Gazipaşa satılık daire fiyatları 2026: kira, Pazarcı, havalimanı ve yaşam

Gazipaşa, Alanya'nın doğusundaki ilçedir; Antalya'nın ayrı bir ilçesi olan Gazipaşa'nın merkezi Alanya merkezine karayoluyla 44,2 km, Gazipaşa-Alanya Havalimanı'na 7,0 km uzaklıkta. 25 Ekim 2026'da Emlakjet'te Gazipaşa'da satılığa çıkan 156 dairenin medyan istenen fiyatı 3.950.000 TL (yaklaşık 71.200 euro), metrekare başına medyanı 54.364 TL idi; bu, Payallar dışında aynı yöntemle örneklenen bütün Alanya mahallelerinden düşük, ve dairelerin 105'i tek bir mahallede, Pazarcı'daydı. Stok yeni ve küçük: 156 dairenin 94'ü en fazla iki yaşındaki binalardaydı, 73'ü medyan 3.100.000 TL isteyen 1+1'lerdi ve kat tapusu tipini belirten ilanların yalnızca %13'ü inşaat aşamasının tapusu olan kat irtifakı yazıyordu. Büyüyen şey havalimanı değil: Gazipaşa-Alanya Havalimanı 2025'te 992.383 yolcu ağırladı, bu 2018'deki 1.201.895'lik zirvenin altında, Ocak-Eylül 2026'da da bir yıl öncesine göre %7,9 daha az yolcu geçti; ilçenin kayıtlı nüfusu ise 2025'te 55.850'ye çıktı, 2009'dan %15 fazla. Gazipaşa'nın hiçbir mahallesi 2022 kapatma listesinde yok, ama 156 dairenin yalnızca 8'i, hiçbiri 1+1 olmamak üzere, mülke dayalı ikamet izninin gerektirdiği 200.000 Amerikan dolarını istiyordu. Uzun dönem kiraya verilen 62 daire medyan ayda 18.000 TL, 1+1'ler 15.000 TL istedi; bu da bir 1+1'e yaklaşık %5,8, eşyalı bir 1+1'e yaklaşık %6,8 brüt getiri ve yaklaşık %4,5 hesaplı net getiri veriyor. Devlet hastanesi belediye binasına 2,6 km, Kasım 2025'te açılan bir yat limanı var; buna karşılık Alanya merkezi 41 dakikalık yol, Antalya Havalimanı 173,3 km uzakta ve Antalya'dan gelen otoyol Alanya'da bitiyor.

Gazipaşa nerede, Alanya'ya ve havalimanlarına kaç km?

Gazipaşa, Antalya ilinin ayrı bir ilçesi, ilin en doğudaki ilçesidir ve Alanya'ya bağlı değildir: ilçe merkezi bir kıyı ovası üzerinde, 26 Ekim 2026'da ölçülen OpenStreetMap rotalamasına göre Güller Pınarı'ndaki Alanya şehir merkezine karayoluyla 44,2 km, Gazipaşa-Alanya Havalimanı'na 7,0 km ve Antalya Havalimanı'na 173,3 km uzaklıktadır. Gazipaşa'nın batısında Alanya ilçesi, doğusunda Mersin'in Anamur ilçesi var. İki ilçenin adını taşıyan Gazipaşa-Alanya Havalimanı, sınırın Gazipaşa tarafında, Sarıağaç kadastro biriminde yer alıyor.

Gazipaşa ilçesi, 26 Ekim 2026'da kontrol edilen Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) sınırına göre 1.068 km² alanı kaplıyor. TKGM kadastrosu Gazipaşa'yı 53 birime ayırıyor: eski belde merkezinin 13 mahallesi ve hâlâ köy adlarıyla kayıtlı 40 birim; bu köyler, 2012 tarihli büyükşehir kanunu olan 6360 sayılı Kanun'un Mart 2014 yerel seçimleriyle yürürlüğe girmesiyle mahalle oldu. İlçenin güney kenarı boyunca yaklaşık 55 km OpenStreetMap kıyı çizgisi uzanıyor; en uzun kesimler Zeytinada'da 15,3 km ve Koru'da 8,2 km.

Antalya'dan yapılan otoyol Gazipaşa'ya ulaşmıyor. Antalya-Alanya otoyolu için hazırlanan 2018 tarihli çevresel etki değerlendirmesi hattı Gazipaşa'ya kadar uzatıyordu, ama proje Karayolları Genel Müdürlüğü'nün (KGM) talebiyle 136. km'de, Alanya merkez kavşağında bitiyor; yani Alanya'dan gelen trafik D-400 sahil yolundan devam ediyor.

Aşağıdaki mesafeler, OpenStreetMap'te işaretli Gazipaşa Belediyesi binasından ölçüldü; TKGM bu binayı Yeni Mahalle'de gösteriyor.

Süreler rotalama motorunun trafiksiz tahminleridir, D-400'deki yaz trafiği uzun satırlara eklenir. Havalimanı belediyeye kuş uçuşu 3,9 km, terminalden dönüş yolu ise 9,4 km. Alanya şehir merkezi için kullanılan nokta Alanya mahalle rehberlerinin hepsinde kullanılan noktadır ve aynı rotalama, o rehberlerde yayımlanan havalimanı mesafelerini birebir veriyor: havalimanına en yakın Alanya mahallesi olan Demirtaş'tan 22,6 km, Güller Pınarı'ndan 42,4 km.

Gazipaşa'da satılık dairelerin çoğu hangi mahallede?

Gazipaşa'nın daire piyasası Pazarcı'da: 25 Ekim 2026'da Emlakjet'te ilçede satılığa çıkan 156 dairenin 105'i, yani %67'si konum olarak Pazarcı Mahallesi'ni gösteriyordu ve bu 105 dairenin 92'si beş yaşına kadar binalardaydı. Pazarcı, TKGM kadastrosunda 3,24 km²'lik bir mahalle; eski ilçe merkezi ile Selinus'taki kıyı arasında yer alıyor ve yaklaşık 1,4 km kıyı şeridi var.

Pazarcı düz ve piste yakın. SRTM yükselti modelinde TKGM sınırı içindeki eşit aralıklı 174 noktanın medyan yüksekliği 9 m, en yükseği 41 m; Pazarcı'nın en yakın kenarı havalimanı noktasına kuş uçuşu 2,6 km. Pazarcı çevresindeki uçuş rotaları ve gürültü düzeyi ölçülmedi.

İlçenin kurumları Pazarcı'nın içinde değil, çevresindeki mahallelerde. TKGM sınırlarına göre belediye ve PTT Yeni Mahalle'de; otogar, hal ve adliye İstiklal'de; devlet hastanesi Cumhuriyet'te. Bu da hastanenin resmî adresiyle, Cumhuriyet Mahallesi İpek Sokak'la örtüşüyor. OpenStreetMap ise Pazarcı'yı iki kat büyük, 6,99 km² olarak çiziyor ve Cumhuriyet'in büyük kısmını içine alıyor; bu yüzden bir harita uygulaması hastane yakınındaki bir adresin mahallesini yanlış gösterebilir.

Kalan 51 daire eski belde merkezinin sekiz mahallesine dağılıyordu: 12'si Koru'da, 9'u Gazi'de, 8'er tanesi İstiklal, Yeni ve Cumhuriyet'te, 4'ü Aydın'da, birer tanesi Bakılar ve Sarıağaç'ta. Hiçbiri 40 eski köyden birinde değildi. Selinus'un güneyindeki kıyıda yer alan Koru, Pazarcı'dan farklı bir piyasa. Koru'daki 12 dairenin onu, on yaşından eski binalarda 110 m² veya daha büyük 2+1 ila 4+1 dairelerdi; Ekim 2026'da medyan istenen fiyat 8.350.000 TL idi ve ilçede satılık sekiz villanın üçü de Koru'daydı.

Gazipaşa-Alanya Havalimanı Gazipaşa'daki konut piyasası için ne ifade ediyor?

Devlet Hava Meydanları İşletmesi (DHMİ) verilerine göre Gazipaşa-Alanya Havalimanı 2025'te 992.383 yolcu ağırladı, bu 2018'deki 1.201.895'lik zirvenin altında; 2026'nın ilk dokuz ayında ise 730.297 yolcu geçti, 2025'in aynı aylarından %7,9 az. Terminal ilçe merkezine 7 km, serideki her Alanya mahallesinden daha yakın; ama trafiği 2018'den beri artmadı, yani Pazarcı'daki inşaatı tek başına havalimanı açıklamıyor.

DHMİ her Türk havalimanı için gelen ve giden yolcuyu birlikte sayan yıl sonu toplamlarını yayımlıyor; tabloları Gazipaşa'yı ilk kez 2010'da 4.684 iç hat yolcusuyla, ilk dış hat yolcularını da 2011'de 9.938 kişiyle kaydediyor.

Dış hat trafiği hem daha büyük pay hem de en çok düşen kalem. 2025'te havalimanı yolcularının 561.566'sı, yani %57'si dış hatlarda uçtu; 2026'nın ilk dokuz ayında dış hat yolcusu %10,5, iç hat yolcusu %4,3 azaldı. Antalya Havalimanı 2025'te 39.000.177 yolcu ağırladı; yani Gazipaşa'nın trafiği Antalya'nınkinin yaklaşık %2,5'iydi, Ocak-Eylül 2026'da Antalya'nın trafiği de %3,3 düştü, Gazipaşa'dan az. DHMİ, Gazipaşa-Alanya Havalimanı'nın kendi denetiminde özel bir şirket tarafından işletildiğini belirtiyor.

Alıcı için havalimanı bir kolaylık. Pazarcı'da oturan biri terminale yaklaşık 11 dakikada ulaşıyor, Alanya merkezinden ise 42,4 km yol gerekiyor. Ama bu kolaylık az sayıda hattı kapsıyor: 2025'te iki havalimanının toplam 40,0 milyon yolcusunun %97,5'i, Gazipaşa'ya karayoluyla 173,3 km uzaklıktaki Antalya Havalimanı'nı kullandı. Piyasanın büyüdüğünün kanıtı konut stoğunda ve nüfusta: satılık 156 dairenin 94'ü en fazla iki yaşındaki binalardaydı ve ilçenin kayıtlı nüfusu 2009 ile 2025 arasında %15 arttı. Pistin en yakın sokaklardaki fiyatlara ve gürültüye etkisi ise ilanların cevaplayamayacağı ayrı bir soru.

Gazipaşa'da kimler yaşıyor?

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi'nde Gazipaşa ilçesinin 31 Aralık 2025 itibarıyla 55.850 kayıtlı sakini vardı, 2009'daki 48.369'dan fazla; büyüme de ilçe merkezinde: eski belde alanı 2009 ile 2022 arasında 21.730'dan 30.732'ye, %41 büyüdü, ilçenin tamamı ise %11. TÜİK'in kendi sorgusu Ekim 2026'da doğrudan okunamadı; bu yüzden 2025 rakamı TÜİK'e atıf yapan Türkçe Vikipedi nüfus tablosundan alındı ve nufusu.com nüfus sitesindeki rakamla aynı. İlçe merkezi rakamları, TÜİK kayıtlarını kullanan citypopulation.de'den.

Pazarcı on yılda ikiye katlandı. Türkçe Vikipedi'deki TÜİK kaynaklı tabloya göre mahallenin kaydı 2009'daki 3.430'dan 2019'da 6.906'ya çıktı; bu, mahalle rakamı bulunabilen son yıl. Vikipedi tablosu ile nufusu.com 2007-2022 arasındaki her yıl ve 2025 için aynı rakamı veriyor, 2023 ve 2024 için vermiyor; bu yüzden o iki yıl dışarıda bırakıldı. 2025'te km² başına yaklaşık 52 kayıtlı sakinle Gazipaşa, tek bir ilçe merkezi etrafında seyrek nüfuslu bir ilçe; 2022'de ilçe kaydının %57'si bu merkezdeydi.

Kayıt, adresi Gazipaşa'da olan kişileri sayar; yani adres kaydı olan yabancı sakinleri içerir, başka yerde yaşayan tatil konutu sahiplerini dışarıda bırakır. İlçe ya da mahalle bazında yabancı sakin sayısını yayımlayan resmî bir kaynak yok ve Gazipaşa'nın hiçbir mahallesi Göç İdaresi Başkanlığı'nın 2022'de yabancı nüfus yoğunluğu gerekçesiyle kapattığı mahalleler arasında değil.

Satılık ilanlar, çoğu boş ve yeni yapılmış bir stoğu anlatıyor. 25 Ekim 2026'da satılığa çıkan 156 dairenin 133'ü, yani %85'i boş olarak tanımlanmıştı; 17'sinde sahibi oturuyor, 6'sı kiracılıydı. Aynı yöntemle örneklenen on bir alan içinde yalnızca Alanya'nın Güller Pınarı mahallesinde, %76 ile, boş daire payı daha düşüktü; Payallar'da bu oran %95, Kestel'de %87.

Gazipaşa'da satılık daire fiyatları ne kadar?

25 Ekim 2026'da Gazipaşa'da satılığa çıkan dairelerin medyan istenen fiyatı 3.950.000 TL (yaklaşık 71.200 euro), brüt metrekare başına medyanı 54.364 TL (yaklaşık 980 euro) idi; bu, Payallar dışında aynı yöntemle örneklenen bütün Alanya mahallelerinden düşük. Medyanlar, o gün Türkiye geneli bir emlak portalı olan Emlakjet'te Gazipaşa ilçesi için yayında olan 156 daire ilanının tamamından, her biri kendi ilan sayfasından okunarak çıkarıldı. Euro karşılıkları Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) 23 Ekim 2026 tarihli bültenindeki 55,4997 TL'lik euro alış kuruyla hesaplandı; bu, pazar günkü örneklemden önceki son bülten. Bunlar istenen fiyatlardır, satış fiyatı değil; ikisi arasındaki fark Alanya'da ev fiyatında pazarlık payı başlığında anlatılıyor.

İlanların neredeyse yarısı 1+1: 156 dairenin 73'ü 1+1, 50'si 2+1, 19'u 3+1 ve 13'ü 4+1.

Brüt alan duvar ve balkon payını içerir; örneklemde net alan brüt alanın medyan %91'i. Ekim 2026'daki kalan tek ilan, 8.500.000 TL'lik 290 m²'lik bir 5+2'ydi.

Gazipaşa'nın metrekaresi Alanya'nın dış mahallelerinden az farkla, merkezinden ise dörtte bir ucuz. 54.364 TL'lik medyan, 22 Ekim 2026'da ölçülen Demirtaş'ın 57.556 TL'sinden %6, Mahmutlar'ınkinden %7, Avsallar'ınkinden %8, Oba'nınkinden %20, Güller Pınarı ve Kargıcak'ınkinden %24, Kestel'inkinden %28 düşük; Payallar'ın 23 Ekim'deki 51.109 TL'sinden ise %6 yüksek. 4.600.000 TL'lik medyan 2+1, Payallar'ın 4.650.000 TL'sinin hemen altında, on bir alanın en düşüğü; medyan 1+1 ise Payallar'ın 2.862.500 TL'sinden sonra ikinci en düşük.

Pazarcı ilçenin geri kalanından daha pahalı. Pazarcı'daki 105 daire metrekare başına medyan 56.552 TL, diğer 51 daire 49.020 TL istedi; Pazarcı'da bir 1+1 medyan 3.200.000 TL'ye karşı başka mahallelerde 2.675.000 TL istiyordu. 1 Temmuz 2026'dan beri ilana çıkan 156 ilanın 95'i, 1+1 için medyan 3.200.000 TL, 2+1 için 4.350.000 TL istedi. On bir ilan, başka bir ilanın oda sayısını, alanını ve fiyatını tekrar ediyordu; bu, aynı dairenin iki emlakçı tarafından ilana konduğunun olağan işareti. Bunlar çıkarıldığında medyan 4.000.000 TL ve metrekare başına 54.182 TL.

İngilizce portallardaki Gazipaşa fiyatları Türk portalınınkinin çok üstünde olabiliyor. 26 Ekim 2026'da İngilizce bir portal Gazipaşa'daki yeni projelerde 1+1 daireleri 97.000 ve 103.500 euroya gösteriyordu, ikincisi Pazarcı'da. Aynı gün Emlakjet'te en fazla iki yaşındaki binalardaki 64 adet 1+1 medyan 3.025.000 TL, yaklaşık 54.500 euro istiyordu ve yalnızca biri 97.000 eurodan fazla istiyordu. Tek portaldaki iki ilan bir piyasa hakkında bir şey kanıtlamaz, ama fark, aynı tip dairenin teklif öncesinde bir Türk portalında da kontrol edilmesine değecek kadar büyük.

Bina yaşı Gazipaşa'da fiyatı ne kadar değiştiriyor?

Gazipaşa'daki stoğun çoğu, bina yaşının piyasayı bölemeyeceği kadar yeni: 25 Ekim 2026'da satılık 156 dairenin 94'ü, yani %60'ı en fazla iki yaşındaki binalardaydı; beş yaşına kadar binalardaki daireler metrekare başına medyan 56.552 TL, daha eski binalardakiler 43.500 TL istedi. Eski bantlar ince.

Medyan istenen fiyatın 15 yaşına kadar yaşla birlikte yükselmesi çoğunlukla eski dairelerin daha büyük olmasından: 34 sıfır dairenin medyan brüt alanı 53 m², 11 ila 15 yaşındaki binalardaki 9 dairenin ise 180 m². Gazipaşa'da ucuz daire küçük ve yeni bir dairedir. Ekim 2026'da 3.000.000 TL veya daha az isteyen 37 dairenin 35'i 1+1'di, 34'ü beş yaşına kadar binalardaydı; en ucuzu, Pazarcı'da 53 m²'lik sıfır bir 1+1, 2.200.000 TL, yaklaşık 39.600 euro istiyordu. Tek bir daire tipi içinde yaş farkı daha küçük: beş yaşına kadar binalardaki 32 adet 2+1 metrekare başına medyan 51.993 TL, daha eski 18 tanesi 44.652 TL istedi.

Sıfır dairelerin beşi hâlâ yapım aşamasındaydı ve beşi de tapu olarak inşaat aşamasının kat tapusu olan kat irtifakını yazıyordu. Oturuma hazır olarak tanımlanan 29 sıfır dairenin 26'sı ise tam kat tapusu olan kat mülkiyetini yazıyordu.

Gazipaşa'da kiralık daire fiyatları ne kadar?

25 Ekim 2026'da Gazipaşa'da uzun dönem kiraya verilen dairelerin medyan istenen kirası ayda 18.000 TL (yaklaşık 324 euro), 1+1'lerin ise 15.000 TL idi; bu, Ekim 2026'da aynı yöntemle ölçülen Avsallar'ın 15.750 TL'sinin ve Payallar'ın 16.500 TL'sinin altında. Medyanlar, o gün Emlakjet'te Gazipaşa ilçesindeki dairelerin 62 kiralık ilanının tamamından çıkarıldı.

Eşya bir 1+1'in kirasına yarısı kadar ekliyor. Ekim 2026'da 17 eşyalı 1+1 medyan 18.000 TL, 12 eşyasız 1+1 ise 12.000 TL istedi; satılık eşyalı ve eşyasız 1+1'ler ise neredeyse aynı fiyatı, 3.200.000 TL ve 3.100.000 TL istiyordu. Eşyasız 2+1'ler 16 ilanda 18.000 TL, eşyalı olanlar 6 ilanda 23.500 TL istedi.

Kiralık stok da satılık stok kadar yeni. 62 kiralık dairenin 18'i sıfır binalarda, 23'ü bir ila üç yaşındaki binalardaydı; 33'ü Pazarcı'daydı, orada da medyan kira 18.000 TL, bir 1+1 ise 17.000 TL istiyordu. Tüm büyüklüklerde Gazipaşa Ekim 2026'da metrekare başına medyan 229 TL kira istedi; Demirtaş'ın 182 TL'sinden fazla, Güller Pınarı'nın 233 TL'sinden, Payallar'ın 260 TL'sinden, Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar ve Avsallar'daki 270 ila 273 TL'den, Kargıcak ve Oba'daki 318 TL'den ve Kestel'deki 348 TL'den az. Depozito belirten 23 ilanın 17'si bir aylık kira istiyordu, 62 ilanın 28'i daireyi bir site (kapalı konut sitesi) içinde gösteriyordu. Kiralık olarak tek bir villa ilandaydı: Koru'da ayda 55.000 TL'lik bir 3+1.

Gazipaşa ile Alanya arasında yaşam maliyetindeki en büyük fark kiradır, çünkü elektrik, su tarifeleri ve market fiyatları bölgenin her yerinde aynı; aylık bütçenin geri kalanının nasıl dağıldığı Alanya'da yaşam maliyeti başlığında anlatılıyor.

Gazipaşa'da bir daire ne kadar kira getirisi sağlar?

Ekim 2026 istenen fiyat ve kiralarıyla Gazipaşa'da bir 1+1 yaklaşık %5,8, eşyalı bir 1+1 yaklaşık %6,8, bir 2+1 ise yaklaşık %5,0 brüt kira getirisi gösterdi. 1+1 rakamı 15.000 TL'lik medyan kiranın on iki ayının 3.100.000 TL'lik medyan istenen fiyata bölünmesidir; eşyalı 1+1 rakamı, eşyalı 1+1'lerin 18.000 TL'lik medyan kirası ve 3.200.000 TL'lik medyan istenen fiyatıyla hesaplandı.

Eşyalı 1+1'ler en iyi getiriyi gösteriyor, çünkü eşya kirayı artırıyor, fiyatı değil. %6,8 ile Gazipaşa'daki eşyalı bir 1+1, aynı ayın fiyatlarıyla Avsallar'ın %6,7'si ile Mahmutlar'ın %6,9'u arasında, Kestel ve Güller Pınarı'nın %5,7'sinin üstünde ve Oba'nın %7,4'ünün altında. 2+1'lerde aynı tip daireleri karşılaştırınca, 16 eşyasız kiralık 2+1 ile 37 eşyasız satılık 2+1 de yaklaşık %5,0 veriyor. Bunların hepsi istenen fiyatlar; gerçek getiri, alıcının ödediğine ve kiracının imzaladığına bağlı.

Net getiri daha da düşüktür. Aidat, yani aylık bina gideri, emlak vergisi, DASK zorunlu deprem sigortası ve kiracılar arasında boş geçen aylar kiradan düşer; bir 1+1 için hesaplı örnek bu kalemleri hesaplıyor. Kira geliri Türkiye'de vergilendirilir, kurallar da yerleşik ve yerleşik olmayan malikler için farklıdır.

Kısa dönem tatil kiralaması ayrı bir rejimdir. Konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin 7464 sayılı Kanun'a göre bir konutun 100 güne kadar kiralanması Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi gerektirir, başvuruya da dairenin bulunduğu binadaki bütün kat maliklerinin oybirliği kararı eklenir. Anayasa Mahkemesi bu kurala yönelik iptal istemini 25 Aralık 2025'te reddetti, karar 2 Nisan 2026'da Resmî Gazete'de yayımlandı. Gazipaşa'nın blokları küçük, satılık 156 dairenin 120'si beş kat veya daha alçak binalarda; ikna edilecek malik sayısı büyük bir siteden az, ama her birinin onay vermesi gerekiyor.

Bölgesel eğilim şimdilik kiraya verenin lehine. Antalya, Burdur ve Isparta bölgesinde TCMB Yeni Kiracı Kira Endeksi Eylül 2026'ya kadarki bir yılda %23,6, Konut Fiyat Endeksi ise %20,0 arttı.

Yabancılar 2026'da Gazipaşa adresiyle ikamet izni alabilir mi?

Gazipaşa'nın hiçbir mahallesi Göç İdaresi Başkanlığı'nın kapalı mahalleler listesinde yok, yani bir Gazipaşa adresinin önünde kapatma engeli yok; ama 25 Ekim 2026'da satılık 156 dairenin yalnızca 8'i mülke dayalı iznin gerektirdiği 200.000 ABD dolarını istiyordu ve hiçbiri 1+1 ya da 3+1 değildi. Sekizin altısı 4+1, ikisi Pazarcı'da 112 m²'lik 2+1'lerdi; fiyatları 10.450.000 TL ve 10.700.000 TL. En pahalı 1+1 5.950.000 TL, yaklaşık 120.000 ABD doları, en pahalı 3+1 ise 9.200.000 TL, yaklaşık 185.600 ABD doları istiyordu.

Başkanlığın 1 Temmuz 2022'den itibaren kapattığı 1.169 mahallenin listesinde ekli dosyanın 145 ila 154. satırlarında on Antalya kaydı var: dördü Alanya'da, ikisi Döşemealtı'nda, üçü Konyaaltı'nda ve biri Muratpaşa'da; Gazipaşa'da hiçbiri yok. 26 Ekim 2026'da yeniden kontrol edilen duyuru, kapatmayı geçici ve uluslararası koruma kayıtlarını ve koruma altındakilerin ikamet ili değişikliğini kapsayan bir işlem olarak tanımlıyor ve ikamet iznini artık saymıyor.

Hangi dairenin uygun olduğunu değer şartı belirliyor. Başkanlığın e-İkamet başvuru sitesinde yayımladığı kısa dönem ikamet izni belge listesi, mülke dayalı izinde kullanılan konutun edinim tarihi itibarıyla en az 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası değerinde olmasını ve kira ya da başka bir gelir için değil, yabancının kendi konutu olarak kullanılmasını şart koşuyor. TCMB'nin 23 Ekim 2026 tarihli 49,5647 TL'lik dolar alış kuruyla eşik yaklaşık 9.913.000 TL'ydi. Medyan 1+1 yaklaşık 62.500 ABD doları, yani eşiğin %31'ini, medyan 2+1 yaklaşık 92.800 ABD doları, yani %46'sını istedi. Gazipaşa'da eşiği geçen dairelerin payı olan %5, Ekim 2026'da aynı yöntemle ölçülen Kargıcak ve Cikcilli'deki %40, Kestel'deki %30, Oba ve Tosmur'daki %27, Güller Pınarı'ndaki %22, Mahmutlar'daki %14, Avsallar'daki %3, Payallar'daki %1 ve Demirtaş'taki sıfırla karşılaştırılabilir. Rusça portallardaki ilanlar Gazipaşa dairelerini ikamet izni için uygun diye tanıtıyor, ama Ekim 2026'da Emlakjet'teki 156 dairenin 148'i eşiğin altında fiyat istiyordu. Başvurunun nasıl işlediği ikamet izni başlığında anlatılıyor.

Gazipaşa'da konut stoğu nasıl?

Gazipaşa'daki satılık daireler yeni, alçak katlı ve çoğunlukla tam tapulu: 25 Ekim 2026'da ilandaki dairelerin %78'i beş yaşına kadar binalardaydı, 156 dairenin yalnızca 6'sı dokuz kat veya daha yüksek binalardaydı, ilanların %59'unda havuz geçiyordu ve kat tapusu tipini belirten ilanların yalnızca %13'ü kat irtifakı yazıyordu; bu, aynı yöntemle örneklenen on bir alanın en düşük payı. Profil, 156 satılık ilanın detay sayfalarından çıkıyor.

Yüksek bloklar daha fazla istiyor. Ekim 2026'da altı ila on katlı bloklardaki 36 daire metrekare başına medyan 64.514 TL, beş katlı bloklardaki 64 daire 54.196 TL, dört kat veya daha alçak bloklardaki 56 daire ise 50.000 TL istedi; ilanında havuz geçen daireler 58.209 TL'ye karşı geçmeyenler 47.917 TL istedi. 156 ilanın elli üçü daireyi bir site içinde gösteriyordu. Aidat belirten 40 satılık ilanın medyanı ayda 1.000 TL; Güller Pınarı'nınkiyle aynı, diğer Alanya mahallelerinden düşük. 1+1'lerde 18 ilanda 1.250 TL, 2+1'lerde 13 ilanda 600 TL. 156 ilanın 118'i daireyi krediye uygun gösteriyordu, 25'i asansör olmadığını, bunların 7'si beş kat veya daha yüksek binalarda, 20'si de otopark olmadığını belirtiyordu.

Tapu rakamı göze çarpıyor ve ilanlar bunun nedenini söylemiyor. Tapuyu kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olarak belirten 139 ilanın 18'i kat irtifakı yazıyordu: beş yaşına kadar binalardaki 111 dairenin 15'i, hâlâ yapım aşamasındaki beşi dahil, ve daha eski 28 dairenin 3'ü. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesine göre kat irtifakı, binanın tamamı için verilen yapı kullanma izin belgesiyle, yani iskanla kat mülkiyetine dönüşür; bu yüzden kat mülkiyeti yazan bir ilan, iskanı kayıtlı bir binaya işaret ediyor. Hangi tapunun geçerli olduğunu tapunun kendisi gösterir ve ilandaki beyan onun yerini tutmaz; her tapu tipinin ne anlama geldiği tapu çeşitleri başlığında anlatılıyor.

Stoğun yaşı, bir binanın hangi deprem kurallarıyla tasarlandığını da belirliyor. Yürürlükteki Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girdi ve her bina için belirleyici tarih, Gazipaşa Belediyesi'ndeki bina dosyasında yazılı olan yapı ruhsatının tarihidir; 156 dairenin 35'i beş yaşından eski binalardaydı.

25 Ekim 2026'da Gazipaşa'da 10.500.000 ila 45.000.000 TL arasında sekiz villa satılıktı. Üçü Koru'daydı, aralarında 38.000.000 TL'lik 436 m²'lik bir 5+2 vardı; tek sıfır villa ise Pazarcı'da 18.550.000 TL'lik 230 m²'lik bir 3+1'di.

Gazipaşa'da günlük yaşam nasıl?

Gazipaşa'da günlük yaşam küçük bir ilçe merkezi üzerinden dönüyor: OpenStreetMap, Pazarcı'da ve çevresindeki dört mahallede 33 market ve 14 eczane gösteriyor; devlet hastanesi belediyeye 2,6 km, yat limanı 4,7 km, en yakın plajlar 5 ila 6 km uzakta, en yakın eğitim ve araştırma hastanesi ise 41,4 km ötede, Alanya'da. Listelenen yerler Ekim 2026'da OpenStreetMap'te kayıtlı olan yerlerdir, TKGM sınırlarına göre yerleştirildi; mesafeler belediye binasından karayoluyla.

• Alışveriş: 33 marketin 11'i Pazarcı'da, 10'u İstiklal'de, 7'si Gazi'de, 3'ü Cumhuriyet'te ve 2'si Yeni Mahalle'de; aralarında Migros, Carrefour, BİM, A101 ve Şok şubeleri var.
• Sağlık: Gazipaşa Devlet Hastanesi, Sağlık Bakanlığı'ndaki sitesinde adresini Cumhuriyet Mahallesi, İpek Sokak olarak veriyor; belediyeye 2,6 km ve yaklaşık 4 dakika. İstiklal'de bir toplum sağlığı merkezi işaretli, Ekim 2026'da ilçe merkezinde bir aile sağlığı merkezinin adresi resmî bir kaynaktan doğrulanamadı. En yakın eğitim ve araştırma hastanesi Oba'daki ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi, 41,4 km ve yaklaşık 38 dakika uzakta.
• Okullar: OpenStreetMap yalnızca Pazarcı'nın içinde beş okul ve beş anaokulu gösteriyor; aileler her kademe için okul kaydını Gazipaşa İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü'nden teyit etmeli. Alanya Alaaddin Keykubat Üniversitesi'ne (ALKÜ) bağlı Gazipaşa Mustafa Rahmi Büyükballı Meslek Yüksekokulu Pazarcı'da, belediyeye 0,9 km.
• Haftalık pazar: OpenStreetMap hal ve pazar yerini İstiklal'de, belediyeye 0,5 km uzaklıkta gösteriyor. Ekim 2026'da belediyenin bir pazar takvimi bulunamadı, bu yüzden günü yerinde teyit etmek gerekir.
• Otobüs: Gazipaşa otogarı İstiklal'de, belediyeye 1,2 km; hemen yanında bir dolmuş durağı işaretli. Ekim 2026'da Gazipaşa Belediyesi'nden güncel bir sefer saati bulunamadı.
• Deniz: Selinus plajı belediyeye 5,0 km, Koru plajı 6,1 km; antik Selinus'un akropolü limanın üstünde, 4,5 km uzakta.
• Marina: İlçenin yat limanı Gazipaşa Gold Marina, Kasım 2025'te Ulaştırma ve Altyapı Bakanı Abdulkadir Uraloğlu tarafından resmen açıldı, Bakan kapasitesini 208 yat olarak açıkladı; belediyeye 4,7 km.

Elektrik, su tarifeleri ve market fiyatları Antalya ilinin geri kalanıyla aynı; bu yüzden Gazipaşa'da yaşam maliyeti Alanya'dan esas olarak kirada ayrılıyor, 1+1'leri Alanya mahallelerinden daha az kira istiyor, bir de ilçede olmayana, 41,4 km uzaktaki bir eğitim ve araştırma hastanesine ya da 44,2 km uzaktaki Alanya merkezine giden yolda.

Gazipaşa'da yaşamanın dezavantajları neler?

Gazipaşa'nın başlıca dezavantajları Alanya merkezine ve Antalya Havalimanı'na uzaklık, trafiği 2018 zirvesinin altında olan ve 2026'da düşen bir havalimanı, otoyol olmaması, yeniden satışta daha az alıcı bulunan küçük bir piyasa, ikamet izni eşiğini geçen az daire ve küçük dairelerden oluşan çok yeni bir stok. Hiçbiri Gazipaşa'yı elemez, ama her biri alıcının neyi kontrol etmesi gerektiğini değiştirir.

• Uzaklık: Alanya merkezi 44,2 km, trafiksiz yaklaşık 41 dakika; Antalya Havalimanı 173,3 km uzakta.
• Havalimanı trafiği: Gazipaşa-Alanya Havalimanı'nın yolcu sayısı 2018'deki 1.201.895'ten 2025'te 992.383'e indi, Ocak-Eylül 2026'da da %7,9 daha düştü.
• Otoyol: Antalya-Alanya otoyolu Alanya'da 136. km'de bitiyor, 2053 Ulaştırma ve Lojistik Ana Planı ise Alanya-Silifke otoyolunu yalnızca 2035 için sayıyor.
• Piyasa büyüklüğü: tüm ilçede 156 daire satılıktı; Mahmutlar'da 642, Oba'da 374. Yani ileride satmak isteyen birinin ilanına bakan alıcı daha az.
• İkamet eşiği: Ekim 2026'da 156 dairenin yalnızca 8'i 200.000 ABD doları veya daha fazlasını istiyordu, hiçbiri 1+1 değildi.
• Yeni stok: 156 dairenin 94'ü en fazla iki yaşındaki binalardaydı, beşi hâlâ yapım aşamasındaydı; bu yüzden iskan, tapu tipi ve teslim tarihi en önemli kontroller.
• İleri tedavi: en yakın eğitim ve araştırma hastanesi 41,4 km uzakta, Oba'da.
• Havalimanına yakınlık: Pazarcı'nın en yakın kenarı havalimanına 2,6 km, gürültü ölçülmedi.
• Tekrar ilanlar: 156 satılık ilanın 11'i başka bir ilanın alanını ve fiyatını tekrar ediyordu.

Bunların her biri teklif vermeden önce kontrol edilebilir. Tapu tipi, iskan, yapı ruhsatı tarihi, asansör ve otopark, Alanya'da ev bakarken nelere dikkat edilmeli başlığındaki kontroller arasında ve Gazipaşa'da da aynen geçerli.

Gazipaşa kime uygun, Alanya mahalleleriyle nasıl karşılaştırılır?

Gazipaşa, devlet hastanesi olan, işleyen bir ilçe merkezinde yeni bir 1+1 isteyen küçük bütçeli alıcıya, sık uçan ve 11 dakika uzaktaki bir terminale değer veren alıcıya ve bir 1+1'i eşyalı kiraya vermeye hazır ev sahibine uygun; mülke dayalı ikamet izni gereken, Alanya merkezini yakında isteyen ya da hızla yeniden satması gerekebilecek alıcıya daha az uygun. Metrekare başına medyan fiyatı, Ekim 2026'da 54.364 TL ya da yaklaşık 980 euro, aynı yöntemle örneklenen on bir alanın ikinci en düşüğüydü ve stoğu en yenileri arasındaydı.

Gazipaşa bütün bir ilçe, diğer onu ise Alanya'nın mahalleleri; bu yüzden Gazipaşa satırı daha geniş bir alanı kapsıyor, ama dairelerinin üçte ikisi tek bir mahallede, kendi medyanı metrekare başına 56.552 TL olan Pazarcı'da. Satış fiyatları Gazipaşa için 25 Ekim, Güller Pınarı için 24 Ekim, Payallar için 23 Ekim, Demirtaş için 22 Ekim, Kestel için 21 Ekim, Kargıcak için 20 Ekim, Cikcilli için 17 Ekim, Avsallar için 16 Ekim, Oba ve Tosmur için 14 Ekim, Mahmutlar için 13 Ekim 2026'da örneklendi. Gazipaşa, Güller Pınarı, Payallar, Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar ve Tosmur kiraları örnekleme günü yayında olan ilanların tamamı, Gazipaşa'nınkiler 62 ilana dayanıyor; Oba ve Mahmutlar kiraları Temmuz-Ekim 2026 arasında yayımlanan ilanlardan. Merkeze mesafeler Güller Pınarı'ndaki aynı noktaya, havalimanı mesafeleri aynı havalimanı noktasına ölçüldü.

Bu rakamlarla Gazipaşa, serinin en düşük fiyatlarından biriyle havuzlu yeni bir daire isteyen, Alanya'ya 41 dakikalık yolu kabul eden ve dairede kendisi oturan ya da onu eşyalı kiraya veren alıcıya uyuyor. Benzer fiyatla daha fazla seçenek isteyen bir alıcı, metrekare başına %6 daha ucuz ve Alanya merkezine 17,5 km uzaklıktaki Payallar'ı ya da %6 daha pahalı, ilçe sınırının Alanya tarafında ve havalimanına 22,6 km uzaklıktaki Demirtaş'ı karşılaştırabilir. AKEA'nın güncel ilanları Gazipaşa'da satılık daire ve evler sayfasında.

Hesaplı örnek: Gazipaşa'da bir 1+1 alıp kiraya vermek

Ekim 2026 medyan istenen fiyatı olan 3.100.000 TL'ye alınıp ayda 15.000 TL'lik medyan istenen kirayla kiraya verilen bir 1+1, alıcı tapu harcının tamamını öder ve emlakçı ücreti ödemezse, gelir vergisi öncesinde yılda yaklaşık %4,5 net getiri sağlar. Hesap, ilan örneklemlerinin medyanlarını ve 2026'da yürürlükteki ücretleri kullanıyor; bu ücretlerin tamamı Türkiye'de alım masrafları başlığında. 1+1 seçildi, çünkü 1+1'ler hem satılık dairelerin, 156'nın 73'ü, hem de kiralık dairelerin, 62'nin 29'u, en büyük grubu.

Ekim 2026 fiyatlarıyla 146.058 TL'lik net gelir, 3.224.000 TL'lik çıkışın %4,5'i, alıcı azami emlakçı ücretini de öderse 3.372.800 TL'nin %4,3'ü. Küçük kalemler dışarıda bırakıldı: tapu döner sermaye bedeli, tapudaki yeminli tercüman, onarımlar, eşya ve malikin vergi mukimliğine bağlı olan kira geliri vergisi. Emlak vergisi satırı bir varsayımdır, çünkü dairenin emlak vergisi değerini piyasa değil Gazipaşa Belediyesi belirler; kira da 17'si eşyalı olan 29 adet 1+1 ilanına dayanıyor.

Serideki on bir hesaplı örnek içinde Gazipaşa'nınki ortada: Kestel'in %4,5'iyle başa baş ve Tosmur'un %4,6'sının hemen altında; Oba (%5,9), Payallar (%5,4), Mahmutlar (%5,3) ve Avsallar (%5,2) bunun üstünde, Kargıcak (%4,3), Cikcilli (%3,9), Demirtaş (%3,1) ve Güller Pınarı (%3,0) altında. Eşyalı bir 1+1 daha iyi sonuç veriyor: eşyalı 1+1'lerin 3.200.000 TL'lik medyanıyla alınıp ayda 18.000 TL'ye kiraya verilirse, aynı giderlerle yaklaşık %5,4 net getiri sağlar. Ekim 2026'da yaklaşık 62.500 ABD dolarıyla medyan 1+1, mülke dayalı ikamet izninin gerektirdiği 200.000 ABD dolarının %31'i; kiracıya verilmiş bir daire zaten izne dayanak olamaz.

Gazipaşa'da fiyatlar ve kiralar ne hızla değişiyor?

Resmî rakamlar bölgenin altına inmiyor: 16 Ekim 2026'da yayımlanan bültene göre Antalya, Burdur ve Isparta bölgesinde TCMB Konut Fiyat Endeksi Eylül 2026'ya kadarki bir yılda %20,0, Yeni Kiracı Kira Endeksi %23,6 arttı. TÜİK'e göre Eylül 2026'da yıllık tüketici enflasyonu %29,73 olduğu için iki rakam da reel olarak düşüş anlamına geliyor, fiyatlarda kabaca %7,5, kiralarda %5. Türkiye genelinde iki endeks %22,3 ve %26,6 arttı.

Ne TCMB ne de TÜİK Gazipaşa için endeks yayımlıyor. İlçenin kendi ilanları yakın zamanda bir sıçrama göstermiyor: beş yaşına kadar binalarda 1 Temmuz 2026'dan beri ilana çıkan 77 daire metrekare başına medyan 57.333 TL, daha önce çıkan 44 daire 55.470 TL istedi; fark yaklaşık %3, ve yayında kalan ilanlar konuldukları günkü fiyatı koruduğu için bu farkın bile bir kısmı o günden beri geçen enflasyon. Talep sinyalleri farklı yönlere işaret ediyor: kayıtlı nüfus 2022 ile 2025 arasında %4 büyüdü, havalimanındaki yolcu sayısı ise 2026'nın ilk dokuz ayında %7,9 düştü. Gazipaşa ilan medyanları tek bir günün, 25 Ekim 2026'nın istenen fiyat fotoğrafıdır ve on Alanya mahallesinde kullanılan aynı yöntemle Ocak 2027'de yenilenecek; böylece Gazipaşa'nın kendi değişimi o tarihten itibaren ölçülebilecek.