Каргыджак, Аланья 2026: виллы и квартиры, цены, аренда и ВНЖ

Каргыджак является районом Аланьи в провинции Анталья, который поднимается от побережья вверх по склону, в 15,3 км по дороге к юго-востоку от центра и в 26,8 км от аэропорта Газипаша-Аланья, второй по близости к этому аэропорту после Демирташа из восьми районов Аланьи, изученных одним методом, а 71% его площади в 23,4 км² лежит выше 100 м над морем. 20 октября 2026 года 191 квартира на продажу в Каргыджаке на Emlakjet имела медианную цену предложения 8 650 000 TRY, около 155 900 EUR, и медиану 71 765 TRY за квадратный метр; цена была самой высокой из восьми, а квадратный метр вторым после Кестеля, потому что большинство из них новые квартиры в комплексах с бассейном на прибрежной полосе, где новые квартиры в пределах 200 м от моря просили за квадратный метр примерно на 45% больше, чем выше по склону. 100 вилл на склоне просили в медиане 22 175 000 TRY, около 399 800 EUR, и собственный бассейн добавлял к медиане 58%, но только у 3 из 43 вилл, где указан вид собственности, был отдельный документ на дом с собственным участком; остальные делят землю в режиме кондоминиума. На долгосрочную аренду предлагались только 27 квартир и 3 виллы, с медианной арендой 28 000 TRY в месяц за квартиру: меблированная 2+1 давала около 5,4% валовой доходности и в примере расчёта около 4,3% чистой, а доходность виллы измерить нельзя. Каргыджак по-прежнему значится в списке закрытых районов Управления миграционной службы 2022 года, хотя нынешняя формулировка закрытия больше не охватывает вид на жительство, и 40% квартир и 97 из 100 вилл просили те 200 000 долларов США, которые требуются для ВНЖ на основании недвижимости. Цена этого в дороге, потому что последние 3,2 км Восточной кольцевой дороги Аланьи до Каргыджака ещё не построены, в медианном aidat 3 000 TRY в месяц, самом высоком из восьми, и в лесе за виллами, откуда в сентябре 2025 года до Каргыджака дошёл пожар.

Где находится Каргыджак и сколько до центра Аланьи и аэропортов?

Каргыджак является районом (mahalle) округа Аланья в провинции Анталья, на побережье к юго-востоку от Махмутлара и вверх по склону, и по маршрутам OpenStreetMap, измеренным 20 октября 2026 года, находится примерно в 15,3 км по дороге от центра Аланьи у Гюллер Пынары, в 26,8 км от аэропорта Газипаша-Аланья и в 144,4 км от аэропорта Антальи. Из восьми районов Аланьи, изученных одним методом, Каргыджак второй по близости к аэропорту Газипаша-Аланья после Демирташа с 22,6 км, впереди Махмутлара с 31,3 км, и третий по удалённости от центра после Демирташа с 24,9 км и Авсаллара с 24,6 км.

Каргыджак также велик. По границе Главного управления земельного кадастра (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) Каргыджак занимает 23,4 км², примерно в девять раз больше Джикджилли и близко к 28,1 км² Махмутлара. Каргыджак граничит с Махмутларом на северо-западе, с Гёзюкючюклю на северо-востоке и с Алиэфенди, Ыспатлы и Секи на юго-востоке. Район выходит к морю в юго-западном углу, где проходят прибрежная трасса D-400, стоят торговый центр Plumeria и большинство жилых комплексов, и оттуда поднимается к хребту. Руины античного города Сиедра находятся в пределах той же границы.

Каргыджак был посёлком (belde) с собственным муниципалитетом, пока закон 6360, закон о муниципалитетах крупных городов 2012 года, не вступил в силу на местных выборах в марте 2014 года и не присоединил его к Аланье как один район. Старый центр деревни Кёйичи находится примерно в 1,3 км по дороге вглубь от прибрежной трассы, вокруг начальной школы Kargıcak Vahapoğlu.

Те же маршруты дают расстояния, которые житель действительно проезжает.

Время в пути дано по оценке сервиса маршрутов без пробок, поэтому летние пробки добавляются к каждой строке, а начальная точка та же точка Каргыджака, что и в расстояниях в статьях об Обе и Махмутларе. Поскольку у D-400 разделённые проезжие части, некоторые расстояния зависят от направления: ближайший пляжный участок на OpenStreetMap находится в 0,9 км в одну сторону и в 2,8 км в другую. В октябре 2026 года не удалось найти опубликованного расписания или тарифа общественного транспорта между Каргыджаком и центром, поэтому время в таблице указано для автомобиля.

Восточная кольцевая дорога Аланьи (Doğu Çevre Yolu) пока не доходит до Каргыджака. Министерство транспорта и инфраструктуры открыло участок между Хасбахче и Махмутларом 20 декабря 2025 года из запланированных 15,2 км, а последние 3,2 км, от Махмутлара до Каргыджака, всё ещё находились на стадии выкупа земли: Главное управление автодорог (KGM) назначило переговоры об изъятии на 8 июля 2026 года, и до 20 октября 2026 года ни тендер, ни открытие объявлены не были. Поэтому водитель из Каргыджака едет по D-400 через Махмутлар до кольцевой дороги. Платная автомагистраль из Серика, которую должны закончить к октябрю 2028 года, завершится к западу от Аланьи в Телатие на D-400; что она меняет для каждой части округа, описано в статье трасса Анталья-Аланья.

Какая часть Каргыджака лежит на склоне?

Большая часть Каргыджака находится на склоне: по модели высот Copernicus 71% земли в пределах границы TKGM лежит выше 100 м над уровнем моря и 40% выше 200 м, медианная высота составляет 164 м, а самая высокая точка 534 м. Для сравнения, самая высокая точка на границе Джикджилли находится примерно на 238 м. Цифры получены по 132 равномерно распределённым точкам внутри границы, считанным из модели Copernicus с разрешением 90 м через сервис Open-Meteo 20 октября 2026 года.

Две половины Каргыджака продают разное жильё. Жилые комплексы сосредоточены на низкой прибрежной полосе: из 57 объявлений о квартирах, где расстояние до моря указано в заголовке или описании, 38 называли не больше 200 м, а 21 описывало квартиру как denize sıfır, прямо у моря. Виллы поднимаются по склону: 17 объявлений о виллах с указанием расстояния до моря давали медиану 2 000 м, и только 2 называли 500 м или меньше. Старый центр деревни Кёйичи находится примерно в 37 м над уровнем моря, а за ним склон круто поднимается. Семья в вилле на склоне ездит на машине за покупками, в школу и на пляж, а 4,4 км вверх до Сиедры занимают по сервису маршрутов около 20 минут.

Кто живёт в Каргыджаке?

TÜİK, статистическое управление Турции, насчитало в своём адресном регистре населения на 31 декабря 2022 года в Каргыджаке 5 989 зарегистрированных жителей, это последняя цифра по району, которую удалось подтвердить в октябре 2026 года, против 3 065 в 2017 году. Для своей площади Каргыджак заселён редко: около 256 зарегистрированных жителей на км², против примерно 1 890 в Махмутларе, где было 53 034 жителя на 28,1 км². Для сравнения, в 2022 году в Тосмуре было 11 712 жителей, в Авсалларе 15 220, в Джикджилли 21 449 и в Обе 28 864.

Регистр учитывает людей с адресом в Каргыджаке, поэтому в него входят зарегистрированные иностранные жители, но не владельцы курортного жилья, живущие в другом месте. Ни один официальный источник не публикует число иностранных жителей по районам. Однако Управление миграционной службы (Göç İdaresi Başkanlığı) в 2022 году назвало Каргыджак среди районов, закрытых из-за плотности иностранного населения, вместе с Махмутларом, Кестелем и Авсалларом в Аланье.

Объявления о продаже описывают рынок второго жилья. Из 191 квартиры, выставленной на продажу 20 октября 2026 года, 179, или 94%, были описаны как пустующие, в 9 жил владелец и 3 были сданы, что близко к 94,5% в Авсалларе и выше 88% в Обе и 89% в Джикджилли. Три из четырёх квартир на продажу, 141 из 191, предлагались с мебелью, против половины в Джикджилли и 45% в Обе, а 90 из 100 вилл на продажу пустовали.

Сколько стоит купить квартиру в Каргыджаке?

Квартиры на продажу в Каргыджаке 20 октября 2026 года имели медианную цену предложения 8 650 000 TRY, около 155 900 EUR, и медиану 71 765 TRY за квадратный метр общей площади, около 1 294 EUR; цена была самой высокой из восьми районов Аланьи, изученных одним методом, а квадратный метр вторым после 75 909 TRY в Кестеле. Медианы получены по всем 191 объявлению о квартирах, размещённым в тот день на Emlakjet, общенациональном турецком портале недвижимости, прочитанным одно за другим. Суммы в евро рассчитаны по курсу покупки евро 55,4677 TRY из бюллетеня Центрального банка Турецкой Республики (TCMB) от 19 октября 2026 года. Это цены предложения, а не цены сделок, и разница между ними описана в статье торг по цене квартиры в Аланье.

Двух- и однокомнатные квартиры составляют две трети из 191 объявления, 68 и 60 из них.

Турецкие объявления считают комнаты как спальни плюс гостиная, поэтому в 1+1 одна спальня и отдельная гостиная, а в 2+1 две спальни. Общая площадь включает долю стен и балконов; по выборке жилая площадь составляла в медиане 92% от общей. Строка 4+1 опирается на 14 объявлений и поэтому лишь ориентировочна, а высокая цена квадратного метра у 1+1 объясняется её малой площадью.

У Каргыджака второй по дороговизне квадратный метр из восьми районов, после Кестеля, хотя он один из самых удалённых от центра. Медианная цена 71 765 TRY за квадратный метр была на 5% ниже 75 909 TRY в Кестеле, измеренных 21 октября 2026 года, но на 5% выше 68 149 TRY в Обе и на 10% выше 65 424 TRY в Тосмуре, измеренных 14 октября 2026 года, на 14% выше 63 195 TRY в Джикджилли 17 октября, на 22% выше 59 000 TRY в Авсалларе 16 октября, на 23% выше 58 289 TRY в Махмутларе 13 октября и на 25% выше 57 556 TRY в Демирташе 22 октября. Квартира 2+1 в Каргыджаке стоила на 29% дороже, чем в соседнем Махмутларе, где медианная 2+1 предлагалась за 5 905 000 TRY.

Объявления, опубликованные после 1 июля 2026 года, просили за 2+1 7 743 000 TRY, в одном ряду со всей выборкой. Большинство объявлений появилось в 2026 году, но 19 висели с 2025 года или раньше, а квартира, которая всё ещё продаётся через год, не нашла покупателя по цене предложения.

Насколько близость моря повышает цену квартиры в Каргыджаке?

В домах не старше пяти лет квартиры Каргыджака, описанные как находящиеся не дальше 200 м от моря, в октябре 2026 года просили в медиане 101 837 TRY за квадратный метр, примерно на 45% больше, чем 70 000 TRY дальше от берега. Сравнение фиксирует возраст дома, поэтому разница не является наценкой за новостройку: оно опирается на 25 объявлений в пределах 200 м и 15 дальше, где расстояние указано, а дому не больше пяти лет. В более старых домах 13 квартир в пределах 200 м от моря просили в медиане 76 000 TRY.

Комплексы у самого моря делают среднюю цену Каргыджака высокой. Из 38 объявлений, где море указано в пределах 200 м, 25 относились к домам не старше пяти лет, а 21 описывало квартиру как расположенную прямо у моря. Расстояния взяты из описаний агентов, а не измерены, поэтому покупателю стоит проверить путь до пляжа на месте, в том числе пересекает ли он D-400.

Возраст дома и цена

Жилой фонд Каргыджака молодой, и цена квадратного метра снижается в каждой возрастной группе: 115 из 191 квартиры на продажу, 60%, находились в домах не старше пяти лет, 29 из них новые. Эта доля близка к 64% в Обе, ниже 85% в Авсалларе и заметно выше 40% в Махмутларе, 14% в Тосмуре и 7% в Джикджилли.

Новые квартиры просили за квадратный метр примерно на 57% больше, чем квартиры в домах возрастом от 16 до 20 лет, и цена снижается в каждой возрастной группе. Возраст дома важен и для сейсмической безопасности. Действующий турецкий сейсмический регламент для зданий (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) вступил в силу 1 января 2019 года, и применялся ли он, решает дата разрешения на строительство, а не год окончания стройки. 36 квартир в домах старше десяти лет поэтому построены по прежним правилам; это не делает их опасными, но перед покупкой одной из них стоит заказать обследование конструкций.

Сколько стоит вилла в Каргыджаке?

Виллы на продажу в Каргыджаке 20 октября 2026 года имели медианную цену предложения 22 175 000 TRY, около 399 800 EUR, и медиану 80 051 TRY за квадратный метр общей площади, около 1 443 EUR, а типичная вилла с тремя спальнями площадью 229 м² предлагалась за 20 500 000 TRY. Медианы получены по 100 из 108 объявлений о виллах на Emlakjet в тот день; остальные 8, с общей площадью от 710 до 2 000 м² и ценами от 28,5 до 193 миллионов TRY, исключены как выбросы.

Виллы с тремя спальнями составляют половину выборки.

Собственный бассейн является самой крупной отдельной разницей в цене. В октябре 2026 года 53 виллы, в описании которых упомянут частный бассейн, просили в медиане 29 300 000 TRY, около 528 200 EUR, против 18 500 000 TRY, около 333 500 EUR, у 47 вилл без него, то есть на 58% больше. Виллы с бассейном к тому же больше, в медиане 333 м² против 270 м², поэтому в расчёте на квадратный метр разница составляет 30%: 92 394 TRY против 70 909 TRY.

Половина вилл на продажу, 50 из 100, находилась в домах не старше пяти лет, а 21 новая вилла в октябре 2026 года просила в медиане 100 000 TRY за квадратный метр. Большинство вилл имели два этажа (71) или три (27), 80 предлагались с мебелью, а в 16 был указан тёплый пол. Треть вилл, 33, находилась в site (охраняемом жилом комплексе), и они просили в медиане 19 600 000 TRY против 24 800 000 TRY у 67 вилл вне комплексов. Разброс велик: 30 вилл просили меньше 300 000 EUR, половина меньше 400 000 EUR и 8 больше 1 000 000 EUR.

Каргыджак первым из восьми изученных районов Аланьи имеет рынок вилл, достаточно большой для измерения; в Кестеле 21 октября 2026 года было 10 объявлений о продаже вилл, в Демирташе 22 октября 7, слишком мало для медианы, а остальные пять выборок включают только квартиры, поэтому у цифр по виллам нет аналога по тому же методу. Объявления о виллах часто описывают вид на море, 48 из 100, но вид является утверждением объявления, а не тем, что данные могут проверить.

Есть ли у виллы в Каргыджаке отдельный документ на дом с участком?

Чаще всего нет: из 43 объявлений о виллах, где 20 октября 2026 года был указан вид собственности, только 3 указывали müstakil tapu, документ на отдельный дом на собственном участке, тогда как 24 указывали kat mülkiyeti (полная собственность на квартиру) и 16 kat irtifakı (право собственности на стадии строительства). При обоих видах кондоминиума вилла является самостоятельной единицей более крупного объекта, а земля под ней делится с другими владельцами участка.

Слово в объявлении вопрос не решает. Из 100 объявлений о виллах 64 использовали слово müstakil, то есть отдельный, и из 25 среди них, где был указан вид собственности, 23 были оформлены как kat mülkiyeti или kat irtifakı. Охраняемый комплекс тоже не критерий: из 22 вилл вне site с указанным видом собственности 20 всё равно были оформлены как кондоминиум. Поле вида собственности заполняет агент, размещающий объявление, поэтому читать нужно сам документ о праве собственности.

Закон о кондоминиуме (Kat Mülkiyeti Kanunu, закон 634) определяет четырьмя правилами, что означает кондоминиум для владельца виллы.

• Общая земля: владельцы владеют общими частями объекта, включая землю, совместно пропорционально своим долям в земле (arsa payı), по статье 16.
• Общие сады: дворы и всё необходимое для совместного пользования считаются общими частями по статье 4, если документ о собственности и правила управления не закрепляют сад или бассейн за одной виллой.
• Согласие на строительство: строительство, установка или изменение чего-либо на общих частях, например нового бассейна или пристройки, требует письменного согласия четырёх пятых всех владельцев, по статье 19.
• Обязательные правила управления: правила управления (yönetim planı) определяют, как используется объект, и обязательны для каждого владельца, а их изменение требует четырёх пятых владельцев, по статье 28.

Kat irtifakı добавляет вторую проверку. По тому же закону kat irtifakı переводится в kat mülkiyeti на основании разрешения на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi, его называют iskan), выданного на весь комплекс, и 3 из 16 вилл с kat irtifakı имели возраст 11, 16 и 26 лет. Покупателю, которому нужна вилла с собственной землёй, стоит спросить о müstakil tapu до просмотра, а покупателю, которого устраивает вилла в комплексе, стоит прочитать правила управления до подписания. Что означает каждый вид собственности для покупателя, описано в статье виды тапу в Турции.

Сколько стоит аренда в Каргыджаке?

Квартиры в Каргыджаке, предлагавшиеся в долгосрочную аренду 20 октября 2026 года, имели медианную запрашиваемую аренду 28 000 TRY в месяц, около 505 EUR, при 22 500 TRY за 1+1 и 35 000 TRY за 2+1. Медианы получены по всем 27 объявлениям об аренде квартир в Каргыджаке на Emlakjet в тот день; это небольшой арендный рынок рядом со 191 квартирой и 100 виллами на продажу.

Две оставшиеся квартиры 20 октября 2026 года были 3+1 за 60 000 TRY и 4+1 за 40 000 TRY. По всем размерам Каргыджак просил в медиане 318 TRY аренды за квадратный метр, на уровне Обы и выше 270-273 TRY в Джикджилли, Тосмуре, Махмутларе и Авсалларе. Квартира 2+1 в Каргыджаке сдавалась за 35 000 TRY, против 33 750 TRY в Обе, 30 000 TRY в Джикджилли, 29 000 TRY в Авсалларе и 25 000 TRY в Тосмуре и Махмутларе.

Виллы почти отсутствуют на рынке долгосрочной аренды. 20 октября 2026 года в Каргыджаке сдавались только 3 виллы: меблированная 2+1 площадью 179 м² с собственным бассейном за 41 000 TRY в месяц, 3+1 площадью 300 м² за 75 000 TRY и 5+2 площадью 280 м² за 10 000 TRY, намного дешевле двух других. Три объявления не дают медианы, поэтому аренду виллы в Каргыджаке по рынку назвать нельзя.

Объявления об аренде в Каргыджаке висят неделями. Из 19 объявлений по Каргыджаку в выборке с июля по начало октября 2026 года, использованной для статьи стоимость жизни в Аланье, 15 всё ещё были размещены 20 октября; либо эти квартиры не сдались, либо объявления остались после сдачи. Из 16 объявлений об аренде с указанием депозита 12 просили одну месячную плату, а 15 объявлений с указанием aidat, ежемесячного платежа за обслуживание, давали медиану 3 000 TRY.

Какую арендную доходность даёт квартира в Каргыджаке?

Меблированная двухкомнатная квартира в Каргыджаке давала около 5,4% валовой арендной доходности при ценах предложения и запрашиваемой аренде октября 2026 года, а меблированная однокомнатная около 6,3% на небольшой выборке аренды, тогда как доходность виллы измерить нельзя, потому что в аренду предлагались только три виллы. Валовая доходность здесь равна двенадцати месяцам медианной запрашиваемой аренды, делённым на медианную цену предложения того же типа квартиры.

Мебель в Каргыджаке меняет аренду однокомнатной квартиры, а не её цену. В октябре 2026 года 1+1 с мебелью продавалась за 4 985 000 TRY, а без мебели за 4 970 000 TRY, обе в молодых домах, в медиане трёх лет и одного года, однако 1+1 с мебелью сдавались за 26 000 TRY в месяц против 15 000 TRY без мебели, причём шесть квартир без мебели имели площадь от 45 до 65 м² в домах не старше трёх лет. Для покупателя, который хочет сдавать 1+1, мебель поднимает валовую доходность примерно с 3,6% до 6,3%.

К каждой строке относятся две оговорки. Обе цифры являются ценами предложения, поэтому реальная доходность зависит от того, сколько заплатит покупатель и что подпишет арендатор. Строка 2+1 с мебелью самая надёжная, у неё девять ставок аренды; строки 1+1 опираются на пять и семь ставок, а 2+1 без мебели на четыре, поэтому одно новое объявление может сдвинуть любую из них на полпункта или больше. 2+1 с мебелью ставит Каргыджак выше 4,3% Джикджилли и чуть ниже 5,5% Тосмура для того же типа, а 1+1 с мебелью ниже 7,4% Обы, 6,9% Махмутлара и 6,7% Авсаллара.

Чистая доходность ниже. Aidat, налог на имущество, страхование от землетрясений DASK и месяцы простоя между арендаторами вычитаются из аренды, и пример расчёта для меблированной 2+1 проходит по этим статьям. Доход от аренды в Турции тоже облагается налогом, и правила различаются для резидентов и нерезидентов.

Краткосрочная туристическая аренда является отдельным режимом. По закону 7464 о туристической аренде жилья сдача жилья на срок до 100 дней требует разрешения Министерства культуры и туризма, а к заявлению прилагается единогласное решение всех собственников дома, в котором находится квартира. Конституционный суд отклонил иск против этого правила 25 декабря 2025 года решением, опубликованным в Официальной газете 2 апреля 2026 года. В Каргыджаке, где половина квартир на продажу находится в пятиэтажных домах, а 157 из 191 объявления упоминают бассейн, туристическая аренда требует письменного согласия каждого собственника в доме.

Региональная тенденция пока на стороне арендодателей. В регионе Анталья, Бурдур и Ыспарта индекс аренды для новых арендаторов TCMB вырос на 23,6% за год до сентября 2026 года, а его индекс цен на жильё на 20,0%.

Могут ли иностранцы получить ВНЖ по адресу в Каргыджаке в 2026 году?

ВНЖ по адресу в Каргыджаке больше не блокируется закрытием района в нынешней формулировке Управления миграционной службы, но ВНЖ на основании недвижимости по-прежнему требует жилья стоимостью не менее 200 000 долларов США, в котором владелец живёт сам, и 20 октября 2026 года столько просили 76 из 191 квартиры на продажу, 40%, и 97 из 100 вилл. Закрытие изменилось, требование к стоимости нет, и в Каргыджаке этому требованию отвечает гораздо больше жилья, чем в Махмутларе или Авсалларе.

Каргыджак является первой записью по Аланье в списке из 1 169 районов, закрытых с 1 июля 2022 года, строка 145 приложенного файла, за ним идут Махмутлар, Кестель и Авсаллар. Как минимум до апреля 2026 года в объявлении Управления говорилось, что перечисленные районы закрыты для ВНЖ наряду с регистрацией защиты. Между апрелем и сентябрём 2026 года Управление изменило формулировку общенационального объявления о закрытии, и оно больше не называет ВНЖ среди процедур, на которые распространяется закрытие; теперь в нём названы регистрация временной и международной защиты и смена провинции для лиц под защитой. Страница, проверенная 20 октября 2026 года, содержит новую формулировку, а список 2022 года по-прежнему приложен. Даты и архивные копии приведены в статье об Авсалларе, другом районе из списка.

Управление не публиковало отдельного объявления о снятии ограничения, поэтому каждое заявление по-прежнему решается по его документам. Список и сфера его действия могут снова измениться административным решением, как это произошло в 2022 году.

На требовании к стоимости останавливается большинство небольших квартир Каргыджака, и почти каждая вилла ему отвечает. Перечень документов Управления для краткосрочного ВНЖ, опубликованный на сайте подачи заявлений e-İkamet, требует, чтобы жильё, на котором основан ВНЖ по собственности, стоило на дату приобретения не менее 200 000 долларов США в турецких лирах и использовалось как собственное жильё иностранца, а не сдавалось в аренду и не приносило иного дохода. По курсу покупки доллара TCMB на 19 октября 2026 года, 49,4632 TRY, порог составлял около 9 893 000 TRY. Порог превысили 76 квартир: 37 из 47 квартир 3+1, 12 из 14 квартир 4+1, 22 из 68 квартир 2+1, 4 из 60 квартир 1+1 и одна 3+2. Медианная 2+1 предлагалась за 7 610 000 TRY, около 153 900 долларов США, примерно 77% порога, а медианная вилла с тремя спальнями около 414 500 долларов США. 40% квартир Каргыджака совпадают с показателем Джикджилли и сравнимы с примерно 27% в Обе и Тосмуре, 14% в Махмутларе и 3% в Авсалларе.

Собственная страница Провинциального управления миграционной службы Антальи при проверке 20 октября 2026 года всё ещё содержала прежнюю формулировку, включая ВНЖ, и отдельного объявления об изменении опубликовано не было; поэтому безопасный порядок по-прежнему состоит в том, чтобы письменно спросить провинциальное управление миграционной службы, будет ли принято первое заявление на ВНЖ по точному адресу, и сделать этот ответ условием покупки. Как проходит сама подача заявления, описано в разделе вид на жительство.

Какой жилой фонд в Каргыджаке?

Квартиры в Каргыджаке новые, средней этажности и курортного типа: 60% квартир на продажу находились в домах не старше пяти лет, половина в пятиэтажных домах, 82% объявлений упоминали бассейн и 74% предлагались с мебелью, а 58% объявлений с указанным видом собственности всё ещё имели kat irtifakı, право собственности на стадии строительства. Профиль дают подробные страницы 191 объявления о продаже на 20 октября 2026 года, и из шести изученных районов он ближе всего к профилю Обы.

Из 191 объявления в Каргыджаке 97 относились к пятиэтажным домам, 150 указывали лифт, 166 парковку, открытую или крытую, а 62 размещали квартиру в site. Ни одно не указывало газовое отопление. 48 объявлений о продаже с указанием aidat давали в октябре 2026 года медиану 3 000 TRY в месяц, самую высокую из восьми районов, против 2 500 TRY в Кестеле, 2 100 TRY в Обе, 1 900 TRY в Демирташе, 1 875 TRY в Авсалларе, 1 700 TRY в Джикджилли и 1 500 TRY в Тосмуре и Махмутларе, а 137 из 191 объявления описывали квартиру как подходящую для ипотеки.

В молодом фонде kat irtifakı встречается часто и сам по себе не является тревожным сигналом, но его всё равно нужно проверять. Из 100 объявлений, где право собственности указано как kat irtifakı или kat mülkiyeti, 58 указывали kat irtifakı, включая 38 из 66 в домах не старше пяти лет и 10 из 17 в домах возрастом от шести до десяти лет. По закону о кондоминиуме kat irtifakı переводится в kat mülkiyeti на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, выданного на весь дом. В доме, законченном больше пяти лет назад и всё ещё оформленном как kat irtifakı, обычно нет зарегистрированного разрешения на ввод, и это повод спросить о причине до того, как сделать предложение.

Какова повседневная жизнь в Каргыджаке: рынок, больница, школа, море?

Повседневная жизнь в Каргыджаке идёт на прибрежной полосе: торговый центр, шесть магазинов продуктовых сетей и две аптеки находятся в самом районе, но еженедельный рынок, частные клиники и большинство других услуг находятся в Махмутларе, а ближайшая государственная больница в 12,5 км. Перечислены места, отмеченные на OpenStreetMap в октябре 2026 года и лежащие в пределах границы TKGM, с расстояниями по дороге от точки Каргыджака на прибрежной трассе.

• Еженедельный рынок: день рынка в самом Каргыджаке в октябре 2026 года подтвердить не удалось. Ближайший открытый рынок (pazar) работает по вторникам в Махмутларе у Barış Caddesi, в 2,9 км, и OpenStreetMap указывает часы с 09:00 до 19:00; в центре Махмутлара есть и субботний рынок. Объявление о недвижимости, упоминающее "вторничный рынок" в Каргыджаке, скорее всего имеет в виду этот же рынок.
• Здравоохранение: в Каргыджаке не отмечено ни больницы, ни центра семейного здоровья (aile sağlığı merkezi), и в октябре 2026 года не удалось найти государственную больницу в Каргыджаке, хотя в поиске о ней часто спрашивают. Учебно-исследовательская больница ALKÜ Аланья, государственная клиническая больница, находится в 12,5 км в Обе, около 16 минут без пробок. Частная поликлиника находится в 3,4 км в Махмутларе, а OpenStreetMap отмечает в Каргыджаке две аптеки. Семейного врача для адреса лучше уточнить у мухтара (muhtar), выборного главы района.
• Покупки: торговый центр Plumeria находится в 0,6 км от точки на прибрежной трассе, а шесть сетевых магазинов Каргыджака (A101, Migros Jet, два Migros, Şok и BİM) стоят на прибрежной полосе. OpenStreetMap отмечает ещё 22 продуктовых магазина в радиусе 3 км, большинство на Barbaros Caddesi и Atatürk Caddesi в Махмутларе.
• Школы: начальная школа Kargıcak Vahapoğlu İlkokulu находится в старом центре деревни Кёйичи, в 1,3 км от прибрежной трассы, на участке, который кадастр описывает как две школы. Семьям стоит уточнять места на каждой ступени в окружном управлении образования Аланьи (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Море: побережье Каргыджака занимает его юго-западный угол вдоль D-400, где 38 объявлений о квартирах указывали море в пределах 200 м. Для вилл на склоне указанное расстояние составляло в медиане 2 км.
• Склон: 71% Каргыджака лежит выше 100 м над уровнем моря, и опубликованного расписания автобусов найти не удалось, поэтому семье на склоне нужен автомобиль.
• Сиедра: руины античного города Сиедра, где на OpenStreetMap отмечены театр, бани, цистерны и церковь, находятся в пределах границы Каргыджака, в 4,4 км по дороге от побережья и примерно в 20 минутах на машине.

Тарифы на электричество и воду и цены в магазинах такие же, как в остальной Аланье, поэтому стоимость жизни в Каргыджаке отличается от остального округа в основном арендой, aidat и расходами на автомобиль. Больше магазинов, рынки и более широкий выбор услуг есть в Махмутларе, соседе Каргыджака на северо-западе.

Каковы минусы жизни в Каргыджаке?

Главные минусы Каргыджака в удалённости от центра при недостроенной кольцевой дороге, в склоне, где без машины не обойтись, в риске лесного пожара, в его названии в списке закрытых районов 2022 года, в самых высоких ценах предложения и платежах за обслуживание из восьми изученных районов, в узком арендном рынке почти без вилл в аренду и в оформлении вилл, которое редко бывает отдельным. Ни один из них не исключает Каргыджак, но каждый меняет то, что покупателю нужно проверить.

• Расстояние: центр Аланьи находится в 15,3 км, около 19 минут без пробок, а последние 3,2 км Восточной кольцевой дороги, от Махмутлара до Каргыджака, к октябрю 2026 года не были открыты.
• Склон: 71% района лежит выше 100 м, виллы, по данным самих объявлений, находятся в медиане в 2 км от моря, а расписания общественного транспорта найти не удалось.
• Лесной пожар: пожар, начавшийся около 22:40 18 сентября 2025 года в Алиэфенди, соседе Каргыджака, распространился через Ыспатлы на Каргыджак. Региональное управление лесного хозяйства Антальи оценило повреждённый лес в 300 гектаров, когда пожар был взят под контроль 20 сентября. Мухтар Каргыджака сказал агентству DHA 19 сентября, что в Каргыджаке эвакуировали около 50 вилл, а DHA сообщило об отсутствии погибших и о повреждении двух строящихся вилл, садового домика и автомобиля.
• Список закрытых районов: Каргыджак по-прежнему значится в списке 2022 года, а провинциальное управление миграционной службы 20 октября 2026 года использовало на своей странице прежнюю формулировку.
• Цена и платежи за обслуживание: в октябре 2026 года медианная цена 8 650 000 TRY и медианный aidat 3 000 TRY в месяц были самыми высокими из восьми районов, изученных одним методом, а медиана 71 765 TRY за квадратный метр второй после Кестеля.
• Узкий арендный рынок: в долгосрочную аренду предлагались 27 квартир и 3 виллы, против 191 квартиры и 100 вилл на продажу.
• Оформление: только у 3 из 43 вилл с указанным видом собственности был отдельный документ, а 58% квартир с указанным видом собственности всё ещё были оформлены как kat irtifakı.
• Расстояние до больницы: ближайшая государственная больница находится в 12,5 км в Обе.

Каждый из этих пунктов можно проверить до того, как сделать предложение. Вид собственности, разрешение на ввод в эксплуатацию, правила управления и дорога от дома до побережья входят в проверки, описанные в статье ознакомительный тур по недвижимости в Аланье, а покупателю, который смотрит виллу на склоне, стоит также спросить, граничит ли участок с лесом.

Кому подходит Каргыджак и как он выглядит на фоне Махмутлара, Обы, Тосмура, Джикджилли и Авсаллара?

Каргыджак подходит покупателям, которым нужна новая квартира в комплексе с бассейном у моря или вилла на склоне, которые ездят на машине и летают через аэропорт Газипаша-Аланья, в 26,8 км, ближе, чем из любого из восьми изученных районов, кроме Демирташа; покупателю, которому нужен ВНЖ на основании недвижимости, он подходит только с письменным подтверждением по адресу, потому что Каргыджак по-прежнему значится в списке закрытых районов 2022 года. Две из пяти квартир и почти каждая вилла в октябре 2026 года отвечали требованию к стоимости в 200 000 долларов США.

Цены продажи собраны для Каргыджака 20 октября, для Джикджилли 17 октября, для Авсаллара 16 октября, для Обы и Тосмура 14 октября, для Махмутлара 13 октября, для Кестеля 21 октября и для Демирташа 22 октября 2026 года. Аренда для Каргыджака, Джикджилли, Авсаллара, Тосмура, Кестеля и Демирташа включает все объявления, размещённые в день сбора; для Обы и Махмутлара она взята из объявлений, опубликованных с июля по октябрь 2026 года. Расстояния измерены до одной и той же точки у Гюллер Пынары и до одной и той же точки аэропорта. Достаточно вилл на продажу для измерения было только в Каргыджаке, поэтому у рынка вилл в сравнении нет аналога.

По этим цифрам Каргыджак подходит покупателю, который будет жить в доме подолгу и хочет либо новую квартиру у моря, либо простор и бассейн на склоне, и который готов к дороге в Аланью. Меньше он подходит инвестору, покупающему под сдачу, который найдёт более высокую доходность у однокомнатных квартир в Обе, Махмутларе или Авсалларе, покупателю без машины или покупателю, которому нужны больница и центр города в нескольких минутах, что дают Джикджилли, Оба и Тосмур. Тому, кто ищет отдельную виллу с собственным участком, придётся поискать: в выборке из 100 такое оформление указали три.

Пример расчёта: купить и сдать меблированную 2+1 в Каргыджаке

Меблированная двухкомнатная квартира, купленная по медианной цене предложения октября 2026 года 7 765 000 TRY и сданная по медианной запрашиваемой аренде 35 000 TRY в месяц, принесла бы около 4,3% в год чистыми до подоходного налога, если покупатель платит всю пошлину за переоформление и не платит комиссию агента. Расчёт использует медианы из выборок объявлений и сборы, действующие в 2026 году, полностью описанные в разделе расходы на покупку в Турции. Взята меблированная 2+1, потому что 2+1 составляют самую большую группу среди квартир на продажу, 68 из 191, и среди квартир в аренду, 13 из 27, и потому что у меблированной 2+1 самая большая выборка аренды, девять объявлений.

По ценам октября 2026 года чистый доход 348 058 TRY составляет 4,3% от затрат 8 075 600 TRY и 4,1% от 8 448 320 TRY, если покупатель платит и максимальную комиссию агента. Мелкие расходы не учтены: сервисный сбор земельного кадастра, присяжный переводчик в кадастре, ремонт, замена мебели и подоходный налог с аренды, который зависит от налогового резидентства владельца. Строка налога на имущество является допущением, потому что муниципальную стоимость квартиры устанавливает муниципалитет Аланьи, а не рынок, а аренда опирается на девять объявлений о меблированных 2+1.

Тот же расчёт даёт около 4,8% для меблированной 1+1, при медианах октября 2026 года 4 985 000 TRY и 26 000 TRY в месяц по пяти ставкам, и около 3,8% для 2+1 без мебели. Примеры расчёта для Обы (5,9%), Махмутлара (5,3%), Авсаллара (5,2%) и Тосмура (4,6%) дали более высокие цифры, а для Джикджилли (3,9%) более низкую, так что по сдаче Каргыджак находится посередине. При стоимости около 157 000 долларов США меблированная 2+1 не дотягивает до 200 000 долларов США, нужных для ВНЖ на основании недвижимости, а сданная квартира в любом случае не может быть основанием для него.

Виллу нельзя провести через тот же расчёт, потому что в Каргыджаке нет рынка аренды вилл, который можно измерить. Сторона покупки для медианной виллы с тремя спальнями по цене предложения октября 2026 года 20 500 000 TRY укладывается в три строки.

При стоимости около 414 500 долларов США в октябре 2026 года медианная вилла с тремя спальнями более чем вдвое превышает требование к стоимости для ВНЖ, если владелец живёт в ней сам. Текущие расходы различаются сильнее, чем у квартиры: 8 объявлений о виллах с указанием aidat давали суммы от 2 150 до 16 000 TRY в месяц, а премия DASK растёт с общей площадью.

Как быстро меняются цены и аренда в Каргыджаке?

Официальные данные не опускаются ниже уровня региона: в регионе Анталья, Бурдур и Ыспарта индекс цен на жильё TCMB вырос на 20,0%, а индекс аренды для новых арендаторов на 23,6% за год до сентября 2026 года, по бюллетеню, опубликованному 16 октября 2026 года. Годовая потребительская инфляция в сентябре 2026 года составила 29,73% по данным TÜİK, поэтому обе цифры в реальном выражении означали снижение, примерно на 7,5% для цен и на 5% для аренды. По Турции в целом два индекса выросли на 22,3% и 26,6%.

Ни TCMB, ни TÜİK не публикуют индекс по Аланье или по отдельному району. Медианы объявлений по Каргыджаку дают снимок цен предложения за один день, 20 октября 2026 года, и будут обновлены в январе 2027 года тем же методом, что для Обы, Тосмура, Махмутлара, Авсаллара и Джикджилли, чтобы с этого момента можно было измерять изменение в самом Каргыджаке.