Leilighet i Gazipaşa 2026: priser, leie, flyplassen og livet øst for Alanya

Gazipaşa er distriktet øst for Alanya, et eget distrikt i provinsen Antalya der byen ligger 44,2 km langs veien fra Alanyas sentrum og 7,0 km fra Gazipaşa-Alanya lufthavn. Den 25. oktober 2026 hadde de 156 leilighetene som lå ute for salg i Gazipaşa på Emlakjet en median prisantydning på 3 950 000 TRY, rundt 71 200 EUR, og en median på 54 364 TRY per kvadratmeter, lavere enn i alle bydelene i Alanya som er undersøkt på samme måte unntatt Payallar, og 105 av dem lå i én bydel, Pazarcı. Boligmassen er ny og liten: 94 av de 156 leilighetene lå i bygg som var høyst to år gamle, 73 var leiligheter med ett soverom til en median på 3 100 000 TRY, og bare 13 % av annonsene som oppga en eierform for seksjoner, oppga kat irtifakı, byggefasens eierform. Det som vokser, er ikke flyplassen: Gazipaşa-Alanya lufthavn hadde 992 383 passasjerer i 2025, færre enn toppen på 1 201 895 i 2018, og 7,9 % færre fra januar til september 2026 enn ett år før, mens distriktets registrerte befolkning steg til 55 850 i 2025, 15 % flere enn i 2009. Ingen bydel i Gazipaşa står på stengningslisten fra 2022, men bare 8 av de 156 leilighetene, ingen av dem med ett soverom, ba om de 200 000 amerikanske dollarene en eiendomsbasert oppholdstillatelse krever. De 62 leilighetene som ble leid ut på lang sikt, ba om en median på 18 000 TRY i måneden og leiligheter med ett soverom 15 000 TRY, noe som gir en 1+1 en bruttoavkastning på rundt 5,8 %, en møblert 1+1 rundt 6,8 % og en beregnet nettoavkastning på rundt 4,5 %. Det statlige sykehuset ligger 2,6 km fra rådhuset og en småbåthavn åpnet i november 2025, mens Alanyas sentrum er 41 minutters kjøring unna, Antalya lufthavn 173,3 km og motorveien fra Antalya slutter i Alanya.

Hvor ligger Gazipaşa, og hvor langt er det til Alanya og flyplassene?

Gazipaşa er et eget distrikt (ilçe) i provinsen Antalya, provinsens østligste, og hører ikke til Alanya: byen ligger på en kystslette, ifølge OpenStreetMap-ruting 26. oktober 2026 44,2 km langs veien fra Alanyas sentrum i Güller Pınarı, 7,0 km fra Gazipaşa-Alanya lufthavn og 173,3 km fra Antalya lufthavn. I vest grenser Alanya distrikt mot Gazipaşa, i øst Anamur i provinsen Mersin. Gazipaşa-Alanya lufthavn, oppkalt etter begge, ligger på Gazipaşas side, i matrikkelenheten Sarıağaç.

Gazipaşa distrikt dekker 1 068 km² innenfor grensen til Generaldirektoratet for tinglysing og matrikkel (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM), kontrollert 26. oktober 2026. TKGM-matrikkelen deler Gazipaşa i 53 enheter: 13 bydeler i den tidligere småbyen og 40 enheter som fortsatt står oppført under landsbynavnene sine; landsbyene ble bydeler da lov 6360, storbyloven fra 2012, trådte i kraft ved kommunevalget i mars 2014. Langs den sørlige kanten av distriktet går rundt 55 km OpenStreetMap-kystlinje, med de lengste strekningene ved Zeytinada, 15,3 km, og Koru, 8,2 km.

Motorveien som bygges fra Antalya, slutter før Gazipaşa. Konsekvensutredningen fra 2018 for motorveien Antalya-Alanya trakk linjen videre til Gazipaşa, men prosjektet slutter etter ønske fra Tyrkias generaldirektorat for veier (Karayolları Genel Müdürlüğü, KGM) ved km 136, ved krysset Alanya sentrum, så trafikken fra Alanya fortsetter på kystveien D-400.

Avstandene nedenfor er målt fra rådhuset i Gazipaşa (Gazipaşa Belediyesi), slik det er lagt inn på OpenStreetMap; TKGM plasserer det i bydelen Yeni Mahallesi.

Kjøretidene er rutetjenestens anslag ved fri flyt, så sommertrafikken på D-400 kommer i tillegg på de lengre linjene. I luftlinje ligger flyplassen 3,9 km fra rådhuset, og veien tilbake fra terminalen er 9,4 km. Punktet for Alanyas sentrum er det samme som i alle guidene om bydelene i Alanya, og den samme rutingen gjengir avstandene til flyplassen som er publisert der: 22,6 km fra Demirtaş, bydelen i Alanya som ligger nærmest flyplassen, og 42,4 km fra Güller Pınarı.

Hvor i Gazipaşa ligger boligmarkedet?

Leilighetsmarkedet i Gazipaşa ligger i Pazarcı: 105 av de 156 leilighetene som lå ute for salg i distriktet på Emlakjet 25. oktober 2026, eller 67 %, oppga Pazarcı Mahallesi som beliggenhet, og 92 av de 105 lå i bygg som var høyst fem år gamle. Pazarcı er i TKGM-matrikkelen en bydel på 3,24 km² mellom det gamle sentrum og kysten ved Selinus, med rundt 1,4 km strandlinje.

Pazarcı er flatt og ligger nær rullebanen. I høydemodellen SRTM er medianhøyden for 174 jevnt fordelte punkter innenfor TKGM-grensen 9 m og den høyeste 41 m, og den nærmeste kanten av Pazarcı ligger 2,6 km i luftlinje fra flyplasspunktet. Flyruter og støynivå rundt Pazarcı er ikke målt.

Byens institusjoner ligger i bydelene rundt Pazarcı, ikke i selve Pazarcı. Etter TKGM-grensene ligger rådhuset og postkontoret PTT i Yeni, busstasjonen, markedshallen og tingretten i İstiklal og det statlige sykehuset i Cumhuriyet, noe som stemmer med sykehusets offisielle adresse i Cumhuriyet Mahallesi, İpek Sokak. OpenStreetMap tegner Pazarcı dobbelt så stort, på 6,99 km², og tar med det meste av Cumhuriyet, så en kartapp kan vise feil bydel for en adresse nær sykehuset.

De øvrige 51 leilighetene var spredt på åtte bydeler i den tidligere småbyen: 12 i Koru, 9 i Gazi, 8 hver i İstiklal, Yeni og Cumhuriyet, 4 i Aydın og én hver i Bakılar og Sarıağaç. Ingen lå i noen av de 40 tidligere landsbyene. Koru, på kysten sør for Selinus, er et annet marked enn Pazarcı. Ti av de 12 leilighetene der var 2+1 til 4+1 på 110 m² eller mer i bygg eldre enn ti år, med en median prisantydning på 8 350 000 TRY i oktober 2026, og tre av de åtte villaene som lå ute for salg i distriktet, lå i Koru.

Hva betyr flyplassen for boligmarkedet i Gazipaşa?

Gazipaşa-Alanya lufthavn hadde 992 383 passasjerer i 2025, færre enn toppen på 1 201 895 i 2018, og 730 297 i de første ni månedene av 2026, 7,9 % færre enn i de samme månedene i 2025, ifølge den statlige lufthavnmyndigheten (Devlet Hava Meydanları İşletmesi, DHMİ). Terminalen ligger 7 km fra byen, nærmere enn til noen bydel i Alanya i serien, men trafikken har ikke vokst siden 2018, så flyplassen alene forklarer ikke byggingen i Pazarcı.

DHMİ publiserer årssummer for passasjerer, ankomster og avganger samlet, for hver tyrkisk flyplass, og tabellene oppgir Gazipaşa første gang i 2010 med 4 684 innenlandspassasjerer og de første 9 938 utenlandspassasjerene i 2011.

Utenlandstrafikken er den største andelen og den som falt mest. I 2025 fløy 561 566 av flyplassens passasjerer, 57 %, på utenlandsruter, og i de første ni månedene av 2026 falt antallet utenlandspassasjerer med 10,5 % og innenlandspassasjerer med 4,3 %. Antalya lufthavn hadde 39 000 177 passasjerer i 2025, så Gazipaşas trafikk tilsvarte rundt 2,5 % av Antalyas, og fra januar til september 2026 falt Antalyas trafikk med 3,3 %, mindre enn Gazipaşas. DHMİ opplyser at Gazipaşa-Alanya lufthavn drives av et privat selskap under dens tilsyn.

For en kjøper er flyplassen en bekvemmelighet. Den som bor i Pazarcı, når terminalen på rundt 11 minutter, mot 42,4 km kjøring fra Alanyas sentrum. Bekvemmeligheten gjelder likevel få ruter: av de 40,0 millioner passasjerene de to flyplassene hadde i 2025, brukte 97,5 % Antalya lufthavn, 173,3 km langs veien fra Gazipaşa. Beviset for at markedet vokser, kommer fra boligmassen og befolkningen: 94 av de 156 leilighetene for salg lå i bygg som var høyst to år gamle, og distriktets registrerte befolkning økte med 15 % mellom 2009 og 2025. Hvordan rullebanen påvirker priser og støy i de nærmeste gatene, er et eget spørsmål som annonsene ikke kan svare på.

Hvem bor i Gazipaşa?

Gazipaşa distrikt hadde 55 850 registrerte innbyggere 31. desember 2025 i TÜİKs adressebaserte folkeregister, flere enn de 48 369 i 2009, og veksten skjer i byen: området for den tidligere småbyen vokste med 41 % mellom 2009 og 2022, fra 21 730 til 30 732, mens distriktet som helhet vokste med 11 %. TÜİK er Tyrkias statistikkbyrå. Byråets eget søk lot seg ikke lese direkte i oktober 2026, så tallet for 2025 kommer fra befolkningstabellen på tyrkisk Wikipedia, som oppgir TÜİK som kilde, og det stemmer med tallet på befolkningsnettstedet nufusu.com. Tallene for byen kommer fra citypopulation.de, som bruker TÜİKs register.

Pazarcı ble doblet på ti år. Registeret i bydelen steg ifølge den TÜİK-baserte tabellen på tyrkisk Wikipedia fra 3 430 i 2009 til 6 906 i 2019, det siste året et bydelstall var å finne for. Wikipedia-tabellen og nufusu.com oppgir samme tall for hvert år fra 2007 til 2022 og for 2025, men ikke for 2023 og 2024, så de to årene holdes utenfor. Med rundt 52 registrerte innbyggere per km² i 2025 er Gazipaşa et tynt befolket distrikt rundt én by, og byen hadde 57 % av distriktets register i 2022.

Registeret teller personer med adresse i Gazipaşa, utenlandske innbyggere medregnet, og holder utenfor feriehuseiere som bor et annet sted. Ingen offisiell kilde oppgir antallet utenlandske innbyggere per distrikt eller bydel, og ingen bydel i Gazipaşa er blant dem migrasjonsmyndigheten (Göç İdaresi Başkanlığı) stengte i 2022 med henvisning til tettheten av utenlandsk befolkning.

Salgsannonsene beskriver en for det meste tom, nybygd boligmasse. Av de 156 leilighetene som lå ute for salg 25. oktober 2026, ble 133, eller 85 %, beskrevet som tomme, 17 som bebodd av eieren og 6 som utleid. Av de elleve områdene som er undersøkt på samme måte, hadde bare bydelen Güller Pınarı i Alanya, med 76 %, en mindre andel tomme, mot 95 % i Payallar og 87 % i Kestel.

Hva koster leiligheter i Gazipaşa?

Leiligheter for salg i Gazipaşa 25. oktober 2026 hadde en median prisantydning på 3 950 000 TRY, rundt 71 200 EUR, og en median på 54 364 TRY per kvadratmeter bruttoareal, rundt 980 EUR, lavere enn i alle bydelene i Alanya som er undersøkt på samme måte unntatt Payallar. Medianene kommer fra alle de 156 leilighetsannonsene som lå ute for Gazipaşa distrikt på Emlakjet, en landsdekkende tyrkisk boligportal, den dagen, hver lest fra sin egen annonseside. Eurobeløpene bygger på kjøpskursen for euro på 55,4997 TRY i bulletinen fra Tyrkias sentralbank (TCMB) 23. oktober 2026, den siste før utvalget søndag. Dette er prisantydninger, ikke salgspriser, og forskjellen mellom dem er beskrevet under prute på boligprisen i Alanya.

Leiligheter med ett soverom utgjør nesten halvparten av annonsene, 73 av 156, med 50 med to, 19 med tre og 13 med fire soverom.

Tyrkiske annonser teller soverom pluss stue, så en 1+1 har ett soverom og en egen stue. Bruttoarealet tar med en andel av vegger og balkonger; i utvalget var nettoarealet i median 91 % av bruttotallet. Den eneste øvrige annonsen i oktober 2026 var en 5+2 på 290 m² for 8 500 000 TRY.

Kvadratmeteren i Gazipaşa er litt billigere enn i Alanyas ytre bydeler og en fjerdedel billigere enn i sentrum. Medianen på 54 364 TRY lå 6 % under Demirtaş' 57 556 TRY, målt 22. oktober 2026, 7 % under Mahmutlar, 8 % under Avsallar, 20 % under Oba, 24 % under Güller Pınarı og Kargıcak og 28 % under Kestel, og 6 % over Payallars 51 109 TRY 23. oktober. Median-2+1-en lå med 4 600 000 TRY like under Payallars 4 650 000 TRY og var den laveste av de elleve områdene, og median-1+1-en den nest laveste, etter Payallars 2 862 500 TRY.

Pazarcı er dyrere enn resten av byen. De 105 leilighetene der ba om en median på 56 552 TRY per kvadratmeter og de andre 51 49 020 TRY, og en 1+1 i Pazarcı ba om en median på 3 200 000 TRY mot 2 675 000 TRY andre steder. Annonser lagt ut siden 1. juli 2026, 95 av de 156, ba om en median på 3 200 000 TRY for en 1+1 og 4 350 000 TRY for en 2+1. Elleve annonser gjentok en annen annonses antall rom, areal og pris, det vanlige tegnet på at to meglere annonserer den samme leiligheten; uten dem er medianen 4 000 000 TRY og 54 182 TRY per kvadratmeter.

Priser for Gazipaşa på engelskspråklige portaler kan ligge langt over den tyrkiske portalens. Den 26. oktober 2026 viste en engelskspråklig portal leiligheter med ett soverom i nybyggprosjekter i Gazipaşa for 97 000 EUR og 103 500 EUR, den andre i Pazarcı. På Emlakjet samme dag ba de 64 leilighetene med ett soverom i bygg som var høyst to år gamle, om en median på 3 025 000 TRY, rundt 54 500 EUR, og bare én av dem ba om mer enn 97 000 EUR. To annonser på én portal beviser ingenting om et marked, men forskjellen er så stor at samme type leilighet er verdt å sjekke på en tyrkisk portal før et bud.

Hvor mye endrer byggets alder prisen i Gazipaşa?

Det meste av boligmassen i Gazipaşa er for ny til at byggets alder kan dele markedet: 94 av de 156 leilighetene som lå ute for salg 25. oktober 2026, eller 60 %, lå i bygg som var høyst to år gamle, og leiligheter i bygg som var høyst fem år gamle, ba om en median på 56 552 TRY per kvadratmeter mot 43 500 TRY i eldre bygg. De eldre klassene er tynt besatt.

At median prisantydning stiger med alderen opp til 15 år, skyldes mest at de eldre leilighetene er større: de 34 nye leilighetene hadde et median bruttoareal på 53 m², de 9 i bygg som var 11 til 15 år gamle 180 m². En billig leilighet i Gazipaşa er en liten ny leilighet. Av de 37 leilighetene som ba om 3 000 000 TRY eller mindre i oktober 2026, var 35 av typen 1+1 og 34 lå i bygg som var høyst fem år gamle, og den billigste, en ny 1+1 på 53 m² i Pazarcı, ba om 2 200 000 TRY, rundt 39 600 EUR. Innenfor én type er aldersforskjellen mindre: de 32 leilighetene med to soverom i bygg som var høyst fem år gamle, ba om en median på 51 993 TRY per kvadratmeter og de 18 eldre 44 652 TRY.

Fem av de nye leilighetene var fortsatt under oppføring, og alle fem oppga kat irtifakı, byggefasens eierform, som eierform. Av de 29 nye leilighetene som ble beskrevet som innflytningsklare, oppga 26 kat mülkiyeti, full seksjonseierskap.

Hva koster det å leie i Gazipaşa?

Leiligheter i Gazipaşa som ble leid ut på lang sikt 25. oktober 2026, hadde en median leie på 18 000 TRY i måneden, rundt 324 EUR, og leiligheter med ett soverom 15 000 TRY, mindre enn Avsallars 15 750 TRY og Payallars 16 500 TRY, målt på samme måte i oktober 2026. Medianene kommer fra alle de 62 leieannonsene på Emlakjet for leiligheter i Gazipaşa distrikt den dagen.

Møbler legger halvparten til på leien for en leilighet med ett soverom. I oktober 2026 ba de 17 møblerte 1+1-ene om en median på 18 000 TRY og de 12 umøblerte 12 000 TRY, mens møblerte og umøblerte 1+1-er for salg ba om nesten det samme, 3 200 000 TRY og 3 100 000 TRY. Umøblerte 2+1-er ba om 18 000 TRY i 16 annonser og møblerte 23 500 TRY i 6.

Leiemassen er like ny som salgsmassen. Av de 62 utleieleilighetene lå 18 i nye bygg og 23 i bygg som var ett til tre år gamle, og 33 lå i Pazarcı, der medianleien også var 18 000 TRY og en 1+1 ba om 17 000 TRY. På tvers av alle størrelser ba Gazipaşa i oktober 2026 om en median på 229 TRY i leie per kvadratmeter, mer enn Demirtaş' 182 TRY og mindre enn Güller Pınarıs 233 TRY, Payallars 260 TRY, 270 til 273 TRY i Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar og Avsallar, 318 TRY i Kargıcak og Oba og 348 TRY i Kestel. Av de 23 annonsene som oppga depositum, ba 17 om én måneds leie, og 28 av de 62 plasserte leiligheten i en site (et inngjerdet boligområde). Én villa var lagt ut til leie, en 3+1 i Koru for 55 000 TRY i måneden.

Leien er den største forskjellen i levekostnader mellom Gazipaşa og Alanya, siden strøm- og vanntariffer og priser i dagligvarebutikkene er de samme i hele regionen; hvordan resten av et månedsbudsjett fordeler seg, er beskrevet under levekostnader i Alanya.

Hvilken leieavkastning kan en leilighet i Gazipaşa gi?

En leilighet med ett soverom i Gazipaşa viste en bruttoavkastning på rundt 5,8 % ved prisantydninger og leier i oktober 2026, en møblert leilighet med ett soverom rundt 6,8 % og en leilighet med to soverom rundt 5,0 %. Tallet for 1+1-en er tolv måneder av medianleien på 15 000 TRY delt på median prisantydning på 3 100 000 TRY; tallet for den møblerte 1+1-en bruker medianleien på 18 000 TRY og median prisantydning på 3 200 000 TRY for møblerte leiligheter med ett soverom.

Møblerte leiligheter med ett soverom viser den beste avkastningen, siden møbler løfter leien og ikke prisen. Med 6,8 % ligger en møblert 1+1 i Gazipaşa mellom Avsallars 6,7 % og Mahmutlars 6,9 %, over Kestels og Güller Pınarıs 5,7 % og under Obas 7,4 % ved samme måneds priser. Sammenligner man likt med likt for leiligheter med to soverom, gir de 16 umøblerte 2+1-ene til leie og de 37 umøblerte 2+1-ene for salg også rundt 5,0 %. Alle disse er prisantydninger, så den faktiske avkastningen avhenger av hva en kjøper betaler og hva en leietaker skriver under på.

Nettoavkastningen er enda lavere. Aidat, den månedlige fellesutgiften, eiendomsskatt, DASK-jordskjelvforsikringen og månedene en leilighet står tom mellom leietakere går alle fra leien, og regneeksempelet for en 1+1 går gjennom de postene. Leieinntekter beskattes også i Tyrkia, og reglene er ulike for bosatte og ikke-bosatte.

Korttids ferieutleie følger egne regler. Etter lov 7464 om turistutleie av boliger krever utleie av en bolig for perioder på opptil 100 dager tillatelse fra kultur- og turismedepartementet, og søknaden må inneholde et enstemmig vedtak fra alle eierne i bygget der leiligheten ligger. Forfatningsdomstolen avviste et søksmål mot regelen 25. desember 2025, i en avgjørelse kunngjort i den offisielle tidende (Resmî Gazete) 2. april 2026. Byggene i Gazipaşa er små, med 120 av de 156 leilighetene for salg i bygg på fem etasjer eller færre, så det er færre eiere å overbevise enn i et stort anlegg, men hver eneste en må si ja.

Den regionale trenden går i utleiernes favør foreløpig. I regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMBs indeks for nye leietakeres leie med 23,6 % i året fram til september 2026, mens boligprisindeksen steg med 20,0 %.

Kan utlendinger få oppholdstillatelse med en adresse i Gazipaşa i 2026?

Ingen bydel i Gazipaşa står på migrasjonsmyndighetens liste over stengte bydeler, så ingen stengning står i veien for en adresse der, men bare 8 av de 156 leilighetene som lå ute for salg 25. oktober 2026, ba om minst de 200 000 amerikanske dollarene en eiendomsbasert tillatelse krever, og ingen av dem var en leilighet med ett eller tre soverom. Seks av de åtte var leiligheter av typen 4+1, og to var 2+1 på 112 m² i Pazarcı, for 10 450 000 TRY og 10 700 000 TRY. Den dyreste 1+1-en ba om 5 950 000 TRY, rundt 120 000 USD, og den dyreste 3+1-en 9 200 000 TRY, rundt 185 600 USD.

Myndighetens liste over 1 169 bydeler som er stengt siden 1. juli 2022, har ti oppføringer for Antalya, på radene 145 til 154 i den vedlagte filen: fire i Alanya, to i Döşemealtı, tre i Konyaaltı og én i Muratpaşa, og ingen i Gazipaşa. Kunngjøringen, kontrollert på nytt 26. oktober 2026, beskriver stengningen som en stengning for registreringer under midlertidig og internasjonal beskyttelse og for provinsbytte for beskyttede, og nevner ikke lenger oppholdstillatelser.

Verdikravet avgjør hvilken leilighet som holder. Myndighetens dokumentliste for kortvarig oppholdstillatelse, publisert på søknadssiden e-İkamet, krever at en bolig som brukes til en eiendomsbasert tillatelse, var verdt minst 200 000 amerikanske dollar i tyrkiske lira på ervervsdatoen og brukes som utlendingens egen bolig, ikke leies ut eller brukes til annen inntekt. Med TCMBs kjøpskurs for dollar 23. oktober 2026, 49,5647 TRY, lå grensen på rundt 9 913 000 TRY. Median-1+1-en ba om rundt 62 500 USD, eller 31 % av grensen, og median-2+1-en rundt 92 800 USD, eller 46 %. Gazipaşas andel leiligheter over grensen, 5 %, kan sammenlignes med 40 % i Kargıcak og Cikcilli, 30 % i Kestel, 27 % i Oba og Tosmur, 22 % i Güller Pınarı, 14 % i Mahmutlar, 3 % i Avsallar, 1 % i Payallar og ingen i Demirtaş, målt på samme måte i oktober 2026. Annonser på russiskspråklige portaler beskriver leiligheter i Gazipaşa som egnet for oppholdstillatelse, men 148 av de 156 leilighetene på Emlakjet ba om mindre enn grensen i oktober 2026. Hvordan selve søknaden foregår, er beskrevet under oppholdstillatelse.

Hvordan er boligmassen i Gazipaşa?

Leilighetene for salg i Gazipaşa er nye, lave og stort sett med full seksjonseierskap: 78 % av dem som lå ute 25. oktober 2026, lå i bygg som var høyst fem år gamle, bare 6 av 156 i bygg på ni etasjer eller mer, 59 % av annonsene nevnte basseng, og bare 13 % av annonsene som oppga en eierform for seksjoner, oppga kat irtifakı, den laveste andelen av de elleve områdene som er undersøkt på samme måte. Detaljsidene for de 156 salgsannonsene gir profilen.

De høyere byggene ber om mer. I oktober 2026 ba de 36 leilighetene i bygg på seks til ti etasjer om en median på 64 514 TRY per kvadratmeter, de 64 i bygg på fem etasjer 54 196 TRY og de 56 i bygg på fire etasjer eller færre 50 000 TRY, og annonsene som nevnte basseng, ba om 58 209 TRY mot 47 917 TRY for dem uten. Femtitre av de 156 annonsene plasserte leiligheten i en site. De 40 salgsannonsene som oppga en aidat, ga en median på 1 000 TRY i måneden, like mye som i Güller Pınarı og mindre enn i de andre bydelene i Alanya, med 1 250 TRY for en 1+1 i 18 annonser og 600 TRY for en 2+1 i 13. Av de 156 annonsene beskrev 118 leiligheten som mulig å belåne, 25 oppga at heis manglet, 7 av dem i bygg på fem etasjer eller mer, og 20 at parkering manglet.

Tallet for eierform skiller seg ut, og annonsene sier ikke hvorfor. Av de 139 annonsene som oppga eierformen som kat irtifakı eller kat mülkiyeti, oppga 18 kat irtifakı: 15 av de 111 leilighetene i bygg som var høyst fem år gamle, inkludert de fem som fortsatt er under oppføring, og 3 av de 28 eldre. Etter artikkel 3 i loven om eierseksjoner (Kat Mülkiyeti Kanunu, lov 634) går kat irtifakı over til kat mülkiyeti med brukstillatelsen (yapı kullanma izin belgesi, kalt iskan) for hele bygget, så en annonse som oppgir kat mülkiyeti, peker på et bygg med registrert brukstillatelse. Hvilken eierform som gjelder, viser skjøtet selv, og opplysningen i en annonse erstatter det ikke; hva hver eierform betyr, er beskrevet under typer skjøte i Tyrkia.

Alderen på boligmassen avgjør også hvilke jordskjelvregler et bygg er prosjektert etter. Den gjeldende tyrkiske jordskjelvforskriften for bygninger (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trådte i kraft 1. januar 2019, og for hvert bygg er det byggetillatelsens dato som avgjør, og den står i byggets mappe hos Gazipaşa kommune; 35 av de 156 leilighetene lå i bygg som var eldre enn fem år.

Den 25. oktober 2026 lå åtte villaer ute for salg i Gazipaşa, for 10 500 000 til 45 000 000 TRY. Tre lå i Koru, blant dem en 5+2 på 436 m² for 38 000 000 TRY, og den eneste nye var en 3+1 på 230 m² i Pazarcı for 18 550 000 TRY.

Hvordan er hverdagen i Gazipaşa?

Hverdagen i Gazipaşa dreier seg om et lite sentrum: OpenStreetMap oppgir 33 dagligvarebutikker og 14 apotek i Pazarcı og de fire bydelene rundt, det statlige sykehuset ligger 2,6 km fra rådhuset, småbåthavnen 4,7 km og de nærmeste strendene 5 til 6 km, mens nærmeste undervisnings- og forskningssykehus ligger 41,4 km unna i Alanya. Stedene som er nevnt, er de som lå på OpenStreetMap i oktober 2026, plassert etter TKGM-grensene, med avstander langs veien fra rådhuset.

• Handel: av de 33 dagligvarebutikkene ligger 11 i Pazarcı, 10 i İstiklal, 7 i Gazi, 3 i Cumhuriyet og 2 i Yeni, blant dem butikker fra Migros, Carrefour, BİM, A101 og Şok.
• Helse: Gazipaşa statlige sykehus (Gazipaşa Devlet Hastanesi) oppgir på sin side hos helsedepartementet adressen Cumhuriyet Mahallesi, İpek Sokak, 2,6 km og rundt 4 minutter fra rådhuset. Et folkehelsesenter (toplum sağlığı merkezi) er lagt inn i İstiklal, og ingen adresse til et legesenter (aile sağlığı merkezi) i byen lot seg bekrefte fra en offisiell kilde i oktober 2026. Nærmeste undervisnings- og forskningssykehus er ALKÜ Alanya undervisnings- og forskningssykehus i Oba, 41,4 km og rundt 38 minutter unna.
• Skoler: OpenStreetMap oppgir fem skoler og fem barnehager bare i Pazarcı, og familier bør bekrefte plasser på hvert trinn hos utdanningskontoret i Gazipaşa distrikt (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü). Yrkeshøgskolen Gazipaşa Mustafa Rahmi Büyükballı, en del av Alanya Alaaddin Keykubat-universitetet (ALKÜ), ligger i Pazarcı, 0,9 km fra rådhuset.
• Ukemarkedet: OpenStreetMap oppgir markedshallen og torget i İstiklal, 0,5 km fra rådhuset. Ingen markedskalender fra kommunen var å finne i oktober 2026, så dagen er verdt å bekrefte på stedet.
• Busser: Gazipaşa busstasjon ligger i İstiklal, 1,2 km fra rådhuset, med en holdeplass for dolmuş (delt minibuss) lagt inn ved siden av. Ingen oppdatert rutetabell var å finne hos Gazipaşa kommune i oktober 2026.
• Havet: stranden i Selinus ligger 5,0 km fra rådhuset og stranden i Koru 6,1 km, og akropolis i det antikke Selinus står over havnen, 4,5 km unna.
• Småbåthavnen: Gazipaşa Gold Marina, byens småbåthavn, ble åpnet offisielt i november 2025 av Abdulkadir Uraloğlu, minister for samferdsel og infrastruktur, som oppga kapasiteten til 208 båter; den ligger 4,7 km fra rådhuset.

Strøm- og vanntariffer og priser i dagligvarebutikkene er de samme som andre steder i provinsen Antalya, så levekostnadene i Gazipaşa skiller seg fra Alanya mest i leien, der leilighetene med ett soverom ber om mindre enn i bydelene i Alanya, og i turen til det byen mangler, som et undervisnings- og forskningssykehus 41,4 km unna eller Alanyas sentrum 44,2 km unna.

Hva er ulempene ved å bo i Gazipaşa?

De viktigste ulempene ved Gazipaşa er avstanden til Alanyas sentrum og til Antalya lufthavn, en flyplass der trafikken ligger under toppen fra 2018 og faller i 2026, ingen motorvei, et lite marked med færre kjøpere ved videresalg, få leiligheter over grensen for oppholdstillatelse og en svært ny boligmasse av små leiligheter. Ingen av dem utelukker Gazipaşa, men hver av dem endrer hva en kjøper bør sjekke.

• Avstand: Alanyas sentrum ligger 44,2 km unna, rundt 41 minutter uten trafikk, og Antalya lufthavn 173,3 km.
• Flytrafikk: antallet passasjerer på Gazipaşa-Alanya lufthavn falt fra 1 201 895 i 2018 til 992 383 i 2025 og falt med ytterligere 7,9 % fra januar til september 2026.
• Motorvei: motorveien Antalya-Alanya slutter ved km 136 i Alanya, og den nasjonale transport- og logistikkplanen 2053 nevner en motorvei Alanya-Silifke først for 2035.
• Markedets størrelse: 156 leiligheter lå ute for salg i hele distriktet, mot 642 i Mahmutlar og 374 i Oba, så den som selger senere, har færre interessenter.
• Grensen for oppholdstillatelse: bare 8 av de 156 leilighetene ba om 200 000 USD eller mer i oktober 2026, ingen av dem en 1+1.
• Ny boligmasse: 94 av de 156 leilighetene lå i bygg som var høyst to år gamle, og fem var fortsatt under oppføring, så brukstillatelsen, eierformen og overtakelsesdatoen er sjekkene som betyr mest.
• Spesialisthelsetjeneste: nærmeste undervisnings- og forskningssykehus ligger 41,4 km unna i Oba.
• Nærheten til flyplassen: den nærmeste kanten av Pazarcı ligger 2,6 km fra flyplassen, og støyen er ikke målt.
• Doble annonser: 11 av de 156 salgsannonsene gjentok en annen annonses areal og pris.

Hvert av disse punktene kan sjekkes før et bud legges inn. Eierformen, brukstillatelsen, byggetillatelsens dato, heisen og parkeringen hører til sjekkene som er beskrevet for en visningstur til Alanya, og de gjelder uendret i Gazipaşa.

Hvem passer Gazipaşa for, og hvordan står det seg mot bydelene i Alanya?

Gazipaşa passer en kjøper med lite budsjett som vil ha en ny leilighet med ett soverom i en fungerende småby med statlig sykehus, en kjøper som flyr ofte og setter pris på en terminal 11 minutter unna, og en utleier som er villig til å leie ut en 1+1 møblert; det passer dårligere for en kjøper som trenger en eiendomsbasert oppholdstillatelse, vil ha Alanyas sentrum nær eller kan trenge å selge raskt. Medianprisen per kvadratmeter, i oktober 2026 54 364 TRY eller rundt 980 EUR, var den nest laveste av de elleve områdene som er undersøkt på samme måte, og boligmassen var blant de nyeste.

Gazipaşa er et helt distrikt og de andre ti er bydeler i Alanya, så Gazipaşas rad dekker et større område, men to tredjedeler av leilighetene ligger i én bydel, Pazarcı, med en egen median på 56 552 TRY per kvadratmeter. Salgsprisene ble samlet inn for Gazipaşa 25. oktober, for Güller Pınarı 24. oktober, for Payallar 23. oktober, for Demirtaş 22. oktober, for Kestel 21. oktober, for Kargıcak 20. oktober, for Cikcilli 17. oktober, for Avsallar 16. oktober, for Oba og Tosmur 14. oktober og for Mahmutlar 13. oktober 2026. Leiene for Gazipaşa, Güller Pınarı, Payallar, Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar og Tosmur er alle annonser som lå ute på utvalgsdagen, og Gazipaşas bygger på 62 annonser; de for Oba og Mahmutlar kommer fra annonser lagt ut mellom juli og oktober 2026. Avstandene til sentrum er målt til samme punkt i Güller Pınarı, og avstandene til flyplassen til samme flyplasspunkt.

Med disse tallene passer Gazipaşa en kjøper som vil ha en ny leilighet med basseng til en av de laveste prisene i serien, godtar 41 minutters kjøring til Alanya og bor i leiligheten selv eller leier den ut møblert. En kjøper som vil ha flere alternativer til en lignende pris, kan sammenligne med Payallar, 6 % billigere per kvadratmeter og 17,5 km fra Alanyas sentrum, eller Demirtaş, 6 % dyrere, på Alanya-siden av distriktsgrensen og 22,6 km fra flyplassen. Aktuelle boliger fra AKEA ligger under eiendom til salgs i Gazipaşa.

Regneeksempel: kjøpe og leie ut en 1+1 i Gazipaşa

En leilighet med ett soverom kjøpt til median prisantydning i oktober 2026 på 3 100 000 TRY og leid ut til medianleien på 15 000 TRY i måneden ville gi rundt 4,5 % i året netto, før inntektsskatt, hvis kjøperen betaler hele tinglysingsavgiften og ikke noe meglerhonorar. Beregningen bruker medianene fra annonseutvalgene og avgiftene som gjelder i 2026, beskrevet i sin helhet under kjøpskostnader i Tyrkia. En 1+1 brukes fordi 1+1-er er den største gruppen blant leilighetene for salg, 73 av 156, og blant utleieleilighetene, 29 av 62.

Med prisene i oktober 2026 er nettoinntekten på 146 058 TRY 4,5 % av et utlegg på 3 224 000 TRY og 4,3 % av 3 372 800 TRY hvis kjøperen også betaler det høyeste meglerhonoraret. Mindre kostnader er holdt utenfor: tinglysingskontorets servicegebyr, den autoriserte tolken på tinglysingskontoret, reparasjoner, møbler og inntektsskatten på leien, som avhenger av eierens skattemessige bosted. Linjen for eiendomsskatt er en antakelse, siden den kommunale verdien av en leilighet fastsettes av Gazipaşa kommune, ikke av markedet, og leien bygger på 29 annonser for 1+1, 17 av dem møblerte.

Av de elleve regneeksemplene i serien havner Gazipaşas i midten, på nivå med Kestels 4,5 % og like under Tosmurs 4,6 %, under Oba (5,9 %), Payallar (5,4 %), Mahmutlar (5,3 %) og Avsallar (5,2 %) og over Kargıcak (4,3 %), Cikcilli (3,9 %), Demirtaş (3,1 %) og Güller Pınarı (3,0 %). En møblert 1+1 gjør det bedre: kjøpt til medianen på 3 200 000 TRY for møblerte leiligheter med ett soverom og leid ut for 18 000 TRY i måneden, med de samme kostnadene, ville den gi rundt 5,4 % netto. Med rundt 62 500 USD i oktober 2026 er median-1+1-en 31 % av de 200 000 USD en eiendomsbasert oppholdstillatelse krever, og en leilighet som leies ut til leietakere, kan uansett ikke være grunnlaget for en slik tillatelse.

Hvor raskt beveger priser og leier seg i Gazipaşa?

Offisielle tall går ikke under regionnivå: i regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMBs boligprisindeks med 20,0 % og indeksen for nye leietakeres leie med 23,6 % i året fram til september 2026, ifølge bulletinen publisert 16. oktober 2026. Den årlige konsumprisinflasjonen var 29,73 % i september 2026 ifølge TÜİK, så begge tallene var reelle nedganger, på rundt 7,5 % for priser og 5 % for leier. For hele Tyrkia steg de to indeksene med 22,3 % og 26,6 %.

Verken TCMB eller TÜİK publiserer noen indeks for Gazipaşa. Distriktets egne annonser viser ikke noe nytt hopp: i bygg som var høyst fem år gamle, ba de 77 leilighetene lagt ut siden 1. juli 2026 om en median på 57 333 TRY per kvadratmeter og de 44 lagt ut tidligere 55 470 TRY, en forskjell på rundt 3 %, og annonser som blir liggende, beholder prisen fra dagen de ble lagt ut, så selv den forskjellen er delvis inflasjon siden da. Signalene om etterspørselen peker i ulike retninger: den registrerte befolkningen vokste med 4 % mellom 2022 og 2025, mens antallet passasjerer på flyplassen falt med 7,9 % i de første ni månedene av 2026. Annonsemedianene for Gazipaşa er et øyeblikksbilde av prisantydninger på én dag, 25. oktober 2026, og fornyes i januar 2027 med samme metode som for de ti bydelene i Alanya, slik at endringen i selve Gazipaşa kan måles fra da av.