Lejlighed i Güller Pınarı, Alanya 2026: priser, husleje, havet og opholdstilladelse

Güller Pınarı, også skrevet Güllerpınarı, er en bydel i centrum af Alanya i provinsen Antalya, på den flade kyst øst for borghalvøen, og det punkt, som afstanden til centrum måles til for hver bydel, der sammenlignes her, ligger i den: ved den bygning, som OpenStreetMap angiver som Alanya Kommune. Den 24. oktober 2026 havde de 116 lejligheder, der var sat til salg i Güller Pınarı på Emlakjet, en median udbudspris på 6.600.000 TRY, omkring 118.900 EUR, og en median på 71.965 TRY pr. kvadratmeter, den næsthøjeste efter Kestel af de ti bydele i Alanya, der er undersøgt på samme måde. Medianen rummer to markeder: lejligheder i bygninger, der højst var fem år gamle, bad om omkring 91.000 TRY pr. kvadratmeter og lejligheder i bygninger ældre end 20 år omkring 45.500 TRY, og 20 af de 26 gamle lejligheder, der angav ejerform, stod stadig på kat irtifakı, byggefasens ejerform. I de nyere bygninger bad lejligheder inden for 200 m fra havet om omkring 40 % mere pr. kvadratmeter end dem længere væk. Güller Pınarı står ikke på migrationsmyndighedens lukningsliste fra 2022, og 26 af de 116 lejligheder, ingen af dem en 1+1, bad om de 200.000 amerikanske dollar, som en ejendomsbaseret opholdstilladelse kræver. De 46 lejligheder, der blev annonceret til langtidsleje, bad om en median på 25.000 TRY om måneden og lejlighederne med ét soveværelse 26.000 TRY, men en 2+1 viste et bruttoafkast på omkring 3,7 % og i regneeksemplet et nettoafkast på omkring 3,0 %, det laveste af de ti. Hverdagen foregår til fods, med 15 supermarkeder og 15 apoteker på 1,05 km² og to private hospitaler inden for 1,4 km, mens det statslige hospital ligger 4,7 km væk i Oba, og de 16.779 registrerede indbyggere i 2024 var færre end ved toppen på 18.604 i 2013.

Hvor ligger Güller Pınarı, og hvor langt er der til borgen, strandene og lufthavnene?

Güller Pınarı, også skrevet Güllerpınarı, er en bydel (mahalle) i centrum af Alanya i provinsen Antalya, på den flade kyststribe øst for borghalvøen, 4,3 km ad vej fra Alanya borg, 42,4 km fra Gazipaşa-Alanya lufthavn og 127,7 km fra Antalya lufthavn, ifølge OpenStreetMap-ruteplanlægning målt den 24. oktober 2026. Borgen står på sin halvø 1,5 km i fugleflugt mod sydvest, og vejen snor sig op ad bakken, og derfor er køreturen næsten tre gange så lang.

Det "centrum af Alanya", som hver afstand i sammenligningen af bydele længere nede er målt til, er et punkt i Güller Pınarı: den bygning, som OpenStreetMap angiver som Alanya Kommune (Alanya Belediyesi), ved siden af Atatürk-monumentet og kommuneparken, omkring 100 m fra stranden. Kommunens officielle adresse er i dag Eğri Köprü Caddesi nr. 66 i nabobydelen Cumhuriyet, 3,9 km ad vej fra det punkt. Den samme ruteplanlægning gengiver de offentliggjorte afstande til centrum for Oba (4,6 km), Cikcilli (3,1 km), Kestel (8,6 km) og Payallar (17,5 km).

På OpenStreetMap dækker Güller Pınarı 1,05 km²; blandt naboerne er Fığla mod nordøst, Hacet mod nordvest, Cumhuriyet mod øst og Şekerhane mod vest, og havet løber langs den sydlige kant. Generaldirektoratet for tinglysning og matrikel (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) fører under stavemåden Kellerpinari en større enhed på 1,47 km², som også omfatter Fığla, en selvstændig bydel med egne befolkningstal. Selv den større enhed er mindre end Tosmur med 1,69 km², og arealer og optællinger her følger kun OpenStreetMaps grænse for Güller Pınarı.

Den samme ruteplanlægning giver de strækninger, en beboer faktisk kører.

Køretiderne er ruteplanlæggerens skøn ved fri trafik, så sommertrafikken i centrum lægger til på hver linje. Nogle afstande afhænger af kørselsretningen, fordi enkelte gader i centrum er ensrettede: borgen ligger 4,3 km fra punktet i Güller Pınarı, men 4,0 km på vej tilbage, og Başkent Universitetshospital Alanya 1,4 km, men 1,1 km tilbage. I fugleflugt ligger hospitalet 0,9 km væk og havnen 0,3 km, så mange daglige ærinder er kortere til fods end i bil.

Ligger Güller Pınarı ved havet?

Ja: omkring 2,0 km af OpenStreetMaps kystlinje løber langs den sydlige kant af Güller Pınarı, og punktet i Güller Pınarı ligger omkring 100 m fra stranden. Tallet tæller kystlinje inden for 150 m fra bydelsgrænsen, så det er et skøn. OpenStreetMap angiver én strand inden for grænsen, Anjeliq Beach, 0,9 km ad vej fra punktet, mens stranden Damlataş og Kleopatrastranden, på den anden side af borghalvøen, ligger 2,0 og 2,5 km væk.

Terrænet er fladt. I SRTM-højdemodellen er medianhøjden for 121 jævnt fordelte punkter inden for grænsen 15 m og den højeste 26 m, ingen over 50 m, mod en median på 50 m i Payallar. Lejlighederne ligger også tæt på vandet: 53 af de 116 salgsannoncer angav en afstand til havet, 31 af dem 200 m eller mindre, og 6 beskrev lejligheden som ved havet.

Hvem bor i Güller Pınarı?

TÜİK, Tyrkiets statistikmyndighed, talte 16.779 registrerede indbyggere i Güller Pınarı i sit adressebaserede befolkningsregister den 31. december 2024, færre end toppen på 18.604 i 2013; ved udgangen af 2022, det år, der bruges i sammenligningen af bydele længere nede, var tallet 17.989. Tallene stammer fra befolkningstabellen på bydelens tyrkiske Wikipedia-side, som angiver TÜİK's centrale datasystem som kilde, fordi TÜİK's egen bydelsforespørgsel ikke kunne læses direkte i oktober 2026.

Güller Pınarı er vokset langt mindre end de ydre bydele og er skrumpet siden 2013. Mellem 2009 og 2022 steg registeret med 6 %, mod 14 % i Demirtaş, 70 % i Payallar, 79 % i Avsallar, 102 % i Kargıcak, 121 % i Kestel og 137 % i Cikcilli, og mellem 2013 og 2024 faldt det med 9,8 %. Det største fald kom i 2023, med 1.168 personer, men Cikcilli mistede en lignende andel det år, 6,3 %, så faldet gjaldt ikke kun Güller Pınarı. Fığla, der deler matrikelenheden med Güller Pınarı, voksede fra 3.827 registrerede indbyggere i 2017 til 5.154 i 2024. Med omkring 17.100 registrerede indbyggere pr. km² i 2022 på OpenStreetMap-arealet er Güller Pınarı langt tættere befolket end nogen anden bydel i serien: Cikcilli, den næsttætteste, havde omkring 8.300 på sit OpenStreetMap-areal, og Payallar omkring 896 på sit TKGM-areal.

Registeret tæller personer med adresse i Güller Pınarı, så det medtager udenlandske indbyggere med registreret adresse og udelader feriehusejere, der bor et andet sted. Ingen officiel kilde offentliggør antallet af udenlandske indbyggere pr. bydel, og Güller Pınarı er ikke blandt de bydele i Alanya, som migrationsmyndigheden (Göç İdaresi Başkanlığı) lukkede i 2022 med henvisning til tætheden af udenlandsk befolkning.

Salgsannoncerne beskriver en beboet boligmasse. Af de 116 lejligheder, der var sat til salg den 24. oktober 2026, blev 88, eller 76 %, beskrevet som tomme, den laveste andel i serien, mens 15 blev beboet af ejeren og 13 var udlejet, mod 95 % tomme i Payallar og 87 % i Kestel. Af de 107 annoncer, der angav det, var 47, eller 44 %, møblerede.

Hvad koster lejligheder i Güller Pınarı?

Lejligheder til salg i Güller Pınarı den 24. oktober 2026 havde en median udbudspris på 6.600.000 TRY, omkring 118.900 EUR, og en median på 71.965 TRY pr. kvadratmeter bruttoareal, omkring 1.297 EUR, den næsthøjeste efter Kestel af de ti bydele i Alanya, der er undersøgt på samme måde. Medianerne stammer fra de lejlighedsannoncer, der lå på Emlakjet, en landsdækkende tyrkisk boligportal, den dag, læst annonce for annonce: 117 lå ude, og én blev fjernet, før dens side kunne læses, så tallene hviler på 116. Eurobeløbene bygger på købskursen for euro på 55,4997 TRY i bulletinen fra Tyrkiets centralbank (TCMB) den 23. oktober 2026, den seneste før lørdagens stikprøve. Det er udbudspriser, ikke salgspriser, og forskellen mellem dem er beskrevet under forhandle boligprisen i Alanya.

Lejligheder med to soveværelser udgør mere end halvdelen af annoncerne, 68 af 116, mens 23 har ét soveværelse og 17 tre.

Tyrkiske annoncer tæller soveværelser plus stue, så en 1+1 har ét soveværelse og en separat stue, og en 2+1 har to soveværelser. Bruttoarealet omfatter en andel af vægge og altaner; i stikprøven var nettoarealet i median 92 % af bruttotallet. De øvrige otte annoncer i oktober 2026 var tre 4+1 til 12.900.000 til 16.380.000 TRY, tre 5+1, en 3+2 og et studie til 4.250.000 TRY.

Kvadratmeteren i Güller Pınarı overgås kun af Kestel. Medianen på 71.965 TRY lå 5 % under 75.909 TRY i Kestel, målt den 21. oktober 2026, på niveau med 71.765 TRY i Kargıcak den 20. oktober og 6 % over 68.149 TRY i Oba den 14. oktober, derefter 10 % over 65.424 TRY i Tosmur, 14 % over 63.195 TRY i Cikcilli den 17. oktober og 41 % over 51.109 TRY i Payallar den 23. oktober. Lejligheden med ét soveværelse er den dyreste i serien: median-1+1 bad om 5.890.000 TRY, 5 % mere end i Cikcilli og 12 % mere end i Kestel. Median-2+1 bad med 6.486.500 TRY om mindre end i Oba, Cikcilli, Tosmur, Kargıcak eller Kestel, fordi 2+1-lejlighederne i Güller Pınarı blander nye lejligheder med lejligheder i bygninger ældre end 20 år.

Annoncer sat op siden den 1. juli 2026, 75 af de 116, bad om en median på 5.890.000 TRY for en 1+1 og 7.100.000 TRY for en 2+1. Femten annoncer havde ligget ude siden 2025 eller tidligere, og syv gentog en anden annonces antal værelser, areal og pris, det sædvanlige tegn på, at to mæglere har sat den samme lejlighed til salg; uden dem lander medianen på 6.526.000 TRY og 71.750 TRY pr. kvadratmeter.

Hvor meget ændrer bygningens alder prisen i Güller Pınarı?

Bygningens alder deler Güller Pınarı i to markeder: lejligheder i bygninger, der højst var fem år gamle, bad om en median på 91.250 TRY pr. kvadratmeter den 24. oktober 2026, og lejligheder i bygninger ældre end 20 år 45.521 TRY, det halve. De 63 nyere og de 28 ældre lejligheder er 54 % og 24 % af stikprøven, og aldersklasserne imellem er tynde.

Den samme opdeling viser sig inden for én lejlighedstype. I oktober 2026 bad de 42 lejligheder med to soveværelser i bygninger, der højst var fem år gamle, om en median på 7.935.000 TRY, og de 16 i bygninger ældre end 20 år om 4.475.000 TRY. En billig lejlighed i Güller Pınarı er som regel en gammel: af de 21 lejligheder, der bad om 5.000.000 TRY eller mindre, lå 16 i bygninger ældre end 20 år, og den billigste, en 1+1 på 82 m², bad om 3.000.000 TRY. Dubletannoncer findes mest i de nyere klasser; uden de syv dubletter falder klassen fra ét til fem år til 85.807 TRY på 38 annoncer, mens klassen over 20 år er uændret.

De ældre lejligheder kommer med et spørgsmål om ejerformen. Af de 26 annoncer i bygninger ældre end 20 år, der angav ejerformen som kat irtifakı (byggefasens ejerlejlighedsret) eller kat mülkiyeti (fuld ejerlejlighed), angav 20 kat irtifakı. Efter artikel 3 i loven om ejerlejligheder (Kat Mülkiyeti Kanunu, lov 634) overgår kat irtifakı til kat mülkiyeti med ibrugtagningstilladelsen (yapı kullanma izin belgesi, kaldet iskan) for hele bygningen, så en bygning, der stod færdig for mere end 20 år siden og stadig står på kat irtifakı, har som regel ingen ibrugtagningstilladelse i sagen, eller ejerne har aldrig bedt om omdannelsen. Hvilken ejerform der gælder, står i selve skødet, så kontrollen koster intet før et bud.

Hvor meget lægger nærheden til havet oven i?

I bygninger, der højst var fem år gamle, bad lejligheder inden for 200 m fra havet om omkring 40 % mere pr. kvadratmeter end dem længere væk: 115.071 TRY på 12 annoncer mod 82.456 TRY på 14 i oktober 2026, regnet kun på annoncer, der angiver en afstand til havet, og uden dubletter. Afstandene er mæglernes egne oplysninger, så stikprøverne er små, og tallet er vejledende.

Seks af de 12 nyere lejligheder nær havet hører til ét enkelt nybyggeri, der markedsføres som 92 m fra havet; uden det er tillægget stadig omkring 38 %. I ældre bygninger tilfører havet intet målbart: de 16 lejligheder inden for 200 m bad om mindre pr. kvadratmeter end de 7 længere væk. Kestel viste et lignende mønster den 21. oktober 2026, hvor lejligheder inden for 200 m fra havet i bygninger, der var seks til ti år gamle, bad om 38 % mere pr. kvadratmeter.

Hvad koster det at leje i Güller Pınarı?

Lejligheder i Güller Pınarı, der blev annonceret til langtidsleje den 24. oktober 2026, havde en median husleje på 25.000 TRY om måneden, omkring 450 EUR, og lejligheder med ét soveværelse bad om mere end lejligheder med to: 26.000 TRY mod 20.000 TRY. Medianerne stammer fra alle 46 lejeannoncer på Emlakjet for lejligheder i Güller Pınarı den dag.

De to typer er forskellige produkter. Ti af de 14 lejligheder med ét soveværelse var møblerede, med en median på 27.500 TRY, mens 17 af de 19 lejligheder med to soveværelser var umøblerede, til 20.000 TRY. Lejemassen er også meget ældre end salgsmassen: 34 af de 46 lejeboliger lå i bygninger ældre end 15 år og kun 5 i bygninger, der højst var fem år gamle. På tværs af alle størrelser bad Güller Pınarı om en median på 233 TRY i husleje pr. kvadratmeter, mere end 182 TRY i Demirtaş og mindre end 260 TRY i Payallar, 270 til 273 TRY i Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar og Avsallar, 318 TRY i Kargıcak og Oba og 348 TRY i Kestel. En 1+1 bad i oktober 2026 om en median på 32.000 TRY i Cikcilli, på fire møblerede annoncer, og 27.850 TRY i Tosmur, mod 22.500 TRY i Kargıcak og, i stikprøven fra juli til oktober 2026, 20.000 TRY i Oba, 24.500 TRY i Mahmutlar og 25.000 TRY i Kestel, så centrums husleje for ét soveværelse er den tredjehøjeste i serien.

Lejeannoncer i Güller Pınarı ligger ude i ugevis. Af de 32 annoncer fra Güller Pınarı i stikprøven fra juli til begyndelsen af oktober 2026, der blev brugt til leveomkostninger i Alanya, lå 22 stadig ude den 24. oktober. Af de 28 annoncer, der angav et depositum, bad 21 om én måneds husleje. Ingen villa blev annonceret til leje.

Hvilket lejeafkast kan en lejlighed i Güller Pınarı give?

En lejlighed med to soveværelser i Güller Pınarı viste et bruttoafkast på omkring 3,7 % ved udbudspriser og huslejer i oktober 2026, et af de laveste i serien, mens en møbleret lejlighed med ét soveværelse viste omkring 5,7 %. Tallet for 2+1 er tolv måneder af medianhuslejen på 20.000 TRY divideret med median udbudspris på 6.486.500 TRY; tallet for 1+1 bruger medianhuslejen på 27.500 TRY og median udbudspris på 5.800.000 TRY for møblerede lejligheder med ét soveværelse.

Forskellen kommer fra boligmassen. I oktober 2026 var lejeboligerne med to soveværelser for det meste umøblerede lejligheder i gamle bygninger, mens lejlighederne med to soveværelser til salg også omfattede nye lejligheder over 9.000.000 TRY; sammenligner man ens med ens, bad de 35 umøblerede 2+1 til salg om en median på 6.200.000 TRY, hvilket stadig kun giver omkring 3,9 %. En møbleret 1+1 på 5,7 % ligger på niveau med 5,7 % i Kestel og under 7,4 % i Oba, 6,9 % i Mahmutlar og 6,7 % i Avsallar ved samme måneds priser, og en 2+1 i Demirtaş viste 4,1 %. Alle disse er udbudspriser, så det reelle afkast afhænger af, hvad en køber betaler, og hvad en lejer skriver under på.

Nettoafkastet er endnu lavere. Aidat, det månedlige fællesbidrag, ejendomsskat, DASK-jordskælvsforsikringen og de måneder, en lejlighed står tom mellem lejere, trækkes alle fra huslejen, og regneeksemplet for en 2+1 gennemgår de poster. Lejeindtægter beskattes også i Tyrkiet, og reglerne er forskellige for hjemmehørende og ikke-hjemmehørende.

Korte ferieudlejninger følger egne regler. Efter lov 7464 om turistudlejning af boliger kræver udlejning af en bolig i perioder på op til 100 dage tilladelse fra kultur- og turismeministeriet, og ansøgningen skal indeholde en enstemmig beslutning fra alle ejere i bygningen, hvor lejligheden ligger. Forfatningsdomstolen afviste en sag mod reglen den 25. december 2025, i en afgørelse offentliggjort i den officielle tidende (Resmî Gazete) den 2. april 2026. Bygningerne i Güller Pınarı er små, med 63 af de 116 lejligheder til salg i bygninger på fem etager, så der er færre ejere at overbevise end i et stort anlæg, men hver eneste af dem skal sige ja.

Den regionale tendens er foreløbig til udlejers fordel. I regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMB's indeks for nye lejeres husleje med 23,6 % i året frem til september 2026, mens boligprisindekset steg med 20,0 %.

Kan udlændinge få opholdstilladelse med en adresse i Güller Pınarı i 2026?

Güller Pınarı står ikke på migrationsmyndighedens liste over lukkede bydele, så ingen lukning står i vejen for en adresse der, og 26 af de 116 lejligheder, der var sat til salg den 24. oktober 2026, bad om mindst de 200.000 amerikanske dollar, som en ejendomsbaseret tilladelse kræver, men ingen af dem var en lejlighed med ét soveværelse. Seksten af de 26 var 2+1, fem 3+1, tre 4+1 og to 5+1, og 20 lå i bygninger, der højst var fem år gamle. Den dyreste 1+1 bad om 9.900.000 TRY, omkring 199.700 USD, lige under grænsen.

Myndighedens liste over 1.169 bydele lukket fra den 1. juli 2022 nævner fire i Alanya, Kargıcak, Mahmutlar, Kestel og Avsallar, i rækkerne 145 til 148 i den vedhæftede fil; hverken Güller Pınarı eller Fığla er iblandt. Meddelelsen, kontrolleret igen den 24. oktober 2026, beskriver lukningen som gældende registreringer under midlertidig og international beskyttelse og skift af provins for beskyttede personer og nævner ikke længere opholdstilladelser. Hvordan ordlyden ændrede sig i 2026, står i guiden om Avsallar, en af de bydele, der står på listen.

Værdikravet afgør, hvilken lejlighed der kan bruges. Myndighedens dokumentliste for kortvarig opholdstilladelse, offentliggjort på ansøgningssiden e-İkamet, kræver, at en bolig, der bruges til en ejendomsbaseret tilladelse, var mindst 200.000 amerikanske dollar værd i tyrkiske lira på erhvervelsesdatoen og bruges som udlændingens eget hjem, ikke udlejes eller bruges til anden indtægt. Ved TCMB's købskurs for dollar den 23. oktober 2026, 49,5647 TRY, lå grænsen på omkring 9.913.000 TRY. Median-2+1 bad om 6.486.500 TRY, omkring 130.900 USD, eller 65 % af grænsen, og median-1+1 omkring 118.800 USD. Andelen af lejligheder over grænsen i Güller Pınarı, 22 %, kan sammenlignes med 40 % i Kargıcak og Cikcilli, 30 % i Kestel, 27 % i Oba og Tosmur, 14 % i Mahmutlar, 3 % i Avsallar, 1 % i Payallar og ingen i Demirtaş, målt på samme måde i oktober 2026. Hvordan selve ansøgningen foregår, er beskrevet under opholdstilladelse.

Hvordan er boligmassen i Güller Pınarı?

Lejlighederne i Güller Pınarı er delt mellem nye og gamle bygninger: af dem, der var sat til salg den 24. oktober 2026, lå 54 % i bygninger, der højst var fem år gamle, og 24 % i bygninger ældre end 20 år, de fleste i bygninger på fem etager, kun 44 % af annoncerne nævnte en pool, den laveste andel i serien, og to tredjedele af de annoncer, der angav ejerform, angav kat irtifakı. Detaljesiderne for de 116 salgsannoncer giver profilen.

De højere og nyere bygninger beder om mere. I oktober 2026 bad de 63 lejligheder i bygninger på fem etager, med en medianalder på fire år, om 72.000 TRY pr. kvadratmeter og de 30 i bygninger på seks til elleve etager om 85.140 TRY, mens de 23 i bygninger på fire etager eller færre, med en medianalder på 21 år, bad om 52.632 TRY. Kun 24 af de 116 annoncer placerede lejligheden i en site (et indhegnet boligområde), og de bad om en median på 80.914 TRY pr. kvadratmeter, mod 69.399 TRY for de 92 uden for. De 32 salgsannoncer, der angav en aidat, gav en median på 1.000 TRY om måneden, den laveste i serien, mod 1.500 TRY i Payallar, Tosmur og Mahmutlar og 2.500 TRY i Kestel; lejligheder i bygninger, der højst var fem år gamle, angav en median på 1.500 TRY og ældre 250 TRY. Af de 116 annoncer beskrev 88 lejligheden som egnet til lån.

Elevator og parkering er de praktiske huller. Af de 116 annoncer angav 29, at der ikke var elevator, 17 af dem i bygninger på fem etager eller flere, og 37, at der ikke var parkering. Af de 74 annoncer, der angav ejerformen som kat irtifakı eller kat mülkiyeti, angav 49, eller 66 %, kat irtifakı: 22 af de 37 lejligheder, der højst var fem år gamle, hvilket er ventet i en ung bygning, og 23 af de 32 i bygninger ældre end 15 år, hvilket ikke er det. Hvad hver type ejerform betyder for en køber, er beskrevet under typer af skøde i Tyrkiet.

Boligmassens alder afgør også, hvilke jordskælvsregler en bygning er projekteret efter. De 28 lejligheder i bygninger ældre end 20 år fik byggetilladelse længe før, den gældende tyrkiske jordskælvsforordning for bygninger (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trådte i kraft den 1. januar 2019, og for hver bygning er det byggetilladelsens dato, der afgør, og den står i bygningens sag hos Alanya Kommune.

Ingen villa var sat til salg i Güller Pınarı den 24. oktober 2026.

Hvordan er hverdagen i Güller Pınarı?

Hverdagen i Güller Pınarı ligger inden for gåafstand: OpenStreetMap angiver 15 supermarkeder fra kæder, 15 apoteker, et posthus og en statslig folkeskole inden for bydelens 1,05 km², to private hospitaler ligger 1,1 og 1,4 km væk ad vej, og det nærmeste statslige hospital ligger 4,7 km væk i Oba. Stederne er dem, der var registreret på OpenStreetMap i oktober 2026, holdt op mod OpenStreetMaps grænse, med afstande ad vej fra punktet i Güller Pınarı.

• Indkøb: de 15 supermarkeder inden for grænsen er fem butikker fra Migros, fire fra BİM, tre fra Şok og tre fra A101, og indkøbscentret Alanyum ligger 3,5 km væk.
• Sundhed: de 15 apoteker er spredt over bydelen, Özel Yaşam Hastanesi ligger 1,1 km væk og Başkent Universitetshospital Alanya 1,4 km, begge private. Det nærmeste statslige hospital er ALKÜ Alanya Undervisnings- og Forskningshospital i Oba, 4,7 km og omkring 7 minutter væk. OpenStreetMap angiver intet lægehus (aile sağlığı merkezi) inden for grænsen, og ingen adresse på et lægehus i Güller Pınarı kunne bekræftes fra en officiel kilde i oktober 2026; det nærmeste på kortet ligger 1,8 km væk ad vej.
• Skoler: den statslige folkeskole Kemal Şuberi İlkokulu angiver på sin side hos undervisningsministeriet adressen Güllerpınarı Mahallesi, Kemal Şuberi Sokak nr. 1, med 26 klasselokaler, 30 lærere og 490 elever. Familier bør få pladser på hvert trin bekræftet hos undervisningsdirektoratet i Alanya distrikt (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Ugemarkedet: i Alanyas markedslister fra 2020 og 2021 står der intet marked for Güller Pınarı selv, og de samme lister angiver et søndagsmarked i nabobydelen Hacet. Ingen markedskalender fra kommunen var at finde i oktober 2026, så dagen er værd at få bekræftet på stedet.
• Busser: stoppestedet Doğu Garajı for dolmuş ligger 0,7 km fra punktet i Güller Pınarı og busstationen for fjernbusser 3,3 km. Ingen aktuel køreplan eller noget linjenummer var at finde hos Alanya Kommune i oktober 2026.
• Havet: Anjeliq Beach ligger inden for bydelen, stranden Damlataş 2,0 km væk og Kleopatrastranden 2,5 km.
• Offentlige kontorer: posthuset PTT ligger inden for grænsen, 1,4 km ad vej fra punktet, og kommunens kontorer på Eğri Köprü Caddesi 3,9 km væk.

El- og vandtakster og supermarkedspriser er de samme som andre steder i Alanya, så leveomkostningerne i Güller Pınarı adskiller sig fra resten af distriktet først og fremmest i huslejen, hvor lejlighederne med ét soveværelse beder om den tredjehøjeste i serien, og i aidat, hvor medianen er den laveste.

Hvad er ulemperne ved at bo i Güller Pınarı?

De vigtigste ulemper ved Güller Pınarı er gamle bygninger, hvor de fleste angivne ejerformer stadig er kat irtifakı, få pools og indhegnede anlæg, manglende elevatorer og parkering, det laveste beregnede lejeafkast i serien, den næsthøjeste pris pr. kvadratmeter, en befolkning, der er skrumpet siden 2013, og den tredjelængste køretur til Gazipaşa-Alanya lufthavn. Ingen af dem udelukker Güller Pınarı, men hver af dem ændrer, hvad en køber bør tjekke.

• Gamle bygninger og ejerformer: 20 af de 26 annoncer i bygninger ældre end 20 år, der angav ejerform, angav kat irtifakı, og det er de billigste lejligheder på markedet.
• Få pools og anlæg: 44 % af salgsannoncerne nævnte en pool, den laveste andel i serien, og 21 % placerede lejligheden i en site.
• Elevator og parkering: 29 annoncer angav, at der ikke var elevator, 17 af dem i bygninger på fem etager eller flere, og 37, at der ikke var parkering.
• Lavt afkast: regneeksemplet for en 2+1 giver omkring 3,0 % netto, det laveste af de ti bydele.
• Pris: medianen på 71.965 TRY pr. kvadratmeter blev i oktober 2026 kun overgået af Kestel.
• Tillæg ved havet: i bygninger, der højst var fem år gamle, bad lejligheder inden for 200 m fra havet om omkring 40 % mere pr. kvadratmeter.
• Skrumpende befolkning: registeret faldt med 9,8 % mellem 2013 og 2024, mens registrene i Kestel og Cikcilli mere end fordobledes mellem 2009 og 2022.
• Afstand til lufthavnen: Gazipaşa-Alanya lufthavn ligger 42,4 km væk, den tredjelængste i serien efter Avsallar og Payallar.
• Dubletannoncer: 7 af de 116 salgsannoncer gentog en anden annonces areal og pris.

Hvert af disse punkter kan tjekkes, før der afgives et bud. Ejerformen, ibrugtagningstilladelsen, byggetilladelsens dato, elevatoren og parkeringen er blandt de kontroller, der er beskrevet for en besigtigelsestur for at købe lejlighed i Alanya.

Hvem passer Güller Pınarı til, og hvordan klarer det sig mod Kestel, Kargıcak, Oba, Tosmur, Cikcilli, Mahmutlar, Avsallar, Demirtaş og Payallar?

Güller Pınarı passer til købere, der vil bo i Alanyas centrum uden bil, med supermarkeder, apoteker, private hospitaler og stranden inden for gåafstand, og til købere af en nyere lejlighed med to soveværelser, der har brug for en ejendomsbaseret opholdstilladelse, fordi 16 af 2+1-lejlighederne bad om 200.000 USD eller mere i oktober 2026; for en udlejer, der søger afkast, passer det dårligere end nogen anden bydel i serien. Medianprisen pr. kvadratmeter, 71.965 TRY eller omkring 1.297 EUR, var den næsthøjeste af de ti, og boligmassen blander nye bygninger med gamle.

Salgspriserne blev målt for Güller Pınarı den 24. oktober, for Payallar den 23. oktober, for Demirtaş den 22. oktober, for Kestel den 21. oktober, for Kargıcak den 20. oktober, for Cikcilli den 17. oktober, for Avsallar den 16. oktober, for Oba og Tosmur den 14. oktober og for Mahmutlar den 13. oktober 2026. Huslejerne for Güller Pınarı, Payallar, Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar og Tosmur er alle annoncer, der lå ude på målingsdagen, og dem for Güller Pınarı hviler på 46 annoncer; dem for Oba og Mahmutlar stammer fra annoncer sat op mellem juli og oktober 2026. Afstandene er målt til det samme punkt i Güller Pınarı og til det samme lufthavnspunkt.

Ud fra disse tal passer Güller Pınarı til en køber, der søger en lejlighed i centrum til lange ophold eller pensionisttilværelsen, går hellere end at køre og accepterer en mindre bygning uden pool, og til en køber, der har brug for opholdstilladelse gennem ejendom og har råd til en nyere 2+1. Det passer dårligere til en udlejer, til en køber, der vil have et anlæg med pool, eller til den, der flyver via Gazipaşa. Oba, 4,6 km væk, beder om 5 % mindre pr. kvadratmeter og har det statslige hospital, og Cikcilli, 3,1 km op ad skråningen, beder om 12 % mindre, men kun 7 % af lejlighederne til salg der ligger i bygninger, der højst er fem år gamle. Aktuelle annoncer fra AKEA findes under lejligheder til salg i Güller Pınarı.

Regneeksempel: at købe og udleje en 2+1 i Güller Pınarı

En lejlighed med to soveværelser købt til median udbudspris i oktober 2026 på 6.486.500 TRY og udlejet umøbleret til medianhuslejen på 20.000 TRY om måneden ville give omkring 3,0 % om året netto, før indkomstskat, hvis køberen betaler hele tinglysningsafgiften og intet mæglersalær. Beregningen bruger medianerne fra annoncestikprøverne og de afgifter, der gælder i 2026, beskrevet i deres helhed under købsomkostninger i Tyrkiet. En 2+1 bruges, fordi 2+1-lejlighederne er den største gruppe til salg, 68 af 116, og til leje, 19 af 46.

Med priser fra oktober 2026 er nettoindtægten på 205.458 TRY 3,0 % af et udlæg på 6.745.960 TRY og 2,9 % af 7.057.312 TRY, hvis køberen også betaler det højeste mæglersalær. Mindre omkostninger er udeladt: tinglysningskontorets servicegebyr, den autoriserede tolk ved tinglysningskontoret, reparationer, møbler og indkomstskatten på huslejen, som afhænger af ejerens skattemæssige hjemsted. Linjen for ejendomsskat er en antagelse, fordi den kommunale værdi af en lejlighed fastsættes af Alanya Kommune og ikke af markedet, og huslejen hviler på 19 annoncer for 2+1, de fleste umøblerede lejligheder i ældre bygninger, mens prisen blander nye og gamle lejligheder.

Af de ti regneeksempler i serien er Güller Pınarıs det laveste, under Demirtaş (3,1 %), Cikcilli (3,9 %), Kargıcak (4,3 %), Kestel (4,5 %), Tosmur (4,6 %), Avsallar (5,2 %), Mahmutlar (5,3 %), Payallar (5,4 %) og Oba (5,9 %). En møbleret 1+1 klarer sig bedre: købt til medianen på 5.800.000 TRY for møblerede lejligheder med ét soveværelse og udlejet for 27.500 TRY om måneden, med de samme omkostninger og en aidat på 1.525 TRY, ville den give omkring 4,6 % netto. Med omkring 130.900 USD i oktober 2026 er median-2+1 65 % af de 200.000 USD, som en ejendomsbaseret opholdstilladelse kræver, og en lejlighed, der udlejes, kan under alle omstændigheder ikke være grundlag for en sådan.

Hvor hurtigt bevæger priser og huslejer sig i Güller Pınarı?

Officielle tal går ikke under regionsniveau: i regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMB's boligprisindeks med 20,0 % og indekset for nye lejeres husleje med 23,6 % i året frem til september 2026, ifølge bulletinen offentliggjort den 16. oktober 2026. Den årlige forbrugerprisinflation var 29,73 % i september 2026 ifølge TÜİK, så begge tal var reale fald, på omkring 7,5 % for priser og 5 % for huslejer. I hele Tyrkiet steg de to indeks med 22,3 % og 26,6 %.

Hverken TCMB eller TÜİK offentliggør et indeks for Alanya eller for én enkelt bydel. Güller Pınarıs egne annoncer giver kun et svagt signal: inden for samme aldersklasse bad lejligheder sat op siden den 1. juli 2026 om omkring en fjerdedel mere pr. kvadratmeter end dem, der blev sat op tidligere, 96.417 TRY mod 76.923 TRY i bygninger, der højst var fem år gamle (42 og 21 annoncer), og 59.859 TRY mod 48.611 TRY i ældre bygninger (33 og 20). Annoncer, der bliver liggende, beholder prisen fra den dag, de blev sat op, så en del af forskellen er simpelthen inflationen siden da. Af de 32 lejeannoncer i stikprøven fra juli til begyndelsen af oktober lå 22 stadig ude den 24. oktober. Annoncemedianerne for Güller Pınarı er et øjebliksbillede af udbudspriser på én dag, den 24. oktober 2026, og opdateres i januar 2027 med samme metode som for de andre ni bydele, så ændringen i Güller Pınarı selv kan måles fra da af.