Alanya Güllerpınarı satılık daire fiyatları 2026: kira, deniz, yaşam ve ikamet durumu

Güllerpınarı (Güller Pınarı olarak da yazılır), Antalya'nın Alanya ilçesinin merkezinde, kale yarımadasının doğusundaki düz kıyıda bir mahalledir ve burada karşılaştırılan her mahalle için şehir merkezine uzaklığın ölçüldüğü nokta da onun içinde, OpenStreetMap'in Alanya Belediyesi olarak işaretlediği binada. 24 Ekim 2026'da Emlakjet'te Güllerpınarı'nda satılığa çıkan 116 dairenin medyan istenen fiyatı 6.600.000 TL (yaklaşık 118.900 euro), metrekare başına medyanı 71.965 TL idi; bu, aynı yöntemle örneklenen on Alanya mahallesinin Kestel'den sonra ikinci en yükseği. Bu medyan iki ayrı piyasayı kapsıyor: beş yaşına kadar binalardaki daireler metrekare başına yaklaşık 91.000 TL, 20 yaşından eski binalardakiler yaklaşık 45.500 TL istiyordu ve tapu tipini belirten 26 eski dairenin 20'si hâlâ inşaat aşamasının tapusu olan kat irtifakındaydı. Yeni binalarda denize 200 m içindeki daireler, daha uzaktakilerden metrekare başına yaklaşık %40 fazla istiyordu. Güllerpınarı, Göç İdaresi Başkanlığı'nın 2022 kapatma listesinde değil ve 116 dairenin 26'sı, hiçbiri 1+1 olmamak üzere, mülke dayalı ikamet izninin gerektirdiği 200.000 Amerikan dolarını istiyordu. Uzun dönem kiraya çıkan 46 dairenin medyan kirası ayda 25.000 TL, 1+1'lerinki 26.000 TL idi; buna karşın bir 2+1 yaklaşık %3,7 brüt ve hesaplı örnekte yaklaşık %3,0 net getiri gösterdi, on mahallenin en düşüğü. Günlük yaşam yürüyerek geçiyor: 1,05 km²'lik alanında 15 market ve 15 eczane, 1,4 km içinde iki özel hastane var, devlet hastanesi ise 4,7 km uzakta, Oba'da; 2024'teki 16.779 kayıtlı sakin de 2013 zirvesi olan 18.604'ün altında.

Güllerpınarı nerede, kaleye, plajlara ve havalimanlarına kaç km?

Güllerpınarı (Güller Pınarı olarak da yazılır), Antalya'nın Alanya ilçesinin merkezinde, kale yarımadasının doğusundaki düz kıyı şeridinde bir mahalledir; 24 Ekim 2026'da ölçülen OpenStreetMap rotalamasına göre Alanya Kalesi'ne karayoluyla 4,3 km, Gazipaşa-Alanya Havalimanı'na 42,4 km, Antalya Havalimanı'na 127,7 km uzaklıkta. Kale, yarımadasının üzerinde kuş uçuşu 1,5 km güneybatıda duruyor; yol tepeye kıvrılarak çıktığı için araçla mesafe neredeyse üç katı.

Aşağıdaki mahalle karşılaştırmasında her mesafenin ölçüldüğü "Alanya şehir merkezi", Güllerpınarı'ndaki bir nokta: OpenStreetMap'in Alanya Belediyesi olarak işaretlediği, Atatürk anıtının ve Belediye Parkı'nın yanındaki, kıyıya yaklaşık 100 m uzaklıktaki bina. Belediyenin resmî adresi bugün komşu Cumhuriyet Mahallesi'nde, Eğri Köprü Caddesi No 66; o noktaya karayoluyla 3,9 km. Aynı rotalama Oba (4,6 km), Cikcilli (3,1 km), Kestel (8,6 km) ve Payallar (17,5 km) için yayımlanmış merkeze uzaklıkları birebir veriyor.

OpenStreetMap'te Güllerpınarı 1,05 km² alanı kaplıyor; komşuları arasında kuzeydoğuda Fığla, kuzeybatıda Hacet, doğuda Cumhuriyet ve batıda Şekerhane var, deniz de güney kenarı boyunca uzanıyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), Kellerpinari yazımıyla 1,47 km²'lik daha büyük bir birim kaydediyor; bu birim, kendi nüfus rakamları olan ayrı bir mahalle olan Fığla'yı da içine alıyor. Bu büyük birim bile Tosmur'un 1,69 km²'sinden küçük; buradaki alan ve sayımlar yalnızca Güllerpınarı'nın OpenStreetMap sınırına göre.

Aynı rotalama, bir sakinin gerçekte sürdüğü mesafeleri veriyor.

Süreler rotalama motorunun trafiksiz tahminleridir, merkezdeki yaz trafiği her satıra eklenir. Merkezdeki bazı sokaklar tek yön olduğu için bazı mesafeler yöne göre değişiyor: kale Güllerpınarı noktasından 4,3 km, dönüşte 4,0 km; Başkent Üniversitesi Alanya Hastanesi 1,4 km, dönüşte 1,1 km. Kuş uçuşu hastane 0,9 km, liman 0,3 km uzakta; bu yüzden gündelik yolların çoğu yürüyerek arabayla olduğundan daha kısa.

Güllerpınarı denize kıyı mı?

Evet: Güllerpınarı'nın güney kenarı boyunca yaklaşık 2,0 km OpenStreetMap kıyı çizgisi uzanıyor ve Güllerpınarı noktası kıyıya yaklaşık 100 m. Rakam, mahalle sınırına 150 m'den yakın kıyı çizgisini sayıyor, yani yaklaşık bir değer. OpenStreetMap sınırın içinde tek bir plaj gösteriyor, noktaya karayoluyla 0,9 km uzaklıktaki Anjeliq Beach; kale yarımadasının öbür tarafındaki Damlataş plajı ve Kleopatra Plajı ise 2,0 ve 2,5 km uzakta.

Arazi düz. SRTM yükselti modelinde sınır içindeki eşit aralıklı 121 noktanın medyan yüksekliği 15 m, en yükseği 26 m, hiçbiri 50 m'nin üstünde değil; Payallar'da medyan 50 m. Daireler de suya yakın: 116 satılık ilanın 53'ü denize mesafe belirtiyordu, bunların 31'i 200 m veya daha az, 6'sı daireyi denize sıfır olarak tanımlıyordu.

Güllerpınarı'nda kimler yaşıyor?

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi'nde 31 Aralık 2024 itibarıyla Güllerpınarı'nda 16.779 kayıtlı sakin saydı; bu, 2013'teki 18.604'lük zirvenin altında. Aşağıdaki mahalle karşılaştırmasında kullanılan 2022 yılının sonunda sayı 17.989'du. Rakamlar, mahallenin Türkçe Vikipedi sayfasındaki ve TÜİK'in Merkezi Dağıtım Sistemi'ne atıf yapan nüfus tablosundan alındı, çünkü TÜİK'in kendi mahalle sorgusu Ekim 2026'da doğrudan okunamadı.

Güllerpınarı dış mahallelerden çok daha az büyüdü ve 2013'ten beri küçülüyor. 2009-2022 arasında kaydı %6 arttı; aynı dönemde Demirtaş'ta %14, Payallar'da %70, Avsallar'da %79, Kargıcak'ta %102, Kestel'de %121, Cikcilli'de %137 arttı; 2013-2024 arasında ise Güllerpınarı %9,8 küçüldü. En sert düşüş 1.168 kişiyle 2023'teydi, ama Cikcilli de o yıl benzer bir pay, %6,3 kaybetti; yani düşüş yalnızca Güllerpınarı'na özgü değildi. Kadastro birimini paylaştığı Fığla'nın kayıtlı sakini 2017'de 3.827 iken 2024'te 5.154'e çıktı. OpenStreetMap alanıyla 2022'de km² başına yaklaşık 17.100 kayıtlı sakinle Güllerpınarı serinin her mahallesinden çok daha yoğun: ikinci sıradaki Cikcilli'de OpenStreetMap alanıyla yaklaşık 8.300, Payallar'da TKGM alanıyla yaklaşık 896.

Kayıt, adresi Güllerpınarı'nda olan kişileri sayar; yani adres kaydı olan yabancı sakinleri içerir, başka yerde yaşayan tatil konutu sahiplerini dışarıda bırakır. Mahalle bazında yabancı sakin sayısını yayımlayan resmî bir kaynak yok ve Güllerpınarı, Göç İdaresi Başkanlığı'nın 2022'de yabancı nüfus yoğunluğu gerekçesiyle kapattığı Alanya mahalleleri arasında değil.

Satılık ilanlar, içinde yaşanan bir stoğu anlatıyor. 24 Ekim 2026'da satılığa çıkan 116 dairenin 88'i, yani %76'sı boş olarak tanımlanmıştı, serinin en düşük payı; 15'inde sahibi oturuyor, 13'ü kiracılıydı. Payallar'da bu oran %95, Kestel'de %87. Eşya durumunu belirten 107 ilanın 47'si, yani %44'ü eşyalıydı.

Güllerpınarı'nda satılık daire fiyatları ne kadar?

24 Ekim 2026'da Güllerpınarı'nda satılığa çıkan dairelerin medyan istenen fiyatı 6.600.000 TL (yaklaşık 118.900 euro), brüt metrekare başına medyanı 71.965 TL (yaklaşık 1.297 euro) idi; bu, aynı yöntemle örneklenen on Alanya mahallesinin Kestel'den sonra ikinci en yükseği. Medyanlar, o gün Türkiye geneli bir emlak portalı olan Emlakjet'te yayında olan daire ilanlarından, ilan sayfaları tek tek okunarak çıkarıldı: 117 ilan yayındaydı, biri sayfası okunamadan kaldırıldı, bu yüzden rakamlar 116 ilana dayanıyor. Euro karşılıkları Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) 23 Ekim 2026 tarihli bültenindeki 55,4997 TL'lik euro alış kuruyla hesaplandı; bu, cumartesi günkü örneklemden önceki son bülten. Bunlar istenen fiyatlardır, satış fiyatı değil; ikisi arasındaki fark Alanya'da ev fiyatında pazarlık payı başlığında anlatılıyor.

İlanların yarısından fazlası, 116'nın 68'i, 2+1; 23'ü 1+1, 17'si 3+1.

Brüt alan duvar ve balkon payını içerir; örneklemde net alan brüt alanın medyan %92'si. Ekim 2026'daki kalan sekiz ilan, 12.900.000 ila 16.380.000 TL arasında üç 4+1, üç 5+1, bir 3+2 ve 4.250.000 TL'lik bir stüdyodan oluşuyordu.

Güllerpınarı'nın metrekaresi yalnızca Kestel'inkinin gerisinde. 71.965 TL'lik medyan, 21 Ekim 2026'da ölçülen Kestel'in 75.909 TL'sinin %5 altında, 20 Ekim'de Kargıcak'ın 71.765 TL'siyle başa baş ve 14 Ekim'de Oba'nın 68.149 TL'sinin %6 üstündeydi; ardından Tosmur'un 65.424 TL'sinin %10, 17 Ekim'de Cikcilli'nin 63.195 TL'sinin %14 ve 23 Ekim'de Payallar'ın 51.109 TL'sinin %41 üstünde. 1+1 serinin en pahalısı: medyan 1+1 5.890.000 TL istedi, Cikcilli'dekinden %5, Kestel'dekinden %12 fazla. 6.486.500 TL'lik medyan 2+1 ise Oba, Cikcilli, Tosmur, Kargıcak ve Kestel'dekinden daha az istedi, çünkü Güllerpınarı'nın 2+1'leri yeni dairelerle 20 yaşından eski binalardaki daireleri bir arada içeriyor.

1 Temmuz 2026'dan beri yayımlanan ilanlar, 116'nın 75'i, 1+1 için medyan 5.890.000 TL, 2+1 için 7.100.000 TL istedi. On beş ilan 2025'ten ya da daha önceden beri yayındaydı, yedisi başka bir ilanın oda sayısını, alanını ve fiyatını tekrarlıyordu; bu, aynı dairenin iki emlakçı tarafından ilana konduğunun olağan işaretidir. Bunlar çıkarılınca medyan 6.526.000 TL, metrekare başına 71.750 TL oluyor.

Bina yaşı Güllerpınarı'nda fiyatı ne kadar değiştiriyor?

Bina yaşı Güllerpınarı'nı iki piyasaya bölüyor: 24 Ekim 2026'da beş yaşına kadar binalardaki daireler metrekare başına medyan 91.250 TL, 20 yaşından eski binalardakiler 45.521 TL, yani yarısı kadar istiyordu. 63 yeni ve 28 eski daire örneklemin %54'ü ve %24'ü; aradaki bantlar ince.

Aynı ayrım tek bir daire tipinde de görülüyor. Ekim 2026'da beş yaşına kadar binalardaki 42 adet 2+1 medyan 7.935.000 TL, 20 yaşından eski binalardaki 16 adet 2+1 ise 4.475.000 TL istedi. Güllerpınarı'nda ucuz daire genellikle eski dairedir: 5.000.000 TL veya daha azını isteyen 21 dairenin 16'sı 20 yaşından eski binalardaydı, en ucuzu da 82 m²'lik bir 1+1 olarak 3.000.000 TL istiyordu. Tekrar eden ilanlar çoğunlukla yeni bantlarda; yedi tekrar çıkarıldığında bir ila beş yaş bandı 38 ilanla 85.807 TL'ye iniyor, 20 yaş üstü bant değişmiyor.

Eski daireler bir tapu sorusuyla geliyor. 20 yaşından eski binalarda tapuyu kat irtifakı (inşaat aşamasının kat tapusu) ya da kat mülkiyeti (tam kat tapusu) olarak belirten 26 ilanın 20'si kat irtifakı yazıyordu. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesine göre kat irtifakı, binanın tamamı için verilen yapı kullanma izin belgesiyle, yani iskanla kat mülkiyetine dönüşür; bu yüzden 20 yıldan uzun süre önce bitmiş ve hâlâ kat irtifakında olan bir blokta genellikle kayıtlı bir iskan yoktur ya da malikler dönüşümü hiç istememiştir. Hangi tapunun geçerli olduğu tapunun kendisinde yazılı, yani bu kontrol teklif öncesinde hiçbir şeye mal olmaz.

Denize yakınlık fiyata ne kadar ekliyor?

Beş yaşına kadar binalarda denize 200 m içindeki daireler, daha uzaktakilerden metrekare başına yaklaşık %40 fazla istiyordu: Ekim 2026'da 12 ilanda 115.071 TL, 14 ilanda 82.456 TL; yalnızca denize mesafe belirten ilanlar sayıldı, tekrarlar çıkarıldı. Mesafeler emlakçıların kendi beyanı, örneklemler küçük; rakam yol gösterici.

Denize yakın 12 yeni dairenin altısı, denize 92 m olarak ilan edilen tek bir yeni projede; o proje çıkarıldığında da prim yaklaşık %38. Eski binalarda denizin ölçülebilir bir katkısı yok: 200 m içindeki 16 daire, daha uzaktaki 7 daireden metrekare başına daha az istedi. Kestel 21 Ekim 2026'da benzer bir tablo göstermişti: altı ila on yaşındaki binalarda denize 200 m içindeki daireler metrekare başına %38 fazla istiyordu.

Güllerpınarı'nda kiralık daire fiyatları ne kadar?

24 Ekim 2026'da Güllerpınarı'nda uzun dönem kiraya çıkan dairelerin medyan istenen kirası ayda 25.000 TL (yaklaşık 450 euro) idi ve 1+1'ler 2+1'lerden fazla istiyordu: 26.000 TL'ye karşı 20.000 TL. Medyanlar, o gün Emlakjet'te Güllerpınarı'ndaki dairelere ait 46 kiralık ilanın tamamından çıkarıldı.

İki daire tipi ayrı ürünler. 14 adet 1+1'in onu eşyalıydı, medyan 27.500 TL; 19 adet 2+1'in 17'si eşyasızdı, 20.000 TL. Kiralık stok satılık stoktan da çok daha eski: 46 kiralık dairenin 34'ü 15 yaşından eski binalardaydı, yalnızca 5'i beş yaşına kadar binalarda. Tüm büyüklüklerde Güllerpınarı metrekare başına medyan 233 TL kira istedi; Demirtaş'ın 182 TL'sinden fazla, Payallar'ın 260 TL'sinden, Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar ve Avsallar'daki 270 ila 273 TL'den, Kargıcak ve Oba'daki 318 TL'den ve Kestel'deki 348 TL'den az. Ekim 2026'da bir 1+1, Cikcilli'de dört eşyalı ilanda medyan 32.000 TL, Tosmur'da 27.850 TL istedi; Kargıcak'ta 22.500 TL, Temmuz-Ekim 2026 örnekleminde ise Oba'da 20.000 TL, Mahmutlar'da 24.500 TL ve Kestel'de 25.000 TL. Yani merkezin 1+1 kirası serinin üçüncü en yükseği.

Güllerpınarı'nda kiralık ilanlar haftalarca yayında kalıyor. Alanya'da yaşam maliyeti için kullanılan Temmuz-Ekim başı 2026 örneklemindeki 32 Güllerpınarı ilanının 22'si 24 Ekim'de hâlâ ilandaydı. Depozito belirten 28 ilanın 21'i bir aylık kira istiyordu. Kiralığa hiç villa çıkmamıştı.

Güllerpınarı'nda bir daire ne kadar kira getirisi sağlar?

Güllerpınarı'nda bir 2+1, Ekim 2026'nın istenen fiyat ve kiralarıyla yaklaşık %3,7 brüt kira getirisi gösterdi, serinin en düşüklerinden; eşyalı bir 1+1 ise yaklaşık %5,7. 2+1 rakamı, 20.000 TL'lik medyan kiranın on iki aylığının 6.486.500 TL'lik medyan istenen fiyata bölünmesi; 1+1 rakamı eşyalı 1+1'ler için 27.500 TL'lik medyan kirayı ve 5.800.000 TL'lik medyan istenen fiyatı kullanıyor.

Fark stoktan geliyor. Ekim 2026'da kiralık 2+1'lerin çoğu eski binalardaki eşyasız dairelerdi, satılık 2+1'ler ise 9.000.000 TL'nin üstünde yeni daireleri de içeriyordu; aynı türü karşılaştırınca satılık 35 eşyasız 2+1 medyan 6.200.000 TL istedi, bu da yalnızca yaklaşık %3,9 ediyor. %5,7'lik eşyalı 1+1, Kestel'in %5,7'siyle aynı ve aynı ayın fiyatlarıyla Oba'nın %7,4'ünün, Mahmutlar'ın %6,9'unun ve Avsallar'ın %6,7'sinin altında; Demirtaş'ta bir 2+1 %4,1 göstermişti. Bunların hepsi istenen fiyatlar, yani gerçek getiri alıcının ne ödediğine ve kiracının neye imza attığına bağlı.

Net getiri daha da düşüktür. Aidat, yani aylık bina gideri, emlak vergisi, DASK zorunlu deprem sigortası ve kiracılar arasında boş geçen aylar kiradan düşer; bir 2+1 için hesaplı örnek bu kalemleri hesaplıyor. Kira geliri Türkiye'de vergilendirilir, kurallar da yerleşik ve yerleşik olmayan malikler için farklıdır.

Kısa dönem tatil kiralaması ayrı bir rejimdir. Konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin 7464 sayılı Kanun'a göre bir konutun 100 güne kadar kiralanması Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi gerektirir, başvuruya da dairenin bulunduğu binadaki bütün kat maliklerinin oybirliği kararı eklenir. Anayasa Mahkemesi bu kurala yönelik iptal istemini 25 Aralık 2025'te reddetti, karar 2 Nisan 2026'da Resmî Gazete'de yayımlandı. Güllerpınarı'nın blokları küçük, satılık 116 dairenin 63'ü beş katlı binalarda; ikna edilecek malik sayısı büyük bir siteden az, ama her birinin onay vermesi gerekiyor.

Bölgesel eğilim şimdilik kiraya verenin lehine. Antalya, Burdur ve Isparta bölgesinde TCMB Yeni Kiracı Kira Endeksi Eylül 2026'ya kadarki bir yılda %23,6, Konut Fiyat Endeksi ise %20,0 arttı.

Yabancılar 2026'da Güllerpınarı adresiyle ikamet izni alabilir mi?

Güllerpınarı, Göç İdaresi Başkanlığı'nın kapalı mahalleler listesinde değil, yani orada bir adrese kapatma engeli yok; 24 Ekim 2026'da satılık 116 dairenin 26'sı mülke dayalı iznin gerektirdiği en az 200.000 ABD dolarını istiyordu, ama bunların hiçbiri 1+1 değildi. 26 dairenin on altısı 2+1, beşi 3+1, üçü 4+1, ikisi 5+1'di; 20'si beş yaşına kadar binalardaydı. En pahalı 1+1 9.900.000 TL, yaklaşık 199.700 ABD doları istiyordu, eşiğin hemen altında.

Başkanlığın 1 Temmuz 2022'den itibaren kapattığı 1.169 mahallenin listesi Alanya'dan dört mahalle sayıyor: ekli dosyanın 145 ila 148. satırlarında Kargıcak, Mahmutlar, Kestel ve Avsallar. Ne Güllerpınarı ne de Fığla aralarında. 24 Ekim 2026'da yeniden kontrol edilen duyuru, kapatmayı geçici ve uluslararası koruma kayıtlarını ve koruma altındakilerin ikamet ili değişikliğini kapsayan bir işlem olarak tanımlıyor ve ikamet iznini artık saymıyor. Metnin 2026'da nasıl değiştiği, listedeki mahallelerden biri olan Avsallar başlığında anlatılıyor.

Hangi dairenin uygun olduğunu değer şartı belirliyor. Başkanlığın e-İkamet başvuru sitesinde yayımladığı kısa dönem ikamet izni belge listesi, mülke dayalı izinde kullanılan konutun edinim tarihi itibarıyla en az 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası değerinde olmasını ve kira ya da başka bir gelir için değil, yabancının kendi konutu olarak kullanılmasını şart koşuyor. TCMB'nin 23 Ekim 2026 tarihli 49,5647 TL'lik dolar alış kuruyla eşik yaklaşık 9.913.000 TL'ydi. Medyan 2+1 6.486.500 TL, yaklaşık 130.900 ABD doları istedi, yani eşiğin %65'i; medyan 1+1 ise yaklaşık 118.800 ABD doları. Güllerpınarı'nda eşiği geçen dairelerin payı olan %22, Ekim 2026'da aynı yöntemle ölçülen Kargıcak ve Cikcilli'deki %40, Kestel'deki %30, Oba ve Tosmur'daki %27, Mahmutlar'daki %14, Avsallar'daki %3, Payallar'daki %1 ve Demirtaş'taki sıfırla karşılaştırılabilir. Başvurunun nasıl işlediği ikamet izni başlığında anlatılıyor.

Güllerpınarı'nda konut stoğu nasıl?

Güllerpınarı'nın daireleri yeni ve eski bloklar arasında bölünmüş: 24 Ekim 2026'da satılık dairelerin %54'ü beş yaşına kadar, %24'ü 20 yaşından eski binalardaydı, çoğu beş katlı bloklardaydı, ilanların yalnızca %44'ünde havuz geçiyordu, serinin en düşük payı, ve tapu tipini belirten ilanların üçte ikisi kat irtifakı yazıyordu. 116 satılık ilanın detay sayfaları profili veriyor.

Yüksek ve yeni bloklar daha fazla istiyor. Ekim 2026'da medyan dört yaşındaki beş katlı bloklardaki 63 daire metrekare başına 72.000 TL, altı ila on bir katlı bloklardaki 30 daire 85.140 TL istedi; medyan 21 yaşındaki dört kat veya daha alçak bloklardaki 23 daire ise 52.632 TL. 116 ilanın yalnızca 24'ü daireyi bir site (kapalı konut sitesi) içinde gösteriyordu; bunlar metrekare başına medyan 80.914 TL, site dışındaki 92 daire 69.399 TL istedi. Aidat belirten 32 satılık ilanın medyanı ayda 1.000 TL, serinin en düşüğü; Payallar, Tosmur ve Mahmutlar'da 1.500 TL, Kestel'de 2.500 TL. Beş yaşına kadar binalardaki daireler medyan 1.500 TL, daha eskiler 250 TL aidat belirtti. 116 ilanın 88'i daireyi krediye uygun gösteriyordu.

Asansör ve otopark pratikteki eksikler. 116 ilanın 29'u asansör olmadığını, bunların 17'si beş kat veya daha yüksek binalarda, 37'si de otopark olmadığını belirtiyordu. Tapuyu kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olarak belirten 74 ilanın 49'u, yani %66'sı kat irtifakı yazıyordu: beş yaşına kadar 37 dairenin 22'si, ki genç bir binada bu beklenen bir durum, ve 15 yaşından eski binalardaki 32 dairenin 23'ü, ki bu beklenen değil. Her tapu tipinin alıcı için ne anlama geldiği tapu çeşitleri başlığında anlatılıyor.

Stoğun yaşı, bir binanın hangi deprem kurallarıyla tasarlandığını da belirliyor. 20 yaşından eski binalardaki 28 daire, yürürlükteki Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'nin 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girmesinden çok önce ruhsat almıştı; her bina için belirleyici tarih yapı ruhsatının tarihi ve bu tarih Alanya Belediyesi'ndeki bina dosyasında yazılı.

24 Ekim 2026'da Güllerpınarı'nda satılığa hiç villa çıkmamıştı.

Güllerpınarı'nda günlük yaşam nasıl?

Güllerpınarı'nda günlük yaşam yürüme mesafesinde: OpenStreetMap, 1,05 km²'lik alanında 15 zincir market, 15 eczane, bir postane ve bir devlet ilkokulu gösteriyor, iki özel hastane karayoluyla 1,1 ve 1,4 km uzakta, en yakın devlet hastanesi ise 4,7 km uzakta, Oba'da. Listelenen yerler Ekim 2026'da OpenStreetMap'te kayıtlı olan ve OpenStreetMap sınırına göre yerleştirilen yerlerdir; mesafeler Güllerpınarı noktasından karayoluyla.

• Alışveriş: sınır içindeki 15 market beş Migros şubesi, dört BİM, üç Şok ve üç A101'den oluşuyor; Alanyum alışveriş merkezi 3,5 km uzakta.
• Sağlık: 15 eczane mahalleye yayılmış durumda; Özel Yaşam Hastanesi 1,1 km, Başkent Üniversitesi Alanya Hastanesi 1,4 km uzakta, ikisi de özel. En yakın devlet hastanesi 4,7 km ve yaklaşık 7 dakika uzaklıktaki Oba'da ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi. OpenStreetMap sınırın içinde bir aile sağlığı merkezi göstermiyor ve Ekim 2026'da Güllerpınarı'ndaki bir aile sağlığı merkezinin adresi resmî bir kaynaktan doğrulanamadı; haritadaki en yakın merkez karayoluyla 1,8 km uzakta.
• Okullar: Devlet ilkokulu Kemal Şuberi İlkokulu, Milli Eğitim Bakanlığı'ndaki sitesinde adresini Güllerpınarı Mahallesi, Kemal Şuberi Sokak No 1 olarak veriyor; 26 derslik, 30 öğretmen ve 490 öğrencisi var. Aileler her kademe için okul kaydını Alanya İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü'nden teyit etmeli.
• Haftalık pazar: 2020 ve 2021 Alanya pazar listelerinde Güllerpınarı'nın kendi pazarı yok, aynı listeler komşu Hacet'te Pazar günü kurulan bir pazar veriyor. Ekim 2026'da belediyenin bir pazar takvimi bulunamadı, bu yüzden günü yerinde teyit etmek gerekir.
• Otobüs: Doğu Garajı dolmuş durağı Güllerpınarı noktasından 0,7 km, şehirlerarası otobüs terminali 3,3 km uzakta. Ekim 2026'da Alanya Belediyesi'nden güncel bir sefer saati ya da hat numarası bulunamadı.
• Deniz: Anjeliq Beach mahallenin içinde, Damlataş plajı 2,0 km, Kleopatra Plajı 2,5 km uzakta.
• Resmî daireler: PTT sınırın içinde, noktaya karayoluyla 1,4 km; belediyenin Eğri Köprü Caddesi'ndeki binası 3,9 km uzakta.

Elektrik, su tarifeleri ve market fiyatları Alanya'nın geri kalanıyla aynı; Güllerpınarı'nda yaşam maliyetini ilçenin geri kalanından ayıran esas kalemler, 1+1'lerin serinin üçüncü en yüksek kirasını istediği kira ve medyanı serinin en düşüğü olan aidat.

Güllerpınarı'nda yaşamanın dezavantajları neler?

Güllerpınarı'nın başlıca dezavantajları, belirtilen tapuların çoğunun hâlâ kat irtifakında olduğu eski bloklar, az havuz ve az site, eksik asansör ve otopark, serinin en düşük hesaplı kira getirisi, metrekarede serinin ikinci en yüksek fiyatı, 2013'ten beri azalan nüfus ve Gazipaşa-Alanya Havalimanı'na serinin üçüncü en uzun yolu. Hiçbiri Güllerpınarı'nı elemez, ama her biri alıcının neyi kontrol etmesi gerektiğini değiştirir.

• Eski bloklar ve tapular: 20 yaşından eski binalarda tapu tipini belirten 26 ilanın 20'si kat irtifakı yazıyordu ve bunlar satıştaki en ucuz daireler.
• Az havuz ve site: satılık ilanların %44'ünde havuz geçiyordu, serinin en düşük payı; %21'i daireyi bir site içinde gösteriyordu.
• Asansör ve otopark: 29 ilan asansör olmadığını, bunların 17'si beş kat veya daha yüksek binalarda, 37 ilan da otopark olmadığını belirtiyordu.
• Düşük getiri: bir 2+1 için hesaplı örnek yaklaşık %3,0 net getiri veriyor, on mahallenin en düşüğü.
• Fiyat: metrekare başına 71.965 TL'lik medyan Ekim 2026'da yalnızca Kestel'inkinin gerisindeydi.
• Deniz primi: beş yaşına kadar binalarda denize 200 m içindeki daireler metrekare başına yaklaşık %40 fazla istiyordu.
• Azalan nüfus: kayıt 2013 ile 2024 arasında %9,8 düştü; Kestel'in ve Cikcilli'nin kaydı ise 2009 ile 2022 arasında iki katından fazlasına çıktı.
• Havalimanı mesafesi: Gazipaşa-Alanya Havalimanı 42,4 km uzakta, Avsallar ve Payallar'dan sonra serinin üçüncü en uzağı.
• Tekrar eden ilanlar: 116 satılık ilanın 7'si başka bir ilanın alanını ve fiyatını tekrarlıyordu.

Bunların her biri teklif vermeden önce kontrol edilebilir. Tapu tipi, iskan, yapı ruhsatı tarihi, asansör ve otopark, Alanya'da ev bakarken nelere dikkat edilmeli başlığındaki kontroller arasında.

Güllerpınarı kime uygun, Kestel, Kargıcak, Oba, Tosmur, Cikcilli, Mahmutlar, Avsallar, Demirtaş ve Payallar ile nasıl karşılaştırılır?

Güllerpınarı; Alanya'nın merkezinde arabasız yaşamak isteyen, marketi, eczaneyi, özel hastaneleri ve kıyıyı yürüme mesafesinde arayan alıcılara ve mülke dayalı ikamet izni gereken, daha yeni bir 2+1 alacak alıcılara uygun, çünkü Ekim 2026'da 2+1'lerinin 16'sı 200.000 ABD doları veya üstünü istiyordu; getiri arayan kiraya verene ise serinin her mahallesinden daha az uygun. Metrekare başına medyan fiyatı, 71.965 TL ya da yaklaşık 1.297 euro, on mahallenin ikinci en yükseğiydi ve stoğu yeni bloklarla eskileri bir arada barındırıyor.

Satış fiyatları Güllerpınarı için 24 Ekim, Payallar için 23 Ekim, Demirtaş için 22 Ekim, Kestel için 21 Ekim, Kargıcak için 20 Ekim, Cikcilli için 17 Ekim, Avsallar için 16 Ekim, Oba ve Tosmur için 14 Ekim, Mahmutlar için 13 Ekim 2026'da örneklendi. Güllerpınarı, Payallar, Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar ve Tosmur kiraları örnekleme günü yayında olan ilanların tamamı, Güllerpınarı'nınkiler 46 ilana dayanıyor; Oba ve Mahmutlar kiraları Temmuz-Ekim 2026 arasında yayımlanan ilanlardan. Mesafeler Güllerpınarı'ndaki aynı noktaya ve aynı havalimanı noktasına ölçüldü.

Bu rakamlarla Güllerpınarı, merkezde uzun süreli kalış ya da emeklilik için daire isteyen, araba yerine yürüyen ve havuzsuz daha küçük bir bloğu kabul eden alıcıya, bir de mülk üzerinden ikamet izni gereken ve daha yeni bir 2+1'e bütçesi yeten alıcıya uyuyor. Kiraya verene, havuzlu site isteyen alıcıya ya da Gazipaşa üzerinden uçan birine daha az uyuyor. 4,6 km uzaklıktaki Oba metrekarede %5 daha az istiyor ve devlet hastanesi orada; yamaçta 3,1 km yukarıdaki Cikcilli %12 daha az istiyor, ama satılık dairelerinin yalnızca %7'si beş yaşına kadar binalarda. AKEA'nın güncel ilanları Güllerpınarı'nda satılık daireler sayfasında.

Hesaplı örnek: Güllerpınarı'nda bir 2+1 alıp kiraya vermek

Ekim 2026'nın 6.486.500 TL'lik medyan istenen fiyatıyla alınıp ayda 20.000 TL'lik medyan istenen kirayla eşyasız kiraya verilen bir 2+1, alıcı tapu harcının tamamını öder ve emlakçı ücreti ödemezse, gelir vergisinden önce yılda yaklaşık %3,0 net getiri sağlar. Hesap, ilan örneklemlerinin medyanlarını ve 2026'da yürürlükteki, tamamı Türkiye'de alım masrafları başlığında anlatılan ücretleri kullanıyor. 2+1 seçildi, çünkü 2+1'ler hem satılık dairelerin (116'nın 68'i) hem kiralık dairelerin (46'nın 19'u) en büyük grubu.

Ekim 2026 fiyatlarıyla 205.458 TL'lik net gelir, 6.745.960 TL'lik çıkışın %3,0'ı, alıcı azami emlakçı ücretini de öderse 7.057.312 TL'nin %2,9'u. Küçük kalemler dışarıda bırakıldı: tapu döner sermaye bedeli, tapudaki yeminli tercüman, onarımlar, eşya ve malikin vergi mukimliğine bağlı olan kira geliri vergisi. Emlak vergisi satırı bir varsayımdır, çünkü dairenin emlak vergisi değerini piyasa değil Alanya Belediyesi belirler; kira da çoğu eski binalardaki eşyasız daireler olan 19 adet 2+1 ilanına dayanıyor, fiyat ise yeni ve eski daireleri birlikte içeriyor.

Serideki on hesaplı örnek içinde Güllerpınarı'nınki en düşüğü; Demirtaş (%3,1), Cikcilli (%3,9), Kargıcak (%4,3), Kestel (%4,5), Tosmur (%4,6), Avsallar (%5,2), Mahmutlar (%5,3), Payallar (%5,4) ve Oba (%5,9) bunun üstünde. Eşyalı bir 1+1 daha iyi sonuç veriyor: eşyalı 1+1'lerin 5.800.000 TL'lik medyanıyla alınıp ayda 27.500 TL'ye kiraya verilirse, aynı giderler ve 1.525 TL'lik aidatla yaklaşık %4,6 net getiri sağlar. Ekim 2026'da yaklaşık 130.900 ABD dolarıyla medyan 2+1, mülke dayalı ikamet izninin gerektirdiği 200.000 ABD dolarının %65'i; kiracıya verilmiş bir daire zaten izne dayanak olamaz.

Güllerpınarı'nda fiyatlar ve kiralar ne hızla değişiyor?

Resmî rakamlar bölgenin altına inmiyor: 16 Ekim 2026'da yayımlanan bültene göre Antalya, Burdur ve Isparta bölgesinde TCMB Konut Fiyat Endeksi Eylül 2026'ya kadarki bir yılda %20,0, Yeni Kiracı Kira Endeksi %23,6 arttı. TÜİK'e göre Eylül 2026'da yıllık tüketici enflasyonu %29,73 olduğu için iki rakam da reel olarak düşüş anlamına geliyor, fiyatlarda kabaca %7,5, kiralarda %5. Türkiye genelinde iki endeks %22,3 ve %26,6 arttı.

Ne TCMB ne de TÜİK Alanya ya da tek bir mahalle için endeks yayımlıyor. Güllerpınarı'nın kendi ilanları yalnızca zayıf bir sinyal veriyor: aynı yaş bandında 1 Temmuz 2026'dan beri ilana çıkan daireler, daha önce çıkanlardan metrekare başına yaklaşık dörtte bir fazla istiyordu; beş yaşına kadar binalarda 96.417 TL'ye karşı 76.923 TL (42 ve 21 ilan), daha eski binalarda 59.859 TL'ye karşı 48.611 TL (33 ve 20 ilan). Yayında kalan ilanlar konuldukları günkü fiyatı korur, yani farkın bir kısmı sadece o günden beri geçen enflasyon. Temmuz-Ekim başı örneklemindeki 32 kiralık ilanın 22'si 24 Ekim'de hâlâ ilandaydı. Güllerpınarı ilan medyanları tek bir günün, 24 Ekim 2026'nın istenen fiyat fotoğrafıdır ve diğer dokuz mahallede kullanılan aynı yöntemle Ocak 2027'de yenilenecek; böylece Güllerpınarı'nın kendi değişimi o tarihten itibaren ölçülebilecek.