Leilighet i Payallar, Alanya 2026: priser, leie, avstander og oppholdstillatelse

Payallar er en bydel i Alanya, i provinsen Antalya, ved D-400 vest for byen mellom Türkler og Konaklı, 17,5 km på vei fra sentrum og 59,0 km fra Gazipaşa-Alanya lufthavn, med 9 691 registrerte innbyggere i 2022, 70 % flere enn i 2009, og bare rundt 1,6 km kyst i den vestre enden. 23. oktober 2026 hadde de 98 leilighetene som lå ute til salgs i Payallar på Emlakjet, en median prisantydning på 3 465 000 TRY, rundt 62 400 EUR, og en median på 51 109 TRY per kvadratmeter, begge de laveste av de ni bydelene i Alanya som er undersøkt på samme måte, 11 % under Demirtaş og 13 % under Avsallar. Ni av ti av disse leilighetene lå i bygg som var høyst fem år gamle, den nyeste boligmassen i serien, og 95 % sto tomme og nesten alle var umøblert. Payallar står ikke på migrasjonsmyndighetens stengningsliste fra 2022, men bare én av de 98 leilighetene, en leilighet på 512 m² ved sjøen, ba om de 200 000 amerikanske dollarene en eiendomsbasert oppholdstillatelse krever. De 13 leilighetene som ble annonsert for langtidsleie, ba om en median leie på 18 000 TRY i måneden, den laveste i serien, og likevel viste en leilighet med ett soverom en bruttoavkastning på rundt 6,9 % og en utregnet nettoavkastning på rundt 5,4 %, nest etter Oba. Landsbyen ligger 2,6 km fra sjøen, dagligvarebutikkene og kjøpesentrene ligger 3 til 4 km unna ved D-400 i Konaklı, og det statlige sykehuset med 200 senger som har vært under bygging i Payallar siden 2023, var ikke åpnet i oktober 2026, så nærmeste statlige sykehus ligger 21,3 km unna i Oba.

Hvor ligger Payallar, og hvor langt er det til Alanya sentrum og flyplassene?

Payallar er en bydel (mahalle) i Alanya distrikt i provinsen Antalya, ved kystveien vest for byen mellom Türkler og Konaklı, 17,5 km på vei fra Alanya sentrum ved Güller Pınarı, 59,0 km fra Gazipaşa-Alanya lufthavn og 116,4 km fra Antalya lufthavn, ifølge OpenStreetMap-ruting målt 23. oktober 2026. Landsbypunktet ligger på stigende terreng 2,6 km i luftlinje fra sjøen, og bare den vestre enden av bydelen, rundt Büyükyer, når ned til stranden. Annonser som plasserer Payallar 17,5 til 18 km fra sentrum og 60 km fra flyplassen, stemmer med målingen.

Etter grensen som føres av generaldirektoratet for tinglysing og matrikkel (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) dekker Payallar 10,8 km², litt mer enn Obas 8,1 km² og mindre enn Kestels 12,4 km². Türkler ligger i vest, Emişbeleni og Toslak i øst, Soğukpınar på nordspissen og i sørøst det området som matrikkelen fører som Telatiye, et av Konaklıs tidligere navn. Dagligvarebutikkene, apotekene og kjøpesentrene langs D-400 sør for landsbyen ligger på den siden av grensen: kjøpesenteret Time Center, 3,2 km fra Payallar-punktet, oppgir adressen Konaklı Mahallesi, 100. Sokak.

Payallar var en småby (belde) med egen kommune fram til 2014. Den var ikke med i regjeringsvedtaket fra 2009 som slo sammen Kestel, Cikcilli, Oba, Çıplaklı og Tosmur med Alanya kommune. Kommunen opphørte med lov 6360, kunngjort i den offisielle tidende (Resmî Gazete) 6. desember 2012, som knyttet hver småbykommune i Tyrkias nye storbyprovinser til distriktskommunen som én bydel under småbyens navn, ved lokalvalget i mars 2014.

Den samme rutingen gir avstandene en innbygger faktisk kjører.

Kjøretidene er rutetjenestens anslag ved fri flyt, så sommertrafikken på D-400 legger til på hver linje. Noen avstander avhenger av kjøreretningen, fordi D-400 er en vei med atskilte kjørebaner: stranden ved Payallar-kysten ligger 5,6 km fra landsbypunktet, men 4,6 km på veien tilbake. Rutingen gjengir de publiserte tallene for Avsallar: Avsallar til Konaklı 13,6 km og Avsallar til Türkler 6,1 km.

Bomveien fra Serik, som etter kontrakten skal åpne innen oktober 2028, går innover i landet ovenfor Payallar og ender på D-400 i Telatiye, øst for Konaklı. Fire av eiendommene i traseen ligger i Payallar, mot 154 i nabobydelen Emişbeleni og 167 i Toslak, og massedeponier i Payallar tar imot utgravde masser til veien åpner. Hva veien endrer for hver del av distriktet, står under motorveien Antalya-Alanya.

Ligger Payallar ved sjøen?

Payallar når sjøen bare i den vestre enden, der rundt 1,6 km av OpenStreetMaps kystlinje ligger nærmest grensen, rundt Büyükyer, 0,55 km fra stranden; selve landsbypunktet ligger 2,6 km i luftlinje fra nærmeste kyst. Tallet 1,6 km kommer fra å tilordne hver strekning av OpenStreetMaps kystlinje til den nærmeste TKGM-grensen, fordi matrikkelgrensen stopper før strandlinjen, så det er et anslag. Den lengre strandstrekningen foran butikkene ved D-400 hører til Konaklı-siden.

Terrenget stiger svakt fra kysten. I SRTM-høydemodellen er medianhøyden for 118 jevnt fordelte punkter innenfor grensen 50 m, og bare 9 % av arealet ligger høyere enn 100 m, mot 51 % i Demirtaş og 71 % i Kargıcak; kyststripen ligger på rundt 6 m, landsbypunktet på 71 m og åsene i nord på 133 til 199 m. Bare 18 av de 98 salgsannonsene oppga avstand til sjøen, og de 4 som beskrev leiligheten som beliggende ved sjøen, lå alle i bygg som var mer enn ti år gamle, mens de nye leilighetene oppga avstander på 500 m til 2 km. Utvalget kan derfor ikke måle hva nærheten til sjøen legger på en pris.

Hvem bor i Payallar?

TÜİK, Tyrkias statistikkbyrå, telte 9 691 registrerte innbyggere i Payallar i sitt adressebaserte folkeregister per 31. desember 2022, det siste tallet per bydel som kunne bekreftes i oktober 2026, opp fra 7 600 i 2017 og 5 707 i 2009. Det er en vekst på 70 % på tretten år og 28 % de siste fem, mot 64 % på fem år i Kestel og 17 % i Demirtaş. Payallar er den tredje minste av de ni bydelene i serien, etter Demirtaş (3 449) og Kargıcak (5 989), og mindre enn naboen Konaklı, som hadde 17 966 innbyggere i 2022. Med rundt 896 registrerte innbyggere per km² er den langt tettere befolket enn Demirtaş (206) eller Kargıcak (256).

Registeret teller folk med adresse i Payallar, så det tar med utenlandske innbyggere med registrert adresse og utelater feriehuseiere som bor et annet sted. Ingen offisiell kilde publiserer antallet utenlandske innbyggere per bydel, og Payallar er ikke blant bydelene i Alanya som migrasjonsmyndigheten (Göç İdaresi Başkanlığı) stengte i 2022 med henvisning til tettheten av utenlandsk befolkning.

Salgsannonsene beskriver nye leiligheter som selges tomme. Av de 98 leilighetene som lå ute til salgs 23. oktober 2026, ble 93, eller 95 %, beskrevet som tomme, den høyeste andelen i serien, mens 3 var bebodd av eieren og 2 var utleid. Bare 7 av de 87 annonsene som oppga det, var møblert, 8 %, mot 32 % i Demirtaş og 74 % i Kargıcak, fordi det meste av boligmassen er ny og selges slik den er bygget.

Hva koster det å kjøpe leilighet i Payallar?

Leiligheter til salgs i Payallar 23. oktober 2026 hadde en median prisantydning på 3 465 000 TRY, rundt 62 400 EUR, og en median på 51 109 TRY per kvadratmeter bruttoareal, rundt 921 EUR, begge de laveste av de ni bydelene i Alanya som er undersøkt på samme måte. Medianene kommer fra alle de 98 leilighetsannonsene som lå ute på Emlakjet, en landsdekkende tyrkisk boligportal, den dagen, lest annonse for annonse. Eurobeløpene bygger på kjøpskursen for euro på 55,4997 TRY i bulletinen fra Tyrkias sentralbank (TCMB) 23. oktober 2026. Dette er prisantydninger, ikke salgspriser, og forskjellen mellom dem er beskrevet under prute på prisen for en leilighet i Alanya.

Leiligheter med ett og to soverom utgjør 91 av de 98 annonsene, henholdsvis 56 og 35.

Tyrkiske annonser teller soverom pluss stue, så en 1+1 har ett soverom og en egen stue og en 2+1 to soverom. Bruttoarealet inkluderer en andel av vegger og balkonger; i utvalget var nettoarealet i median 90 % av bruttotallet. De øvrige sju annonsene i oktober 2026 var to 3+1 til 5 750 000 TRY og 5 850 000 TRY, to 4+1, to 5+1 og én enkelt 3+2.

Kvadratmeterprisen i Payallar er med god margin den laveste i serien. Medianen på 51 109 TRY lå 11 % under Demirtaş' 57 556 TRY, målt 22. oktober 2026, 12 % under Mahmutlars 58 289 TRY 13. oktober og 13 % under Avsallars 59 000 TRY 16. oktober, deretter 19 % under Cikcillis 63 195 TRY 17. oktober, 22 % under Tosmurs 65 424 TRY og 25 % under Obas 68 149 TRY 14. oktober, 29 % under Kargıcaks 71 765 TRY 20. oktober og 33 % under Kestels 75 909 TRY 21. oktober. En 1+1 i Payallar ba om 18 % mindre enn i Demirtaş og i Avsallar, der median 1+1 ba om 3 495 000 TRY og 3 472 500 TRY, og 27 % mindre enn i Mahmutlar.

Nye og nesten nye leiligheter ber om det samme. Leiligheter i nybygg ba i oktober 2026 i median om 50 000 TRY per kvadratmeter på 54 annonser, og leiligheter som var ett til fem år gamle, om 52 178 TRY på 36; nye 1+1 og 1+1 som var ett til fem år gamle, ba om 54 000 TRY og 54 441 TRY. Bare 8 av de 98 leilighetene lå i bygg som var mer enn fem år gamle, for få til å prise, og 11 av de 54 nye leilighetene var fortsatt under bygging, så den som kjøper en av dem, kjøper på tegning, fra en utbygger, før brukstillatelsen.

Annonser lagt ut siden 1. juli 2026 ba i median om 2 800 000 TRY for en 1+1 og 4 850 000 TRY for en 2+1, nær hele utvalget. Ni annonser hadde ligget ute siden 2025 eller tidligere, og ni gjentok en annen annonses romantall, størrelse og pris, det vanlige tegnet på at samme leilighet er lagt ut av to meglere; uten dem ligger medianen fortsatt på 3 480 000 TRY og 51 053 TRY per kvadratmeter.

Hva koster det å leie i Payallar?

Leiligheter i Payallar som ble annonsert for langtidsleie 23. oktober 2026, hadde en median leie på 18 000 TRY i måneden, rundt 324 EUR, den laveste av de ni undersøkte bydelene, og de åtte leilighetene med ett soverom ba i median om 16 500 TRY, rundt 297 EUR. Medianene kommer fra alle de 13 leieannonsene for leiligheter i Payallar på Emlakjet den dagen, så de er bare veiledende.

Fem av 1+1-leilighetene var umøblert, med en median på 14 500 TRY, og tre møblert, med 18 000 TRY, mot 15 000 TRY for umøblerte og 21 000 TRY for møblerte 1+1 i Avsallar 16. oktober 2026. De fire 2+1-leilighetene ba om 18 000 til 23 500 TRY og den ene 3+1-leiligheten om 16 000 TRY. På tvers av alle størrelser ba Payallar i median om 260 TRY i leie per kvadratmeter, mer enn Demirtaş' 182 TRY og mindre enn 270 til 273 TRY i Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar og Avsallar, 318 TRY i Kargıcak og Oba og 348 TRY i Kestel. I utvalget fra juli til oktober 2026 ba en 1+1 om 20 000 TRY i Oba, 24 500 TRY i Mahmutlar og 25 000 TRY i Kestel.

Leieannonser i Payallar blir liggende ute i ukevis. Av de 12 Payallar-annonsene i utvalget fra juli til begynnelsen av oktober 2026 som ble brukt til levekostnader i Alanya, lå 10 fortsatt ute 23. oktober, og de fleste leilighetene som ble tilbudt, var nye: alle de åtte 1+1-leilighetene lå i bygg som var høyst fire år gamle. Ingen villa ble annonsert for utleie.

Hvilken leieavkastning kan en leilighet i Payallar gi?

En leilighet med ett soverom i Payallar viste en bruttoavkastning på rundt 6,9 % ved prisantydninger og leier i oktober 2026: tolv måneder av medianleien på 16 500 TRY for en 1+1 delt på median prisantydning på 2 862 500 TRY. Møblerte og umøblerte leiligheter er regnet sammen, fordi bare tre møblerte 1+1 ble annonsert for utleie; umøblerte 1+1 alene viste rundt 6,1 %. Leien hviler på åtte annonser, så én ny annonse kan flytte tallet et halvt prosentpoeng eller mer.

Leiene i Payallar er de laveste i serien, men prisene er enda lavere, så avkastningen er blant de høyere. Møblerte 1+1 viste 7,4 % i Oba, 6,9 % i Mahmutlar, 6,7 % i Avsallar og 5,7 % i Kestel ved samme måneds priser, og en 2+1 4,1 % i Demirtaş. Alle disse er prisantydninger, så den reelle avkastningen avhenger av hva en kjøper betaler og hva en leietaker signerer på.

Nettoavkastningen er enda lavere. Aidat, den månedlige fellesutgiften, eiendomsskatt, DASK-jordskjelvforsikringen og månedene en leilighet står tom mellom leietakere, trekkes alle fra leien, og regneeksempelet for en 1+1 går gjennom de postene. Leieinntekter er også skattepliktige i Tyrkia, og reglene er forskjellige for bosatte og ikke-bosatte.

Korttids ferieutleie følger egne regler. Etter lov 7464 om turistutleie av boliger krever utleie av en bolig for perioder på opptil 100 dager tillatelse fra kultur- og turistdepartementet, og søknaden må inneholde et enstemmig vedtak fra alle eierne i bygget der leiligheten ligger. Forfatningsdomstolen avviste et søksmål mot regelen 25. desember 2025, i en avgjørelse kunngjort i den offisielle tidende 2. april 2026. I Payallar, der 69 av de 98 leilighetene til salgs nevner basseng, krever ferieutleie skriftlig samtykke fra hver eier i blokken.

Den regionale trenden går i utleiers favør inntil videre. I regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMBs indeks for nye leietakeres leie med 23,6 % i året fram til september 2026, mens boligprisindeksen steg med 20,0 %.

Kan utlendinger få oppholdstillatelse på en adresse i Payallar i 2026?

Payallar står ikke på migrasjonsmyndighetens liste over stengte bydeler, så ingen stengning står i veien for en adresse der, men en tillatelse basert på eiendomseie krever en bolig verdt minst 200 000 amerikanske dollar som eieren selv bor i, og bare 1 av de 98 leilighetene som lå ute til salgs 23. oktober 2026, ba om så mye. Den leiligheten var en 3+2 på 512 m² brutto ved sjøen, i et bygg som var 11 til 15 år gammelt, med prisantydning 14 200 000 TRY, rundt 286 500 USD; den nest dyreste, en 4+1, ba om 8 500 000 TRY.

Myndighetens liste over 1 169 bydeler stengt fra 1. juli 2022 nevner fire i Alanya, Kargıcak, Mahmutlar, Kestel og Avsallar, på radene 145 til 148 i den vedlagte filen; Payallar er ikke blant dem, og heller ikke Konaklı. Kunngjøringen, kontrollert på nytt 23. oktober 2026, beskriver stengningen som gjeldende registreringer under midlertidig og internasjonal beskyttelse og bytte av provins for beskyttede personer, og nevner ikke lenger oppholdstillatelser. Hvordan ordlyden endret seg i 2026, står i guiden om Avsallar, en av de listede bydelene.

Verdikravet er det nesten ingen leilighet i Payallar klarte. Myndighetens dokumentliste for kortvarig oppholdstillatelse, publisert på søknadssiden e-İkamet, krever at en bolig som brukes til en eiendomsbasert tillatelse, var verdt minst 200 000 amerikanske dollar i tyrkiske lira på datoen den ble ervervet, og brukes som utlendingens eget hjem, ikke leies ut eller brukes til annen inntekt. Ved TCMBs kjøpskurs for dollar 23. oktober 2026, 49,5647 TRY, lå grensen på rundt 9 913 000 TRY. Median 2+1 ba om 4 650 000 TRY, rundt 93 800 USD, eller 47 % av grensen, og median 1+1 rundt 57 800 USD. Noen annonser rettet mot utenlandske kjøpere beskriver Payallar som egnet for oppholdstillatelse: bydelen er åpen, men med prisene i oktober 2026 er det leiligheten som er hindringen. Hvordan selve søknaden fungerer, står under oppholdstillatelse.

Hvordan er boligmassen i Payallar?

Leilighetene i Payallar er de nyeste i serien: 92 % av dem som lå ute til salgs 23. oktober 2026, lå i bygg som var høyst fem år gamle, de fleste i blokker med fire til åtte etasjer, 70 % av annonsene nevnte basseng, og 59 % av annonsene som oppga en av de to eierformene for seksjonseie, oppga kat irtifakı, eierformen i byggefasen. Detaljsidene for de 98 salgsannonsene gir profilen.

Høyere blokker ber om mer. I oktober 2026 ba de 39 leilighetene i blokker med seks til ti etasjer i median om 57 917 TRY per kvadratmeter, mot 47 018 TRY for de 29 leilighetene i blokker med fem etasjer og 49 222 TRY for de 30 i blokker med fire etasjer eller færre, alle i median ett år gamle eller nyere. Av de 98 annonsene oppga 77 heis, 72 parkering og 27 plasserte leiligheten i en site (et inngjerdet boligområde). Å ligge i en site betydde ikke høyere pris: de 27 leilighetene i en site ba i median om 51 154 TRY per kvadratmeter, mot 51 064 TRY for de 71 utenfor. De 31 salgsannonsene som oppga en aidat, ga en median på 1 500 TRY i måneden, det samme som Tosmur og Mahmutlar og under Demirtaş' 1 900 TRY, Avsallars 1 875 TRY og Kargıcaks 3 000 TRY, og 67 av de 98 annonsene beskrev leiligheten som mulig å få boliglån på.

Av de 80 annonsene som oppga eierformen som kat irtifakı eller kat mülkiyeti (fullt seksjonseie), oppga 47, eller 59 %, kat irtifakı. I en så ung boligmasse er det ventet: 44 av de 76 leilighetene som var høyst fem år gamle og oppga eierform, sto på kat irtifakı, som etter artikkel 3 i loven om seksjonseie (Kat Mülkiyeti Kanunu, lov 634) går over til kat mülkiyeti med brukstillatelsen (yapı kullanma izin belgesi, kalt iskan) for hele bygget. Hvilken eierform som gjelder, står i selve skjøtet, og hva hver type betyr for en kjøper, står under typer skjøte i Tyrkia. Fordi nesten hele boligmassen sto ferdig etter 1. januar 2019, faller det meste under den gjeldende tyrkiske jordskjelvforskriften for bygg (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği), men det som avgjør, er datoen for byggetillatelsen, som står i byggets mappe hos Alanya kommune.

Villaer spiller knapt noen rolle. Bare to lå ute til salgs 23. oktober 2026, og ti tomter, så ingen av de markedene kan måles.

Hvordan er hverdagen i Payallar: butikker, helsestasjon, skole, busser?

Hverdagen i Payallar avhenger av stripen ved D-400 3 til 4 km sør for landsbyen, der dagligvarebutikkene, kjøpesentrene og de fleste apotekene ligger på Konaklı-siden av grensen; i selve Payallar finnes et apotek, et legesenter og en ungdomsskole, og nærmeste statlige sykehus ligger 21,3 km unna i Oba. Stedene som er nevnt, er de som var registrert på OpenStreetMap i oktober 2026, plassert mot TKGM-grensen, med veiavstander fra Payallar-punktet.

• Butikker: en BİM og en Migros ved D-400 ligger 3,0 og 3,1 km fra landsbypunktet, og kjøpesentrene Time Center og Mall of Alanya i Konaklı 3,2 og 3,6 km.
• Helse: apoteket Cantuna ligger 0,2 km fra landsbypunktet, og OpenStreetMap har kartlagt ytterligere 15 apotek langs stripen ved D-400. Et legesenter (aile sağlığı merkezi) oppgir adressen Payallar Mahallesi, Menderes Caddesi nr. 111/A. Nærmeste statlige sykehus er ALKÜ Alanya undervisnings- og forskningssykehus i Oba, 21,3 km og rundt 20 minutter unna, og det private Başkent-universitetets sykehus i Alanya ligger 16,4 km unna.
• Skoler: Payallar Günay Demirel Ortaokulu, en statlig ungdomsskole, oppgir i sin strategiske plan på sin side hos utdanningsdepartementet adressen Payallar Mahallesi, Güleç Demirel Caddesi nr. 3. Familier bør bekrefte plasser på hvert nivå hos utdanningsavdelingen i Alanya distrikt (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Ukemarked: ingen markedsdag for selve Payallar var å finne i oktober 2026, verken i markedslistene for Alanya eller på OpenStreetMap. Det nærmeste registrerte markedet er det overdekte onsdagsmarkedet i Avsallar, 12,5 km unna.
• Busser: ingen gjeldende rutetabell eller linjenummer for bybusser eller dolmuş (delte minibusser) til landsbyen var å finne hos Alanya kommune i oktober 2026, så en kjøper uten bil bør sjekke nærmeste holdeplass og avgangshyppigheten på stedet.
• Sjøen: kysten ligger 0,55 km i luftlinje fra Büyükyer og 2,6 km fra landsbypunktet, og stranden ved Payallar-kysten ligger 5,6 km på vei fra landsbypunktet.
• Şarapsa Han: den seldsjukiske karavanseraien fra 1200-tallet står ved D-400, 3,7 km fra landsbypunktet.

Strøm- og vanntariffer og dagligvarepriser er de samme som ellers i Alanya, så levekostnadene i Payallar skiller seg fra resten av distriktet først og fremst i leie og aidat, og begge er blant de laveste i serien.

Hvordan går det med det statlige sykehuset i Payallar?

Et statlig sykehus med 200 senger har vært under bygging i Payallar siden 2023, men det var ikke åpnet i oktober 2026, og ingen åpningsdato var kunngjort. Helsedepartementets investeringsdirektorat kunngjorde 27. juli 2021 kontrakten for et nytt statlig sykehus med 200 senger i Alanya, med 7 operasjonsstuer, 67 poliklinikkrom og en intensivavdeling med 25 senger. Lokale medier plasserer det i Payallar og tidfester byggestarten til april 2023.

Arbeidet stanset etter et jordskred i september 2024, ifølge Gazete Alanya, og i november 2025 sa AK-partiets distriktsleder i Alanya at et prosjekt for en støttemur var godkjent og at entreprenøren ville gjenoppta arbeidet. I desember 2025 var departementets mål 2026, og et opposisjonsmedlem i nasjonalforsamlingen sa at ferdigstillelse før 2027 ikke var mulig; i mars 2026 ble det rammet peler, og i slutten av mai 2026 var sykehuset fortsatt ikke ferdig. Når det åpner, skal det etter den samme rapporten fra desember 2025 betjene vestre Alanya og Gündoğmuş; inntil da er nærmeste statlige sykehus det i Oba, 21,3 km unna.

Hva er ulempene ved å bo i Payallar?

De viktigste ulempene ved Payallar er en landsby som ligger et stykke fra sjøen med butikkene på den andre siden av grensen i Konaklı, et statlig sykehus som ennå ikke har åpnet, et leilighetsmarked der bare én annonse nådde verdikravet for oppholdstillatelse, en lang kjøretur til Gazipaşa-Alanya lufthavn, et tynt leiemarked og en ny boligmasse som stort sett står tom. Ingen av dem utelukker Payallar, men hver av dem endrer hva en kjøper bør sjekke.

• Landsby og kyst: landsbypunktet ligger 2,6 km i luftlinje fra kysten, og strandstripen foran butikkene ved D-400 hører til Konaklı.
• Avstand til sykehus: nærmeste statlige sykehus ligger 21,3 km unna i Oba, og sykehuset som bygges i Payallar, har ingen åpningsdato.
• Oppholdstillatelse: 1 av de 98 leilighetene som lå ute til salgs 23. oktober 2026, ba om de 200 000 amerikanske dollarene en eiendomsbasert tillatelse krever, en leilighet på 512 m² til 14 200 000 TRY.
• Avstand til flyplassen: Gazipaşa-Alanya lufthavn ligger 59,0 km unna, nest lengst i serien etter Avsallar, og Antalya lufthavn 116,4 km.
• Tynt leiemarked: 13 leiligheter ble annonsert for langtidsleie 23. oktober 2026, med en median leie på 18 000 TRY i måneden, den laveste i serien.
• Tomme nye blokker: 93 av de 98 leilighetene til salgs sto tomme, så en kjøper som vil ha naboer hele året, bør spørre hvor mange leiligheter i en blokk som er bebodd.
• Eierform i byggefasen og kjøp på tegning: 59 % av annonsene som oppga eierform, oppga kat irtifakı, og 11 av de nye leilighetene var fortsatt under bygging.
• Motorveiarbeid: massedeponier for motorveien er i bruk i Payallar til veien åpner, innen oktober 2028.
• Dobbeltannonser: 9 av de 98 salgsannonsene gjentok en annen annonses størrelse og pris.

Hver av disse kan sjekkes før et bud legges inn. Eierform, brukstillatelse, dato for byggetillatelse og veien til stranden er blant sjekkene som er beskrevet for en visningstur for å kjøpe leilighet i Alanya.

Hvem passer Payallar for, og hvordan står det seg mot Avsallar, Demirtaş, Mahmutlar, Kargıcak, Kestel, Oba, Tosmur og Cikcilli?

Payallar passer kjøpere som vil ha en ny leilighet med ett soverom til seriens laveste kvadratmeterpris, rundt 17,5 km fra Alanya sentrum, og utleiere som leier ut på lang sikt; den passer ikke for en kjøper som trenger en eiendomsbasert oppholdstillatelse gjennom en leilighet, fordi bare én leilighet i oktober 2026 nådde verdikravet på 200 000 amerikanske dollar, eller for den som vil ha stranden, butikkene eller et sykehus i gangavstand. Median 1+1, på 2 862 500 TRY eller rundt 51 600 EUR i oktober 2026, var den laveste i serien, og ni av ti leiligheter var høyst fem år gamle.

Salgsprisene ble målt for Payallar 23. oktober, for Demirtaş 22. oktober, for Kestel 21. oktober, for Kargıcak 20. oktober, for Cikcilli 17. oktober, for Avsallar 16. oktober, for Oba og Tosmur 14. oktober og for Mahmutlar 13. oktober 2026. Leiene for Payallar, Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar og Tosmur er alle annonser som lå ute på måledagen, og tallene for Payallar hviler på 13 annonser; de for Oba og Mahmutlar kommer fra annonser lagt ut mellom juli og oktober 2026. Avstandene er målt til det samme punktet ved Güller Pınarı og det samme flyplasspunktet.

Ut fra disse tallene passer Payallar for en kjøper som vil ha en ny leilighet til ferier eller lange opphold til seriens laveste inngangspris, kjører bil og gjerne handler ved D-400 i Konaklı, og for en utleier som leier ut en 1+1 til langtidsleietakere. Den passer dårligere for en kjøper som trenger oppholdstillatelse gjennom eiendom og vil ha en leilighet, for en husstand som trenger sykehus eller strand i gangavstand, eller for en kjøper som flyr via Gazipaşa. Avsallar, 12,8 km lenger vest, ber om 15 % mer per kvadratmeter, men har eget marked, egen strand og eget sentrum, og Demirtaş, helt i øst, ligger 22,6 km fra Gazipaşa lufthavn, men ber om 13 % mer per kvadratmeter. Aktuelle annonser fra AKEA ligger under leiligheter til salgs i Payallar.

Regneeksempel: kjøpe og leie ut en 1+1 i Payallar

En leilighet med ett soverom kjøpt til median prisantydning i oktober 2026 på 2 862 500 TRY og leid ut til medianleien på 16 500 TRY i måneden ville gi rundt 5,4 % i året netto, før inntektsskatt, hvis kjøperen betaler hele tinglysingsavgiften og ikke noe meglerhonorar. Beregningen bruker medianene fra annonseutvalgene og avgiftene som gjelder i 2026, som er beskrevet i sin helhet under kjøpskostnader i Tyrkia. En 1+1 er brukt fordi 1+1 er den største gruppen av leiligheter til salgs, 56 av 98, og av leiligheter til leie, 8 av 13.

Med priser fra oktober 2026 er nettoinntekten på 159 558 TRY 5,4 % av et utlegg på 2 977 000 TRY og 5,1 % av 3 114 400 TRY hvis kjøperen også betaler høyeste meglerhonorar. Mindre kostnader er utelatt: tinglysingskontorets servicegebyr, den autoriserte tolken ved tinglysingskontoret, reparasjoner, møbler og inntektsskatten på leien, som avhenger av eierens skattemessige bosted. Linjen for eiendomsskatt er en antakelse, fordi den kommunale verdien av en leilighet fastsettes av Alanya kommune, ikke av markedet, og leien hviler på åtte annonser for 1+1, møblert og umøblert sammen.

Av de ni regneeksemplene i serien ga bare Obas (5,9 %) mer; Mahmutlar (5,3 %), Avsallar (5,2 %), Tosmur (4,6 %), Kestel (4,5 %), Kargıcak (4,3 %), Cikcilli (3,9 %) og Demirtaş (3,1 %) ga alle mindre. Med rundt 57 800 USD i oktober 2026 er 1+1-leiligheten under en tredjedel av de 200 000 amerikanske dollarene en eiendomsbasert oppholdstillatelse krever, og en leilighet som leies ut, kan uansett ikke være grunnlag for en slik.

Hvor raskt endrer priser og leier seg i Payallar?

Offisielle tall går ikke under regionnivå: i regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMBs boligprisindeks med 20,0 % og indeksen for nye leietakeres leie med 23,6 % i året fram til september 2026, ifølge bulletinen publisert 16. oktober 2026. Den årlige konsumprisveksten var 29,73 % i september 2026 ifølge TÜİK, så begge tallene var reelle fall, på omtrent 7,5 % for priser og 5 % for leier. I hele Tyrkia steg de to indeksene med 22,3 % og 26,6 %.

Verken TCMB eller TÜİK publiserer en indeks for Alanya eller for én enkelt bydel. Payallars egne annonser gir bare et svakt signal: leiligheter lagt ut siden 1. juli 2026 ba om 2 800 000 TRY for en 1+1 og 4 850 000 TRY for en 2+1, mot 2 862 500 TRY og 4 650 000 TRY for hele utvalget, og 10 av de 12 leieannonsene i utvalget fra juli til begynnelsen av oktober lå fortsatt ute 23. oktober. Medianene for Payallar er et øyeblikksbilde av prisantydninger på én dag, 23. oktober 2026, og oppdateres i januar 2027 med samme metode som for de øvrige åtte bydelene; fra da av kan endringen i selve Payallar måles.