Гюллер Пинари (Güller Pınarı, також пишеться Güllerpınarı) це район у центрі Аланії в провінції Анталія, на пласкому березі на схід від півострова з фортецею, і точка, до якої для кожного порівнюваного тут району вимірюється відстань до центру міста, розташована в ньому: біля будівлі, яку OpenStreetMap позначає як муніципалітет Аланії. Станом на 24 жовтня 2026 року 116 квартир, виставлених на продаж у Гюллер Пинари на Emlakjet, мали медіанну ціну пропозиції 6 600 000 TRY, близько 118 900 EUR, і медіану 71 965 TRY за квадратний метр, другу за величиною після Кестеля серед десяти районів Аланії, досліджених одним методом. Усередині цієї медіани два ринки: квартири в будинках, не старших за п'ять років, просили близько 91 000 TRY за квадратний метр, квартири в будинках, старших за 20 років, близько 45 500 TRY, і 20 з 26 старих квартир із зазначеною формою власності досі оформлені як kat irtifakı, власність стадії будівництва. У новіших будинках квартири в межах 200 м від моря просили приблизно на 40% більше за квадратний метр, ніж віддаленіші. Гюллер Пинари немає в списку закритих районів Управління міграції 2022 року, і 26 зі 116 квартир, жодна з них не 1+1, просили 200 000 доларів США, яких вимагає посвідка на проживання на підставі нерухомості. 46 квартир, що здавалися в довгострокову оренду, просили в медіані 25 000 TRY на місяць, а квартири з однією спальнею 26 000 TRY, але 2+1 показала валову дохідність близько 3,7% і в прикладі розрахунку чисту дохідність близько 3,0%, найнижчу з десяти. Повсякденне життя минає пішки: на 1,05 км² району 15 супермаркетів і 15 аптек, у межах 1,4 км дві приватні лікарні, а державна лікарня за 4,7 км в Обі, і 16 779 зареєстрованих мешканців у 2024 році менше, ніж на піку 2013 року, 18 604.
Де розташований Гюллер Пинари і як далеко від нього до фортеці, пляжів і аеропортів?
Гюллер Пинари (Güller Pınarı, також пишеться Güllerpınarı) це район (mahalle) у центрі Аланії в провінції Анталія, на пласкій прибережній смузі на схід від півострова з фортецею, за 4,3 км дорогою від фортеці Аланії, за 42,4 км від аеропорту Газіпаша-Аланія і за 127,7 км від аеропорту Анталії, за маршрутами OpenStreetMap, виміряними 24 жовтня 2026 року. Фортеця стоїть на своєму півострові за 1,5 км по прямій на південний захід, а дорога петляє вгору пагорбом, тому шлях автомобілем майже втричі довший.
"Центр Аланії", до якого виміряно кожну відстань у порівнянні районів нижче, це точка в Гюллер Пинари: будівля, яку OpenStreetMap позначає як муніципалітет Аланії (Alanya Belediyesi), поруч із пам'ятником Ататюрку та муніципальним парком, приблизно за 100 м від берега. Офіційна адреса муніципалітету нині Eğri Köprü Caddesi, 66, у сусідньому районі Джумхурієт, за 3,9 км дорогою від цієї точки. Ті самі маршрути відтворюють опубліковані відстані до центру для Оби (4,6 км), Джикджиллі (3,1 км), Кестеля (8,6 км) і Паяллара (17,5 км).
На OpenStreetMap площа Гюллер Пинари 1,05 км²; серед сусідів Фигла на північному сході, Хаджет на північному заході, Джумхурієт на сході і Шекерхане на заході, а море проходить уздовж південного кордону. Головне управління кадастру (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) веде під написанням Kellerpinari більшу одиницю в 1,47 км², до якої входить і Фигла, окремий район зі своїми даними про населення. Навіть ця одиниця менша за Тосмур з його 1,69 км², а площі й підрахунки тут відповідають лише кордону Гюллер Пинари на OpenStreetMap.
Ті самі маршрути дають відстані, які мешканець справді проїжджає.
| Від точки в Гюллер Пинари до | Відстань дорогою | Час у дорозі без заторів |
|---|---|---|
| Зупинка долмушів (маршрутних мікроавтобусів) Doğu Garajı | 0,7 км | 2 хвилини |
| Anjeliq Beach, у межах району | 0,9 км | 2 хвилини |
| Özel Yaşam Hastanesi (приватна лікарня) | 1,1 км | 3 хвилини |
| Лікарня університету Башкент в Аланії (приватна) | 1,4 км | 3 хвилини |
| Супермаркет Migros, Hasan Akçalıoğlu Caddesi | 1,4 км | 2 хвилини |
| Пошта PTT | 1,4 км | 3 хвилини |
| Початкова школа Kemal Şuberi | 1,6 км | 3 хвилини |
| Пляж Дамлаташ | 2,0 км | 3 хвилини |
| Пляж Клеопатри | 2,5 км | 4 хвилини |
| Міжміський автовокзал Аланії | 3,3 км | 6 хвилин |
| Торговий центр Alanyum | 3,5 км | 5 хвилин |
| Муніципалітет Аланії, Eğri Köprü Caddesi, Джумхурієт | 3,9 км | 6 хвилин |
| Фортеця Аланії | 4,3 км | 9 хвилин |
| Навчально-дослідницька лікарня ALKÜ Аланія, Оба | 4,7 км | 7 хвилин |
| Аеропорт Газіпаша-Аланія (GZP) | 42,4 км | 43 хвилини |
| Аеропорт Анталії (AYT) | 127,7 км | 100 хвилин |
Час у дорозі це оцінка сервісу маршрутизації за вільної дороги, тому літні затори в центрі додаються до кожного рядка. Деякі відстані залежать від напрямку, бо частина вулиць у центрі з одностороннім рухом: до фортеці від точки в Гюллер Пинари 4,3 км, а назад 4,0 км, до лікарні університету Башкент 1,4 км, а назад 1,1 км. По прямій лікарня за 0,9 км, а порт за 0,3 км, тому багато повсякденних справ пішки ближчі, ніж автомобілем.
Чи Гюллер Пинари біля моря?
Так: близько 2,0 км берегової лінії OpenStreetMap проходить уздовж південного кордону Гюллер Пинари, а точка в Гюллер Пинари розташована приблизно за 100 м від берега. Цифра враховує берегову лінію в межах 150 м від кордону району, тож це наближення. OpenStreetMap позначає в межах кордону один пляж, Anjeliq Beach, за 0,9 км дорогою від точки, а пляж Дамлаташ і пляж Клеопатри по інший бік півострова з фортецею розташовані за 2,0 і 2,5 км.
Місцевість рівна. За моделлю висот SRTM медіанна висота 121 рівномірно розподіленої точки в межах кордону 15 м, найвища 26 м, жодна не вища за 50 м, тоді як у Паялларі медіана 50 м. Самі квартири теж близько до води: 53 зі 116 оголошень про продаж вказували відстань до моря, 31 з них 200 м або менше, і 6 описували квартиру як розташовану на першій лінії.
Хто живе в Гюллер Пинари?
TÜİK, турецька статистична служба, нарахувала у своєму адресному реєстрі населення на 31 грудня 2024 року в Гюллер Пинари 16 779 зареєстрованих мешканців, менше за пік 2013 року, 18 604; на кінець 2022 року, який використовується в порівнянні районів нижче, їх було 17 989. Цифри взято з таблиці населення на сторінці району в турецькій Вікіпедії, яка посилається на центральну систему даних TÜİK, бо власний запит TÜİK щодо районів у жовтні 2026 року прочитати напряму не вдалося.
Гюллер Пинари зростав набагато повільніше за зовнішні райони і скорочується з 2013 року. З 2009 по 2022 рік його реєстр зріс на 6%, проти 14% у Демірташі, 70% у Паялларі, 79% в Авсалларі, 102% у Каргиджаку, 121% у Кестелі і 137% у Джикджиллі, а з 2013 по 2024 рік зменшився на 9,8%. Найрізкіше падіння припало на 2023 рік, на 1 168 осіб, але Джикджиллі того року втратив співмірну частку, 6,3%, тож спад стосувався не лише Гюллер Пинари. Фигла, яка ділить із Гюллер Пинари кадастрову одиницю, зросла з 3 827 зареєстрованих мешканців у 2017 році до 5 154 у 2024 році. Маючи приблизно 17 100 зареєстрованих мешканців на км² у 2022 році за площею OpenStreetMap, Гюллер Пинари набагато щільніший за будь-який інший район серії: наступний, Джикджиллі, мав близько 8 300 за своєю площею OpenStreetMap, а Паяллар близько 896 за площею TKGM.
Реєстр враховує людей з адресою в Гюллер Пинари, тому до нього входять іноземці із зареєстрованою адресою і не входять власники будинків для відпочинку, які живуть деінде. Жодне офіційне джерело не публікує кількість іноземних мешканців за районами, і Гюллер Пинари немає серед районів Аланії, які Управління міграції (Göç İdaresi Başkanlığı) закрило в 2022 році через щільність іноземного населення.
Оголошення про продаж описують житловий фонд, у якому живуть. Зі 116 квартир, виставлених на продаж 24 жовтня 2026 року, 88, або 76%, були описані як порожні, найнижча частка в серії, у 15 жив власник, а 13 були здані орендарю, проти 95% порожніх у Паялларі і 87% у Кестелі. Зі 107 оголошень, де це зазначено, 47, або 44%, були з меблями.
Скільки коштують квартири в Гюллер Пинари?
Квартири, виставлені на продаж у Гюллер Пинари 24 жовтня 2026 року, мали медіанну ціну пропозиції 6 600 000 TRY, близько 118 900 EUR, і медіану 71 965 TRY за квадратний метр загальної площі, близько 1 297 EUR, другу за величиною після Кестеля серед десяти районів Аланії, досліджених одним методом. Медіани отримано за оголошеннями про квартири, розміщеними того дня на Emlakjet, загальнонаціональному турецькому порталі нерухомості, з читанням кожної сторінки оголошення: у мережі було 117 оголошень, одне зняли раніше, ніж його сторінку вдалося прочитати, тож цифри спираються на 116. Суми в євро розраховано за курсом купівлі євро 55,4997 TRY з бюлетеня Центрального банку Туреччини (TCMB) від 23 жовтня 2026 року, останнього перед суботньою вибіркою. Це ціни пропозиції, а не ціни угод, і різницю між ними описано в матеріалі торг щодо ціни квартири в Аланії.
Квартири з двома спальнями становлять понад половину оголошень, 68 зі 116, ще 23 з однією спальнею і 17 з трьома.
| Тип квартири | Оголошень | Медіанна ціна пропозиції | Середня половина оголошень | Медіанна загальна площа | Медіанна ціна за м² | Медіана в євро |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 23 | 5 890 000 TRY | 4 730 000-6 550 000 TRY | 60 м² | 100 769 TRY | 106 100 EUR |
| 2+1 | 68 | 6 486 500 TRY | 5 500 000-9 850 000 TRY | 100 м² | 72 875 TRY | 116 900 EUR |
| 3+1 | 17 | 8 490 000 TRY | 7 300 000-9 975 000 TRY | 145 м² | 61 079 TRY | 153 000 EUR |
Турецькі оголошення рахують спальні плюс вітальню, тому 1+1 має одну спальню й окрему вітальню, а 2+1 дві спальні. Загальна площа включає частку стін і балконів; у вибірці корисна площа становила в медіані 92% від загальної. Решта вісім оголошень у жовтні 2026 року були трьома 4+1 за 12 900 000-16 380 000 TRY, трьома 5+1, однією 3+2 і студією за 4 250 000 TRY.
Квадратний метр у Гюллер Пинари дорожчий лише в Кестелі. Медіана 71 965 TRY була на 5% нижчою за 75 909 TRY у Кестелі, виміряні 21 жовтня 2026 року, на рівні 71 765 TRY у Каргиджаку 20 жовтня і на 6% вищою за 68 149 TRY в Обі 14 жовтня, далі на 10% вищою за 65 424 TRY у Тосмурі, на 14% за 63 195 TRY у Джикджиллі 17 жовтня і на 41% за 51 109 TRY у Паялларі 23 жовтня. Квартира з однією спальнею найдорожча в серії: медіанна 1+1 коштувала 5 890 000 TRY, на 5% дорожче, ніж у Джикджиллі, і на 12% дорожче, ніж у Кестелі. Медіанна 2+1 за 6 486 500 TRY коштувала менше, ніж в Обі, Джикджиллі, Тосмурі, Каргиджаку чи Кестелі, бо 2+1 у Гюллер Пинари змішують нові квартири з квартирами в будинках, старших за 20 років.
Оголошення, розміщені з 1 липня 2026 року, 75 зі 116, просили в медіані 5 890 000 TRY за 1+1 і 7 100 000 TRY за 2+1. П'ятнадцять оголошень висіли з 2025 року або раніше, а сім повторювали кількість кімнат, площу й ціну іншого оголошення, звичайна ознака того, що одну й ту саму квартиру виставили двоє агентів; без них медіана становить 6 526 000 TRY і 71 750 TRY за квадратний метр.
Наскільки вік будинку змінює ціну в Гюллер Пинари?
Вік будинку ділить Гюллер Пинари на два ринки: квартири в будинках, не старших за п'ять років, 24 жовтня 2026 року просили в медіані 91 250 TRY за квадратний метр, а квартири в будинках, старших за 20 років, 45 521 TRY, удвічі менше. 63 новіші та 28 старіших квартир становлять 54% і 24% вибірки, а вікові групи між ними нечисленні.
| Вік будинку | Оголошень | Медіанна ціна за м² | Медіанна ціна пропозиції |
|---|---|---|---|
| Новий | 19 | 90 854 TRY | 6 950 000 TRY |
| 1-5 років | 44 | 91 458 TRY | 8 767 500 TRY |
| 6-10 років | 9 | 77 600 TRY | 9 500 000 TRY |
| 11-15 років | 6 | 63 430 TRY | 6 065 000 TRY |
| 16-20 років | 10 | 63 180 TRY | 6 912 500 TRY |
| Понад 20 років | 28 | 45 521 TRY | 4 600 000 TRY |
Такий самий поділ видно в межах одного типу квартир. У жовтні 2026 року 42 квартири з двома спальнями в будинках, не старших за п'ять років, просили в медіані 7 935 000 TRY, а 16 у будинках, старших за 20 років, 4 475 000 TRY. Недорога квартира в Гюллер Пинари зазвичай стара: з 21 квартири, що просила 5 000 000 TRY або менше, 16 були в будинках, старших за 20 років, а найдешевша, 1+1 площею 82 м², коштувала 3 000 000 TRY. Повторні оголошення зосереджені в новіших групах; без семи дублів група від одного до п'яти років опускається до 85 807 TRY за 38 оголошеннями, а група понад 20 років не змінюється.
Зі старими квартирами постає питання форми власності. З 26 оголошень у будинках, старших за 20 років, які вказали форму власності як kat irtifakı (власність на квартиру на стадії будівництва) або kat mülkiyeti (повна власність на квартиру), 20 вказали kat irtifakı. За статтею 3 Закону про власність на квартири (Kat Mülkiyeti Kanunu, закон 634) kat irtifakı переходить у kat mülkiyeti на підставі дозволу на введення в експлуатацію (yapı kullanma izin belgesi, відомого як iskan) для всієї будівлі, тому будинок, добудований понад 20 років тому й досі оформлений як kat irtifakı, зазвичай не має дозволу на введення в справі, або власники так і не подали на переоформлення. Яка форма діє, зазначено в самому тапу, тож перевірка нічого не коштує до пропозиції ціни.
Скільки додає близькість до моря?
У будинках, не старших за п'ять років, квартири в межах 200 м від моря просили приблизно на 40% більше за квадратний метр, ніж віддаленіші: 115 071 TRY за 12 оголошеннями проти 82 456 TRY за 14 у жовтні 2026 року, якщо враховувати лише оголошення з указаною відстанню до моря і без дублів. Відстані вказали самі агенти, вибірки малі, і цифра орієнтовна.
| Відстань до моря за словами агента | Будинки, не старші за п'ять років | Будинки, старші за п'ять років |
|---|---|---|
| 200 м або менше | 115 071 TRY за м² (12 оголошень) | 61 141 TRY за м² (16 оголошень) |
| Понад 200 м | 82 456 TRY за м² (14 оголошень) | 68 966 TRY за м² (7 оголошень) |
Шість із 12 новіших квартир біля моря належать до одного нового проєкту, який рекламують як розташований за 92 м від моря; без нього надбавка все одно близько 38%. У старих будинках море не додає нічого вимірного: 16 квартир у межах 200 м просили за квадратний метр менше, ніж 7 віддаленіших. У Кестелі 21 жовтня 2026 року була схожа картина: квартири в межах 200 м від моря в будинках віком від шести до десяти років просили на 38% більше за квадратний метр.
Скільки коштує оренда в Гюллер Пинари?
Квартири в Гюллер Пинари, що пропонувалися в довгострокову оренду 24 жовтня 2026 року, мали медіанну орендну плату 25 000 TRY на місяць, близько 450 EUR, і квартири з однією спальнею просили більше, ніж із двома: 26 000 TRY проти 20 000 TRY. Медіани отримано за всіма 46 оголошеннями про оренду квартир у Гюллер Пинари на Emlakjet того дня.
| Тип квартири | Оголошень | Медіанна оренда | Середня половина оголошень |
|---|---|---|---|
| 1+1 | 14 | 26 000 TRY | 23 000-30 000 TRY |
| 2+1 | 19 | 20 000 TRY | 17 500-26 500 TRY |
| 3+1 | 11 | 25 000 TRY | 21 000-35 000 TRY |
| Усі квартири | 46 | 25 000 TRY | 20 000-30 000 TRY |
Ці два типи різні продукти. Десять із 14 квартир з однією спальнею здавалися з меблями, у медіані за 27 500 TRY, а 17 з 19 квартир із двома спальнями без меблів, за 20 000 TRY. Орендний фонд до того ж значно старший за продажний: 34 з 46 квартир в оренду були в будинках, старших за 15 років, і лише 5 у будинках, не старших за п'ять років. За всіма розмірами Гюллер Пинари просив у медіані 233 TRY оренди за квадратний метр, більше за 182 TRY у Демірташі й менше за 260 TRY у Паялларі, 270-273 TRY у Джикджиллі, Тосмурі, Махмутларі й Авсалларі, 318 TRY у Каргиджаку й Обі та 348 TRY у Кестелі. 1+1 у жовтні 2026 року просила в медіані 32 000 TRY у Джикджиллі, за чотирма оголошеннями з меблями, і 27 850 TRY у Тосмурі, проти 22 500 TRY у Каргиджаку і, у вибірці з липня по жовтень 2026 року, 20 000 TRY в Обі, 24 500 TRY у Махмутларі й 25 000 TRY у Кестелі, тож оренда квартири з однією спальнею в центрі третя за величиною в серії.
Оголошення про оренду в Гюллер Пинари висять тижнями. З 32 оголошень Гюллер Пинари у вибірці з липня по початок жовтня 2026 року, використаній для матеріалу вартість життя в Аланії, 22 ще були в мережі 24 жовтня. З 28 оголошень із зазначеною заставою 21 просило орендну плату за один місяць. Жодна вілла в оренду не пропонувалася.
Яку дохідність від оренди може дати квартира в Гюллер Пинари?
Квартира з двома спальнями в Гюллер Пинари показала валову дохідність близько 3,7% за цінами пропозиції та орендою жовтня 2026 року, одну з найнижчих у серії, а квартира з однією спальнею і меблями близько 5,7%. Показник для 2+1 це дванадцять місяців медіанної оренди 20 000 TRY, поділені на медіанну ціну пропозиції 6 486 500 TRY; показник для 1+1 використовує медіанну оренду 27 500 TRY і медіанну ціну пропозиції 5 800 000 TRY для квартир з однією спальнею і меблями.
Різниця йде від фонду. У жовтні 2026 року квартири з двома спальнями в оренду були переважно без меблів у старих будинках, а серед продажних 2+1 були й нові квартири дорожчі за 9 000 000 TRY; якщо порівнювати співставне, 35 продажних 2+1 без меблів просили в медіані 6 200 000 TRY, що все одно дає лише близько 3,9%. 1+1 з меблями з 5,7% на рівні 5,7% у Кестелі й нижче за 7,4% в Обі, 6,9% у Махмутларі і 6,7% в Авсалларі за цінами того самого місяця, а 2+1 у Демірташі показала 4,1%. Усе це ціни пропозиції, тому реальна дохідність залежить від того, скільки заплатить покупець і що підпише орендар.
Чиста дохідність ще нижча. Айдат, тобто щомісячний збір на утримання, податок на нерухомість, страховка від землетрусів DASK і місяці простою між орендарями віднімаються від оренди, і приклад розрахунку для 2+1 проходить цими статтями. Дохід від оренди в Туреччині оподатковується, і правила для резидентів і нерезидентів різні.
Короткострокова подобова оренда регулюється окремо. За законом 7464 про туристичну оренду житла здавання житла на строк до 100 днів потребує дозволу Міністерства культури і туризму, а до заяви додається одностайне рішення всіх власників будівлі, де розташована квартира. Конституційний суд відхилив позов проти цього правила 25 грудня 2025 року, рішення опубліковано в Офіційній газеті (Resmî Gazete) 2 квітня 2026 року. Будинки в Гюллер Пинари невеликі, 63 зі 116 продажних квартир розташовані в п'ятиповерхових будинках, тому переконувати треба менше власників, ніж у великому комплексі, але погодитися має кожен.
Регіональна тенденція поки на боці орендодавця. У регіоні Анталія, Бурдур та Іспарта індекс орендної плати для нових орендарів TCMB зріс на 23,6% за рік по вересень 2026 року, а індекс цін на житло на 20,0%.
Чи може іноземець отримати посвідку на проживання з адресою в Гюллер Пинари у 2026 році?
Гюллер Пинари немає в списку закритих районів Управління міграції, тож закриття не заважає адресі там, і 26 зі 116 квартир, виставлених на продаж 24 жовтня 2026 року, просили не менше 200 000 доларів США, яких вимагає посвідка на підставі нерухомості, але жодна з них не була квартирою з однією спальнею. Шістнадцять із 26 були 2+1, п'ять 3+1, три 4+1 і дві 5+1, і 20 були в будинках, не старших за п'ять років. Найдорожча 1+1 коштувала 9 900 000 TRY, близько 199 700 USD, трохи нижче порога.
Список служби з 1 169 районів, закритих з 1 липня 2022 року, називає чотири в Аланії, Каргиджак, Махмутлар, Кестель і Авсаллар, у рядках 145-148 доданого файлу; ні Гюллер Пинари, ні Фигли серед них немає. Оголошення, повторно перевірене 24 жовтня 2026 року, описує закриття як таке, що стосується реєстрації під тимчасовим і міжнародним захистом і зміни провінції для осіб під захистом, і більше не згадує посвідку на проживання. Як змінювалося формулювання у 2026 році, описано в матеріалі про Авсаллар, один із районів списку.
Яка квартира підходить, вирішує умова про вартість. Перелік документів служби для короткострокової посвідки на проживання, опублікований на порталі подання заяв e-İkamet, вимагає, щоб житло для дозволу на підставі нерухомості на дату придбання коштувало не менше 200 000 доларів США в турецьких лірах і використовувалося як власне житло іноземця, а не здавалося в оренду й не приносило іншого доходу. За курсом купівлі долара TCMB від 23 жовтня 2026 року, 49,5647 TRY, поріг становив близько 9 913 000 TRY. Медіанна 2+1 коштувала 6 486 500 TRY, близько 130 900 USD, або 65% порога, а медіанна 1+1 близько 118 800 USD. Частка квартир понад поріг у Гюллер Пинари, 22%, співставна з 40% у Каргиджаку і Джикджиллі, 30% у Кестелі, 27% в Обі й Тосмурі, 14% у Махмутларі, 3% в Авсалларі, 1% у Паялларі й нулем у Демірташі, виміряними так само в жовтні 2026 року. Як влаштоване саме подання заяви, описано в матеріалі посвідка на проживання.
Який житловий фонд у Гюллер Пинари?
Квартири Гюллер Пинари діляться між новими і старими будинками: з виставлених на продаж 24 жовтня 2026 року 54% були в будинках, не старших за п'ять років, і 24% у будинках, старших за 20 років, більшість у п'ятиповерхових будинках, лише 44% оголошень згадували басейн, найнижча частка в серії, а дві третини оголошень із зазначеною формою власності вказали kat irtifakı. Профіль дають сторінки 116 оголошень про продаж.
| Що зазначено в оголошенні | Гюллер Пинари, частка зі 116 | Паяллар, частка з 98 | Демірташ, частка з 73 | Кестель, частка зі 189 | Каргиджак, частка зі 191 | Джикджиллі, частка зі 101 | Авсаллар, частка з 363 | Тосмур, частка з 91 | Оба, частка з 374 | Махмутлар, частка з 642 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Будинок, не старший за п'ять років | 54% | 92% | 75% | 37% | 60% | 7% | 85% | 14% | 64% | 40% |
| Будинок від дев'яти до дванадцяти поверхів | 11% | 10% | 33% | 2% | 2% | 50% | 31% | 55% | 1% | 50% |
| Власність стадії будівництва (kat irtifakı), серед тих, що вказали форму | 66% | 59% | 65% | 67% | 58% | 52% | 57% | 29% | 50% | 56% |
| З меблями | 41% | 7% | 32% | 68% | 74% | 50% | 31% | 67% | 45% | не вимірювалося |
| Басейн згадано в оголошенні | 44% | 70% | 85% | 87% | 82% | 78% | 82% | 84% | 80% | 78% |
| Кондиціонер як опалення | 95% | 88% | 96% | 94% | 97% | 94% | 96% | 98% | 91% | 94% |
Вищі та новіші будинки просять більше. У жовтні 2026 року 63 квартири в п'ятиповерхових будинках, медіанного віку чотири роки, просили 72 000 TRY за квадратний метр, а 30 у будинках від шести до одинадцяти поверхів 85 140 TRY, тоді як 23 у будинках на чотири поверхи й нижче, медіанного віку 21 рік, просили 52 632 TRY. Лише 24 зі 116 оголошень розміщували квартиру в сайті (закритому житловому комплексі), і вони просили в медіані 80 914 TRY за квадратний метр, проти 69 399 TRY у 92 квартир поза комплексами. 32 оголошення про продаж, де вказано айдат, дали медіану 1 000 TRY на місяць, найнижчу в серії, проти 1 500 TRY у Паялларі, Тосмурі й Махмутларі та 2 500 TRY у Кестелі; квартири в будинках, не старших за п'ять років, вказували в медіані 1 500 TRY, старші 250 TRY. Зі 116 оголошень 88 називали квартиру придатною для іпотеки.
Ліфти й паркування це практичні прогалини. Зі 116 оголошень 29 вказали відсутність ліфта, 17 з них у будинках на п'ять поверхів і вище, і 37 відсутність паркування. З 74 оголошень, що вказали форму власності як kat irtifakı або kat mülkiyeti, 49, або 66%, вказали kat irtifakı: 22 з 37 квартир, не старших за п'ять років, що очікувано для молодого будинку, і 23 з 32 у будинках, старших за 15 років, що вже ні. Що означає кожна форма власності для покупця, описано в матеріалі види тапу в Туреччині.
Вік фонду визначає й те, за якими сейсмічними нормами проєктувався будинок. 28 квартир у будинках, старших за 20 років, отримали дозволи на будівництво задовго до набрання чинності чинним турецьким Регламентом про сейсмостійкість будівель (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) 1 січня 2019 року, а для будь-якого будинку вирішальною є дата дозволу на будівництво, яка є в справі будинку в муніципалітеті Аланії.
24 жовтня 2026 року в Гюллер Пинари не продавалося жодної вілли.
Яке повсякденне життя в Гюллер Пинари?
Повсякденне життя в Гюллер Пинари в пішій доступності: OpenStreetMap позначає на його 1,05 км² 15 мережевих супермаркетів, 15 аптек, пошту й державну початкову школу, дві приватні лікарні розташовані за 1,1 і 1,4 км дорогою, а найближча державна лікарня за 4,7 км в Обі. Перелічено місця, позначені на OpenStreetMap у жовтні 2026 року й зіставлені з кордоном OpenStreetMap, з відстанями дорогою від точки в Гюллер Пинари.
- Покупки: 15 супермаркетів у межах кордону це п'ять магазинів Migros, чотири BİM, три Şok і три A101, а торговий центр Alanyum за 3,5 км.
- Медицина: 15 аптек розподілені по всьому району, Özel Yaşam Hastanesi за 1,1 км, лікарня університету Башкент в Аланії за 1,4 км, обидві приватні. Найближча державна лікарня це навчально-дослідницька лікарня ALKÜ Аланія в Обі, за 4,7 км і приблизно 7 хвилин. OpenStreetMap не позначає в межах кордону центру сімейного здоров'я (aile sağlığı merkezi), і адресу такого центру в Гюллер Пинари в жовтні 2026 року підтвердити за офіційним джерелом не вдалося; найближчий позначений на карті розташований за 1,8 км дорогою.
- Школи: державна початкова школа Kemal Şuberi İlkokulu зазначає на своєму сайті Міністерства національної освіти адресу Güllerpınarı Mahallesi, Kemal Şuberi Sokak, 1, у неї 26 класів, 30 учителів і 490 учнів. Сім'ям варто підтвердити місця на кожному ступені в районному управлінні освіти Аланії (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
- Щотижневий ринок: у списках ринків Аланії 2020 і 2021 років власного ринку в Гюллер Пинари немає, а ті самі списки вказують недільний ринок у сусідньому Хаджеті. Календаря ринків муніципалітету в жовтні 2026 року знайти не вдалося, тому день варто уточнити на місці.
- Автобуси: зупинка долмушів Doğu Garajı за 0,7 км від точки в Гюллер Пинари, міжміський автовокзал за 3,3 км. Актуального розкладу чи номерів маршрутів у муніципалітеті Аланії в жовтні 2026 року знайти не вдалося.
- Море: Anjeliq Beach у межах району, пляж Дамлаташ за 2,0 км, пляж Клеопатри за 2,5 км.
- Установи: пошта PTT у межах кордону, за 1,4 км дорогою від точки, а будівля муніципалітету на Eğri Köprü Caddesi за 3,9 км.
Тарифи на електрику й воду та ціни в супермаркетах такі самі, як в іншій частині Аланії, тому вартість життя в Гюллер Пинари відрізняється від решти району передусім орендою, де квартири з однією спальнею просять третю за величиною плату в серії, і айдатом, медіана якого найнижча.
Які мінуси життя в Гюллер Пинари?
Головні мінуси Гюллер Пинари це старі будинки, де більшість зазначених форм власності досі kat irtifakı, мало басейнів і закритих комплексів, брак ліфтів і паркування, найнижча розрахункова дохідність від оренди в серії, друга за величиною ціна квадратного метра, населення, що скорочується з 2013 року, і третя за довжиною дорога до аеропорту Газіпаша-Аланія. Жоден із них не виключає Гюллер Пинари, але кожен змінює те, що покупцю варто перевірити.
- Старі будинки та форма власності: 20 з 26 оголошень у будинках, старших за 20 років, які вказали форму власності, вказали kat irtifakı, і саме це найдешевші квартири на ринку.
- Мало басейнів і комплексів: 44% оголошень про продаж згадували басейн, найнижча частка в серії, і 21% розміщували квартиру в сайті.
- Ліфти й паркування: 29 оголошень вказали відсутність ліфта, 17 з них у будинках на п'ять поверхів і вище, і 37 відсутність паркування.
- Низька дохідність: приклад розрахунку для 2+1 дає близько 3,0% чистими, найнижчий показник із десяти районів.
- Ціна: медіана 71 965 TRY за квадратний метр у жовтні 2026 року поступалася лише Кестелю.
- Надбавка біля моря: у будинках, не старших за п'ять років, квартири в межах 200 м від моря просили приблизно на 40% більше за квадратний метр.
- Скорочення населення: реєстр зменшився на 9,8% з 2013 по 2024 рік, тоді як у Кестелі й Джикджиллі він з 2009 по 2022 рік зріс більш ніж удвічі.
- Відстань до аеропорту: аеропорт Газіпаша-Аланія за 42,4 км, третя за довжиною відстань у серії після Авсаллара й Паяллара.
- Дублі оголошень: 7 зі 116 оголошень про продаж повторювали площу й ціну іншого оголошення.
Кожен із цих пунктів можна перевірити до пропозиції ціни. Форма власності, дозвіл на введення в експлуатацію, дата дозволу на будівництво, ліфт і паркування входять до перевірок, описаних для поїздки на перегляд нерухомості в Аланії.
Кому підходить Гюллер Пинари і який він поруч із Кестелем, Каргиджаком, Обою, Тосмуром, Джикджиллі, Махмутларом, Авсалларом, Демірташем і Паялларом?
Гюллер Пинари підходить покупцям, які хочуть жити в центрі Аланії без автомобіля, із супермаркетами, аптеками, приватними лікарнями й берегом у пішій доступності, і покупцям новішої квартири з двома спальнями, яким потрібна посвідка на підставі нерухомості, оскільки 16 з 2+1 у жовтні 2026 року просили 200 000 USD або більше; орендодавцю, який шукає дохідність, він підходить гірше, ніж будь-який інший район серії. Медіанна ціна квадратного метра, 71 965 TRY або близько 1 297 EUR, була другою з десяти, а фонд змішує нові будинки зі старими.
| Район | Медіанна ціна пропозиції за м², жовтень 2026 | Оголошень про продаж квартир | Медіанна ціна 2+1 | Квартири, не старші за п'ять років | Квартири від 200 000 USD | Медіанна оренда, усі квартири | До центру Аланії | До аеропорту Газіпаша-Аланія | У списку закритих районів 2022 року |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Гюллер Пинари | 71 965 TRY | 116 | 6 486 500 TRY | 54% | 22% | 25 000 TRY | 0 км, точка відліку | 42,4 км | Ні |
| Паяллар | 51 109 TRY | 98 | 4 650 000 TRY | 92% | 1% | 18 000 TRY | 17,5 км | 59,0 км | Ні |
| Авсаллар | 59 000 TRY | 363 | 4 875 000 TRY | 85% | 3% | 22 000 TRY | 24,6 км | 66,0 км | Так |
| Демірташ | 57 556 TRY | 73 | 5 250 000 TRY | 75% | 0% | 18 500 TRY | 24,9 км | 22,6 км | Ні |
| Махмутлар | 58 289 TRY | 642 | 5 905 000 TRY | 40% | 14% | 25 000 TRY | 11,6 км | 31,3 км | Так |
| Каргиджак | 71 765 TRY | 191 | 7 610 000 TRY | 60% | 40% | 28 000 TRY | 15,3 км | 26,8 км | Так |
| Кестель | 75 909 TRY | 189 | 8 450 000 TRY | 37% | 30% | 30 000 TRY | 8,6 км | 33,9 км | Так |
| Оба | 68 149 TRY | 374 | 6 700 000 TRY | 64% | 27% | 25 000 TRY | 4,6 км | 37,8 км | Ні |
| Тосмур | 65 424 TRY | 91 | 7 000 000 TRY | 14% | 27% | 26 000 TRY | 5,3 км | 36,9 км | Ні |
| Джикджиллі | 63 195 TRY | 101 | 6 850 000 TRY | 7% | 40% | 33 000 TRY | 3,1 км | 39,9 км | Ні |
Ціни продажу виміряно для Гюллер Пинари 24 жовтня, для Паяллара 23 жовтня, для Демірташу 22 жовтня, для Кестеля 21 жовтня, для Каргиджака 20 жовтня, для Джикджиллі 17 жовтня, для Авсаллара 16 жовтня, для Оби і Тосмура 14 жовтня та для Махмутлара 13 жовтня 2026 року. Оренда для Гюллер Пинари, Паяллара, Демірташу, Кестеля, Каргиджака, Джикджиллі, Авсаллара й Тосмура це всі оголошення, розміщені в день вимірювання, і для Гюллер Пинари вона спирається на 46 оголошень; для Оби й Махмутлара її взято з оголошень, розміщених з липня по жовтень 2026 року. Відстані виміряно до однієї й тієї самої точки в Гюллер Пинари й до однієї й тієї самої точки аеропорту.
За цими цифрами Гюллер Пинари підходить покупцю, який шукає квартиру в центрі для довгих приїздів чи пенсії, ходить пішки, а не їздить, і погоджується на невеликий будинок без басейну, а також покупцю, якому потрібна посвідка через нерухомість і який може дозволити собі новішу 2+1. Гірше він підходить орендодавцю, покупцю, якому потрібен комплекс із басейном, чи тому, хто літає через Газіпашу. Оба, за 4,6 км, просить на 5% менше за квадратний метр і має державну лікарню, а Джикджиллі, за 3,1 км угору схилом, просить на 12% менше, але лише 7% її продажних квартир розташовані в будинках, не старших за п'ять років. Актуальні пропозиції AKEA зібрано в розділі квартири на продаж у Гюллер Пинари.
Приклад розрахунку: купити й здати 2+1 у Гюллер Пинари
Квартира з двома спальнями, куплена за медіанною ціною пропозиції жовтня 2026 року 6 486 500 TRY і здана без меблів за медіанною орендою 20 000 TRY на місяць, приносила б близько 3,0% на рік чистими, до податку на доходи, якщо покупець сплачує весь збір за тапу й не сплачує комісію агентства. Розрахунок використовує медіани з вибірок оголошень і збори, чинні у 2026 році, повністю описані в матеріалі витрати на купівлю в Туреччині. Узято 2+1, бо 2+1 найбільша група і серед продажних квартир, 68 зі 116, і серед орендних, 19 з 46.
| Стаття | Сума | Підстава |
|---|---|---|
| Ціна купівлі | 6 486 500 TRY | Медіанна ціна пропозиції, 2+1, 24 жовтня 2026 |
| Збір за тапу (tapu harcı) | 259 460 TRY | 4% від заявленої ціни; закон ділить його 2% покупцю і 2% продавцю, але покупці часто сплачують усе |
| Комісія агентства | 0-311 352 TRY | Не більше 4% плюс 20% ПДВ; часто сплачує продавець |
| Разом витрати | 6 745 960-7 057 312 TRY | Близько 121 500-127 200 EUR |
| Річна оренда | 240 000 TRY | 20 000 TRY × 12 |
| Айдат | − 9 600 TRY | 800 TRY на місяць, медіана 15 оголошень про продаж 2+1 у Гюллер Пинари, де його вказано |
| Страховка від землетрусів DASK | − 1 942 TRY | Медіанний поліс у провінції Анталія, червень 2026 |
| Податок на нерухомість | − 3 000 TRY | 0,2% від муніципальної вартості, тут прийнятої за 1 500 000 TRY |
| Місяць простою | − 20 000 TRY | Місячна оренда, втрачена між орендарями |
| Чистий річний дохід | 205 458 TRY | Близько 3 700 EUR |
За цінами жовтня 2026 року чистий дохід 205 458 TRY становить 3,0% від витрат 6 745 960 TRY і 2,9% від 7 057 312 TRY, якщо покупець сплачує і максимальну комісію агентства. Дрібні витрати не враховано: сервісний збір кадастру, присяжний перекладач у кадастрі, ремонт, меблі та податок на дохід від оренди, який залежить від податкового резидентства власника. Рядок податку на нерухомість це припущення, бо муніципальну вартість квартири встановлює муніципалітет Аланії, а не ринок, а оренда спирається на 19 оголошень щодо 2+1, переважно без меблів у старіших будинках, тоді як ціна змішує нові й старі квартири.
З десяти прикладів розрахунку в серії в Гюллер Пинари найнижчий, нижче за Демірташ (3,1%), Джикджиллі (3,9%), Каргиджак (4,3%), Кестель (4,5%), Тосмур (4,6%), Авсаллар (5,2%), Махмутлар (5,3%), Паяллар (5,4%) і Обу (5,9%). 1+1 з меблями виходить краще: куплена за медіаною 5 800 000 TRY для квартир з однією спальнею і меблями та здана за 27 500 TRY на місяць, за тих самих витрат і айдату 1 525 TRY вона приносила б близько 4,6% чистими. За ціни близько 130 900 USD у жовтні 2026 року медіанна 2+1 становить 65% від 200 000 USD, яких вимагає посвідка на підставі нерухомості, а квартира, здана орендарям, у будь-якому разі не може бути підставою для неї.
Як швидко змінюються ціни й оренда в Гюллер Пинари?
Офіційні дані не опускаються нижче рівня регіону: у регіоні Анталія, Бурдур та Іспарта індекс цін на житло TCMB зріс на 20,0%, а індекс орендної плати для нових орендарів на 23,6% за рік по вересень 2026 року, згідно з бюлетенем, опублікованим 16 жовтня 2026 року. Річна споживча інфляція у вересні 2026 року, за даними TÜİK, становила 29,73%, тож обидві цифри в реальному вимірі були падінням, приблизно на 7,5% для цін і на 5% для оренди. По всій Туреччині два індекси зросли на 22,3% і 26,6%.
Ні TCMB, ні TÜİK не публікують індекс для Аланії чи окремого району. Власні оголошення Гюллер Пинари дають лише слабкий сигнал: в одній і тій самій віковій групі квартири, виставлені з 1 липня 2026 року, просили приблизно на чверть більше за квадратний метр, ніж виставлені раніше, 96 417 TRY проти 76 923 TRY у будинках, не старших за п'ять років (42 і 21 оголошення), і 59 859 TRY проти 48 611 TRY у старіших будинках (33 і 20). Оголошення, які залишаються в мережі, зберігають ціну дня публікації, тож частина різниці це просто інфляція відтоді. З 32 оголошень про оренду у вибірці з липня по початок жовтня 22 ще були в мережі 24 жовтня. Медіани оголошень по Гюллер Пинари це знімок цін пропозиції за один день, 24 жовтня 2026 року, і в січні 2027 року їх оновлять тим самим методом, що й для решти дев'яти районів, тож зміну в самому Гюллер Пинари можна буде вимірювати відтоді.