Mieszkanie w Gazipaşy 2026: ceny, czynsze, lotnisko i życie na wschód od Alanyi

Gazipaşa to powiat na wschód od Alanyi, osobny powiat prowincji Antalya, którego miasto leży 44,2 km drogą od centrum Alanyi i 7,0 km od lotniska Gazipaşa-Alanya. 25 października 2026 roku 156 mieszkań wystawionych na sprzedaż w Gazipaşy na Emlakjet miało medianę ceny ofertowej 3 950 000 TRY, około 71 200 EUR, i medianę 54 364 TRY za metr kwadratowy, mniej niż w każdej dzielnicy Alanyi zbadanej tą samą metodą poza Payallarem, a 105 z nich leżało w jednej dzielnicy, Pazarcı. Zasób jest nowy i mały: 94 ze 156 mieszkań było w budynkach najwyżej dwuletnich, 73 to mieszkania z jedną sypialnią z medianą ceny 3 100 000 TRY, a tylko 13% ogłoszeń podających formę własności lokalu wskazywało kat irtifakı, własność z etapu budowy. Rośnie nie lotnisko: lotnisko Gazipaşa-Alanya obsłużyło w 2025 roku 992 383 pasażerów, mniej niż w szczytowym 2018 roku, kiedy było ich 1 201 895, a w okresie od stycznia do września 2026 roku o 7,9% mniej niż rok wcześniej, podczas gdy zameldowana ludność powiatu wzrosła w 2025 roku do 55 850, o 15% więcej niż w 2009 roku. Żadna dzielnica Gazipaşy nie jest na liście zamkniętych dzielnic z 2022 roku, ale tylko 8 ze 156 mieszkań, żadne z jedną sypialnią, żądało 200 000 dolarów amerykańskich, których wymaga zezwolenie na pobyt oparte na nieruchomości. 62 mieszkania oferowane w najmie długoterminowym miały medianę czynszu 18 000 TRY miesięcznie, a mieszkania z jedną sypialnią 15 000 TRY, co daje mieszkaniu 1+1 stopę zwrotu brutto około 5,8%, umeblowanemu 1+1 około 6,8% i obliczoną stopę netto około 4,5%. Szpital państwowy jest 2,6 km od urzędu gminy, a w listopadzie 2025 roku otwarto przystań jachtową, natomiast do centrum Alanyi jest 41 minut jazdy, do lotniska w Antalyi 173,3 km, a autostrada z Antalyi kończy się w Alanyi.

Gdzie leży Gazipaşa i jak daleko jest stąd do Alanyi i lotnisk?

Gazipaşa to osobny powiat (ilçe) prowincji Antalya, najdalej na wschód wysunięty w prowincji, i nie należy do Alanyi: jej miasto leży na nadmorskiej równinie, według wyznaczania tras OpenStreetMap z 26 października 2026 roku 44,2 km drogą od centrum Alanyi w Güller Pınarı, 7,0 km od lotniska Gazipaşa-Alanya i 173,3 km od lotniska w Antalyi. Od zachodu z Gazipaşą graniczy powiat Alanya, od wschodu Anamur w prowincji Mersin. Lotnisko Gazipaşa-Alanya, nazwane od obu, leży po stronie Gazipaşy, w jednostce katastralnej Sarıağaç.

Powiat Gazipaşa zajmuje 1 068 km² w granicach Generalnej Dyrekcji Ksiąg Wieczystych i Katastru (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM), sprawdzonych 26 października 2026 roku. Kataster TKGM dzieli Gazipaşę na 53 jednostki: 13 dzielnic dawnego miasteczka i 40 jednostek wciąż zapisanych pod nazwami wsi; wsie te stały się dzielnicami, gdy ustawa 6360, ustawa o metropoliach z 2012 roku, weszła w życie z wyborami samorządowymi w marcu 2014 roku. Wzdłuż południowego skraju powiatu biegnie około 55 km linii brzegowej OpenStreetMap, z najdłuższymi odcinkami przy Zeytinadzie, 15,3 km, i przy Koru, 8,2 km.

Autostrada budowana z Antalyi kończy się przed Gazipaşą. Ocena oddziaływania na środowisko z 2018 roku dla autostrady Antalya-Alanya prowadziła trasę aż do Gazipaşy, ale projekt na wniosek tureckiej Generalnej Dyrekcji Dróg (Karayolları Genel Müdürlüğü, KGM) kończy się na 136. km, przy węźle Alanya-centrum, więc ruch z Alanyi jedzie dalej nadmorską drogą D-400.

Poniższe odległości zmierzono od budynku urzędu gminy Gazipaşa (Gazipaşa Belediyesi), tak jak zaznaczono go na OpenStreetMap; TKGM umieszcza go w dzielnicy Yeni.

Czasy jazdy to szacunki usługi wyznaczania tras przy swobodnym ruchu, więc latem na dłuższych odcinkach dochodzi ruch na D-400. W linii prostej lotnisko jest 3,9 km od urzędu gminy, a droga powrotna z terminalu ma 9,4 km. Punkt centrum Alanyi jest ten sam co we wszystkich przewodnikach po dzielnicach Alanyi, a to samo wyznaczanie tras odtwarza opublikowane tam odległości do lotniska: 22,6 km z Demirtaşu, dzielnicy Alanyi najbliższej lotnisku, i 42,4 km z Güller Pınarı.

Gdzie w Gazipaşy jest rynek mieszkań?

Rynek mieszkań w Gazipaşy jest w Pazarcı: 105 ze 156 mieszkań wystawionych na sprzedaż w powiecie na Emlakjet 25 października 2026 roku, czyli 67%, podawało jako lokalizację Pazarcı Mahallesi, a 92 z tych 105 były w budynkach najwyżej pięcioletnich. Pazarcı to w katastrze TKGM dzielnica o powierzchni 3,24 km² między starym centrum a wybrzeżem przy Selinusie, z około 1,4 km linii brzegowej.

Pazarcı jest płaskie i leży blisko pasa startowego. W modelu wysokości SRTM mediana wysokości 174 równomiernie rozłożonych punktów w granicach TKGM wynosi 9 m, a najwyższy punkt 41 m, a najbliższy skraj Pazarcı leży 2,6 km w linii prostej od punktu lotniska. Tras przelotów ani poziomu hałasu wokół Pazarcı nie mierzono.

Urzędy miasta leżą w dzielnicach wokół Pazarcı, a nie w samym Pazarcı. Według granic TKGM urząd gminy i poczta PTT są w dzielnicy Yeni, dworzec autobusowy, hala targowa i sąd w dzielnicy İstiklal, a szpital państwowy w dzielnicy Cumhuriyet, co zgadza się z oficjalnym adresem szpitala: Cumhuriyet Mahallesi, İpek Sokak. OpenStreetMap rysuje Pazarcı dwa razy większe, na 6,99 km², obejmując nim większą część Cumhuriyet, więc aplikacja z mapą może pokazać złą dzielnicę dla adresu w pobliżu szpitala.

Pozostałe 51 mieszkań było rozłożonych na osiem dzielnic dawnego miasteczka: 12 w Koru, 9 w dzielnicy Gazi, po 8 w dzielnicach İstiklal, Yeni i Cumhuriyet, 4 w dzielnicy Aydın i po jednym w dzielnicach Bakılar i Sarıağaç. Żadne nie leżało w którejkolwiek z 40 dawnych wsi. Koru, na wybrzeżu na południe od Selinusu, to inny rynek niż Pazarcı. Dziesięć z 12 tamtejszych mieszkań to mieszkania od 2+1 do 4+1 o powierzchni co najmniej 110 m² w budynkach starszych niż dziesięć lat, z medianą ceny ofertowej 8 350 000 TRY w październiku 2026 roku, a trzy z ośmiu willi wystawionych na sprzedaż w powiecie leżały w Koru.

Co lotnisko oznacza dla rynku mieszkaniowego Gazipaşy?

Lotnisko Gazipaşa-Alanya obsłużyło w 2025 roku 992 383 pasażerów, mniej niż w szczytowym 2018 roku, kiedy było ich 1 201 895, a w pierwszych dziewięciu miesiącach 2026 roku 730 297, o 7,9% mniej niż w tych samych miesiącach 2025 roku, według państwowego zarządu lotnisk (Devlet Hava Meydanları İşletmesi, DHMİ). Terminal jest 7 km od miasta, bliżej niż do którejkolwiek dzielnicy Alanyi z serii, ale jego ruch nie rośnie od 2018 roku, więc samo lotnisko nie wyjaśnia budowy w Pazarcı.

DHMİ publikuje roczne sumy pasażerów, przylatujących i odlatujących razem, dla każdego tureckiego lotniska, a jej tabele po raz pierwszy notują Gazipaşę w 2010 roku z 4 684 pasażerami krajowymi, a pierwszych 9 938 pasażerów międzynarodowych w 2011 roku.

Ruch międzynarodowy stanowi większą część i spadł najbardziej. W 2025 roku 561 566 pasażerów lotniska, 57%, latało na trasach międzynarodowych, a w pierwszych dziewięciu miesiącach 2026 roku liczba pasażerów międzynarodowych spadła o 10,5%, a krajowych o 4,3%. Lotnisko w Antalyi obsłużyło w 2025 roku 39 000 177 pasażerów, więc ruch Gazipaşy stanowił około 2,5% ruchu Antalyi, a w okresie od stycznia do września 2026 roku ruch Antalyi spadł o 3,3%, mniej niż ruch Gazipaşy. DHMİ podaje, że lotniskiem Gazipaşa-Alanya zarządza prywatna spółka pod jej nadzorem.

Dla kupującego lotnisko jest wygodą. Mieszkaniec Pazarcı dociera do terminalu w około 11 minut, wobec 42,4 km jazdy z centrum Alanyi. Ta wygoda dotyczy jednak niewielu połączeń: z 40,0 mln pasażerów, których oba lotniska obsłużyły w 2025 roku, 97,5% korzystało z lotniska w Antalyi, oddalonego od Gazipaşy o 173,3 km drogą. Dowody na to, że rynek rośnie, dają zasób mieszkaniowy i ludność: 94 ze 156 mieszkań na sprzedaż było w budynkach najwyżej dwuletnich, a zameldowana ludność powiatu wzrosła o 15% w latach 2009-2025. Jak pas startowy wpływa na ceny i hałas na najbliższych ulicach, to osobne pytanie, na które ogłoszenia nie potrafią odpowiedzieć.

Kto mieszka w Gazipaşy?

Powiat Gazipaşa miał 31 grudnia 2025 roku w adresowym rejestrze ludności TÜİK 55 850 zameldowanych mieszkańców, więcej niż 48 369 w 2009 roku, a wzrost dotyczy miasta: obszar dawnego miasteczka urósł w latach 2009-2022 o 41%, z 21 730 do 30 732, podczas gdy cały powiat o 11%. TÜİK to turecki urząd statystyczny. Jego własnego wyszukiwania nie dało się w październiku 2026 roku odczytać bezpośrednio, więc liczba za 2025 rok pochodzi z tabeli ludności w tureckiej Wikipedii, która powołuje się na TÜİK, i zgadza się z liczbą w serwisie o ludności nufusu.com. Dane dla miasta pochodzą z citypopulation.de, który korzysta z rejestru TÜİK.

Pazarcı podwoiło się w dziesięć lat. Rejestr dzielnicy według opartej na TÜİK tabeli tureckiej Wikipedii wzrósł z 3 430 w 2009 roku do 6 906 w 2019 roku, ostatnim roku, dla którego udało się znaleźć liczbę dla dzielnicy. Tabela Wikipedii i nufusu.com podają tę samą liczbę za każdy rok od 2007 do 2022 i za 2025 rok, ale nie za 2023 i 2024 rok, więc te dwa lata pominięto. Przy około 52 zameldowanych mieszkańcach na km² w 2025 roku Gazipaşa jest słabo zaludnionym powiatem wokół jednego miasta, a w 2022 roku na miasto przypadało 57% rejestru powiatu.

Rejestr liczy osoby z adresem w Gazipaşy, łącznie z cudzoziemcami, i pomija właścicieli domów wakacyjnych mieszkających gdzie indziej. Żadne oficjalne źródło nie publikuje liczby mieszkańców cudzoziemców według powiatów ani dzielnic, a żadna dzielnica Gazipaşy nie należy do tych, które urząd ds. migracji (Göç İdaresi Başkanlığı) zamknął w 2022 roku ze względu na gęstość ludności cudzoziemskiej.

Ogłoszenia sprzedaży opisują w większości pusty, nowo zbudowany zasób. Ze 156 mieszkań wystawionych na sprzedaż 25 października 2026 roku 133, czyli 85%, opisano jako puste, 17 jako zamieszkane przez właściciela i 6 jako wynajęte. Spośród jedenastu obszarów zbadanych tą samą metodą tylko dzielnica Alanyi Güller Pınarı, z 76%, miała mniejszy udział pustych mieszkań, wobec 95% w Payallarze i 87% w Kestelu.

Ile kosztują mieszkania w Gazipaşy?

Mieszkania wystawione na sprzedaż w Gazipaşy 25 października 2026 roku miały medianę ceny ofertowej 3 950 000 TRY, około 71 200 EUR, i medianę 54 364 TRY za metr kwadratowy powierzchni brutto, około 980 EUR, mniej niż w każdej dzielnicy Alanyi zbadanej tą samą metodą poza Payallarem. Mediany pochodzą ze wszystkich 156 ogłoszeń mieszkań wystawionych tego dnia dla powiatu Gazipaşa na Emlakjet, ogólnokrajowym tureckim portalu nieruchomości, każde odczytane z jego własnej strony. Kwoty w euro przeliczono po kursie kupna euro 55,4997 TRY z biuletynu Centralnego Banku Republiki Turcji (TCMB) z 23 października 2026 roku, ostatniego przed niedzielną próbą. To ceny ofertowe, a nie ceny transakcyjne, a różnicę między nimi opisuje artykuł negocjacja ceny mieszkania w Alanyi.

Mieszkania z jedną sypialnią to prawie połowa ogłoszeń, 73 ze 156, do tego 50 z dwiema, 19 z trzema i 13 z czterema sypialniami.

Tureckie ogłoszenia liczą sypialnie plus salon, więc 1+1 ma jedną sypialnię i osobny salon. Powierzchnia brutto obejmuje udział ścian i balkonów; w próbie mediana powierzchni netto wynosiła 91% powierzchni brutto. Jedynym innym ogłoszeniem w październiku 2026 roku było mieszkanie 5+2 o powierzchni 290 m² za 8 500 000 TRY.

Metr kwadratowy w Gazipaşy jest nieco tańszy niż w zewnętrznych dzielnicach Alanyi i o jedną czwartą tańszy niż w centrum. Mediana 54 364 TRY była o 6% niższa niż 57 556 TRY w Demirtaşu, zmierzone 22 października 2026 roku, o 7% niższa niż w Mahmutlarze, o 8% niższa niż w Avsallarze, o 20% niższa niż w Obie, o 24% niższa niż w Güller Pınarı i Kargıcaku i o 28% niższa niż w Kestelu, a o 6% wyższa niż 51 109 TRY w Payallarze 23 października. Mediana dla 2+1, 4 600 000 TRY, była nieco poniżej 4 650 000 TRY w Payallarze i najniższa z jedenastu obszarów, a mediana dla 1+1 druga najniższa, po 2 862 500 TRY w Payallarze.

Pazarcı jest droższe od reszty miasta. Jego 105 mieszkań miało medianę 56 552 TRY za metr kwadratowy, a pozostałe 51 mieszkań 49 020 TRY, a mieszkanie 1+1 w Pazarcı miało medianę 3 200 000 TRY wobec 2 675 000 TRY gdzie indziej. Ogłoszenia wystawione od 1 lipca 2026 roku, 95 ze 156, miały medianę 3 200 000 TRY za 1+1 i 4 350 000 TRY za 2+1. Jedenaście ogłoszeń powtarzało liczbę pokoi, powierzchnię i cenę innego ogłoszenia, co zwykle oznacza to samo mieszkanie u dwóch pośredników; bez nich mediana wynosi 4 000 000 TRY i 54 182 TRY za metr kwadratowy.

Ceny w Gazipaşy na anglojęzycznych portalach mogą być znacznie wyższe niż na portalu tureckim. 26 października 2026 roku pewien anglojęzyczny portal pokazywał mieszkania z jedną sypialnią w nowych inwestycjach w Gazipaşy za 97 000 EUR i 103 500 EUR, to drugie w Pazarcı. Na Emlakjet tego samego dnia 64 mieszkania z jedną sypialnią w budynkach najwyżej dwuletnich miały medianę 3 025 000 TRY, około 54 500 EUR, i tylko jedno z nich żądało więcej niż 97 000 EUR. Dwa ogłoszenia na jednym portalu niczego nie dowodzą o rynku, ale różnica jest na tyle duża, że ten sam typ mieszkania warto sprawdzić na tureckim portalu przed złożeniem oferty.

Jak bardzo wiek budynku zmienia cenę w Gazipaşy?

Większość zasobu w Gazipaşy jest zbyt nowa, by wiek budynku dzielił rynek: 94 ze 156 mieszkań wystawionych na sprzedaż 25 października 2026 roku, czyli 60%, było w budynkach najwyżej dwuletnich, a mieszkania w budynkach najwyżej pięcioletnich miały medianę 56 552 TRY za metr kwadratowy wobec 43 500 TRY w starszych budynkach. Starsze przedziały są nieliczne.

Mediana ceny ofertowej rośnie z wiekiem do 15 lat głównie dlatego, że starsze mieszkania są większe: 34 nowe mieszkania miały medianę powierzchni brutto 53 m², a 9 w budynkach w wieku 11-15 lat 180 m². Tanie mieszkanie w Gazipaşy to małe nowe mieszkanie. Z 37 mieszkań, które w październiku 2026 roku żądały 3 000 000 TRY lub mniej, 35 było typu 1+1, a 34 było w budynkach najwyżej pięcioletnich, a najtańsze, nowe 1+1 o powierzchni 53 m² w Pazarcı, żądało 2 200 000 TRY, około 39 600 EUR. W obrębie jednego typu różnica wieku jest mniejsza: 32 mieszkania z dwiema sypialniami w budynkach najwyżej pięcioletnich miały medianę 51 993 TRY za metr kwadratowy, a 18 starszych 44 652 TRY.

Pięć nowych mieszkań było jeszcze w budowie i wszystkie pięć podawało jako formę własności kat irtifakı, własność z etapu budowy. Z 29 nowych mieszkań opisanych jako gotowe do zamieszkania 26 podawało kat mülkiyeti, pełną własność lokalu.

Ile kosztuje wynajem w Gazipaşy?

Mieszkania w Gazipaşy oferowane w najmie długoterminowym 25 października 2026 roku miały medianę czynszu 18 000 TRY miesięcznie, około 324 EUR, a mieszkania z jedną sypialnią 15 000 TRY, mniej niż 15 750 TRY w Avsallarze i 16 500 TRY w Payallarze, zmierzone tą samą metodą w październiku 2026 roku. Mediany pochodzą ze wszystkich 62 ogłoszeń najmu mieszkań w powiecie Gazipaşa na Emlakjet tego dnia.

Meble dodają połowę do czynszu mieszkania z jedną sypialnią. W październiku 2026 roku 17 umeblowanych 1+1 miało medianę 18 000 TRY, a 12 nieumeblowanych 12 000 TRY, podczas gdy umeblowane i nieumeblowane 1+1 na sprzedaż żądały prawie tyle samo, 3 200 000 TRY i 3 100 000 TRY. Nieumeblowane 2+1 żądały 18 000 TRY w 16 ogłoszeniach, a umeblowane 23 500 TRY w 6.

Zasób na wynajem jest tak samo nowy jak zasób na sprzedaż. Z 62 mieszkań na wynajem 18 było w nowych budynkach, a 23 w budynkach w wieku od roku do trzech lat, a 33 w Pazarcı, gdzie mediana czynszu również wynosiła 18 000 TRY, a 1+1 żądało 17 000 TRY. We wszystkich wielkościach Gazipaşa żądała w październiku 2026 roku mediany 229 TRY czynszu za metr kwadratowy, więcej niż 182 TRY w Demirtaşu i mniej niż 233 TRY w Güller Pınarı, 260 TRY w Payallarze, 270-273 TRY w Cikcilli, Tosmurze, Mahmutlarze i Avsallarze, 318 TRY w Kargıcaku i Obie oraz 348 TRY w Kestelu. Z 23 ogłoszeń podających kaucję 17 żądało czynszu za jeden miesiąc, a 28 z 62 umieszczało mieszkanie w site (zamkniętym osiedlu). Jedna willa była oferowana na wynajem, 3+1 w Koru za 55 000 TRY miesięcznie.

Czynsz to największa różnica w kosztach życia między Gazipaşą a Alanyą, bo taryfy za prąd i wodę oraz ceny w supermarketach są takie same w całym regionie; jak dzieli się reszta miesięcznego budżetu, opisuje artykuł koszty życia w Alanyi.

Jaką stopę zwrotu z najmu może dać mieszkanie w Gazipaşy?

Mieszkanie z jedną sypialnią w Gazipaşy wykazywało przy cenach ofertowych i czynszach z października 2026 roku stopę zwrotu brutto około 5,8%, umeblowane mieszkanie z jedną sypialnią około 6,8%, a mieszkanie z dwiema sypialniami około 5,0%. Wynik dla 1+1 to dwanaście miesięcy mediany czynszu 15 000 TRY podzielone przez medianę ceny ofertowej 3 100 000 TRY; wynik dla umeblowanego 1+1 korzysta z mediany czynszu 18 000 TRY i mediany ceny ofertowej 3 200 000 TRY dla umeblowanych mieszkań z jedną sypialnią.

Najlepszą stopę wykazują umeblowane mieszkania z jedną sypialnią, bo meble podnoszą czynsz, a nie cenę. Przy 6,8% umeblowane 1+1 w Gazipaşy plasuje się między 6,7% w Avsallarze a 6,9% w Mahmutlarze, powyżej 5,7% w Kestelu i Güller Pınarı i poniżej 7,4% w Obie przy cenach z tego samego miesiąca. Porównując podobne z podobnym w mieszkaniach z dwiema sypialniami, 16 nieumeblowanych 2+1 na wynajem i 37 nieumeblowanych 2+1 na sprzedaż również daje około 5,0%. Wszystko to ceny ofertowe, więc rzeczywista stopa zależy od tego, ile zapłaci kupujący i co podpisze najemca.

Stopa netto jest jeszcze niższa. Aidat, czyli miesięczna opłata na utrzymanie części wspólnych, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie od trzęsień ziemi DASK i miesiące, w których mieszkanie stoi puste między najemcami, odlicza się od czynszu, a przykład obliczeniowy dla 1+1 przechodzi przez te pozycje. Dochód z najmu jest w Turcji opodatkowany, a zasady różnią się dla rezydentów i nierezydentów.

Krótkoterminowy najem wakacyjny podlega odrębnym zasadom. Zgodnie z ustawą 7464 o turystycznym najmie lokali wynajem lokalu na okresy do 100 dni wymaga zezwolenia Ministerstwa Kultury i Turystyki, a do wniosku trzeba dołączyć jednomyślną uchwałę wszystkich właścicieli w budynku, w którym leży mieszkanie. Trybunał Konstytucyjny oddalił skargę na ten przepis 25 grudnia 2025 roku, w orzeczeniu ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym (Resmî Gazete) 2 kwietnia 2026 roku. Budynki w Gazipaşy są małe, 120 ze 156 mieszkań na sprzedaż leży w budynkach o pięciu kondygnacjach lub mniej, więc właścicieli do przekonania jest mniej niż w dużym kompleksie, ale każdy z nich musi się zgodzić.

Trend regionalny na razie sprzyja wynajmującym. W regionie Antalya, Burdur i Isparta indeks czynszów dla nowych najemców TCMB wzrósł w roku do września 2026 roku o 23,6%, a jego indeks cen mieszkań o 20,0%.

Czy cudzoziemiec może w 2026 roku dostać zezwolenie na pobyt z adresem w Gazipaşy?

Żadna dzielnica Gazipaşy nie jest na liście dzielnic zamkniętych urzędu ds. migracji, więc żadne zamknięcie nie blokuje adresu w Gazipaşy, ale tylko 8 ze 156 mieszkań wystawionych na sprzedaż 25 października 2026 roku żądało co najmniej 200 000 USD, których wymaga zezwolenie na pobyt oparte na nieruchomości, i żadne z nich nie było mieszkaniem z jedną ani z trzema sypialniami. Sześć z ośmiu to mieszkania 4+1, a dwa to mieszkania 2+1 o powierzchni 112 m² w Pazarcı, za 10 450 000 TRY i 10 700 000 TRY. Najdroższe 1+1 żądało 5 950 000 TRY, około 120 000 USD, a najdroższe 3+1 9 200 000 TRY, około 185 600 USD.

Lista urzędu obejmująca 1 169 dzielnic zamkniętych od 1 lipca 2022 roku zawiera dziesięć pozycji z Antalyi, w wierszach od 145 do 154 załączonego pliku: cztery w Alanyi, dwie w Döşemealtı, trzy w Konyaaltı i jedną w Muratpaşy, a żadnej w Gazipaşy. Ogłoszenie, sprawdzone ponownie 26 października 2026 roku, opisuje zamknięcie jako obejmujące rejestracje w ramach ochrony czasowej i międzynarodowej oraz zmiany prowincji przez osoby objęte ochroną i nie wymienia już zezwoleń na pobyt.

O tym, które mieszkanie się kwalifikuje, decyduje test wartości. Lista dokumentów do krótkoterminowego zezwolenia na pobyt, którą urząd publikuje w swoim serwisie wniosków e-İkamet, wymaga, aby mieszkanie będące podstawą zezwolenia opartego na nieruchomości było w dniu nabycia warte co najmniej 200 000 USD w lirach tureckich i służyło cudzoziemcowi jako własny dom, a nie było wynajmowane ani wykorzystywane do uzyskiwania innego dochodu. Po kursie kupna dolara TCMB z 23 października 2026 roku, 49,5647 TRY, próg wynosił około 9 913 000 TRY. Mediana dla 1+1 odpowiadała około 62 500 USD, czyli 31% progu, a mediana dla 2+1 około 92 800 USD, czyli 46%. Udział mieszkań powyżej progu w Gazipaşy, 5%, wypada wobec 40% w Kargıcaku i Cikcilli, 30% w Kestelu, 27% w Obie i Tosmurze, 22% w Güller Pınarı, 14% w Mahmutlarze, 3% w Avsallarze, 1% w Payallarze i żadnego w Demirtaşu, przy pomiarze tą samą metodą w październiku 2026 roku. Ogłoszenia na rosyjskojęzycznych portalach opisują mieszkania w Gazipaşy jako odpowiednie do uzyskania zezwolenia na pobyt, ale 148 ze 156 mieszkań na Emlakjet żądało w październiku 2026 roku mniej niż próg. Jak przebiega sam wniosek, opisuje przewodnik zezwolenie na pobyt.

Jaki jest zasób mieszkaniowy Gazipaşy?

Mieszkania na sprzedaż w Gazipaşy są nowe, w niskich budynkach i w większości z pełną własnością lokalu: 78% wystawionych 25 października 2026 roku było w budynkach najwyżej pięcioletnich, tylko 6 ze 156 w budynkach o dziewięciu lub więcej kondygnacjach, 59% ogłoszeń wspominało basen, a tylko 13% ogłoszeń podających jedną z dwóch form własności lokalu wskazywało kat irtifakı, najmniej z jedenastu obszarów zbadanych tą samą metodą. Profil dają strony szczegółowe 156 ogłoszeń sprzedaży.

Wyższe budynki żądają więcej. W październiku 2026 roku 36 mieszkań w budynkach o sześciu do dziesięciu kondygnacji miało medianę 64 514 TRY za metr kwadratowy, 64 w budynkach pięciokondygnacyjnych 54 196 TRY, a 56 w budynkach o czterech kondygnacjach lub mniej 50 000 TRY, a ogłoszenia wspominające basen żądały 58 209 TRY wobec 47 917 TRY w tych, które go nie wspominały. Pięćdziesiąt trzy ze 156 ogłoszeń umieszczały mieszkanie w site. Mediana aidatu w 40 ogłoszeniach sprzedaży, które go podawały, wynosiła 1 000 TRY miesięcznie, tyle samo co w Güller Pınarı i mniej niż w pozostałych dzielnicach Alanyi, z 1 250 TRY dla 1+1 w 18 ogłoszeniach i 600 TRY dla 2+1 w 13. Ze 156 ogłoszeń 118 opisywało mieszkanie jako kwalifikujące się do kredytu hipotecznego, 25 podawało brak windy, w tym 7 w budynkach o pięciu lub więcej kondygnacjach, a 20 brak parkingu.

Wynik dla formy własności się wyróżnia, a ogłoszenia nie mówią dlaczego. Ze 139 ogłoszeń podających formę własności jako kat irtifakı albo kat mülkiyeti 18 wskazywało kat irtifakı: 15 ze 111 mieszkań w budynkach najwyżej pięcioletnich, w tym pięć wciąż w budowie, i 3 z 28 starszych. Zgodnie z artykułem 3 ustawy o własności lokali (Kat Mülkiyeti Kanunu, ustawa 634) kat irtifakı przechodzi w kat mülkiyeti na podstawie pozwolenia na użytkowanie (yapı kullanma izin belgesi, zwanego iskan) dla całego budynku, więc ogłoszenie podające kat mülkiyeti wskazuje na budynek z pozwoleniem w aktach. To, która forma obowiązuje, pokazuje sam akt własności, a oświadczenie w ogłoszeniu go nie zastąpi; co oznacza każda forma, opisuje artykuł rodzaje tapu: kat mülkiyeti i kat irtifakı.

Wiek zasobu decyduje też o tym, według jakich przepisów sejsmicznych zaprojektowano budynek. Obecne tureckie przepisy o budynkach na terenach sejsmicznych (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) weszły w życie 1 stycznia 2019 roku, a dla każdego budynku decyduje data pozwolenia na budowę, która jest w aktach budynku w urzędzie gminy Gazipaşa; 35 ze 156 mieszkań było w budynkach starszych niż pięć lat.

25 października 2026 roku w Gazipaşy wystawiono na sprzedaż osiem willi, od 10 500 000 do 45 000 000 TRY. Trzy były w Koru, w tym 5+2 o powierzchni 436 m² za 38 000 000 TRY, a jedyna nowa to 3+1 o powierzchni 230 m² w Pazarcı za 18 550 000 TRY.

Jak wygląda codzienne życie w Gazipaşy?

Codzienne życie w Gazipaşy toczy się wokół małego centrum miasta: OpenStreetMap zaznacza 33 supermarkety i 14 aptek w Pazarcı i czterech otaczających je dzielnicach, szpital państwowy jest 2,6 km od urzędu gminy, przystań jachtowa 4,7 km, a najbliższe plaże 5-6 km, natomiast najbliższy szpital szkoleniowo-badawczy jest 41,4 km dalej, w Alanyi. Wymienione miejsca to te zapisane na OpenStreetMap w październiku 2026 roku, przypisane do granic TKGM, z odległościami drogowymi od budynku urzędu gminy.

• Zakupy: 33 supermarkety to 11 w Pazarcı, 10 w dzielnicy İstiklal, 7 w dzielnicy Gazi, 3 w dzielnicy Cumhuriyet i 2 w dzielnicy Yeni, wśród nich sklepy Migros, Carrefour, BİM, A101 i Şok.
• Opieka zdrowotna: szpital państwowy w Gazipaşy (Gazipaşa Devlet Hastanesi) podaje na swojej stronie w Ministerstwie Zdrowia adres Cumhuriyet Mahallesi, İpek Sokak, 2,6 km i około 4 minuty od urzędu gminy. Ośrodek zdrowia publicznego (toplum sağlığı merkezi) jest zaznaczony w dzielnicy İstiklal, a w październiku 2026 roku nie udało się potwierdzić w oficjalnym źródle adresu żadnego ośrodka zdrowia rodzinnego (aile sağlığı merkezi) w mieście. Najbliższy szpital szkoleniowo-badawczy to Szpital Szkoleniowo-Badawczy ALKÜ w Alanyi, w Obie, 41,4 km i około 38 minut jazdy.
• Szkoły: OpenStreetMap zaznacza pięć szkół i pięć przedszkoli w samym Pazarcı, a rodziny powinny potwierdzić miejsca na każdym poziomie w powiatowym urzędzie oświaty w Gazipaşy (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü). Szkoła zawodowa Gazipaşa Mustafa Rahmi Büyükballı, należąca do Uniwersytetu Alanya Alaaddin Keykubat (ALKÜ), jest w Pazarcı, 0,9 km od urzędu gminy.
• Targ tygodniowy: OpenStreetMap zaznacza halę targową i plac targowy w dzielnicy İstiklal, 0,5 km od urzędu gminy. W październiku 2026 roku nie udało się znaleźć gminnego kalendarza targów, więc dzień warto potwierdzić na miejscu.
• Autobusy: dworzec autobusowy Gazipaşy jest w dzielnicy İstiklal, 1,2 km od urzędu gminy, a obok zaznaczono przystanek dolmuşów (wspólnych minibusów). W październiku 2026 roku nie udało się znaleźć aktualnego rozkładu jazdy gminy Gazipaşa.
• Morze: plaża Selinus jest 5,0 km od urzędu gminy, a plaża Koru 6,1 km, a akropol starożytnego Selinusu wznosi się nad portem 4,5 km dalej.
• Przystań: Gazipaşa Gold Marina, przystań jachtowa miasta, została oficjalnie otwarta w listopadzie 2025 roku przez Abdulkadira Uraloğlu, ministra transportu i infrastruktury, który podał jej pojemność na 208 jachtów; jest 4,7 km od urzędu gminy.

Taryfy za media i ceny w supermarketach są takie same jak w innych miejscach prowincji Antalya, więc koszty życia w Gazipaşy różnią się od Alanyi głównie czynszem, bo mieszkania z jedną sypialnią żądają tu mniej niż w dzielnicach Alanyi, oraz dojazdem do tego, czego w mieście nie ma, jak szpital szkoleniowo-badawczy 41,4 km dalej czy centrum Alanyi 44,2 km dalej.

Jakie są minusy mieszkania w Gazipaşy?

Główne minusy Gazipaşy to odległość od centrum Alanyi i od lotniska w Antalyi, lotnisko, którego ruch jest poniżej szczytu z 2018 roku i w 2026 roku spada, brak autostrady, mały rynek z mniejszą liczbą kupujących przy odsprzedaży, niewiele mieszkań powyżej progu zezwolenia na pobyt i bardzo nowy zasób małych mieszkań. Żaden z nich nie przekreśla Gazipaşy, ale każdy zmienia to, co kupujący powinien sprawdzić.

• Odległość: centrum Alanyi jest 44,2 km dalej, około 41 minut bez korków, a lotnisko w Antalyi 173,3 km.
• Ruch na lotnisku: liczba pasażerów lotniska Gazipaşa-Alanya spadła z 1 201 895 w 2018 roku do 992 383 w 2025 roku, a w okresie od stycznia do września 2026 roku spadła o kolejne 7,9%.
• Autostrada: autostrada Antalya-Alanya kończy się na 136. km w Alanyi, a krajowy plan generalny transportu 2053 przewiduje autostradę Alanya-Silifke dopiero na 2035 rok.
• Wielkość rynku: w całym powiecie na sprzedaż było 156 mieszkań, wobec 642 w Mahmutlarze i 374 w Obie, więc sprzedający ma później mniej przeglądających kupujących.
• Próg zezwolenia: w październiku 2026 roku tylko 8 ze 156 mieszkań żądało 200 000 USD lub więcej, żadne z nich nie było 1+1.
• Nowy zasób: 94 ze 156 mieszkań było w budynkach najwyżej dwuletnich, a pięć było jeszcze w budowie, więc najważniejsze są pozwolenie na użytkowanie, forma własności i termin oddania.
• Opieka specjalistyczna: najbliższy szpital szkoleniowo-badawczy jest 41,4 km dalej, w Obie.
• Bliskość lotniska: najbliższy skraj Pazarcı jest 2,6 km od lotniska, a hałasu nie mierzono.
• Powtórzone ogłoszenia: 11 ze 156 ogłoszeń sprzedaży powtarzało powierzchnię i cenę innego ogłoszenia.

Każdy z tych punktów można sprawdzić przed złożeniem oferty. Forma własności, pozwolenie na użytkowanie, data pozwolenia na budowę, winda i parking należą do kontroli opisanych w artykule wyjazd na oglądanie nieruchomości w Alanyi i obowiązują w Gazipaşy bez zmian.

Dla kogo jest Gazipaşa i jak wypada na tle dzielnic Alanyi?

Gazipaşa pasuje do kupującego z małym budżetem, który chce nowego mieszkania z jedną sypialnią w żyjącym mieście ze szpitalem państwowym, do kupującego, który często lata i ceni terminal 11 minut od domu, oraz do wynajmującego gotowego umeblować 1+1; gorzej pasuje do kupującego, który potrzebuje zezwolenia na pobyt opartego na nieruchomości, chce mieć centrum Alanyi pod ręką albo może potrzebować szybkiej odsprzedaży. Jej mediana ceny za metr kwadratowy w październiku 2026 roku, 54 364 TRY, czyli około 980 EUR, była druga najniższa z jedenastu obszarów zbadanych tą samą metodą, a jej zasób należał do najnowszych.

Gazipaşa to cały powiat, a pozostałe dziesięć to dzielnice Alanyi, więc jej wiersz obejmuje większy obszar, ale dwie trzecie jej mieszkań leży w jednej dzielnicy, Pazarcı, której własna mediana wynosiła 56 552 TRY za metr kwadratowy. Ceny sprzedaży zbadano dla Gazipaşy 25 października, dla Güller Pınarı 24 października, dla Payallaru 23 października, dla Demirtaşu 22 października, dla Kestelu 21 października, dla Kargıcaku 20 października, dla Cikcilli 17 października, dla Avsallaru 16 października, dla Oby i Tosmuru 14 października i dla Mahmutlaru 13 października 2026 roku. Czynsze dla Gazipaşy, Güller Pınarı, Payallaru, Demirtaşu, Kestelu, Kargıcaku, Cikcilli, Avsallaru i Tosmuru to wszystkie ogłoszenia aktywne w dniu badania, w przypadku Gazipaşy 62 ogłoszenia; czynsze dla Oby i Mahmutlaru pochodzą z ogłoszeń wystawionych od lipca do października 2026 roku. Odległości do centrum mierzono do tego samego punktu w Güller Pınarı, a odległości do lotniska do tego samego punktu lotniska.

Według tych danych Gazipaşa pasuje do kupującego, który chce nowego mieszkania z basenem po jednej z najniższych cen w serii, akceptuje 41 minut jazdy do Alanyi i sam mieszka w mieszkaniu albo wynajmuje je umeblowane. Kupujący, który przy podobnej cenie chce większego wyboru, może porównać Payallar, o 6% tańszy za metr kwadratowy i 17,5 km od centrum Alanyi, albo Demirtaş, o 6% droższy, po alanyjskiej stronie granicy powiatów i 22,6 km od lotniska. Aktualne oferty AKEA są w zakładce mieszkania na sprzedaż w Gazipaşy.

Przykład obliczeniowy: zakup i wynajem 1+1 w Gazipaşy

Mieszkanie z jedną sypialnią kupione za medianę ceny ofertowej z października 2026 roku, 3 100 000 TRY, i wynajęte za medianę czynszu 15 000 TRY miesięcznie przyniosłoby około 4,5% rocznie netto, przed podatkiem dochodowym, jeśli kupujący płaci całą opłatę za tapu i żadnej prowizji pośrednika. Obliczenie korzysta z median z prób ogłoszeń i opłat obowiązujących w 2026 roku, opisanych w całości w przewodniku koszty zakupu w Turcji. Przykład dotyczy 1+1, bo mieszkania 1+1 to największa grupa mieszkań na sprzedaż, 73 ze 156, i na wynajem, 29 z 62.

Przy cenach z października 2026 roku dochód netto 146 058 TRY to 4,5% wydatku 3 224 000 TRY i 4,3% wydatku 3 372 800 TRY, jeśli kupujący płaci też maksymalną prowizję pośrednika. Pominięto mniejsze koszty: opłatę za usługę urzędu ksiąg wieczystych, tłumacza przysięgłego w urzędzie tapu, naprawy, meble i podatek dochodowy od czynszu, który zależy od rezydencji podatkowej właściciela. Pozycja podatku od nieruchomości jest założeniem, bo wartość gminną mieszkania ustala gmina Gazipaşa, a nie rynek, a czynsz opiera się na 29 ogłoszeniach mieszkań z jedną sypialnią, z czego 17 umeblowanych.

Z jedenastu przykładów obliczeniowych w serii przykład dla Gazipaşy plasuje się pośrodku, na równi z 4,5% w Kestelu i tuż poniżej 4,6% w Tosmurze, poniżej Oby (5,9%), Payallaru (5,4%), Mahmutlaru (5,3%) i Avsallaru (5,2%), a powyżej Kargıcaku (4,3%), Cikcilli (3,9%), Demirtaşu (3,1%) i Güller Pınarı (3,0%). Umeblowane 1+1 wypada lepiej: kupione za medianę 3 200 000 TRY dla umeblowanych mieszkań z jedną sypialnią i wynajęte za 18 000 TRY miesięcznie, przy tych samych kosztach, przyniosłoby około 5,4% netto. Przy około 62 500 USD w październiku 2026 roku mediana dla 1+1 to 31% z 200 000 USD wymaganych do zezwolenia na pobyt opartego na nieruchomości, a mieszkanie wynajęte najemcom i tak nie mogłoby być jego podstawą.

Jak szybko zmieniają się ceny i czynsze w Gazipaşy?

Oficjalne dane nie schodzą poniżej poziomu regionu: w regionie Antalya, Burdur i Isparta indeks cen mieszkań TCMB wzrósł w roku do września 2026 roku o 20,0%, a indeks czynszów dla nowych najemców o 23,6%, według biuletynu opublikowanego 16 października 2026 roku. Roczna inflacja cen konsumpcyjnych wyniosła we wrześniu 2026 roku według TÜİK 29,73%, więc w ujęciu realnym oba wskaźniki spadły, ceny o około 7,5%, a czynsze o około 5%. W całej Turcji oba indeksy wzrosły o 22,3% i 26,6%.

Ani TCMB, ani TÜİK nie publikuje indeksu dla Gazipaşy. Własne ogłoszenia powiatu nie pokazują niedawnego skoku: w budynkach najwyżej pięcioletnich 77 mieszkań wystawionych od 1 lipca 2026 roku żądało mediany 57 333 TRY za metr kwadratowy, a 44 wystawione wcześniej 55 470 TRY, różnica około 3%, a ogłoszenia, które pozostają w sieci, zachowują cenę ustaloną przy wystawieniu, więc nawet ta różnica częściowo odzwierciedla inflację od tamtej pory. Sygnały popytu wskazują różne kierunki: zameldowana ludność wzrosła w latach 2022-2025 o 4%, a liczba pasażerów lotniska spadła w pierwszych dziewięciu miesiącach 2026 roku o 7,9%. Mediany z ogłoszeń dla Gazipaşy to migawka cen ofertowych z jednego dnia, 25 października 2026 roku, i zostaną odświeżone w styczniu 2027 roku tą samą metodą co dla dziesięciu dzielnic Alanyi, więc od tego czasu będzie można mierzyć zmianę w samej Gazipaşy.