Myytävät villat ja asunnot Kargıcakissa 2026: hinnat, vuokrat ja oleskelulupa

Kargıcak on Alanyan kaupunginosa Antalyan maakunnassa, ja se ulottuu rannikolta rinteeseen 15,3 km tietä keskustasta kaakkoon ja 26,8 km:n päässä Gazipaşa-Alanyan lentokentästä, mikä tekee siitä samalla tavalla tutkituista kahdeksasta Alanyan kaupunginosasta Demirtaşin jälkeen toiseksi lähimmän tälle lentokentälle, ja sen 23,4 km²:stä 71 % on yli 100 m merenpinnan yläpuolella. Emlakjetissä 20. lokakuuta 2026 myynnissä olleiden 191 Kargıcakin asunnon pyyntihinnan mediaani oli 8 650 000 TRY, noin 155 900 EUR, ja neliöhinnan mediaani 71 765 TRY; hinta oli kahdeksan kaupunginosan korkein ja neliöhinta Kestelin jälkeen toiseksi korkein, koska useimmat ovat uusia asuntoja uima-altaallisissa kohteissa rannikkokaistaleella, missä alle 200 m:n päässä merestä olevat uudet asunnot pyysivät neliöltä noin 45 % enemmän kuin kauempana olevat. Rinteen 100 villan pyyntihinnan mediaani oli 22 175 000 TRY, noin 399 800 EUR, ja oma uima-allas nosti mediaania 58 %, mutta omistusmuodon ilmoittaneista 43 villasta vain 3:lla oli oma erillinen lainhuuto; muut jakavat tontin huoneisto-omistuksen alla. Pitkäaikaiseen vuokraan oli tarjolla vain 27 asuntoa ja 3 villaa, ja asunnon vuokran mediaani oli 28 000 TRY kuussa: kalustettu 2+1 tuotti bruttona noin 5,4 % ja laskuesimerkissä noin 4,3 % nettona, eikä villan tuottoa voi mitata. Kargıcak on yhä maahanmuuttoviraston vuoden 2022 sulkemisluettelossa, vaikka sulkemisen nykyinen sanamuoto ei enää koske oleskelulupia, ja asunnoista 40 % ja 100 villasta 97 pyysi ne 200 000 Yhdysvaltain dollaria, jotka kiinteistön omistukseen perustuva oleskelulupa vaatii. Hintana ovat matka, koska Alanyan itäisen kehätien viimeiset 3,2 km Kargıcakiin on yhä rakentamatta, 3 000 TRY:n kuukausittainen aidat-mediaani, kahdeksan kaupunginosan korkein, ja villojen takana oleva metsä, josta palo ulottui Kargıcakiin syyskuussa 2025.

Missä Kargıcak on, ja kuinka kaukana se on Alanyan keskustasta ja lentokentiltä?

Kargıcak on Alanyan piirikunnan kaupunginosa (mahalle) Antalyan maakunnassa, rannikolla Mahmutlarista kaakkoon ja rinteessä sen yläpuolella, ja OpenStreetMapin 20. lokakuuta 2026 laskeman reitityksen mukaan se on noin 15,3 km tietä Alanyan keskustasta Güller Pınarısta, 26,8 km Gazipaşa-Alanyan lentokentältä ja 144,4 km Antalyan lentokentältä. Samalla tavalla tutkituista kahdeksasta Alanyan kaupunginosasta Kargıcak on toiseksi lähimpänä Gazipaşa-Alanyan lentokenttää, Demirtaşin 22,6 km:n jälkeen ja Mahmutlarin 31,3 km:n edellä, ja kolmanneksi kauimpana keskustasta, Demirtaşin 24,9 km:n ja Avsallarin 24,6 km:n jälkeen.

Kargıcak on myös suuri. Maanmittaus- ja kiinteistörekisterin pääosaston (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) rajan mukaan Kargıcak kattaa 23,4 km², noin yhdeksän kertaa Cikcillin pinta-alan ja lähes Mahmutlarin 28,1 km². Kargıcak rajautuu luoteessa Mahmutlariin, koillisessa Gözüküçüklüun ja kaakossa Aliefendiin, İspatlıin ja Sekiin. Kaupunginosa ulottuu mereen lounaiskulmassaan, jossa ovat rannikkotie D-400, Plumeria-ostoskeskus ja useimmat asuntokohteet, ja nousee sieltä harjanteelle. Muinaisen Syedran kaupungin rauniot ovat saman rajan sisällä.

Kargıcak oli pikkukaupunki (belde), jolla oli oma kunta, kunnes laki 6360, vuoden 2012 suurkaupunkikuntalaki, tuli voimaan maaliskuun 2014 kunnallisvaaleissa ja liitti sen Alanyaan yhtenä kaupunginosana. Vanha kylän keskus Köyiçi on noin 1,3 km tietä sisämaahan rannikkotieltä, Kargıcak Vahapoğlun peruskoulun ympärillä.

Sama reititys antaa matkat, joita asukas oikeasti ajaa.

Ajoajat ovat reitityspalvelun arvioita ilman liikennettä, joten kesäliikenne lisää jokaiseen riviin, ja lähtöpiste on sama Kargıcak-piste kuin Oban ja Mahmutlarin artikkelien etäisyyksissä. Koska D-400:ssa on erilliset ajoradat, osa matkoista muuttuu suunnan mukaan: OpenStreetMapin lähin merkitty ranta-alue on toiseen suuntaan 0,9 km:n ja toiseen 2,8 km:n päässä. Lokakuussa 2026 Kargıcakin ja keskustan väliselle joukkoliikenteelle ei löytynyt julkaistua aikataulua tai hintaa, joten taulukon ajat koskevat autoa.

Alanyan itäinen kehätie (Doğu Çevre Yolu) ei vielä ulotu Kargıcakiin. Liikenne- ja infrastruktuuriministeriö avasi Hasbahçen ja Mahmutlarin välisen osuuden suunnitelluista 15,2 km:stä 20. joulukuuta 2025, ja viimeiset 3,2 km Mahmutlarista Kargıcakiin olivat yhä maanhankintavaiheessa: maantielaitos (KGM) ajoitti pakkolunastusneuvottelut 8. heinäkuuta 2026, eikä 20. lokakuuta 2026 mennessä ollut ilmoitettu kilpailutusta eikä avaamista. Kargıcakista lähtevä ajaa siksi D-400:aa Mahmutlarin läpi kehätielle. Serikistä tuleva maksullinen moottoritie, jonka on määrä valmistua lokakuuhun 2028 mennessä, päättyy Alanyan länsipuolelle Telatiyeen D-400:aan; mitä se muuttaa piirikunnan kussakin osassa, kerrotaan kohdassa Antalya-Alanya-moottoritie.

Kuinka suuri osa Kargıcakista on rinnettä?

Suurin osa Kargıcakista on rinnettä: Copernicus-korkeusmallin mukaan TKGM-rajan sisäpuolisesta maasta 71 % on yli 100 m ja 40 % yli 200 m merenpinnan yläpuolella, korkeuden mediaani on 164 m ja korkein kohta 534 m. Vertailun vuoksi Cikcillin rajan korkein kohta on noin 238 m. Luvut perustuvat 132 tasaisesti jaettuun pisteeseen rajan sisällä, jotka luettiin 90 m:n tarkkuuden Copernicus-mallista Open-Meteo-palvelun kautta 20. lokakuuta 2026.

Kargıcakin kaksi puoliskoa myyvät eri asuntoja. Asuntokohteet keskittyvät matalalle rannikkokaistaleelle: 57 asuntoilmoituksesta, jotka ilmoittivat etäisyyden mereen otsikossa tai kuvauksessa, 38 ilmoitti enintään 200 m ja 21 kuvasi asuntoa sanoin denize sıfır, suoraan meren rannalla. Villat kiipeävät rinteeseen: etäisyyden mereen ilmoittaneiden 17 villailmoituksen mediaani oli 2 000 m, ja vain 2 ilmoitti 500 m tai vähemmän. Vanha kylän keskus Köyiçi on noin 37 m merenpinnan yläpuolella, ja sen takana maa nousee jyrkästi. Rinteen villassa asuva talous ajaa kauppaan, kouluun ja rannalle, ja 4,4 km:n matka ylös Syedraan kestää reitityksen mukaan noin 20 minuuttia.

Keitä Kargıcakissa asuu?

Turkin tilastokeskus TÜİK laski osoitepohjaiseen väestörekisteriinsä 31. joulukuuta 2022 Kargıcakiin 5 989 rekisteröityä asukasta, mikä on tuorein lokakuussa 2026 vahvistettavissa ollut kaupunginosaluku, kun vuonna 2017 luku oli 3 065. Kargıcak on kokoonsa nähden harvaan asuttu: noin 256 rekisteröityä asukasta km²:llä, kun Mahmutlarissa, jossa oli 53 034 asukasta 28,1 km²:llä, luku on noin 1 890. Vertailun vuoksi Tosmurissa oli vuonna 2022 11 712 asukasta, Avsallarissa 15 220, Cikcillissä 21 449 ja Obassa 28 864.

Rekisteri laskee henkilöt, joiden osoite on Kargıcakissa, joten siihen kuuluvat rekisteröidyt ulkomaalaiset asukkaat mutta eivät muualla asuvat loma-asuntojen omistajat. Mikään virallinen lähde ei julkaise ulkomaalaisten asukkaiden määrää kaupunginosittain. Maahanmuuttovirasto (Göç İdaresi Başkanlığı) mainitsi kuitenkin Kargıcakin vuonna 2022 niiden kaupunginosien joukossa, jotka se sulki ulkomaalaisväestön tiheyden vuoksi, yhdessä Mahmutlarin, Kestelin ja Avsallarin kanssa Alanyassa.

Myynti-ilmoitukset kuvaavat loma-asuntojen markkinaa. Niistä 191 asunnosta, jotka olivat myynnissä 20. lokakuuta 2026, 179 eli 94 % kuvattiin tyhjiksi, 9 omistajan asumiksi ja 3 vuokratuiksi, mikä on lähellä Avsallarin 94,5 %:a ja yli Oban 88 %:n ja Cikcillin 89 %:n. Kolme neljästä myynnissä olevasta asunnosta, 141/191, tarjottiin kalustettuna, kun Cikcillissä osuus oli puolet ja Obassa 45 %, ja myynnissä olleista 100 villasta 90 oli tyhjillään.

Mitä asunnon ostaminen Kargıcakista maksaa?

Kargıcakissa 20. lokakuuta 2026 myynnissä olleiden asuntojen pyyntihinnan mediaani oli 8 650 000 TRY, noin 155 900 EUR, ja bruttoneliöhinnan mediaani 71 765 TRY, noin 1 294 EUR; hinta oli samalla tavalla tutkitun kahdeksan Alanyan kaupunginosan korkein ja neliöhinta toiseksi korkein Kestelin 75 909 TRY:n jälkeen. Mediaanit perustuvat kaikkiin 191 asuntoilmoitukseen, jotka olivat sinä päivänä esillä Emlakjetissä, valtakunnallisessa turkkilaisessa asuntoportaalissa, ilmoitus kerrallaan luettuina. Eurosummat käyttävät Turkin keskuspankin (TCMB) 19. lokakuuta 2026 julkaiseman tiedotteen euron ostokurssia 55,4677 TRY. Luvut ovat pyyntihintoja, eivät kauppahintoja, ja niiden välistä eroa käsitellään kohdassa asunnon hinnasta tinkiminen Alanyassa.

Kaksi- ja yksiöhuoneistot muodostavat kaksi kolmasosaa 191 ilmoituksesta, 68 ja 60 kappaletta.

Turkkilaiset ilmoitukset laskevat huoneet makuuhuoneina ja olohuoneena, joten 1+1:ssä on yksi makuuhuone ja erillinen olohuone ja 2+1:ssä kaksi makuuhuonetta. Bruttopinta-alaan sisältyy osuus seinistä ja parvekkeista; otoksessa nettopinta-ala oli mediaanina 92 % bruttoluvusta. Rivi 4+1 perustuu 14 ilmoitukseen ja on siksi vain suuntaa antava, ja 1+1:n korkea neliöhinta johtuu sen pienestä pinta-alasta.

Kargıcakissa on kahdeksan kaupunginosan toiseksi kallein neliö Kestelin jälkeen, vaikka se kuuluu kauimpana keskustasta oleviin. Neliöhinnan mediaani 71 765 TRY oli 5 % alle Kestelin 75 909 TRY:n 21. lokakuuta 2026 mitattuna mutta 5 % yli Oban 68 149 TRY:n ja 10 % yli Tosmurin 65 424 TRY:n 14. lokakuuta 2026 mitattuna, 14 % yli Cikcillin 63 195 TRY:n 17. lokakuuta, 22 % yli Avsallarin 59 000 TRY:n 16. lokakuuta, 23 % yli Mahmutlarin 58 289 TRY:n 13. lokakuuta ja 25 % yli Demirtaşin 57 556 TRY:n 22. lokakuuta. Kargıcakin 2+1 pyysi 29 % enemmän kuin naapurikaupunginosa Mahmutlarin, jossa 2+1:n mediaani pyysi 5 905 000 TRY.

Heinäkuun 1. päivän 2026 jälkeen julkaistut ilmoitukset pyysivät 2+1:stä 7 743 000 TRY, linjassa koko otoksen kanssa. Useimmat ilmoitukset julkaistiin vuonna 2026, mutta 19 oli ollut esillä vuodesta 2025 tai kauemmin, ja asunto, joka on yhä myynnissä vuoden jälkeen, ei ole mennyt kaupaksi pyyntihintaan.

Kuinka paljon meren läheisyys nostaa asunnon hintaa Kargıcakissa?

Enintään viisi vuotta vanhoissa taloissa Kargıcakin asunnot, joiden kuvattiin olevan enintään 200 m:n päässä merestä, pyysivät lokakuussa 2026 neliöltä mediaanina 101 837 TRY, noin 45 % enemmän kuin kauempana pyydetyt 70 000 TRY. Vertailu pitää talon iän vakiona, joten ero ei ole uudisrakennuslisä: se perustuu 25 ilmoitukseen alle 200 m:n päässä ja 15 kauempana olevaan, jotka ilmoittivat etäisyyden ja olivat enintään viisi vuotta vanhoissa taloissa. Vanhemmissa taloissa 13 alle 200 m:n päässä merestä olevaa asuntoa pyysi mediaanina 76 000 TRY.

Suoraan meren rannalla olevat kohteet tekevät Kargıcakin keskiarvosta kalliin. Niistä 38 ilmoituksesta, jotka sijoittivat meren 200 m:n sisälle, 25 oli enintään viisi vuotta vanhoissa taloissa, ja 21 kuvasi asuntoa suoraan meren rannalla olevaksi. Etäisyydet ovat välittäjien omia kuvauksia, eivät mittauksia, joten ostajan kannattaa tarkistaa kävelymatka rannalle paikan päällä, myös se, ylittääkö se D-400:n.

Talon ikä ja hinta

Kargıcakin asuntokanta on nuorta, ja neliöhinta laskee jokaisessa ikäluokassa: 191 myynnissä olevasta asunnosta 115 eli 60 % oli enintään viisi vuotta vanhoissa taloissa, ja niistä 29 oli uusia. Osuus on lähellä Oban 64 %:a, alle Avsallarin 85 %:n ja selvästi yli Mahmutlarin 40 %:n, Tosmurin 14 %:n ja Cikcillin 7 %:n.

Uudet asunnot pyysivät neliöltä noin 57 % enemmän kuin 16-20 vuotta vanhoissa taloissa olevat asunnot, ja hinta laskee jokaisessa ikäluokassa. Talon iällä on merkitystä myös maanjäristysturvallisuudelle. Voimassa oleva Turkin rakennusten maanjäristysasetus (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) tuli voimaan 1. tammikuuta 2019, ja sen soveltumisen ratkaisee rakennusluvan päivämäärä, ei talon valmistumisvuosi. Yli kymmenen vuotta vanhoissa taloissa olevat 36 asuntoa rakennettiin siksi vanhempien sääntöjen mukaan; se ei tee niistä vaarallisia, mutta ennen jonkin niistä ostamista rakenteellinen tarkastus kannattaa tilata.

Mitä villa Kargıcakissa maksaa?

Kargıcakissa 20. lokakuuta 2026 myynnissä olleiden villojen pyyntihinnan mediaani oli 22 175 000 TRY, noin 399 800 EUR, ja bruttoneliöhinnan mediaani 80 051 TRY, noin 1 443 EUR, ja tyypillinen 229 m²:n kolmen makuuhuoneen villa pyysi 20 500 000 TRY. Mediaanit perustuvat 100 villailmoitukseen Emlakjetin sen päivän 108 villailmoituksesta; muut 8, joiden bruttopinta-ala oli 710-2 000 m² ja hinta 28,5-193 miljoonaa TRY, jätettiin pois poikkeavina.

Kolmen makuuhuoneen villat muodostavat puolet otoksesta.

Oma uima-allas on suurin yksittäinen hintaero. Lokakuussa 2026 ne 53 villaa, joiden kuvauksessa mainittiin yksityinen uima-allas, pyysivät mediaanina 29 300 000 TRY, noin 528 200 EUR, kun 47 villaa ilman allasta pyysi 18 500 000 TRY, noin 333 500 EUR; allasvillat pyysivät siis 58 % enemmän. Allasvillat ovat myös suurempia, mediaanina 333 m² vastaan 270 m², joten neliötä kohden ero on 30 %: 92 394 TRY vastaan 70 909 TRY.

Puolet myynnissä olleista villoista, 50/100, oli enintään viisi vuotta vanhoissa taloissa, ja 21 uutta villaa pyysi lokakuussa 2026 neliöltä mediaanina 100 000 TRY. Useimmissa villoissa oli kaksi kerrosta (71) tai kolme (27), 80 tarjottiin kalustettuna ja 16 ilmoitti lattialämmityksen. Kolmannes villoista, 33, oli site-alueella (aidatulla asuinalueella), ja ne pyysivät mediaanina 19 600 000 TRY, kun alueen ulkopuoliset 67 pyysivät 24 800 000 TRY. Hajonta on suuri: 30 villaa pyysi alle 300 000 EUR, puolet alle 400 000 EUR ja 8 yli 1 000 000 EUR.

Kargıcak on kahdeksasta tutkitusta Alanyan kaupunginosasta ensimmäinen, jonka villamarkkina on mitattavan suuri; Kestelissä oli 21. lokakuuta 2026 myynnissä 10 villailmoitusta ja Demirtaşissa 22. lokakuuta 7, liian vähän mediaaniin, ja muut viisi otosta sisältävät vain asuntoja, joten villaluvuilla ei ole samalla menetelmällä saatua vertailukohtaa. Villailmoitukset kuvaavat usein merinäköalaa, 48 ilmoitusta 100:sta, mutta näköala on ilmoituksen väite, ei asia, jota aineisto voi testata.

Onko Kargıcakin villalla oma erillinen lainhuuto?

Useimmiten ei: niistä 43 villailmoituksesta, jotka ilmoittivat omistusmuodon 20. lokakuuta 2026, vain 3 ilmoitti müstakil tapu -muodon eli omalla tontilla olevan erillisen talon lainhuudon, kun taas 24 ilmoitti kat mülkiyeti -muodon (täysi huoneisto-omistus) ja 16 kat irtifakı -muodon (rakennusvaiheen huoneisto-omistus). Kummassakin huoneisto-omistuksen muodossa villa on suuremman kiinteistön itsenäinen yksikkö, ja sen alla oleva maa jaetaan tontin muiden omistajien kanssa.

Ilmoituksen sana ei ratkaise kysymystä. 100 villailmoituksesta 64 käytti sanaa müstakil eli erillinen, ja niistä 25:stä, jotka ilmoittivat omistusmuodon, 23 oli kat mülkiyeti- tai kat irtifakı -muodossa. Aidattu alue ei myöskään ole mittapuu: omistusmuodon ilmoittaneista 22 site-alueen ulkopuolisesta villasta 20 oli silti huoneisto-omistuksen muodossa. Omistusmuodon kentän täyttää ilmoituksen julkaiseva välittäjä, joten luettava asiakirja on itse lainhuuto.

Huoneisto-omistuslaki (Kat Mülkiyeti Kanunu, laki 634) määrittää neljällä säännöllä, mitä huoneisto-omistus merkitsee villan omistajalle.

• Yhteinen maa: omistajat omistavat kiinteistön yhteiset osat, maa mukaan lukien, yhdessä maaosuuksiensa (arsa payı) suhteessa, pykälän 16 mukaan.
• Yhteiset puutarhat: pihat ja kaikki yhteiskäyttöön tarvittava luetaan pykälän 4 mukaan yhteisiksi osiksi, ellei lainhuuto ja hallintojärjestys osoita puutarhaa tai allasta yhdelle villalle.
• Suostumus rakentamiseen: rakentaminen, asentaminen tai muuttaminen yhteisillä osilla, kuten uusi uima-allas tai laajennus, vaatii pykälän 19 mukaan neljän viidesosan kaikista omistajista kirjallisen suostumuksen.
• Sitova hallintojärjestys: hallintojärjestys (yönetim planı) määrää, miten kiinteistöä käytetään, ja sitoo jokaista omistajaa, ja sen muuttaminen vaatii pykälän 28 mukaan neljä viidesosaa omistajista.

Kat irtifakı lisää toisen tarkistuksen. Saman lain mukaan kat irtifakı muutetaan kat mülkiyetiksi koko kohteelle myönnetyn käyttöönottoluvan (yapı kullanma izin belgesi, kutsutaan nimellä iskan) perusteella, ja kat irtifakı -muodossa olevista 16 villasta 3 oli 11, 16 ja 26 vuotta vanhoja. Ostajan, joka haluaa villan omalla maalla, kannattaa kysyä müstakil tapua ennen näyttöä, ja ostajan, jolle riittää villa kohteen sisällä, kannattaa lukea hallintojärjestys ennen allekirjoitusta. Mitä kukin omistusmuoto merkitsee ostajalle, kerrotaan kohdassa omistusoikeuskirjan tyypit Turkissa.

Mitä vuokra maksaa Kargıcakissa?

Kargıcakissa 20. lokakuuta 2026 pitkäaikaiseen vuokraan ilmoitettujen asuntojen pyydetyn vuokran mediaani oli 28 000 TRY kuussa, noin 505 EUR, ja 1+1:stä pyydettiin 22 500 TRY ja 2+1:stä 35 000 TRY. Mediaanit perustuvat kaikkiin 27 Kargıcakin asuntojen vuokrailmoitukseen Emlakjetissä sinä päivänä, mikä on pieni vuokramarkkina 191 myynnissä olevan asunnon ja 100 villan rinnalla.

Kaksi muuta asuntoa 20. lokakuuta 2026 olivat 60 000 TRY:n 3+1 ja 40 000 TRY:n 4+1. Kaikissa kokoluokissa Kargıcakissa pyydettiin vuokraa mediaanina 318 TRY neliöltä, samaa tasoa kuin Obassa ja yli Cikcillin, Tosmurin, Mahmutlarin ja Avsallarin 270-273 TRY:n. Kargıcakin 2+1 pyysi 35 000 TRY, kun Obassa vastaava pyyntö oli 33 750 TRY, Cikcillissä 30 000 TRY, Avsallarissa 29 000 TRY sekä Tosmurissa ja Mahmutlarissa 25 000 TRY.

Villoja ei juuri ole pitkäaikaisen vuokrauksen markkinoilla. Kargıcakissa oli 20. lokakuuta 2026 vuokrattavana vain 3 villaa: kalustettu 179 m²:n 2+1 omalla uima-altaalla 41 000 TRY:llä kuussa, 300 m²:n 3+1 75 000 TRY:llä ja 280 m²:n 5+2 10 000 TRY:llä, selvästi kahta muuta halvemmalla. Kolmesta ilmoituksesta ei saa mediaania, joten Kargıcakin villavuokraa ei voi markkinoiden perusteella ilmoittaa.

Kargıcakin vuokrailmoitukset pysyvät esillä viikkoja. Niistä 19 Kargıcakin ilmoituksesta, jotka olivat heinäkuun ja lokakuun alun 2026 otoksessa, jota käytettiin aiheeseen elinkustannukset Alanyassa, 15 oli yhä esillä 20. lokakuuta; joko asunnot jäivät vuokraamatta tai ilmoitukset jäivät näkyviin vuokrauksen jälkeen. Takuuvuokran ilmoittaneista 16 vuokrailmoituksesta 12 pyysi yhden kuukauden vuokran, ja aidatin eli kuukausittaisen yhtiövastikkeen ilmoittaneiden 15 ilmoituksen mediaani oli 3 000 TRY.

Millaisen vuokratuoton asunto Kargıcakissa voi tuottaa?

Kalustettu kaksio Kargıcakissa tuotti lokakuun 2026 pyyntihinnoilla ja pyydetyillä vuokrilla noin 5,4 %:n bruttovuokratuoton ja kalustettu yksiö pienellä vuokraotoksella noin 6,3 %, kun taas villan tuottoa ei voi mitata, koska vuokrattavana oli vain kolme villaa. Bruttotuotto on tässä kahdentoista kuukauden pyydetyn vuokran mediaani jaettuna saman asuntotyypin pyyntihinnan mediaanilla.

Kalusteet muuttavat Kargıcakissa yksiön vuokraa, eivät sen hintaa. Lokakuussa 2026 kalustettu 1+1 pyysi ostettaessa 4 985 000 TRY ja kalustamaton 4 970 000 TRY, molemmat nuorissa taloissa, mediaaneiltaan kolme ja yksi vuotta vanhoja, mutta kalustetut 1+1:t pyysivät kuukausivuokraa 26 000 TRY ja kalustamattomat 15 000 TRY, ja kalustamattomista kuusi oli 45-65 m²:n asuntoja enintään kolme vuotta vanhoissa taloissa. Ostajalle, joka aikoo vuokrata 1+1:n, kalusteet nostavat bruttotuoton noin 3,6 %:sta 6,3 %:iin.

Jokaista riviä koskee kaksi varausta. Molemmat luvut ovat pyyntihintoja, joten todellinen tuotto riippuu siitä, mitä ostaja maksaa ja mitä vuokralainen allekirjoittaa. Kalustettu 2+1 on yhdeksällä vuokralla vakain rivi; 1+1-rivit perustuvat viiteen ja seitsemään vuokraan ja kalustamaton 2+1 neljään, joten yksi uusi ilmoitus voi siirtää mitä tahansa niistä puoli prosenttiyksikköä tai enemmän. Kalustettu 2+1 sijoittaa Kargıcakin Cikcillin 4,3 %:n yläpuolelle ja hieman Tosmurin 5,5 %:n alle samassa tyypissä, ja kalustettu 1+1 jää Oban 7,4 %:n, Mahmutlarin 6,9 %:n ja Avsallarin 6,7 %:n alle.

Nettotuotto on pienempi. Aidat, kiinteistövero, DASK-maanjäristysvakuutus ja kuukaudet, jotka asunto on tyhjänä vuokralaisten välillä, vähennetään vuokrasta, ja kalustetun 2+1:n laskuesimerkki käy nämä erät läpi. Vuokratulot ovat Turkissa myös verotettavia, ja säännöt ovat erilaiset Turkissa asuville ja ulkomailla asuville.

Lyhyt lomavuokraus on oma järjestelmänsä. Asuntojen turistivuokrausta koskevan lain 7464 mukaan asunnon vuokraaminen enintään 100 päivän jaksoiksi vaatii kulttuuri- ja matkailuministeriön luvan, ja hakemukseen on liitettävä kaikkien sen talon omistajien yksimielinen päätös, jossa asunto sijaitsee. Perustuslakituomioistuin hylkäsi säännöstä tehdyn kanteen 25. joulukuuta 2025 päätöksellä, joka julkaistiin virallisessa lehdessä 2. huhtikuuta 2026. Kargıcakissa, jossa puolet myynnissä olevista asunnoista on viisikerroksisissa taloissa ja 157 ilmoitusta 191:stä mainitsee uima-altaan, lomavuokraus vaatii talon jokaisen omistajan kirjallisen suostumuksen.

Alueellinen kehitys suosii toistaiseksi vuokranantajia. Antalyan, Burdurin ja Ispartan alueella TCMB:n uusien vuokralaisten vuokraindeksi nousi syyskuuhun 2026 päättyneenä vuonna 23,6 %, kun taas sen asuntojen hintaindeksi nousi 20,0 %.

Voivatko ulkomaalaiset saada oleskeluluvan Kargıcakin osoitteeseen vuonna 2026?

Oleskelulupaa Kargıcakin osoitteeseen ei enää estä kaupunginosan sulkeminen sillä sanamuodolla, jota maahanmuuttovirasto nyt käyttää, mutta kiinteistön omistukseen perustuva oleskelulupa vaatii yhä vähintään 200 000 Yhdysvaltain dollarin arvoisen asunnon, jossa omistaja itse asuu, ja 20. lokakuuta 2026 191 myynnissä olevasta asunnosta 76 eli 40 % ja 100 villasta 97 pyysi niin paljon. Sulkeminen on muuttunut, arvovaatimus ei, ja Kargıcakissa vaatimuksen täyttää paljon useampi asunto kuin Mahmutlarissa tai Avsallarissa.

Kargıcak on Alanyan ensimmäinen merkintä 1. heinäkuuta 2022 alkaen suljettujen 1 169 kaupunginosan luettelossa, liitetiedoston rivi 145, ja sen jälkeen tulevat Mahmutlar, Kestel ja Avsallar. Ainakin huhtikuuhun 2026 asti viraston ilmoituksessa sanottiin, että luetellut kaupunginosat olivat suljettuja oleskeluluvilta sekä suojelurekisteröinneiltä. Huhti- ja syyskuun 2026 välillä virasto muotoili valtakunnallisen sulkemisilmoituksensa uudelleen, eikä se enää mainitse oleskelulupia sulkemisen kattamien menettelyjen joukossa; se mainitsee nyt tilapäisen ja kansainvälisen suojelun rekisteröinnit sekä suojeltujen henkilöiden maakunnan vaihdot. 20. lokakuuta 2026 tarkistetulla sivulla on uusi sanamuoto, ja vuoden 2022 luettelo on yhä liitteenä. Päivämäärät ja arkistoidut kopiot kerrotaan artikkelissa Avsallar, joka on toinen luetteloon kuuluva kaupunginosa.

Virasto ei ole julkaissut erillistä ilmoitusta rajoituksen poistamisesta, joten jokainen hakemus ratkaistaan yhä omien asiakirjojensa perusteella. Luettelo ja sen soveltamisala voivat muuttua uudelleen hallinnollisella päätöksellä, kuten vuonna 2022.

Arvovaatimus on se, johon useimmat Kargıcakin pienet asunnot kaatuvat ja jonka lähes jokainen villa täyttää. Viraston e-İkamet-hakusivustolla julkaisema lyhytaikaisen oleskeluluvan asiakirjaluettelo vaatii, että omistukseen perustuvassa luvassa käytetty asunto on ollut hankintapäivänä vähintään 200 000 Yhdysvaltain dollarin arvoinen Turkin liiroina ja että sitä käytetään ulkomaalaisen omana asuntona eikä vuokrata tai käytetä muun tulon hankkimiseen. TCMB:n 19. lokakuuta 2026 dollarin ostokurssilla 49,4632 TRY raja oli noin 9 893 000 TRY. Rajan ylittäneet 76 asuntoa olivat 37 kappaletta 47:stä 3+1:stä, 12 kappaletta 14:stä 4+1:stä, 22 kappaletta 68:sta 2+1:stä, 4 kappaletta 60:stä 1+1:stä ja yksi 3+2. 2+1:n mediaani pyysi 7 610 000 TRY, noin 153 900 Yhdysvaltain dollaria, eli suunnilleen 77 % rajasta, ja kolmen makuuhuoneen villan mediaani noin 414 500 Yhdysvaltain dollaria. Kargıcakin asuntojen 40 % on sama kuin Cikcillin, ja Obassa ja Tosmurissa osuus on noin 27 %, Mahmutlarissa 14 % ja Avsallarissa 3 %.

Antalyan maakunnan maahanmuuttoviraston omalla sivulla oli 20. lokakuuta 2026 tarkistettaessa yhä vanha sanamuoto oleskeluluvat mukaan lukien, eikä muutoksesta ole julkaistu erillistä ilmoitusta; siksi turvallinen järjestys on yhä kysyä maakunnan maahanmuuttovirastolta kirjallisesti, hyväksyttäisiinkö ensimmäinen oleskelulupahakemus juuri tuohon osoitteeseen, ja tehdä vastauksesta kaupan ehto. Hakemuksen kulku kerrotaan kohdassa oleskelulupa.

Millainen asuntokanta Kargıcakissa on?

Kargıcakin asunnot ovat uusia, keskikorkeita ja lomakohdetyylisiä: myynnissä olevista asunnoista 60 % oli enintään viisi vuotta vanhoissa taloissa, puolet viisikerroksisissa taloissa, 82 % ilmoituksista mainitsi uima-altaan ja 74 % oli kalustettuja, kun taas omistusmuodon ilmoittaneista 58 % oli yhä kat irtifakı -muodossa eli rakennusvaiheen omistuksessa. Profiilin antavat 191 myynti-ilmoituksen yksityiskohtasivut 20. lokakuuta 2026, ja kuudesta tutkitusta kaupunginosasta se muistuttaa eniten Obaa.

Kargıcakin 191 ilmoituksesta 97 oli viisikerroksisissa taloissa, 150 ilmoitti hissin, 166 pysäköintipaikan, avoimen tai katetun, ja 62 sijoitti asunnon site-alueelle. Yksikään ei ilmoittanut lämmitykseksi maakaasua. Aidatin ilmoittaneiden 48 myynti-ilmoituksen mediaani oli lokakuussa 2026 3 000 TRY kuussa, kahdeksan kaupunginosan korkein, kun Kestelissä se oli 2 500 TRY, Obassa 2 100 TRY, Demirtaşissa 1 900 TRY, Avsallarissa 1 875 TRY, Cikcillissä 1 700 TRY sekä Tosmurissa ja Mahmutlarissa 1 500 TRY, ja 191 ilmoituksesta 137 kuvasi asunnon lainakelpoiseksi.

Nuoressa asuntokannassa kat irtifakı on yleinen eikä itsessään varoitusmerkki, mutta se on silti tarkistettava. Niistä 100 ilmoituksesta, jotka ilmoittivat omistusmuodoksi kat irtifakı tai kat mülkiyeti, 58 ilmoitti kat irtifakı -muodon, mukaan lukien 38 niistä 66:sta, jotka olivat enintään viisi vuotta vanhoissa taloissa, ja 10 niistä 17:stä, jotka olivat 6-10 vuotta vanhoissa taloissa. Huoneisto-omistuslain mukaan kat irtifakı muutetaan kat mülkiyetiksi koko talolle myönnetyn käyttöönottoluvan perusteella. Talossa, joka valmistui yli viisi vuotta sitten ja on yhä kat irtifakı -muodossa, ei yleensä ole rekisteröityä käyttöönottolupaa, ja se on syy kysyä miksi ennen tarjouksen tekemistä.

Millaista arki Kargıcakissa on: markkinat, sairaala, koulu, meri?

Arki Kargıcakissa kulkee rannikkokaistaleella: ostoskeskus, kuusi ketjun ruokakauppaa ja kaksi apteekkia ovat kaupunginosan sisällä, mutta viikkotori, yksityiset klinikat ja useimmat muut palvelut ovat Mahmutlarissa, ja lähin valtion sairaala on 12,5 km:n päässä. Mainitut paikat ovat ne, jotka olivat OpenStreetMapissa lokakuussa 2026 ja sijaitsevat TKGM-rajan sisällä, ja tiematkat on laskettu rannikkotien Kargıcak-pisteestä.

• Viikkotori: Kargıcakin omaa toripäivää ei voitu vahvistaa lokakuussa 2026. Lähin ulkotori (pazar) on Mahmutlarin tiistaitori Barış Caddesin lähellä, 2,9 km:n päässä, ja OpenStreetMap ilmoittaa sen aukioloajaksi 09:00-19:00; Mahmutlarissa on myös lauantaitori keskustassa. Kiinteistöilmoitus, joka mainitsee Kargıcakin "tiistaitorin", tarkoittaa hyvin todennäköisesti samaa toria.
• Terveydenhuolto: Kargıcakissa ei ole rekisteröityä sairaalaa eikä perheterveyskeskusta (aile sağlığı merkezi), eikä lokakuussa 2026 löytynyt valtion sairaalaa Kargıcakista, vaikka hauissa sellaista usein kysytään. ALKÜ Alanyan opetus- ja tutkimussairaala, valtion yliopistosairaala, on 12,5 km:n päässä Obassa, noin 16 minuuttia ilman liikennettä. Yksityinen poliklinikka on 3,4 km:n päässä Mahmutlarissa, ja OpenStreetMap merkitsee Kargıcakiin kaksi apteekkia. Osoitteen perhelääkäri kannattaa varmistaa muhtarilta, kaupunginosan valitulta johtajalta.
• Ostokset: Plumeria-ostoskeskus on 0,6 km:n päässä rannikkotien pisteestä, ja Kargıcakin kuusi ketjukauppaa (A101, Migros Jet, kaksi Migrosia, Şok ja BİM) ovat kaikki rannikkokaistaleella. OpenStreetMap merkitsee 3 km:n säteelle 22 muuta ruokakauppaa, useimmat Mahmutlarin Barbaros Caddesilla ja Atatürk Caddesilla.
• Koulut: Kargıcak Vahapoğlu İlkokulu, peruskoulu, on vanhassa kylän keskustassa Köyiçissä, 1,3 km:n päässä rannikkotieltä, tontilla, jonka kiinteistörekisteri kuvaa kahdeksi kouluksi. Perheiden kannattaa varmistaa koulupaikat jokaisella asteella Alanyan piirikunnan opetusvirastosta (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Meri: Kargıcakin rannikko on sen lounaiskulma D-400:n varrella, missä 38 asuntoilmoitusta sijoitti meren 200 m:n sisälle. Rinteen villoista ilmoitettu etäisyys oli mediaanina 2 km.
• Rinne: Kargıcakista 71 % on yli 100 m merenpinnan yläpuolella, eikä julkaistua bussiaikataulua löytynyt, joten rinteessä asuva talous tarvitsee auton.
• Syedra: muinaisen Syedran kaupungin rauniot, joista OpenStreetMapissa on merkitty teatteri, kylpylät, vesisäiliöt ja kirkko, ovat Kargıcakin rajan sisällä, 4,4 km tietä rannikolta ja noin 20 minuuttia autolla.

Sähkön ja veden hinnat sekä ruokakauppojen hinnat ovat samat kuin muualla Alanyassa, joten Kargıcakin elinkustannukset eroavat muusta piirikunnasta lähinnä vuokran, aidatin ja auton kulujen osalta. Lisää kauppoja, torit ja laajempi palveluvalikoima löytyvät Mahmutlarista, Kargıcakin luoteisesta naapurista.

Mitkä ovat Kargıcakissa asumisen haitat?

Kargıcakin tärkeimmät haitat ovat etäisyys keskustaan niin kauan kuin kehätie on kesken, rinne, jolla auto on välttämätön, metsäpalon riski, nimi vuoden 2022 sulkemisluettelossa, kahdeksan tutkitun kaupunginosan korkeimmat pyyntihinnat ja vastikkeet, ohut vuokramarkkina lähes ilman vuokravilloja ja villojen omistusmuodot, jotka ovat harvoin erillisiä. Mikään niistä ei sulje Kargıcakia pois, mutta jokainen muuttaa sitä, mitä ostajan pitää tarkistaa.

• Etäisyys: Alanyan keskusta on 15,3 km:n päässä, noin 19 minuuttia ilman liikennettä, eikä itäisen kehätien viimeisiä 3,2 km:ä Mahmutlarista Kargıcakiin ollut avattu lokakuuhun 2026 mennessä.
• Rinne: kaupunginosasta 71 % on yli 100 m:n korkeudella, villat ovat ilmoitusten omien lukujen mukaan mediaanina 2 km:n päässä merestä, eikä joukkoliikenteen aikataulua löytynyt.
• Metsäpalo: palo, joka syttyi noin kello 22.40 18. syyskuuta 2025 Aliefendissa, Kargıcakin naapurissa, levisi İspatlın kautta Kargıcakiin. Antalyan alueellinen metsähallinto arvioi vahingoittuneen metsän 300 hehtaariksi, kun palo saatiin hallintaan 20. syyskuuta. Kargıcakin muhtar kertoi DHA-uutistoimistolle 19. syyskuuta, että Kargıcakista oli evakuoitu lähes 50 villaa, ja DHA ei raportoinut kuolonuhreja mutta kertoi vaurioista kahdessa rakenteilla olevassa villassa, puutarhatalossa ja ajoneuvossa.
• Sulkemisluettelo: Kargıcak on yhä vuoden 2022 luettelossa, ja maakunnan maahanmuuttovirasto käytti omalla sivullaan vanhaa sanamuotoa 20. lokakuuta 2026.
• Hinta ja vastikkeet: lokakuussa 2026 pyyntihinnan mediaani 8 650 000 TRY ja aidatin mediaani 3 000 TRY kuussa olivat samalla tavalla tutkitun kahdeksan kaupunginosan korkeimmat, ja neliöhinnan mediaani 71 765 TRY toiseksi korkein Kestelin jälkeen.
• Ohut vuokramarkkina: pitkäaikaiseen vuokraan oli ilmoitettu 27 asuntoa ja 3 villaa, kun myynnissä oli 191 asuntoa ja 100 villaa.
• Omistusmuodot: omistusmuodon ilmoittaneista 43 villasta vain 3:lla oli erillinen omistus, ja omistusmuodon ilmoittaneista asunnoista 58 % oli yhä kat irtifakı -muodossa.
• Etäisyys sairaalaan: lähin valtion sairaala on 12,5 km:n päässä Obassa.

Jokaisen näistä voi tarkistaa ennen tarjouksen tekemistä. Omistusmuoto, käyttöönottolupa, hallintojärjestys ja tie asunnolta rannikolle kuuluvat tarkistuksiin, jotka on kuvattu kohdassa asunnon ostaminen Alanyasta ja tutustumismatka, ja rinteen villaa katsovan kannattaa myös kysyä, rajautuuko tontti metsään.

Kenelle Kargıcak sopii, ja miten se vertautuu Mahmutlariin, Obaan, Tosmuriin, Cikcilliin ja Avsallariin?

Kargıcak sopii ostajille, jotka haluavat uuden asunnon uima-altaallisesta kohteesta meren läheltä tai villan rinteestä, jotka ajavat autoa ja lentävät Gazipaşa-Alanyan lentokentän kautta, joka on 26,8 km:n päässä, lähempänä kuin kahdeksasta tutkitusta kaupunginosasta mistään muusta paitsi Demirtaşista; omistukseen perustuvaa oleskelulupaa tarvitsevalle ostajalle se sopii vain osoitteen kirjallisen vahvistuksen kanssa, koska Kargıcak on yhä vuoden 2022 sulkemisluettelossa. Lokakuussa 2026 kaksi viidestä asunnosta ja lähes jokainen villa täytti 200 000 Yhdysvaltain dollarin arvovaatimuksen.

Myyntihinnat kerättiin Kargıcakista 20. lokakuuta, Cikcillistä 17. lokakuuta, Avsallarista 16. lokakuuta, Obasta ja Tosmurista 14. lokakuuta, Mahmutlarista 13. lokakuuta, Kestelistä 21. lokakuuta ja Demirtaşista 22. lokakuuta 2026. Kargıcakin, Cikcillin, Avsallarin, Tosmurin, Kestelin ja Demirtaşin vuokrat ovat kaikki keruupäivänä esillä olleita ilmoituksia; Oban ja Mahmutlarin vuokrat ovat heinä-lokakuussa 2026 julkaistuista ilmoituksista. Etäisyydet on mitattu samaan Güller Pınarın pisteeseen ja samaan lentokenttäpisteeseen. Vain Kargıcakissa oli tarpeeksi myytäviä villoja mitattavaksi, joten villamarkkinalla ei ole vertailussa vastinetta.

Näillä luvuilla Kargıcak sopii ostajalle, joka käyttää asuntoa pitkiin oleskeluihin ja haluaa joko uuden asunnon meren rannalta tai tilaa ja uima-altaan rinteestä ja hyväksyy matkan Alanyaan. Huonommin se sopii sijoittajalle, joka ostaa vuokrattavaksi ja löytää korkeamman tuoton yksiöistä Obasta, Mahmutlarista tai Avsallarista, ostajalle ilman autoa tai ostajalle, joka haluaa sairaalan ja keskustan muutaman minuutin päähän, minkä Cikcilli, Oba ja Tosmur tarjoavat. Erillisen villan omalla lainhuudolla haluavan kannattaa varautua etsimiseen: 100 ilmoituksen otoksessa kolme ilmoitti tuon omistusmuodon.

Laskuesimerkki: kalustetun 2+1:n ostaminen ja vuokraaminen Kargıcakissa

Kalustettu kaksio, joka ostetaan lokakuun 2026 pyyntihinnan mediaaniin 7 765 000 TRY ja vuokrataan pyydetyn vuokran mediaaniin 35 000 TRY kuussa, tuottaisi noin 4,3 % vuodessa nettona ennen tuloveroa, jos ostaja maksaa koko lainhuutomaksun eikä välityspalkkiota. Laskelma käyttää ilmoitusotosten mediaaneja ja vuonna 2026 voimassa olevia maksuja, jotka on kuvattu kokonaan kohdassa ostokulut Turkissa. Esimerkkinä on kalustettu 2+1, koska 2+1:t ovat suurin ryhmä sekä myynnissä olevista asunnoista, 68/191, että vuokra-asunnoista, 13/27, ja koska kalustetulla 2+1:llä on suurin vuokraotos, yhdeksän ilmoitusta.

Lokakuun 2026 hinnoilla 348 058 TRY:n nettotulo on 4,3 % 8 075 600 TRY:n kokonaismenosta ja 4,1 % 8 448 320 TRY:stä, jos ostaja maksaa myös enimmäisvälityspalkkion. Pienemmät kulut on jätetty pois: maanmittauskonttorin palvelumaksu, valantehnyt tulkki lainhuutokonttorissa, korjaukset, kalusteiden uusiminen ja vuokratulon tulovero, joka riippuu omistajan verotuksellisesta kotipaikasta. Kiinteistöverorivi on oletus, koska asunnon kunnallisen arvon määrää Alanyan kunta, ei markkinat, ja vuokra perustuu yhdeksään kalustetun 2+1:n ilmoitukseen.

Sama laskelma antaa kalustetulle 1+1:lle noin 4,8 % lokakuun 2026 mediaaneilla 4 985 000 TRY ja 26 000 TRY kuussa viidestä vuokrasta, ja kalustamattomalle 2+1:lle noin 3,8 %. Oban (5,9 %), Mahmutlarin (5,3 %), Avsallarin (5,2 %) ja Tosmurin (4,6 %) laskuesimerkit antoivat korkeampia lukuja ja Cikcillin (3,9 %) matalamman, joten vuokrauksessa Kargıcak on keskivaiheilla. Noin 157 000 Yhdysvaltain dollarilla kalustettu 2+1 jää alle omistukseen perustuvan oleskeluluvan vaatiman 200 000 Yhdysvaltain dollarin, eikä vuokralle annettu asunto voi muutenkaan olla luvan perusta.

Villaa ei voi laskea samalla tavalla, koska Kargıcakissa ei ole mitattavaa villojen vuokramarkkinaa. Kolmen makuuhuoneen villan mediaanin ostopuoli lokakuun 2026 pyyntihinnalla 20 500 000 TRY on kolme riviä.

Noin 414 500 Yhdysvaltain dollarilla lokakuussa 2026 kolmen makuuhuoneen villan mediaani täyttää oleskeluluvan arvovaatimuksen yli kaksinkertaisesti, kunhan omistaja asuu siinä itse. Käyttökulut vaihtelevat enemmän kuin asunnossa: aidatin ilmoittaneet 8 villailmoitusta antoivat summia 2 150-16 000 TRY kuussa, ja DASK-maksu nousee bruttopinta-alan mukana.

Kuinka nopeasti hinnat ja vuokrat muuttuvat Kargıcakissa?

Viralliset luvut eivät mene aluetasoa tarkemmiksi: Antalyan, Burdurin ja Ispartan alueella TCMB:n asuntojen hintaindeksi nousi syyskuuhun 2026 päättyneenä vuonna 20,0 % ja uusien vuokralaisten vuokraindeksi 23,6 %, 16. lokakuuta 2026 julkaistun tiedotteen mukaan. Vuotuinen kuluttajahintainflaatio oli TÜİK:n mukaan syyskuussa 2026 29,73 %, joten molemmat luvut olivat reaalisesti laskua, hinnoissa noin 7,5 % ja vuokrissa 5 %. Koko Turkissa indeksit nousivat 22,3 % ja 26,6 %.

TCMB tai TÜİK eivät julkaise indeksiä Alanyalle tai yksittäiselle kaupunginosalle. Kargıcakin ilmoitusmediaanit ovat yhden päivän, 20. lokakuuta 2026, tilannekuva pyyntihinnoista, ja ne päivitetään tammikuussa 2027 samalla menetelmällä kuin Oban, Tosmurin, Mahmutlarin, Avsallarin ja Cikcillin luvut, joten Kargıcakin oma muutos on mitattavissa siitä lähtien.