Appartement à Gazipaşa 2026 : prix, loyers, aéroport et vie à l'est d'Alanya

Gazipaşa est le district situé à l'est d'Alanya, un district distinct de la province d'Antalya dont la ville se trouve à 44,2 km par la route du centre d'Alanya et à 7,0 km de l'aéroport de Gazipaşa-Alanya. Le 25 octobre 2026, les 156 appartements en vente à Gazipaşa sur Emlakjet avaient un prix demandé médian de 3 950 000 TRY, environ 71 200 EUR, et une médiane de 54 364 TRY par mètre carré, plus basse que dans tous les quartiers d'Alanya étudiés selon la même méthode sauf Payallar, et 105 d'entre eux se trouvaient dans un seul quartier, Pazarcı. Le parc est neuf et petit : 94 des 156 appartements se trouvaient dans des immeubles de deux ans au plus, 73 étaient des appartements d'une chambre à un prix médian de 3 100 000 TRY, et seules 13 % des annonces indiquant une forme de copropriété indiquaient le kat irtifakı, la copropriété en phase de construction. Ce n'est pas l'aéroport qui grandit : l'aéroport de Gazipaşa-Alanya a accueilli 992 383 passagers en 2025, moins que son pic de 1 201 895 en 2018, et 7,9 % de moins de janvier à septembre 2026 qu'un an plus tôt, tandis que la population enregistrée du district atteignait 55 850 habitants en 2025, 15 % de plus qu'en 2009. Aucun quartier de Gazipaşa ne figure sur la liste de fermeture de 2022, mais seuls 8 des 156 appartements, dont aucun d'une chambre, demandaient les 200 000 dollars américains qu'exige un titre de séjour fondé sur la propriété. Les 62 appartements proposés en location longue durée demandaient un loyer médian de 18 000 TRY par mois et les appartements d'une chambre 15 000 TRY, ce qui donne à un 1+1 un rendement brut d'environ 5,8 %, à un 1+1 meublé environ 6,8 %, et un rendement net calculé d'environ 4,5 %. L'hôpital public est à 2,6 km de la municipalité et un port de plaisance a ouvert en novembre 2025, tandis que le centre d'Alanya est à 41 minutes de route, l'aéroport d'Antalya à 173,3 km, et que l'autoroute venant d'Antalya s'arrête à Alanya.

Où se trouve Gazipaşa, et à quelle distance d'Alanya et des aéroports ?

Gazipaşa est un district (ilçe) distinct de la province d'Antalya, le plus oriental de la province, et ne fait pas partie d'Alanya : sa ville s'étend sur une plaine côtière à 44,2 km par la route du centre d'Alanya à Güller Pınarı, à 7,0 km de l'aéroport de Gazipaşa-Alanya et à 173,3 km de l'aéroport d'Antalya, selon le calcul d'itinéraire d'OpenStreetMap du 26 octobre 2026. Le district d'Alanya borde Gazipaşa à l'ouest, et Anamur, dans la province de Mersin, à l'est. L'aéroport de Gazipaşa-Alanya, qui porte les deux noms, se trouve du côté de Gazipaşa, dans l'unité cadastrale de Sarıağaç.

Le district de Gazipaşa couvre 1 068 km² selon la limite de la direction générale du cadastre (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM), vérifiée le 26 octobre 2026. Le cadastre de la TKGM divise Gazipaşa en 53 unités : 13 quartiers de l'ancienne petite ville et 40 unités encore enregistrées sous leur nom de village, devenues des quartiers lorsque la loi 6360, la loi de 2012 sur les municipalités métropolitaines, est entrée en vigueur avec les élections locales de mars 2014. Environ 55 km de littoral OpenStreetMap longent la limite sud du district, les plus longs tronçons à Zeytinada, 15,3 km, et à Koru, 8,2 km.

L'autoroute construite depuis Antalya s'arrête avant Gazipaşa. L'étude d'impact environnemental de 2018 de l'autoroute Antalya-Alanya prolongeait le tracé jusqu'à Gazipaşa, mais le projet s'arrête au km 136, à l'échangeur d'Alanya-centre, à la demande de la direction générale des routes de Turquie (Karayolları Genel Müdürlüğü, KGM), si bien que la circulation venant d'Alanya continue par la route côtière D-400.

Les distances ci-dessous sont mesurées depuis le bâtiment de la municipalité de Gazipaşa (Gazipaşa Belediyesi), tel qu'il figure sur OpenStreetMap, que la TKGM situe dans le quartier de Yeni.

Les durées sont des estimations du moteur d'itinéraire sans trafic, si bien que la circulation estivale sur la D-400 s'ajoute aux trajets les plus longs. À vol d'oiseau, l'aéroport est à 3,9 km de la municipalité, et le trajet retour depuis le terminal fait 9,4 km. Le point retenu pour le centre d'Alanya est celui utilisé dans tous les guides de quartier d'Alanya, et le même calcul d'itinéraire reproduit les distances à l'aéroport qui y sont publiées : 22,6 km depuis Demirtaş, le quartier d'Alanya le plus proche de l'aéroport, et 42,4 km depuis Güller Pınarı.

Où se trouve le marché immobilier à Gazipaşa ?

Le marché des appartements de Gazipaşa est à Pazarcı : 105 des 156 appartements en vente dans le district sur Emlakjet le 25 octobre 2026, soit 67 %, indiquaient Pazarcı Mahallesi comme emplacement, et 92 de ces 105 se trouvaient dans des immeubles de cinq ans au plus. Pazarcı est un quartier de 3,24 km² au cadastre de la TKGM, entre l'ancien centre-ville et la côte à Selinus, avec environ 1,4 km de rivage.

Pazarcı est plat et proche de la piste. Sur le modèle d'élévation SRTM, l'altitude médiane de 174 points répartis régulièrement dans la limite de la TKGM est de 9 m et la plus haute de 41 m, et le bord le plus proche de Pazarcı est à 2,6 km à vol d'oiseau du point de l'aéroport. Les trajectoires de vol et les niveaux de bruit près de Pazarcı n'ont pas été mesurés.

Les institutions de la ville se trouvent dans les quartiers autour de Pazarcı plutôt qu'à Pazarcı même. Selon les limites de la TKGM, la municipalité et le bureau de poste PTT sont à Yeni, la gare routière, la halle du marché et le palais de justice à İstiklal, et l'hôpital public à Cumhuriyet, ce qui correspond à l'adresse officielle de l'hôpital, Cumhuriyet Mahallesi, İpek Sokak. OpenStreetMap dessine Pazarcı deux fois plus grand, sur 6,99 km², en y incluant la plus grande partie de Cumhuriyet, si bien qu'une application de cartographie peut donner le mauvais quartier pour une adresse proche de l'hôpital.

Les 51 autres appartements se répartissaient sur huit quartiers de l'ancienne petite ville : 12 à Koru, 9 à Gazi, 8 chacun à İstiklal, Yeni et Cumhuriyet, 4 à Aydın et un chacun à Bakılar et Sarıağaç. Aucun ne se trouvait dans l'un des 40 anciens villages. Koru, sur la côte au sud de Selinus, est un marché différent de Pazarcı. Dix de ses 12 appartements étaient des 2+1 à 4+1 de 110 m² ou plus dans des immeubles de plus de dix ans, avec un prix demandé médian de 8 350 000 TRY en octobre 2026, et trois des huit villas en vente dans le district se trouvaient à Koru.

Que représente l'aéroport pour le marché immobilier de Gazipaşa ?

L'aéroport de Gazipaşa-Alanya a accueilli 992 383 passagers en 2025, moins que son pic de 1 201 895 en 2018, et 730 297 au cours des neuf premiers mois de 2026, 7,9 % de moins que sur les mêmes mois de 2025, selon l'autorité publique des aéroports (Devlet Hava Meydanları İşletmesi, DHMİ). Le terminal est à 7 km de la ville, plus près que de tout quartier d'Alanya de la série, mais son trafic n'a pas progressé depuis 2018, donc l'aéroport seul n'explique pas les constructions de Pazarcı.

La DHMİ publie des totaux annuels de passagers, arrivées et départs confondus, pour chaque aéroport turc, et ses tableaux enregistrent Gazipaşa pour la première fois en 2010, avec 4 684 passagers intérieurs, et les 9 938 premiers passagers internationaux en 2011.

Le trafic international représente la plus grande part, et c'est lui qui a le plus baissé. En 2025, 561 566 des passagers de l'aéroport, soit 57 %, ont voyagé sur des lignes internationales, et au cours des neuf premiers mois de 2026 les passagers internationaux ont reculé de 10,5 % et les passagers intérieurs de 4,3 %. L'aéroport d'Antalya a accueilli 39 000 177 passagers en 2025, si bien que le trafic de Gazipaşa représentait environ 2,5 % de celui d'Antalya, et de janvier à septembre 2026 celui d'Antalya a reculé de 3,3 %, moins que celui de Gazipaşa. La DHMİ précise que l'aéroport de Gazipaşa-Alanya est exploité par une société privée sous sa supervision.

Pour un acheteur, l'aéroport est une commodité. Un habitant de Pazarcı rejoint le terminal en environ 11 minutes, contre 42,4 km de route depuis le centre d'Alanya. Cette commodité ne couvre toutefois que peu de lignes : sur les 40,0 millions de passagers accueillis par les deux aéroports en 2025, 97,5 % sont passés par l'aéroport d'Antalya, à 173,3 km de Gazipaşa par la route. Les preuves de la croissance du marché viennent du parc de logements et de la population : 94 des 156 appartements en vente se trouvaient dans des immeubles de deux ans au plus, et la population enregistrée du district a progressé de 15 % entre 2009 et 2025. L'effet de la piste sur les prix et le bruit dans les rues les plus proches est une autre question, à laquelle les annonces ne peuvent pas répondre.

Qui vit à Gazipaşa ?

Le district de Gazipaşa comptait 55 850 habitants enregistrés au 31 décembre 2025 dans le registre de population fondé sur l'adresse de TÜİK, contre 48 369 en 2009, et la croissance se concentre dans la ville : le territoire de l'ancienne petite ville a progressé de 41 % entre 2009 et 2022, de 21 730 à 30 732, tandis que le district dans son ensemble progressait de 11 %. TÜİK est l'institut statistique turc. Sa propre requête n'a pas pu être lue directement en octobre 2026, le chiffre de 2025 provient donc du tableau de population de Wikipédia en turc, qui cite TÜİK, et il correspond au chiffre du site de population nufusu.com. Les chiffres de la ville proviennent de citypopulation.de, qui utilise le registre de TÜİK.

Pazarcı a doublé en dix ans. Son registre est passé de 3 430 en 2009 à 6 906 en 2019, dernière année pour laquelle un chiffre par quartier a pu être trouvé, selon le tableau de Wikipédia en turc fondé sur TÜİK. Le tableau de Wikipédia et nufusu.com concordent pour chaque année de 2007 à 2022 et pour 2025, mais pas pour 2023 et 2024, si bien que ces deux années sont laissées de côté. Avec environ 52 habitants enregistrés par km² en 2025, Gazipaşa est un district peu peuplé autour d'une seule ville, et la ville réunissait 57 % du registre du district en 2022.

Le registre compte les personnes ayant une adresse à Gazipaşa, résidents étrangers compris, et exclut les propriétaires de résidences secondaires qui vivent ailleurs. Aucune source officielle ne publie le nombre de résidents étrangers par district ou par quartier, et aucun quartier de Gazipaşa ne fait partie de ceux que la direction des migrations (Göç İdaresi Başkanlığı) a fermés en 2022 en raison de la densité de population étrangère.

Les annonces de vente décrivent un parc surtout vide et récemment construit. Sur les 156 appartements en vente le 25 octobre 2026, 133, soit 85 %, étaient décrits comme vides, 17 comme occupés par leur propriétaire et 6 comme loués. Parmi les onze secteurs étudiés selon la même méthode, seul Güller Pınarı, à Alanya, avec 76 %, avait une part de logements vides plus faible, contre 95 % à Payallar et 87 % à Kestel.

Combien coûtent les appartements à Gazipaşa ?

Les appartements en vente à Gazipaşa le 25 octobre 2026 avaient un prix demandé médian de 3 950 000 TRY, environ 71 200 EUR, et une médiane de 54 364 TRY par mètre carré brut, environ 980 EUR, plus basse que dans tous les quartiers d'Alanya étudiés selon la même méthode sauf Payallar. Les médianes proviennent de l'ensemble des 156 annonces d'appartements en ligne ce jour-là pour le district de Gazipaşa sur Emlakjet, un portail immobilier turc national, chacune lue sur sa propre page. Les montants en euros utilisent le cours d'achat de l'euro de 55,4997 TRY du bulletin de la Banque centrale de la République de Turquie (TCMB) du 23 octobre 2026, le dernier avant l'échantillon du dimanche. Ce sont des prix demandés, pas des prix de vente, et l'écart entre les deux est traité sous négocier le prix d'un appartement à Alanya.

Les appartements d'une chambre représentent près de la moitié de l'offre, 73 sur 156, plus 50 de deux chambres, 19 de trois et 13 de quatre.

Les annonces turques comptent les pièces en chambres plus séjour, si bien qu'un 1+1 a une chambre et un séjour séparé. La surface brute inclut une part des murs et des balcons ; dans l'échantillon, la surface nette représentait en médiane 91 % de la surface brute. La seule autre annonce en octobre 2026 était un 5+2 de 290 m² à 8 500 000 TRY.

Le mètre carré de Gazipaşa est un peu moins cher que celui des quartiers périphériques d'Alanya et d'un quart moins cher que celui de son centre. La médiane de 54 364 TRY était inférieure de 6 % aux 57 556 TRY de Demirtaş, mesurés le 22 octobre 2026, de 7 % à celle de Mahmutlar, de 8 % à celle d'Avsallar, de 20 % à celle d'Oba, de 24 % à celles de Güller Pınarı et de Kargıcak et de 28 % à celle de Kestel, et supérieure de 6 % aux 51 109 TRY de Payallar le 23 octobre. Le 2+1 médian, à 4 600 000 TRY, était le plus bas des onze secteurs, juste sous les 4 650 000 TRY de Payallar, et le 1+1 médian le deuxième plus bas, après les 2 862 500 TRY de Payallar.

Pazarcı demande plus que le reste de la ville. Ses 105 appartements demandaient une médiane de 56 552 TRY par mètre carré et les 51 autres 49 020 TRY, et un 1+1 à Pazarcı demandait une médiane de 3 200 000 TRY contre 2 675 000 TRY ailleurs. Les annonces publiées depuis le 1er juillet 2026, 95 sur 156, demandaient une médiane de 3 200 000 TRY pour un 1+1 et de 4 350 000 TRY pour un 2+1. Onze annonces reprenaient le nombre de pièces, la surface et le prix d'une autre annonce, signe habituel d'un même appartement proposé par deux agents ; sans elles, la médiane s'établit à 4 000 000 TRY et 54 182 TRY par mètre carré.

Les prix de Gazipaşa sur les portails anglophones peuvent être bien plus élevés que sur le portail turc. Le 26 octobre 2026, un portail anglophone présentait des appartements d'une chambre dans des programmes neufs à Gazipaşa à 97 000 EUR et 103 500 EUR, le second à Pazarcı. Sur Emlakjet le même jour, les 64 appartements d'une chambre dans des immeubles de deux ans au plus demandaient une médiane de 3 025 000 TRY, environ 54 500 EUR, et un seul d'entre eux demandait plus de 97 000 EUR. Deux annonces sur un portail ne prouvent rien sur un marché, mais l'écart est assez grand pour qu'il vaille la peine de vérifier le même type d'appartement sur un portail turc avant de faire une offre.

Dans quelle mesure l'âge de l'immeuble change-t-il le prix à Gazipaşa ?

L'essentiel du parc de Gazipaşa est trop récent pour que l'âge de l'immeuble divise le marché : 94 des 156 appartements en vente le 25 octobre 2026, soit 60 %, se trouvaient dans des immeubles de deux ans au plus, et les appartements d'immeubles de cinq ans au plus demandaient une médiane de 56 552 TRY par mètre carré contre 43 500 TRY dans les immeubles plus anciens. Les tranches plus anciennes sont peu fournies.

Le prix demandé médian augmente avec l'âge jusqu'à 15 ans surtout parce que les appartements plus anciens sont plus grands : les 34 appartements neufs avaient une surface brute médiane de 53 m², et les 9 d'immeubles de 11 à 15 ans de 180 m². Un appartement bon marché à Gazipaşa est un petit appartement neuf. Sur les 37 appartements demandant 3 000 000 TRY ou moins en octobre 2026, 35 étaient des 1+1 et 34 se trouvaient dans des immeubles de cinq ans au plus, et le moins cher, un 1+1 neuf de 53 m² à Pazarcı, demandait 2 200 000 TRY, environ 39 600 EUR. À type d'appartement égal, l'écart lié à l'âge est plus faible : les 32 appartements de deux chambres d'immeubles de cinq ans au plus demandaient une médiane de 51 993 TRY par mètre carré et les 18 plus anciens 44 652 TRY.

Cinq des appartements neufs étaient encore en construction, et tous les cinq indiquaient comme forme de propriété le kat irtifakı, la copropriété en phase de construction. Sur les 29 appartements neufs décrits comme prêts à habiter, 26 indiquaient le kat mülkiyeti, la pleine copropriété.

Combien coûte la location à Gazipaşa ?

Les appartements de Gazipaşa proposés en location longue durée le 25 octobre 2026 avaient un loyer demandé médian de 18 000 TRY par mois, environ 324 EUR, et les appartements d'une chambre 15 000 TRY, moins que les 15 750 TRY d'Avsallar et les 16 500 TRY de Payallar, mesurés selon la même méthode en octobre 2026. Les médianes proviennent de l'ensemble des 62 annonces Emlakjet de location d'appartements dans le district de Gazipaşa ce jour-là.

Le mobilier ajoute la moitié au loyer d'un appartement d'une chambre. En octobre 2026, les 17 appartements 1+1 meublés demandaient une médiane de 18 000 TRY et les 12 non meublés 12 000 TRY, alors que les 1+1 meublés et non meublés en vente demandaient presque la même chose, 3 200 000 TRY et 3 100 000 TRY. Les 2+1 non meublés demandaient 18 000 TRY sur 16 annonces et les meublés 23 500 TRY sur 6.

Le parc locatif est aussi récent que le parc en vente. Sur les 62 logements à louer, 18 se trouvaient dans des immeubles neufs et 23 dans des immeubles d'un à trois ans, et 33 étaient à Pazarcı, où le loyer médian était aussi de 18 000 TRY et un 1+1 demandait 17 000 TRY. Toutes tailles confondues, Gazipaşa demandait en octobre 2026 un loyer médian de 229 TRY par mètre carré, plus que les 182 TRY de Demirtaş et moins que les 233 TRY de Güller Pınarı, les 260 TRY de Payallar, les 270 à 273 TRY de Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar et Avsallar, les 318 TRY de Kargıcak et d'Oba et les 348 TRY de Kestel. Sur les 23 annonces indiquant un dépôt de garantie, 17 demandaient un mois de loyer, et 28 des 62 plaçaient l'appartement dans un site (une résidence fermée). Une villa était proposée à la location, un 3+1 à Koru à 55 000 TRY par mois.

Le loyer est la plus grande différence de coût de la vie entre Gazipaşa et Alanya, car les tarifs de l'électricité et de l'eau et les prix des supermarchés sont les mêmes dans toute la région ; la répartition du reste d'un budget mensuel est détaillée sous coût de la vie à Alanya.

Quel rendement locatif peut offrir un appartement à Gazipaşa ?

Un appartement d'une chambre à Gazipaşa affichait un rendement locatif brut d'environ 5,8 % aux prix demandés et loyers d'octobre 2026, un appartement meublé d'une chambre environ 6,8 % et un appartement de deux chambres environ 5,0 %. Le chiffre du 1+1 correspond à douze mois du loyer médian de 15 000 TRY divisés par le prix demandé médian de 3 100 000 TRY ; celui du 1+1 meublé utilise le loyer médian de 18 000 TRY et le prix demandé médian de 3 200 000 TRY des appartements meublés d'une chambre.

Les appartements meublés d'une chambre affichent le meilleur rendement, car le mobilier fait monter le loyer et non le prix. À 6,8 %, un 1+1 meublé à Gazipaşa se situe entre les 6,7 % d'Avsallar et les 6,9 % de Mahmutlar, au-dessus des 5,7 % de Kestel et de Güller Pınarı et en dessous des 7,4 % d'Oba aux prix du même mois. À comparer ce qui est comparable pour les appartements de deux chambres, les 16 appartements 2+1 non meublés à louer et les 37 non meublés en vente donnent aussi environ 5,0 %. Ce sont tous des prix demandés, donc le rendement réel dépend de ce que paie un acheteur et de ce que signe un locataire.

Le rendement net est plus bas encore. L'aidat, les charges mensuelles, la taxe foncière, l'assurance séisme DASK et les mois de vacance entre locataires viennent en déduction du loyer, et l'exemple chiffré pour un 1+1 détaille ces postes. Les revenus locatifs sont aussi imposables en Turquie, et les règles diffèrent pour les résidents et les non-résidents.

La location saisonnière de courte durée obéit à un régime distinct. Selon la loi 7464 sur la location touristique des logements, louer un logement pour des périodes allant jusqu'à 100 jours exige une autorisation du ministère de la Culture et du Tourisme, et la demande doit comporter une décision unanime de tous les propriétaires de l'immeuble où se trouve l'appartement. La Cour constitutionnelle a rejeté un recours contre cette règle le 25 décembre 2025, par une décision publiée au Journal officiel (Resmî Gazete) le 2 avril 2026. Les immeubles de Gazipaşa sont petits, 120 des 156 appartements en vente se trouvant dans des immeubles de cinq étages ou moins, il y a donc moins de propriétaires à convaincre que dans une grande résidence, mais chacun d'eux doit donner son accord.

La tendance régionale joue pour l'instant en faveur des bailleurs. Dans la région d'Antalya, Burdur et Isparta, l'indice des loyers des nouveaux locataires de la TCMB a augmenté de 23,6 % sur l'année jusqu'à septembre 2026, et son indice des prix des logements de 20,0 %.

Un étranger peut-il obtenir un titre de séjour avec une adresse à Gazipaşa en 2026 ?

Aucun quartier de Gazipaşa ne figure sur la liste des quartiers fermés de la direction des migrations, aucune fermeture ne fait donc obstacle à une adresse dans le district, mais seuls 8 des 156 appartements en vente le 25 octobre 2026 demandaient au moins les 200 000 USD qu'exige un titre fondé sur la propriété, et aucun d'eux n'était un appartement d'une ou de trois chambres. Six des huit étaient des 4+1, et deux des 2+1 de 112 m² à Pazarcı, à 10 450 000 TRY et 10 700 000 TRY. Le 1+1 le plus cher demandait 5 950 000 TRY, environ 120 000 USD, et le 3+1 le plus cher 9 200 000 TRY, environ 185 600 USD.

La liste de la direction, qui compte 1 169 quartiers fermés à partir du 1er juillet 2022, contient dix entrées pour Antalya, aux lignes 145 à 154 du fichier joint : quatre à Alanya, deux à Döşemealtı, trois à Konyaaltı et une à Muratpaşa, et aucune à Gazipaşa. L'annonce, vérifiée de nouveau le 26 octobre 2026, décrit la fermeture comme visant les enregistrements au titre de la protection temporaire et internationale et les changements de province des personnes protégées, et ne mentionne plus les titres de séjour.

C'est le critère de valeur qui décide quel appartement convient. La liste des pièces de la direction pour un titre de séjour de courte durée, publiée sur son site de demande e-İkamet, exige qu'un logement servant de base à un titre fondé sur la propriété ait valu au moins 200 000 dollars américains en livres turques à la date de son acquisition, et qu'il serve de résidence à l'étranger lui-même plutôt que d'être loué ou de produire un autre revenu. Au cours d'achat du dollar de la TCMB du 23 octobre 2026, 49,5647 TRY, le seuil était d'environ 9 913 000 TRY. Le 1+1 médian demandait environ 62 500 USD, soit 31 % du seuil, et le 2+1 médian environ 92 800 USD, soit 46 %. La part d'appartements au-dessus du seuil à Gazipaşa, 5 %, se compare à 40 % à Kargıcak et Cikcilli, 30 % à Kestel, 27 % à Oba et Tosmur, 22 % à Güller Pınarı, 14 % à Mahmutlar, 3 % à Avsallar, 1 % à Payallar et zéro à Demirtaş, mesurés de la même façon en octobre 2026. Des annonces sur des portails russophones présentent les appartements de Gazipaşa comme adaptés à un titre de séjour, mais 148 des 156 appartements sur Emlakjet demandaient moins que le seuil en octobre 2026. Le déroulement de la demande elle-même est décrit sous titre de séjour.

À quoi ressemble le parc de logements de Gazipaşa ?

Les appartements en vente à Gazipaşa sont neufs, peu élevés et surtout en pleine copropriété : 78 % de ceux en vente le 25 octobre 2026 se trouvaient dans des immeubles de cinq ans au plus, seuls 6 des 156 dans des immeubles de neuf étages ou plus, 59 % des annonces mentionnaient une piscine, et seules 13 % des annonces indiquant l'une des deux formes de copropriété indiquaient le kat irtifakı, la part la plus faible des onze secteurs étudiés selon la même méthode. Les pages de détail des 156 annonces de vente en donnent le profil.

Les immeubles plus hauts demandent davantage. En octobre 2026, les 36 appartements d'immeubles de six à dix étages demandaient une médiane de 64 514 TRY par mètre carré, les 64 d'immeubles de cinq étages 54 196 TRY et les 56 d'immeubles de quatre étages ou moins 50 000 TRY, et les annonces qui mentionnaient une piscine demandaient 58 209 TRY contre 47 917 TRY pour celles qui n'en mentionnaient pas. Cinquante-trois des 156 annonces plaçaient l'appartement dans un site. Les 40 annonces de vente indiquant un aidat donnaient une médiane de 1 000 TRY par mois, comme à Güller Pınarı et moins que dans les autres quartiers d'Alanya, avec 1 250 TRY pour un 1+1 sur 18 annonces et 600 TRY pour un 2+1 sur 13. Sur les 156 annonces, 118 présentaient l'appartement comme éligible à un prêt, 25 indiquaient l'absence d'ascenseur, dont 7 dans des immeubles de cinq étages ou plus, et 20 l'absence de stationnement.

Le chiffre des titres se distingue, et les annonces ne disent pas pourquoi. Sur les 139 annonces indiquant la propriété comme kat irtifakı ou kat mülkiyeti, 18 indiquaient le kat irtifakı : 15 des 111 appartements d'immeubles de cinq ans au plus, dont les cinq encore en construction, et 3 des 28 plus anciens. Selon l'article 3 de la loi sur la copropriété (Kat Mülkiyeti Kanunu, loi 634), le kat irtifakı se convertit en kat mülkiyeti sur la base du permis d'occupation (yapı kullanma izin belgesi, appelé iskan) de l'ensemble de l'immeuble, si bien qu'une annonce indiquant le kat mülkiyeti désigne un immeuble dont le permis figure au dossier. C'est le titre de propriété lui-même qui montre quel titre s'applique, et la mention d'une annonce ne le remplace pas ; ce que chaque forme signifie est expliqué sous types de tapu : kat mülkiyeti et kat irtifakı.

L'âge du parc décide aussi des règles parasismiques selon lesquelles un immeuble a été conçu. L'actuel règlement turc sur les bâtiments face aux séismes (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) est entré en vigueur le 1er janvier 2019, et pour tout immeuble la date qui compte est celle du permis de construire, inscrite au dossier de l'immeuble à la municipalité de Gazipaşa ; 35 des 156 appartements se trouvaient dans des immeubles de plus de cinq ans.

Huit villas étaient en vente à Gazipaşa le 25 octobre 2026, de 10 500 000 à 45 000 000 TRY. Trois se trouvaient à Koru, dont un 5+2 de 436 m² à 38 000 000 TRY, et la seule neuve était un 3+1 de 230 m² à Pazarcı à 18 550 000 TRY.

Comment se passe la vie quotidienne à Gazipaşa ?

La vie quotidienne à Gazipaşa s'organise autour d'un petit centre-ville : OpenStreetMap indique 33 supermarchés et 14 pharmacies à Pazarcı et dans les quatre quartiers qui l'entourent, l'hôpital public est à 2,6 km de la municipalité, le port de plaisance à 4,7 km et les plages les plus proches à 5 à 6 km, tandis que l'hôpital d'enseignement et de recherche le plus proche est à 41,4 km, à Alanya. Les lieux cités sont ceux enregistrés sur OpenStreetMap en octobre 2026, rapportés aux limites de la TKGM, avec des distances par la route depuis le bâtiment de la municipalité.

• Courses : les 33 supermarchés se répartissent entre 11 à Pazarcı, 10 à İstiklal, 7 à Gazi, 3 à Cumhuriyet et 2 à Yeni, parmi lesquels des magasins Migros, Carrefour, BİM, A101 et Şok.
• Santé : l'hôpital public de Gazipaşa (Gazipaşa Devlet Hastanesi) indique sur son site du ministère de la Santé l'adresse Cumhuriyet Mahallesi, İpek Sokak, à 2,6 km et environ 4 minutes de la municipalité. Un centre de santé communautaire (toplum sağlığı merkezi) est indiqué à İstiklal, et aucune adresse de centre de santé familiale (aile sağlığı merkezi) dans la ville n'a pu être confirmée par une source officielle en octobre 2026. L'hôpital d'enseignement et de recherche le plus proche est l'hôpital d'enseignement et de recherche ALKÜ d'Alanya à Oba, à 41,4 km et environ 38 minutes.
• Écoles : OpenStreetMap indique cinq écoles et cinq écoles maternelles dans le seul quartier de Pazarcı, et les familles doivent faire confirmer les places à chaque niveau auprès de la direction de l'éducation du district de Gazipaşa (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü). L'école professionnelle Gazipaşa Mustafa Rahmi Büyükballı, qui relève de l'université Alanya Alaaddin Keykubat (ALKÜ), se trouve à Pazarcı, à 0,9 km de la municipalité.
• Le marché hebdomadaire : OpenStreetMap indique la halle et la place du marché à İstiklal, à 0,5 km de la municipalité. Aucun calendrier municipal des marchés n'a pu être trouvé en octobre 2026, le jour mérite donc d'être confirmé sur place.
• Bus : la gare routière de Gazipaşa est à İstiklal, à 1,2 km de la municipalité, avec une station de dolmuş (minibus partagés) indiquée à côté. Aucun horaire à jour n'a pu être trouvé auprès de la municipalité de Gazipaşa en octobre 2026.
• La mer : la plage de Selinus est à 5,0 km de la municipalité et la plage de Koru à 6,1 km, et l'acropole de l'antique Selinus domine le port à 4,5 km.
• Le port de plaisance : Gazipaşa Gold Marina, le port de plaisance de la ville, a été inauguré officiellement en novembre 2025 par Abdulkadir Uraloğlu, ministre des Transports et des Infrastructures, qui en a donné la capacité, 208 yachts ; il est à 4,7 km de la municipalité.

Les tarifs des services publics et les prix des supermarchés sont les mêmes qu'ailleurs dans la province d'Antalya, donc le coût de la vie à Gazipaşa se distingue de celui d'Alanya surtout par le loyer, ses appartements d'une chambre demandant moins que dans les quartiers d'Alanya, et par le trajet vers ce que la ville n'a pas, comme un hôpital d'enseignement et de recherche à 41,4 km ou le centre d'Alanya à 44,2 km.

Quels sont les inconvénients de la vie à Gazipaşa ?

Les principaux inconvénients de Gazipaşa sont la distance, du centre d'Alanya comme de l'aéroport d'Antalya, un aéroport dont le trafic est inférieur à son pic de 2018 et recule en 2026, l'absence d'autoroute, un petit marché avec moins d'acheteurs à la revente, peu d'appartements au-dessus du seuil du titre de séjour et un parc très récent de petits appartements. Aucun n'élimine Gazipaşa, mais chacun modifie ce qu'un acheteur doit vérifier.

• Distance : le centre d'Alanya est à 44,2 km, environ 41 minutes sans trafic, et l'aéroport d'Antalya à 173,3 km.
• Trafic de l'aéroport : les passagers de l'aéroport de Gazipaşa-Alanya sont passés de 1 201 895 en 2018 à 992 383 en 2025, et ont encore reculé de 7,9 % de janvier à septembre 2026.
• Autoroute : l'autoroute Antalya-Alanya s'arrête au km 136 à Alanya, et le plan directeur national des transports 2053 ne prévoit une autoroute Alanya-Silifke que pour 2035.
• Taille du marché : 156 appartements étaient en vente dans tout le district, contre 642 à Mahmutlar et 374 à Oba, si bien qu'un vendeur aura plus tard moins d'acheteurs qui consultent les offres.
• Seuil du titre : seuls 8 des 156 appartements demandaient 200 000 USD ou plus en octobre 2026, aucun d'eux un 1+1.
• Parc récent : 94 des 156 appartements se trouvaient dans des immeubles de deux ans au plus et cinq étaient encore en construction, si bien que le permis d'occupation, le titre et la date de livraison sont les vérifications qui comptent le plus.
• Soins spécialisés : l'hôpital d'enseignement et de recherche le plus proche est à 41,4 km, à Oba.
• Proximité de l'aéroport : le bord le plus proche de Pazarcı est à 2,6 km de l'aéroport, et le bruit n'a pas été mesuré.
• Annonces en double : 11 des 156 annonces de vente reprenaient la surface et le prix d'une autre annonce.

Chacun de ces points peut être vérifié avant une offre. La forme du titre, le permis d'occupation, la date du permis de construire, l'ascenseur et le stationnement font partie des vérifications décrites pour un voyage de visite immobilière à Alanya, et elles s'appliquent telles quelles à Gazipaşa.

À qui convient Gazipaşa, et comment se compare-t-il aux quartiers d'Alanya ?

Gazipaşa convient à un acheteur au petit budget qui veut un appartement neuf d'une chambre dans une ville active dotée d'un hôpital public, à un acheteur qui prend souvent l'avion et apprécie un terminal à 11 minutes, et à un bailleur prêt à meubler un 1+1 ; il convient moins bien à un acheteur qui a besoin d'un titre de séjour fondé sur la propriété, qui veut le centre d'Alanya à portée de main ou qui pourrait devoir revendre vite. Son prix médian au mètre carré en octobre 2026, 54 364 TRY ou environ 980 EUR, était le deuxième plus bas des onze secteurs étudiés selon la même méthode, et son parc comptait parmi les plus récents.

Gazipaşa est un district entier et les dix autres sont des quartiers d'Alanya, sa ligne couvre donc un territoire plus large, mais les deux tiers de ses appartements se trouvent dans un seul quartier, Pazarcı, dont la médiane propre était de 56 552 TRY par mètre carré. Les prix de vente ont été relevés pour Gazipaşa le 25 octobre, pour Güller Pınarı le 24 octobre, pour Payallar le 23 octobre, pour Demirtaş le 22 octobre, pour Kestel le 21 octobre, pour Kargıcak le 20 octobre, pour Cikcilli le 17 octobre, pour Avsallar le 16 octobre, pour Oba et Tosmur le 14 octobre et pour Mahmutlar le 13 octobre 2026. Les loyers de Gazipaşa, Güller Pınarı, Payallar, Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar et Tosmur sont toutes les annonces en ligne le jour du relevé, et ceux de Gazipaşa reposent sur 62 annonces ; ceux d'Oba et de Mahmutlar proviennent d'annonces publiées entre juillet et octobre 2026. Les distances au centre sont mesurées jusqu'au même point de Güller Pınarı, et les distances à l'aéroport jusqu'au même point de l'aéroport.

Au vu de ces chiffres, Gazipaşa convient à un acheteur qui veut un appartement neuf avec piscine à l'un des prix les plus bas de la série, accepte 41 minutes de route jusqu'à Alanya, et habite l'appartement ou le loue meublé. Un acheteur qui veut plus de choix à un prix comparable pourrait regarder Payallar, 6 % moins cher au mètre carré et à 17,5 km du centre d'Alanya, ou Demirtaş, 6 % plus cher, du côté d'Alanya de la limite de district et à 22,6 km de l'aéroport. Les offres actuelles d'AKEA se trouvent sous appartements à vendre à Gazipaşa.

Exemple chiffré : acheter et louer un 1+1 à Gazipaşa

Un appartement d'une chambre acheté au prix demandé médian d'octobre 2026 de 3 100 000 TRY et loué au loyer demandé médian de 15 000 TRY par mois rapporterait environ 4,5 % par an net, avant impôt sur le revenu, si l'acheteur paie la totalité du droit de mutation et aucune commission d'agence. Le calcul utilise les médianes des échantillons d'annonces et les frais en vigueur en 2026, détaillés sous frais d'achat en Turquie. Le 1+1 est retenu parce que les 1+1 forment le groupe le plus nombreux des appartements en vente, 73 sur 156, et des appartements à louer, 29 sur 62.

Aux prix d'octobre 2026, le revenu net de 146 058 TRY représente 4,5 % d'une dépense de 3 224 000 TRY et 4,3 % de 3 372 800 TRY si l'acheteur paie aussi la commission d'agence maximale. Les petits frais sont laissés de côté : la redevance de service du cadastre, le traducteur assermenté au cadastre, les réparations, le mobilier et l'impôt sur les loyers, qui dépend de la résidence fiscale du propriétaire. La ligne de taxe foncière est une hypothèse, car la valeur municipale d'un appartement est fixée par la municipalité de Gazipaşa et non par le marché, et le loyer repose sur 29 annonces de 1+1, dont 17 meublés.

Des onze exemples chiffrés de la série, celui de Gazipaşa se situe au milieu, au niveau des 4,5 % de Kestel et juste sous les 4,6 % de Tosmur, en dessous d'Oba (5,9 %), Payallar (5,4 %), Mahmutlar (5,3 %) et Avsallar (5,2 %) et au-dessus de Kargıcak (4,3 %), Cikcilli (3,9 %), Demirtaş (3,1 %) et Güller Pınarı (3,0 %). Un 1+1 meublé fait mieux : acheté à la médiane de 3 200 000 TRY des appartements meublés d'une chambre et loué 18 000 TRY par mois, avec les mêmes frais, il rapporterait environ 5,4 % net. À environ 62 500 USD en octobre 2026, le 1+1 médian représente 31 % des 200 000 USD qu'exige un titre de séjour fondé sur la propriété, et un appartement loué à des locataires ne pourrait de toute façon pas lui servir de base.

À quelle vitesse évoluent les prix et les loyers à Gazipaşa ?

Les chiffres officiels ne descendent pas sous l'échelle de la région : dans la région d'Antalya, Burdur et Isparta, l'indice des prix des logements de la TCMB a progressé de 20,0 % et l'indice des loyers des nouveaux locataires de 23,6 % sur l'année jusqu'à septembre 2026, selon le bulletin publié le 16 octobre 2026. L'inflation annuelle des prix à la consommation était de 29,73 % en septembre 2026 selon TÜİK, donc les deux chiffres représentaient des baisses en termes réels, d'environ 7,5 % pour les prix et 5 % pour les loyers. Dans l'ensemble de la Turquie, les deux indices ont progressé de 22,3 % et 26,6 %.

Ni la TCMB ni TÜİK ne publient d'indice pour Gazipaşa. Les annonces du district ne montrent aucun bond récent : dans les immeubles de cinq ans au plus, les 77 appartements publiés depuis le 1er juillet 2026 demandaient une médiane de 57 333 TRY par mètre carré et les 44 publiés avant 55 470 TRY, un écart d'environ 3 %, et les annonces qui restent en ligne gardent le prix fixé lors de leur publication, si bien que même cet écart reflète en partie l'inflation écoulée depuis. Les signaux de demande vont dans des sens différents : la population enregistrée a progressé de 4 % entre 2022 et 2025, tandis que les passagers de l'aéroport ont reculé de 7,9 % au cours des neuf premiers mois de 2026. Les médianes d'annonces de Gazipaşa sont un instantané des prix demandés un seul jour, le 25 octobre 2026, et seront actualisées en janvier 2027 selon la même méthode que pour les dix quartiers d'Alanya, de sorte que l'évolution propre à Gazipaşa pourra être mesurée à partir de là.