pınarı, så det tar med utenlandske innbyggere med registrert adresse og utelater feriehuseiere som bor et annet sted. Ingen offisiell kilde publiserer antallet utenlandske innbyggere per bydel, og Güller Pınarı er ikke blant bydelene i Alanya som migrasjonsmyndigheten (Göç İdaresi Başkanlığı) stengte i 2022 med henvisning til tettheten av utenlandsk befolkning.

Salgsannonsene beskriver en bebodd boligmasse. Av de 116 leilighetene som lå ute til salgs 24. oktober 2026, ble 88, eller 76 %, beskrevet som tomme, den laveste andelen i serien, mens 15 ble bebodd av eieren og 13 var utleid, mot 95 % tomme i Payallar og 87 % i Kestel. Av de 107 annonsene som oppga det, var 47, eller 44 %, møblert.

Hva koster leiligheter i Güller Pınarı?

Leiligheter til salgs i Güller Pınarı 24. oktober 2026 hadde en median prisantydning på 6 600 000 TRY, rundt 118 900 EUR, og en median på 71 965 TRY per kvadratmeter bruttoareal, rundt 1 297 EUR, den nest høyeste etter Kestel av de ti bydelene i Alanya som er undersøkt på samme måte. Medianene kommer fra leilighetsannonsene som lå ute på Emlakjet, en landsdekkende tyrkisk boligportal, den dagen, lest annonse for annonse: 117 lå ute, og én ble fjernet før siden kunne leses, så tallene hviler på 116. Eurobeløpene bygger på kjøpskursen for euro på 55,4997 TRY i bulletinen fra Tyrkias sentralbank (TCMB) 23. oktober 2026, den siste før utvalget lørdag. Dette er prisantydninger, ikke salgspriser, og forskjellen mellom dem er beskrevet under prute på prisen for en leilighet i Alanya.

Leiligheter med to soverom utgjør mer enn halvparten av annonsene, 68 av 116, mens 23 har ett soverom og 17 tre.

Tyrkiske annonser teller soverom pluss stue, så en 1+1 har ett soverom og en egen stue og en 2+1 to soverom. Bruttoarealet inkluderer en andel av vegger og balkonger; i utvalget var nettoarealet i median 92 % av bruttotallet. De øvrige åtte annonsene i oktober 2026 var tre 4+1 til 12 900 000 til 16 380 000 TRY, tre 5+1, én 3+2 og ett studio til 4 250 000 TRY.

Kvadratmeteren i Güller Pınarı overgås bare av Kestel. Medianen på 71 965 TRY lå 5 % under 75 909 TRY i Kestel, målt 21. oktober 2026, på nivå med 71 765 TRY i Kargıcak 20. oktober og 6 % over 68 149 TRY i Oba 14. oktober, deretter 10 % over 65 424 TRY i Tosmur, 14 % over 63 195 TRY i Cikcilli 17. oktober og 41 % over 51 109 TRY i Payallar 23. oktober. Leiligheten med ett soverom er den dyreste i serien: median 1+1 ba om 5 890 000 TRY, 5 % mer enn i Cikcilli og 12 % mer enn i Kestel. Median 2+1 ba med 6 486 500 TRY om mindre enn i Oba, Cikcilli, Tosmur, Kargıcak eller Kestel, fordi 2+1-leilighetene i Güller Pınarı blander nye leiligheter med leiligheter i bygg eldre enn 20 år.

Annonser lagt ut siden 1. juli 2026, 75 av de 116, ba om en median på 5 890 000 TRY for en 1+1 og 7 100 000 TRY for en 2+1. Femten annonser hadde ligget ute siden 2025 eller tidligere, og sju gjentok en annen annonses romantall, areal og pris, det vanlige tegnet på at to meglere har lagt ut samme leilighet; uten dem lander medianen på 6 526 000 TRY og 71 750 TRY per kvadratmeter.

Hvor mye endrer byggets alder prisen i Güller Pınarı?

Byggets alder deler Güller Pınarı i to markeder: leiligheter i bygg som var høyst fem år gamle, ba om en median på 91 250 TRY per kvadratmeter 24. oktober 2026, og leiligheter i bygg eldre enn 20 år 45 521 TRY, halvparten så mye. De 63 nyere og de 28 eldre leilighetene er 54 % og 24 % av utvalget, og aldersklassene imellom er tynne.

Den samme delingen viser seg innenfor én leilighetstype. I oktober 2026 ba de 42 leilighetene med to soverom i bygg som var høyst fem år gamle, om en median på 7 935 000 TRY, og de 16 i bygg eldre enn 20 år om 4 475 000 TRY. En billig leilighet i Güller Pınarı er som regel en gammel: av de 21 leilighetene som ba om 5 000 000 TRY eller mindre, lå 16 i bygg eldre enn 20 år, og den billigste, en 1+1 på 82 m², ba om 3 000 000 TRY. Dublettannonser finnes mest i de nyere klassene; uten de sju dublettene synker klassen fra ett til fem år til 85 807 TRY på 38 annonser, mens klassen over 20 år er uendret.

De eldre leilighetene kommer med et spørsmål om eierformen. Av de 26 annonsene i bygg eldre enn 20 år som oppga eierformen som kat irtifakı (byggefasens seksjonseie) eller kat mülkiyeti (fullt seksjonseie), oppga 20 kat irtifakı. Etter artikkel 3 i loven om seksjonseie (Kat Mülkiyeti Kanunu, lov 634) går kat irtifakı over til kat mülkiyeti med brukstillatelsen (yapı kullanma izin belgesi, kalt iskan) for hele bygget, så et bygg som sto ferdig for mer enn 20 år siden og fortsatt står på kat irtifakı, har som regel ingen brukstillatelse i arkivet, eller eierne har aldri bedt om omgjøringen. Hvilken eierform som gjelder, står i selve skjøtet, så kontrollen koster ingenting før et bud.

Hvor mye legger nærheten til havet på?

I bygg som var høyst fem år gamle, ba leiligheter innen 200 m fra havet om rundt 40 % mer per kvadratmeter enn de lenger unna: 115 071 TRY på 12 annonser mot 82 456 TRY på 14 i oktober 2026, regnet bare på annonser som oppgir en avstand til havet og uten dubletter. Avstandene er meglernes egne opplysninger, så utvalgene er små og tallet er veiledende.

Seks av de 12 nyere leilighetene nær havet hører til ett enkelt nybygg som markedsføres som 92 m fra havet; uten det er tillegget fortsatt rundt 38 %. I eldre bygg tilfører havet ingenting målbart: de 16 leilighetene innen 200 m ba om mindre per kvadratmeter enn de 7 lenger unna. Kestel viste et lignende mønster 21. oktober 2026, der leiligheter innen 200 m fra havet i bygg som var seks til ti år gamle, ba om 38 % mer per kvadratmeter.

Hva koster det å leie i Güller Pınarı?

Leiligheter i Güller Pınarı som ble annonsert for langtidsleie 24. oktober 2026, hadde en median leie på 25 000 TRY i måneden, rundt 450 EUR, og leiligheter med ett soverom ba om mer enn leiligheter med to: 26 000 TRY mot 20 000 TRY. Medianene kommer fra alle de 46 leieannonsene på Emlakjet for leiligheter i Güller Pınarı den dagen.

De to typene er ulike produkter. Ti av de 14 leilighetene med ett soverom var møblert, med en median på 27 500 TRY, mens 17 av de 19 leilighetene med to soverom var umøblert, til 20 000 TRY. Leiemassen er også mye eldre enn salgsmassen: 34 av de 46 utleieleilighetene lå i bygg eldre enn 15 år og bare 5 i bygg som var høyst fem år gamle. Over alle størrelser ba Güller Pınarı om en median på 233 TRY i leie per kvadratmeter, mer enn 182 TRY i Demirtaş og mindre enn 260 TRY i Payallar, 270 til 273 TRY i Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar og Avsallar, 318 TRY i Kargıcak og Oba og 348 TRY i Kestel. En 1+1 ba i oktober 2026 om en median på 32 000 TRY i Cikcilli, på fire møblerte annonser, og 27 850 TRY i Tosmur, mot 22 500 TRY i Kargıcak og, i utvalget fra juli til oktober 2026, 20 000 TRY i Oba, 24 500 TRY i Mahmutlar og 25 000 TRY i Kestel, så sentrums leie for ett soverom er den tredje høyeste i serien.

Leieannonser i Güller Pınarı ligger ute i ukevis. Av de 32 annonsene fra Güller Pınarı i utvalget fra juli til begynnelsen av oktober 2026 som ble brukt for levekostnader i Alanya, lå 22 fortsatt ute 24. oktober. Av de 28 annonsene som oppga depositum, ba 21 om én måneds leie. Ingen villa ble annonsert for utleie.

Hvilken leieavkastning kan en leilighet i Güller Pınarı gi?

En leilighet med to soverom i Güller Pınarı viste en bruttoavkastning på rundt 3,7 % ved prisantydninger og leier i oktober 2026, en av de laveste i serien, mens en møblert leilighet med ett soverom viste rundt 5,7 %. Tallet for 2+1 er tolv måneder av medianleien på 20 000 TRY delt på median prisantydning på 6 486 500 TRY; tallet for 1+1 bruker medianleien på 27 500 TRY og median prisantydning på 5 800 000 TRY for møblerte leiligheter med ett soverom.

Forskjellen kommer fra boligmassen. I oktober 2026 var utleieleilighetene med to soverom for det meste umøblerte leiligheter i gamle bygg, mens leilighetene med to soverom til salgs også omfattet nye leiligheter over 9 000 000 TRY; sammenligner man like med like, ba de 35 umøblerte 2+1 til salgs om en median på 6 200 000 TRY, som likevel bare gir rundt 3,9 %. En møblert 1+1 på 5,7 % ligger på nivå med 5,7 % i Kestel og under 7,4 % i Oba, 6,9 % i Mahmutlar og 6,7 % i Avsallar ved samme måneds priser, og en 2+1 i Demirtaş viste 4,1 %. Alle disse er prisantydninger, så den reelle avkastningen avhenger av hva en kjøper betaler og hva en leietaker skriver under på.

Nettoavkastningen er enda lavere. Aidat, den månedlige fellesutgiften, eiendomsskatt, DASK-jordskjelvforsikringen og månedene en leilighet står tom mellom leietakere, trekkes alle fra leien, og regneeksempelet for en 2+1 går gjennom de postene. Leieinntekter er også skattepliktige i Tyrkia, og reglene er forskjellige for bosatte og ikke-bosatte.

Korttids ferieutleie følger egne regler. Etter lov 7464 om turistutleie av boliger krever utleie av en bolig for perioder på opptil 100 dager tillatelse fra kultur- og turistdepartementet, og søknaden må inneholde et enstemmig vedtak fra alle eierne i bygget der leiligheten ligger. Forfatningsdomstolen avviste et søksmål mot regelen 25. desember 2025, i en avgjørelse kunngjort i den offisielle tidende (Resmî Gazete) 2. april 2026. Byggene i Güller Pınarı er små, med 63 av de 116 leilighetene til salgs i bygg på fem etasjer, så det er færre eiere å overbevise enn i et stort anlegg, men hver av dem må si ja.

Den regionale trenden går i utleiers favør inntil videre. I regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMBs indeks for leie for nye leietakere med 23,6 % i året fram til september 2026, mens boligprisindeksen steg med 20,0 %.

Kan utlendinger få oppholdstillatelse med en adresse i Güller Pınarı i 2026?

Güller Pınarı står ikke på migrasjonsmyndighetens liste over stengte bydeler, så ingen stengning står i veien for en adresse der, og 26 av de 116 leilighetene som lå ute til salgs 24. oktober 2026, ba om minst de 200 000 amerikanske dollarene som en eiendomsbasert tillatelse krever, men ingen av dem var en leilighet med ett soverom. Seksten av de 26 var 2+1, fem 3+1, tre 4+1 og to 5+1, og 20 lå i bygg som var høyst fem år gamle. Den dyreste 1+1 ba om 9 900 000 TRY, rundt 199 700 USD, like under grensen.

Myndighetens liste over 1 169 bydeler stengt fra 1. juli 2022 nevner fire i Alanya, Kargıcak, Mahmutlar, Kestel og Avsallar, på radene 145 til 148 i den vedlagte filen; verken Güller Pınarı eller Fığla er blant dem. Kunngjøringen, kontrollert på nytt 24. oktober 2026, beskriver stengningen som gjeldende registreringer under midlertidig og internasjonal beskyttelse og bytte av provins for beskyttede personer, og nevner ikke lenger oppholdstillatelser. Hvordan ordlyden endret seg i 2026, står i guiden om Avsallar, en av bydelene på listen.

Verdikravet avgjør hvilken leilighet som holder. Myndighetens dokumentliste for kortvarig oppholdstillatelse, publisert på søknadssiden e-İkamet, krever at en bolig som brukes til en eiendomsbasert tillatelse, var verdt minst 200 000 amerikanske dollar i tyrkiske lira på datoen den ble ervervet, og brukes som utlendingens eget hjem, ikke leies ut eller brukes til annen inntekt. Ved TCMBs kjøpskurs for dollar 23. oktober 2026, 49,5647 TRY, lå grensen på rundt 9 913 000 TRY. Median 2+1 ba om 6 486 500 TRY, rundt 130 900 USD, eller 65 % av grensen, og median 1+1 rundt 118 800 USD. Andelen leiligheter over grensen i Güller Pınarı, 22 %, kan sammenlignes med 40 % i Kargıcak og Cikcilli, 30 % i Kestel, 27 % i Oba og Tosmur, 14 % i Mahmutlar, 3 % i Avsallar, 1 % i Payallar og ingen i Demirtaş, målt på samme måte i oktober 2026. Hvordan selve søknaden fungerer, er beskrevet under oppholdstillatelse.

Hvordan er boligmassen i Güller Pınarı?

Leilighetene i Güller Pınarı er delt mellom nye og gamle bygg: av dem som lå ute til salgs 24. oktober 2026, lå 54 % i bygg som var høyst fem år gamle og 24 % i bygg eldre enn 20 år, de fleste i bygg på fem etasjer, bare 44 % av annonsene nevnte basseng, den laveste andelen i serien, og to tredjedeler av annonsene som oppga eierform, oppga kat irtifakı. Detaljsidene til de 116 salgsannonsene gir profilen.

De høyere og nyere byggene ber om mer. I oktober 2026 ba de 63 leilighetene i bygg på fem etasjer, med en medianalder på fire år, om 72 000 TRY per kvadratmeter og de 30 i bygg på seks til elleve etasjer om 85 140 TRY, mens de 23 i bygg på fire etasjer eller færre, med en medianalder på 21 år, ba om 52 632 TRY. Bare 24 av de 116 annonsene plasserte leiligheten i en site (et inngjerdet boligområde), og de ba om en median på 80 914 TRY per kvadratmeter, mot 69 399 TRY for de 92 utenfor. De 32 salgsannonsene som oppga en aidat, ga en median på 1 000 TRY i måneden, den laveste i serien, mot 1 500 TRY i Payallar, Tosmur og Mahmutlar og 2 500 TRY i Kestel; leiligheter i bygg som var høyst fem år gamle, oppga en median på 1 500 TRY og eldre 250 TRY. Av de 116 annonsene beskrev 88 leiligheten som mulig å belåne.

Heis og parkering er de praktiske hullene. Av de 116 annonsene oppga 29 at heis manglet, 17 av dem i bygg på fem etasjer eller flere, og 37 at parkering manglet. Av de 74 annonsene som oppga eierformen som kat irtifakı eller kat mülkiyeti, oppga 49, eller 66 %, kat irtifakı: 22 av de 37 leilighetene som var høyst fem år gamle, noe som er ventet i et ungt bygg, og 23 av de 32 i bygg eldre enn 15 år, noe som ikke er det. Hva hver type eierform betyr for en kjøper, er beskrevet under typer skjøte i Tyrkia.

Boligmassens alder avgjør også hvilke jordskjelvregler et bygg er prosjektert etter. De 28 leilighetene i bygg eldre enn 20 år fikk byggetillatelse lenge før den gjeldende tyrkiske jordskjelvforskriften for bygninger (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trådte i kraft 1. januar 2019, og for hvert bygg er det datoen for byggetillatelsen som avgjør, og den står i byggets mappe hos Alanya kommune.

Ingen villa lå ute til salgs i Güller Pınarı 24. oktober 2026.

Hvordan er hverdagen i Güller Pınarı?

Hverdagen i Güller Pınarı ligger innen gangavstand: OpenStreetMap oppgir 15 dagligvarebutikker fra kjeder, 15 apotek, et postkontor og en statlig barneskole innenfor bydelens 1,05 km², to private sykehus ligger 1,1 og 1,4 km unna langs veien, og nærmeste statlige sykehus ligger 4,7 km unna i Oba. Stedene er de som var registrert på OpenStreetMap i oktober 2026, holdt opp mot OpenStreetMaps grense, med avstander langs veien fra punktet i Güller Pınarı.

• Handel: de 15 dagligvarebutikkene innenfor grensen er fem butikker fra Migros, fire fra BİM, tre fra Şok og tre fra A101, og kjøpesenteret Alanyum ligger 3,5 km unna.
• Helse: de 15 apotekene er spredt over bydelen, Özel Yaşam Hastanesi ligger 1,1 km unna og Başkent universitetssykehus Alanya 1,4 km, begge private. Nærmeste statlige sykehus er ALKÜ Alanya undervisnings- og forskningssykehus i Oba, 4,7 km og rundt 7 minutter unna. OpenStreetMap oppgir ikke noe legesenter (aile sağlığı merkezi) innenfor grensen, og ingen adresse til et legesenter i Güller Pınarı kunne bekreftes fra en offisiell kilde i oktober 2026; det nærmeste på kartet ligger 1,8 km unna langs veien.
• Skoler: den statlige barneskolen Kemal Şuberi İlkokulu oppgir på sin side hos utdanningsdepartementet adressen Güllerpınarı Mahallesi, Kemal Şuberi Sokak nr. 1, med 26 klasserom, 30 lærere og 490 elever. Familier bør bekrefte plasser på hvert trinn hos utdanningskontoret i Alanya distrikt (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Ukemarkedet: i Alanyas markedslister fra 2020 og 2021 finnes ikke noe marked for Güller Pınarı selv, og de samme listene oppgir et søndagsmarked i nabobydelen Hacet. Ingen markedskalender fra kommunen var å finne i oktober 2026, så dagen er verdt å bekrefte på stedet.
• Busser: holdeplassen Doğu Garajı for dolmuş ligger 0,7 km fra punktet i Güller Pınarı og busstasjonen for langdistansebusser 3,3 km. Ingen oppdatert rutetabell eller noe linjenummer var å finne hos Alanya kommune i oktober 2026.
• Havet: Anjeliq Beach ligger innenfor bydelen, stranden Damlataş 2,0 km unna og Kleopatrastranden 2,5 km.
• Offentlige kontorer: postkontoret PTT ligger innenfor grensen, 1,4 km langs veien fra punktet, og kommunens kontorer i Eğri Köprü Caddesi 3,9 km unna.

Strøm- og vanntariffer og priser i dagligvarebutikker er de samme som andre steder i Alanya, så levekostnadene i Güller Pınarı skiller seg fra resten av distriktet først og fremst i leien, der leilighetene med ett soverom ber om den tredje høyeste i serien, og i aidat, der medianen er den laveste.

Hva er ulempene ved å bo i Güller Pınarı?

De viktigste ulempene med Güller Pınarı er gamle bygg der de fleste oppgitte eierformer fortsatt er kat irtifakı, få bassenger og inngjerdede anlegg, manglende heis og parkering, den laveste beregnede leieavkastningen i serien, den nest høyeste prisen per kvadratmeter, en befolkning som har krympet siden 2013 og den tredje lengste kjøreturen til Gazipaşa-Alanya lufthavn. Ingen av dem utelukker Güller Pınarı, men hver av dem endrer hva en kjøper bør sjekke.

• Gamle bygg og eierformer: 20 av de 26 annonsene i bygg eldre enn 20 år som oppga eierform, oppga kat irtifakı, og det er de billigste leilighetene på markedet.
• Få bassenger og anlegg: 44 % av salgsannonsene nevnte basseng, den laveste andelen i serien, og 21 % plasserte leiligheten i en site.
• Heis og parkering: 29 annonser oppga at heis manglet, 17 av dem i bygg på fem etasjer eller flere, og 37 at parkering manglet.
• Lav avkastning: regneeksempelet for en 2+1 gir rundt 3,0 % netto, den laveste av de ti bydelene.
• Pris: medianen på 71 965 TRY per kvadratmeter ble i oktober 2026 bare overgått av Kestel.
• Tillegg ved havet: i bygg som var høyst fem år gamle, ba leiligheter innen 200 m fra havet om rundt 40 % mer per kvadratmeter.
• Krympende befolkning: registeret falt med 9,8 % mellom 2013 og 2024, mens registrene i Kestel og Cikcilli mer enn doblet seg mellom 2009 og 2022.
• Avstand til flyplassen: Gazipaşa-Alanya lufthavn ligger 42,4 km unna, den tredje lengste i serien etter Avsallar og Payallar.
• Dublettannonser: 7 av de 116 salgsannonsene gjentok en annen annonses areal og pris.

Hvert av disse punktene kan sjekkes før et bud legges inn. Eierformen, brukstillatelsen, datoen for byggetillatelsen, heisen og parkeringen er blant kontrollene som er beskrevet for en visningstur for å kjøpe leilighet i Alanya.

Hvem passer Güller Pınarı for, og hvordan står det seg mot Kestel, Kargıcak, Oba, Tosmur, Cikcilli, Mahmutlar, Avsallar, Demirtaş og Payallar?

Güller Pınarı passer kjøpere som vil bo i Alanyas sentrum uten bil, med dagligvarebutikker, apotek, private sykehus og stranden innen gangavstand, og kjøpere av en nyere leilighet med to soverom som trenger en eiendomsbasert oppholdstillatelse, siden 16 av 2+1-leilighetene ba om 200 000 USD eller mer i oktober 2026; for en utleier som søker avkastning, passer det dårligere enn noen annen bydel i serien. Medianprisen per kvadratmeter, 71 965 TRY eller rundt 1 297 EUR, var den nest høyeste av de ti, og boligmassen blander nye bygg med gamle.

Salgsprisene ble målt for Güller Pınarı 24. oktober, for Payallar 23. oktober, for Demirtaş 22. oktober, for Kestel 21. oktober, for Kargıcak 20. oktober, for Cikcilli 17. oktober, for Avsallar 16. oktober, for Oba og Tosmur 14. oktober og for Mahmutlar 13. oktober 2026. Leiene for Güller Pınarı, Payallar, Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar og Tosmur er alle annonser som lå ute på målingsdagen, og de for Güller Pınarı hviler på 46 annonser; de for Oba og Mahmutlar kommer fra annonser lagt ut mellom juli og oktober 2026. Avstandene er målt til det samme punktet i Güller Pınarı og til det samme flyplasspunktet.

Ut fra disse tallene passer Güller Pınarı en kjøper som søker en leilighet i sentrum for lange opphold eller pensjonisttilværelsen, går heller enn å kjøre og godtar et mindre bygg uten basseng, og en kjøper som trenger oppholdstillatelse gjennom eiendom og har råd til en nyere 2+1. Det passer dårligere for en utleier, for en kjøper som vil ha et anlegg med basseng, eller for den som flyr via Gazipaşa. Oba, 4,6 km unna, ber om 5 % mindre per kvadratmeter og har det statlige sykehuset, og Cikcilli, 3,1 km opp i lia, ber om 12 % mindre, men bare 7 % av leilighetene til salgs der ligger i bygg som er høyst fem år gamle. Aktuelle annonser fra AKEA finnes under leiligheter til salgs i Güller Pınarı.

Regneeksempel: kjøpe og leie ut en 2+1 i Güller Pınarı

En leilighet med to soverom kjøpt til median prisantydning i oktober 2026 på 6 486 500 TRY og leid ut umøblert til medianleien på 20 000 TRY i måneden ville gi rundt 3,0 % i året netto, før inntektsskatt, hvis kjøperen betaler hele tinglysingsavgiften og ikke noe meglerhonorar. Beregningen bruker medianene fra annonseutvalgene og avgiftene som gjelder i 2026, beskrevet i sin helhet under kjøpskostnader i Tyrkia. En 2+1 brukes fordi 2+1-leilighetene er den største gruppen til salgs, 68 av 116, og til leie, 19 av 46.

Med priser fra oktober 2026 er nettoinntekten på 205 458 TRY 3,0 % av et utlegg på 6 745 960 TRY og 2,9 % av 7 057 312 TRY hvis kjøperen også betaler høyeste meglerhonorar. Mindre kostnader er utelatt: tinglysingskontorets servicegebyr, den autoriserte tolken ved tinglysingskontoret, reparasjoner, møbler og inntektsskatten på leien, som avhenger av eierens skattemessige bosted. Linjen for eiendomsskatt er en antakelse, fordi den kommunale verdien av en leilighet fastsettes av Alanya kommune, ikke av markedet, og leien hviler på 19 annonser for 2+1, de fleste umøblerte leiligheter i eldre bygg, mens prisen blander nye og gamle leiligheter.

Av de ti regneeksemplene i serien er Güller Pınarıs det laveste, under Demirtaş (3,1 %), Cikcilli (3,9 %), Kargıcak (4,3 %), Kestel (4,5 %), Tosmur (4,6 %), Avsallar (5,2 %), Mahmutlar (5,3 %), Payallar (5,4 %) og Oba (5,9 %). En møblert 1+1 klarer seg bedre: kjøpt til medianen på 5 800 000 TRY for møblerte leiligheter med ett soverom og leid ut for 27 500 TRY i måneden, med de samme kostnadene og en aidat på 1 525 TRY, ville den gi rundt 4,6 % netto. Med rundt 130 900 USD i oktober 2026 er median 2+1 65 % av de 200 000 USD som en eiendomsbasert oppholdstillatelse krever, og en leilighet som leies ut, kan uansett ikke være grunnlaget for en slik.

Hvor raskt beveger priser og leier seg i Güller Pınarı?

Offisielle tall går ikke under regionnivå: i regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMBs boligprisindeks med 20,0 % og indeksen for leie for nye leietakere med 23,6 % i året fram til september 2026, ifølge bulletinen publisert 16. oktober 2026. Den årlige konsumprisinflasjonen var 29,73 % i september 2026 ifølge TÜİK, så begge tallene var reelle nedganger, på omtrent 7,5 % for priser og 5 % for leier. I hele Tyrkia steg de to indeksene med 22,3 % og 26,6 %.

Verken TCMB eller TÜİK publiserer en indeks for Alanya eller for én enkelt bydel. Güller Pınarıs egne annonser gir bare et svakt signal: innenfor samme aldersklasse ba leiligheter lagt ut siden 1. juli 2026 om rundt en firedel mer per kvadratmeter enn de som ble lagt ut tidligere, 96 417 TRY mot 76 923 TRY i bygg som var høyst fem år gamle (42 og 21 annonser) og 59 859 TRY mot 48 611 TRY i eldre bygg (33 og 20). Annonser som blir liggende ute, beholder prisen fra dagen de ble lagt ut, så en del av forskjellen er rett og slett inflasjonen siden da. Av de 32 leieannonsene i utvalget fra juli til begynnelsen av oktober lå 22 fortsatt ute 24. oktober. Annonsemedianene for Güller Pınarı er et øyeblikksbilde av prisantydninger på én dag, 24. oktober 2026, og oppdateres i januar 2027 med samme metode som for de andre ni bydelene, slik at endringen i Güller Pınarı selv kan måles fra da av.