Lejlighed i Payallar, Alanya 2026: priser, husleje, afstande og opholdstilladelse

Payallar er en bydel i Alanya, i provinsen Antalya, ved D-400 vest for byen mellem Türkler og Konaklı, 17,5 km ad vej fra centrum og 59,0 km fra Gazipaşa-Alanya Lufthavn, med 9.691 registrerede indbyggere i 2022, 70 % flere end i 2009, og kun omkring 1,6 km kyst i den vestlige ende. Den 23. oktober 2026 havde de 98 lejligheder, der var sat til salg i Payallar på Emlakjet, en median udbudspris på 3.465.000 TRY, omkring 62.400 EUR, og en median på 51.109 TRY pr. kvadratmeter, begge de laveste af de ni bydele i Alanya, der er undersøgt på samme måde, 11 % under Demirtaş og 13 % under Avsallar. Ni ud af ti af de lejligheder lå i bygninger, der højst var fem år gamle, den nyeste boligmasse i serien, og 95 % stod tomme, og næsten alle var umøblerede. Payallar står ikke på migrationsmyndighedens lukningsliste fra 2022, men kun én af de 98 lejligheder, en lejlighed på 512 m² ved havet, bad om de 200.000 amerikanske dollar, som en ejendomsbaseret opholdstilladelse kræver. De 13 lejligheder, der var annonceret til langtidsleje, bad om en median husleje på 18.000 TRY om måneden, den laveste i serien, og alligevel viste en lejlighed med ét soveværelse et bruttoafkast på omkring 6,9 % og et udregnet nettoafkast på omkring 5,4 %, næst efter Oba. Landsbyen ligger 2,6 km fra havet, supermarkederne og indkøbscentrene ligger 3 til 4 km væk ved D-400 i Konaklı, og det statshospital med 200 senge, der har været under opførelse i Payallar siden 2023, var ikke åbnet i oktober 2026, så det nærmeste statshospital ligger 21,3 km væk i Oba.

Hvor ligger Payallar, og hvor langt er der til Alanya centrum og lufthavnene?

Payallar er en bydel (mahalle) i Alanya distrikt i provinsen Antalya, ved kystvejen vest for byen mellem Türkler og Konaklı, 17,5 km ad vej fra Alanya centrum ved Güller Pınarı, 59,0 km fra Gazipaşa-Alanya Lufthavn og 116,4 km fra Antalya Lufthavn, ifølge OpenStreetMap-ruteplanlægning målt den 23. oktober 2026. Landsbypunktet ligger på stigende terræn 2,6 km i fugleflugt fra havet, og kun bydelens vestlige ende, omkring Büyükyer, når ned til stranden. Annoncer, der placerer Payallar 17,5 til 18 km fra centrum og 60 km fra lufthavnen, stemmer med målingen.

Efter den grænse, som generaldirektoratet for tinglysning og matrikel (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) fører, dækker Payallar 10,8 km², lidt mere end Obas 8,1 km² og mindre end Kestels 12,4 km². Türkler ligger mod vest, Emişbeleni og Toslak mod øst, Soğukpınar ved den nordlige spids og mod sydøst det område, som matriklen fører som Telatiye, et af Konaklıs tidligere navne. Supermarkederne, apotekerne og indkøbscentrene langs D-400 syd for landsbyen ligger på den side af grænsen: indkøbscentret Time Center, 3,2 km fra Payallar-punktet, angiver adressen Konaklı Mahallesi, 100. Sokak.

Payallar var indtil 2014 en lille by (belde) med egen kommune. Den var ikke med i regeringsbeslutningen fra 2009, der lagde Kestel, Cikcilli, Oba, Çıplaklı og Tosmur sammen med Alanya Kommune. Kommunen ophørte med lov 6360, offentliggjort i den officielle tidende (Resmî Gazete) den 6. december 2012, der lagde hver småbykommune i Tyrkiets nye storbyprovinser ind under distriktets kommune som én bydel under småbyens navn, ved lokalvalget i marts 2014.

Den samme ruteplanlægning giver de afstande, en beboer faktisk kører.

Køretiderne er ruteplanlæggerens skøn ved fri trafik, så sommertrafikken på D-400 lægger til på hver linje. Nogle afstande afhænger af kørselsretningen, fordi D-400 er en vej med adskilte kørebaner: stranden ved Payallar-kysten ligger 5,6 km fra landsbypunktet, men 4,6 km på vejen tilbage. Ruteplanlægningen gengiver de offentliggjorte tal for Avsallar: Avsallar til Konaklı 13,6 km og Avsallar til Türkler 6,1 km.

Betalingsmotorvejen fra Serik, der ifølge kontrakten skal åbne senest i oktober 2028, går inde i landet oven for Payallar og ender ved D-400 i Telatiye, øst for Konaklı. Fire af ejendommene i dens tracé ligger i Payallar, mod 154 i nabobydelen Emişbeleni og 167 i Toslak, og depotpladser i Payallar modtager opgravet jord, indtil vejen åbner. Hvad vejen ændrer for hver del af distriktet, står under motorvejen Antalya-Alanya.

Ligger Payallar ved havet?

Payallar når kun havet i sin vestlige ende, hvor omkring 1,6 km af OpenStreetMaps kystlinje ligger tættest på grænsen, omkring Büyükyer, 0,55 km fra stranden; selve landsbypunktet ligger 2,6 km i fugleflugt fra den nærmeste kyst. Tallet 1,6 km kommer af, at hver strækning af OpenStreetMaps kystlinje er tildelt den nærmeste TKGM-grænse, fordi matrikelgrænsen stopper før strandlinjen, så det er et skøn. Den længere strandstrækning foran butikkerne ved D-400 hører til Konaklı-siden.

Terrænet stiger svagt fra kysten. I SRTM-højdemodellen er medianhøjden for 118 jævnt fordelte punkter inden for grænsen 50 m, og kun 9 % af arealet ligger højere end 100 m, mod 51 % i Demirtaş og 71 % i Kargıcak; kyststriben ligger på omkring 6 m, landsbypunktet på 71 m og bakkerne mod nord på 133 til 199 m. Kun 18 af de 98 salgsannoncer angav afstand til havet, og de 4, der beskrev lejligheden som beliggende ved havet, lå alle i bygninger, der var mere end ti år gamle, mens de nye lejligheder angav afstande på 500 m til 2 km. Stikprøven kan derfor ikke måle, hvad nærheden til havet lægger på en pris.

Hvem bor i Payallar?

TÜİK, Tyrkiets statistikbureau, talte 9.691 registrerede indbyggere i Payallar i sit adressebaserede folkeregister pr. 31. december 2022, det seneste tal pr. bydel, der kunne bekræftes i oktober 2026, op fra 7.600 i 2017 og 5.707 i 2009. Det er en vækst på 70 % på tretten år og 28 % i de seneste fem, mod 64 % på fem år i Kestel og 17 % i Demirtaş. Payallar er den tredjemindste af de ni bydele i serien, efter Demirtaş (3.449) og Kargıcak (5.989), og mindre end naboen Konaklı, der havde 17.966 indbyggere i 2022. Med omkring 896 registrerede indbyggere pr. km² er den langt tættere befolket end Demirtaş (206) eller Kargıcak (256).

Registeret tæller folk med adresse i Payallar, så det medtager udenlandske beboere med registreret adresse og udelader sommerhusejere, der bor et andet sted. Ingen officiel kilde offentliggør antallet af udenlandske indbyggere pr. bydel, og Payallar er ikke blandt de bydele i Alanya, som migrationsmyndigheden (Göç İdaresi Başkanlığı) lukkede i 2022 med henvisning til tætheden af udenlandsk befolkning.

Salgsannoncerne beskriver nye lejligheder, der sælges tomme. Af de 98 lejligheder, der var sat til salg den 23. oktober 2026, blev 93, eller 95 %, beskrevet som tomme, den højeste andel i serien, mens 3 var beboet af ejeren og 2 var udlejet. Kun 7 af de 87 annoncer, der angav det, var møblerede, 8 %, mod 32 % i Demirtaş og 74 % i Kargıcak, fordi det meste af boligmassen er ny og sælges, som den er bygget.

Hvad koster det at købe lejlighed i Payallar?

Lejligheder til salg i Payallar den 23. oktober 2026 havde en median udbudspris på 3.465.000 TRY, omkring 62.400 EUR, og en median på 51.109 TRY pr. kvadratmeter bruttoareal, omkring 921 EUR, begge de laveste af de ni bydele i Alanya, der er undersøgt på samme måde. Medianerne stammer fra alle 98 lejlighedsannoncer, der lå på Emlakjet, en landsdækkende tyrkisk boligportal, den dag, læst annonce for annonce. Eurobeløbene bygger på købskursen for euro på 55,4997 TRY i bulletinen fra Tyrkiets centralbank (TCMB) den 23. oktober 2026. Det er udbudspriser, ikke salgspriser, og forskellen mellem dem er beskrevet under forhandle boligprisen i Alanya.

Lejligheder med ét og to soveværelser udgør 91 af de 98 annoncer, henholdsvis 56 og 35.

Tyrkiske annoncer tæller soveværelser plus stue, så en 1+1 har ét soveværelse og en separat stue, og en 2+1 har to soveværelser. Bruttoarealet omfatter en andel af vægge og altaner; i stikprøven var nettoarealet i median 90 % af bruttotallet. De øvrige syv annoncer i oktober 2026 var to 3+1 til 5.750.000 TRY og 5.850.000 TRY, to 4+1, to 5+1 og en enkelt 3+2.

Kvadratmeterprisen i Payallar er med god margin den laveste i serien. Medianen på 51.109 TRY lå 11 % under Demirtaş' 57.556 TRY, målt den 22. oktober 2026, 12 % under Mahmutlars 58.289 TRY den 13. oktober og 13 % under Avsallars 59.000 TRY den 16. oktober, dernæst 19 % under Cikcillis 63.195 TRY den 17. oktober, 22 % under Tosmurs 65.424 TRY og 25 % under Obas 68.149 TRY den 14. oktober, 29 % under Kargıcaks 71.765 TRY den 20. oktober og 33 % under Kestels 75.909 TRY den 21. oktober. En 1+1 i Payallar bad om 18 % mindre end i Demirtaş og i Avsallar, hvor median-1+1 bad om 3.495.000 TRY og 3.472.500 TRY, og 27 % mindre end i Mahmutlar.

Nye og næsten nye lejligheder beder om det samme. Lejligheder i nybyggeri bad i oktober 2026 i median om 50.000 TRY pr. kvadratmeter på 54 annoncer, og lejligheder, der var et til fem år gamle, om 52.178 TRY på 36; nye 1+1 og 1+1, der var et til fem år gamle, bad om 54.000 TRY og 54.441 TRY. Kun 8 af de 98 lejligheder lå i bygninger, der var mere end fem år gamle, for få til at prissætte, og 11 af de 54 nye lejligheder var stadig under opførelse, så den, der køber en af dem, køber på tegning, fra en bygherre, før ibrugtagningstilladelsen.

Annoncer sat op siden den 1. juli 2026 bad i median om 2.800.000 TRY for en 1+1 og 4.850.000 TRY for en 2+1, tæt på hele stikprøven. Ni annoncer havde ligget ude siden 2025 eller tidligere, og ni gentog en anden annonces værelsesantal, størrelse og pris, det sædvanlige tegn på, at den samme lejlighed er sat op af to mæglere; uden dem ligger medianen fortsat på 3.480.000 TRY og 51.053 TRY pr. kvadratmeter.

Hvad koster det at leje i Payallar?

Lejligheder i Payallar, der var annonceret til langtidsleje den 23. oktober 2026, havde en median husleje på 18.000 TRY om måneden, omkring 324 EUR, den laveste af de ni undersøgte bydele, og de otte lejligheder med ét soveværelse bad i median om 16.500 TRY, omkring 297 EUR. Medianerne stammer fra alle 13 lejeannoncer for lejligheder i Payallar på Emlakjet den dag, så de er kun vejledende.

Fem af 1+1-lejlighederne var umøblerede, med en median på 14.500 TRY, og tre møblerede, med 18.000 TRY, mod 15.000 TRY for umøblerede og 21.000 TRY for møblerede 1+1 i Avsallar den 16. oktober 2026. De fire 2+1-lejligheder bad om 18.000 til 23.500 TRY og den ene 3+1-lejlighed om 16.000 TRY. På tværs af alle størrelser bad Payallar i median om 260 TRY i husleje pr. kvadratmeter, mere end Demirtaş' 182 TRY og mindre end 270 til 273 TRY i Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar og Avsallar, 318 TRY i Kargıcak og Oba og 348 TRY i Kestel. I stikprøven fra juli til oktober 2026 bad en 1+1 om 20.000 TRY i Oba, 24.500 TRY i Mahmutlar og 25.000 TRY i Kestel.

Lejeannoncer i Payallar bliver liggende i ugevis. Af de 12 Payallar-annoncer i stikprøven fra juli til begyndelsen af oktober 2026, der blev brugt til leveomkostninger i Alanya, lå 10 stadig ude den 23. oktober, og de fleste af de udbudte lejligheder var nye: alle otte 1+1-lejligheder lå i bygninger, der højst var fire år gamle. Ingen villa blev annonceret til leje.

Hvilket lejeafkast kan en lejlighed i Payallar give?

En lejlighed med ét soveværelse i Payallar viste et bruttoafkast på omkring 6,9 % ved udbudspriser og huslejer i oktober 2026: tolv måneders median husleje på 16.500 TRY for en 1+1 divideret med median udbudspris på 2.862.500 TRY. Møblerede og umøblerede lejligheder er regnet sammen, fordi kun tre møblerede 1+1 var annonceret til leje; umøblerede 1+1 alene viste omkring 6,1 %. Huslejen hviler på otte annoncer, så én ny annonce kan flytte tallet et halvt procentpoint eller mere.

Huslejerne i Payallar er de laveste i serien, men priserne er endnu lavere, så afkastet er blandt de højere. Møblerede 1+1 viste 7,4 % i Oba, 6,9 % i Mahmutlar, 6,7 % i Avsallar og 5,7 % i Kestel ved samme måneds priser, og en 2+1 4,1 % i Demirtaş. Alle disse er udbudspriser, så det reelle afkast afhænger af, hvad en køber betaler, og hvad en lejer skriver under på.

Nettoafkastet er endnu lavere. Aidat, det månedlige fællesbidrag, ejendomsskat, DASK-jordskælvsforsikringen og de måneder, en lejlighed står tom mellem lejere, trækkes alle fra huslejen, og regneeksemplet for en 1+1 gennemgår de poster. Lejeindtægter beskattes også i Tyrkiet, og reglerne er forskellige for hjemmehørende og ikke-hjemmehørende.

Kortvarig ferieudlejning følger egne regler. Efter lov 7464 om turistudlejning af boliger kræver udlejning af en bolig i perioder på op til 100 dage tilladelse fra kultur- og turismeministeriet, og ansøgningen skal indeholde en enstemmig beslutning fra alle ejere i bygningen, hvor lejligheden ligger. Forfatningsdomstolen afviste et søgsmål mod reglen den 25. december 2025, i en afgørelse offentliggjort i den officielle tidende den 2. april 2026. I Payallar, hvor 69 af de 98 lejligheder til salg nævner pool, kræver ferieudlejning skriftligt samtykke fra hver ejer i blokken.

Den regionale tendens er foreløbig til udlejers fordel. I regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMB's indeks for nye lejeres husleje med 23,6 % i året frem til september 2026, mens boligprisindekset steg med 20,0 %.

Kan udlændinge få opholdstilladelse på en adresse i Payallar i 2026?

Payallar står ikke på migrationsmyndighedens liste over lukkede bydele, så ingen lukning står i vejen for en adresse der, men en tilladelse baseret på ejendomsbesiddelse kræver en bolig til mindst 200.000 amerikanske dollar, som ejeren selv bor i, og kun 1 af de 98 lejligheder, der var sat til salg den 23. oktober 2026, bad om så meget. Den lejlighed var en 3+2 på 512 m² brutto ved havet, i en bygning, der var 11 til 15 år gammel, med en udbudspris på 14.200.000 TRY, omkring 286.500 USD; den næstdyreste, en 4+1, bad om 8.500.000 TRY.

Myndighedens liste over 1.169 bydele lukket fra den 1. juli 2022 nævner fire i Alanya, Kargıcak, Mahmutlar, Kestel og Avsallar, i rækkerne 145 til 148 i den vedhæftede fil; Payallar er ikke iblandt, og det er Konaklı heller ikke. Meddelelsen, kontrolleret igen den 23. oktober 2026, beskriver lukningen som gældende registreringer under midlertidig og international beskyttelse og skift af provins for beskyttede personer og nævner ikke længere opholdstilladelser. Hvordan ordlyden ændrede sig i 2026, står i guiden om Avsallar, en af de listede bydele.

Værdikravet er det, næsten ingen lejlighed i Payallar klarede. Myndighedens dokumentliste for kortvarig opholdstilladelse, offentliggjort på ansøgningssiden e-İkamet, kræver, at en bolig, der bruges til en ejendomsbaseret tilladelse, var mindst 200.000 amerikanske dollar værd i tyrkiske lira på erhvervelsesdatoen og bruges som udlændingens eget hjem, ikke udlejes eller bruges til anden indtægt. Ved TCMB's købskurs for dollar den 23. oktober 2026, 49,5647 TRY, lå grænsen på omkring 9.913.000 TRY. Median-2+1 bad om 4.650.000 TRY, omkring 93.800 USD, eller 47 % af grænsen, og median-1+1 omkring 57.800 USD. Nogle annoncer rettet mod udenlandske købere beskriver Payallar som egnet til opholdstilladelse: bydelen er åben, men med priserne i oktober 2026 er det lejligheden, der er forhindringen. Hvordan selve ansøgningen foregår, står under opholdstilladelse.

Hvordan ser boligmassen ud i Payallar?

Lejlighederne i Payallar er de nyeste i serien: 92 % af dem, der var sat til salg den 23. oktober 2026, lå i bygninger, der højst var fem år gamle, de fleste i blokke med fire til otte etager, 70 % af annoncerne nævnte pool, og 59 % af de annoncer, der angav en af de to ejerformer for ejerlejligheder, angav kat irtifakı, ejerformen i byggefasen. Detaljesiderne for de 98 salgsannoncer giver profilen.

Højere blokke beder om mere. I oktober 2026 bad de 39 lejligheder i blokke med seks til ti etager i median om 57.917 TRY pr. kvadratmeter, mod 47.018 TRY for de 29 lejligheder i blokke med fem etager og 49.222 TRY for de 30 i blokke med fire etager eller færre, alle i median et år gamle eller nyere. Af de 98 annoncer angav 77 elevator, 72 parkering, og 27 placerede lejligheden i en site (et indhegnet boligområde). At ligge i en site betød ikke højere pris: de 27 lejligheder i en site bad i median om 51.154 TRY pr. kvadratmeter, mod 51.064 TRY for de 71 uden for. De 31 salgsannoncer, der angav en aidat, gav en median på 1.500 TRY om måneden, det samme som Tosmur og Mahmutlar og under Demirtaş' 1.900 TRY, Avsallars 1.875 TRY og Kargıcaks 3.000 TRY, og 67 af de 98 annoncer beskrev lejligheden som mulig at belåne.

Af de 80 annoncer, der angav ejerformen som kat irtifakı eller kat mülkiyeti (fuld ejerlejlighed), angav 47, eller 59 %, kat irtifakı. I en så ung boligmasse er det ventet: 44 af de 76 lejligheder, der højst var fem år gamle og angav ejerform, stod på kat irtifakı, som efter artikel 3 i loven om ejerlejligheder (Kat Mülkiyeti Kanunu, lov 634) overgår til kat mülkiyeti med ibrugtagningstilladelsen (yapı kullanma izin belgesi, kaldet iskan) for hele bygningen. Hvilken ejerform der gælder, står i selve skødet, og hvad hver type betyder for en køber, står under typer af skøde i Tyrkiet. Fordi næsten hele boligmassen stod færdig efter den 1. januar 2019, falder det meste under den gældende tyrkiske jordskælvsforskrift for byggeri (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği), men det, der afgør, er datoen for byggetilladelsen, som står i bygningens sag hos Alanya Kommune.

Villaer spiller næsten ingen rolle. Kun to var sat til salg den 23. oktober 2026, og ti grunde, så ingen af de markeder kan måles.

Hvordan er hverdagen i Payallar: indkøb, sundhedscenter, skole, busser?

Hverdagen i Payallar afhænger af striben ved D-400 3 til 4 km syd for landsbyen, hvor supermarkederne, indkøbscentrene og de fleste apoteker ligger på Konaklı-siden af grænsen; i selve Payallar er der et apotek, et lægecenter og en mellemskole, og det nærmeste statshospital ligger 21,3 km væk i Oba. De nævnte steder er dem, der var registreret på OpenStreetMap i oktober 2026, placeret i forhold til TKGM-grænsen, med afstande ad vej fra Payallar-punktet.

• Indkøb: en BİM og en Migros ved D-400 ligger 3,0 og 3,1 km fra landsbypunktet, og indkøbscentrene Time Center og Mall of Alanya i Konaklı 3,2 og 3,6 km.
• Sundhed: apoteket Cantuna ligger 0,2 km fra landsbypunktet, og OpenStreetMap har kortlagt yderligere 15 apoteker langs striben ved D-400. Et lægecenter (aile sağlığı merkezi) angiver adressen Payallar Mahallesi, Menderes Caddesi nr. 111/A. Det nærmeste statshospital er ALKÜ Alanya Undervisnings- og Forskningshospital i Oba, 21,3 km og omkring 20 minutter væk, og det private Başkent-universitetets hospital i Alanya ligger 16,4 km væk.
• Skoler: Payallar Günay Demirel Ortaokulu, en statslig mellemskole, angiver i sin strategiske plan på sin side hos undervisningsministeriet adressen Payallar Mahallesi, Güleç Demirel Caddesi nr. 3. Familier bør bekræfte pladser på hvert niveau hos undervisningsforvaltningen i Alanya distrikt (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Ugemarked: ingen markedsdag for selve Payallar kunne findes i oktober 2026, hverken i markedslisterne for Alanya eller på OpenStreetMap. Det nærmeste registrerede marked er det overdækkede onsdagsmarked i Avsallar, 12,5 km væk.
• Busser: ingen gældende køreplan eller linjenummer for bybusser eller dolmuş (delte minibusser) til landsbyen kunne findes hos Alanya Kommune i oktober 2026, så en køber uden bil bør tjekke nærmeste stoppested og afgangshyppigheden på stedet.
• Havet: kysten ligger 0,55 km i fugleflugt fra Büyükyer og 2,6 km fra landsbypunktet, og stranden ved Payallar-kysten ligger 5,6 km ad vej fra landsbypunktet.
• Şarapsa Han: den seldsjukkiske karavanseraj fra 1200-tallet står ved D-400, 3,7 km fra landsbypunktet.

El- og vandtakster og dagligvarepriser er de samme som andre steder i Alanya, så leveomkostningerne i Payallar adskiller sig fra resten af distriktet især på husleje og aidat, og begge er blandt de laveste i serien.

Hvordan går det med statshospitalet i Payallar?

Et statshospital med 200 senge har været under opførelse i Payallar siden 2023, men det var ikke åbnet i oktober 2026, og ingen åbningsdato var meldt ud. Sundhedsministeriets investeringsdirektorat offentliggjorde den 27. juli 2021 kontrakten på et nyt statshospital med 200 senge i Alanya, med 7 operationsstuer, 67 ambulatorierum og en intensivafdeling med 25 senge. Lokale medier placerer det i Payallar og daterer byggestarten til april 2023.

Arbejdet gik i stå efter et jordskred i september 2024, ifølge Gazete Alanya, og i november 2025 sagde AK-partiets distriktsformand i Alanya, at et projekt for en støttemur var godkendt, og at entreprenøren ville genoptage arbejdet. I december 2025 var ministeriets mål 2026, og et oppositionsmedlem af parlamentet sagde, at færdiggørelse før 2027 ikke var mulig; i marts 2026 blev der rammet pæle, og i slutningen af maj 2026 var hospitalet stadig ikke færdigt. Når det åbner, skal det ifølge den samme rapport fra december 2025 betjene det vestlige Alanya og Gündoğmuş; indtil da er det nærmeste statshospital det i Oba, 21,3 km væk.

Hvad er ulemperne ved at bo i Payallar?

De vigtigste ulemper ved Payallar er en landsby, der ligger et stykke fra havet med butikkerne på den anden side af grænsen i Konaklı, et statshospital, der endnu ikke er åbnet, et lejlighedsmarked, hvor kun én annonce nåede værdikravet for opholdstilladelse, en lang køretur til Gazipaşa-Alanya Lufthavn, et tyndt lejemarked og en ny boligmasse, der for det meste står tom. Ingen af dem udelukker Payallar, men hver af dem ændrer, hvad en køber bør tjekke.

• Landsby og kyst: landsbypunktet ligger 2,6 km i fugleflugt fra kysten, og strandstriben foran butikkerne ved D-400 hører til Konaklı.
• Afstand til hospital: det nærmeste statshospital ligger 21,3 km væk i Oba, og hospitalet under opførelse i Payallar har ingen åbningsdato.
• Opholdstilladelse: 1 af de 98 lejligheder, der var sat til salg den 23. oktober 2026, bad om de 200.000 amerikanske dollar, som en ejendomsbaseret tilladelse kræver, en lejlighed på 512 m² til 14.200.000 TRY.
• Afstand til lufthavnen: Gazipaşa-Alanya Lufthavn ligger 59,0 km væk, næstlængst i serien efter Avsallar, og Antalya Lufthavn 116,4 km.
• Tyndt lejemarked: 13 lejligheder var annonceret til langtidsleje den 23. oktober 2026, med en median husleje på 18.000 TRY om måneden, den laveste i serien.
• Tomme nye blokke: 93 af de 98 lejligheder til salg stod tomme, så en køber, der vil have naboer hele året, bør spørge, hvor mange lejligheder i en blok der er beboet.
• Ejerform i byggefasen og køb på tegning: 59 % af de annoncer, der angav ejerform, angav kat irtifakı, og 11 af de nye lejligheder var stadig under opførelse.
• Motorvejsarbejde: depotpladser til motorvejen er i brug i Payallar, indtil vejen åbner, senest i oktober 2028.
• Dobbeltannoncer: 9 af de 98 salgsannoncer gentog en anden annonces størrelse og pris.

Hver af disse kan tjekkes, før der gives et bud. Ejerform, ibrugtagningstilladelse, dato for byggetilladelse og vejen til stranden hører til de tjek, der er beskrevet for en besigtigelsestur for at købe lejlighed i Alanya.

Hvem passer Payallar til, og hvordan klarer det sig over for Avsallar, Demirtaş, Mahmutlar, Kargıcak, Kestel, Oba, Tosmur og Cikcilli?

Payallar passer til købere, der vil have en ny lejlighed med ét soveværelse til seriens laveste kvadratmeterpris, omkring 17,5 km fra Alanya centrum, og til udlejere, der udlejer på lang sigt; det passer ikke til en køber, der har brug for en ejendomsbaseret opholdstilladelse gennem en lejlighed, fordi kun én lejlighed i oktober 2026 nåede værdikravet på 200.000 amerikanske dollar, eller til den, der vil have stranden, butikkerne eller et hospital i gåafstand. Median-1+1, til 2.862.500 TRY eller omkring 51.600 EUR i oktober 2026, var den laveste i serien, og ni ud af ti lejligheder var højst fem år gamle.

Salgspriserne blev målt for Payallar den 23. oktober, for Demirtaş den 22. oktober, for Kestel den 21. oktober, for Kargıcak den 20. oktober, for Cikcilli den 17. oktober, for Avsallar den 16. oktober, for Oba og Tosmur den 14. oktober og for Mahmutlar den 13. oktober 2026. Huslejerne for Payallar, Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar og Tosmur er alle annoncer, der lå ude på målingsdagen, og tallene for Payallar hviler på 13 annoncer; dem for Oba og Mahmutlar kommer fra annoncer sat op mellem juli og oktober 2026. Afstandene er målt til det samme punkt ved Güller Pınarı og det samme lufthavnspunkt.

Ud fra disse tal passer Payallar til en køber, der vil have en ny lejlighed til ferier eller lange ophold til seriens laveste indgangspris, kører bil og gerne handler ved D-400 i Konaklı, og til en udlejer, der udlejer en 1+1 til langtidslejere. Det passer dårligere til en køber, der har brug for opholdstilladelse gennem ejendom og vil have en lejlighed, til en husstand, der har brug for hospital eller strand i gåafstand, eller til en køber, der flyver via Gazipaşa. Avsallar, 12,8 km længere mod vest, beder om 15 % mere pr. kvadratmeter, men har sit eget marked, sin egen strand og sit eget centrum, og Demirtaş, helt mod øst, ligger 22,6 km fra Gazipaşa Lufthavn, men beder om 13 % mere pr. kvadratmeter. Aktuelle annoncer fra AKEA ligger under lejligheder til salg i Payallar.

Regneeksempel: købe og udleje en 1+1 i Payallar

En lejlighed med ét soveværelse købt til median udbudspris i oktober 2026 på 2.862.500 TRY og udlejet til median husleje på 16.500 TRY om måneden ville give omkring 5,4 % om året netto, før indkomstskat, hvis køberen betaler hele tinglysningsafgiften og intet mæglersalær. Beregningen bruger medianerne fra annoncestikprøverne og de afgifter, der gælder i 2026, som er beskrevet i deres helhed under købsomkostninger i Tyrkiet. En 1+1 er brugt, fordi 1+1 er den største gruppe af lejligheder til salg, 56 af 98, og af lejligheder til leje, 8 af 13.

Med priser fra oktober 2026 er nettoindtægten på 159.558 TRY 5,4 % af et udlæg på 2.977.000 TRY og 5,1 % af 3.114.400 TRY, hvis køberen også betaler det højeste mæglersalær. Mindre omkostninger er udeladt: tinglysningskontorets servicegebyr, den autoriserede tolk ved tinglysningskontoret, reparationer, møbler og indkomstskatten på huslejen, som afhænger af ejerens skattemæssige hjemsted. Linjen for ejendomsskat er en antagelse, fordi den kommunale værdi af en lejlighed fastsættes af Alanya Kommune, ikke af markedet, og huslejen hviler på otte annoncer for 1+1, møblerede og umøblerede sammen.

Af de ni regneeksempler i serien gav kun Obas (5,9 %) mere; Mahmutlar (5,3 %), Avsallar (5,2 %), Tosmur (4,6 %), Kestel (4,5 %), Kargıcak (4,3 %), Cikcilli (3,9 %) og Demirtaş (3,1 %) gav alle mindre. Med omkring 57.800 USD i oktober 2026 er 1+1-lejligheden under en tredjedel af de 200.000 amerikanske dollar, som en ejendomsbaseret opholdstilladelse kræver, og en lejlighed, der udlejes, kan under alle omstændigheder ikke danne grundlag for en sådan.

Hvor hurtigt bevæger priser og lejer sig i Payallar?

Officielle tal går ikke under regionsniveau: i regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMB's boligprisindeks med 20,0 % og indekset for nye lejeres husleje med 23,6 % i året frem til september 2026, ifølge bulletinen offentliggjort den 16. oktober 2026. Den årlige forbrugerprisinflation var 29,73 % i september 2026 ifølge TÜİK, så begge tal var reale fald, på omtrent 7,5 % for priser og 5 % for huslejer. I hele Tyrkiet steg de to indeks med 22,3 % og 26,6 %.

Hverken TCMB eller TÜİK offentliggør et indeks for Alanya eller for en enkelt bydel. Payallars egne annoncer giver kun et svagt signal: lejligheder sat op siden den 1. juli 2026 bad om 2.800.000 TRY for en 1+1 og 4.850.000 TRY for en 2+1, mod 2.862.500 TRY og 4.650.000 TRY for hele stikprøven, og 10 af de 12 lejeannoncer i stikprøven fra juli til begyndelsen af oktober lå stadig ude den 23. oktober. Medianerne for Payallar er et øjebliksbillede af udbudspriser på én dag, den 23. oktober 2026, og opdateres i januar 2027 med samme metode som for de øvrige otte bydele; derefter kan ændringen i selve Payallar måles.