Appartement kopen in Gazipaşa 2026: prijzen, huur, luchthaven en wonen ten oosten van Alanya

Gazipaşa is het district ten oosten van Alanya, een apart district van de provincie Antalya waarvan het stadje 44,2 km over de weg van het centrum van Alanya ligt en 7,0 km van de luchthaven Gazipaşa-Alanya. Op 25 oktober 2026 hadden de 156 appartementen die op Emlakjet in Gazipaşa te koop stonden een mediane vraagprijs van TRY 3.950.000, ongeveer EUR 71.200, en een mediaan van TRY 54.364 per vierkante meter, lager dan in elke op dezelfde manier onderzochte wijk van Alanya behalve Payallar, en 105 ervan lagen in één wijk, Pazarcı. De voorraad is nieuw en klein: 94 van de 156 appartementen stonden in gebouwen van hooguit twee jaar oud, 73 waren appartementen met één slaapkamer voor een mediaan van TRY 3.100.000, en maar 13% van de advertenties die een appartementstitel vermeldden gaf kat irtifakı, de titel uit de bouwfase. Wat groeit is niet de luchthaven: de luchthaven Gazipaşa-Alanya verwerkte in 2025 992.383 passagiers, minder dan de piek van 1.201.895 in 2018, en van januari tot september 2026 7,9% minder dan een jaar eerder, terwijl de ingeschreven bevolking van het district in 2025 steeg tot 55.850, 15% meer dan in 2009. Geen enkele wijk van Gazipaşa staat op de sluitingslijst van 2022, maar maar 8 van de 156 appartementen, geen enkele met één slaapkamer, vroegen de 200.000 Amerikaanse dollar die een verblijfsvergunning op basis van vastgoed vereist. De 62 appartementen die voor lange termijn te huur stonden, vroegen een mediaan van TRY 18.000 per maand en appartementen met één slaapkamer TRY 15.000, wat een 1+1 een bruto rendement van ongeveer 5,8% geeft, een gemeubileerde 1+1 ongeveer 6,8%, en een berekend netto rendement van ongeveer 4,5%. Het staatsziekenhuis ligt 2,6 km van het gemeentehuis en in november 2025 werd een jachthaven geopend, terwijl het centrum van Alanya 41 minuten rijden is, de luchthaven van Antalya 173,3 km verderop ligt en de snelweg uit Antalya in Alanya ophoudt.

Waar ligt Gazipaşa, en hoe ver is het naar Alanya en de luchthavens?

Gazipaşa is een apart district (ilçe) van de provincie Antalya, het meest oostelijke van de provincie, en hoort niet bij Alanya: het stadje ligt op een kustvlakte, volgens OpenStreetMap-routering van 26 oktober 2026 op 44,2 km over de weg van het stadscentrum van Alanya in Güller Pınarı, 7,0 km van de luchthaven Gazipaşa-Alanya en 173,3 km van de luchthaven van Antalya. Ten westen grenst het district Alanya aan Gazipaşa, ten oosten Anamur in de provincie Mersin. De luchthaven Gazipaşa-Alanya, naar beide genoemd, ligt aan de kant van Gazipaşa, in de kadastrale eenheid Sarıağaç.

Het district Gazipaşa beslaat 1.068 km² binnen de grens van het Directoraat-generaal voor Kadaster en Registratie (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM), gecontroleerd op 26 oktober 2026. Het TKGM-kadaster deelt Gazipaşa in 53 eenheden: 13 wijken van het vroegere stadje en 40 eenheden die nog onder hun dorpsnaam staan geregistreerd; die dorpen werden wijken toen Wet 6360, de grootstedelijke wet van 2012, met de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2014 in werking trad. Langs de zuidrand van het district loopt ongeveer 55 km OpenStreetMap-kustlijn, met de langste stukken bij Zeytinada, 15,3 km, en Koru, 8,2 km.

De snelweg die vanuit Antalya wordt aangelegd, houdt op voor Gazipaşa. De milieueffectbeoordeling van 2018 voor de snelweg Antalya-Alanya trok het tracé door tot Gazipaşa, maar het project eindigt op verzoek van het Turkse Directoraat-generaal voor Wegen (Karayolları Genel Müdürlüğü, KGM) bij km 136, bij de aansluiting Alanya-centrum, zodat verkeer uit Alanya verder rijdt over de kustweg D-400.

De afstanden hieronder zijn gemeten vanaf het gemeentehuis van Gazipaşa (Gazipaşa Belediyesi), zoals het op OpenStreetMap staat; TKGM plaatst het in de wijk Yeni Mahallesi.

De rijtijden zijn schattingen van de routeringsdienst bij vrije doorstroming, dus in de zomer komt er op de langere regels verkeer op de D-400 bij. Hemelsbreed ligt de luchthaven 3,9 km van het gemeentehuis, en de terugweg vanaf de terminal is 9,4 km. Het punt voor het stadscentrum van Alanya is hetzelfde als in alle gidsen over de wijken van Alanya, en dezelfde routering geeft de daar gepubliceerde afstanden tot de luchthaven opnieuw: 22,6 km vanaf Demirtaş, de wijk van Alanya die het dichtst bij de luchthaven ligt, en 42,4 km vanaf Güller Pınarı.

Waar in Gazipaşa ligt de woningmarkt?

De appartementenmarkt van Gazipaşa ligt in Pazarcı: 105 van de 156 appartementen die op 25 oktober 2026 op Emlakjet in het district te koop stonden, ofwel 67%, gaven Pazarcı Mahallesi als ligging, en 92 van die 105 stonden in gebouwen van hooguit vijf jaar oud. Pazarcı is in het TKGM-kadaster een wijk van 3,24 km² tussen het oude centrum en de kust bij Selinus, met ongeveer 1,4 km kustlijn.

Pazarcı is vlak en ligt dicht bij de landingsbaan. In het SRTM-hoogtemodel is de mediane hoogte van 174 gelijkmatig verdeelde punten binnen de TKGM-grens 9 m en de hoogste 41 m, en de dichtstbijzijnde rand van Pazarcı ligt hemelsbreed 2,6 km van het luchthavenpunt. Vliegroutes en geluidsniveaus rond Pazarcı zijn niet gemeten.

De voorzieningen van het stadje liggen in de wijken rond Pazarcı, niet in Pazarcı zelf. Volgens de TKGM-grenzen liggen het gemeentehuis en het postkantoor PTT in Yeni, het busstation, de markthal en de rechtbank in İstiklal, en het staatsziekenhuis in Cumhuriyet, wat overeenkomt met het officiële adres van het ziekenhuis aan de Cumhuriyet Mahallesi, İpek Sokak. OpenStreetMap tekent Pazarcı twee keer zo groot, op 6,99 km², en neemt daarbij het grootste deel van Cumhuriyet mee, dus een kaartapp kan voor een adres bij het ziekenhuis de verkeerde wijk tonen.

De andere 51 appartementen waren verdeeld over acht wijken van het vroegere stadje: 12 in Koru, 9 in Gazi, telkens 8 in İstiklal, Yeni en Cumhuriyet, 4 in Aydın en één elk in Bakılar en Sarıağaç. Geen enkel lag in een van de 40 vroegere dorpen. Koru, aan de kust ten zuiden van Selinus, is een andere markt dan Pazarcı. Tien van de 12 appartementen daar waren 2+1- tot 4+1-appartementen van 110 m² of meer in gebouwen van meer dan tien jaar oud, met een mediane vraagprijs van TRY 8.350.000 in oktober 2026, en drie van de acht villa's die in het district te koop stonden lagen in Koru.

Wat betekent de luchthaven voor de woningmarkt in Gazipaşa?

De luchthaven Gazipaşa-Alanya verwerkte in 2025 992.383 passagiers, minder dan de piek van 1.201.895 in 2018, en in de eerste negen maanden van 2026 730.297, 7,9% minder dan in dezelfde maanden van 2025, volgens de Turkse luchthavendienst (Devlet Hava Meydanları İşletmesi, DHMİ). De terminal ligt 7 km van het stadje, dichterbij dan bij welke wijk van Alanya uit de reeks ook, maar het verkeer is sinds 2018 niet gegroeid, dus de luchthaven alleen verklaart het bouwen in Pazarcı niet.

DHMİ publiceert voor elke Turkse luchthaven jaartotalen van passagiers, aankomsten en vertrekken samen, en haar tabellen noemen Gazipaşa voor het eerst in 2010 met 4.684 binnenlandse passagiers en de eerste 9.938 internationale passagiers in 2011.

Internationaal verkeer is het grootste aandeel en daalde het sterkst. In 2025 vlogen 561.566 van de passagiers van de luchthaven, 57%, op internationale routes, en in de eerste negen maanden van 2026 daalde het aantal internationale passagiers met 10,5% en het aantal binnenlandse met 4,3%. De luchthaven van Antalya verwerkte in 2025 39.000.177 passagiers, dus het verkeer van Gazipaşa was ongeveer 2,5% van dat van Antalya, en van januari tot september 2026 daalde het verkeer van Antalya met 3,3%, minder dan dat van Gazipaşa. DHMİ vermeldt dat de luchthaven Gazipaşa-Alanya onder haar toezicht door een particulier bedrijf wordt geëxploiteerd.

Voor een koper is de luchthaven een gemak. Wie in Pazarcı woont, is in ongeveer 11 minuten bij de terminal, tegen 42,4 km rijden vanuit het centrum van Alanya. Dat gemak geldt wel voor weinig routes: van de 40,0 miljoen passagiers die de twee luchthavens in 2025 verwerkten, gebruikte 97,5% de luchthaven van Antalya, 173,3 km over de weg van Gazipaşa. Het bewijs dat de markt groeit komt uit de woningvoorraad en de bevolking: 94 van de 156 te koop staande appartementen stonden in gebouwen van hooguit twee jaar oud, en de ingeschreven bevolking van het district groeide tussen 2009 en 2025 met 15%. Wat de landingsbaan doet met prijzen en geluid in de dichtstbijzijnde straten, is een aparte vraag die de advertenties niet kunnen beantwoorden.

Wie wonen er in Gazipaşa?

Het district Gazipaşa had op 31 december 2025 in het adresgebaseerde bevolkingsregister van TÜİK 55.850 ingeschreven inwoners, meer dan de 48.369 van 2009, en de groei zit in het stadje: het gebied van het vroegere stadje groeide tussen 2009 en 2022 met 41%, van 21.730 naar 30.732, het district als geheel met 11%. TÜİK is het Turkse statistiekbureau. De eigen opvraging van TÜİK kon in oktober 2026 niet rechtstreeks gelezen worden, dus het cijfer voor 2025 komt uit de bevolkingstabel op de Turkse Wikipedia, die TÜİK als bron noemt, en het komt overeen met het cijfer op de bevolkingssite nufusu.com. De cijfers voor het stadje komen van citypopulation.de, dat het register van TÜİK gebruikt.

Pazarcı verdubbelde in tien jaar. Het register van de wijk steeg volgens de op TÜİK gebaseerde tabel op de Turkse Wikipedia van 3.430 in 2009 naar 6.906 in 2019, het laatste jaar waarvoor een wijkcijfer te vinden was. De Wikipediatabel en nufusu.com geven voor elk jaar van 2007 tot 2022 en voor 2025 hetzelfde cijfer, maar niet voor 2023 en 2024, dus die twee jaren blijven buiten beschouwing. Met ongeveer 52 ingeschreven inwoners per km² in 2025 is Gazipaşa een dunbevolkt district rond één stadje, en dat stadje had in 2022 57% van het register van het district.

Het register telt mensen met een adres in Gazipaşa, buitenlandse bewoners inbegrepen, en laat eigenaars van vakantiewoningen die elders wonen buiten beschouwing. Geen officiële bron publiceert het aantal buitenlandse inwoners per district of wijk, en geen enkele wijk van Gazipaşa hoort bij de wijken die de migratiedienst (Göç İdaresi Başkanlığı) in 2022 sloot vanwege de dichtheid van de buitenlandse bevolking.

De verkoopadvertenties beschrijven een grotendeels lege, nieuw gebouwde voorraad. Van de 156 appartementen die op 25 oktober 2026 te koop stonden, werden er 133, ofwel 85%, als leeg beschreven, 17 als bewoond door de eigenaar en 6 als verhuurd aan een huurder. Van de elf op dezelfde manier onderzochte gebieden had alleen de Alanyase wijk Güller Pınarı, met 76%, een kleiner aandeel leeg, tegen 95% in Payallar en 87% in Kestel.

Wat kosten appartementen in Gazipaşa?

Appartementen die op 25 oktober 2026 in Gazipaşa te koop stonden, hadden een mediane vraagprijs van TRY 3.950.000, ongeveer EUR 71.200, en een mediaan van TRY 54.364 per bruto vierkante meter, ongeveer EUR 980, lager dan in elke op dezelfde manier onderzochte wijk van Alanya behalve Payallar. De medianen komen uit alle 156 appartementsadvertenties die die dag op Emlakjet, een landelijk Turks vastgoedportaal, voor het district Gazipaşa online stonden, elk van de eigen advertentiepagina gelezen. Euro's zijn berekend met de eurokoers (aankoop) van TRY 55,4997 in het bulletin van de Centrale Bank van de Republiek Turkije (TCMB) van 23 oktober 2026, het laatste voor de steekproef op zondag. Het zijn vraagprijzen, geen verkoopprijzen, en het verschil tussen de twee staat onder prijs onderhandelen voor een appartement in Alanya.

Appartementen met één slaapkamer zijn bijna de helft van de advertenties, 73 van de 156, met 50 met twee, 19 met drie en 13 met vier slaapkamers.

Turkse advertenties tellen slaapkamers plus woonkamer, dus een 1+1 heeft één slaapkamer en een aparte woonkamer. Bruto oppervlakte omvat een deel van muren en balkons; in de steekproef was de netto oppervlakte mediaan 91% van het bruto cijfer. De ene overige advertentie in oktober 2026 was een 5+2 van 290 m² voor TRY 8.500.000.

De vierkante meter in Gazipaşa is met een kleine marge goedkoper dan in de buitenwijken van Alanya en een kwart goedkoper dan in het centrum. De mediaan van TRY 54.364 lag 6% onder de TRY 57.556 van Demirtaş, gemeten op 22 oktober 2026, 7% onder Mahmutlar, 8% onder Avsallar, 20% onder Oba, 24% onder Güller Pınarı en Kargıcak en 28% onder Kestel, en 6% boven de TRY 51.109 van Payallar op 23 oktober. De mediane 2+1 lag met TRY 4.600.000 net onder de TRY 4.650.000 van Payallar en was de laagste van de elf gebieden, de mediane 1+1 de op één na laagste, na de TRY 2.862.500 van Payallar.

Pazarcı is duurder dan de rest van het stadje. De 105 appartementen daar vroegen een mediaan van TRY 56.552 per vierkante meter en de andere 51 TRY 49.020, en een 1+1 in Pazarcı vroeg een mediaan van TRY 3.200.000 tegen TRY 2.675.000 elders. Advertenties die sinds 1 juli 2026 zijn geplaatst, 95 van de 156, vroegen een mediaan van TRY 3.200.000 voor een 1+1 en TRY 4.350.000 voor een 2+1. Elf advertenties herhaalden het aantal kamers, de oppervlakte en de prijs van een andere advertentie, het gebruikelijke teken dat twee makelaars hetzelfde appartement aanbieden; zonder die advertenties is de mediaan TRY 4.000.000 en TRY 54.182 per vierkante meter.

Prijzen voor Gazipaşa op Engelstalige portalen kunnen ver boven die van het Turkse portaal liggen. Op 26 oktober 2026 toonde een Engelstalig portaal appartementen met één slaapkamer in nieuwbouwprojecten in Gazipaşa voor EUR 97.000 en EUR 103.500, de tweede in Pazarcı. Op Emlakjet vroegen dezelfde dag de 64 appartementen met één slaapkamer in gebouwen van hooguit twee jaar oud een mediaan van TRY 3.025.000, ongeveer EUR 54.500, en maar één ervan vroeg meer dan EUR 97.000. Twee advertenties op één portaal bewijzen niets over een markt, maar het verschil is groot genoeg om hetzelfde type appartement voor een bod ook op een Turks portaal na te gaan.

Hoeveel verandert de leeftijd van het gebouw de prijs in Gazipaşa?

Het grootste deel van de voorraad in Gazipaşa is te nieuw om de markt naar leeftijd te splitsen: 94 van de 156 appartementen die op 25 oktober 2026 te koop stonden, ofwel 60%, stonden in gebouwen van hooguit twee jaar oud, en appartementen in gebouwen van hooguit vijf jaar oud vroegen een mediaan van TRY 56.552 per vierkante meter tegen TRY 43.500 in oudere gebouwen. De oudere klassen zijn dun bezet.

Dat de mediane vraagprijs tot 15 jaar met de leeftijd stijgt, komt vooral doordat de oudere appartementen groter zijn: de 34 nieuwe appartementen hadden een mediane bruto oppervlakte van 53 m², de 9 in gebouwen van 11 tot 15 jaar oud 180 m². Een goedkoop appartement in Gazipaşa is een klein nieuw appartement. Van de 37 appartementen die in oktober 2026 TRY 3.000.000 of minder vroegen, waren er 35 een 1+1 en stonden er 34 in gebouwen van hooguit vijf jaar oud, en het goedkoopste, een nieuwe 1+1 van 53 m² in Pazarcı, vroeg TRY 2.200.000, ongeveer EUR 39.600. Binnen één type is het leeftijdsverschil kleiner: de 32 appartementen met twee slaapkamers in gebouwen van hooguit vijf jaar oud vroegen een mediaan van TRY 51.993 per vierkante meter en de 18 oudere TRY 44.652.

Vijf van de nieuwe appartementen waren nog in aanbouw, en alle vijf gaven als titel kat irtifakı, de appartementstitel uit de bouwfase. Van de 29 nieuwe appartementen die als direct bewoonbaar beschreven waren, gaven er 26 kat mülkiyeti, de volledige appartementstitel.

Wat kost huren in Gazipaşa?

Appartementen in Gazipaşa die op 25 oktober 2026 voor lange termijn te huur stonden, hadden een mediane vraaghuur van TRY 18.000 per maand, ongeveer EUR 324, en appartementen met één slaapkamer TRY 15.000, minder dan de TRY 15.750 van Avsallar en de TRY 16.500 van Payallar, in oktober 2026 op dezelfde manier gemeten. De medianen komen uit alle 62 huuradvertenties op Emlakjet voor appartementen in het district Gazipaşa die dag.

Meubels voegen de helft toe aan de huur van een appartement met één slaapkamer. In oktober 2026 vroegen de 17 gemeubileerde 1+1's een mediaan van TRY 18.000 en de 12 ongemeubileerde TRY 12.000, terwijl de gemeubileerde en ongemeubileerde 1+1's te koop bijna hetzelfde vroegen, TRY 3.200.000 en TRY 3.100.000. Ongemeubileerde 2+1's vroegen TRY 18.000 in 16 advertenties en gemeubileerde TRY 23.500 in 6.

De huurvoorraad is net zo nieuw als de verkoopvoorraad. Van de 62 huurappartementen stonden er 18 in nieuwe gebouwen en 23 in gebouwen van één tot drie jaar oud, en 33 lagen in Pazarcı, waar de mediane huur ook TRY 18.000 was en een 1+1 TRY 17.000 vroeg. Over alle groottes vroeg Gazipaşa in oktober 2026 een mediaan van TRY 229 huur per vierkante meter, meer dan de TRY 182 van Demirtaş en minder dan de TRY 233 van Güller Pınarı, de TRY 260 van Payallar, TRY 270 tot 273 in Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar en Avsallar, TRY 318 in Kargıcak en Oba en TRY 348 in Kestel. Van de 23 advertenties die een borg vermeldden, vroegen er 17 één maand huur, en 28 van de 62 plaatsten het appartement in een site (een afgesloten wooncomplex). Eén villa stond te huur, een 3+1 in Koru voor TRY 55.000 per maand.

Huur is het grootste verschil in kosten van levensonderhoud tussen Gazipaşa en Alanya, omdat tarieven voor stroom en water en supermarktprijzen in de hele regio gelijk zijn; hoe de rest van een maandbudget is opgebouwd staat onder kosten van levensonderhoud in Alanya.

Welk huurrendement kan een appartement in Gazipaşa opleveren?

Een appartement met één slaapkamer in Gazipaşa liet bij vraagprijzen en huren van oktober 2026 een bruto huurrendement van ongeveer 5,8% zien, een gemeubileerd appartement met één slaapkamer ongeveer 6,8% en een appartement met twee slaapkamers ongeveer 5,0%. Het cijfer voor de 1+1 is twaalf maanden van de mediane huur van TRY 15.000 gedeeld door de mediane vraagprijs van TRY 3.100.000; het cijfer voor de gemeubileerde 1+1 gebruikt de mediane huur van TRY 18.000 en de mediane vraagprijs van TRY 3.200.000 voor gemeubileerde appartementen met één slaapkamer.

Gemeubileerde appartementen met één slaapkamer laten het beste rendement zien, omdat meubels de huur verhogen en niet de prijs. Met 6,8% zit een gemeubileerde 1+1 in Gazipaşa tussen de 6,7% van Avsallar en de 6,9% van Mahmutlar, boven de 5,7% van Kestel en Güller Pınarı en onder de 7,4% van Oba bij de prijzen van dezelfde maand. Wie bij appartementen met twee slaapkamers gelijk met gelijk vergelijkt, komt met de 16 ongemeubileerde 2+1's te huur en de 37 ongemeubileerde 2+1's te koop ook op ongeveer 5,0%. Dit zijn allemaal vraagprijzen, dus het werkelijke rendement hangt af van wat een koper betaalt en wat een huurder tekent.

Het netto rendement is nog lager. Aidat, de maandelijkse servicekosten, onroerendgoedbelasting, de DASK-aardbevingsverzekering en de maanden leegstand tussen huurders gaan van de huur af, en het rekenvoorbeeld voor een 1+1 rekent die posten door. Huurinkomsten zijn in Turkije ook belast, en de regels verschillen voor ingezetenen en niet-ingezetenen.

Korte vakantieverhuur valt onder een aparte regeling. Volgens Wet 7464 over de toeristische verhuur van woningen heeft verhuur voor periodes tot 100 dagen een vergunning nodig van het ministerie van Cultuur en Toerisme, en bij de aanvraag moet een unaniem besluit zitten van alle eigenaars in het gebouw waarin het appartement ligt. Het Grondwettelijk Hof wees een beroep tegen die regel op 25 december 2025 af, in een uitspraak die op 2 april 2026 in het Staatsblad (Resmî Gazete) verscheen. De blokken in Gazipaşa zijn klein, met 120 van de 156 te koop staande appartementen in gebouwen van vijf verdiepingen of minder, dus er zijn minder eigenaars te overtuigen dan in een groot complex, maar elk van hen moet instemmen.

De regionale trend werkt voorlopig in het voordeel van verhuurders. In de regio Antalya, Burdur en Isparta steeg de index voor nieuwe huurders van de TCMB in het jaar tot september 2026 met 23,6%, en de woningprijsindex met 20,0%.

Kunnen buitenlanders in 2026 een verblijfsvergunning krijgen met een adres in Gazipaşa?

Geen enkele wijk van Gazipaşa staat op de lijst van gesloten wijken van de migratiedienst, dus geen sluiting staat een adres daar in de weg, maar maar 8 van de 156 appartementen die op 25 oktober 2026 te koop stonden, vroegen minstens de 200.000 Amerikaanse dollar die een vergunning op basis van vastgoed vereist, en geen enkele daarvan was een appartement met één of drie slaapkamers. Zes van de acht waren 4+1's en twee waren 2+1's van 112 m² in Pazarcı, voor TRY 10.450.000 en TRY 10.700.000. De duurste 1+1 vroeg TRY 5.950.000, ongeveer USD 120.000, en de duurste 3+1 TRY 9.200.000, ongeveer USD 185.600.

De lijst van de dienst met 1.169 wijken die sinds 1 juli 2022 gesloten zijn, heeft tien vermeldingen voor Antalya, in de rijen 145 tot 154 van het bijgevoegde bestand: vier in Alanya, twee in Döşemealtı, drie in Konyaaltı en één in Muratpaşa, en geen in Gazipaşa. De aankondiging, op 26 oktober 2026 opnieuw gecontroleerd, beschrijft de sluiting als een sluiting voor registraties onder tijdelijke en internationale bescherming en voor provinciewissels van beschermden, en noemt verblijfsvergunningen niet meer.

De waardetoets bepaalt welk appartement in aanmerking komt. De documentenlijst van de dienst voor een kortlopende verblijfsvergunning, gepubliceerd op de aanvraagsite e-İkamet, vereist dat een woning voor een vergunning op basis van vastgoed op de datum van verwerving minstens 200.000 Amerikaanse dollar in Turkse lira waard was en als eigen woning van de buitenlander wordt gebruikt, niet verhuurd of voor ander inkomen. Tegen de dollarkoers (aankoop) van de TCMB van 23 oktober 2026, TRY 49,5647, lag de drempel op ongeveer TRY 9.913.000. De mediane 1+1 vroeg ongeveer USD 62.500, of 31% van de drempel, en de mediane 2+1 ongeveer USD 92.800, of 46%. Het aandeel appartementen boven de drempel in Gazipaşa, 5%, staat tegenover 40% in Kargıcak en Cikcilli, 30% in Kestel, 27% in Oba en Tosmur, 22% in Güller Pınarı, 14% in Mahmutlar, 3% in Avsallar, 1% in Payallar en geen in Demirtaş, in oktober 2026 op dezelfde manier gemeten. Advertenties op Russischtalige portalen beschrijven appartementen in Gazipaşa als geschikt voor een verblijfsvergunning, maar 148 van de 156 appartementen op Emlakjet vroegen in oktober 2026 minder dan de drempel. Hoe de aanvraag zelf werkt, staat onder verblijfsvergunning.

Hoe ziet de woningvoorraad in Gazipaşa eruit?

De te koop staande appartementen in Gazipaşa zijn nieuw, laag en meestal met volledige titel: 78% van de op 25 oktober 2026 aangeboden appartementen stond in gebouwen van hooguit vijf jaar oud, maar 6 van de 156 in gebouwen van negen of meer verdiepingen, 59% van de advertenties noemde een zwembad, en maar 13% van de advertenties die een appartementstitel vermeldden gaf kat irtifakı, het laagste aandeel van de elf op dezelfde manier onderzochte gebieden. De detailpagina's van de 156 verkoopadvertenties geven het profiel.

De hogere blokken vragen meer. In oktober 2026 vroegen de 36 appartementen in blokken van zes tot tien verdiepingen een mediaan van TRY 64.514 per vierkante meter, de 64 in blokken van vijf verdiepingen TRY 54.196 en de 56 in blokken van vier verdiepingen of minder TRY 50.000, en de advertenties die een zwembad noemden vroegen TRY 58.209 tegen TRY 47.917 voor die zonder. Drieënvijftig van de 156 advertenties plaatsten het appartement in een site. De 40 verkoopadvertenties die een aidat vermeldden, gaven een mediaan van TRY 1.000 per maand, evenveel als in Güller Pınarı en minder dan in de andere wijken van Alanya, met TRY 1.250 voor een 1+1 in 18 advertenties en TRY 600 voor een 2+1 in 13. Van de 156 advertenties beschreven er 118 het appartement als geschikt voor een hypotheek, vermeldden er 25 geen lift, 7 daarvan in gebouwen van vijf of meer verdiepingen, en 20 geen parkeerplaats.

Het titelcijfer springt eruit, en de advertenties zeggen niet waarom. Van de 139 advertenties die de titel als kat irtifakı of kat mülkiyeti vermeldden, gaven er 18 kat irtifakı: 15 van de 111 appartementen in gebouwen van hooguit vijf jaar oud, waaronder de vijf die nog in aanbouw zijn, en 3 van de 28 oudere. Volgens artikel 3 van de Wet op het appartementsrecht (Kat Mülkiyeti Kanunu, Wet 634) wordt kat irtifakı kat mülkiyeti op grond van de gebruiksvergunning (yapı kullanma izin belgesi, bekend als iskan) voor het hele gebouw, dus een advertentie met kat mülkiyeti wijst op een gebouw met een geregistreerde gebruiksvergunning. Welke titel geldt, staat op de eigendomsakte zelf, en wat een advertentie vermeldt vervangt die niet; wat elk type titel betekent, staat onder soorten tapu in Turkije.

De leeftijd van de voorraad bepaalt ook onder welke aardbevingsregels een gebouw is ontworpen. De huidige Turkse aardbevingsbouwverordening (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trad op 1 januari 2019 in werking, en voor elk gebouw is de datum van de bouwvergunning bepalend, die in het dossier van het gebouw bij de gemeente Gazipaşa staat; 35 van de 156 appartementen stonden in gebouwen van meer dan vijf jaar oud.

Op 25 oktober 2026 stonden in Gazipaşa acht villa's te koop, voor TRY 10.500.000 tot 45.000.000. Drie lagen in Koru, waaronder een 5+2 van 436 m² voor TRY 38.000.000, en de enige nieuwe was een 3+1 van 230 m² in Pazarcı voor TRY 18.550.000.

Hoe is het dagelijks leven in Gazipaşa?

Het dagelijks leven in Gazipaşa draait om een klein centrum: OpenStreetMap geeft 33 supermarkten en 14 apotheken aan in Pazarcı en de vier wijken eromheen, het staatsziekenhuis ligt 2,6 km van het gemeentehuis, de jachthaven 4,7 km en de dichtstbijzijnde stranden 5 tot 6 km, terwijl het dichtstbijzijnde opleidings- en onderzoeksziekenhuis 41,4 km verderop in Alanya ligt. De genoemde plekken zijn die welke in oktober 2026 op OpenStreetMap stonden, geplaatst binnen de TKGM-grenzen, met afstanden over de weg vanaf het gemeentehuis.

• Boodschappen: van de 33 supermarkten liggen er 11 in Pazarcı, 10 in İstiklal, 7 in Gazi, 3 in Cumhuriyet en 2 in Yeni, waaronder vestigingen van Migros, Carrefour, BİM, A101 en Şok.
• Gezondheidszorg: het staatsziekenhuis Gazipaşa (Gazipaşa Devlet Hastanesi) geeft op zijn site bij het ministerie van Volksgezondheid als adres Cumhuriyet Mahallesi, İpek Sokak, 2,6 km en ongeveer 4 minuten van het gemeentehuis. Een gemeenschapsgezondheidscentrum (toplum sağlığı merkezi) staat in İstiklal, en een adres van een gezondheidscentrum voor de huisarts (aile sağlığı merkezi) in het stadje kon in oktober 2026 niet uit een officiële bron worden bevestigd. Het dichtstbijzijnde opleidings- en onderzoeksziekenhuis is het ALKÜ Alanya Opleidings- en Onderzoeksziekenhuis in Oba, 41,4 km en ongeveer 38 minuten verderop.
• Scholen: OpenStreetMap geeft alleen al in Pazarcı vijf scholen en vijf kleuterscholen aan, en gezinnen moeten plaatsen op elk niveau laten bevestigen door de onderwijsdirectie van het district Gazipaşa (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü). De beroepshogeschool Gazipaşa Mustafa Rahmi Büyükballı, onderdeel van de Alanya Alaaddin Keykubat Universiteit (ALKÜ), ligt in Pazarcı, 0,9 km van het gemeentehuis.
• De weekmarkt: OpenStreetMap geeft de markthal en het marktplein aan in İstiklal, 0,5 km van het gemeentehuis. In oktober 2026 was geen marktkalender van de gemeente te vinden, dus de dag is het waard om ter plekke na te gaan.
• Bussen: het busstation van Gazipaşa ligt in İstiklal, 1,2 km van het gemeentehuis, met een halte voor dolmuş (gedeelde minibus) ernaast. In oktober 2026 was bij de gemeente Gazipaşa geen actuele dienstregeling te vinden.
• De zee: het strand van Selinus ligt 5,0 km van het gemeentehuis en het strand van Koru 6,1 km, en de akropolis van het antieke Selinus staat boven de haven, 4,5 km verderop.
• De jachthaven: Gazipaşa Gold Marina, de jachthaven van het stadje, werd in november 2025 officieel geopend door Abdulkadir Uraloğlu, de minister van Transport en Infrastructuur, die de capaciteit op 208 jachten zette; hij ligt 4,7 km van het gemeentehuis.

Tarieven voor stroom en water en supermarktprijzen zijn dezelfde als elders in de provincie Antalya, dus de kosten van levensonderhoud in Gazipaşa verschillen van Alanya vooral in huur, waar de appartementen met één slaapkamer minder vragen dan in de wijken van Alanya, en in de rit naar wat het stadje niet heeft, zoals een opleidings- en onderzoeksziekenhuis op 41,4 km of het centrum van Alanya op 44,2 km.

Wat zijn de nadelen van wonen in Gazipaşa?

De belangrijkste nadelen van Gazipaşa zijn de afstand tot het centrum van Alanya en tot de luchthaven van Antalya, een luchthaven waarvan het verkeer onder de piek van 2018 ligt en in 2026 daalt, geen snelweg, een kleine markt met minder kopers bij doorverkoop, weinig appartementen boven de drempel voor de verblijfsvergunning en een zeer nieuwe voorraad kleine appartementen. Geen daarvan sluit Gazipaşa uit, maar elk verandert wat een koper moet controleren.

• Afstand: het centrum van Alanya ligt op 44,2 km, ongeveer 41 minuten zonder verkeer, en de luchthaven van Antalya op 173,3 km.
• Luchtverkeer: het aantal passagiers op de luchthaven Gazipaşa-Alanya daalde van 1.201.895 in 2018 naar 992.383 in 2025, en van januari tot september 2026 nog eens met 7,9%.
• Snelweg: de snelweg Antalya-Alanya eindigt bij km 136 in Alanya, en het nationale masterplan voor transport en logistiek 2053 noemt een snelweg Alanya-Silifke alleen voor 2035.
• Marktomvang: in het hele district stonden 156 appartementen te koop, tegen 642 in Mahmutlar en 374 in Oba, dus wie later verkoopt, heeft minder kijkers.
• Drempel voor de verblijfsvergunning: maar 8 van de 156 appartementen vroegen in oktober 2026 USD 200.000 of meer, en geen daarvan was een 1+1.
• Nieuwe voorraad: 94 van de 156 appartementen stonden in gebouwen van hooguit twee jaar oud en vijf waren nog in aanbouw, dus de gebruiksvergunning, de titel en de opleverdatum zijn de controles die het meest tellen.
• Specialistische zorg: het dichtstbijzijnde opleidings- en onderzoeksziekenhuis ligt 41,4 km verderop in Oba.
• Nabijheid van de luchthaven: de dichtstbijzijnde rand van Pazarcı ligt 2,6 km van de luchthaven, en het geluid is niet gemeten.
• Dubbele advertenties: 11 van de 156 verkoopadvertenties herhaalden de oppervlakte en de prijs van een andere advertentie.

Elk van deze punten is te controleren voordat er een bod wordt gedaan. Het type titel, de gebruiksvergunning, de datum van de bouwvergunning, de lift en het parkeren horen bij de controles die beschreven staan voor een bezichtigingsreis naar Alanya, en ze gelden in Gazipaşa net zo.

Voor wie is Gazipaşa geschikt, en hoe verhoudt het zich tot de wijken van Alanya?

Gazipaşa past bij een koper met een klein budget die een nieuw appartement met één slaapkamer wil in een werkend stadje met een staatsziekenhuis, bij een koper die vaak vliegt en een terminal op 11 minuten waardeert, en bij een verhuurder die een 1+1 gemeubileerd wil verhuren; het past minder goed bij een koper die een verblijfsvergunning op basis van vastgoed nodig heeft, het centrum van Alanya dichtbij wil hebben of misschien snel moet doorverkopen. De mediane prijs per vierkante meter, in oktober 2026 TRY 54.364 of ongeveer EUR 980, was de op één na laagste van de elf op dezelfde manier onderzochte gebieden, en de voorraad hoorde bij de nieuwste.

Gazipaşa is een heel district en de andere tien zijn wijken van Alanya, dus de rij van Gazipaşa dekt een groter gebied, maar twee derde van de appartementen ligt in één wijk, Pazarcı, met een eigen mediaan van TRY 56.552 per vierkante meter. Verkoopprijzen werden onderzocht voor Gazipaşa op 25 oktober, voor Güller Pınarı op 24 oktober, voor Payallar op 23 oktober, voor Demirtaş op 22 oktober, voor Kestel op 21 oktober, voor Kargıcak op 20 oktober, voor Cikcilli op 17 oktober, voor Avsallar op 16 oktober, voor Oba en Tosmur op 14 oktober en voor Mahmutlar op 13 oktober 2026. De huren voor Gazipaşa, Güller Pınarı, Payallar, Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar en Tosmur zijn alle advertenties die op de dag van de steekproef online stonden, en die van Gazipaşa berusten op 62 advertenties; die voor Oba en Mahmutlar komen uit advertenties die tussen juli en oktober 2026 zijn geplaatst. Afstanden tot het centrum zijn gemeten naar hetzelfde punt in Güller Pınarı, en afstanden tot de luchthaven naar hetzelfde luchthavenpunt.

Op deze cijfers past Gazipaşa bij een koper die een nieuw appartement met zwembad wil tegen een van de laagste prijzen uit de reeks, een rit van 41 minuten naar Alanya accepteert en het appartement zelf bewoont of gemeubileerd verhuurt. Een koper die voor een vergelijkbare prijs meer keus wil, kan Payallar vergelijken, 6% goedkoper per vierkante meter en 17,5 km van het centrum van Alanya, of Demirtaş, 6% duurder, aan de Alanyakant van de districtsgrens en 22,6 km van de luchthaven. Actuele woningen van AKEA staan onder vastgoed te koop in Gazipaşa.

Rekenvoorbeeld: een 1+1 in Gazipaşa kopen en verhuren

Een appartement met één slaapkamer, gekocht tegen de mediane vraagprijs van oktober 2026 van TRY 3.100.000 en verhuurd tegen de mediane vraaghuur van TRY 15.000 per maand, zou voor inkomstenbelasting ongeveer 4,5% per jaar netto opleveren, als de koper de hele overdrachtsheffing en geen makelaarscourtage betaalt. De berekening gebruikt de medianen uit de advertentiesteekproeven en de kosten die in 2026 gelden, volledig beschreven onder aankoopkosten in Turkije. Er is gekozen voor een 1+1 omdat 1+1's de grootste groep zijn onder de te koop staande appartementen, 73 van de 156, en onder de huurappartementen, 29 van de 62.

Bij prijzen van oktober 2026 is het netto inkomen van TRY 146.058 4,5% van een uitgave van TRY 3.224.000 en 4,3% van TRY 3.372.800 als de koper ook de maximale makelaarscourtage betaalt. Kleinere kosten zijn weggelaten: de dienstvergoeding van het kadaster, de beëdigde vertaler bij het kadaster, reparaties, meubels en de inkomstenbelasting op de huur, die afhangt van de fiscale woonplaats van de eigenaar. De regel voor de onroerendgoedbelasting is een aanname, omdat de gemeentelijke waarde van een appartement door de gemeente Gazipaşa wordt vastgesteld, niet door de markt, en de huur berust op 29 advertenties voor 1+1's, waarvan 17 gemeubileerd.

Van de elf rekenvoorbeelden uit de reeks zit dat van Gazipaşa in het midden, gelijk met de 4,5% van Kestel en net onder de 4,6% van Tosmur, onder Oba (5,9%), Payallar (5,4%), Mahmutlar (5,3%) en Avsallar (5,2%) en boven Kargıcak (4,3%), Cikcilli (3,9%), Demirtaş (3,1%) en Güller Pınarı (3,0%). Een gemeubileerde 1+1 doet het beter: gekocht tegen de mediaan van TRY 3.200.000 voor gemeubileerde appartementen met één slaapkamer en verhuurd voor TRY 18.000 per maand, met dezelfde kosten, zou die ongeveer 5,4% netto opleveren. Met ongeveer USD 62.500 in oktober 2026 is de mediane 1+1 31% van de USD 200.000 die een verblijfsvergunning op basis van vastgoed vereist, en een aan huurders verhuurd appartement kan daar sowieso niet de basis voor zijn.

Hoe snel bewegen prijzen en huren in Gazipaşa?

Officiële cijfers gaan niet verder dan de regio: in de regio Antalya, Burdur en Isparta steeg de woningprijsindex van de TCMB in het jaar tot september 2026 met 20,0% en de index voor nieuwe huurders met 23,6%, volgens het bulletin van 16 oktober 2026. De jaarlijkse consumentenprijsinflatie was in september 2026 volgens TÜİK 29,73%, dus beide cijfers waren in reële termen dalingen, van ruwweg 7,5% voor prijzen en 5% voor huren. In heel Turkije stegen de twee indexen met 22,3% en 26,6%.

Noch de TCMB noch TÜİK publiceert een index voor Gazipaşa. De eigen advertenties van het district tonen geen recente sprong: in gebouwen van hooguit vijf jaar oud vroegen de 77 appartementen die sinds 1 juli 2026 zijn geplaatst een mediaan van TRY 57.333 per vierkante meter en de 44 eerder geplaatste TRY 55.470, een verschil van ongeveer 3%, en advertenties die online blijven houden de prijs van de dag van plaatsing, dus zelfs dat verschil is deels inflatie sindsdien. De signalen over de vraag wijzen verschillende kanten op: de ingeschreven bevolking groeide tussen 2022 en 2025 met 4%, terwijl het aantal passagiers op de luchthaven in de eerste negen maanden van 2026 met 7,9% daalde. De medianen uit de advertenties voor Gazipaşa zijn een momentopname van vraagprijzen op één dag, 25 oktober 2026, en worden in januari 2027 vernieuwd met dezelfde methode als voor de tien wijken van Alanya, zodat de verandering in Gazipaşa zelf vanaf dan te meten is.