Gazipaşa 2026: asuntojen hinnat, vuokrat, lentoasema ja elämä Alanyan itäpuolella

Gazipaşa on Alanyan itäpuolella oleva piiri, Antalyan maakunnan oma piiri, jonka kaupunki on 44,2 km:n ajomatkan päässä Alanyan keskustasta ja 7,0 km:n päässä Gazipaşa-Alanyan lentoasemalta. Emlakjetissä 25. lokakuuta 2026 myynnissä olleiden 156 gazipaşalaisen asunnon pyyntihinnan mediaani oli 3 950 000 TRY eli noin 71 200 EUR ja neliöhinnan mediaani 54 364 TRY, vähemmän kuin yhdessäkään samalla tavalla tutkitussa Alanyan kaupunginosassa Payallaria lukuun ottamatta, ja asunnoista 105 oli yhdessä kaupunginosassa, Pazarcıssa. Asuntokanta on uutta ja pientä: 156 asunnosta 94 oli enintään kaksi vuotta vanhoissa taloissa, 73 oli yhden makuuhuoneen asuntoja, joiden mediaanihinta oli 3 100 000 TRY, ja vain 13 % omistusmuodon kertoneista ilmoituksista kertoi omistusmuodoksi kat irtifakın eli rakennusvaiheen omistusmuodon. Kasvua ei näy lentoasemalla: Gazipaşa-Alanyan lentoasemalla oli vuonna 2025 992 383 matkustajaa, vähemmän kuin vuoden 2018 huippu 1 201 895, ja tammi-syyskuussa 2026 7,9 % vähemmän kuin vuotta aiemmin, kun taas piirin väestörekisteriin merkitty väkiluku nousi vuonna 2025 lukuun 55 850, 15 % enemmän kuin vuonna 2009. Yksikään Gazipaşan kaupunginosa ei ole vuoden 2022 sulkulistalla, mutta 156 asunnosta vain 8, joista yksikään ei ollut yhden makuuhuoneen asunto, pyysi niitä 200 000 Yhdysvaltain dollaria, joita kiinteistöön perustuva oleskelulupa edellyttää. Pitkäaikaisesti vuokralla olleiden 62 asunnon vuokrapyynnön mediaani oli 18 000 TRY kuukaudessa ja yhden makuuhuoneen asuntojen 15 000 TRY, mikä antaa 1+1-asunnolle noin 5,8 %:n bruttotuoton, kalustetulle 1+1-asunnolle noin 6,8 % ja lasketuksi nettotuotoksi noin 4,5 %. Valtion sairaala on 2,6 km:n päässä kunnantalolta, ja venesatama avattiin marraskuussa 2025, kun taas Alanyan keskustaan on 41 minuutin ajomatka, Antalyan lentoasemalle 173,3 km, ja Antalyasta tuleva moottoritie päättyy Alanyaan.

Missä Gazipaşa on, ja kuinka pitkä matka sieltä on Alanyaan ja lentoasemille?

Gazipaşa on Antalyan maakunnan oma piiri (ilçe), maakunnan itäisin, eikä se kuulu Alanyaan: sen kaupunki on rannikkotasangolla, ja 26. lokakuuta 2026 mitatun OpenStreetMap-reitityksen mukaan sieltä on 44,2 km:n ajomatka Alanyan keskustaan Güller Pınarıssa, 7,0 km Gazipaşa-Alanyan lentoasemalle ja 173,3 km Antalyan lentoasemalle. Lännessä Gazipaşa rajautuu Alanyan piiriin, idässä Mersinin maakunnan Anamuriin. Molempien mukaan nimetty Gazipaşa-Alanyan lentoasema on rajan Gazipaşan puolella, Sarıağaçin kiinteistöyksikössä.

Gazipaşan piirin pinta-ala on 1 068 km² Maanmittaus- ja kiinteistörekisterin pääosaston (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) rajan mukaan, joka tarkistettiin 26. lokakuuta 2026. TKGM:n kiinteistörekisteri jakaa Gazipaşan 53 yksikköön: entisen pikkukaupungin 13 kaupunginosaan ja 40 yksikköön, jotka ovat yhä rekisterissä kylien niminä; kylistä tuli kaupunginosia, kun vuoden 2012 suurkaupunkilaki eli laki 6360 tuli voimaan maaliskuun 2014 kunnallisvaaleissa. Piirin etelälaitaa pitkin kulkee noin 55 km OpenStreetMapin rantaviivaa, ja pisimmät osuudet ovat Zeytinadassa, 15,3 km, ja Korussa, 8,2 km.

Antalyasta rakennettava moottoritie päättyy ennen Gazipaşaa. Antalya-Alanyan moottoritien vuoden 2018 ympäristövaikutusten arviointi vei linjan Gazipaşaan asti, mutta hanke päättyy Turkin tielaitoksen (Karayolları Genel Müdürlüğü, KGM) pyynnöstä kilometrillä 136 Alanyan keskustan liittymään, joten Alanyasta tuleva liikenne jatkaa rannikkotietä D-400.

Alla olevat etäisyydet on mitattu Gazipaşan kunnantalolta (Gazipaşa Belediyesi) sellaisena kuin se on merkitty OpenStreetMapiin; TKGM sijoittaa sen Yeni-kaupunginosaan.

Ajoajat ovat reitityspalvelun arvioita vapaasti sujuvassa liikenteessä, joten kesän liikenne D-400-tiellä pidentää pidempiä matkoja. Linnuntietä lentoasema on 3,9 km:n päässä kunnantalolta, ja paluumatka terminaalista on 9,4 km. Alanyan keskustan piste on sama kuin kaikissa Alanyan kaupunginosia käsittelevissä oppaissa, ja sama reititys toistaa niissä julkaistut etäisyydet lentoasemalle: 22,6 km lentoasemaa lähinnä olevasta Alanyan kaupunginosasta, Demirtaşista, ja 42,4 km Güller Pınarısta.

Missä Gazipaşan asuntomarkkinat ovat?

Gazipaşan asuntomarkkinat ovat Pazarcıssa: Emlakjetissä 25. lokakuuta 2026 piirissä myynnissä olleista 156 asunnosta 105 eli 67 % kertoi sijainnikseen Pazarcı Mahallesin, ja näistä 105 asunnosta 92 oli enintään viisi vuotta vanhoissa taloissa. Pazarcı on TKGM:n rekisterissä 3,24 km²:n kaupunginosa vanhan keskustan ja Selinuksen rannikon välissä, ja sillä on noin 1,4 km rantaviivaa.

Pazarcı on tasainen ja lähellä kiitotietä. SRTM-korkeusmallissa TKGM:n rajan sisällä tasaisesti jakautuneen 174 pisteen mediaanikorkeus on 9 m ja korkein 41 m, ja Pazarcın lähin reuna on linnuntietä 2,6 km:n päässä lentoaseman pisteestä. Lentoreittejä ja melutasoa Pazarcın ympärillä ei mitattu.

Kaupungin laitokset ovat Pazarcıa ympäröivissä kaupunginosissa, eivät itse Pazarcıssa. TKGM:n rajojen mukaan kunnantalo ja PTT-postitoimisto ovat Yeni-kaupunginosassa, linja-autoasema, kauppahalli ja tuomioistuin İstiklal-kaupunginosassa ja valtion sairaala Cumhuriyet-kaupunginosassa, mikä vastaa sairaalan virallista osoitetta Cumhuriyet Mahallesi, İpek Sokak. OpenStreetMap piirtää Pazarcın kaksi kertaa suuremmaksi, 6,99 km²:ksi, ja ottaa siihen suurimman osan Cumhuriyetista, joten karttasovellus voi näyttää sairaalan lähellä olevalle osoitteelle väärän kaupunginosan.

Muut 51 asuntoa jakautuivat entisen pikkukaupungin kahdeksaan kaupunginosaan: 12 Korussa, 9 Gazi-kaupunginosassa, 8 kussakin İstiklal-, Yeni- ja Cumhuriyet-kaupunginosassa, 4 Aydın-kaupunginosassa ja yksi kummassakin Bakılarissa ja Sarıağaçissa. Yksikään ei ollut 40 entisessä kylässä. Selinuksen eteläpuolella rannikolla oleva Koru on eri markkina kuin Pazarcı. Sen 12 asunnosta kymmenen oli vähintään 110 m²:n 2+1-4+1-asuntoja yli kymmenen vuotta vanhoissa taloissa, pyyntihinnan mediaani oli lokakuussa 2026 8 350 000 TRY, ja piirissä myynnissä olleista kahdeksasta huvilasta kolme oli Korussa.

Mitä lentoasema merkitsee Gazipaşan asuntomarkkinoille?

Gazipaşa-Alanyan lentoasemalla oli vuonna 2025 992 383 matkustajaa, vähemmän kuin vuoden 2018 huippu 1 201 895, ja vuoden 2026 yhdeksän ensimmäisen kuukauden aikana 730 297, 7,9 % vähemmän kuin samoina kuukausina vuonna 2025, valtion lentoasemaviranomaisen (Devlet Hava Meydanları İşletmesi, DHMİ) mukaan. Terminaali on 7 km:n päässä kaupungista, lähempänä kuin yksikään sarjan Alanyan kaupunginosa, mutta sen liikenne ei ole kasvanut vuoden 2018 jälkeen, joten lentoasema ei yksinään selitä Pazarcın rakentamista.

DHMİ julkaisee jokaisesta Turkin lentoasemasta vuotuiset matkustajamäärät, saapuvat ja lähtevät yhteensä, ja sen taulukoissa Gazipaşa mainitaan ensimmäisen kerran vuonna 2010 4 684 kotimaan matkustajalla ja ensimmäiset 9 938 ulkomaan matkustajaa vuonna 2011.

Ulkomaan liikenne on suurempi osuus ja se, joka laski eniten. Vuonna 2025 lentoaseman matkustajista 561 566 eli 57 % lensi ulkomaan reiteillä, ja vuoden 2026 yhdeksän ensimmäisen kuukauden aikana ulkomaan matkustajien määrä laski 10,5 % ja kotimaan matkustajien 4,3 %. Antalyan lentoasemalla oli vuonna 2025 39 000 177 matkustajaa, joten Gazipaşan liikenne oli noin 2,5 % Antalyan liikenteestä, ja tammi-syyskuussa 2026 Antalyan liikenne laski 3,3 %, vähemmän kuin Gazipaşan. DHMİ mainitsee, että Gazipaşa-Alanyan lentoasemaa hoitaa yksityinen yhtiö sen valvonnassa.

Ostajalle lentoasema on mukavuus. Pazarcıssa asuva pääsee terminaaliin noin 11 minuutissa, kun Alanyan keskustasta ajomatkaa on 42,4 km. Mukavuus koskee kuitenkin vain harvoja reittejä: kahden lentoaseman 40,0 miljoonasta matkustajasta vuonna 2025 97,5 % käytti Antalyan lentoasemaa, jonne on Gazipaşasta 173,3 km:n ajomatka. Näyttö markkinoiden kasvusta tulee asuntokannasta ja väestöstä: myynnissä olleista 156 asunnosta 94 oli enintään kaksi vuotta vanhoissa taloissa, ja piirin rekisteröity väkiluku kasvoi 15 % vuosina 2009-2025. Kiitotien vaikutus hintoihin ja meluun lähimmillä kaduilla on erillinen kysymys, johon ilmoitukset eivät pysty vastaamaan.

Keitä Gazipaşassa asuu?

Gazipaşan piirissä oli TÜİK:n osoitepohjaisen väestörekisterin mukaan 31. joulukuuta 2025 55 850 rekisteröityä asukasta, enemmän kuin vuoden 2009 48 369, ja kasvu tapahtuu kaupungissa: entisen pikkukaupungin alue kasvoi vuosina 2009-2022 41 %, 21 730:stä 30 732:een, kun koko piiri kasvoi 11 %. TÜİK on Turkin tilastovirasto. Sen omaa hakua ei voinut lukea suoraan lokakuussa 2026, joten vuoden 2025 luku on otettu turkinkielisen Wikipedian väestötaulukosta, joka viittaa TÜİK:iin, ja se vastaa väestösivusto nufusu.comin lukua. Kaupungin luvut ovat citypopulation.de-sivustolta, joka käyttää TÜİK:n rekisteriä.

Pazarcın väkiluku kaksinkertaistui kymmenessä vuodessa. Kaupunginosan rekisteri nousi turkinkielisen Wikipedian TÜİK-pohjaisen taulukon mukaan 3 430:stä vuonna 2009 6 906:een vuonna 2019, joka on viimeisin vuosi, jolta kaupunginosan luku löytyi. Wikipedian taulukko ja nufusu.com antavat saman luvun jokaiselta vuodelta 2007-2022 sekä vuodelta 2025, mutta eivät vuosilta 2023 ja 2024, joten nämä kaksi vuotta jätetään pois. Noin 52 rekisteröidyllä asukkaalla neliökilometrillä vuonna 2025 Gazipaşa on harvaan asuttu piiri yhden kaupungin ympärillä, ja kaupungissa oli vuonna 2022 57 % piirin rekisteristä.

Rekisteri laskee henkilöt, joiden osoite on Gazipaşassa, ulkomaiset asukkaat mukaan lukien, ja jättää pois muualla asuvat loma-asuntojen omistajat. Mikään virallinen lähde ei julkaise ulkomaisten asukkaiden määrää piireittäin tai kaupunginosittain, eikä yksikään Gazipaşan kaupunginosa kuulu niihin, jotka maahanmuuttovirasto (Göç İdaresi Başkanlığı) sulki vuonna 2022 ulkomaisen väestön tiheyden vuoksi.

Myynti-ilmoitukset kuvaavat enimmäkseen tyhjää, uutta asuntokantaa. Niistä 156 asunnosta, jotka olivat myynnissä 25. lokakuuta 2026, 133 eli 85 % kuvattiin tyhjiksi, 17 omistajan asumiksi ja 6 vuokratuiksi. Samalla tavalla tutkituista yhdestätoista alueesta vain Alanyan Güller Pınarın kaupunginosassa tyhjien osuus oli pienempi, 76 %, kun se oli 95 % Payallarissa ja 87 % Kestelissä.

Mitä asunnot maksavat Gazipaşassa?

Gazipaşassa 25. lokakuuta 2026 myynnissä olleiden asuntojen pyyntihinnan mediaani oli 3 950 000 TRY eli noin 71 200 EUR ja bruttoneliöhinnan mediaani 54 364 TRY eli noin 980 EUR, vähemmän kuin yhdessäkään samalla tavalla tutkitussa Alanyan kaupunginosassa Payallaria lukuun ottamatta. Mediaanit on laskettu kaikista 156 asuntoilmoituksesta, jotka olivat sinä päivänä Gazipaşan piiristä esillä Emlakjetissä, valtakunnallisessa turkkilaisessa asuntoportaalissa, ja jokainen luettiin omalta ilmoitussivultaan. Euromäärät perustuvat Turkin keskuspankin (TCMB) 23. lokakuuta 2026 tiedotteen euron ostokurssiin 55,4997 TRY, joka oli viimeisin ennen sunnuntain otosta. Nämä ovat pyyntihintoja eivätkä kauppahintoja, ja niiden välistä eroa käsitellään oppaassa asunnon hinnasta tinkiminen Alanyassa.

Yhden makuuhuoneen asuntoja on lähes puolet ilmoituksista, 73 kappaletta 156:sta, kahden makuuhuoneen asuntoja 50, kolmen 19 ja neljän 13.

Turkkilaiset ilmoitukset laskevat makuuhuoneet ja olohuoneen, joten 1+1-asunnossa on yksi makuuhuone ja erillinen olohuone. Bruttopinta-alaan sisältyy osuus seinistä ja parvekkeista; otoksessa nettopinta-alan mediaani oli 91 % bruttoluvusta. Ainoa muu ilmoitus lokakuussa 2026 oli 290 m²:n 5+2-asunto 8 500 000 TRY:llä.

Gazipaşan neliöhinta on hieman edullisempi kuin Alanyan uloimmissa kaupunginosissa ja neljänneksen edullisempi kuin keskustassa. Mediaani 54 364 TRY oli 6 % alempi kuin Demirtaşin 22. lokakuuta 2026 mitattu 57 556 TRY, 7 % alempi kuin Mahmutlarin, 8 % alempi kuin Avsallarin, 20 % alempi kuin Oban, 24 % alempi kuin Güller Pınarın ja Kargıcakin ja 28 % alempi kuin Kestelin, ja 6 % korkeampi kuin Payallarin 23. lokakuuta mitattu 51 109 TRY. Mediaani-2+1-asunto, 4 600 000 TRY, oli hieman alle Payallarin 4 650 000 TRY:n ja yhdentoista alueen edullisin, ja mediaani-1+1-asunto toiseksi edullisin Payallarin 2 862 500 TRY:n jälkeen.

Pazarcı on kalliimpi kuin muu kaupunki. Sen 105 asunnon neliöhinnan mediaani oli 56 552 TRY ja muiden 51 asunnon 49 020 TRY, ja 1+1-asunnon mediaanihinta oli Pazarcıssa 3 200 000 TRY ja muualla 2 675 000 TRY. Ilmoitukset, jotka oli julkaistu 1. heinäkuuta 2026 jälkeen, 95 kappaletta 156:sta, pyysivät 1+1-asunnosta mediaanina 3 200 000 TRY ja 2+1-asunnosta 4 350 000 TRY. Yksitoista ilmoitusta toisti toisen ilmoituksen huoneluvun, pinta-alan ja hinnan, mikä on tavallinen merkki siitä, että kaksi välittäjää ilmoittaa samaa asuntoa; ilman niitä mediaani on 4 000 000 TRY ja neliöhinta 54 182 TRY.

Gazipaşan hinnat englanninkielisillä portaaleilla voivat olla paljon turkkilaisen portaalin hintoja korkeampia. Englanninkielinen portaali näytti 26. lokakuuta 2026 gazipaşalaisten uudiskohteiden yhden makuuhuoneen asuntoja 97 000 EUR:lla ja 103 500 EUR:lla, jälkimmäistä Pazarcıssa. Emlakjetissä samana päivänä enintään kaksi vuotta vanhojen talojen 64 yhden makuuhuoneen asunnon pyyntihinnan mediaani oli 3 025 000 TRY eli noin 54 500 EUR, ja vain yksi niistä pyysi yli 97 000 EUR. Kaksi ilmoitusta yhdellä portaalilla ei todista markkinoista mitään, mutta ero on niin suuri, että samantyyppisen asunnon hinta kannattaa tarkistaa turkkilaiselta portaalilta ennen tarjousta.

Kuinka paljon talon ikä muuttaa hintaa Gazipaşassa?

Suurin osa Gazipaşan asuntokannasta on liian uutta, jotta talon ikä jakaisi markkinat: 25. lokakuuta 2026 myynnissä olleista 156 asunnosta 94 eli 60 % oli enintään kaksi vuotta vanhoissa taloissa, ja enintään viisi vuotta vanhojen talojen asuntojen neliöhinnan mediaani oli 56 552 TRY, vanhempien talojen 43 500 TRY. Vanhemmat ikäluokat ovat ohuita.

Pyyntihinnan mediaani nousee iän myötä 15 vuoteen asti lähinnä siksi, että vanhemmat asunnot ovat suurempia: 34 uuden asunnon bruttopinta-alan mediaani oli 53 m², 11-15 vuotta vanhojen talojen 9 asunnon 180 m². Halpa asunto Gazipaşassa on pieni uusi asunto. Niistä 37 asunnosta, jotka pyysivät lokakuussa 2026 enintään 3 000 000 TRY, 35 oli 1+1-asuntoja ja 34 oli enintään viisi vuotta vanhoissa taloissa, ja halvin, Pazarcıssa sijaitseva uusi 53 m²:n 1+1-asunto, pyysi 2 200 000 TRY eli noin 39 600 EUR. Saman asuntotyypin sisällä ikäero on pienempi: enintään viisi vuotta vanhojen talojen 32 kahden makuuhuoneen asunnon neliöhinnan mediaani oli 51 993 TRY ja 18 vanhemman 44 652 TRY.

Viisi uutta asuntoa oli vielä rakenteilla, ja kaikki viisi kertoivat omistusmuodokseen kat irtifakın eli rakennusvaiheen omistusmuodon. Niistä 29 uudesta asunnosta, jotka kuvattiin muuttovalmiiksi, 26 kertoi omistusmuodoksi kat mülkiyetin eli täyden asunto-omistuksen.

Mitä vuokra maksaa Gazipaşassa?

Gazipaşassa 25. lokakuuta 2026 pitkäaikaisesti vuokralla olleiden asuntojen vuokrapyynnön mediaani oli 18 000 TRY kuukaudessa eli noin 324 EUR, ja yhden makuuhuoneen asuntojen 15 000 TRY, vähemmän kuin Avsallarin 15 750 TRY ja Payallarin 16 500 TRY lokakuussa 2026 samalla tavalla mitattuina. Mediaanit on laskettu kaikista Emlakjetin 62 vuokrailmoituksesta, jotka koskivat Gazipaşan piirin asuntoja sinä päivänä.

Kalusteet nostavat yhden makuuhuoneen asunnon vuokraa puolella. Lokakuussa 2026 17 kalustetun 1+1-asunnon vuokran mediaani oli 18 000 TRY ja 12 kalustamattoman 12 000 TRY, kun taas myynnissä olleet kalustetut ja kalustamattomat 1+1-asunnot pyysivät lähes samaa, 3 200 000 TRY ja 3 100 000 TRY. Kalustamattomat 2+1-asunnot pyysivät 16 ilmoituksessa 18 000 TRY ja kalustetut 6 ilmoituksessa 23 500 TRY.

Vuokra-asuntokanta on yhtä uutta kuin myyntikanta. 62 vuokra-asunnosta 18 oli uusissa taloissa ja 23 yhdestä kolmeen vuotta vanhoissa taloissa, ja 33 oli Pazarcıssa, jossa vuokran mediaani oli samoin 18 000 TRY ja 1+1-asunto pyysi 17 000 TRY. Kaikki koot huomioiden Gazipaşan vuokran mediaani oli lokakuussa 2026 229 TRY neliöltä, enemmän kuin Demirtaşin 182 TRY ja vähemmän kuin Güller Pınarın 233 TRY, Payallarin 260 TRY, Cikcillin, Tosmurin, Mahmutlarin ja Avsallarin 270-273 TRY, Kargıcakin ja Oban 318 TRY ja Kestelin 348 TRY. Niistä 23 ilmoituksesta, joissa kerrottiin vakuus, 17 pyysi yhden kuukauden vuokran, ja 62 ilmoituksesta 28 sijoitti asunnon siteen (aidattuun asuinalueeseen). Vuokralla oli yksi huvila, Korussa oleva 3+1, 55 000 TRY kuukaudessa.

Vuokra on suurin elinkustannusero Gazipaşan ja Alanyan välillä, koska sähkön ja veden hinnat ja ruokakauppojen hinnat ovat samat koko alueella; miten kuukausibudjetin muu osa jakautuu, kerrotaan oppaassa elinkustannukset Alanyassa.

Millaista vuokratuottoa gazipaşalainen asunto voi tuottaa?

Gazipaşan yhden makuuhuoneen asunnon bruttovuokratuotto oli lokakuun 2026 pyyntihinnoilla ja vuokrilla noin 5,8 %, kalustetun yhden makuuhuoneen asunnon noin 6,8 % ja kahden makuuhuoneen asunnon noin 5,0 %. 1+1-asunnon luku on 15 000 TRY:n mediaanivuokra kahdeltatoista kuukaudelta jaettuna 3 100 000 TRY:n mediaanihinnalla; kalustetun 1+1-asunnon luku käyttää kalustettujen yhden makuuhuoneen asuntojen 18 000 TRY:n mediaanivuokraa ja 3 200 000 TRY:n mediaanihintaa.

Kalustetut yhden makuuhuoneen asunnot tuottavat parhaiten, koska kalusteet nostavat vuokraa mutta eivät hintaa. 6,8 %:lla kalustettu 1+1-asunto Gazipaşassa sijoittuu Avsallarin 6,7 %:n ja Mahmutlarin 6,9 %:n väliin, Kestelin ja Güller Pınarın 5,7 %:n yläpuolelle ja Oban 7,4 %:n alapuolelle saman kuukauden hinnoilla. Kun kahden makuuhuoneen asunnoissa verrataan samaa samaan, 16 kalustamatonta vuokralla olevaa ja 37 kalustamatonta myynnissä olevaa 2+1-asuntoa antavat nekin noin 5,0 %. Kaikki nämä ovat pyyntihintoja, joten todellinen tuotto riippuu siitä, mitä ostaja maksaa ja mitä vuokralainen allekirjoittaa.

Nettotuotto on vielä pienempi. Aidat eli kuukausittainen yhtiövastike, kiinteistövero, DASK-maanjäristysvakuutus ja kuukaudet, jolloin asunto on tyhjillään vuokralaisten välillä, vähennetään kaikki vuokrasta, ja 1+1-asunnon laskuesimerkki käy nämä erät läpi. Vuokratulot ovat Turkissa myös verotettavia, ja säännöt eroavat maassa asuville ja ulkomailla asuville.

Lyhytaikainen lomavuokraus noudattaa omia sääntöjään. Asuntojen matkailuvuokrausta koskevan lain 7464 mukaan asunnon vuokraaminen enintään 100 päivän jaksoiksi edellyttää kulttuuri- ja matkailuministeriön lupaa, ja hakemukseen on liitettävä kaikkien talon omistajien yksimielinen päätös. Perustuslakituomioistuin hylkäsi säännöstä tehdyn valituksen 25. joulukuuta 2025 päätöksellä, joka julkaistiin virallisessa lehdessä (Resmî Gazete) 2. huhtikuuta 2026. Gazipaşan talot ovat pieniä, sillä myynnissä olleista 156 asunnosta 120 on enintään viisikerroksisissa taloissa, joten vakuutettavia omistajia on vähemmän kuin suuressa kohteessa, mutta jokaisen heistä on suostuttava.

Alueellinen kehitys suosii toistaiseksi vuokranantajia. Antalyan, Burdurin ja Ispartan alueella TCMB:n uusien vuokralaisten vuokraindeksi nousi syyskuuhun 2026 päättyneenä vuonna 23,6 % ja sen asuntojen hintaindeksi 20,0 %.

Voivatko ulkomaalaiset saada oleskeluluvan gazipaşalaisella osoitteella vuonna 2026?

Yksikään Gazipaşan kaupunginosa ei ole maahanmuuttoviraston suljettujen kaupunginosien listalla, joten mikään sulkeminen ei estä osoitetta siellä, mutta 25. lokakuuta 2026 myynnissä olleista 156 asunnosta vain 8 pyysi vähintään niitä 200 000 Yhdysvaltain dollaria, joita kiinteistöön perustuva lupa edellyttää, eikä yksikään niistä ollut yhden tai kolmen makuuhuoneen asunto. Kahdeksasta kuusi oli 4+1-asuntoja ja kaksi Pazarcıssa sijaitsevia 112 m²:n 2+1-asuntoja, hinnoiltaan 10 450 000 TRY ja 10 700 000 TRY. Kallein 1+1-asunto pyysi 5 950 000 TRY eli noin 120 000 USD ja kallein 3+1-asunto 9 200 000 TRY eli noin 185 600 USD.

Viraston listalla 1 169 kaupunginosasta, jotka on suljettu 1. heinäkuuta 2022 alkaen, on kymmenen Antalyan merkintää liitetiedoston riveillä 145-154: neljä Alanyassa, kaksi Döşemealtıssa, kolme Konyaaltıssa ja yksi Muratpaşassa, eikä yhtään Gazipaşassa. Uudelleen 26. lokakuuta 2026 tarkistettu ilmoitus kuvaa sulkemisen koskevan väliaikaisen ja kansainvälisen suojelun rekisteröintejä ja suojeltujen maakunnan vaihtoja, eikä se enää mainitse oleskelulupia.

Arvovaatimus ratkaisee, mikä asunto kelpaa. Viraston lyhytaikaisen oleskeluluvan asiakirjaluettelo, joka on julkaistu e-İkamet-hakusivustolla, edellyttää, että kiinteistöön perustuvaan lupaan käytetyn asunnon arvo oli hankintapäivänä vähintään 200 000 Yhdysvaltain dollaria Turkin liiroina ja että sitä käytetään ulkomaalaisen omana asuntona eikä sitä vuokrata tai käytetä muuhun tuloon. TCMB:n 23. lokakuuta 2026 dollarin ostokurssilla 49,5647 TRY raja oli noin 9 913 000 TRY. Mediaani-1+1-asunto pyysi noin 62 500 USD eli 31 % rajasta ja mediaani-2+1-asunto noin 92 800 USD eli 46 %. Gazipaşan rajan ylittävien asuntojen osuutta, 5 %, voi verrata Kargıcakin ja Cikcillin 40 %:iin, Kestelin 30 %:iin, Oban ja Tosmurin 27 %:iin, Güller Pınarın 22 %:iin, Mahmutlarin 14 %:iin, Avsallarin 3 %:iin, Payallarin 1 %:iin ja Demirtaşin nollaan, jotka on mitattu samalla tavalla lokakuussa 2026. Venäjänkielisten portaalien ilmoitukset kuvaavat gazipaşalaisia asuntoja oleskelulupaan sopiviksi, mutta Emlakjetin 156 asunnosta 148 pyysi lokakuussa 2026 vähemmän kuin raja. Itse hakemuksen kulkua käsitellään oppaassa oleskelulupa.

Millainen asuntokanta Gazipaşassa on?

Gazipaşan myynnissä olevat asunnot ovat uusia, matalia ja enimmäkseen täydellä omistusmuodolla: 25. lokakuuta 2026 esillä olleista 78 % oli enintään viisi vuotta vanhoissa taloissa, 156:sta vain 6 vähintään yhdeksänkerroksisissa taloissa, 59 % ilmoituksista mainitsi uima-altaan, ja vain 13 % omistusmuodon kertoneista ilmoituksista kertoi kat irtifakın, mikä on samalla tavalla tutkitun yhdentoista alueen pienin osuus. Profiili on koottu 156 myynti-ilmoituksen tietosivuilta.

Korkeammat talot pyytävät enemmän. Lokakuussa 2026 kuusi-kymmenkerroksisten talojen 36 asunnon neliöhinnan mediaani oli 64 514 TRY, viisikerroksisten talojen 64 asunnon 54 196 TRY ja enintään nelikerroksisten talojen 56 asunnon 50 000 TRY, ja uima-altaan maininneet ilmoitukset pyysivät 58 209 TRY, ilman mainintaa olevat 47 917 TRY. Viisikymmentäkolme ilmoitusta 156:sta sijoitti asunnon siteen. Ne 40 myynti-ilmoitusta, joissa kerrottiin aidat, antoivat mediaaniksi 1 000 TRY kuukaudessa, saman kuin Güller Pınarıssa ja vähemmän kuin muissa Alanyan kaupunginosissa; 1+1-asunnoissa 1 250 TRY 18 ilmoituksessa ja 2+1-asunnoissa 600 TRY 13 ilmoituksessa. 156 ilmoituksesta 118 kuvasi asunnon lainakelpoiseksi, 25 kertoi, ettei hissiä ole, niistä 7 vähintään viisikerroksisissa taloissa, ja 20, ettei pysäköintiä ole.

Omistusmuodon luku erottuu joukosta, eivätkä ilmoitukset kerro syytä. Niistä 139 ilmoituksesta, jotka kertoivat omistusmuodoksi kat irtifakın tai kat mülkiyetin, 18 kertoi kat irtifakın: 15 enintään viisi vuotta vanhojen talojen 111 asunnosta, mukaan lukien viisi yhä rakenteilla olevaa, ja 3 vanhempien talojen 28 asunnosta. Huoneisto-omistuslain (Kat Mülkiyeti Kanunu, laki 634) 3 pykälän mukaan kat irtifakı muuttuu kat mülkiyetiksi koko talolle myönnetyn käyttöönottoluvan (yapı kullanma izin belgesi, tunnetaan nimellä iskan) perusteella, joten kat mülkiyetin kertova ilmoitus viittaa taloon, jolla on rekisteröity käyttöönottolupa. Voimassa olevan omistusmuodon näyttää itse lainhuutoasiakirja, eikä ilmoituksen tieto korvaa sitä; mitä kukin omistusmuoto tarkoittaa, kerrotaan oppaassa omistusoikeuskirjan tyypit Turkissa.

Asuntokannan ikä ratkaisee myös, minkä maanjäristyssääntöjen mukaan talo on suunniteltu. Voimassa oleva Turkin rakennusten maanjäristysasetus (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) tuli voimaan 1. tammikuuta 2019, ja kunkin talon kohdalla ratkaisee rakennusluvan päivämäärä, joka on talon asiakirjoissa Gazipaşan kunnassa; 156 asunnosta 35 oli yli viisi vuotta vanhoissa taloissa.

Gazipaşassa oli 25. lokakuuta 2026 myynnissä kahdeksan huvilaa hintaan 10 500 000-45 000 000 TRY. Niistä kolme oli Korussa, muun muassa 436 m²:n 5+2-huvila 38 000 000 TRY:llä, ja ainoa uusi oli Pazarcıssa oleva 230 m²:n 3+1-huvila 18 550 000 TRY:llä.

Millaista arki on Gazipaşassa?

Arki Gazipaşassa pyörii pienen keskustan varassa: OpenStreetMap merkitsee Pazarcıhin ja sitä ympäröiviin neljään kaupunginosaan 33 ruokakauppaa ja 14 apteekkia, valtion sairaala on 2,6 km:n päässä kunnantalolta, venesatama 4,7 km:n ja lähimmät rannat 5-6 km:n päässä, kun taas lähin opetus- ja tutkimussairaala on 41,4 km:n päässä Alanyassa. Luetellut paikat ovat ne, jotka olivat OpenStreetMapissa lokakuussa 2026, sijoitettuina TKGM:n rajoihin, ja etäisyydet ovat ajomatkoja kunnantalolta.

• Ostokset: 33 ruokakaupasta 11 on Pazarcıssa, 10 İstiklal-kaupunginosassa, 7 Gazi-kaupunginosassa, 3 Cumhuriyet-kaupunginosassa ja 2 Yeni-kaupunginosassa, ja niiden joukossa on Migrosin, Carrefourin, BİM:n, A101:n ja Şokin myymälöitä.
• Terveys: Gazipaşan valtion sairaala (Gazipaşa Devlet Hastanesi) ilmoittaa terveysministeriön sivullaan osoitteekseen Cumhuriyet Mahallesi, İpek Sokak, 2,6 km:n ja noin 4 minuutin päässä kunnantalolta. İstiklal-kaupunginosaan on merkitty yhteisöterveyskeskus (toplum sağlığı merkezi), eikä kaupungin terveysaseman (aile sağlığı merkezi) osoitetta voitu lokakuussa 2026 varmistaa virallisesta lähteestä. Lähin opetus- ja tutkimussairaala on ALKÜ Alanyan opetus- ja tutkimussairaala Obassa, 41,4 km:n ja noin 38 minuutin päässä.
• Koulut: OpenStreetMap merkitsee pelkästään Pazarcıhin viisi koulua ja viisi päiväkotia, ja perheiden kannattaa varmistaa paikat kullakin asteella Gazipaşan piirin opetusvirastosta (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü). Alanya Alaaddin Keykubatin yliopistoon (ALKÜ) kuuluva Gazipaşa Mustafa Rahmi Büyükballın ammattikorkeakoulu on Pazarcıssa, 0,9 km:n päässä kunnantalolta.
• Viikkotori: OpenStreetMap merkitsee kauppahallin ja torin İstiklal-kaupunginosaan, 0,5 km:n päähän kunnantalolta. Kunnan toripäiväkalenteria ei lokakuussa 2026 löytynyt, joten päivä kannattaa varmistaa paikan päällä.
• Bussit: Gazipaşan linja-autoasema on İstiklal-kaupunginosassa, 1,2 km:n päässä kunnantalolta, ja sen viereen on merkitty dolmuş-pysäkki (yhteistaksi). Ajantasaista aikataulua ei lokakuussa 2026 löytynyt Gazipaşan kunnalta.
• Meri: Selinuksen ranta on 5,0 km:n ja Korun ranta 6,1 km:n päässä kunnantalolta, ja antiikin Selinuksen akropolis kohoaa sataman yllä 4,5 km:n päässä.
• Venesatama: kaupungin venesataman, Gazipaşa Gold Marinan, avasi virallisesti marraskuussa 2025 liikenne- ja infrastruktuuriministeri Abdulkadir Uraloğlu, joka ilmoitti sen kapasiteetiksi 208 venettä; satama on 4,7 km:n päässä kunnantalolta.

Sähkön ja veden hinnat ja ruokakauppojen hinnat ovat samat kuin muualla Antalyan maakunnassa, joten Gazipaşan elinkustannukset eroavat Alanyasta lähinnä vuokrassa, jossa yhden makuuhuoneen asunnot pyytävät vähemmän kuin Alanyan kaupunginosissa, ja matkoissa siihen, mitä kaupungista puuttuu, kuten 41,4 km:n päässä olevaan opetus- ja tutkimussairaalaan tai 44,2 km:n päässä olevaan Alanyan keskustaan.

Mitkä ovat Gazipaşassa asumisen haitat?

Gazipaşan tärkeimmät haitat ovat etäisyys Alanyan keskustaan ja Antalyan lentoasemalle, lentoasema, jonka liikenne on alle vuoden 2018 huipun ja laskee vuonna 2026, moottoritien puuttuminen, pienet markkinat, joilla jälleenmyynnissä on vähemmän ostajia, harvat oleskelulupien rajan ylittävät asunnot ja hyvin uusi pienten asuntojen kanta. Mikään niistä ei sulje Gazipaşaa pois, mutta jokainen muuttaa sitä, mitä ostajan kannattaa tarkistaa.

• Etäisyys: Alanyan keskustaan on 44,2 km, noin 41 minuuttia ilman liikennettä, ja Antalyan lentoasemalle 173,3 km.
• Lentoliikenne: Gazipaşa-Alanyan lentoaseman matkustajamäärä laski 1 201 895:stä vuonna 2018 992 383:een vuonna 2025 ja laski tammi-syyskuussa 2026 vielä 7,9 %.
• Moottoritie: Antalya-Alanyan moottoritie päättyy kilometrillä 136 Alanyaan, ja kansallinen liikenne- ja logistiikkasuunnitelma 2053 mainitsee Alanya-Silifken moottoritien vasta vuodelle 2035.
• Markkinoiden koko: koko piirissä oli myynnissä 156 asuntoa, kun Mahmutlarissa niitä oli 642 ja Obassa 374, joten myöhemmin myyvällä on vähemmän kiinnostuneita.
• Oleskeluluvan raja: 156 asunnosta vain 8 pyysi lokakuussa 2026 vähintään 200 000 USD, eikä yksikään niistä ollut 1+1-asunto.
• Uusi asuntokanta: 156 asunnosta 94 oli enintään kaksi vuotta vanhoissa taloissa ja viisi oli yhä rakenteilla, joten käyttöönottolupa, omistusmuoto ja luovutuspäivä ovat tärkeimmät tarkistukset.
• Erikoissairaanhoito: lähin opetus- ja tutkimussairaala on 41,4 km:n päässä Obassa.
• Lentoaseman läheisyys: Pazarcın lähin reuna on 2,6 km:n päässä lentoasemalta, eikä melua mitattu.
• Päällekkäiset ilmoitukset: 156 myynti-ilmoituksesta 11 toisti toisen ilmoituksen pinta-alan ja hinnan.

Jokaisen näistä voi tarkistaa ennen tarjousta. Omistusmuoto, käyttöönottolupa, rakennusluvan päivämäärä, hissi ja pysäköinti kuuluvat tarkistuksiin, jotka kuvataan oppaassa tutustumismatka asunnon ostoon Alanyassa, ja ne pätevät Gazipaşassa sellaisinaan.

Kenelle Gazipaşa sopii, ja miten se vertautuu Alanyan kaupunginosiin?

Gazipaşa sopii pienen budjetin ostajalle, joka haluaa uuden yhden makuuhuoneen asunnon toimivasta pikkukaupungista, jossa on valtion sairaala, ostajalle, joka lentää usein ja arvostaa 11 minuutin päässä olevaa terminaalia, ja vuokranantajalle, joka on valmis vuokraamaan 1+1-asunnon kalustettuna; se sopii huonommin ostajalle, joka tarvitsee kiinteistöön perustuvan oleskeluluvan, haluaa Alanyan keskustan lähelle tai saattaa joutua myymään nopeasti. Sen neliöhinnan mediaani, lokakuussa 2026 54 364 TRY eli noin 980 EUR, oli samalla tavalla tutkitun yhdentoista alueen toiseksi alhaisin, ja sen asuntokanta kuului uusimpiin.

Gazipaşa on kokonainen piiri, ja muut kymmenen ovat Alanyan kaupunginosia, joten Gazipaşan rivi kattaa laajemman alueen, mutta kaksi kolmasosaa sen asunnoista on yhdessä kaupunginosassa, Pazarcıssa, jonka oma mediaani oli 56 552 TRY neliöltä. Myyntihinnat kerättiin Gazipaşasta 25. lokakuuta, Güller Pınarısta 24. lokakuuta, Payallarista 23. lokakuuta, Demirtaşista 22. lokakuuta, Kestelistä 21. lokakuuta, Kargıcakista 20. lokakuuta, Cikcillistä 17. lokakuuta, Avsallarista 16. lokakuuta, Obasta ja Tosmurista 14. lokakuuta ja Mahmutlarista 13. lokakuuta 2026. Gazipaşan, Güller Pınarın, Payallarin, Demirtaşin, Kestelin, Kargıcakin, Cikcillin, Avsallarin ja Tosmurin vuokrat ovat kaikki otospäivänä esillä olleita ilmoituksia, ja Gazipaşan vuokrat perustuvat 62 ilmoitukseen; Oban ja Mahmutlarin vuokrat ovat heinä-lokakuussa 2026 julkaistuista ilmoituksista. Etäisyydet keskustaan on mitattu samaan pisteeseen Güller Pınarıssa ja etäisyydet lentoasemalle samaan lentoaseman pisteeseen.

Näillä luvuilla Gazipaşa sopii ostajalle, joka haluaa uuden uima-altaallisen asunnon sarjan alhaisimpiin kuuluvalla hinnalla, hyväksyy 41 minuutin ajomatkan Alanyaan ja asuu asunnossa itse tai vuokraa sen kalustettuna. Ostaja, joka haluaa samaan hintaan enemmän vaihtoehtoja, voi verrata Payallariin, joka on neliöltä 6 % edullisempi ja 17,5 km:n päässä Alanyan keskustasta, tai Demirtaşiin, joka on 6 % kalliimpi, piirirajan Alanyan puolella ja 22,6 km:n päässä lentoasemalta. AKEAn ajankohtaiset kohteet löytyvät sivulta myytävät kohteet Gazipaşassa.

Laskuesimerkki: 1+1-asunnon ostaminen ja vuokraaminen Gazipaşassa

Lokakuun 2026 mediaanihinnalla 3 100 000 TRY ostettu ja 15 000 TRY:n mediaanivuokralla kuukaudessa vuokrattu yhden makuuhuoneen asunto tuottaisi noin 4,5 % vuodessa netto ennen tuloveroa, jos ostaja maksaa koko lainhuutomaksun eikä välityspalkkiota. Laskelma käyttää ilmoitusotosten mediaaneja ja vuonna 2026 voimassa olevia maksuja, jotka kuvataan kokonaisuudessaan oppaassa ostokulut Turkissa. Esimerkkinä on 1+1-asunto, koska 1+1-asunnot ovat suurin ryhmä sekä myynnissä olevista asunnoista, 73 kappaletta 156:sta, että vuokra-asunnoista, 29 kappaletta 62:sta.

Lokakuun 2026 hinnoilla 146 058 TRY:n nettotulo on 4,5 % 3 224 000 TRY:n kokonaismenosta ja 4,3 % 3 372 800 TRY:stä, jos ostaja maksaa myös suurimman välityspalkkion. Pienemmät kulut on jätetty pois: maanmittaustoimiston palvelumaksu, maanmittaustoimiston valantehnyt tulkki, korjaukset, kalusteet ja vuokratulon tulovero, joka riippuu omistajan verotuksellisesta asuinpaikasta. Kiinteistöverorivi on oletus, koska asunnon kunnallisen arvon määrää Gazipaşan kunta eivätkä markkinat, ja vuokra perustuu 29 1+1-asunnon ilmoitukseen, joista 17 on kalustettuja.

Sarjan yhdestätoista laskuesimerkistä Gazipaşan esimerkki sijoittuu keskelle, Kestelin 4,5 %:n tasolle ja hieman Tosmurin 4,6 %:n alle, Oban (5,9 %), Payallarin (5,4 %), Mahmutlarin (5,3 %) ja Avsallarin (5,2 %) alapuolelle ja Kargıcakin (4,3 %), Cikcillin (3,9 %), Demirtaşin (3,1 %) ja Güller Pınarın (3,0 %) yläpuolelle. Kalustettu 1+1-asunto pärjää paremmin: kalustettujen yhden makuuhuoneen asuntojen mediaanihinnalla 3 200 000 TRY ostettuna ja 18 000 TRY:llä kuukaudessa vuokrattuna se tuottaisi samoilla kuluilla noin 5,4 % netto. Noin 62 500 USD:n hintainen mediaani-1+1-asunto oli lokakuussa 2026 31 % siitä 200 000 USD:sta, jota kiinteistöön perustuva oleskelulupa edellyttää, eikä vuokralaisille vuokrattu asunto voisi joka tapauksessa olla luvan perusteena.

Kuinka nopeasti hinnat ja vuokrat liikkuvat Gazipaşassa?

Viralliset luvut eivät mene aluetasoa alemmas: Antalyan, Burdurin ja Ispartan alueella TCMB:n asuntojen hintaindeksi nousi syyskuuhun 2026 päättyneenä vuonna 20,0 % ja uusien vuokralaisten vuokraindeksi 23,6 %, 16. lokakuuta 2026 julkaistun tiedotteen mukaan. Vuotuinen kuluttajahintainflaatio oli TÜİK:n mukaan syyskuussa 2026 29,73 %, joten molemmat luvut olivat reaalisesti laskuja, hinnoissa noin 7,5 % ja vuokrissa 5 %. Koko Turkissa indeksit nousivat 22,3 % ja 26,6 %.

TCMB tai TÜİK ei julkaise indeksiä Gazipaşalle. Piirin omat ilmoitukset eivät näytä tuoretta hyppyä: enintään viisi vuotta vanhoissa taloissa 1. heinäkuuta 2026 jälkeen julkaistujen 77 asunnon neliöhinnan mediaani oli 57 333 TRY ja aiemmin julkaistujen 44 asunnon 55 470 TRY, ero noin 3 %, ja esillä pysyvät ilmoitukset säilyttävät julkaisupäivänsä hinnan, joten tämäkin ero on osittain sen jälkeistä inflaatiota. Kysynnän merkit osoittavat eri suuntiin: rekisteröity väkiluku kasvoi 4 % vuosina 2022-2025, kun taas lentoaseman matkustajamäärä laski vuoden 2026 yhdeksän ensimmäisen kuukauden aikana 7,9 %. Gazipaşan ilmoitusmediaanit ovat tilannekuva pyyntihinnoista yhtenä päivänä, 25. lokakuuta 2026, ja ne päivitetään tammikuussa 2027 samalla menetelmällä kuin Alanyan kymmenen kaupunginosaa, joten muutosta itse Gazipaşassa voidaan mitata siitä lähtien.